长春旭辉理想城营销拓盘报告

1、旭辉.理想城城市进入项目战略思考长春中原地产旭辉品牌历程千亿房企全国百强地产TOP14 千亿房企，全国百强地产TOP14，拥有着极强企业实力！品牌之下衍生出的不断迭代的产品理念、全龄社区、前卫设计、精工品质等价值，不断融合构建成为其强大的品牌价值！中西部华南华北华东长春为长春这座城市树立新居典范 追求人居品质作为旭辉地产在长春的开山之作打造产品只是本案的基础目标100%投入 100%专业 100%激情为长春而来为人居标准革新而来为城市西南崛起而来项目位于汽开区边缘，周边存在村落、耕地、工业区、学校、居住区，交通路网较为完善，临地铁7号线，拥有基本的生活配套，但氛围较差，处于地产开发初级阶段，。

2、城市边缘 发展初期本案一核，即以一汽总部为核心3平方公里起步的核心区，建设长春西南城市副中心，形成城市西南行政、商贸、金融、文化区域中心；三区，即西湖生态区、汽车广场周边居住区和环外居住区。将打造为“长春红旗国际小镇”长春西南城市副中心 一核三区项目建面近52万平，规划18层小高层住宅、沿街商业、公寓等多种业态；5月销售中心、样板间开放；6月取证，全龄示范区、实景园林开放；7-8月实体样板间及商业街开放，二期取证。首改类项目 多类型物业满足需求一期二期三期四期分期户型户数户数配比面积一期86722%619210637812%400681261264%15876二期862889%24768106

3、30610%324361261625%20412三期861986%1702810657619%610561261264%15876四期8634211%2941210641413%438841261083%13608合计3096100%320616属性户型户数占比面积高层8690029%77400106167454%17744412652217%65772合计3096100%320616 从片区发展共享价值到项目独有价值，内外双价值奠定项目不可复制特色十大价值，不止于旭辉区域价值地产开发初期，具备更多可能性配套价值近主城区，商业、医疗、教育、生态、交通等配套完善交通价值“三横两纵”立体交通路网，

4、出行便利发展价值未来西南城市副中心，长春市重点打造区域品牌力千亿房企，布局71城，300余个项目，实力雄厚。星空大堂地标型入园大堂，体现项目质感。特色园林活力摩登园林景观，十大景观特点，层次丰富互动共享全龄系统八大全龄系统，满足不同人群不同年龄段的各项需求智慧社区智能化社区设备，保障业主居住安全，便捷出行。项目价值产品理念美好生活服务商，CIFI-6产品体系、全龄社区、前卫设计、速建及精工品质。区域价值依托地价成本及万科项目开发成本结构推算，项目目标均价：12000-12500元/，突破区域天花板市场层面对项目价格的预判项目楼面价毛利率0毛利整盘均价开发成本（不含地价）万科西宸之光140025

5、%8000100006600旭辉理想城330020%990011880660025%9900123756600万科西宸之光项目：整盘均价10000元/，实现毛利25%，楼面价1400元/，推算出其开发成本约6600元/；旭辉理想城：楼面价3300元/，若按照类似于万科的开发成本，达到20-25%毛利，均价需达到11800-12300元/。预计供应货量约16.77亿,其中一期7.45亿，二期9.31亿。企业层面对项目目标的预判目标12-15亿！分期户型户数户数配比面积单价金额一期86725%6192120007430400010637828%40068120004808160001261269%

6、1587612000190512000二期8628822%247681200029721600010630623%324361200038923200012616212%2041212000244944000合计1332100%1397521677024000属性户型户数占比面积单价金额高层8636027%309601200037152000010668451%725041200087004800012628822%3628812000435456000合计1332100%1397521677024000一期二期市场判定机会解读甄别之道Part1-1最了解区域发展政策趋严格，短期内不会放松购房

7、、房贷记录商贷首付比例商业贷款无购房、无贷款、贷款结清首付20%贷款未结清首付30%一套房贷二套按首付30%两套房贷三套停贷首套公积金贷款，且无贷款记录二套按首付20%类型首付比例贷款额度贷款申请公积金贷款首次公积金贷款（名下无商贷或公积金贷款）20%1、新建商品住房，家庭单笔贷款最高额度为80万，单身贷款最高额度为50万。2、二手房，家庭单笔贷款最高额度为60万，单身为40万。3、住房公积金个人住房贷款可申请额度在不超过单笔贷款最高额度的前提下，为借款人和共同借款人住房公积金个人账户余额之和的15倍，但月还款不得超过缴费基数的50%职工结清首次住房公积金个人住房贷款满2年后可申请第二套贷款；

8、结清第二次住房公积金个人住房贷款满5年后可申请第三次贷款首次公积金结清满2年，结清第二次住房公积金贷款满5年20%首次公积金贷款（名下有房贷）40%二次公积金贷款（目前有公积金贷款）停贷其他现行市场政策：限售：凡在长春市三环区域内新购非家庭唯一住房（含新建商品住房和二手住房）的，2年内不得上市交易，时间自合同网签备案或不动产登记之日起计算限价：1、针对新项目首次取证：新申请预售证不得高于当年首次取得预售证时间同类项目和周边项目实际销售价格（崑崙御项目限价13000以下）、万科溪望、中铁建西派唐颂等，市场上多数项目被限价。2、针对未取证未备案老项目：需要进行价格申报，且已超过申报价格销售不予网签

9、长春市房地产政策仍以市场监管及稳定市场发展为主，限价政策保持严厉；近期贷款政策无明显变化，监管政策短时间内放松的可能较小，。地价连年上涨，催生高房价楼面地价连续三年大幅上涨，已至3313元/；汽开区成交仅2宗土地，区域土地资源持续稀缺。图：2019年1-10月成交土地分布图朝阳-3宗二道-2宗经开-7宗宽城-8宗绿园-2宗南关-9宗北湖-6宗净月-2宗图：2013-2019年1-10月长春市用于房地产开发的经营性用地供求关系（万平米）汽开-2宗莲花山-5宗城市均价破万，下半年下行明显均价破万，1-10月均价10024元/平，成交量同比相仿，但四季度成交量出现明显下滑，金九银十尤为突出，市场已呈

10、下行趋势。受供求影响明显，量价持续上升汽开区量价持续上升，成交77.6万，均价9364元/平。但随着区域万科、中铁等项目趋于尾盘销售，供应将明显缩减，未来区域将持续供小于求。80-90为区域供应及成交主力汽开区供应产品以80-90为主，其次为100-120小三室产品，且需求明显；成交结构也以80-90两室及100-120三室产品为主，刚需改善并存。区域库存处于健康范围长春市商品住宅累计库存758.40万平，汽开区库存41.48万平，占据城市库存5%，去化周期仅7个月，区域市场运行良好。本项目区位图绿园区 库存38.63万平去化周期13个月汽开区库存41.48万平去化周期7个月朝阳区库存24.7

11、7万平去化周期65个月（注：非正常数据）宽城区库存67.76万平去化周期9个月经开北区库存4.51万平去化周期3个月二道区库存59.69万平去化周期18个月经开区库存43.67万平去化周期10个月净月区库存156.06万平去化周期15个月南关区库存79.14万平去化周期9个月高新南区库存129.07万平去化周期14个月高新北区库存92.30万平去化周期7个月图：截至10月末长春市主城区商品住宅库存分布中铁城西宸之光大禹南湖首府力旺康城北湾新城金色橄榄城天茂湖新星宇裕府盛世城尚学府西派府洋浦壹号悦榕湾宝裕悦兰湾净月府月潭湾保利和府恒大净月公馆睿德上品恒大江湾公园道一号华大城银河城西区新星宇和锦远

12、大购物广场云湖湖邸壹湖国际恒大首府恒大名都恒大帝景表：截至10月末长春市主城区商品住宅库存占比区域市场容量即将达到峰值2019年1-10月交易总量77.6万，共计去化7589套，总金额达72.5亿，预计全年去化面积80万，达到区域历年市场容量峰值。把握发展趋势，锚定市场机会点把握未来需求，精准化项目产品12应市而生：品牌房企入驻舒适型产品市场扩容3产品有别：品质型产品趋势明显本案产品领先市场，把握未来趋势乘势而为：城市热点化政策稳定，城市土地稀缺，地价走高，本案价格有上升空间，区域土地供应成交较少，项目首开期无潜在竞争威胁；最了解市场变化Part1-2典型项目-万科西宸之光 占据片区空白，以产

13、品、展示、价格优势迅速占领市场，即开即罄，成为片区典型。产品结构：高层， 以88两室为主，106小三室次之，成交均价10000元/。库存结构：一期二期整体共2652套，目前剩余仅108套，预计明年4月清盘。新增地块待定。占地面积15.4万建筑面积30.8万总户数2652户容积率2.0物业费2.6元装修状况精装修建筑类型小高层物业公司万科物业产品类型产品线供应套数去化套数库存套数成交均价高层88105610421410000106672647251000012449246230100001404323933910000合计2652254410810000典型项目-保利熙悦 主推保利高端产品系，以

14、高品质、低总价突出性价比，实现去化。产品结构：高层+洋房产品，成交均价9300元/ 。88两室产品占比达62%，105小三室次之，小高精装修交付；库存结构：一期二期整体共928套，目前剩余339套，销售任务3.39亿。预计5月清盘占地面积4.42万建筑面积12.08万总户数928户容积率2.2物业费2.5元装修状况小高精装修建筑类型洋房、小高层物业公司保利物业一期二期11# 12010# 1209# 1208# 1057# 1053# 90（精装）6# 105（精装）5# 90（精装）2# 90（精装）1# 90（精装）12# 90（精装）在售产品类型状态产品线供应套数去化套数库存套数成交均价

15、小高在售88468423459300105180106749300洋房126606009100小高未售881080108待定10572072洋房12640040合计9285893399300售罄待售典型项目-中铁城 片区内最早进入的品牌开发商，市场基础较好，低密、产品梯次及价格优势明显。产品结构：高层（装修），洋房+别墅（毛坯）产品，A5区仍以83-113首置，130改善产品为主；高层均价9600-9800元/库存结构： A5整体共2026套，目前剩余688套，持续去库存，销售任务6亿占地面积51.5万建筑面积87.55万总户数A5区2026户容积率1.7物业费2.2元装修状况高层装修建筑类型

16、别墅、高层、洋房物业公司中铁物业A1地块剩余少量联排、叠拼、高层A1地块售罄在售A2地块住宅售罄，剩余商业产品A3地块售罄产品类型产品线供应套数去化套数库存套数成交均价高层89-11310486184309600小高113396321759800洋房115-1303562966010000联排183114486612000叠拼199112555712000合计20261338688A5地块全部在售典型项目-中铁逸湖借助中铁城市场基础、学校优势，辅以价格策略，打造片区刚需快销项目。产品结构：高层（装修）以83两房产品为主，占比84%，115占比16%；成交均价9800元/。库存结构：共1106套

17、，目前剩余103套86产品，18套115产品，预计4月住宅清盘。占地面积4.3万建筑面积13.35万总户数1106户容积率2.5物业费装修状况精装修建筑类型高层物业公司中铁物业124在售365978售罄产品类型产品线供应套数去化套数库存套数成交均价高层869308271039800115176158189800合计11069851219800典型项目-万龙银河城西区本土知名流量型开发商，以首置刚需产品为主，主打地铁、交付时间。产品结构：小高（毛坯）83两室占比58%，小三室产品占比42%，成交均价9000元/。库存结构：剩余货量973套，持续去库存，任务3.3亿，预计6月清盘。占地面积15.3

18、6万建筑面积35.66万总户数2808容积率1.89物业费装修状况毛坯建筑类型小高层物业公司万龙物业状态产品类型产品线供应套数去化套数库存套数成交均价在售小高831620130931190001036843862989000113216140769000待售小高10318001801131080108合计28081835973A地块B地块B地块A地块在售456792389101112346781011131415112典型项目-恒大花溪谷作为恒大集团投资公主领的综合性文旅项目，自建配套、低价等核心卖点在首开通过全渠道模式吸纳了大部分投资及刚需客户。超大体量楼盘，通过7000-7500元/的销售

19、价格，实现产品大量快速去化，首开销售19亿。持续供应，预计分流本区域客户，为本案潜在竞品。项目位于长春西富民大街与乙十六路交会，项目规划总体占地面积302.4万，已取得地块总占地面积80.16万， 建面149万 。面积：58-140，刚需产品为主。产品类型产品线供应套数去化套数库存套数成交均价高层58-93171112604517000-7200小高100-1419147501647300-7500洋房139-17011210758000商业53-2762169212411000合计29532209744首推在售典型项目-恒大水世界作为恒大集团投资公主领的综合性文旅项目，自建配套、低价等核心卖

20、点在首开通过全渠道模式吸纳了大部分投资及刚需客户首开销售住宅37亿，均价7200元/，预计1月再次加推。恒大双项目主要客户来源为汽开区、高新区，因此可能分流本案客群，同时因为价格低、体量大，必将影响渠道带客，。项目位于长春公主岭经济合作区富民大街1777号，项目规划总体占地面积748万；住宅面积：58-157，刚需产品为主；公寓面积：49-71，精装修loft产品。首开体量：销售额住宅37亿+公寓4亿！产品类型产品线供应套数去化套数库存套数成交均价住宅58-157540052501507200公寓49-719808701108700合计63806120260竞品19年去化及20年供应梳理本区域

21、直接竞品19年完成任务共73亿，恒大花溪谷及水世界共完成61亿，共计134亿。各项目住宅供应较少，主要为去化19年库存及商业产品推售，预计区域明年竞品供应去化24亿。项目名称产品类型产品线（）成交均价（元/）19年供应（万元）19年去化（万元）去化率19年末库存（万元）20年新增供应（万元）年度任务完成（亿元）20年住宅任务（亿元）中铁城高层89-1139600980006000061%380000196小高1139800434003550082%79000洋房115-13010000482003620075%120000联排18312000245001050043%140000叠拼19912

22、000252001320052%120000商业60-30015000620002400039%3800027000中铁逸湖高层869800934008700093%640009待定商业000%0待定万龙银河城西区小高83-113880021300015900075%54000015.93.3保利熙悦小高层88-1059300559004540081%11000180005.13.39洋房126850060006000100%04000商业000%05000恒大首府高层111-15192981500004068427%109316059洋房90-246108864000029667%37034

23、21769商业250-34011000200001282364%71770万科西宸之光高层88-1401000014000012929092%107100192商业50-20012000670000%67008000恒大花溪谷高层58-937000-720016392011797972%45942待定20待定小高100-1417300-75001032108563783%17573洋房139-1708000229992185195%1147恒大水世界高层58-157720038102437044097%10584待定41待定公寓49-718700532444071676%125280住宅合计1

24、661997126236376%4001344876913424商业合计1567765936038%11291634500竞品推售节奏万科、万龙、中铁双盘、保利预计上半年均进入尾盘，5月开始区域将出现一段真空期，届时恒大双盘将吸附区域低价刚需客户，若区域新地块出让，最快8月入市，可能对本案产生一定干扰。竞争项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万科西宸之光库存去化至3月（88-140，共108套）保利熙悦库存去化至5月（88-126，共339套）中铁城高层洋房（89-130，共565套）去化至7月别墅产品持续去化（183-199，共123套）中铁逸湖库存去化至4月（86-1

25、15，共121套）恒大首府洋房推售持续去库存（90-151，共1352套）万龙银河城西区库存去化至6月（83-113，共973套）恒大花溪谷持续供应（高层58-93，小高100-141，洋房139-170）恒大水世界持续供应（高层58-157）新增地块新增地块开盘去库存竞品加推新地块开盘供应抓住市场空窗期，抢占先机以市场为契机，突出区隔性价值点12高价格匹配高价值：外展展示+内在价值双重区域市场均价低于城市平均水平，毛坯成交均价约为9000元/，精装修成交均价约为9500-10500元/。本案高于市场均价近2000元/左右。3市场机会：市场供应空窗期区域竞品均进入尾盘阶段，本案首开期占据市场空

26、窗期，新入市项目可能对本案二期开盘及推售产生一定干扰。价值最大化：区隔性产品价值要突出区域市场主要以刚需客户关注的品牌、精工、低总价为主要卖点输出，本案可通过自身产品优势区隔竞品最了解区域客户Part1-3典型项目客户解读-万科西宸之光以地缘性客户为主青年置业群体，25-30岁年轻客群居多，以刚性首置为主，首改为辅，主要来源于汽开及绿园。成交客户年龄成交客户来源客户置业目的成交客户以25-30岁，年轻客群为主，其次为31-50岁。客户来源主要以汽开区地缘性客户为主，绿园区次之，其他区域占比较少。置业目的以首置为主，投资客户也占据一定比例，改善客户较少。典型项目客户解读-保利熙悦以地缘性客户为主

27、青年置业群体，以刚性首置为主，改善需求不明显，主要来源于汽开地缘性客户及临近的绿园，朝阳、高新区也占据一定比例。成交客户年龄成交客户来源客户置业目的成交客户以25-30岁为主，占绝对主力，31-50岁次之。客户来源主要以汽开区地缘性客户为主，及邻近的绿园区，朝阳、高新也占据一定比例。置业目的以首置为主，投资、首改为辅，再改客户占比较少。典型项目客户解读-中铁城以汽开及临近的绿园地缘性客户为主的首置首改群体，成交客户年龄以25-40岁为主 。成交客户年龄成交客户来源客户置业目的成交客户以25-34岁中青年为主，41岁以上成交客户较少。客户来源主要以汽开区地缘性客户为主，绿园区次之，其他区域占比较

28、少。置业目的以首置为主，首改为辅，成交改善客户占比较大。成交客户热力图客户来自地缘性及临近区域，其次为邻近的绿园区、高新区，中部南关、朝阳区也占据一定比例。西南热力分布区域西部热力分布区域北部热力分布区域中东部热力分布区域成交客户主要分布：西部：汽开区/绿园区（主）西南部：高新区（主）中部：朝阳区/南关区（次）其他区域占比较少客户置业方向研判景阳大路西环城路工农大路净月大街南湖大路人民大街吉林大路前进大街飞跃路凯旋路亚泰大街高新区净月区高新北区汽开区绿园区朝阳区南关区二道区经开区宽城区无供应供应品质太差无供应无供应无供应供应供应供应供应西湖地块建成核心区大众一汽西湖地块根据中原多年对西城项目操

29、盘经验判断，改善型客户外溢比例较高，刚性首置首改客户，多选择区域内置业。半城市化区域无供应无供应无供应绿园区高新区南部新城目标客户预判刚性首置及首改型客户工作缘及地缘性客户，改善原有的居住环境55%汽开区客户10%高新/5%朝阳及其他区域30%绿园区客户刚性首置及首改型客户对绿园区品质产品缺乏而选择邻近区域的外溢客户/或工作原因导入的客户刚性首置型客户无力承担所在区域房价被迫外溢客户/或工作需求导入的客户以工作缘导入为主的刚性首置首改客群目标客群特征 城市人均收入最高，多数客户为26-45岁，刚性首置首改需求。约17%高收入人群具备购买能力、有购买需求级别人数比例个人收入高级经理5630.60

30、%50万以上二级经理29073.10%35万以上高级专家2810.30%50万以上优秀科技人才5630.60%20万以上主管工程师1125312.00%15万左右合计1556716.60%中高端消费力表1：一汽集团主管及以上级别比例，数据来源：一汽集团人力资源部。年龄人数比例20以下5791%21-2577128%26-301405715%31-352005821%36-401729118%41-451368415%46-50983910%51-5585879%56-6019702%表2：一汽集团员工年龄购成，数据来源：一汽集团人力资源部。中青年为主长春一汽年新进正式员工800-1000人，集

31、团提供单身公寓，本科生3人一室，硕士1人一室；博士入职后，无偿提供一套住房；一汽集团在岗职工人均工资6.1万元（长春市在职工人人均工资4.5万元），高出长春平均工资水平的51%，消费力高于长春市平均水平。约70%主力购房人群首次置业、首次改善需求明显约22%常驻人群首次置业需求稳定目标客群特征 基层员工（8-15万元/年）占据绝对主力（18万人）。对住房消费以满足居住需求为主要目的，还款能力较强，但首付能力偏弱；高端客户多外溢高新、南部新城及净月片区。东风大街绕城高速一汽模具制造有限公司年收益7亿职工人数：2000余人富奥零部件有限公司传动轴厂年收益25亿职工人数：2000人轴齿制造中心投资1

32、07亿汽车高等专业学校学生人数：2000人一汽轿车研发基地年收益：50亿职工人数：4000人一汽丰越汽车有限公司年收益：350亿职工人数：1万人宝钢剪切中心年产能20万吨一汽物流有限公司年收益：9亿职工人数：2700余人一汽大众有限公司年收益：400亿职工人数：12万人长春汽车改装有限责任公司年收益：3亿职工人数：500余人一汽解放公司仓储中心年收益：4亿职工人数：4000余人一汽总医院/吉林大学第四医院职工人数：1200人一汽解放汽车有限公司年产：20万辆，收益40亿职工人数：2.3万人一汽轿车股份有限公司年收益：230亿职工人数：1万人一汽富维汽车零部件年收益：77亿职工人数1.4万余人西

33、四环路腾飞大路企业类别企业层级划分年收入核心企业一汽大众总经理200万以上车间经理100万以上车型主管37万段长21万班长14万正式员工11万临时员工5万一汽轿车总经理200万以上高级经理100万以上二级经理30万普通员工7-8万自主企业富奥零部件有限公司厂长80万副厂长50万车间主任12万班长5万 工人2.5万表1：区域内重点企业员工收入情况目标客群特征预判特征一高收入+高福利购房理性、实用信息维旧+模式单一高于市区平均水平的收入，公积金缴存基数高，福利待遇较好工作机械化、程序化，逻辑简单直接；房屋消费以实用为主，如大开间、短进深，阳台、露台的赠送等汽车厂范围内一站式解决生活需求；上班时间不

34、允许登录外网，信息接受途径较为单一；仅对社会重要事件敏感，对高品质生活的认知标准较低乐于享受+聚众文化厂区内客户多从事汽车行业工科相关工作，工作三班倒，生活节奏简单；业余时间在美食的消费支出最高，喜欢集体活动特征二特征三特征四汽开区？汽车人？什么是汽车人？他们喜欢什么？他们性格如何？他们经常出入哪些场所？目标客群特征预判据特征分析，总结“汽车人”为：走不出去的地缘性客户爱面子、爱攀比、爱扎堆收入较高工作稳定圈子小 一人购房可强势带动消费风向项目营造精准定位判定之道宜居大城新标杆构建价值标准旭辉.理想城 市场占位城市西部坐标品质生活引领者区域位置未来区域占位核心优势企业愿景在西南城市副中心的发展

35、背景下，项目位置具备绝佳的发展空间以汽开中央生活区引领者的身份成就区域形成高占位，拔升项目价值，实现价格突破项目定位城西核心品质理想生活住区区域占位核心优势企业愿景项目形象定位核心问题导出在这个区域实现这个量并不难难就难在要在这个价格段上实现15亿的量解决客户对价值的认同，对价格的认可！项 目 销售策略关 键 词【 价格的标杆】 【 成交量的标杆 】物理维度心理维度客户导入均价实现12000-12500元/增量15亿任务目标产品塑造软性服务包装体验品牌破冰价格策略舆论引导客户拓展客户维护中原支持价值的塑造与输出价值的认可与心理价位提升项目客户增量营销策略总纲产品打造价值塑造进阶之道3物理维度产

36、品塑造+软性服务+包装体验Part3-1产品塑造除霾防PM2.5新风系统采用欧盟标准，层层过滤PM2.5和细菌，终效过滤达90%以上，全屋一天置换空气25次，24小时不断的为室内输送干净的、健康的空气定制会呼吸的家手术室般的无菌纯净空气使每升空气中灰尘含量少于三点五个，每平方米细菌数少于五个温湿平衡VRV空调系统 特有室内湿度恒定40-60%，赋予居住者最健康的湿度，保持人体皮肤恒久水润告别黄梅潮湿和秋天干燥，远离病菌和关节病，全天候享受最适宜人体温湿配比的舒适环境夏天湿热，闷热得使人窒息；冬天湿冷，冷空气钻入你的骨缝里留住四季如春的美好坐享马德里般宜人气候三重净水&24h热水管网系统对106

37、项饮用水水质指标进行定时监测，三层过滤、水纯净度高达99.9%，不仅口感佳，更能预防结石病和心血管疾病，24小时热水供应系统无需等待，5秒即出热水，五星级酒店享受。从此告别饮水机/热水器世界卫生组织最严格饮用水标准没有污染的水-无毒无害无异味；有生命活力的水（小分子团水）；符合人体营养生理需要的水。只有兼顾了干净、安全和健康三大准则的水，才是真正健康的饮用水高性能门窗静音系统 采用6+12A+6的双层Low-e玻璃，超高的隔音效果，室内营造人体舒适声环境，达到瑞士一级标准 ：35-40 分贝，舒适声音环境针落有声40dB(A)以下系统过滤一切噪声，改变一个城市的睡眠质量户型优化建议86面积段户

38、型平面图106面积段户型平面图126面积段户型平面图布局及尺度合理，除假飘窗外，可增加赠送面积，提升附加值，如阳台、电梯前室。打造高端客户的专属项浴缸、台盆、龙头等使用频率较高家装定制。与国际高端品牌合作打造生活日常所需定制版家装，根据本案产品设计所打造版本仅供于本项目，绝不对外销售。体现完全定制感，并在相对保证成本的基础上提升客户尊属感。家装高端定制产品附加值提升：保证外部可见配置的品质升级，从品质、科技、健康等内部细节突出人性化设置。 入户门指纹锁入户门消音器入户装甲门马桶伴侣人性化配置Part3-2软性服务全程精细化尊贵服务，让客户获得尊贵式迎宾体验，拔高项目整体形象。指引：礼宾人员敬礼

39、并指引泊车，以标准手势引领客户进入案场后，迅速至车场为客户车辆放置车牌罩及遮阳板；迎宾如遇雨天或晴热天气，需主动为客户撑伞，并送至案场或样板房；晴雨天为客户撑伞，伞面距离客户头顶约30公分；入座：客户入座后，为客户提供咖啡、茶水、点心服务，并用规范手势微笑示意客户食用；时刻关注客户饮水情况，及时添加茶水（一般10分钟一次）：及时更换烟缸，发现烟缸内有二个烟蒂应立即更换 ；离开：礼宾人员将客户送往停车场，为客户开车门，目送客户离开。承袭国宾礼遇级的尊贵服务，定制五星级酒店式标准化物业团队国宾级尊贵服务Part3-3包装体验现代艺术感前场示范区现代大气入库门厅一个恢弘大气的售楼处，可以成为一次持续

40、的营销事件；前场示范区打造具有现代时尚感的精神堡垒，强化项目现代风格价值属性；在项目工地周边，建立具有互动性、现代感、立体感的围挡，将旭辉建筑融入到围挡中，将其打造为一道别具风格的城市风景。立体感围挡前场示范区包装建议现代时尚雕塑打造具有品牌性、科技感、现代感的项目界面增加户外交流空间、公共WiFi、艺术小品等，体现人性化设计及提升空间品质感，提高广场氛围。 交流空间：吸引人们驻足停留，为项目聚集人气； 公共WiFi：在前场区域设置公共WiFi、公共休息区，增加人群逗留时间； 艺术小品：增加与项目气质符合的艺术小品， 增加品质感，; 公共设施+艺术小品前场示范区包装建议读书办公区烘焙体验区健身

41、场景区儿童游乐区众创空间品牌馆对售楼处内部各功能空间进行场景化包装，利用微缩的生活场景，增强客户对未来生活的预期。以“旭辉理想生活”为主线，打造六大体验场景六大生活体验场景营销中心包装建议工法展示 以实景和品质打动客户营销中心包装建议品牌展示组合拳：工法展示：（项目的精工铸造品质）品牌展示：（从过去到现在再到未来，品牌的发展历程）物业展示：（剪辑物业与业主的故事视频、物业服务体系的展示）品牌展示形式：影视片+实体品牌墙打造长春首个“互动体验馆”，将项目各项工程及智能化层面的亮点以“有声读物”形式进行展示加深客户对于项目产品和品质的高度认可，增强购买机会。后场景观示范区星际穿越主题示范区现代艺术

42、园林景观小品主题式全龄示范区搭配现代艺术感园林景观及小品，体现项目高端品质感。园林示范区包装建议大师执笔 超一流国际化精装品牌荟萃国际知名设计团队打造，精细处理的装修工艺，比肩国际居住水准。样板间打造建议营销建议营销之路成就之道心理维度品牌破冰+价格策略+舆论引导Part4-1品牌破冰业内造势：“二十万年薪”诚聘置业精英诉求点：从行业内迅速发酵，吸引“圈儿内行家”率先关注项目动作时间：3月项目入市核心目的：体现开发商实力，引起业内人关注动作形式：通过同行朋友圈、微信群等线上渠道发布信息，不断承接面试造势活动品牌起势：“旭辉理想城”品牌及产品发布会诉求点：通过案名发布会，奠定品牌形象，并向客户传

43、递项目价值及定位动作时间：4月上旬核心目的：传达项目品牌及核心价值动作形式：重点讲解旭辉品牌及企业文化，输出项目核心价值造势活动一辆有“故事”的公交车将某台公交车包装为一个移动书展，展出被互助计划救助的大病患者的一些故事；这辆车乘客当日不仅乘车免费，还可以根据心中问题获得一个人生答案，触动客户内心，引发社会舆论，形成话题进行传播。造势活动营销中心开放【Teamlab梦享展】诉求点：配合销售中心开放，线上集中炒作，迅速打开项目知名度。动作时间：5月9日营销中心及样板间开放核心目的：利用数字光影设计，呈现未来理想城邦，引发全城关注动作形式：邀请全城客户见证旭辉进驻长春造势活动微信自媒体抖音、快手等

44、新媒体微博大V通过微信公众号，朋友圈，释放旭辉品牌信息，输出品牌价值，实现品牌形象树立通过高流量抖音快手平台百万以上粉丝的网络红人，介绍旭辉企业文化及品牌发展历程长春微博大V强势转发旭辉企业文化及企业发展历程，介绍品牌及产品价值通过线上媒体(微信、微博、网络、热门APP)等渠道，进行预告与热播、更新，用目标客户习惯的方式进行客户的传播。 线上推广丨网络及新媒体线下推广丨户外广告 抢占目前区域内所有现存户外广告位（大牌、跨桥、高炮、围挡等），强势占领区域市场，获取客户关注。抢占户外广告 强势树立形象车城万达同鑫海鲜市场车城邻里购物中心新城吾悦广场欧亚春城店欧亚卖场大润发欧亚车百长沈路奔驰路支农大

45、街西环城路洛阳街景阳大路春城大街正阳街创业大街锦程大街春城大街开运街Led车区域巡演利用led车在区域内主要商圈进行品牌及项目信息释放，获取客户关注。线下推广丨LED车巡演Part4-2价格策略通过官方与非官方口径，如置业顾问、客户之间、渠道、房产经纪人等，输出项目13000-13500元/均价，形成裂变式价格传播，搅动市场舆论，最终以12500元/价格平价入市，与客户价格预期形成反差，实现价格认可释放高单价促进区域尾盘快速出清，减少项目强销期干扰价格策略参与有关汽开区地块的土地竞拍通过竞价方式推升地价上涨至3300元/以上；从源头上杜绝低价产品进入二级市场！价格策略Part4-3舆论引导旭辉

46、地产，与长春共未来旭辉品牌，助力城市发展品牌入市期旭辉理想城汽开核心领地，创意生活巅峰精工现代美学，尊享奢华生活旭辉理想城品高尚居住，享极致繁华86-126舒适新居，尊享极致生活旭辉理想城尊荣城央生活86-126舒适新居，全龄智慧生活强势蓄客期集中引爆期持续热销期阶段推广主题通过纸媒、网络媒体、以及前期上线的微信、新媒体等同步大力炒作，输出项目占位及产品价值，拔高项目形象，体现品牌实力。线上推广长效媒体持续输出，项目形象高占位短效媒体高单价炒作投放电视节目、电台广播等，媒体渠道全开，全面引爆市场，输出产品信息，凸显项目高端形象。线上推广线下推广地铁2号线部分站点及换乘站包装，出租车led全市释

47、放信息，区域加油站广告铺排，实现全方位品牌及产品信息释放。大范围广泛覆盖地铁广告加油站广告出租车led电梯广告电梯广告停车场灯箱公交站牌线下推广小范围精准传达 区域内老旧小区电梯，公交站牌，车城万达、欧亚卖场等主要商场停车场灯箱进行广告包装，凸显品牌实力，精准有效传达项目信息。客户导入客户拓展+客户维护+中原支持Part4-4客户拓展本案万达广场外展欧亚卖场外展客户拓展丨外展外展先行 区域客户深挖区域内万达广场、欧亚卖场设立外展点，建立品牌知名度，将项目信息对外输出，同时兼具蓄客。 客户拓展丨商圈街头派单：区域内几条主干道及商圈进行派单宣传，制造话题传播的同时，为项目蓄客; 拍照分享获礼品：在

48、闹市区人流密集处，发现“高铁乘务员” 人， 拍摄照片并扫描二维码，并转发后，即可获得礼品。 商圈拓展“制服”主题式派单金色欧城东方之珠龙翔苑顺通花园伟业星城车城名仕花园欧风花园中海凯旋门锦江花园锦绣西城一汽家园华盛碧水云天东皇君园解放花园车城花园天茂城中央西城家园客户拓展丨社区社区拓展区域老社区设置巡展点，进行扫楼、叉车、派单；社区商业摆放项目资料，全面释放项目信息。社区拓展“露天电影节”挖掘社区意向客户，做好登记回访。客户拓展丨社区东风大街绕城高速一汽模具制造有限公司富奥零部件有限公司传动轴厂轴齿制造中心汽车高等专业学校一汽轿车研发基地一汽丰越汽车有限公司宝钢剪切中心一汽物流有限公司一汽大众

49、有限公司长春汽车改装有限责任公司一汽解放公司仓储中心一汽总医院一汽解放汽车有限公司一汽轿车股份有限公司一汽富维汽车零部件西四环路腾飞大路第一阶段：STEP 1:投石问路(初步接洽，陌拜、邮件) STEP 2:剑指要人(核心对接人商务饭局) 第二阶段：STEP 3:单刀直入(企业巡展、内部宣传)STEP 4:润物无声(企业内部职工活动联谊)STEP 5:专属定制(专属团购方案宣传)STEP 6:真实一刻(专场产品推介会) 第三阶段：STEP 7:收网捕鱼(定向邀约、参观示范区) STEP 8:全面覆盖(企业集中派单宣传) 企业拓展：一汽产业园区/厂区定向开发企业客户客户拓展丨企业针对最近电影热门

50、档期，以此为由组织企业进行电影院集体观影， 映前进行项目信息宣传，强势植入项目信息。企业拓展“集体观影活动”客户拓展丨企业【区域内经纪人整合】整合区域内所有职业经纪人，为项目带访有效客户，现金奖励10元/组。促进渠道专员成交带客，更好完成销售业绩，设置以下奖励：奖励1带客奖励：每周带客最多（有效客户），奖励第一名200元，组长100元；奖励2来电奖励：每周有效来电最多，奖励第一名200元，组长100元；奖励3成交奖励：每周成交（含认筹）最多，奖励第一名500元，组长200元；奖励4开单奖：第一单成交额外奖励现金奖1000元；每个人开首单，额外奖励200元。【一二手房联动，合作带客】二手房联动：

51、与合作的二手房中介，门店，线上线下整合渠道，签定联动合同，制定带客流程，界定协议，以每家为单位建立报备群，统一管理，专人维护。二手房维护：线上通过群红包方式互动，线下每日走访门店宣导，及集中参盘，给联动渠道下任务下指标，每日晚会统计次日到访明细，与各家中介实行周例会，月例会形式，总结每周工作，制定下周工作安排。全面整合区域内合作门店，一二手房联动，设置奖励机制。区域合作门店整合客户拓展丨社区客户拓展丨门店整合启动全民经纪人招募：通过朋友圈、微信、H5等形式掀起全民经纪人的注册热情。时间：4-5月销售任务目标：每名销售发动10个全民经纪人，并要求每个经纪人在售楼处开放时必须带客户到现场。 全民经

52、纪人发动形式：1、产品培训：针对项目产品定时进行产品推介会，提高经纪人对项目产品熟悉度同时，提升项目知名度；2、项目价值点传播：根据项目节点定期给经纪人推送最新活动信息，邀请他及身边朋友参加；3、经纪人圈层活劢：对于有领导力的经纪人，可为其特设圈层活动。奖励：全民经纪人在营销中心开放当天带满十组客户上门即可获得现金奖200元奖励。全民经纪人发动引爆区域行业市场，增加访量促进成交，同时为品牌树立形象。客户拓展丨全民经纪人启动认筹【红旗系列轿车展】诉求点：配合认筹，线上集中炒作，迅速打开项目知名度，吸引客户到访。动作时间：5月16日认筹启动核心目的：利用各年代不同款式的红旗汽车车展，与汽开区客户产

53、生共鸣，激发客户对于区域的情怀动作形式：邀请区域及全城客户到访，形成话题传播客户拓展丨活动示范区开放：“Shock Electronic Music “电音节诉求点：电音节配合全龄示范区、园林展示区开放，面向全市发声造势，吸引大量客户到访参与。动作时间：6月6日样板开放核心目的：夯实项目现代科技基调，提升品牌影响力动作形式：邀约rap艺人及dj制作人现场演出，并由微博、抖音等广泛传播客户拓展丨活动Part4-5客户维护业主回馈“异域风情美食节”诉求点：配合二期新品蓄客，增强客户体验及互动，制造话题，提升项目知名度及影响力。动作时间：7月（周/次）核心目的：维系已成交客户关系，增强客户粘性，持续

54、项目热度活动形式：提供当周主题餐饮（需购买），啤酒免费赠送，业主带访赠送代金券参与人群：已购业主客户维护诉求点：七夕节点，通过重参与性活动，使得客户广泛参与和自发传播。动作时间：8月25日核心目的：项目信息广泛传播，拓展潜在客群动作形式：线上征集情侣照片及故事，投票选取1-5名赠送香水、红酒、迪士尼门票等礼品暖场活动“爱在七夕爱在有你”客户维护活动时间：2019年9月活动目的：利用业主答谢宴，扩大项目热销口碑，并用业主口碑为“项目品质、品牌价值” 代言，增强业主归属感，促进老带新营销活动内容：私家宴会+歌舞表演参与人群：已购业主业主答谢宴“美好生活有你相伴”诉求点：维系老业主，形成圈层口碑效应

55、，提升老带新成交，为后期加推做好铺垫客户维护诉求点：中秋节之际，邀约新老客户、业主共同赏月，放烟花，传递项目价值及优惠政策。动作时间：10月1日核心目的：夯实品牌项目价值，促进转介成交动作形式：通过餐饮、烟花等动作，让客户体验中秋归家的感觉。暖场活动“中秋赏月情暖旭辉”客户维护Part4-6中原支持深耕西城数载，先后操盘保利、中铁、万科、新星宇、香港城等众多项目，拥有雄厚的客户资源。香港城保利中央公园中铁城地铁万科西宸之光万科城市之光客户导入丨中原资源全国59家分公司，深圳、上海、广州、重庆、成都等一线及百万大盘云集城市59城操盘策略分享4集团二发中心、东北资源中心、长春中原市场研 究部、长春

56、中原策划中心等4大技术部门提供类技术协助独有优势1- 多地操盘支撑客户导入丨中原资源独有优势2-独有客户资源6026操盘过万科、天茂、保利、 益田、力旺、中信等多个品牌及综合体大盘，经验丰富个各类型项目CCES客户系统沉淀数百万客户涵盖 本地、外阜等区域万客户基数客户导入丨中原资源400150独有优势3 内部资源释放每天固定时段转发信息、阶段性固定 转介量 、意向客户回访传递信息、 阶段性固定到访量名员工持续转介中原官网每周更新项目信息条中原推广媒体客户导入丨中原资源产品推售及目标任务根据销售节点，6月份首开一期，（为保证7月份持续热销，预留H06一半货量）去化推售货量95%，实现销售额6亿。

57、7月实现销售额0.89亿。分期户型户数户数配比面积单价货值去化比去化货值一期（H02/03/05/06一半)867214%619212000743097%720710632464%34344120004121395%3915212610821%13608120001633088%14370小计504100%541441200064973607307月加推户型户数户数配比面积单价货值去化比去化货值一期（H06一半)1065475%572412000686995%65251261825%226812000272290%2449合计72100%79921200095908975首开预计86去化97%

58、，货值0.7亿；106去化95%，货值3.9亿；126去化88%，货值1.4亿。7月销售10695%，销售额0.65亿，12690%，销售额0.24亿。H02H03H06-86H05H06106、126首开加推项目首开项目再开8月份二期全产品线推售，二开预计销售5.9亿；9月份预计销售0.87亿；10-12月预计销售1.5亿。二期共计销售8.36亿。加推节奏户型户数户数配比面积单价货值去化比去化货值8月(H07/08/10/11/13)8621640%18576120002229195%2117710621640%22896120002747590%2472812610820%13608120

59、001633085%13880合计540100%550801200066096597849月（H09）1063650%381612000457990%41211263650%453612000544383%4518合计72100%83521193410022863910-12月（H12）867250%619212000743095%70591065438%572412000686990%61821261813%226812000272280%2177合计144100%14184119341702115418总计756100%77616119349313983642H07H08H09H10H11

60、H12H13二开加推加推3月5.96.20品牌入市期强势蓄客期集中引爆期5.168.29销售中心样板间开放启动认筹盛大开盘二期产品开盘12月持续热销期推广主题投放媒体旭辉地产与长春共未来旭辉理想城汽开核心领地，创意生活巅峰旭辉理想城品高尚居住，享极致繁华微信 新媒体 电台 电视 网络 报纸 出租车led 户外 地铁广告 公交站台 电梯 led车旭辉理想城尊荣城央生活配合活动1、“万元薪资”诚聘置业精英2、“旭辉理想城”品牌及产品发布会示范区园林展示区开放6.68月商业街实体样板间开放1、【teamlab梦享展】2、【红旗系列轿车展】3、社区露天电影节4、企业集体观影活动1、“Shock Ele