20100709上半年房地产政策评估报告

1、2021年上半年中国房地产政策评估报告第二期中国房地产动态政策设计研究组目 录 1. 政策效果 2. 效果评估 3. 调整优化 中国房地产动态政策设计研究组 1.1 房地产新政对购房需求影响显著，上半年重点城市住宅成交同比下降显著 在房地产新政影响下，2021年上半年主要城市成交面积相比09年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉成交面积同比09年上半年有所上升；杭州、上海、深圳、南京、苏州、厦门、福州等地上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超过50%。中国房地产动态政策设计研究组1北京：市场低迷，成交量一路下滑 2021年上半年月均成交面积95.3万平方米，大幅低于06，07和09年同期水平

2、40%，与08年同期成交量根本持平。 6月北京市商品住宅销售4961套，成交面积52.79万平方米，环比下跌16.41%。 中国房地产动态政策设计研究组 2021年上半年月均总成交面积103.3万平方米，为近四年来的最低点，同比09、08、07和06年分别下跌50%、30%、54%和42%。 2上海：成交量同比下滑近50%中国房地产动态政策设计研究组3深圳：成交量同比缩水近70% 2021年上半年月均成交面积21万平方米，与09、07、06年同期相比分别下跌67%，40%和64%，甚至大幅低于08年同期水平18%。 单月数据显示，今年1月份成交量为最高点，到达35万平方米，此后至今单月成交量都

3、未能超过1月份水平。中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组1.2 综合政策效应有力遏制了房价继续上涨，房价调整已经出现图：1999-2021年1-5月全国商品房和住宅均价及其环比增速数据来源：CREIS中指数据、 从市场数据看，局部城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制。1-5月，全国商品房销售均价涨幅较2021年下降12.1个百分点，其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降。 从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快。 前期房价暴涨区域二手房价格下降：北京的望京、通州、亦庄等区域的二手房均价降幅在2000元左右。1.3 土地市场价格较

4、09年下半年出现下滑，推动房价继续上涨动力不在图：2021年1月-2021年6月全国103个城市住宅用地楼面均价数据来源：CREIS中指数据、 2021年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2021年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6月随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅上升，但仍然维持在1600-2000元之间，低于2021年下半年的价格水平。中国房地产动态政策设计研究组1.4 房地产市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者间的相互影响未来商品房的成交量取决于未来商品房价风格整幅度未来土地价风格整幅度取决于未

5、来商品房价风格整的底限未来土地的重置本钱取决于中国房地产动态政策设计研究组 1. 政策效果 2. 效果评估 3. 调整优化 目 录中国房地产动态政策设计研究组总体判断： 房地产市场变化与政策预期方向根本一致，调控政策现成效。具体表达在四个转变2.1 调控政策促使市场对房价地价预期的转变数据来源：中国指数研究院中指调查图：购房者对政策的信心 图：购房者房价走势预期 综合政策效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。中国房地产动态政策设计研究组2.2 调控政策促使房

6、地产市场供求关系的转变此次控制房价政策在对投资性需求严格管理的同时，通过维持20%的开发企业的资本金比例和加大土地供给等方式支持房地产开发企业加速开发、增加房屋有效供给2021年1-5月，全国完成房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，增速处于历史高位；上半年103个城市住宅用地累计供给量同比增长100% ；累计成交量14420万平方米，同比增加85%。1-5月，全国商品房新开工面积累计到达6.15亿平方米，同比增长72.4%， 房地产市场的未来供给充足。供求关系变化中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组2.3 调控政策促使房地产市场结构和业态增长趋势的转变本次调控

7、区分了房价上涨过快城市和一般城市，授权地方根据当地情况采取不同程度的调控措施， 防止了房地产调控“一刀切。一线城市成交量的下降幅度超过二线城市 区别城市2.4 调控政策促使房地产企业盈利模式的转变 新政影响下，商品房销售不可防止出现下滑，品牌企业和工程具有竞争优势。导致房地产业现有格局出现调整，差异化竞争、品牌、实力、管理优势的竞争将再次重现房地产新政要求：1土地“招拍挂制度完善2缩小出让土地的规模，提高土地出让价款首次缴纳比例，缩短支付尾款时间；3严格土地开发的时限4加大土地增值税征缴力度5控制房地产企业融资；导致过去主要靠土地盈利的模式难以持续中国房地产动态政策设计研究组 1. 政策效果

8、2. 效果评估 3. 调整优化 目 录中国房地产动态政策设计研究组 3.1 明确房地产税开征时间表，稳定市场预期，减少市场振荡 房地产征收前置条件：1按财产税制度确立房地产税税制根底；2科学合理确定房地产税估值标准和减税范围；3全面疏理整合现行各项有关房地产税目；4明确税收支出的公共效劳范围，建立更直接的纳税人监督机制实际征收与短期调控政策不同，房地产税属于长期制度建设。应明确未来房地产税开征的时间表，给市场以充分理解和消化房地产税收政策的时间，稳定市场预期，减少市场振荡，防止市场的恐慌行为。中国房地产动态政策设计研究组切实增加土地的有效供给，提高土地方案的实施比例。应继续坚持对投资性需求按照住房套数来严格首付和贷款利率政策。根据市场报告的结论，投机性需求在新政“出台前的三月份占比为25%，新政“出台后的五月份下降到3%，新政“对抑制投机性需求效果明显。3.2 切实落实增加土地有效供给政策，控制好投机性购房中国房地产动态政策设计研究组数据来源：根据房产中介最新调查报告整理认房又认贷调控细那么的一刀切“，不仅打压了投资投机，也不可防止地影响到了一局部改善性需求的释放，进一步加剧了楼市观望气氛。 动态管理第二套住房贷款，保护真实改善性购房需求。购置二套房的家庭如果在一年之内将第一套房出售，允许其可以与银行重新签订贷款协议，享受按第一套房标准的利率优惠，这样能够有