房地产会计实务XXXX

1、PAGE PAGE 85房地产会计实务务及涉税 第一篇 房地产产会计实务第一章 开发发产品成本为了加强开发产产品成本的管管理，降低开开发过程耗费费的活劳动和和物化劳动，提提高企业经济济效益，必须须正确核算开开发产品的成成本，在各个个开发环节控控制各项费用用支出。要核算开发产品品的成本，必必须明确开发发产品成本的的种类和内容容。开发产品品成本是指房房地产开发企企业在开发过过程中所发生生的各项费用用支出。开发发产品成本按按其用途，可可分为如下四四类： 一、土地开发成成本指房地产产开发企业开开发土地（即即建设场地）所所发生的各项项费用支出。 二、房屋开发成成本指房地产产开发企业开开发各种房屋屋（包括

2、商品品房、出租房房、周转房、代代建房等）所所发生的各项项费用支出。 三、配套设施开开发成本指房房地产开发企企业开发能有有偿转让的大大配套设施及及不能有偿转转让、不能直直接计入开发发产品成本的的公共配套设设施所发生的的各项费用支支出。 四、代建工程开开发成本指房房地产开发企企业接受委托托单位的委托托，代为开发发除土地、房房屋以外其他他工程如市政政工程等所发发生的各项费费用支出。 以上四类开开发产品成本本，在核算上上将其费用分分为如下六个个成本项目： 一、土地征用及及拆迁补偿费费或批租地价价指因开发房房地产而征用用土地所发生生的各项费用用，包括征地地费、安置费费以及原有建建筑物的拆迁迁补偿费，或或

3、采用批租方方式取得土地地的批租地价价。 二、前期工程费费指土地、房房屋开发前发发生的规划、设设计、可行性性研究以及水水文地质勘察察、测绘、场场地平整等费费用。 三、基础设施费费指土地、房房屋开发过程程中发生的供供水、供电、供供气、排污、排排洪、通讯、照照明、绿化、环环卫设施以及及道路等基础础设施费用。 四、建筑安装工工程费指土地地房屋开发项项目在开发过过程中按建筑筑安装工程施施工图施工所所发生的各项项建筑安装工工程费和设备备费。 五、配套设施费费指在开发小小区内发生，可可计入土地、房房屋开发成本本的不能有偿偿转让的公共共配套设施费费用，如钢炉炉房、水塔、居居委会、派出出所、幼托、消消防、自行车

4、车棚、公厕等等设施支出。 六、开发间接费费指房地产开开发企业内部部独立核算单单位及开发现现场为开发房房地产而发生生的各项间接接费用，包括括现场管理机机构人员工资资、福利费、折折旧费、修理理费、办公费费、水电费、劳劳动保护费、周周转房摊销等等。以上可以看出：构成房地产产开发企业产产品的开发成成本，相当于于工业产品的的制造成本和和建筑安装工工程的施工成成本。如要计计算房地产开开发企业产品品的完全成本本，还要计算算开发企业（公公司本部）行行政管理部门门为组织和管管理开发经营营活动而发生生的管理费用用、财务费用用，以及为销销售、出租、转转让开发产品品而发生的销销售费用。管管理费用、财财务费用和销销售费

5、用，也也叫期间费用用。它们绝大大部分都是经经营期间的费费用开支，与与开发工程量量的关系并不不十分密切，如如果将期间费费用计入开发发产品成本，在在开发产品开开发和销售、出出租、转让不不同步的情况况下，就会增增加开发产品品的成本，特特别是在开发发房地产滞销销时期，将滞滞销期间发生生的管理费用用、财务费用用和销售费用用计入当期开开发产品成本本，就会使企企业造成大量量的潜亏，不不能及时反映映企业的经营营状况。同时时，将期间费费用计入开发发产品成本，不不但要增加核核算的工作量量，也不利于于正确考核企企业开发单位位的成本水平平和成本管理理责任。因此此，现行会计计制度中规定定将期间费用用计入当期损损益，不再

6、计计入开发产品品成本，也就就是说，房地地产开发企业业开发产品只只计算开发成成本，不计算算完全成本。 第一节 自营营开发工程成成本的核算房地产开发企业业的基础设施施和建筑安装装等工程的施施工，可以采采用自营方式式，也可采用用发包方式进进行。 采用自营方式进进行的基础设设施和建筑安安装（包括装装饰）等工程程，如果工程程规模不大，在在施工过程中中发生的各项项工程费用，可可直接计人有有关开发成本本的核算对象象，记入“开发成本房屋开发成成本”等账户的借借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷贷方，作如下下分录入账： 借：开发成本房屋开发发成本XXXX 贷：银行存款XXXX 库存材料XXX

7、X 应付工资XXXX 如果工程规模较较大，由企业业所属施工单单位进行内部部核算的，可可根据需要设设置“工程施工”账户，用来来核算和归集集自营工程费费用，并按工工程施工成本本核算对象和和成本项目设设置工程施工工成本明细分分类账进行工工程成本明细细分类核算。 一、自营工程成成本核算的对对象和项目 由于开发企业基基础设施、建建筑安装等工工程具有多样样性和固定性性的特点，每每一工程几乎乎都有它的独独特形式和结结构，需要一一套单独的设设计图纸，在在建设它时，要要采用不同的的施工方法和和施工组织。即即使采用相同同的标准设计计，也由于必必须在指定的的地点建造，以以致它们的地地形、地质、水水文等自然条条件和交

8、通、材材料资源等社社会条件不同同，在建造时时，往往也需需要对设计图图纸以及施工工方法、施工工组织等作适适当改变。工工程的这些特特点，使工程程施工具有个个体性。因此此，基础设施施、建筑安装装等工程的施施工属于单件件生产，在对对工程组织成成本核算时，必必须采用定单单成本核算法法，即按照各各项工程进行行分别核算成成本的方法。凡凡是可以直接接记入各项工工程的生产费费用，应直接接计入各项工工程成本；凡凡是不能直接接计入各项工工程而应由有有关工程共同同负担的生产产费用，要先先按照发生地地点先行归集集，然后按照照一定的标准准，定期分配配计入有关工工程成本。 按定单成本核算算法核算工程程成本，必须须确定工程成

9、成本计算的对对象。工程成成本核算的对对象，通常是是具有工程预预算的单位工工程。因为单单位工程是编编制工程预算算、工程进度度计划的对象象。根据单位位工程来组织织工程成本核核算，便于反反映工程预算算的执行结果果，分析工程程成本超降的的原因，及时时反映施工活活动的经济效效益。为了简简化工程成本本核算手续，对对于：（l）在在同一施工地地点、同一结结构类型、开开竣工时间相相接近的各个个单位工程；（2）在同同一工地上施施工的几个预预算造价很小小的工程，也也可把它们的的成本合并核核算，然后按按照各该单位位工程预算造造价的比例，算算得各该单位位工程的实际际成本。 为了便于核算各各项工程成本本和分清工程程成本超

10、降的的原因，必须须对生产费用用按照经济用用途加以分类类。施工单位位的生产费用用按照它的经经济用途，一一般应分为下下列成本项目目： 1材料费指在在施工过程中中所耗用的构构成工程实体体的材料、结结构件的实际际成本以及周周转材料的摊摊销和租赁费费用。 2人工费指直直接从事工程程施工工人（包包括施工现场场制作构件工工人，施工现现场水平、垂垂直运输等辅辅助工人，但但不包括机械械施工人员）的的工资、奖金金、津贴和职职工福利费。 3机械使用费费指在施工过过程中使用自自有施工机械械所发生的费费用，包括机机上操作人员员工资，职工工福利费，燃燃料动力费，机机械折旧、修修理费，替换换工具及部件件费，润滑及及擦拭材料

11、费费，安装、拆拆卸及辅助设设施费，养路路费，牌照税税，使用外单单位施工机械械的租赁费，以以及按照规定定支付的施工工机械进出场场费。 4其他直接费费指现场施工工用水、电、蒸蒸汽费，冬雨雨季施工增加加费，夜间施施工增加费，土土方运输费，材材料二次搬运运费，生产工工具用具使用用费，工程定定位复测费，工工程点交费，场场地清理费等等。 5施工间接费费指施工单位位为组织和管管理工程施工工所发生的全全部支出，包包括施工单位位管理人员工工资、职工福福利费、办公公费、差旅交交通费、行政政管理用固定定资产折旧修修理费、低值值易耗品摊销销、财产保险险费、劳动保保护费、民工工管理费等。如如搭建有为工工程施工所必必需的

12、生产、生生活用的临时时建筑物、构构筑物及其他他临时设施，还还应包括临时时设施摊销费费。 上述材料费、人人工费、机械械使用费和其其他直接费，由由于直接耗用用于工程的施施工过程，叫叫做直接费，可可以直接记入入“工程施工”账户和各项项工程成本。施施工间接费由由于属于组织织和管理工程程施工所发生生的各项费用用，要按照一一定标准分配配计入各项工工程戍本，叫叫做间接费，在在核算上应先先将它记入“施工间接费费用”账户，然后后按照一定标标准分配计入入各项工程成成本。 二、材料费的核核算 各项工程耗用的的主要材料和和结构件，通通常通过“领料单”、“退料单”。“已领未用材材料清单”、“大堆材料耗耗用单”等材料凭证

13、证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大堆材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。 本月定额耗用量量（本月完成成工程量材料消耗定定额） 再通过盘点求得得实际耗用量量，差异数量量和差异分配配率： 本月实际耗用量量月初结存存数量+本月月收入数量-月末盘点数数

14、量 差异数量本月实际耗耗用量一本月月定额耗用量量 差异分配率率差异数量量本月定额耗耗用量100% 然后求得各项工工程实际耗用用大堆材料数数量和计划价价格成本： 某项工程实实际耗用大堆堆材料数量该工程定额额耗用量（1差异分配率率） 某项工程实实际耗用大堆堆材料的计划划价格成本该工程实际际耗用大堆材材料数量计划单价 施工队组在施工工过程中领用用的周转材料料，如模板、跳跳板、脚手架架木等，一般般可在领用时时填制“领料单”，先将其成成本记入各项项工程成本。于于工程完工时时，再填制“退料单”将实际盘存存数冲减工程程成本。对租租赁的周转材材料，其租赁赁费可根据租租赁费用账单单记入各项工工程成本。 三、人工

15、费的核核算 工程成本中的人人工费，对计计件工人的工工资，可直接接根据“工程任务单单”中工资总额额汇总计入各各项工程的成成本，职工福福利费可按工工资的比例（目目前为14）计入各项项工程的成本本。 “工程任务单”是施工员根根据施工作业业计划于施工工前下达给工工人班组的具具体工作通知知，也是用以以记录实际完完成工程数量量、计算奖金金或计件工资资的凭证。通通常于施工前前由施工员会会同定额员根根据施工作业业计划和劳动动定额，参照照施工图纸，分分别工人班组组签发。任务务单中工程完完工后，施工工员应根据工工程任务单中中规定的各项项条件进行检检查，并会同同质量检查员员进行验收，评评定质量等级级。实际验收收数量

16、与签发发的工程数量量有出入时，应应查明原因并并经领导批准准后才能结算算。每月签发发的工程任务务单，应于月月末全部进行行结算。如某某些工程尚未未全部完工，即即将其完工部部分按估计数数进行结算，未未完工部分可可结合下月施施工作业计划划中的工程任任务，再签发发给原来的班班组，使当月月完成的工程程和当月应发发的工资奖金金于当月结算算。 对计时工人的工工资和职工福福利费，可根根据按工程项项别汇总的工工时汇总表中中各项工程耗耗用的作业工工时总数和各各该施工单位位的平均工资资率计算。所所谓施工单位位平均工资率率，就是以月月份内各该施施工单位建筑筑安装工人作作业工时总和和，除建筑安安装工人工资资和职工福利利费

17、总额所得得的商数，它它的计算公式式如下： 某施工单位平均均工资率（元元/时）月月份内施工单单位建筑安装装工人工资和和职工福利费费总额（元）月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时） 用施工单位平均均工资率乘各各项工程耗用用的工时，就就可算得各项项工程在某月月份内应分配配的人工费： 各项工程程分配的人工工资该项工工程耗用工时时施工单位平平均工资率 四、机械使用费费的核算 施工单位因采用用机械化施工工使用施工机机械而发生的的各项费用，应应另行组织核核算。因为使使用施工机械械而发生的机机械使用费，是是单独记入工工程成本的“机械使用费费”项目的。 机械使用费的内内容，一般包包括： 1人工费指机机上

18、操作人员员的工资和职职工福利费。 2燃料、动力力费指施工机机械耗用的燃燃料、动力费费。 3材料费指施施工机械耗用用的润滑材料料和擦拭材料料等费用。 4折旧、修理理费指对施工工机械计提的的折旧费、应应计的修理费费和租人机械械的租赁费。 5替换工具、部部件费指施工工机械使用的的传动皮带、轮轮胎、胶皮管管、钢丝绳、变变压器、开关关、电线、电电缆等替换工工具和部件的的摊销费和维维修费。 6运输装卸费费指将施工机机械运到施工工现场、运离离施工现场和和在工地范围围内转移的运运输、安装、拆拆卸及试车等等费用，若运运往其他施工工现场，运出出费用由其他他施工现场的的工程成本负负担。 7.辅助设施费费指为使用施施

19、工机械建造造、铺设的基基础、底座、工工作台、行走走轨道等费用用。施工机械械的辅助设施施费，如数额额较大，可先先记入“待摊费用”账户，然后后按照现场施施工期限分次次从“待摊费用”账户转入“工程施工机械使用费费”账户，摊入入各月工程成成本。 8.养路费、牌牌照税指为施施工机械如铲铲车、压路机机等缴纳的养养路费和牌照照税。 9.间接费指机机械施工队组组织机械施工工、管理机械械发生的费用用和停机棚的的折旧、修理理费。 至于施工机械所所加工的材料料，如搅拌混混凝土时所用用的水泥、砂砂、石等，应应记入工程成成本的“材料费”项目；为施施工机械担任任运料、配料料和搬运成品品工人的工资资，应记入工工程成本的“人

20、工费”项目；土建建施工队因组组织机械施工工而发生的有有关管理费，一一般应记入“施工间接费费用”的有关项目目，不列作施施工机械使用用费。 机械使用费的总总分类核算，应应先在“工程施工机械使用费费”账户进行。施施工单位发生生的各项机械械使用费，都都要自“库存材料”、“低值易耗品品”、“材料成本差差异”、“应付工资”、“应付福利费费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷贷方转入“工程施工机械使用费费”账户的借方方，作如下分分录入账： 借：工程施工机械使用用费190000 贷：库存材料 11000 低值易耗品 150 材料成本差异 25 应付工资 40000 应付福利费 5560 银行

21、存款 21655 累计折旧 80000 待摊费用 30000 机械使用费的明明细分类核算算，对大型机机械可按各机机械分别进行行；对中型机机械一般可按按机械类别进进行。至于那那些没有专人人使用的小型型施工机械，如如打夯机、卷卷扬机、砂浆浆机、钢筋木木工机械等的的使用费，可可合并计算它它们的折旧、修修理费。 机械使用费的分分配，一般都都以施工机械械的工作台时时（或工作台台班或完成工工作量）为标标准。各施工工机械对各项项工程施工的的工作台时，可可以根据各种种机械的使用用记录，在“机械使用月月报”中加以汇总总。 根据机械使用费费明细分类账账记录的机械械使用费合计计数和机械使使用月报中各各项工程的工工作

22、台时，就就可通过下列列算式将机械械使用费进行行分配。 某项工程应应分配的机械械使用费该该项工程使用用机械的工作作台时机械使用费费合计机械工作台台时合计 对于各种中型机机械的机械使使用费的核算算，也可不分分机械种类进进行。在这种种情况下，对对于各项工程程应分配的机机械使用费，可可在月终根据据机械使用月月报中各种机机械的工作台台时合计分别别乘该种机械械台时费计划划数，求得当当月按各种机机械台时费计计划数计算的的机械使用费费合计，然后后与当月实际际发生的机械械使用费合计计数比较，求求得机械使用用费实际数对对按台时费计计划数的百分分比，再将各各项工程按台台时费计划数数计算的机械械使用费进行行调整。 某

23、项工程应应分配的机械械使用费（该工程使使用机械的工工作台时机械台时费费计划数）实际发生的的机械使用费费（机械工工作台时合计计该机械台时时费计划数） 现举例说明它的的分配计算方方法如下： （一）先确定各各种施工机械械每个台时费费计划数 施工机械台时费费计划数的计计算，可参照照以往核算资资料确定，也也可根据施工工机械原值、折折旧率，随机机驾驶人员工工资、估计年年工作台时等等资料加以计计算。设例中中：0.5立立方米履带挖挖土机的台时时费计划数为为20元，00.4立方米米混凝土搅拌拌机的台时费费计划数为 8元。 （二）求出各种种施工机械按按台时费计划划数计算的机机械使用费合合计 设例中: 0.5立方米

24、履履带挖土机 290台时台台时费计划数数 20元 5 8000元 0.4立方米混混凝土搅拌机机 300台时台台时费计划数数 8元 22 400元元 其他施工机械 11 8000元 按台时费计划数数计算的机械械使用费合计计 20 0000元 （三）根据机械械使用费明细细分类账汇总总计算实际发发生的机械使使用费，设例例中计 199 000元元 （四）计算机械械使用费实际际数对按台时时费计划数计计算的百分比比，设例中为为 199000元/200000元10095 （五）将各项工工程按台时费费计划数计算算的机械使用用费按实际数数加以调整 如 101商品品房建筑工程程按各机械工工作台时和按按台时费计划划

25、数计算的机机械使用费合合计数为9 000元，则则应分配的机机械使用费为为： 9000元99585550元 对于分配于各项项工程成本的的机械使用费费，应自“工程施工机械使用费费”账户的贷方方转入“工程施工”账户的借方方，并记入各各项工程成本本的“机械使用费费”项目： 借：工程施工 19 0000 贷：工程施工机械使用用费 19 000 对于小型施工机机械的折旧、修修理费，可于于月末按各项项工程的工料料费或工作量量的比例，分分配计入各项项工程成本的的“机械使用费费”项目。 五、其他直接费费的核算 工程成本中的“其他直接费费”，是指在施施工现场直接接发生但不能能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用

26、费费”项目的其他他直接发生的的费用，主要要包括： 1施工过程中中耗用的水、电电、风、汽费费； 2.冬、雨季施施工费包括为为保证工程质质量，采取保保温、防雨措措施所需增加加的材料、人人工和各项设设施费用； 3因场地狭小小等原因而发发生的材料搬搬运费； 4土方运输费费。 此外，还包括生生产工具用具具使用费、检检验试验费、工工程定位复测测费、工程点点交费、场地地清理费等。 施工单位在现场场耗用的水、电电、风、汽和和运输等劳务务，可按实际际结算数记入入“工程施工”账户的借方方和有关工程程成本的“其他直接费费”项目。如用用银行存款为为某项工程支支付土方运输输费2 0000元，应作作： 借：工程施工 2

27、0000 贷：银行存款 2 0000 对于不能直接记记入各项工程程成本的水、电电、风、汽等等劳务费用，可可在月终根据据各项工程的的实际耗用量量，将各项劳劳务费用分配配于各有关工工程成本。 根据水、电、风风、汽、运输输费用分配表表，就可将各各项工程分配配的水、电、风风、汽和材料料二次搬运费费等计入各项项工程成本的的“其他直接费费”项目。 对于施工现场发发生的各项冬冬、雨季施工工费以及工程程定位复测费费、工程点交交费、场地清清理费、检验验试验费等其其他直接费，凡凡能直接计入入各项工程成成本的，应直直接计入；不不能直接计入入各项工程成成本的，应先先行汇总登记记，然后按照照一定标准将将它分配计入入有关

28、工程成成本。 六、施工间接费费用的核算 工程成本中除了了上文所说的的各项直接费费外，还包括括施工单位组组织施工、管管理所发生的的各项费用。这这些费用，虽虽为组织施工工、管理所必必需，但是不不能确定其为为某项工程成成本所应负担担，因而无法法将它直接计计入各项工程程成本。为了了简化核算手手续，都将它它先记入“施工间接费费用”账户，然后后将它分配计计入各项工程程成本。 施工间接费用的的内容，一般般包括： 1管理人员工工资指施工单单位管理人员员的工资、工工资性津贴、补补贴等。 2职工福利费费指按照施工工单位管理人人员工资总额额的一定比例例（目前为114）提取取的职工福利利费。 3折旧费指施施工单位施工

29、工管理使用属属于固定资产产的房屋、设设备、仪器等等的折旧费。 4修理费指施施工单位施工工管理使用属属于固定资产产的房屋、设设备、仪器等等的经常修理理费和大修理理费。 5.工具用具使使用费指施工工单位施工管管理部门使用用不属于固定定资产的工具具、器具和检检验、试验、消消防用具等的的购置，摊销销和修理费。 6.办公费指施施工单位管理理部门办公用用的文具、纸纸张、账表、印印刷、邮电、书书报、会议、水水电、烧水和和集体取暖用用煤等的费用用。 7差旅交通费费指施工单位位职工因公出出差、调动工工作的差旅费费、外勤补助助费、市内交交通和误餐补补助费、上下下班交通补贴贴、职工探亲亲路费、职工工离退休退职职一次

30、性路费费、工伤人员员就医路费，以以及施工单位位管理部门使使用的交通工工具的油料、燃燃料、养路费费、牌照费等等。 8.劳动保护费费指用于施工工单位职工的的劳动保护用用品和技术安安全设施的购购置、摊销和和修理费，供供职工保健用用的解毒剂、营营养品、防暑暑饮料、洗涤涤肥皂等物品品的购置费和和补助费以及及工地上职工工洗澡、饮水水的燃料费等等。 9.其他费用指指上列各项费费用以外的其其他间接费用用。 施工单位发生的的间接费用，在在总分类核算算上，应在“施工间接费费用”账户进行。发发生的各项施施工间接费用用，都要自“库存材料”、“低值易耗品品”、“材料成本差差异”、“应付工资”、“应付福利费费”、“银行存

31、款”、“现金”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷贷方转入“施工间接费费用”账户的借方方。 借：施工间接费费用 211538 贷：库存材料 11900 低值易耗品 6000 材料成本差异 50 应付工资 85000 应付福利费 11900 银行存款 29000 现金 298 累计折旧 46000 待摊费用 15000 如施工单位搭建建有为进行施施工所必需的的生产和生活活用的临时宿宿舍、仓库、办办公室等临时时设施，应将将其搭建支出出先记入“递延资产”账户，然后后分月摊销记记入“施工间接费费用”账户。 施工间接费用的的明细分类核核算，应按施施工单位设置置“施工间接费费用明细分类类账”，将发生的的

32、施工间接费费用按明细项项目分栏登记记。 每月终了，应对对施工间接费费用进行分配配。为了便于于将施工间接接费的实际水水平与定额比比较，以考核核施工间接费费用的节约或或超支情况，施施工间接费用用在各项建筑筑安装工程之之间的分配，可可按照各项工工程的施工间间接费用定额额（即为直接接费或人工费费的百分比，建建筑工程一般般按直接费的的百分比，水水电安装工程程、设备安装装工程按人工工费的百分比比）所计算的的施工间接费费的比例进行行分配。 某项工程本期应应分配的施工工间接费用本期实际发发生的施工间间接费用该项工程本本期实际发生生的直接费（或或人工费）该项工程规规定的施工间间接费用定额额各项工工程本期实际际发

33、生的直接接费（或人工工费）各项工程规规定的施工间间接费用定额额 在实际核算工作作中，对于施施工间接费用用的分配，往往往先计算本本期实际发生生的施工间接接费用对按施施工间接费用用定额计算的的施工间接费费用的百分比比，再将各项项工程按定额额计算的施工工间接费用进进行调整，即即将上列算式式改为： 某项工程本本期应分配的的施工间接费费用该项项工程本期实实际发生的直直接费（或人人工费）该项工程本本期该项工程程规定的施工工间接费用定定额本期实际实实际发生的施施工间接费用用各项工工程本期实际际发生的直接接费（或人工工费）各项工程规规定的施工间间接费用定额额 如某施工单位在在 19988年 7月份份计发生施工

34、工间接费用 20 5338元，各项项工程在7月月份内发生的的直接费和它它们的施工间间接费用定额额如下： 101商品房建建筑工程直接费 141 0000元 施工间接费用定定额为直接费费的6% 102商品房建建筑工程直接费 126 0000元 施工间接费用定定额为直接费费的6 151出租房建建筑工程直接费 59 0000元 施工间接费用定定额为直接费费的6 则各项工程在77月份应分配配的施工间接接费用如下： 101商品房建建筑工程： 11410000元6%205388元(1410000元6%+1226000元元6%+599000元6%) 8460元元205388元/195560元 8460元105

35、8883元元 102商品品房建筑工程程： 1266000元6%205388元195600元75660元105%7938元元 151出租租房建筑工程程： 5900006%205388元195600元35440元105%3717元元 对于分配于各项项工程成本的的施工间接费费用，应自“施工间接费费用”账户的贷方方转入“工程施工”账户的借方方，并记入各各项工程成本本的“施工间接费费”项目： 借：工程施工20 5338 贷：施工间接费费用 200 538 七、自营工程成成本核算程序序小结 为了核算各项自自营工程的实实际成本，会会计部门在接接到施工部门门的开工报告告后，即要根根据前述有关关成本核算对对象的

36、说明，为为各该单位工工程或同类工工程开设 “工程施工成成本明细分类类账”，用以记录录各项工程的的成本。同时时不论工程施施工期限的长长短，都须等等到工程完工工记入各项应应计成本以后后，工程成本本明细分类账账的记录方为为完整。 工程施工成本明明细分类账中中各成本项目目的实际成本本，根据上述述耗用材料分分配表、人工工费分配表、机机械使用费分分配表、水电电风汽运输费费用分配表、施施工间接费用用分配表等记记入。对于月月份内各项工工程发生的实实际成本，应应在月终将它它自“工程施工”账户的贷方方转入“开发成本”账户的借方方: 借：开发成本XXXX 贷：工程施工XXXX 根据上文所述，现现将自营工程程成本核算

37、程程序归纳如下下： 1根据开工报报告，确定工工程成本核算算对象，开设设工程施工成成本明细分类类账； 2按工程成本本核算对象和和成本项目汇汇总分配材料料、人工、折折旧等费用； 3分配机械使使用费、其他他直接费和施施工间接费； 4计算各月施施工工程实际际成本； 5根据完工报报告，结算工工程施工成本本明细分类账账中的实际总总成本，并与与预算成本对对比分析。 第二节 发包包开发工程及及其价款结算算的核算房地产开发企业业的基础设施施和建筑安装装等工程的施施工，如不采采用自营方式式，可以采用用发包方式。 对发包的基基础设施和建建筑安装工程程，一般采用用招标、议标标方式，通过过工程公开招招标或邀请施施工企业

38、议标标，将工程发发包给施工企企业的，按工工程标价进行行结算。开发发企业要根据据工程承包合合同条例的规规定，同承包包工程的施工工企业签订工工程承包合同同。承包合同同是发包开发发企业和承包包施工企业为为了完成承发发包工程，根根据批准的设设计文件和中中标标函内容容所签订，明明确双方相互互权利、义务务关系的协议议。它一般应应具备以下主主要内容：（ll）工程名称称和地点；（22）工程范围围和内容；（33）开、竣工工日期；（44）工程质量量、保修期及及保修条件；（5）工程程造价；（66）工程价款款的支付、结结算及交工验验收办法；（77）设计文件件和技术资料料提供日期；（8）材料料、设备的供供应和进场期期限

39、；（9）双双方相互协作作事项和违约约责任等。开开发企业应将将承包合同副副本送开户银银行作为结算算工程价款的的依据。 一、工程价款结结算的办法 开发企业与施工工企业在工程程承包合同中中规定的工程程价款的结算算，应根据国国家有关工程程价款结算办办法，结合当当地的有关规规定具体确定定。从目前各各个地区所采采用的工程价价款结算办法法来看，归纳纳起来，主要要有如下三种种。 1按月结算就就是按照每月月实际完成的的分部分项工工程进行结算算。因为建筑筑安装工程等等虽具有个体体性的特点，但但不同的工程程，都是由一一定的分部分分项工程构成成的。每一个个分部分项工工程，都有一一定的施工内内容、质量标标准和统一的的计

40、量单位，并并在短期内可可以完成。国国家为了管理理工程造价而而制订的工程程预算定额和和地区预算造造价，都是以以分部分项工工程为基础的的。因此，根根据经验收合合格的各月份份的已完分部部分项工程的的工程数量和和预算单价等等计算的工程程造价，就是是各该月份应应结算和支付付的工程款。如如果招标出包包工程，工程程标价与工程程造价不同时时，应按工程程标价占工程程预算造价的的百分比进行行调整计算。在在具体做法上上，各个地区区也不尽相同同，目前一般般都实行月中中预付、月终终结算，即在在月中按照当当月施工计划划所列的工作作量一半预付付，月末（实实际为下月初初）按照各工工程当月实际际完成工作量量（即预算造造价或调整

41、计计算后的工程程标价）扣除除月中预付款款后进行结算算。 2分段结算就就是将一个单单位工程按形形象进度划分分为几个阶段段（部位），如如基础、结构构、装饰、竣竣工等；按照照完成阶段，分分段验收结算算工程价款。分分段结算也可可按月预付工工程款，即在在月中按照当当月施工计划划工作量预付付，于工程阶阶段完成验收收后按分段工工程预算造价价或调整计算算后的工程标标价扣除预付付款后进行结结算。 3竣工一次结结算开发项目目或单项工程程施工工期在在12个月以以内，或者工工程承包合同同价值较小的的，可以实行行工程价款每每月月中预支支、竣工后一一次结算。即即在工程开工工后，每月按按当月施工计计划所列工作作量预付工程程

42、款，于工程程竣工验收后后按工程承包包合同价值扣扣除预付工程程款后进行结结算。 不论采用何种结结算办法，施施工期间结算算的工程价款款一般都不得得超过承包工工程合同价值值的95。结结算双方可以以在5的幅幅度内协商确确认尾款比例例，并在工程程承包合同中中订明。尾款款应专户存入入银行，候工工程竣工验收收后清算。但但如承包施工工企业已向开开发企业出具具履约保函或或有其他保证证的，可以不不留工程尾款款。 由承包施工企业业储备工程施施工所需主要要建筑材料、结结构件时，发发包开发企业业可根据承包包施工企业的的要求，在签签订工程承包包合同后按年年度发包工程程总值的一定定比例向承包包施工企业预预付备料款，于于后期

43、以抵充充工程价款的的形式陆续扣扣回。 在实际工作中，预预付备料款的的额度和扣回回办法，在各各个地区并不不完全相同，当当材料储备天天数为4个月月、材料费比比重占工程造造价75的的情况下，预预付备料款的的额度应为当当年工程价值值的25。在在累计已完工工程价值达到到当年发包工工程价值的550时，就就可将超过发发包工程价值值50部分分的工程价款款的50，抵抵作预付备料料款扣回。这这样，到工程程完工，扣回回相当于发包包工程价值225（500X50）的全部预预付备料款。不不过随着生产产资料的开放放，施工所需需的建筑材料料、结构件，一一般均可从当当地市场随时时采购，今后后也就没有必必要再预付备备料款了。 二

44、、应付工程款款和预付备料料软、工程款款的核算 开发企业与施工工企业有关发发包工程款和和预付备料款款、工程款的的核算，应在在“应付账款应付工程款款”和“预付账款预付承包单单位款”两个账户进进行。开发企企业按照规定定预付给承包包施工企业的的备料款和工工程款，应记记入“预付账款预付承包单单位款”账户的借方方；按照工程程价款结算账账单应付给承承包施工企业业的工程款，应应记入“开发成本房屋开发成成本”等账户的借借方和“应付账款应付工程款款”账户的贷方方。如有扣除除应付工程款款的预付备料料款和预付工工程款时，应应将扣回的预预付备料款和和预付工程款款记入“预付账款预付承包单单位款”账户的贷方方，“应付账款应

45、付工程款款”账户的贷方方仅记减去扣扣回预付备料料款和预付工工程款后的应应付账款。支支付工程款时时，记入“应付账款应付工程款款”账户的借方方和“银行存款”等账户的贷贷方。 如上述某开发企企业某项发包包工程年度合合同总值为 600 0000元，按按照合同规定定开工前应付付预付备料款款 150 000元，则则在用银行存存款支付时，应应作如下分录录入账： 借：预付账款预付承包包单位款 1150 0000 贷；银行存款 150 0000 9月份根据施工工企业当月施施工计划所列列工作量的二二分之一即335 0000元，用银行行存款预付工工程款时，应应作： 借：预付账款预付承包包单位款 335 0000 贷

46、：银行存款 35 0000 10月初根据施施工企业提出出9月份工程程价款结算账账单中的已完完工程价值为为 75 0000元，减减去应扣回预预付备料款 18 0000元。月中中预付工程款款 35 0000元，尚尚应支付工程程款 22 000元（775 0000元一18 000无一一35 0000元），应应作： 借：开发成本 75 0000 贷：预付账款预付承包包单位款 553 0000 应付账款应应付工程款 22 0000 用银行存款支付付应付工程款款时，应作： 借：应付账款应付工程程款 22 000 贷：银行存款 22 0000第三节 开发发间接费用的的核算一、开发间接费费用的组成和和核算 开

47、发间接费用是是指房地产开开发企业内部部独立核算单单位在开发现现场组织管理理开发产品而而发生的各项项费用。这些些费用虽也属属于直接为房房地产开发而而发生的费用用，但它不能能确定其为某某项开发产品品所应负担，因因而无法将它它直接记入各各项开发产品品成本。为了了简化核算手手续，将它先先记入“开发间接费费用”帐户，然后后按照适当分分配标准，将将它分配记入入各项开发产产品成本。 为了组织开发间间接费用的明明细分类核算算，分析各项项费用增减变变动的原因，进进一步节约费费用开支，开开发间接费用用应分设如下下明细项目进进行核算： l工资指指开发企业内内部独立核算算单位现场管管理机构行政政、技术、经经济、服务等

48、等人员的工资资、奖金和津津贴。 2. 福利费指按上项项人员工资总总额的一定比比例（目前为为14）提提取的职工福福利费。 3折旧费指开发企业业内部独立核核算单位使用用属于固定资资产的房屋、设设备、仪器等等提取的折旧旧费。 4修理费指开发企业业内部独立核核算单位使用用属于固定资资产的房屋、设设备、仪器等等发生的修理理费。 5办公费指开发企业业内部独立核核算单位各管管理部门办公公用的文具、纸纸张、印刷、邮邮电、书报、会会议、差旅交交通、烧水和和集体取暖用用煤等费用。 6水电费指开发企业业内部独立核核算单位各管管理部门耗用用的水电费。 7劳动保护费费指用于于开发企业内内部独立核算算单位职工的的劳动保护

49、用用品的购置、摊摊销和修理费费，供职工保保健用营养品品、防暑饮料料、洗涤肥皂皂等物品的购购置费或补助助费，以及工工地上职工洗洗澡、饮水的的燃料等。 8. 周转房摊摊销指不不能确定为某某项开发项目目安置拆迁居居民周转使用用的房屋计提提的摊销费。 9利息支出指开发企企业为开发房房地产借入资资金所发生而而不能直接计计入某项开发发成本的利息息支出及相关关的手续费，但但应冲减使用用前暂存银行行而发生的利利息收入。开开发产品完工工以后的借款款利息，应作作为财务费用用，计人当期期损益。 10其他费用用指上列列各项费用以以外的其他开开发间接费用用支出。 从上述开发间接接费用的明细细项目中，可可以看出它与与土地

50、征用及及拆迁补偿费费、建筑安装装工程费等变变动费用不同同，它属于相相对固定的费费用，其费用用总额并不随随着开发产品品量的增减而而成比例的增增减。但就单单位开发产品品分摊的费用用来说，则随随着开发产品品量的变动而而成反比例的的变动，即完完成开发产品品数量增加，单单位开发产品品分摊的费用用随之减少；反之，完成成开发产品数数量减少，单单位开发产品品分摊的费用用随之增加。因因此，超额完完成开发任务务，就可降低低开发成本中中的开发间接接费。 开发间接费用的的总分类核算算，在“开发间接费费用”账户进行。企企业所属各内内部独立核算算单位发生的的各项开发间间接费用，都都要自“应付工资”、“应付福利费费”、“累

51、计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房周转房摊摊销”等账户的贷贷方转入“开发间接费费用”账户的借方方，作如下分分录入账： 借：开发间接费费用 41 6600 贷：应付工资 8 000 应付福利费 1 1200 累计折旧 10 0000 递延资产 3 5000 银行存款 8 4880 周转房周转转房摊销 110 5000 必须指出，如果果开发企业不不设置现场管管理机构而由由企业（即公公司本部）定定期或不定期期地派人到开开发现场组织织开发活动，其其所发生的费费用，除周转转房摊销外，其其他开发间接接费可记入企企业的管理费费用。 开发间接费用的的明细分类核核算，一般要要按所属内部部独立核算单单

52、位设置“开发间接费费用明细分类类账”，将发生的的开发间接费费用按明细项项目分栏登记记。 二、开发间接费费用的分配 每月终了，应对对开发间接费费用进行分配配，按实际发发生数计人有有关开发产品品的成本。开开发间接费用用的分配方法法，企业可根根据开发经营营的特点自行行确定。不论论土地开发、房房屋开发、配配套设施和代代建工程，均均应分配开发发间接费用。为为了简化核算算手续并防止止重复分配，对对应计入房屋屋等开发成本本的自用土地地和不能有偿偿转让的配套套设施的开发发成本，均不不分配开发间间接费用。这这部分开发产产品应负担的的开发间接费费用，可直接接分配计入有有关房屋开发发成本。也就就是说，企业业内部独立

53、核核算单位发生生的开发间接接费用，可仅仅对有关开发发房屋、商品品性土地、能能有偿转让配配套设施及代代建工程进行行分配。开发发间接费用的的分配标准，可可按月份内各各项开发产品品实际发生的的直接成本（包包括土地征用用及拆迁补偿偿费或批租地地价、前期工工程费、基础础设施费、建建筑安装工程程费、配套设设施费）进行行，即： 某项开发产品成成本分配的开开发间接费月份内该项项开发产品实实际发生的直直接成本本月实际发发生的开发间间接费用应分配开发发间接费各开开发产品实际际发生的直接接成本总额 如某房地产开发发企业某内部部独立核算单单位在19998年5月份份共发生了开开发间接费用用 41 6600元，应应分配开

54、发间间接费各开发发产品实际发发生的直接成成本如下： 开发产品编号名名称直接成本 101商品房 50 0000 102商品房 1220 0000 151出租房 775 0000 181周转房 700 000 201大配套设设施商店 80 0000 301商品性土土地 1255 000 合计 5200 000 根据上列公式，即即可为各开发发产品算得55月份应分配配的开发间接接费： 101商品房房：500000元416000元5200000元 550 0000元8%4 000元 102商品房：1120 0000元8%9 600元 151出租房： 755 000元元86 000元 181周转房：770

55、 0000元85 600元 201大配套设设施： 80 0000元86 400元 301商品性土土地： 125 0000元8100 000元元 根据上面计算，就就可编制有如如图表5110所示的开开发间接费用用分配表： 开发间接费用分分配表 20000年5月月 单位位：元 开发项目编号名名称直接成本分配开发间接费费101商品房50 0004 000102商品房120 00009 600151出租房75 0006 000181周转房70 0005 600201大配套设设施80 0006 400301商品性土土地125 000010 000合计520 000041 600 根据开发间接费费用分配表，

56、即即可将各开发发产品成本分分配的开发间间接费记入各各开发产品成成本核算对象象的“开发间接费费”成本项目，并并将它记入“开发成本”各二级账户户的借方和“开发间接费费用”账户的贷方方，作如下分分录入账： 借：开发成本房屋开发发成本 225 2000 开发成本配配套设施开发发成本 6 4000 开发成本商商品性土地开开发成本 110 0000 贷：开开发间接费用用 411 600 第四节 土地地开发成本的的核算一、土地开发支支出划分和归归集的原则 房地产开发企业业开发的土地地，按其用途途可将它分为为如下两种：一种是为了了转让、出租租而开发的商商品性土地（也也叫商品性建建设场地）；另一种是为为开发商品

57、房房、出租房等等房屋而开发发的自用土地地。前者是企企业的最终开开发产品，其其费用支出单单独构成土地地的开发成本本；而后者则则是企业的中中间开发产品品，其费用支支出应计入商商品房、出租租房等有关房房屋开发成本本。现行会计计制度中设置置的“开发成本土地开发成成本”科目，它的的核算的内容容，与企业发发生的土地开开发支出并不不完全对口，原原则上仅限于于企业开发各各种商品性土土地所发生的的支出。企业业为开发商品品房、出租房房等房屋而开开发的土地，其其费用可分清清负担对象的的，应直接计计入有关房屋屋开发成本，在在“开发成本房屋开发成成本”科目进行核核算。如果企企业开发的自自用土地，分分不清负担对对象，应由

58、两两个或两个以以上成本核算算对象负担的的，其费用可可先通过“开发成本土地开发成成本”科目进行归归集，待土地地开发完成投投入使用时，再再按一定的标标准（如房屋屋占地面积或或房屋建筑面面积等）将其其分配计入有有关房屋开发发成本。如果果企业开发商商品房、出租租房使用的土土地属于企业业开发商品性性土地的一部部分，则应将将整块土地作作为一个成本本核算对象，在在“开发成本土地开发成成本” 账户中归集其发发生的全部开开发支出，计计算其总成本本和单位成本本，并于土地地开发完成时时，将成本结结转到“开发产品”账户。待使使用土地时，再再将使用土地地所应负担的的开发成本，从从“开发产品”账户转入“开发成本房屋开发成

59、成本”帐户，计入入商品房、出出租房等房屋屋的开发成本本。 二、土地开发成成本核算对象象的确定和成成本项目的设设置 （一）土地开发发成本核算对对象的确定 为了既有利于土土地开发支出出的归集，又又有利于土地地开发成本的的结转，对需需要单独核算算土地开发成成本的开发项项目，可按下下列原则确定定土地开发成成本的核算对对象： 1对开发面积积不大、开发发工期较短的的土地，可以以每一块独立立的开发项目目为成本核算算对象； 2对开发面积积较大、开发发工期较长、分分区域开发的的土地，可以以一定区域作作为土地开发发成本核算对对象。 成本核算对象应应在开工之前前确定，一经经确定就不能能随意改变，更更不能相互混混淆。

60、 （二）土地开发发成本项目的的设置 企业开发的土地地，因其设计计要求不同，开开发的层次、程程度和内容都都不相同，有有的只是进行行场地的清理理平整，如原原有建筑物、障障碍物的拆除除和土地的平平整；有的除除了场地平整整外，还要进进行地下各种种管线的铺设设、地面道路路的建设等。因因此，就各个个具体的土地地开发项目来来说，它的开开发支出内容容是不完全相相同的。企业业要根据所开开发土地的具具体情况和会会计制度规定定的成本项目目，设置土地地开发项目的的成本项目。对对于会计制度度规定的、企企业没有发生生支出内容的的成本项目，如如建筑安装工工程费，配套套设施费，可可不必设置。根根据土地开发发支出的一般般情况，