规范物业管理 构建和谐社区

1、标准物业管理 构建和谐社区近年来，随着房地产市场的迅速开展，北京市物业管理行业开展迅速。截至2022年6月30日，北京市共有2841家物业管理企业获得?物业管理企业资质证书?。其中，一级资质企业51家，二级资质企业141家，三级资质企业2649家。物业管理从业人员约20万人。管理工程4564个，总建筑面积3.2亿平方米。其中住宅3126个，建筑面积2.56亿平方米。目前，全市保持市优称号的物业管理工程389个，国优工程109个。五大问题突出物业管理迅速开展的同时，也暴露出不少问题。北京市建委主任隋振江在北京市物业管理工作会议上指出，问题主要表如今以下五个方面：物业效劳不标准，整体程度不高。局部

2、物业管理企业还没有从根本上树立“为居民效劳、“为业主效劳的观念，基至颠倒了业主与物业公司的关系，“态度蛮横、行为粗劣现象屡见不鲜，保安与业主发生冲突的事件时有发生；其次，物业效劳不到位，出现紧急情况不能做到快速反响、及时处理，不能保证群众正常生活的需要；第三，物业效劳收费标准和效劳标准透明度不高，个别企业仍然存在多收费、乱收费的情况。开发遗留问题引发矛盾突出。北京市政协曾对北京市物业管理进展了专题调研，调研报告指出：现有商品房小区发生的物业与业主的纠纷中，相当数量的矛盾起源于开发建立遗留问题。一是规划变更导致业主权益受损，也有开发建立单位不按规划设计要求建立配套设施。二是房屋及附属设备质量差，

3、水电等配套工程得不到落实，缺项甩项多等。三是建筑权属不清。由于?物权法?尚未出台，居住小区物业管理区域内的建筑，如地下车库、物业管理用房的权属问题往往引起业主与开发商的争议。业主大会成立缓慢。到目前，北京市按照?物业管理条例?的规定成立业主大会的只有511个，比例很低。业主大会不成立，物业市场就不完善，业主的权利很难得到集体支持，维修资金的使用等涉及业主共同权益的问题也无法得到根本解决。问题主要表现为：局部开发建立单位不积极、不配合、不支持，导致成立筹备组困难；二是在政策宣传、引导上力度不大，许多小区的业主在成立业主大会之初，不理解国家和本市的相关规定，往往是事倍功半；三是指导方式、方法和力度

4、上还存在一定问题，与街道办事处、社区居委会的协同配合还不够，分开社区居委会的牵头组织、协调和制定相应的工作规那么，组织工作容易陷入混乱、无序状态。四是按照法规规定，业主大会的成立需要到达一定的比例条件，一些小区业主参与意识不强，投票比例不高，导致业主大会议事规那么、业主公约无法通过，业主大会难以成立。业主自律机制不完善，对业主委员会缺乏有效的监视、管理。在理论中发现，一些业主大会成立后，作为执行机构的业主委员会有权无责，缺乏监视和约束；业主委员会往往超越职权开展活动，个别小区业主委员会成员滥用权利，以权谋私，损害多数业主利益，引起业主之间意见不一致，影响居民生活的安定。老故居住小区的长效管理机

5、制没有建立。老旧小区由于建立年代久，配套设施严重缺乏，房屋及设施设备失修失养严重。由于居民认识不统一、交费状况不理想等因素，改造后的小区良好状况难以得到长期维持。对症下药建和谐之所以存在以上问题，有关业内人士指出原因有以下几点：物业管理作为一个新兴行业，相关的法规体系、管理体制和工作机制尚不健全。物业管理法律关系复杂，涉及开发建立单位、物业管理企业、业主个人、业主大会及业主委员会、社区居委会等多个法律主体。既有开发遗留问题、建管衔接等前期物业管理问题，又有共用部位及共用设施设备的权利权属、处分及收益，以及物业效劳合同问题。配套政策不完善。虽然?物业管理条例?已公布施行，并出台了一些配套政策文件

6、，但全面贯彻施行条例的物业管理方法还没有出台，对日新月异变化的市场缺少快速应对机制，对规定、方法的施行缺乏操作性研究。对物业管理企业监视不力，主要表现为对物业管理企业违法行为的监视检查和处分力度不够。客观上，存在各区县人员编制少、执法力量薄弱等因素，但主观上，受到“企业受处分就会甩手不干的影响，在处分时畏手畏脚。关于物业管理与社区建立的结合的精神落实不到位，与街道、居委会的协调配合还不够，还不能及时、有效、完全地化解矛盾和纠纷。隋振江指出，物业管理涉及面广，社会影响大。作为城市管理的一个组成局部，物业管理，尤其是居住区物业管理，与广阔人民群众的切身利益息息相关，关系到人民群众合法权益的开展和保

7、障。针对存在的问题，北京市将从以下个方面开展工作：首先，完善业主自律机制，转变物业管理体制。物业管理假如不能与社区建立有机地结合起来，很容易造成管理体制上的不顺，矛盾解决渠道的不通畅，容易削弱政府部门的管理和监控力度，降低工作效率，并有可能引发社会不稳定因素。为此，北京市建委正在研究制定业主大会成立指导规那么等政策文件，充分发挥街道、社区的作用，将业主组织有效纳入到社区民主自治的范畴，加强对成立业主大会的组织、指导，加强对业主委员会活动的指导、监视，确保物业管理与社区建立的有机结合。其次，强化市场监管，整顿和标准市场秩序。针比照拟突出的问题，定期开展物业效劳专项整治。围绕物业企业资质、从业人员素质、物业效劳行为标准等内容制定详细行政管理制度和措施，强化对物业管理企业的日常管理。建立物业管理企业信誉评价机制，物业管理的根本情况、管理工程、管理业绩、不良行为记录及处理等均要记录在案，形成统计、查询、警示、处理功能的综合数据，实现动态管理。根据物业效劳与收费关系，研究制定科学、公开、透明的根本效劳标准和分级效劳标准，促进质价相符机制的形成，便于业主选择物业企业或协商效劳标准和收费程度，同时也有利于政府主管部门的监视、考核和全社会的监视。同时，北京还将加强执法，快速调处矛盾纠纷。在进一步加强市区两级建委执法体系建立的根底上，形成联动机制和重大矛盾