某地产与金地资金状况分析(doc10)

1、万科与金地20002年资金金状况分析【报告摘要】1、债务偿还指指标：2002年万科科和金地的资资产负债率均均比上年有所所上升，会在在一定程度上上影响企业的的融资能力，但但均低于行业业平均水平。万万科和金地的的流动比率、速速动比率基本本上处于合理理区间。2、信贷额度：银行信贷的使用用规模受到资资产负债率高高低的影响。截截至报告披露露前，万科获获得银行授信信额度47亿元，金金地获得银行行授信额度114亿元。3、存货：从横向比较，22002年万万科的存货规规模（60亿）高于于金地的存货货规模（177亿），但是是万科的存货货周转天数（559天）低于金地的存货周转天数（735天），说明万科的存货周转效率

2、高于金地。从纵向比较，万万科的存货周周转天数比上上年增加1227天，金地地的存货周转转天数比上年年增加1977天，均需要要提高自身存存货周转速度度，加强存货货消化能力。4、土地储备：截至2002年年末，万科集集团拥有土地地储备7066万平方米，22002年新新增186万万平方米。截至报告披露前前，金地拥有有土地储备约约220万平平方米，其中中2002年年新增土地储储备108万万平方米。值得关注的是，金金地集团在北北京经济开发发区凉水河西西岸新增10000亩（666.7万平平方米）土地地，开发北京京格林小镇项项目，为金地地在北京的可可持续发展储储备了项目资资源；在上海海嘉定区取得得2100亩亩（

3、140万万平方米）土土地储备，开开发绿洲星城城项目一期（格格林风范），从从而使金地在在上海的项目目土地储备达达到175万万平方米，成成为目前在上上海拥有土地地储备最多的的外地开发商商。5、拿地方式：金地新增项目土土地储备的拿拿地方式主要要有：股权收收购、协议出出让、合作开开发（旧城改改造）、合资资开发等。金地通过以上股股权收购、协协议出让的方方式，可以快快速、有效地地获取目标土土地资源，进进入当地房地地产市场。通通过合作开发发（旧城改造造）、合资开开发的方式，与与拥有（或容容易获取）土土地资源的一一方进行合资资、合作，一一方面可以快快捷获取土地地资源，另一一方面减缓了了开发所需的的资金压力。6

4、、2003年年资金状况预预测：截至2002年年末，万科集集团待付地价价共30.11亿元，其中中03年需付付地价15.1亿元。22003年万万科集团计划划资金净流入入7亿元（未未考虑新项目目储备），万万科集团未来来一年的资金金支付基本上上不会产生压压力。截至报告披露前前，金地集团团待付地价共共计30亿元元，截至20002年末已已支付7.66亿元，剩余余未支付222.4亿元，22003年需需支付地价115.4亿元元。金地2003年年预计实现销销售收入166亿，主要收收入来源于北北京金地格林林小镇和在上上海的新项目目。03年待待付工程款预预计为12亿，从而而金地20003年将产生生资金缺口111.4

5、亿元元。如果考虑虑通过银行融融资解决，将将使金地20003年资产产负债率增加加到65，从而而影响金地未未来的融资能能力。（数据来源：万万科和金地22002年度度报告）【目录】 HYPERLINK l 一、资产负债结结构 资产负债结构 HYPERLINK l 资产负债率 资产负债率率 HYPERLINK l 流动负债、长期期负债比率 流动负债债、长期负债 HYPERLINK l 短期借款和长期期借款 短期借款款、长期借款款 HYPERLINK l 货币资金存量 货币资金金存量 HYPERLINK l 经营活动产生的的净现金流量量 经营活动动产生的净现现金流量 HYPERLINK l 存货结构 存

6、存货结构 HYPERLINK l 二、偿债能力 偿债能力力 HYPERLINK l 流动比率 流流动比率 HYPERLINK l 速动比率 速速动比率 HYPERLINK l 三、经营效率 经营效率率 HYPERLINK l 存货周转率 存货周转率率 HYPERLINK l 应收帐款周转率率 应收账款款周转率 HYPERLINK l 五、信贷额度 信贷额度 HYPERLINK l 四、土地储备 土地储备 HYPERLINK l 拿地方式 拿拿地方式七、 HYPERLINK l 资金状况预预测 20033年资金状况况预测【报告全文】资产负债结构资产负债率万科和金地近两两年的资产、负负债情况如下下

7、表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减总资产821,5822648,2911173291307,5777226,993380,584总负债478,9366335,6833143,2533162,838889,19273,646资产负债率58%52%7%53%39%14%2002年，万万科和金地的的总资产、总总负债均比上上年有所增长长；资产负债债率上升。万科的资产总额额增长17亿亿，其中存货货增长13亿亿，货币资金金增长4亿； 负债总额额增长14亿亿，是由于115亿可转债债的发行；资资产负债率由由52上升升到58，增增长7。金地的资产总额额增长8亿，主主要

8、是由于土土地和项目储储备的增加，其其中存货由77亿增长到117亿；负债债总额增长77亿，主要是是由于开工面面积的增加，使使一年内需支支付的应付账账款（未付工工程款、地价价款）增加66.3亿（由由7000万万增长到7亿亿）；同时长长期借款增加加1.6亿（由由5000万万增加至2.1亿）；资资产负债率由由39上升升到53，增增长14。2002年万科科58、金金地53的的资产负债率率均低于行业业平均水平，但但是从自身来来看，资产负负债率的上升升会在一定程程度上影响企企业的融资能能力。当万科科的资产负债债率增长到660时，能能够增加3.6亿负债；金地的资产产负债率增长长到60时时，能够增加加6.5亿负

9、负债。万科资产负债率率的降低，有有赖于15亿亿可转债转股股的推进。流动负债、长期期负债万科、金地近两两年流动负债债和长期负债债如下表（单单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减流动负债308,0077304,54993,458140,174484,19255,982长期负债170,930031,134139,796621,0005,00016,000万科长期负债总总额比上年增增加14亿（增增长449），主要是是由于20002年发行115亿可转债债；流动负债债总额为311亿，与去年年基本持平。流流动负债中数数额较大的前前3位是：应应付账款（未未付工程款、地地价款

10、）8.5亿元，预预提费用（尚尚未结算的工工程款）7.8亿，预收收账款（预售售房款）5.4亿（其中中深圳金域蓝蓝湾1期预售售房款2.77亿）。金地长期负债总总额比去年增增加1.6亿亿（增长3220），是是由于长期借借款从50000万增加到到2.1亿元元。金地的流流动负债总额额比去年增加加5.6亿（增增加66），其其中数额较大大的是应付账账款（未付工工程款、地价价款）7.44 亿，预收收账款2.22亿（其中北北京金地格林林小镇预售房房款1.4亿亿）。 3、短期借款和和长期借款万科和金地近两两年长、短期期借款总额如如下（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减短期借

11、款46,000135,3000-89300 23,00050,000-27000 长期借款16,00026,100-10100 21,0005,00016000 合计62,000161,4000-99,400044,00055,000-11,00002002年万科科短期银行借借款比上年减减少8.9亿亿，长期银行行借款比上年年减少1亿，银银行借款总共共减少9.99亿，主要是是由于15亿亿可转债资金金到位，减少少了银行借贷贷资金；2002年金地地的短期银行行借款比上年年减少2.77亿，长期银银行借款比上上年增加1.6亿，银行行借款总共减减少1.1亿亿，主要是由由于金地通过过增加长期借借款，置换短短

12、期借款的财财务安排，以以降低即期债债务的支付压压力。4、货币资金存存量万科和金地近两两年货币资金金存量、现金金及现金等价价物净增加额额如下表（单单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减货币资金期末余余额118,741180,53838203 76,829127,7499-50920货币资金期初余余额80,53899,575-19037 1277494586581884现金及现金等价价物净增加额额38,203-19,037757240 -5092081884-1328044截至2002年年末，万科货货币资金余额额为11.99亿元，比上上年增加3.8亿元；但但是负

13、债总额额增加了144亿。说明负负债的增加额额远大于货币币资金的增加加额。截至2002年年末，金地货货币资金余额额为7.7亿亿，比上年减减少5.1亿亿元。金地的的现金及现金金等价物净增增加额变化较较大的原因有有：1、本期期土地储备及及项目投入增增长、公司规规模扩大等引引起经营活动动净现金流量量减少；2、22001年发发行新股募集集的资金8.3亿已陆续续投入使用，且且本年度借款款规模相对下下降，引起筹筹资活动净现现金流量减少少。5、经营活动产产生的净现金金流量万科和金地近两两年经营活动动产生的净现现金流量如下下表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减经营现金流

14、入502,6999439,153363,546107,834444,43263402经营现金流出489,8144559,6088-69,7933134,261179,35554907经营活动产生的的净现金流量量12,884-120,4555133,3399-26427-349238495万科2002年年经营活动产产生的现金流流入50亿，比比上年增加66亿（增长114），经经营活动产生生的现金流出出49亿，比比上年减少77亿（减少112），经经营活动净现现金流量为正正值13亿(已考虑物业业管理收入、其其他代收款)。金地2002年年经营活动现现金流入100.8亿，比比上年增加66.3亿（增增长14

15、3）。其中深深圳地区实现现营业收入77.6亿（主主要来源于金金地海景翠堤堤湾花园D、EE区），北京京地区实现营营业收入2.1亿（主要要来源于金地地格林小镇一一期C、D组组团）。金地2002年年经营现金流流出13.44亿，比上年年增加5.55亿（增长669），主主要是由于项项目和土地储储备增多，使使地价和工程程款支出增加加，导致经营营活动净现金金流量为负值值-2.6亿亿。6、存货结构万科和金地20002年存货货结构如下表表所示（单位位：万元）：随着经营规模扩扩大，万科集集团存货规模模相应增长，22002年末末达59.88亿元，比上上年增长277。万科存存货结构中，拟拟开发土地所所占比重最大大（4

16、5%），其其次是在建产产品（29%），再次是是已完工产品品（22%）。其其中现房库存存相应增加至至15.6亿亿元，较上年年同期增加113.1%，其其中一年以内内的现房9.3亿元，占占现房库存的的59.7%。2002年末，金金地存货规模模达到17.4亿元，比比上年同期增增长141%。主要原因因为：本年度度投入开发的的项目增加了了15.7亿亿元，同时已已完工项目由由于本年度销销售减少了55.3亿元。在在金地的存货货结构中，在在建产品所占占比重最大（556%），其其次是已完工工产品（255%），再次次是拟开发土土地（17%）。二、偿债能力流动比率万科、金地近两两年流动资产产、流动负债债及流动比率率如

17、下表（单单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减流动资产773,9100606,3933167,517728002020869671324流动负债308,0077304,54993,458140,174484,19255982流动比率2.511.9926%2.002.48-19%2002年万科科和金地的流流动比率控制制在22.5之间，基基本上属于较较合理区间。从流动比率的增增减幅度来看看，万科的流流动比率由11.99上升升到2.511，资金的流流动性增强，主主要是由于115亿可转债债资金到位，使使流动资产比比上年增加116.8亿；而流动负债债没有相应增增长（可

18、转债债不计入流动动负债）。金地的流动比率率由2.488降低到2，主主要是由于流流动负债与上上年相比增加加5.6亿，其其中应付账款款（未付地价价款和工程款款）从70118万增加到到7亿；而流流动资产虽增增加7亿，但但是流动资产产增长幅度334小于流流动负债的增增长幅度666。速动比率万科、金地近两两年速动资产产、速动比率率如下表（单单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减速动资产176,2933135,531140,762105726136426-30700速动比率0.570.4529%0.751.62-53%2002年万科科和金地的速速动比率保持持在0.51之

19、间，基基本合理。万万科的速动资资产（流动资资产扣除存货货）比上年增增加4亿（增增长30），速速动比率由00.45上升升到0.577；20022年金地速动动资产比去年年减少3亿（下下降23），速速动比率由11.62下降降到0.755，主要原因因是存货中的的土地储备增增多，同时货货币资金由于于投入开发项项目增多而减减少。三、经营效率存货周转率万科、金地近两两年存货（单单位：万元）、存存货周转天数数（单位：天天）如下表：从横向比较，22002年万万科的存货规规模为60亿亿，高于金地地的存货规模模17.4亿亿，但是20002年万科科的存货周转转天数（5559天）低于于金地的存货货周转天数（7735天）

20、，说说明万科的存存货周转效率率高于金地。从纵向比较，万万科的存货规规模比去年增增加12.77亿（增长227），存存货周转天数数比上年增加加127天，需需要提高存货货周转速度，加加强存货消化化能力；金地地的存货规模模比去年增加加10.2亿亿（增长1441），存存货周转天数数比去年增加加197天，存存货数量增长长较快，也存存在存货消化化问题。应收账款周转率率万科、金地近两两年应收账款款（单位：万万元）、应收收账款周转天天数（单位：天）如下表表：2002年，万万科和金地的的应收账款（主主要是一年内内的待付购房房款）数额减减少，应收账账款周转天数数下降，说明明销售回款情情况良好。尤尤其是金地22002

21、年末末应收账款数数额减少显著著（由10992万元减少少到288万万元），导致致应收账款周周转天数急剧剧减少（由229天减少到到2.6天）。四、信贷额度1、万科信贷额额度截至报告披露前前，万科集团团获得银行授授信额度共计计47亿元。银银行信贷的使使用规模受到到资产负债率率高低的影响响，当万科的的资产负债率率增长到600时，仅能能够增加3.6亿负债。如如果资产负债债率的增长得得不到有效控控制，会增加加向银行贷款款的难度，银银行融资形势势不容乐观。2、金地信贷额额度截至报告披露前前，金地集团团获得银行授授信额度共计计14亿元：其中中行55亿，工行33亿，兴业银银行3亿，招招行2亿，建建行1亿。如如下

22、表所示：授信银行授信额度中行5工行3兴业3招行2建行1合计14当金地的资产负负债率增长到到60时，能能够增加6.5亿负债；当资产负债债率增加到665，能增增加14亿负负债。五、土地储备万科1、万科土地储储备状况截至期末，万科科集团拥有项项目和土地储储备706万万平方米，其其中186万万平方米为新新增项目。2002年5月月，国土资源源部发布招招标拍卖挂牌牌出让国有土土地使用权规规定，并从从2002年年7月1日起起开始施行。受受土地政策变变动影响，短短期内促成土土地价格上涨涨过快，导致致储备的资金金成本上升，增增加了行业内内公司获取土土地资源的难难度。从短期期看，这一政政策变化对公公司的项目储储备

23、将产生一一定负面影响响。但从长期期来看，此政政策有利于营营造公平、公公开的竞争环环境，将有助助于扩大集团团获取土地资资源的机会，增增强竞争力。2、现有土地储储备对未来资资金支付的影影响03年集团需付付地价15.1亿元，考考虑到03年年集团计划资资金净流入77亿元（未考考虑新项目储储备），所以以以上项目储储备不会对万万科集团未来来资金支付造造成压力。金地截至报告披露前前，金地的项项目及土地储储备如下表（单单位：万平方方米）：项目暂定名地理位置占地面积 （万平方米）规划建筑面积 （万万平方米）土地储备 （万平方米）北京金地国际花花园北京朝阳区6.125深圳格林小镇深圳龙华1833深圳国网中心项项目

24、深圳福田区7.917北京格林小镇项项目北京亦庄66.766.7上海格林春晓项项目上海嘉定区13.59.5上海格林春岸项项目上海嘉定区12.115上海格林风范项项目上海嘉定区14084上海浦三路项目目上海浦东新区9.69.6合计273.9259.82201、金地土地储储备状况截至2002年年末，金地集集团新增项目目及土地储备备约108万万平方米，截截至报告披露露时，公司拥拥有未开工项项目及土地储储备面积约2220万平方方米。值得关注的是，金金地集团在北北京经济技术术开发区凉水水河西岸新增增1000亩亩（66.77万平方米）土土地，开发北北京格林小镇镇项目，为金金地在北京的的可持续发展展储备了项目

25、目资源；在上上海嘉定区取取得21000亩（1400万平方米）土土地储备，开开发绿洲星城城项目一期（格格林风范），从从而使金地在在上海的项目目和土地储备备达到1755万平方米。现有土地储备对对未来资金支支付的影响截至报告披露前前，金地集团团已签订合同同的待付地价价共计30亿亿元，截至22002年末末已支付7.6亿元，剩剩余未支付222.4亿元元，20033年需支付地地价15.44亿元。截至报告披露前前，金地地价价支付简表如如下：时间项目地块待付地价总额（万万元）02年已支付（万元）02年未支付（万万元）03年需支付（万元）2001-1-15北京金地国际花花园地块30000930020700207

26、002001-111-21深圳格林小镇地地块90003390561056102002-1-1北京格林小镇地地块368442278514059140592002-6-12北京金地国际花花园土地合作开发37911525226622662002-8-1深圳国网中心地地块117071170702002-111-6北京金地国际花花园（新增地块）156619016664666462002-7-18北京凉水河西岸岸土地出让、土土地开发330003000300002002-100-10730001000063000230002002-122-23上海嘉定区西门门旧区改造（格格林春岸）1490014900149

27、002002-122-28上海南翔镇二村村17号B地块 （格林春晓晓）5410541002003-1-28上海嘉定区绿洲洲星城（格林风范）54400054400544002003-3-18上海浦东新区浦浦三路两侧地地区五号地块块1207801207812078合计29979176133223659153659拿地方式从2002年初初至报告披露露前，金地新新增项目土地地储备的拿地地方式如下表表：项目地块拿地方式开发模式投资方合作方深圳国网中心股权收购全资控股金地集团（955）、深圳金地物业（55）深圳朝茂实业、深圳朝茂控股北京凉水河西岸岸土地协议出让预约用地协议金地集团北京经济开发区区土地局上海

28、嘉定区西门门旧区改造（格格林春岸）合作开发（旧城城改造）合作开发土地金地集团上海嘉房置业上海南翔镇二村村17号B地块 （格林春晓晓） 股权收购绝对控股金地集团（900）上海嘉宝实业（10）上海嘉定区绿洲洲星城项目一一期（格林风风范）合资开发合资设立项目公公司金地集团（700）上海嘉宝实业（30）上海浦东新区浦浦三路两侧地地区五号地块块合资开发合资设立项目公公司金地集团（499）上海浦发集团（51） 金地主要有以下下几种拿地模模式：股权收购。2002年8月月，金地集团团及其控股子子公司“深圳金地物物业”与“深圳朝茂实实业”、“深圳朝茂控控股”）签署了合合作权益转让让合同。金金地集团与金金地物业分

29、别别受让“朝茂控股”与“朝茂实业”持有的深圳圳市国际网球球俱乐部有限限公司95%与5%股权权，获得“深圳国网中中心”项目的开发发权。2002年100月8日，金金地集团与“上海嘉宝实实业”签署了股权权转让协议，嘉嘉宝集团将所所持有上海南南翔花园房地地产公司200的股权转转让给金地集集团。20002年12月月27日，签签署第二份股股权转让协议议，嘉宝集团团将所持有花花园公司700的股权转转让给金地。至此，金地持有花园园公司90的股权，同同时获得“花园公司”拥有上海南翔翔镇二村177号B地块的的土地开发权权。 （嘉宝集团：上上海证交所挂挂牌上市的综综合类上市公公司，股票代代码6006622。公司司地址位于上上海嘉定区。主主营业务：生生产和制造电电机电器、实业投资、国内贸易、劳务服务、进出口业务务。）二、协议出让。2002年7月月18日，金金地集团于与与北京经济开开发区土地局局签订“预约用地协协议”，取得北京京经济开发区区凉水河西岸岸1000亩亩土地储备。双双方预计在004年7月前前，签订一期期用地合同，005年7月前前，签订二期期用地合同。三、合作开发（旧旧城改造）。2002年122月23日，金金地与“上海嘉房置置业”签署了“上海嘉定西西门旧区改造造地块合作协协议”，由金地拟拟设立的子公公司出资获取取目标地块的的土地开发权权，由嘉房置置业承担动拆拆迁和安置补补偿，按