物业价值及价格评价技巧及范例精解

1、物业价值及价格评估技巧及范例精解第一节物业价格的形成及特征一、物业价格成因二、物业价格的特征三、物业价格体系四、影响物业价格的因素第二节物业价格评估技巧一、物业价格评估的意义二、物业估价的原则三、物业价格评估的程序第三节物业估价方法一、成本估价法二、市场比较法三、还原收益法第四节 房地产价格的管理技巧一、房地产价格的含义及特点二、房产价格政策三、房产价格管理四、房产价格评估五、土地价格的概念、构成与评估技巧六、房屋价格与土地价格的关系第五节物业估价范例精解范例一上海某房地产估价报告书范例二建筑物资产估价范例精解范例三 土地估价范例精解第一节物业价格的形成及特征一、物业价格成因房地产物业的交易价

2、格一般包括建筑物的价格和土地价格、土地价格渗透在建筑物的价值中、当建筑物作为固定资产在生产中发挥作用而逐步实现其价值时、土地的价值也得到实现、当建筑物作为商品转卖出去而一次性实现价值时、土地的价值也从中体现。城市土地主要用于建房、房子必须建在地上（特殊情况例外）、房地合一、房地不可分是普遍公认的、 没有孤立于地产之外的房产、也没有不发展房产的地产、房屋一旦在地上兴建起来、它的价 格同时反映该土地的价格。所以、一般情况下、房产价格和地产价格综合起来、以房价或楼价的形式反映。物业商品的价格、和一般的商品价格一样、是以货币表示的商品的交换价值、它是由 人们对房地产物业效用的认识、物业的相对稀少性和对

3、物业有效需求的存在三者相互结合而 实现的。二、物业价格的特征由于物业与一般商品的区别、其价值构成与价格形式上都存在着与一般商品存在着差 异：其特征如下：.物业价格的二元性物业是建筑物与土地的统一物、土地是物业构成的直接要素。在一般情况下、物业价 格是建筑物价格与土地价格之和、这就规定了在研究和评估物业的价格时、其内涵上具有双重的实体基础、一部份来源于建筑物的建设所形成的价格、另一部份则来源于建筑物所依赖的土地使用权的价格。.物业价格的区域性由于商品流通因素的影响、在市场经济条件下、任何商品都有区域性的价格。而物业的不可移动性、客观上形成了某些物业的不可替代性、物业价格的区域位置、其价格的差异程

4、度更是明显的。一般说来、相同质量的物业、其价格大城市高于中小城市、沿海城市高于 内地城市、商品经济发达城市高于商品经济发展中城市、即使在同一城市、也有好地段与差地段之分。.物业价格的高位性和趋升性物业开发投资量大、建设时间长、要耗费大量的资源、占用巨额投资、这就决定物业价格的高位性、是任何其他生活资料价格无法比拟的、同时、由于土地资源的贫乏、人类人口数量的增长及城市化进程的加速、住房需求在日益增长、物业价格从时间序列来看、必然表现为日益增长的趋势、这是物业价格的趋升性。.物业价格因素的非市场性物业作为一种人类必需的生活资料和社会经济的重要资源、其价格构成中的很多因素 是受国家政策、计划的干预和

5、控制、所以、物业市场是一种不充分、不完全的准市场、市场 对房地产价格的调节仅被限定在一定的范围内、不可能像一般商品那样完全由因素确定、因而要受许多非市场因素的影响。.物业价格形成的多样性物业价格构成因素复杂、物业种类繁多、用途不一、交易对象、交易方式的不同、形 成了物业价格的多样性。如销售价格、租赁价格、课税价、抵押价、拍卖价、重置价等、可 以说、在所有的商品价格之下、物业价格体系是最复杂的。.物业价格的调控性房地产物业是国民经济的重要支柱、其价格对人民生活和社会经济的繁荣、稳定有十 分重要的影响、从而政府必然要加强对房地产市场的管理和调控、通过调节地价与批地量的多少来调整物业的价格。三、物业

6、价格体系物业价格体系就是在房地产的生产、流通、消费、服务等经济活动过程中所形成的相 互联系、相互制约的价格体系、不同的房地产价格、其所起的作用不尽相同、评估的原则、 依据和考虑的因素亦有差别、这里顺便指出、我国各类物业价格正在形成、有待规范化。（一）市场价格、理论价格、评估价格.市场价格市场价格是房地产交易双方的实际成交价格、它是随着时间和供求关系的变化及交易 双方的心态等而经常波动。市场价格又称市价。.理论价格在一定时期内相对稳定并带有强制性的价格、即将该物业放在合理市场上交易、它应 该实现的价格为多少。.评估价格运用某种方法对房地产市场价格等作一种估计、在评估市价时、房地产的评估价与市价有

7、密切的关系。由于房地产缺乏完全市场、在许可房地产买卖制度下、专门有房地产估价 机构为房地产交易双方提供服务、这种情况下物业的估价往往会成为物业的市价。但由于评估者的经验、知识、偏好、利害关系等的不同、同一宗物业、不同的评估者评估价格可能不 完全相同、因而要建立健全估价制度。一个良好的评估价格应等于市价或标准价。（二）买卖价格、租赁价格.买卖价格买卖价格是指物业一次性出售的价格、在房产交易中、买卖价格往往是房屋所有权与 土地使用权的同时出售。.租赁价格租赁价格常称租金、是零星出售物业使用权的价格、业主在保持其所有权不变的前提 下、逐渐出售其使用权、分期实现其价值补偿。（三）拍卖价格、招标价格、协

8、议价格.拍卖价格拍卖价格是指采用拍卖方式交易的成交价、一般是价高者得之、是最具竞争性的交易 价格。.招标价格招标价是通过招标形式交易的成交价、交易过程中具有相当竞争性。.协议价格协议价格是指交易双方通过协商确定的交易价格。交易过程中会受到很多非市场因素 的影响。采用协议方式的价格最低、其次是招标、拍卖有抬高地价的趋势。（四）商品价格、成本价格、福利价格.商品价格商品价格是成本利润、税金和效用调节四部份之和。.成本价格成本价格是房地产商品开发经营投资的回收价格。.福利价格福利价格是低于成本价的价格形式。成本价与福利价必须辅之以相应的财务补贴、才有实行的可能性。（五）抵押价格、课税价格、征用价格.

9、抵押价格抵押价格是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性、一 般比市场要低。.课税价格课税价格是指政府为课征赋税、由估价人员评定的、以此作为房地产课税基础的价格、具体课税价格如何、视课税政策而定。我国房地产税的计税标准是标准房价与标准地价。根据规定、其中的标准房地价应按房地坐落地区建筑物情况、并参酌当地一般房地混合买卖价格、分区、分级、分类评定。.征用价格征用价格是为政府征收房地产、而给予补偿而评定的价格。（六）土地价格、建筑物价格、房地价1. 土地价格土地价格简称地价、如果是一块无地上建筑物的土地、土地价格是指该块土地的价格、如果是一块附有建筑物的土地、土地价格是指该宗

10、房地产中纯土地部份。同一块土地、在估价时考虑其“生熟”条件、会有不同的价格、土地的“生熟”程度 主要有以下几种：1）未征用补偿的农地、购地者取得土地使用权、需自己进行征地补偿、支付征地补偿 费。2）已征用补偿、但未做三通（路通、水通、电通）及一平（场地平整）。3）已做三通一平的土地。4）已做七通一平的土地。（七通为道路、上水、雨污水、电力、通讯、煤气、热等） 。5）在现有城市区域内附有待拆迁建筑物的土地。要进行拆迁安置等工作。6）已做拆迁安置的城市空地。.建筑物价格建筑物价格是指纯建筑物的价格、不包含其占用的土地价格。人们平常所说的房价、 通常是含有该建筑物占用的土地价格在内。因此、人们平常所

11、说的房价与建筑物价格的含义不相同。.房地价房地价又称房地混合价、 是指建筑物连同其占用的土地的价格、与平常所说房价相同。（七）总价格、单位价格、楼面地价.总价格房地产总价格是指一宗房地产的总体价格。根据情况的不同、房地产总价格也不同、 如一块面积500m2的土地价格、一套面积为200平方米的高级公寓的价格、一个地区范围内 全部房地产价格。房地产总价格一般不能说明房地产的价格水平。.单位价格房地产单位价格是指单位土地面积的土地价格、单位面积的房地价格。房地产单位价 格可以反映房地产的价格水平、认清单位价格、要认清货币单位、面积单位及面积含义以土地为例、土地单位价格与总价格的关系式如下：土地单位价

12、格=土地总价格+土地总面积。.楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价、是平均到每个单位建筑面积上的土地价格。楼面地 价与土地总价格的关系式如下：楼面地价=土地总价格+建筑总面积由此公式可得出楼面地价、土地单价、容积率三者的关系如下：楼面地价=土地单价+容积率在现实生活中、楼面地价往往比土地单价更能说明土地的价格水平。如有甲、乙两块 土地、甲地的土地单价为 700元/m2、乙土地的土地单价为 510元/m2、甲地的容积率为 5、 乙地的容积率为 3、则甲地的楼面地价为 140元/m2、乙土地的楼面地价为 170元/m2、根据 此楼面地价意义的买者通常都会购买甲地、而不会购买乙地。因为、同类用途与结

13、构的房屋（含土地）在市场上售价基本相同、如平均为1000元/m2建筑造价基本接近、则在甲地上获得的利润=1000元700元140元=160元/m2、乙地上获得利润=1000-700- 170= 130 元/m2。（八）所有权价格、使用权价格、其他权利价格.所有权价格所有权价格是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格依据其所有权是否完全 再细分。如依权利来理论、所有权为地上权、永佃权等诸个别权利的总和若在所有权上设定 了他项权利、则所有权变得不完全、其价格因此而贬低。.使用权价格使用权价格是指交易房地产使用权的价格、目前我国有偿出让土地的价格都是土地使 用权价格。土地使用权价格因使用年限的长

14、短而定。如 30年、50年、70年的使用权价格。 土地使用权价格又称出让金。.其他权利价格除所有权及使用权价格以外的权利价格、如地上权价格、永佃权价格等。（九）基准地价、标定地界、房屋重置价格.基准地价城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内、根据用途相似、地段相连、地价相近 的原则、划分地价区域、然后调查评估出各地价区段在某一时点的平均价格。.标定地价在基准地价基础上、指一定时期和一定条件下、能代表不同区位、不同用途的标志性 宗地的价格。.房屋重置价格按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平建材价格、机械和人工费用等、 重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需费用加平均利润。（十

15、）底价、期望价、补地价.底价政府、企业或私人出让（拍卖）房地产时确定的最低价格、亦称起叫价格、若低于这 个价格则可不出售。.期望价政府、企业或私人出让房地产时希望卖出的满意价格、一般在底价的基础上加15%、即可视为期望价。.补地价更改政府原出让土地使用权时规定的用途、或增加容积率、转让、出租、抵押土地使用权及续期土地使用权等需交给政府的一笔地价。对于改变用途的地块、补地价的数额通常等于改变后与改变前的地价差值。即补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价。增加容积率的补地价额、可用下式计算：补地价=（增加容积率原容积率）+原容积率X地价例：一宗土地面积为1000M2、容积率为5、时价为400元

16、/m2现欲将容积率增加到 7.5、 需补多少地价。解：1.补地价（7. 5） + 5X 400= 160 元/m2.补地价总数160X 1000= 16 万元（十一）标准地价（公告地价）、申报地价、法定地价、公告现价这是台湾的一组地价名称。.标准地价（公告地价）政府根据土地市价和收益价格查估的地价、作为土地所有权人申报地价的参考。.申报地价土地所有权人向政府申报的地价。申报地价只能在标准地价的基础上作20%的增减。.法定地价土地所有权人依法向当地主管机关申报、经核定登记于地价簿册上的地价。.公告现价政府对其管辖范围内的土地、根据调查的市价、每年编制公布的土地现时价格。（十二）其他价格如现房价、

17、期房价、最高限价、最低限价、计划价格、指导价格、平均价格、成本价格等。四、影响物业价格的因素影响物业价格的因素多而复杂、通常将它归纳如下：（一）建筑物本身的基本条件建筑物本身的基本条件直接影响着房屋的建筑成本及使用情况；直接影响其效用的发 挥、它是评估房地产价格的基本考虑的因素。.房屋的面积、结构和装修房屋的面积、结构和装修标准不同、其成本就不同、建筑面积、楼地板总面积、建筑 高度不同、其建造成本有差异、其价格就有差异。.建筑物的设计及设备建筑物的设计与设备对建筑物的价格有重大影响。房屋设备系指室内水电、卫生、冷暖气等各种配套设备安装费占工程总造价的15%到20%。房屋的附属设施、如围墙与绿化

18、、对物业估价有一定的影响。.施工费用和质量施工费用是建设时所支付的土木工程费及其他费用它是构成建筑物价格的重大要素。施工质量会影响建筑物的使用年限与维修费用、在进行房屋估价时必须加以考虑。.建筑物与其环境配合状况周围的环境应与建筑物相适应、当环境不好、使建筑物不能处于最有效的使用状态、价格就会降低。.建筑物完损程度房屋完损等级是按结构、装修、设备三个组成部份的各个项目的完好或损坏程度来划分。它是用来检查房屋维修保养情况的一个标准。是决定房屋实际折旧额的重要因素。完好等级越高、物业的价格接近重置价值。.房屋折旧率房屋折旧率是房屋在使用过程中以年份计算的损耗、与原房屋的耐用年限之比、房屋 建成交付

19、使用后、随着时间的推移会产生损耗、房屋的使用时间越长、折旧越大、其折余价值越小。.位置各种经济活动和生活活动对物业住置有不同要求、位置的优劣直接影响房屋所有者或 使用者的经济效益、社会影响和社会满足程度。在一般情况下、接近人们经济活动的核心、 要道的通口、行人较多、交通流量较大、有利于商业高度发展的地带、 其房产价格必然高昂。 商业用房是看繁华程度、临街状态。居住用房是与周围环境状况、安宁程度、交通便利程度有关。工业用房是有利于原料与产品的运输、动力的取得及废料的处理。.房屋使用情况房屋作营业用房高于非营业性用房。而不同的经营活动带来的经济效益也不相同、如 商业用房比工业用房单位面积上创造的利

20、润要大得多、故其价格亦高。（二）自然条件因素自然条件因素一般指下列几种情况：.地理位置地理位置的差异是级差地租形成的决定因素。房地产坐落的位置不同、价格有较大差 异。位置有自然地理位置与社会经济位置之别。社会经济位置随着交通及建设而改变、当其位置由劣变为优时、则价格会上升、相反则价格会下跌。.地质条件地质条件的优劣、直接关系到地面建筑和地下设施的种类、影响到建造成本和建造的 难度。现代城市建设正向高层化发展、它对土地的承载力要求较高。因而地质坚实承载力就大、有利于降低成本和建筑物使用。所以地质与地价成正比关系、即地质条件优越、地价就.地形、地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况、地势是本地块与

21、相邻地块的高低关系、特别 是邻接道路的高低关系。因地形平坦、起伏、高低的差异而影响房地产开发建设成本或利用价值。一般说来、 土地平坦、地价较高、土地高低不平、地价较低。. 土地形状与面积地块的形状往往对土地的实际效用有较大影响。形状不规则的土地、由于不利于土地 的有效使用、价格较低。 在特殊情况下、面积狭小的土地有特高的价格。因这块土地会减低 相邻大面积土地的利用价值、于是相邻土地使用者为求其最佳利用、则可能不惜以高价取得。.日照日照是否良好以及日照时间的长短与人们生活的舒适及健康状况密切相关、所以它会 影响房地产的价格。.通风、风力、风向风的情况对房地产价格有影响、在一般情况下、时常闹风灾的

22、地方、房地产的价格就 低。风向与房地产价格的关系在城市中比较明显、上风地区房地产价格一般较高、在下风地区房地产价格一般较低。.温度、湿度、降水量这三者极端过剩或极端贫乏、都不利于生产与生活、降水量与地势因素结合起来、对房地产的价格影响更明显。 地势虽然低洼、若降水量不大、则对房地产价格影响不大、 反之、 地势对房地产价格的影响就大。.天然周期性灾害天然周期性灾害的地带、土地利用价值极低、甚至不能利用。但若建设了抵制灾害的 措施、不再受周期性灾害的影响、其价格会逐步上涨。.自然景观自然景观是指房地产周围的物理状态对房地产价格有影响的因素如下：1）噪声工厂、汽车、人群都可能造成噪声。噪声大的地方、

23、房地产价格较低。2）空气污染房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质及粉尘等、对房地产的价格影响很大。3）水污染河流、沟渠、地下水、江湖、海洋等污染情况、对邻近的房地产价格有较大影响。4）视觉房地产周围的物件是否杂乱、如电杆、广告牌、标示牌等树立状态和设计美观、建筑 物之间协调、公园、绿化的景观、对房地产价格有影响。5）清洁环境清洁卫生情况、对物业价格亦有影响。（三）社会经济因素社会经济因素主要受以下几方面的影响：1.人口因素人是房地产最终的享用者、所以人口的数量、素质、分布及家庭规模等方面与房地产 价格有关。1）人口数量人口数量与房地产价格的关系非常密切。在人口数量因数中、反映人口数量的相对

24、指 标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格。一方面人口密度提高有可能刺激商业、 服务等行业的发展、 从而提高房地产价格、另一方面、人口密度过高造成生活环境恶化、有 可能降低房地产价格。2）人口素质社会文明与文化程度、人民教育与生活水平都会引起房地产价格的变化。人类社会随 文明的发达、文化的进步、一切公共设施完善、居住环境力求宽敞舒适、于此足以增加房地 产需求、影响房地产价格的趋高。3）家庭规模家庭规模是指某一地区家庭平均人口数。家庭人口数有所变化、将影响居住单位数的 变动、随之导致房地产需求变化、从而影响房地产的价格。.物价、工资及就业水平物价的变动引起货币价值的变动从而波及房地产业、一

25、般来说、生活水准高的地区、 房地产价格就会高些。工资及就业水平的高低影响房地产价格的变化。.公共设施及基础设施公共设施与基础设施的完备程度、对房地产价格影响较大。如深圳市原来只是一个边 陲小镇、自建立深圳经济特区后、市政府不断完善公共设施与基础设施、从而使土地效用提高、土地价格上升、而带动房地产价格上升。.国民经济收入与土地投资国民收入在个人、法人、政府之间分配、其中多数是用于消费的、其余部份才用于投 资。由此形成的国民总支出中、有些部份是朝向耐久消费品的房屋投资。所以说经济增长与房地产需求有重要关系、从而影响房地产价格。.社会经济承受能力房地产价格作为一种现实的市场经济关系、它的高低水平必然

26、要受到价值与社会经济承受能力的双重制约。在房地产商品价值和消费者的实际支付能力大致接近、或实际支付能力大于商品价值的条件下、房地产价格可由市场本身决定。但在消费者对房地产的实际支付能力严重不足的条件下、房地产的价格主要以计划定价为主、计划定价与实际支付能力相应、 同时应考虑政府和企业对房地产计划定价实行财政补贴的可能性。（四）政策因素国家政策是影响物业价格的关键因素、房地产政策是否宽松直接影响房地产市场运行、 进而影响房地产的价格。.国家对外开放政策国家改革开放政策吸引大量外商来我国投资办厂、从而增加对房地产商品的需求、活 跃房地产市场、从而影响房地产价格。.财政与金融国家资金的投放、银行资金

27、的宽松与否、放款的状况利息率、通货膨胀率及税收、都 会影响房地产交易及价格。.国家对土地使用的限制及规划规定用途有利于土地的健康协调利用有提高地价的作用。规划会影响房地产远期价格、如规划拟建火车站或修建主干道、兴建多功能购物中心 等、则这些建设项目所在地附近、房地产价格会上升。建筑密度和容积率影响土地的利用率、 进而影响单位建筑面积上分摊到的地价、最终影响房产和地产的价格。.国家计划指标国家计划指标、包括建筑设计指标、建筑安装工程等各项经济技术指标、住宅区建设 中配套设施指标、开发经营和建筑单位的税收、盈利、计价等构成指标、这些指标是国家计 划对房地产商品价格的基本影响因素。（五）政治因素政治

28、因素是指社会政局稳定及有关房地产的产业政策等。由于物业属于不动产、使用期限长、投资额大、人们一旦把资金投资放进去就需较长时间才能回收、政局的稳定直接影响人民置业投资的信心、间接影响物业价格的变化。（六）其它因素.社会治安情况物业所处的地区、若经常发生小偷、抢劫、强奸、杀人等犯罪案件、则意味着人们的 生命财产没有保障、就会造成物业价格低落。.交通管制交通管制要看管的内容和房地产的使用性质。如住宅区道路上禁止货车通行、可以减 少噪声和行走的安全感、它可以提高物业的价格。.房地产投机房地产投机对物业价格影响有三种情况：）引起物业价格上涨；）引起物业价格下跌；）起着稳定物业价格的作用。房地产投机具体导

29、致怎样的结果、要看当时的多种条件、包括投机者的素质而定。4.城市化城市化意味着人口向城市地区集中、造成城市房地产需求量的不断增加、带动物业价 格上涨。5.心理因素心理因素对物业价格的影响是一个不可忽视的因素。影响物业价格的心理因素主要有：1）购买或出售心态；2）欣赏趣味；3）时尚风气；4）接近各家住宅心理；5）讲究门牌号码或土地号码；6）讲究风水；7）价值观的变化。6.国际因素现代社会国际交往频繁、往往一国经济政治文化会影响有关国家和地区。影响房地产 价格的主要国际因素有如下几个：1）国际经济情况；2）军事冲突情况；3）政治对立情况；4）国际竞争。第二节物业价格评估技巧一、物业价格评估的意义物

30、业价格评估是物业市场经济运行的重要一环。正确估价物业现值、合理确定物业价 格、对我国社会主义市场体系的完善、有着重要的意义。具体表现在如下几个方面：.物业价格评估是国家对房地产资产管理的可靠依据房地产是一项重要的资产、占国家总财富的极大比重、在市场经济条件下、要管好、用好这笔庞大的国有资产、仅仅停留在房地产的单位数量上是不够的、只有从价值上掌握这项重要资产的总量、 才能进行有效的管理、唯有进行科学、合理的评估、才能实现这种由单 纯数量管理向价值管理过渡。.物业价格评估是国家对房地产业财政预算的重要依据国家对房地业的预算支出除按经济的发展要求和人口增长的需求确定住宅建设的发展 规划、需要通过科学

31、的评估确定住宅建设的成本及征地补偿等、从而确定住宅建设的投资规模。国家通过房地产而征收的各种税费、都是以房地产价值为课税基础。为避免征税额不公平及偷税漏税。必须对房地产进行科学的估价、以作确定税率提供权威性的计算依据。.物业价格评估是房地产经济活动的有效管理手段房地产业的发展有赖于金融业的参与、无论是投资者还是消费者都要到银行抵押贷款、 而银行为了减少发放贷款的风险、要对抵押的房地产进行评估。为了物业在买卖、租赁、拍卖、转让、保险等过程中首先遇到的是该物业的价格问题。另外、企业的合资、合作、合营、企业兼并及企业间债务处理等、都需要对物业价值进行科学而合理的评估。.物业价格评估是住房制度改革和土

32、地制度改革的重要基础住房制度改革中住宅租金的计算、土地使用制度改革中地价的确定、都要通过物业价 格的评估才能测算。.物业价格评估是完善房地产价格机制的前提条件物业价格评估可提供一个科学的、公正的物业价格测算程序和标准、有助于物业价格的规范化、科学化、从而完善房地产价格机制。.物业价格评估是房地产仲裁的依据物业价格评估、对房地产纠纷中买卖、租赁、抵押、课税、入股等所涉及的价格与租 金、提供一个公正、权威的价格、以保证价格的准确性与有效性。二、物业估价的原则依据我国物业估价工作、应遵循的原则主要有下列几点：（一）合法原则物业估价必须在法律规定的条件下进行。如城市规划规定了土地的用途、容积率、复 盖

33、率、建筑高度和建筑风格等。物业估价必须在房地产的使用符合这些限制范围内进行。（二）最佳效益原则物业估价不仅要在房地产合法的使用条件下进行、还要以房地产最有效使用为前提来 进行。如某宗房地产、城市规划规定、即可作商业用、也可作居住用、估价则以假定为商业 用途使用为前提。反之以商业与居住混合用途或居住用途为前提。这是房地产利用竞争、优选的结果。（三）供求原则房地产价格同其他物品的价格一样、受供求关系的影响。若需求不变、供给增加、则 价格降低、若供给不变、需求增加、则价格上升。由于房地产具有固定性、地区性和个别性、 所以供求情况主要是指当地同类房地产市场的供求情况。（四）替代原则在同一市场上的具有相

34、近的房地产、其价格也应相近在评估一宗房地产价格时、找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作比较参照物来进行评估、然后对其差别作适当的修正。（五）评估时日原则房地产市场是不断变化的、房地产价格有很强的时间性。在不同的时点上、同一宗房 地产往往会有不同的价格。估价时日一般是估价人员执行现场查勘日期、或因特殊需要将其他日期指定为估价时点。确立评估时点的意义在于：估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。如政府有关房地产方面的法规、 标准、税收等的发布、变更、实施日期等、均会影响评估的价格。 如运用市场比较法评估一宗房地产的价格、由于比较实例的交易时间不同、其时值也不同。因此、要把不

35、同时间的比较实例的价格都修正到某个标准时间上、即以估价时点为标准时间、这样、这些实例才能作为等价的替代物。（六）公正原则物业估价必须站在公正的立场上、要尊重客观事实、不带主观随意性、不受外部干扰、也不屈服于外界压力、以评估标的物的价值为依据、符合客观实际、按照科学的评估标准、 方法和程序；实事求是地进行评估。坚持公正原则、必须做到以下几点：.深入调查研究、掌握准确、可靠的资料、采取科学的计算方法、仔细地计算每个物 业价格、分析论证定价；.公正清廉、不偏袒任何一方、若有亲属关系、应实行回避。.具备专门的估价技术、丰富的估价经验和遵循严谨的估价程序。这是物业估价人员必须遵守的重要原则。三、物业价格

36、评估的程序物业估价是一项很复杂的活动、它是一项政策性、技术性很强的工作、要高效、高质 量地评估物业价格、 必须建立科学的估价程序、使估价工作规范化、制度化、以保证评估过程中的工作质量、降低人力、物力的消耗、能在最短的时间内准确地完成估价任务。（一）申请与受理物业的评估可分为如下两种：.程序性评估物业产权转移（买卖、继承、赠与等）过程中、主管部门为了加强管理、而进行的评 估。.委托性评估业主或交易双方的当事人、为掌握该物业的价值、委托评估机构或其他有关部门进行 的评估。不论程序评估或委托性评估、当事人都要向受委托的评估机构提出书面申请、并按规 定填写评估委托书。受理单位应按管辖原则、有偿原则及自

37、愿原则决定是否受理。（二）明确估价目的受理部门在接受委托后、首先要明确估价的目的。一般估价的目的如下：.房地产抵押估价委托评估人以房地产抵押的形式向银行获取贷款、需作该宗物业的市值估价。.房地产拆迁补偿估价委托估价人在需要占用某房地产时、应对原使用者的拆迁做出经济补偿、其依据为该 物业的市值估价。.房地产底价评估委托估价人进行房地产出让、转让的招标、拍卖工作前、要对该宗物业进行底价的评 估。.房地产买卖评估委托估价人在购买某宗房地产时、需要对该宗房地产进行估价。.房地产投资价值估价委托评估人在以房地产作为经济合作的投资资本时、需对该宗房地产作出价值评估。.房地产产权纠纷估价委托评估人在发生房地

38、产纠纷时、要做该宗房地产的价值评估。.其他如房地产保险；购买房地产抵押、公债、证券；确定建筑物更新的可行性；确定破产 清算价格；判断房地产市场供需走向等。（三）物业估价合同物业估价合同是指委托评估方和受理评估方、经双方充分协商、为实现物业的估价目的、确定双方的权利和义务所签订的契约。估价合同应取得公证、以得到法律保护。下列房地产估价合同可供参考。房地产估价合同签订合同双方：委托估价方 （以下简称甲方）受理估价方 （以下简称乙方）甲乙双方经充分协商、兹就房地产估价事宜订立本合同、内容如下：一、甲方因 的需要、委托乙方对下列房产在 年一月日 I二、乙方应根据甲方的估价需要、保证对上列房地产予以客观

39、、公正地估价、最后出后该委估房地产的估价报告书、于 年 月 日以前交付甲方。三、甲方应于 年 月 日以前将委估房地产的产权经营状况、税务或建造费用等估价所必要的资料提交给乙方、或配合乙方向有关部门、 单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必要的资料。甲方应提交乙方的资料具体如下：四、乙方在估价期间需要到现场勘察、甲方须陪同并提供方便和配合。五、乙方对甲方委估房地产的文件资料、应妥善保管、并尽保密之责、非经甲方同意不得公开或泄露给他人。六、甲方应付给乙方的估价服务费依甲乙双方认同的下列收费办法计算：自本合同签订之日起 日内、甲方应预付给乙方 元（人民币、美金）、 余款待乙方将估价报告书交付后日内付

40、清。七、乙方如无特殊原因和正当理由、不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书、每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费 %。甲方如不按本合同规定的时间 向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料、乙方可按耽误时间顺延估价报告书的交付时 间。八、甲方如果中途中断估价要求、乙方工作已经过半、甲方则应付给乙方全部估价服务 费、乙方尚未过半、甲方则应付给乙方全部估价服务费的 %。或已预付的估价服务 费不予退还、上述两者之中取其高者。九、甲方接到乙方提交的估价报告书次日起 日内。如对估价结果有异议、 且有 正当理由。可向乙方提出复估或重估书、 乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起 日 内完成委估房地

41、产的复估或重估报告书、交付甲方。甲方逾期不提出者。估价报告书生效。十、其他： 十一、本合同自甲乙双方正式签订之日起生效、其中任何一方未经对方同意、不得随意更改。如有未尽事宜、经双方协商解决。十二、本合同一式三份、甲乙双方各执一份、公证机关执一份。本合同于 年 月 日正式签订。甲方乙方法定代表人法定代表人地址地址邮政编码邮政编码电话电话银行帐户银行帐户公证机关：公证员：公证日期：（四）受理估价要素的确定受理部门在接受委托后、要对各评估对象的受理要素予以确认。这些基本要素归纳如下：.评估对象确认评估对象本身的基本条件。它分为以下两类：1）实体性条件。包括土地的地块号、位置、面积、形状、房屋的位置、

42、类型、结构、占地面积、建筑 面积、使用情况等。2）权利性条件物业的权利状态、如完全产权、不完全产权或租赁权等。.估价范围一般房屋与土地总是连带在一起的、但具体估价时、按处理方法而异。其估价范围可 分为三种类型。1）独立估价单独就该物业的基地作出估价。2）部份估价仅就物业涉及的土地或地上建筑物进行估价。3）合并或分割估价。对物来进行分割或合并所作的估价。.评估期日的确定评估期日是确定物业估价额的基准日期。由于物业价格受时间的影响较大、不确定评 估基准日期、估价就无意义。.明确估价书的交付日期交付估价报告书的日期一般是委托者提出的、估价人员应满足其要求。当难度较大提 出时间较短、则可通过协商、定出

43、一个合适的时间。（五）资料的收集与整理为保证评估结果的客观性、必须要在占有大量、详尽资料的基础上才能进行。因此、 要查明以下内容：.产权资料查明物业位置的正确性、物业所有权变更及归属的综合资料。.房屋建筑资料查明建筑物类型、年代、结构、设备、造价、装修、新旧程度及使用等情况。.市场交易资料了解房地产市场行情、交易情况、市场特性、买、卖方的购销意向等。. 土地资料包括土地的等级、地价、地价级差及调节系数。.其他周围环境景观、基础设施、交通等情况。（六）现场查勘与要素确认现场查勘就是对评估对象进行的实地调查分析。现场查勘的目的在于对评估要素进行 确认。.估价对象的实体确认确认物业的位置、坐落、部位

44、、使用类别、地号、面积、地形、结构类型、式样。查 勘房屋装修、设备及使用情况、测定其地段、朝向、层次、确定建筑年份、测绘房屋及鉴定 房屋的完好程度等。.估价对象的权利状况确认根据查勘资料、对原来确定的权利状态进行核实。.估价对象的环境状态确认通过实地调查、进一步明确估价对象的商业服务、市政设施、文化教育、环境卫生、 交通、绿化等环境条件。(七)估价作业经过现场查勘以后、物业价格评估便进入了估价作业阶段、一般的价格评估作业分成 以下几个内容：.资料的综合分析合理确定估价基本数据的工作、要对收集到的原始资料运用科学的方法进行归纳、分 类、比较、选择、最后得到真实可靠的基础资料。.价格形成分析对影响

45、物业价格的众多因素进行分析比较、把握各种因素的作用程度。.估价方法的选择按估价对象的实际情况和掌握的资料条件、选择合适的方法。.价格的调整在评估作业时、往往同时采用多种方法、而这些方法的估价结果很难取得一致、一般、根据多种结果综合一个价格。综合方法一般有以下几种：(1)简单算术平均值将计算所得价格累加后除以项数。设V1V2Vn为计算出的几个价格V1V2Vnn例如有三个价格分别为 520万元、560万元、530万元、则综合价格为536.7万元, 536.7万元3(2)加权平均值为了考虑每个价格在总量中所具有的重要性不同、可分别给予不同的权数、然后综合 出一个价格。设丫,Vn为计算出的价格f1fn

46、为相应的权数则 V 邛 V2 f2 VAf1f2 fn如上例、若三个价格的权数分别为0.5、0.3、0.2、则综合所得价格为一 520 0.5 560 0.3 530 0.2 小 534万元0.5 0.3 0.2(3)求中位数将计算出所有价格按大小顺序排列、当项数为奇数时、取其中项为中位数；当项数为 偶数时、则取中间两项的平均值为中位数。(4)求众数在计算出的所有价格中、以相同价格最多的为众数。(5)以一种价格为主、其他估计价格作参考。(八)估价报告书的编写估价报告书是记录估价成果的重要文件。.估价报告书的类型1）定型式固定格式、固定内容、估价人员必须按要求填写、不得随意增减。优点写作省时省力

47、、缺点不能深入分析特殊事项。2）自由式估价人员根据估价对象的具体情况确定、而无一定格式。优点是可深入分析特殊事项、缺点易遗漏一般情况。3）混合式兼取前两种估价报告书的格式、即有定型式、又有自由式。不论估价报告书的形式如何、均应客观、公正、详实地记载估价结果及过程。.估价报告书的主要内容1）受委估方名称；2）受理估价方名称；3）估价对象概况：土地名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、地质条件等。（2）建筑物名称、坐落（门牌）、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年月、用途、地基情况、 产权等。4）估价目的；5）估价时日；6）估价依据；7）估价采用的方法、技术路线和测算过程；8）最终估价值

48、（决定理由）；9）估价条件及估价额应用的说明事项；10）估价作出时间（起止年月日）。3.附属资料1）所在地的地籍图；2）基础平面图；3）建筑平面图；4）对比估价先例所在地略图；5）邻近状况照片；6）涉及他项权利时、附契约条款。7）建筑物的估价单、施工计划书。8）该物业过去的收支情况资料。第三节物业估价方法物业估价方法很多、应按照评估对象的实际情况及收集资料的适用条件、选定合适的 评估方法。常用的评估方法有成本估价法、市场比较法和收益还原法。一、成本估价法以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础、再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格。采用成本估价法求

49、得的价格、通 常称为积算价格。（一）成本估价法基本公式.新开发土地新开发土地价格=取得待开发土地费用+开发土地所需费用+正常利税。.新建房地产新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税.旧有房地产旧有房地产价格=10有房地产重新建造完全价值一基建物折旧。（二）估价步骤.基地估价以该基地的最佳用途来估算其价格的。.建筑物重置成本估价1）指数调整法在原房屋建筑造价的基础上、根据国家公布的物价指数和现在的建设工作费率、评估 房屋的量置价。计算公式： 人 斗评估时物价指数房屋重置价=原房屋建筑造价X （ 1 土建筑工程费增减数）X建造时物价指数2）单价调整法按照房屋建安工程的工程量、乘以工

50、程单价得到重置价的方法（1）单价的选取及调整以勘估标的物主体结构和大部份装修项目与标准单价相符为准、而两者相差异的部份 再行调节、一般调节有以下内容：屋层高调节：标准单彳的测算以层高3米为依据、增减的幅度以每超高或高10厘米相应增加或减少造价的 2%。墙体折减：折减分众墙和借墙两种。借墙占房屋外墙体 1/41/2、折减率为1020%。占1/23/4、折减率为2030%。众墙占房屋外围墙体 1/31/2、折减率为5%。材料换算：当勘估物业局部装修情况与选取的标准单位造价规定不同时、可根据单项材料的价格进行局部材料换算。单项材料换算=（实际使用材料单价-标准规定标准材料）X换算量（2）水电装备水电

51、设备要根据实际情况、独立评估、为方便计算、可按照水电装备设施的完善程度、将水电造价分为若干等级、测算出每平方米的单位造价。按房屋建筑面积计算水电造价。水电造价=建筑面积X水电单位造价房屋重置价的评估公式综合如下：建筑物重置价=建筑面积X建筑单价X （1 土比差率）+材料换算+水电费用。.折旧估算根据建筑物的楼龄、完好程度等估算其折旧额、从而得出该建筑物的实际现值。. 土地改良成本估计估算土地的平整、筑路、造景等费用。.综合计算将上述各项估价结果统计汇总、得出评价公式如下：建筑物重置价=建筑面积X建筑单价X （1土比差率）X材料换算X水电费X折旧率X改良成本估价。（三）成本估价的实施方法1,直接

52、成本与间接成本计算法1）直接成本直接消耗于该建筑物的材料、人工等成本支出、如人工费、材料设备费、建筑承包企业 的管理费与利润等。2）间接成本用于物业建设开发支出的成本费用。如拆迁安置、前期工程成本、咨询服务费、长期融资费用等。3）投资经营利润视市场情况变化、当物业市场售价低于重置成本时、就不可再考虑利润因素。2.指数法以物业基期价成本为基础、按物价指数进行修正、推算物业现时价格的计算方法。其指 数的选择一般是选择同类物业商品的物价指数。3,单位比较法估价人员应以相似建筑物来计算单位成本、根据建造期与估价期之间的成本变动对单位成本进行时日调整。4,面积比较法应用通行的标准定额成本作单位成本、再考

53、虑该物业面积的数量来估算该项成本的方法。（四）折旧额估算估价的折旧不必考虑如何系统地把折旧额推到各财政年度、而只要对各种因素所造成的物业贬值作出总的估价。 影响物业折旧的因素很多。大致可归纳为物理的、功能的、与经济的三大类。估价人员要对所有因素造成的结果进行详尽的调查研究、综合分析。推算出折旧额。常用的折旧估价法有下列几种。1.定额法认为建筑物的损耗是均匀的、每年的折旧额相等、此法的每年折旧的计算公式为：C SC 1 RDi D 或 D D NN式中：D表示第i年的年折旧额、每年折旧额 D是个常数D ；C表示建筑物的重新建造完全价值；S表示估计的建筑物残值；N表示建筑物的耐用年限； ，SR表示

54、建筑物的残值率、为 一CC-S称折旧基数。则折旧率d CS JRG N C N已经使用了 t年的建筑物的折旧总额、则 t年累计的折旧额为Et D tC S t/N 或 Et C 1 R N采用定额法折旧下的建筑物现值为:V C EtCCSL或 V C 1 C S 或 V C 1 dtNN例：有一建筑物、建筑面积为100m2、已使用V C EtCCSL或 V C 1 C S 或 V C 1 dtNN例：有一建筑物、建筑面积为100m2、已使用10年、重置价格1000元/m2、耐用年限30年、残值率为5%、试用定额法计算其年折旧额、折旧总额、并估计其现值。解：C=100 x 1000=100000

55、 元R=5%N=30t=10则 D C 1 R 100000 1 5% N30折旧总额Et C 1 R N10000 1 5% 1030建筑物现值3167 （元）31667元100000 11 0.05 1068333 元302.定率法用同一比率（折旧率）乘以尚未折旧的建筑物的重新建造完全价值部分、 旧额、其每年折旧额的计算公式为计算每年的折_ . i 1Di C 1 d d其他符号的含义同前t年的建筑物的折旧总额、即t年末时累计的折旧额为tEt Di 1采用定率法折旧下的建筑物现值为：V C Et C1 d t例：上例用定率法计算其年折旧额、折旧总额、并估计其现值。解：固定折旧率d 1 N

56、S 1 30、R1 30 0.05 0.0950年折旧额Dic 1 D 1 1di 1 TOC o 1-5 h z 100000 1 0.0950.095- i 1-100000 0.9050.095- i9500 0.905i 1D 1=9500 元D2=8598 元D3=7781 元D4=7042 元D 5=6373 元D6=5767 元D 7=5219 元D8=4732 元D9=4275 元D 10=3869 元折旧总额10Et 1000001 1 0.0951063146 元建筑物现值V C 1 d100000 1 0.095368543.年数合计法而分母为利用分数的比率计算。其中分子

57、为建筑物剩余使用寿命在当年开始的数字、 全部寿命的年数总和、若用Sn来表示这个总和、则有：而分母为Sn1 2每年折旧额则按下列方法确定:DiDiN i 1Sn TOC o 1-5 h z 第一年折旧额D1 C SSn、 N 1第二年折旧额D1C SSn一 , 一 、 N 2第三年折旧额D3- C s3Sn，、2 -第N-1年折旧额DN 1C SSn“一，、1第N年折旧额Dn C S Sn如以10年耐用年限的建筑物为例、则Sn=1+2+10=55第一年的折旧额为折旧基数的10/55。第二年的折旧额为折旧基数的9/55。第三年的折旧额为折旧基数的8/55。以此类推已经使用了 t年的建筑物的折旧总额

58、为EtEtt 2N t 12Sn则建筑物的现值为V CEtt 2N t 1斌其他折旧估算法有偿债基金法、年金法、罗斯法等等。二、市场比较法市场比较法是将估价对象房地产与在较近时期内已发生了交易的类似房地产加以对照比较、从已经发生交易的类似房地产的已知价格、修正得出估价对象房地产价格。采用市场比较法求得的价格通常称为比准价格。（一）市场比较法适用条件.有足够的市场交易实例估价人员至少要掌握十个以上用于比较的实例。一般来说、估价员收集的实例越多、掌握的资料越充裕、所得评估结果越理想。.影响因素要相似采用的比较实例与评估对象的各种影响因素要基本相似、其相关性越大、估价结果越理想。.市场供求关系一致比

59、较对象与评估对象所处市场供求关系应基本一致、具有相同的竞争力。.能明确表现其自身所具备的条件评估对象与比较对象均能明确表现其自身具备的条件便于评估时逐项比较、衡量其相似程度及差异、确定修正办法。.资料真实可靠对数据来源进行检验、排除不真实的资料。（二）市场比较法的评估程序1.广泛地搜集交易实例、建立信息资料库1）查阅政府有关部门房地产交易的资料、如定期或不定期公布的房地产市价行情、价 格指数、基准地价、重置价格、转让时申报的成交价等。2）查阅报刊上有关物业出售、出租的广告；3）与出租、出售房地产的经办人员洽谈；4）参加交易坐、展示会、了解各类信息、行情；5）同行之间互相提供；6）向当事人、四邻

60、、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解。2.选择符合一定条件的交易实例、作比较实例1）与估价物业的用途应相同。2）与估价物业的建造结构应相同。3）与估价物业所处的地区应相同。4）与估价物业的价格类型应相同。5）与估价物业的估价时点应接近。6）该交易实例必须是公开、平等、自愿的、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情 况下的交易。.对比较实例的成交价格作初步加工、以建立价格比较的基础.进行交易情况修正.进行交易日期修正.进行区域因素修正.进行个别因素修正.综合评定与调整、求得评估结果在房地产市场比较发达的情况下、它是一种说服力较强、具有现实性、适用范围广的估价方法。三、还原收益法收益还原法又称投资