XX医院经济适用房管理方案

1、目 录录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc198721644 第一节 物业管管理服务的实实施方案 PAGEREF _Toc198721644 h - 2 - HYPERLINK l _Toc198721645 一、服务的宗旨旨、方针及目目标 PAGEREF _Toc198721645 h - 2 - HYPERLINK l _Toc198721646 二、“综合一体体化”物业管理 PAGEREF _Toc198721646 h - 4 - HYPERLINK l _Toc198721647 三、“一站式”物业服务平平台 PAGEREF _Toc198721647 h

2、- 5 - HYPERLINK l _Toc198721648 四、完善物业管管理运作机制制 PAGEREF _Toc198721648 h - 5 - HYPERLINK l _Toc198721649 五、关注服务细细节，注重服服务的人性化化、亲情化、特特色化 PAGEREF _Toc198721649 h - 8 - HYPERLINK l _Toc198721650 第二节各项物物业管理服务务、物业维护护计划方案 PAGEREF _Toc198721650 h - 9 - HYPERLINK l _Toc198721651 一、物业早期管管理方案 PAGEREF _Toc1987216

3、51 h - 9 - HYPERLINK l _Toc198721652 二、设备设施管管理方案 PAGEREF _Toc198721652 h - 10 - HYPERLINK l _Toc198721653 三、房屋管理方方案 PAGEREF _Toc198721653 h - 12 - HYPERLINK l _Toc198721654 四、公共秩序管管理方案 PAGEREF _Toc198721654 h - 12 - HYPERLINK l _Toc198721655 五、清洁绿化管管理方案 PAGEREF _Toc198721655 h - 13 - HYPERLINK l _To

4、c198721656 六、财务管理方方案 PAGEREF _Toc198721656 h - 16 - HYPERLINK l _Toc198721657 七、质量管理方方案 PAGEREF _Toc198721657 h - 16 - HYPERLINK l _Toc198721658 八、开展社区文文化建设规划划方案 PAGEREF _Toc198721658 h - 17 - HYPERLINK l _Toc198721659 第三节 组织机机构设置及人人员的配备 PAGEREF _Toc198721659 h - 18 - HYPERLINK l _Toc198721660 一、组织机

5、构及及人员编制的的设置 PAGEREF _Toc198721660 h - 18 - HYPERLINK l _Toc198721661 二、人员的配备备 PAGEREF _Toc198721661 h - 21 - HYPERLINK l _Toc198721662 第四节 物资装装备配备计划划 PAGEREF _Toc198721662 h - 26 - HYPERLINK l _Toc198721663 第五节第一六六三医院住宅宅小区物业收收支预算 PAGEREF _Toc198721663 h - 29 - HYPERLINK l _Toc198721664 一、第一六三医医院住宅小区

6、区物业服务中中心控制成本本的措施 PAGEREF _Toc198721664 h - 29 - HYPERLINK l _Toc198721665 二、物业管理收收入预算 PAGEREF _Toc198721665 h - 30 - HYPERLINK l _Toc198721666 三、物业管理费费支出测算 PAGEREF _Toc198721666 h - 30 - HYPERLINK l _Toc198721667 四、收支情况说说明 PAGEREF _Toc198721667 h - 35 - HYPERLINK l _Toc198721668 第六节 物业管管理人情况介介绍 PAGE

7、REF _Toc198721668 h - 36 - HYPERLINK l _Toc198721669 一、湖南泰弘物物业公司简介介 PAGEREF _Toc198721669 h - 36 - HYPERLINK l _Toc198721670 二、戴德梁行情情况简介 PAGEREF _Toc198721670 h - 38 -第一节 物业管管理服务的实实施方案 我公司深深知优质的物物业管理基础础是创建和谐谐的基本条件件，提出突出出企业的社会会责任感，提提倡环保理念念，加强与业业主、政府基基层组织及社社会各方的沟沟通，实现“人.社区.环境”和谐发展的的理念，并根根据公司的实实际情况制定定了

8、一套具有有操作性的实实施方案：一、服务的宗旨旨、方针及目目标（一）以“以人人为本”为服务宗旨旨服服为做理就人的持旨在对公各关做才现顾需大足体良道实信在程脚一印以做在作企效分讲狠科有服公是始的第想的受一捷道公第第一六三医院院经济适用房房住宅小区项务定程各行做改一决的争及1投达业投率%（二）以“顾客客满意”为服务方针针是客关意意量水也理长服战依关意旨我宗定框从服是服实客心中客务才本现性满服眼务高理有然了上将次度动覆5调及洁设护理作作方以面项果中的都尽及对行极时的真释进现意（三）“数据量量化”管理目标1、设备管理目目标确保设备设施状状态良好，运运行正常，无无重大管理责责任事故；各各设备及机房房环境整

9、洁，无无、灰尘、鼠鼠害、虫害等等发生，各种种设备设施管管理指标要求求保持在：（1）供水供电电、电梯系统统完好率900%以上；（2）排水排污污系统完好率率90%以上上；（3）消防系统统完好率1000%；（4）零修、急急修及时率990%以上；（5）维修合格格率100%；（6）机房环境境符合设备要要求，整洁率率90%以上上；（7）业主对设设备管理满意意率90%以以上。2、安全管理目目标大无任内设坏区故事做理的灾件人件完急区突事人内安意以管关质做核持率上环洁达境率目责全准化护定制和实管不养养养季行修杀植长造为率上化0二、“综合一体体化”物业管理体理对第一六三医医院经济适用用房住宅小区区公备安清绿停社由

10、中理从机工管物心程组化四实管这服第一一六三医院经经济适用房住住宅小区施对服应第一六三医医院经济适用用房住宅小区区服物心2班业务综合一体化管理理并不是一切切事务均由物物业服务中心心大包大揽，服服务中心在履履行物业管理理基本职责的的基础上，在在小区综合管管理方面应发发挥一个总体体协调作用，因因此，物业服服务中心拟与与当地街道、居居委会、派出出所建立友好好沟通关系，充充分发挥当地地街道、居委委会、派出所所等单位的作作用，动员各各方面力量，齐齐抓共管，以以收到标本兼兼治的管理效效果。三、“一站式”物业服务平平台我公司拟在实行行“综合一体化化”的物业管理理方式基础上上，服务中心心将设立一个个“一站式”物

11、业服务前前台，物业服服务前台每天天上午8：330至下午55：30提供供现场服务，并并公示24小小时投诉电话话，为业主提提供便捷的物物业管理服务务。物业服务务前台将提供供集客户接待待、电话咨询询、电话投诉诉处理、业主主室内装修受受理、业主有有偿服务受理理（含室内钟钟点清洁、复复印、打印、传传真、工程安安装维修服务务等）、房屋屋二手租赁代代理、代订报报纸杂志等于于一体的服务务，以满足业业主不同的服服务需求，同同时，物业服服务前台将对对为业主提供供的各类服务务进行电话回回访，对业主主的服务质量量满意度及时时进行调查了了解，以改进进和提高服务务质量。四、完善物业管管理运作机制制托第一一六三医院经经济适

12、用房住住宅小区行后第第一六三医院院经济适用房房住宅小区物体并力责作务进第一六三三医院经济适适用房住宅小小区筹理管同服其员有员求常运服行责实责时务属实理确作到基健心运激信制（一）物业管理理运作流程直接负责及定期报告直接负责及定期报告第一六三医院湖南泰弘物业管理公司相关行政主管部门第一六三医院经济适用房住宅小区物业服务中心服务中心各组直接负责及定期报告委托管理监督指导目标管理责任制各项物业管理服务运作目标管理责任制及监督指导物业管理运作流程图（二）信息反馈馈机制业使满在上心渠反形馈监督机构（服务中心经理）监督机构（服务中心经理）指挥机构（服务中心经理）执行机构（各专业人员）业户反馈渠道业户意见箱业

13、户意见调查定期拜访业户业户电话投诉业户来访投诉信息反馈流程图图1、在小区设置置一个业户意意见箱，服务务中心经理每每周五定时开开箱，搜集业业户意见。2、设立物业服服务前台，每每天上午8：30至下午午5：30服服务前台现场场接受业主投投诉，同时设设立投诉热线线电话，244小时接受业业户投诉。3、每年做一次次业户意见调调查，广泛征征求小区业户户意见，并将将调查结果整整理汇编成质质量管理标志志图，指导改改进服务质量量。4、物业服务中中心经理保持持与业户的经经常联系，定定期有意识地地征求业户对对物业服务中中心工作的意意见和建议。五、关注服务细细节，注重服服务的人性化化、亲情化、特特色化物业管理服务的的对

14、象是人，人人是有情感的的，人的感觉觉更是不容忽忽视的，提出出精细管理的的理念，制定定服务提升升明细方案，从从仪容仪表、礼礼仪礼貌、情情感服务、内内部管理、配配套措施几方方面对我们的的服务进行提提升，精心策策划服务流程程和项目，规规范员工接待待顾客的标准准语言，着装装的统一。力力求将服务做做到精益求精精，为业户提提供质量一流流的服务。第二节各项物物业管理服务务、物业维护护计划方案小区的物业管理理涉及面很广广，在实际操操作中，应根根据各阶段的的特点，有重重点、有步骤骤逐项落实。一、物业早期管管理方案（一)早期介入入方案1、介入内容：(1)从政策法法规的角度，提提供有关物业业管理的意见见和依据；(2

15、)从物业的的规划设计、建建筑安装、设设施配置、设设备选型等方方面提出合理理化意见和建建议。2、管理措施(1)熟悉、掌掌握物业管理理法规政策；(2)学习、运运用各类专业业技术知识，提提高早期介入入的专业技术术含量；(3)制定早期期介入计划，积积极稳妥地开开展工作；(4)参与有关关工程联席会会议，协调各各方面关系；(5)深入基层层，刻苦钻研研，确保顾问问咨询质量。（二)接管验收收管理方案1、管理内容：(1)了解接管管物业的基本本情况；(2)编制物物业接管验收收计划，确确定物业验收收的标准、方方法和日程安安排；(3)与开发、设设计、施工单单位一起，依依照接管验收收标准，对小小区物业进行行现场初步验验

16、收，并将验验收结果记录录在物业交交接验收表上上，同时协调调施工单位对对验收中存在在的问题整改改；(4)与开发、施施工单位联合合进行小区物物业交接；核对、接收各各类房屋和钥钥匙；核对、接收各各类图纸资料料，并加以整整理归档；核对、接收各各类设施设备备；核对、接收各各类标识。2、管理措施：(1)组建接管管验收小组，负负责小区的接接管验收工作作；(2)制定接管管验收规程；(3)掌握物业业验收的标准准和程序；(4)按规定办办理接管验收收手续。（三)业主入伙伙管理方案1、管理内容：(1)在业主收收房时将所有有资料准备齐齐全。(2)凭业主所所持的入伙通通知单和各类类必备证明，发发放交房资料料。(3)收回业

17、主主按规定填写写的各类表格格，收取业主主应缴纳的费费用。(4)办理收房房手续。在验验房过程中，发发现的房屋质质量问题经业业主确认后，填填入业主验验收交接表。(6)对验房交交接中发现的的房屋质量问问题，及时反反馈，尽早协协调解决。2、管理措施：(1)制定业业主领房程序序；(2)按照业主主收房程序，安安排工作流程程；(3)按规定办办理业主入伙伙手续。二、设备设施管管理方案根据我公司管理理小区的工作作经验及实际际情况，在完完善补充的基基础上，制定定出切实可行行的适合第一一六三医院经经济适用房住住宅小区的设设施设备维护护方案，以利利于员工根据据设施设备管管理和维修保保养方案进行行工作。(一)对供配电电

18、系统的运行行管理和维护护保养1、建立严格的的配送电制度度和电气维修修制度。2、值班人员、维维修人员必须须接受过业务务培训，持证证上岗。3、加强日常维维护检修及定定期保养，用用电设备、照照明，指示、显显示灯等确保保完好。所管管辖范围内的的电气线路安安装要符合设设计、施工技技术规范要求求，并保证用用电安全，确确保配电设备备安全高效运运行。4、加强公共区区域照明、外外围照明设备备的日常检查查维护、更换换灯具等工作作。5、搞好应急发发电设备的维维修保养，确确保发电设备备能随时投入入运行。6、合理轮换使使用供配电设设备，减少空空载损耗及延延长使用寿命命。7、遇火灾、地地震、水灾等等灾害时，建建立及时切断

19、断电源等有关关抢险、救援援措施，并协协助供电部门门做好安全用用电的有关工工作。 (二)给排水水系统1、 给排水系系统设备管理理、维修保养养基本内容（1）建立正常常用水、供水水、排水的管管理制度， 制定操作规规程及维修保保养计划并严严格执行。（2）供水管道道、水表、水水池、阀门进进行经常性维维护和定期检检查，确保供供水安全；定定期对排水管管道、化粪便便池进行维护护、清渣、清清通（由市政政环卫清运），防防止阻塞。（3）每周1次次巡查给排水水设施，并记记录设施相关关情况。（4）每月检查查维护给排水水设施，确保保设施正常可可靠运行。（5）每半年对对水池、水箱箱管路进行清清洗消毒，防防止二次供水水污染。

20、（6）节约用水水，防止跑、冒冒、滴、漏和和大面积积水水的事故发生生。（7）制定事故故处理应急措措施，当发生生跑水、断水水故障时，及及时处理，防防止事故范围围扩大。2、排水系统操操作、保养和和维修的基本本制度(三)消防系统统1、建立消防管管理制度、操操作规程、消消防设备设施施日常检查维维修保养制度度及火警应急急方案等。2、制定应急抢抢险措施，当当发生火灾报报警时，应能能按应急方案案的要求采取取现场扑救、紧紧急疏散、对对外联系协调调等有效措施施，并在规定定的时间内启启动应急电源源，控制事态态发展，将损损失降到最低低。3、做好消防系系统各类设备备设施的日常常检查维护保保养(控制计计算机除外)，并做好

21、有有关记录备查查。 (四)电梯系系统电梯系统的日常常运作管理及及其维护保养养均采取外包包的形式委托托给专业电梯梯公司进行，我我公司拟采取取如下措施进进行监督管理理：1、建立健全电电梯维护保养养的监管制度度。2、制定电梯维维护保养检查查计划表，物物业服务中心心工程组人员员根据检查计计划表做好日日常巡查及监监管工作，并并作好记录。3、物业服务中中心相关主管管人员将定期期及不定期地地对电梯维护护保养工作进进行监督检查查，发现存在在问题，拟以以书面形式要要求限期进行行整改。4、物业服务中中心工程组人人员会同外包包电梯公司制制定电梯困人人等电梯安全全方面的紧急急处理程序。三、房屋管理方方案房屋共用部位维

22、维护管理：根根据交房进度度，小区内房房屋可分为业业主(物业使使用人)已收收房和空置房房。 1、业主己收收房：a、住宅：房屋屋交付时，物物业服务中心心应及时与业业主(物业使使用人)签订订物业管理公公约，书面告告知装修管理理规定，督促促用户按规定定办理装修申申请手续，并并建立业主档档案。对违章章装修或搭建建的和由于装装修而造成房房屋外立面改改变或破损的的，须及时予予以制止，并并提请有关行行政管理部门门依法处理。屋屋顶不得安装装任何设施设设备，楼道墙墙面、地面、扶扶手、电梯前前厅应根据用用户装修进度度，采取保护护性措施，以以确保房屋质质量和美观，并并督促业主和和装修队在装装修施工时保保护好智能化化系

23、统的预埋埋管线及各类类公共管线设设施。装修垃垃圾实行袋装装化管理，统统一时间、统统一地点、统统一收集清运运，严禁高空空抛物。装修修结束后，应应注重房屋公公共部位的养养护和修缮。2、空置房：空空置房(含业业主托管房)移交后，物物业服务中心心应每月通风风清扫一次，并并对房屋和设设施全面检查查(包括墙面面、管道、门门窗、电源线线路、电表)，对发现的的问题，或尽尽快处理，或或及时报告开开发商，并督督促其予以解解决。四、公共秩序管管理方案我公司拟在第一一六三医院经经济适用房住住宅小区物业业的公共秩序序维护管理以以“群防为主，物物防为辅、全全面防范”为整体安全全管理原则，以以下是我公司司拟设的公共共秩序管

24、理措措施：1、提供24小小时保安值班班服务，安管管员按两班制制值班，在小小区出入口设设置固定值班班岗，小区范范围内设置巡巡逻岗，以维维护小区公共共秩序。2、外来人员、小小区业户装修修施工人员均均在小区出入入口进行登记记，特别施工工人员及装修修材料的出入入，必须要有有施工许可证证及出入证及及经与业主核核实确认后方方可给予出入入。4、小区车辆的的出入实行发发卡制，临时时出入小区的的车辆在进入入小区时，在在车库入口进进行登记，然然后发放临时时车辆出入卡卡，临时车辆辆出小区时凭凭发放的临时时车辆出入卡卡放行。所有有的车辆出入入均需进行严严格的登记，出出入登记记录录作为公共秩秩序管理原始始资料存档。5、

25、对于保安人人员，将统一一标识、服饰饰等，建立出出入、交接岗岗、内务管理理等制度，规规范管理，提提高小区的整整体形象。6、物业服务中中心将成立义义务消防队，服服务中心所有有人员均为义义务消防队员员，每年定期期开展消防基基本防火常识识、消防器械械使用等的培培训以及定期期进行消防演演习。五、清洁绿化管管理方案(一)管理模式式及人员配置置根据第一六三医医院经济适用用房住宅小区区的物业管理理服务需求，由由物业服务中中心经理直接接对小区的清清洁绿化工作作实施监督管管理，每天负负责对小区的的清洁绿化工工作进行巡检检，以及对清清洁绿化人员员的工作进行行监督指导，发发现有不符合合清洁绿化管管理要求之处处，立即通

26、知知清洁绿化人人员进行改进进。服务中心人员架架构及监督管管理模式如下下：物业服务中心保洁绿化组物业服务中心保洁绿化组服务中心经理保洁员4人绿化工1人监督管理（二）清洁工作作范围第一六三医院经经济适用房住住宅小区各栋栋楼的楼面、楼楼梯、楼梯扶扶手、玻璃以以及小区公共共区域的道路路广场、停车车场等的清洁洁保洁；各栋楼的电梯、电电梯轿厢的清清洁保洁；绿化带、绿化地地的清洁保洁洁； 沙井、排水沟、垃垃圾房、垃圾圾桶的清洁保保洁；公告栏、保安岗岗亭清洁保洁洁；消防栓、管、电电表箱、信报报箱小区垃圾的清运运及公共区域域的环境消杀杀等。（三）清洁保洁洁作业的管理理措施为加强小区公共共区域和作业业现场的有效效

27、管理，实施施现场检查和和跟踪清洁工工作目标的落落实，及时纠纠正不合格服服务，拟采取取如下措施进进行管理：1、根据小区清清洁工作的总总体范围和程程序细则，制制订一份清洁洁工作计划表表，详细列明明各项清洁项项目及时间安安排。保洁员员根据清洁工工作计划表实实施清洁保洁洁作业。2、为确保清洁洁保洁的质量量和工作效率率，公司管理理人员和相关关清洁作业监监管人员需按按要求填写 “卫生检查表表”、“投诉处理单单”、“交接班本”等，完善管管理制度。3、定期的清洁洁大做工作要要求按照操作作规程进行规规范作业，并并落实安全作作业管理措施施，做到安全全、文明作业业 。4、各项已完成成的定期清洁洁工作项目，要要求及时

28、向管管理部门或客客户申报接受受检查。5、保洁员在实实施清洁保洁洁作业时，要要求在作业范范围设置明显显的告示牌或或标志，如“小心地滑”、“高空作业”、“清洁进行中中”等，以确保保安全作业。6、在作业过程程中，必须爱爱护场内公共共设施设备，有有义务维护设设备、设施的的安全，节约约使用水电资资源。7、所有的清洁洁大做项目如如打蜡、洗地地毡等及有碍碍正常秩序的的工作，应在在出入人多时时间以外进行行，以保障楼楼内正常秩序序，已获客户户特别同意的的清洁项目除除外。8、在节、假日日期间，安排排适当人员在在楼内清洁值值班。如有特特别需要（可可预见灾害如如台风、暴雨雨）协助做好好预防工作措措施。突发灾灾害事故（

29、爆爆管、水浸等等），将安排排保洁员以及及器械到现场场帮助解救工工作。（三）绿化管理理措施：住宅小区的绿化化是小区环境境质量的一个个重要指标。由由于人类对大大自然特别是是绿化有一种种天然的亲近近感，绿化带带来的是清新新的空气和夏夏天的阴凉，因因此在视觉上上业主对家居居环境首要的的要求就是一一个良好的绿绿化环境，绿绿化的规划和和视觉效果有有时直接决定定了小区的档档次。我公司司拟将小区的的绿化管理维维护摆到一个个重要的位置置上，并拟采采取如下管理理措施：日常绿化维护保保养工作内容容及工作频度度：绿化园林植物的的整形与造型型：每年进行行2次；绿化园林植物及及绿化地的施施肥：每年11次；浇水：因时因地地

30、制宜按需供供水；浇水时时间夏季早晚晚为宜，冬季季中午为宜；除杂草：平时11遍/月，下下雨除外；补缺视缺苗情况况及时补缺；消杀1遍/月，发发现害虫立即即消灭；绿化地的保洁：要求随时保保持绿化地干干净。物业服务中心经经理及清洁绿绿化领班每天天对小区的绿绿化管理工作作进行巡检，要要求巡检内容容主要如下： （1）乔木整枝枝、造型修剪剪；花卉、树树木施肥；（2）灌木、绿绿蓠、树木、草草地、花卉浇浇水；（3）除杂草、补补种、治病杀杀虫；（4）清理枯枝枝落叶、绿地地石块，松土土，防风防涝涝；3、建立健全绿绿化养护管理理规定及绿化化人员的考核核制度。六、财务管理方方案1、管理内容：(1)加强现金金收支管理；(

31、2)搞好财务务核算；(3)财务收支支状况每年公公布一次；(4)做好年度度预算和决算算工作；(5)认真审核核报销票据，严严格控制费用用报销；(6)及时掌握握财务收支状状况，做好财财务分析，为为领导决策提提供依据。2、管理措施：(1)根据财务务法规政策，制制定财务管理理制度；(2)财务人员员持证上岗，规规范操作；(3)抓好财务务人员业务培培训，不断提提高业务素质质；(4)加强成本本控制；(5)加强财务务监督和财务务检查。七、质量管理方方案1、管理内容：(1)按照ISS090011质量体系标标准，制定小小区质量工作作计划；(2)实施所制制订的工作计计划和措施；(3)对照计划划，检查执行行的情况和效效

32、果，及时发发现和总结存存在的问题；(4)根据检查查的结果，采采取相应的措措施，巩固成成绩、吸取教教训。2、管理措施：(1)抓好管理理人员的质量量学习，开展展质量管理培培训教育工作作；(2)制订质量量责任制，保保证质量管理理工作落到实实处；(3)接受公司司对小区管理理工作的现场场指导；(4)配合公司司开展质量体体系审核。八、开展社区文文化建设规划划方案开展社区文化建建设，对于促促进社会主义义精神文明建建设，活跃社社区氛围，丰丰富业主生活活，陶冶业主主情操，具有有重大意义。因因此，要根据据小区业主的的需求，充分分考虑各年龄龄层次、职业业层次特点，与与居委会配合合开展各种社社区活动。通通过社区文化化

33、建设，使广广大业主有共共同的追求目目标，有正确确的价值观念念、价值判断断、价值标准准和价值取向向，有现代的的社区意识，有有较强的社区区精神。 社区文化建设设从广义上大大约可分为以以下几项：(一)环境建设设：1、道路整洁，绿绿化茂盛，空空气清新，房房屋外观统一一和谐章搭建建，配套设施施齐全。2、各类标识(警示、导向向)设计美观观，布局合理理，功能全面面。3、告示牌、宣宣传牌、宣传传栏的设置赏赏心悦目，内内容健康向上上。 (二)精神文文明建设1、绿化自然，如如开展认养树树木活动。2、保护环境，如如开展收集废废电池活动。3、宏扬公德，如如开展尊老爱爱幼人活动。4、发扬传统，如如开展军民共共建活动。(

34、三)文化建设设 从小区区实际出发，开开展丰富多彩彩的社区文化化活动。1、每年组织不不少于1次活活动，如新春春元宵联欢、五五一游园、中中秋赏月等等等。2、各类竞赛，具具体内容将视视会所配套而而定。第三节 组织机机构设置及人人员的配备一、组织机构及及人员编制的的设置为实现对第一六六三医院经济济适用房住宅宅小区物业管管理项目各项项管理质量目目标的承诺，我我公司拟本着着“精干、高效效、以事定岗岗、以岗定人人”的原则来确确定人员编制制。根据第一一六三医院经经济适用房住住宅小区的物物业状况和管管理需求，第第一六三医院院经济适用房房住宅小区物物业服务中心心拟设工程组组、安管组、保保洁绿化组和和接待前台四四个

35、服务组，物物业服务中心心的客户投诉诉/接待、业业务经营、清清洁、绿化、社社区文化建设设等由服务中中心统一管理理。1、物业服务中中心组织机构构设置及人员员编制：工程组保安组保洁绿化组客户前台服务中心经理第一六三医院住宅小区服务中心湖南泰弘物业管理有限公司 工程组保安组保洁绿化组客户前台服务中心经理第一六三医院住宅小区服务中心湖南泰弘物业管理有限公司2、组织机构设设置说明：组织机构的设置置原则是精干干高效、一专专多能。物业业服务中心内内部实行垂直直领导，减少少管理环节，提提高工作效率率。服务中心心实行公司领领导下的服务务中心经理负负责制。服务务中心设工程程组、安管组组、保洁绿化化组、服务前前台四个

36、服务务组。3、服务中心各各职能部门的的工作职责具具体分工如下下：物业服务中心经经理：执行公司决议，负负责第一六三三医院经济适适用房住宅小小区日常工作作的整 体计划、协调、组组织、控制及及跟进落实；（2）对项目的的服务质量及及经营成本进进行目标控制制；（3）制定各部部门目标管理理责任计划及及管理质量目目标，并监督督各部门落实实执行；（4）参照住宅宅小区相关物物业管理标准准，对项目每每日的管理情情况进行现场场检查及督导导落实整改；（5）每月对小小区的管理实实效进行综合合评审考核，并并对存在问题题组织及时、有有效的专项整整改，保障高高质量的社区区管理及服务务；（6）负责物业业服务中心系系统培训计划划

37、的制定及培培训工作的组组织和落实；及时统筹调动人人力资源，配配合开发商相相关部门完成成各项专项服服务。客户服务前台：（1）接受业户户咨询、意见见、建议、投投诉、求助、质质疑等工作；（2）接受业户户的零星报修修工作，并及及时反馈工程程组，安排维维修人员及时时上门进行维维修服务；（3）按有关规规定和合同约约定公布物业业服务费用或或者物业服务务资金的收支支情况；（4）负责小区区物业管理费费的收缴、催催缴工作；（5）负责社区区文化建设；（6）负责小区区公共区域的的清洁、保洁洁、环境消杀杀、垃圾清运运工作；（7）负责小区区内园林绿化化的养护工作作。工程组：（1）按有关公公共设备、设设施的专业验验收标准，

38、建建立设施设备备台帐，制定定小区公共设设备设施、系系统的维护、保保养计划；（2）每月按维维护、保养计计划及验收标标准对各设备备、设施进行行有效维护，以以延长设备的的使用寿命，并并作好保养记记录，存档；（3）每日对小小区公共设备备设施进行运运行巡检，作作好运行记录录，确保其正正常运行；（4）对房屋共共用部位进行行日常管理和和维护，做好好检修记录和和保养记录；（5）根据房屋屋实际使用年年限，适时检检查房屋共用用部位的使用用状况，需要要维修，属于于小修范围的的，及时组织织修复；属于于大、中修范范围的，及时时编制维修计计划和住房专专项维修资金金使用计划，向向相关主管部部门提出报告告与建议，根根据上级部

39、门门的决定，组组织维修；（6）负责物业业的装修审核核、监督管理理工作；（7）协助开发发商相关部门门有效落实物物业的质量返返修工作；（8）定期对小小区的能源消消耗进行检查查、分析及调调整，降低小小区公共损耗耗；（9）结合业户户的实际需求求，为业户提提供物业装修修设计、施工工外联、方案案审定，以及及日常的家居居维修等各类类专项服务，增增加有偿经营营收入；（10）提供零零星急修上门门服务，做好好完整的报修修、维修和回回访记录。 安管组：（1）落实小区区的安全防范范、消防、交交通等管理，制制定小区公共共安防、交通通管理及巡更更等设备、设设施、器材的的定期保养计计划，并组织织有效落实；（2）定期组织织各

40、类治安、消消防公益宣传传，引导业户户正视家居治治安、消防自自我防护，确确保小区整体体安全；（3）处理各种种突发事件并并协助公安机机关侦破发生生的治安、刑刑事案件；（4）小区主出出入口24小小时值勤，对对重点区域、重重点部位每22小时至少巡巡查1次；（5）对进出小小区的车辆实实施证、卡管管理，引导车车辆有序通行行、停放；（6）对进出小小区的装修、家家政等劳务人人员及大件物物品实行临时时出入证管理理；（7）每年对服服务人员进行行消防培训，对对火灾、治安安、公共卫生生等突发事件件有应急预案案，事发时及及时报告有关关部门，并协协助采取相应应措施。二、人员的配备备结合第一六三医医院经济适用用房住宅小区区

41、实际服务需需求以及物业业服务中心各各职能部门的的分工，我公公司拟以“精干、高效效、敬业”的原则，配配备人员采用用规范化管理理和人性化管管理相结合的的方式，运用用激励机制，充充分调动全体体员工的工作作积极性。严严格考核，确确保管理目标标得以实现。对物业管理机构构的设置和人人员的配备暂暂作如下安排排： 1、机构设置：物业服务中心实实行经理负责责制，按浅纵纵深垂直职能能管理，成立立第一六三医医院经济适用用房住宅小区区物业服务中中心。第一六三医院经济适用房住宅第一六三医院经济适用房住宅小区物业管理处71人服务中心经理1人湖南泰弘物业管理有限公司接待兼档案管理1人绿化工1人工程技工2人早班保安员3人晚班

42、保安员3人戴德梁行顾问公司客户前台保洁员4人保洁绿化组工程组安管组领班1人接待兼出纳1人纳1根据以上服务中中心各职能部部门的组织机机构及人员配配备，服务中中心共设置221人。1、人员配备标标准：（1）配备人员员17人：其中：服务中心心经理1人；客服服务前台22人：接待兼兼文案管理11人；接待兼兼出纳1人；工程组（2人）：水电技工22人；安管组（7人）：领班兼机动动1人，门岗安管员2人人（分2班，共共4人）；巡逻岗1人（分分2班，共22人）。清洁绿化班（55人）保洁员员4人； 绿化工1人 三、服务中中心各岗位人人员的任职条条件要求及主主要工作职责责1、服务中心经经理：任职要求：（1）大专以上上学

43、历，具有有小区/小区区物业管理整整体运作管理理工作经验55年以上;（2）熟悉物业业管理行业新新动态及物业业管理行业相相关法律知识识和法律处理理程序;（3）具有独挡挡一面的领导导能力、沟通通协调能力;（4）持有物业业管理企业经经理资格证书书。主要职责：（1）主要负责责第一六三医医院经济适用用房住宅小区区物业管理的的整体运作管管理，监督指指导各部门工工作；（2）负责服务务中心的人员员培训、考核核和管理工作作；（3）负责与当当地物业管理理行政主管部部门、街道、派派出所、供水水和供电部门门以及开发商商/业主委员员会、公司等等的协调沟通通工作；（5）负责服务务中心各类管管理规章制度度的制定工作作;（6）

44、负责小区区的投诉处理理、服务接待待等工作。2、出纳：任职要求：（1）中专以上上文化，须有有长沙市户口口人士提供担担保；（2）具有财务务收费工作经经验；（3）细心、责责任感强。主要职责：（1）负责第一一六三医院经经济适用房住住宅小区的收收费、现金管管理、费用的的支付（报销销）工作；（2）负责服务务中心的税务务办理、各类类费用控制等等工作。3、接待员：任职要求：（1）大专以上上文化，物业业管理专业优优先；（2）具有物业业管理工作经经验；（3）有销售楼楼宇经验者优优先；（4）熟悉电脑脑办公软件操操作。主要职责：（1）负责服务务中心客户服服务接待、投投诉处理等；（2）负责业户户二次装修管管理；（3）负

45、责对服服务中心各岗岗位质量的跟跟踪、监督；（4）社区文化化建设，配合合当地社区搞搞好各项群众众性文化娱乐乐活动。（5）负责服务务中心所有档档案管理。4、保洁员：任职要求：（1）初中以上上学历，健康康、勤劳，为为人老实；（2）有小区/大厦清洁保保洁作业工作作经验；（3）熟悉清洁洁作业程序以以及清洁器械械、材料使用用特性。主要职责：（1）负责小区区内各道路、广广场、绿化地地、沙井、楼楼道、楼梯及及扶手、电梯梯、停车场、天天台、鱼池等等的清洁保洁洁工作；（2）负责小区区内的环境消消杀和垃圾清清运等工作。5、绿化工任职要求：（1）中专以上上学历，有小小区园林绿化化维护保养工工作经验；（2）熟悉剪草草机

46、、高枝剪剪等绿化工具具的操作技能能。主要职责：（1）负责第一一六三医院经经济适用房住住宅小区园林林植物、绿化化带、草皮等等养护工作。6、工程技工：任职要求：男，高中或中专专以上文化，持持有电工及其其它特种作业业操作证，具具有物业管理理设施设备维维护保养工作作经验。主要职责：（1）负责小区区的各公用设设施及设备系系统的维护保保养工作；（2）负责小区区各业主服务务的需求提供供各类小修、零零修服务。7、安全领班：任职要求：（1）大专以上上文化，持有有退伍证，具具有3年以上上小区保安管管理经验；（2）能独立处处理应付各种种突发事件。主要职责：（1）负责小区区的治安、秩秩序管理工作作；（2）负责小区区安

47、管队伍建建设、领导和和管理工作。8、安管员：任职要求：（1）男，高中中以上文化，身身体健康，身身高1.733m以上，有有退伍证；（2）有小区/大厦物业管管理保安工作作经验，安全全防范意识强强，具有高度度警觉性和责责任心。工作职责：负责小区安全防防范、车辆管管理以及消防防安全管理等等工作。第四节 物资装装备配备计划划物质装备计划必必须按照必需需、实用、节节俭的原则，取取之于物业，用用之于物业，根根据第一六三三医院经济适适用房住宅小小区的物业类类型及我公司司在物业管理理行业的实践践经验，拟作作如下物质装装备计划：名 称称数量预算金额用途一、办公开办物物品电脑2台10000办公用佳能彩色喷墨打打印机

48、1台2600办公用对讲机(含电池池、冲电器)4台2400工作联络用现金保险箱1台1600现金管理用办公桌5张2000办公用办公椅5张500办公用接待桌1张800接待用接待椅2张120接待用茶几1张150接待用沙发1套800接待用标识1批1000小区形象管理用用饮水机1台300接待用报纸架1个50接待用白板1块50工作通知用空调1台2000办公用电话机4台800办公用小计25170二、维修工器具具开办物品名 称称数量预算金额用途公制套筒1套800工程维修用日立手电钻1台300工程维修用双梅花扳手1套300工程维修用上海龙牌切割机机1把480工程维修用液压导线钳1套250工程维修用铝合金梯1把30

49、0工程维修用万用表1个1200工程维修用钳表1个130工程维修用兆欧表1个130工程维修用高压兆欧表1个270工程维修用泥瓦、木工、电电工工具1套500工程维修用安全帽2顶100工程维修用小计4760三、消防安全管管理装备雨衣/雨鞋3套300保安工作用警棍3根150安防用消防斧头1批300消防防范用防毒面具1批300消防防范用灭火器1批400消防防范用小计1450四、保安宿舍装装备铁床7张2100保安生活用桌椅2套300保安生活用衣柜5个500保安生活用热水器1台350保安生活用小计3250保安生活用以上合计：344630元。装备配备说明:1、对于服务中中心需求的部部分非每日常常用的大件装装备

50、由我公司司根据其实际际需求统一调调配，如：管管道清疏机、剪剪草机、手提提砂轮机、电电锯等，因此此，此装备配配备计划中未未作计划。2、根据上述物物质装备配备备计划，我公公司接管后，前前期需投入334630元元的物质装备备，以使第一一六三医院经经济适用房住住宅小区的物物业管理工作作正常运行，此此项前期投入入费用拟在物物业管理费中中分三年进行行摊分。第五节第一六六三医院住宅宅小区物业收收支预算一、第一六三医医院住宅小区区物业服务中中心控制成本本的主要措施施物业管理作为微微利行业，主主要靠规范的的内部管理，靠靠有效的成本本控制来创造造经济效益。特特别是针对第第一六三医院院住宅小区这类类智能建筑型型物业

51、，如何何充分利用有有限的管理费费用提供更全全面、优质的的物业管理服服务，是非常常重要而实际际的问题，我我公司拟将采采取如下做法法：1、合理安排维维修资金的使使用，保证第第一六三医院院住宅小区项目目物业维修、改改造工程良性性运作。2、通过精确的的测算和合理理的安排，制制定有效的节节能措施，降降低物业运行行公共能源费费用，减少第第一六三医院院住宅小区项目目的物业服务务运行开支。3、充分利用我我公司丰富的的设备保养经经验以及设备备专业管理人人才，尽可能能利用自身资资源实施设备备的维护及大大、中修改造造，减少外包包项目，有效效降低设备保保养费用和运运行费用。4、加强员工培培训，发挥员员工“一专多能”的

52、作用，合合理安排岗位位，尽量精简简人员。5、利用公司的的财务预算控控制体系，采采用成本倒算算原则，制定定切实可行的的物业管理收收支年度预算算。在执行预预算过程中实实行成本否决决制，即预算算中未列项目目坚决控制或或从简；同时时，采取员工工参与、适当当授权、数据据评价、库房房挖潜等有效效手段，使成成本控制落实实在物业管理理全员、全要要素、全过程程中。6、服务中心物物质实行合格格长期供用商商供应制度。所所有材料均到到合格供应商商处采购，同同时，与合格格供应商签订订供货协议，要要求其价格必必须低于市场场同类产品的的价格且必须须是正品。这这样，既能保保证产品质量量，亦可大大大降低成本费费用。7、加强对所

53、有有服务项目的的日常巡视。对对可能存在故故障隐患之处处加强巡视，提提前发现提前前处理，将故故障发生消灭灭在萌芽状态态，以降低运运行及维修成成本。8、充分有效发发挥第一六三三医院住宅小小区智能化系系统的功能，对对各设备系统统的运行参数数适时调整，使使其既达到最最佳使用效果果，以减少设设备设施的磨磨损和能耗，减减少维修费用用及水、电运运行成本。通过以上成本控控制措施，服服务中心将节节约下来的费费用用于进一一步提高物业业管理服务水水平的工作中中，实现管理理水平不断提提升的良性循循环。二、物业管理收收入预算序号项 目每月收入金额(元)说 明1住宅物业服务费收入45562高层住宅面积：409833.51

54、平方方米收费标准：1.1元/平方方米/月管理费收入:444180元元/月(988%)会所面积:6991.11平平方米收费标准:2.0元/平方方米/月管理费收入:11382元/月2室内汽车车位管管理费收入3255室内汽车车位数数：155个个产权车位收费标标准：30元元/个/月（770%）管理理费收入32255元/月月 3车位临保费收入1000按湖南省相关法法规规定标准准每月按10000元计(含摩摩托车临保费费)收 入 合 计计498171+2+3说明：以上住宅宅管理费按998%、车辆辆停车费收入入按100%收缴率进行行测算的，测测算时，住宅宅管理费的收收费标准按长长沙市相同档档次的物业收收费标准

55、进行行；三、物业管理费费支出测算（一）物业管理理费支出测算算总表序号款项内容每月金额(元)备注1人员工资、福利利、保险258012办公费用15033公共设施设备运运行及保养费费用48874绿化维护保养费费1005清洁、保洁、消消杀费11616公共秩序维护费费1057公共水电费78758固定资产折旧费费10009公共责任险、财财产险、意外外险100010及活1671142211税金及其它附加加费301512管理利润269213支出总计49728包干制说明：1、以上支出测测算不含小区区大、中修、翻翻新改造产生生的费用及外外墙清洗费用用的支出，小小区大、中修修、翻新改造造产生的费用用由第一六三三医院

56、住宅小小区的专项维维修资金中列列支；2、以上支出测测算不含小区区二次供水用用水费用，此此费用由小区区业主每月分分摊；3、以上支出测测算包含公共共照明、电梯梯运行用电、清清洁绿化、办办公产生的水水电费用;（二）物业管理理费支出测算算明细表序号项目 月金额（元） 备注1人员工资、福利利、保险A人员工资管理处共21人人1）管理处经理18001人，18000元/人/月月2）出纳、接待员24002人，12000元/人/月月3）保洁员32004人，800元元/人/月4）绿化员10001人，10000元/人/月月5）工程技工24002人，12000元/人/月月6）安管领班14001人，14000元/人/月月

57、7）安管员78006人，13000元/人/月月小计20000B社会保险2088共17人,比率率按31购购买,按公司司比例3488元/人/月月.C员工人身意外伤伤害险等213共17人，按1150元/人人/年D员工福利及津贴贴3200根据相关法规,按工资总额额的16%计计提E员工培训招聘费费300根据相关法规,按工资总额额的1.5%计提小 计合计25801 2办公费用A办公用品费 2000 按管理人员400元/人/月月，含耗材B固定电话费 5000 4部电话，1225元/月C通信、宽带网络络费 900 D直饮水费 1550 E办公设备维护费费 550 F办公水电费 2000 G业务交通费100 H

58、员工服装折旧 2133 平均按300元元/人/两年年，17人，共共5100元元/2年,平平均213元元/月摊销合计 1503 3公共设施设备运运行及保养费费用A日常共用设施维维护费200B设备维护保养44871）消防系统1002）给排水系统1250a.消防水泵维维护保养100b.生活水泵维维护保养300c.排污泵维护护保养100d.管道的维护护100含管道疏通、上上漆等e.化粪池的清清理600f.生活水池的的清洗、消毒毒、检测50按半年清洗一次次3）供配电系统400a.配电柜的维维护保养50b.变压器的维维护保养、检检测费100c.楼梯灯的维维护和更换费费50d.路灯的维护护和更换费50e.园

59、景灯的维维护和更换费费50f.绿化灯的维维护和更换费费50g.供电线路维维护费504）电梯系统的维护护保养及年检检费2450共12台电梯，保保养费按1000元/台/月，年检费费1250元元/台/年5）弱电系统对讲、智能化系系统287287户，按11元/户/月月C防雷检测费200一年检测一次，22400元/年合计48874绿化维护保养费费A绿化工具消耗费费50B补苗、施肥、病病虫害防治费费50合计 1000 5清洁、保洁、消消杀费A清洁材料消耗费费200200元/月B消杀费100C垃圾清运费8613元/户/月合计1161 6公共秩序维护费费A安全防范费 1005 共7人,15元元/人/月,含保安

60、用品品、安防消耗耗品，保安联联防费用等合计 1055 7公共水电费A公共照明用电费费 3000B清洁绿化用水电电费 200 C电梯运行用电费费 7175 25元/户/月月D车库照明用电费费 200合 计7875 8固定资产折旧费费 1000 前期投入，按三三年摊销9公共责任险、财财产险、意外外险 1000 12000元/年10小区节日装饰及及社区文化活活动费 167 每年元旦、春节节、五一、中中秋、国庆、圣圣诞节日装饰饰费，20000元/年11不可预见开支 422以上几项的1%12税金及其它附加加费 3015按管理费收入的的5.6测测算13管理利润2491 按管理费收入的的5测算支出总计 49