房地产企业的会计核算

1、房地产企业的会会计核算 五岳盟主/编辑辑A：国税发（22006）331号文件国家税务务总局关于房房地产开发业业务征收企业业所得税问题题的通知 各省、自治区、直直辖市和计划划单列市国家家税务局、地地方税务局：为了加强和规范范房地产开发发企业的企业业所得税征收收管理，根据据中华人民民共和国企业业所得税暂行行条例及其其实施细则、中中华人民共和和国税收征收收管理法等等有关法律、法法规规定，结结合房地产开开发企业（以以下简称开发发企业）的经经营特点，现现就房地产开开发的有关企企业所得税问问题通知如下下： 一、关于未未完工开发产产品的税务处处理问题 开发企业开发、建建造的住宅、商商业用房以及及其他建筑物物

2、、附着物、配配套设施等开开发产品，在在其未完工前前采取预售方方式销售的，其其预售收入先先按预计计税税毛利率分季季(或月)计计算出当期毛毛利额，扣除除相关的期间间费用、营业业税金及附加加后再计入当当期应纳税所所得额，待开开发产品结算算计税成本后后再行调整。 （一）经济济适用房项目目必须符合建建设部、国家家发展改革委委员会、国土土资源部、中中国人民银行行关于印发发经济适用用房管理办法法的通知（建建住房20004777号）等有关关法规的规定定,其预售收收入的计税毛毛利率不得低低于3%。开开发企业对经经济适用房项项目的预售收收入进行初始始纳税申报时时,必须附送送有关部门的的批准文件以以及其他相关关证明

3、材料。凡凡不符合规定定或未附送有有关部门的批批准文件以及及其他相关证证明材料的，一一律按销售非非经济适用房房的规定计算算缴纳企业所所得税。 （二）非经经济适用房开开发项目预计计计税毛利率率按以下规定定确定：.开发项目位位于省、自治治区、直辖市市和计划单列列市人民政府府所在地城市市城区和郊区区的，不得低低于20。 开发项目位位于地及地级级市城区及郊郊区的，不得得低于15%。 开发项目位位于其他地区区的，不得低低于10。 二、关于完工开开发产品的税税务处理问题题 （一）符合下列列条件之一的的，应视为开开发产品已经经完工：1.竣工证明已已报房地产管管理部门备案案的开发产品品（成本对象象）； 2.已开

4、始投入入使用的开发发产品（成本本对象）； 3.已取得了初初始产权证明明的开发产品品（成本对象象）。（二）开发产品品完工后，开开发企业应根根据收入的性性质和销售方方式，按照收收入确认的原原则，合理地地将预售收入入确认为实际际销售收入，同同时按规定结结转其对应的的计税成本，计计算出该项开开发产品实际际销售收入的的毛利额。该该项开发产品品实际销售收收入毛利额与与其预售收入入毛利额之间间的差额，计计入完工年度度的应纳税所所得额。凡已已完工开发产产品在完工年年度未按规定定结算计税成成本，或未对对其实际销售售收入毛利额额和预售收入入毛利额之间间的差额进行行纳税调整的的，主管税务务机关有权确确定或核定其其计

5、税成本，据据此进行纳税税调整，并按按中华人民民共和国税收收征收管理法法的有关规规定对其进行行处理。 （三）开发产品品完工后，开开发企业应于于年度纳税申申报前将其完完工情况报告告主管税务机机关。在年度度纳税申报时时，开发企业业须出具有关关机构对该项项开发产品实实际销售收入入毛利额与预预售收入毛利利额之间差异异调整情况的的税务鉴定报报告以及税务务机关需要的的其他相关资资料。 上述差异调整情情况鉴定报告告的基本内容容包括：开发发项目的地理理位置及概况况、占地面积积、开发用途途、初始开发发时间、完工工时间、可售售面积及已售售面积、预售售收入及其毛毛利额、实际际销售收入及及其毛利额、开开发成本及其其实际

6、销售成成本等。 （四）开发产品品销售收入的的范围为销售售开发产品过过程中取得的的全部价款，包包括现金、现现金等价物及及其他经济利利益。开发企企业代有关部部门、单位和和企业收取的的各种基金、费费用和附加等等，凡纳入开开发产品价内内或由开发企企业开具发票票的，应按规规定全部确认认为销售收入入；凡未纳入入开发产品价价内并由开发发企业之外的的其他收取部部门、单位开开具发票的，可可作为代收代代缴款项进行行管理。（五）开发产品品销售收入应应按以下规定定确认：采取一一次性全额收收款方式销售售开发产品的的，应于实际际收讫价款或或取得索取价价款凭据（权权利）之日，确确认收入的实实现。采取分分期收款方式式销售开发

7、产产品的，应按按销售合同或或协议约定的的价款和付款款日确认收入入的实现。付付款方提前付付款的，在实实际付款日确确认收入的实实现。 采采取银行按揭揭方式销售开开发产品的，应应按销售合同同或协议约定定的价款确定定收入额，其其首付款应于于实际收到日日确认收入的的实现，余款款在银行按揭揭贷款办理转转账之日确认认收入的实现现。 采采取委托方式式销售开发产产品的，应按按以下原则确确认收入的实实现： （1）采采取支付手续续费方式委托托销售开发产产品的，应按按销售合同或或协议中约定定的价款于收收到受托方已已销开发产品品清单之日确确认收入的实实现。（2）采取取视同买断方方式委托销售售开发产品的的，属于开发发企业

8、与购买买方签订销售售合同或协议议，或开发企企业、受托方方、购买方三三方共同签订订销售合同或或协议的，如如果销售合同同或协议中约约定的价格高高于买断价格格，则应按销销售合同或协协议中约定的的价格计算的的价款于收到到受托方已销销开发产品清清单之日确认认收入的实现现；如果属于于前两种情况况中销售合同同或协议中约约定的价格低低于买断价格格，以及属于于受托方与购购买方签订销销售合同或协协议的，则应应按买断价格格计算的价款款于收到受托托方已销开发发产品清单之之日确认收入入的实现。 （3）采取取基价（保底底价）并实行行超基价双方方分成方式委委托销售开发发产品的，属属于由开发企企业与购买方方签订销售合合同或协

9、议，或或开发企业、受受托方、购买买方三方共同同签订销售合合同或协议的的，如果销售售合同或协议议中约定的价价格高于基价价，则应按销销售合同或协协议中约定的的价格计算的的价款于收到到受托方已销销开发产品清清单之日确认认收入的实现现，开发企业业按规定支付付受托方的分分成额，不得得直接从销售售收入中减除除；如果销售售合同或协议议约定的价格格低于基价的的，则应按基基价计算的价价款于收到受受托方已销开开发产品清单单之日确认收收入的实现。属属于由受托方方与购买方直直接签订销售售合同的，则则应按基价加加上按规定取取得的分成额额于收到受托托方已销开发发产品清单之之日确认收入入的实现。 （4）采采取包销方式式委托

10、销售开开发产品的，包包销期内可根根据包销合同同的有关约定定，参照上述述（1）至（33）项规定确确认收入的实实现；包销期期满后尚未出出售的开发产产品，开发企企业应根据包包销合同或协协议约定的价价款和付款方方式确认收入入的实现。 已销开发产产品清单应载载明售出开发发产品的名称称、地理位置置、编号、数数量、单价、金金额、手续费费等项内容，以以月或季为结结算期，定期期进行结算，并并在规定期限限内向税务机机关进行纳税税申报、预缴缴税款。对不不按规定定期期结算、纳税税申报和预缴缴税款的，按按中华人民民共和国税收收征收管理法法的有关规规定进行处理理。 开开发企业将开开发产品先出出租再出售的的，凡将开发发产品

11、转作固固定资产的，其其租赁期间取取得的价款应应按租金确认认收入的实现现，出售时再再按销售固定定资产确认收收入的实现；凡未将开发发产品转作固固定资产的，其其租赁期间取取得的价款应应按租金确认认收入的实现现，出售时再再按销售开发发产品确认收收入的实现。 三、关于开发产产品预租收入入的确认问题题 开发企业新建的的开发产品在在尚未完工或或办理房地产产初始登记、取取得产权证前前，与承租人人签订租赁预预约协议的，自自开发产品交交付承租人使使用之日起，出出租方取得的的预租价款按按租金确认收收入的实现，承承租方支付的的预租费用同同时按租金支支出进行税前前扣除。 四、关于合作建建造开发产品品的税务处理理问题 开

12、发企业以本企企业为主体联联合其他企业业、单位、个个人合作或合合资开发房地地产项目，且且该项目未成成立独立法人人公司的，按按下列规定进进行处理： （一）凡凡开发合同或或协议中约定定向投资各方方分配开发产产品的，开发发企业在首次次分配开发产产品时，如该该项目已经结结算计税成本本，其应分配配给投资方（即即合作、合资资方，下同）开开发产品的计计税成本与其其投资额之间间的差额计入入当期应纳税税所得额；如如未结算计税税成本，则将将投资方的投投资额视同预预售收入进行行相关的税务务处理。 （二）凡开开发合同或协协议中约定分分配项目利润润的，应按以以下规定进行行处理:1. 开发发企业应将该该项目形成的的营业利润

13、额额并入当期应应纳税所得额额统一申报缴缴纳企业所得得税，不得在在税前分配该该项目的利润润。同时不能能因接受投资资方投资额而而在成本中摊摊销或在税前前扣除相关的的利息支出。 2.投资方方取得该项目目的营业利润润应视同取得得股息、红利利，凭开发企企业的主管税税务机关出具具的证明按规规定补交企业业所得税。 五、关于以土地地使用权投资资开发项目的的税务处理问问题 （一）企业、单单位以换取开开发产品为目目的，将土地地使用权投资资房地产开发发项目的，按按以下规定进进行处理： 1企业、单位位应在首次取取得开发产品品时，将其分分解为转让土土地使用权和和购入开发产产品两项经济济业务进行所所得税处理，并并按应从该

14、项项目取得的开开发产品（包包括首次取得得的和以后应应取得的）的的市场公允价价值计算确认认土地使用权权转让所得或或损失。 2接受土地使使用权的开发发方应在首次次分出开发产产品时，将其其分解为按市市场公允价值值销售该项目目应分出的开开发产品（包包括首次分出出的和以后应应分出的）和和购入该项土土地使用权两两项经济业务务进行所得税税处理，并将将该项土地使使用权的价值值计入该项目目的成本。 （二）企业、单单位以股权的的形式，将土土地使用权投投资房地产开开发项目的，按按以下规定进进行处理： 1企业、单位位在投资交易易发生时，应应将其分解为为销售有关非非货币性资产产和投资两项项经济业务进进行所得税处处理，并

15、计算算确认资产转转让所得或损损失。 上述土地使用权权转让所得占占当年应纳税税所得额的比比例如超过550%，可从从投资交易发发生年度起，按按5个纳税年年度均摊至各各年度的应纳纳税所得额。 2接受土地使使用权的开发发方在投资交交易发生时，可可按上述投资资交易额计算算确认土地使使用权的成本本，并计入开开发产品的成成本。 六、关于开发产产品视同销售售行为的税务务处理问题 开发企业将开发发产品转作固固定资产或用用于捐赠、赞赞助、职工福福利、奖励、对对外投资、分分配给股东或或投资人、抵抵偿债务、换换取其他企事事业单位和个个人的非货币币性资产等行行为，应视同同销售，于开开发产品所有有权或使用权权转移，或于于

16、实际取得利利益权利时确确认收入（或或利润）的实实现。确认收收入（或利润润）的方法和和顺序为： （一）按本企业业近期或本年年度最近月份份同类开发产产品市场销售售价格确定； （二）由主管税税务机关参照照当地同类开开发产品市场场公允价值确确定； （三）按开发产产品的成本利利润率确定。开开发产品的成成本利润率不不得低于155%,具体比比例由主管税税务机关确定定。七、关于代建工工程和提供劳劳务的税务处处理问题 （一）开发发企业代建工工程和提供劳劳务不超过112个月的，可可按合同约定定的价款结算算日或在合同同完工之日确确认收入的实实现；持续时时间超过122个月的，可可采用完工百百分比法按季季确认收入的的实

17、现。完工百分比法即即是根据合同同完工进度同同比例确认收收入和费用。完完工进度可按按累计实际发发生的合同成成本占合同预预计总成本的的比例、已经经完成的合同同工作量占合合同预计总工工作量的比例例、测量已完完成合同工作作量等方法确确定。 （二）开发发企业在代建建工程、提供供劳务过程中中节省的材料料、下脚料、报报废工程或产产品的残料等等，如按合同同规定留归开开发企业所有有的，应于实实际取得时按按市场公平成成交价确认收收入的实现。 八、关于于开发产品成成本、费用的的扣除问题 开发企业业在进行成本本、费用的核核算与扣除时时，必须按规规定区分期间间费用和开发发产品成本、开开发产品会计计成本与计税税成本、已销

18、销开发产品计计税成本与未未销开发产品品计税成本的的界限。（一）开发发企业在结算算开发产品的的计税成本时时，按以下规规定进行处理理： 1开发产品建建造过程中发发生的各项支支出，当期实实际发生的，应应按权责发生生制的原则计计入成本对象象；当期尚未未发生但应由由当期负担的的，除税收规规定可以计入入当期成本对对象的外，一一律不得计入入当期成本对对象。 2开发产品必必须按一般经经营常规和会会计惯例合理理地划分成本本对象，同时时还应将各项项支出合理地地划分为直接接成本、间接接成本和共同同成本。 3开发产品完完工前发生的的直接成本、间间接成本和共共同成本，应应按配比原则则将其分配至至各成本对象象。其中，直直

19、接成本和能能够分清成本本负担对象的的间接成本，直直接计入成本本对象中；共共同成本以及及因多个项目目同时开发或或先后滚动开开发而不能分分清负担对象象的间接成本本，应按各个个成本对象（项项目）占地面面积、建筑面面积或工程概概算等方法计计算分配。 4计入开发产产品成本的费费用必须是真真实发生的，除除税收另有规规定外，各项项预提（或应应付）费用不不得计入开发发产品成本。5计入开发产产品成本的费费用必须符合合国家税收规规定。与税收收规定不一致致的，应以税税收规定为准准进行调整。 6开发产品完完工后应在规规定的时限内内及时结算其其计税成本，不不得提前或滞滞后。如结算算了会计成本本，则应按税税收规定将其其调

20、整为计税税成本。 （二）下列列项目按以下下规定进行扣扣除： 1已销开发产产品的计税成成本。当期准准予扣除的已已销开发产品品的计税成本本，按当期已已实现销售的的可售面积和和可售面积单单位工程成本本确认。可售售面积单位工工程成本和已已销开发产品品的计税成本本按下列公式式计算确定： 可售面积单位工工程成本=成成本对象总成成本总可售面积积已销开发产产品的计税成成本=已实现现销售的可售售面积可售面积单单位工程成本本 2开发发企业发生的的应计入开发发产品成本中中的费用，包包括前期工程程费、基础设设施建设费、公公共配套设施施费、土地征征用及拆迁费费、建筑安装装工程费、开开发间接费用用等，应根据据实际发生额额

21、按以下规定定进行分摊： （1）属于成本本对象完工前前发生的，应应按计税成本本结算的规定定和其他有关关规定直接计计入成本对象象。 （2）属于成本本对象完工后后发生的，应应按计税成本本结算的规定定和其他有关关规定，首先先在已完工成成本对象和未未完工成本对对象之间进行行分摊，然后后再将应由已已完工成本对对象负担的部部分，在已销销开发产品和和未销开发产产品之间进行行分摊。 3应付费费用。开发企企业发生的各各项应付费用用，可以凭合合法凭证计入入开发产品计计税成本或进进行税前扣除除，其预提费费用除税收另另有规定外，不不得在税前扣扣除。 4.维维修费用。开开发企业对尚尚未出售的开开发产品和按按照有关法律律、

22、法规或合合同规定对已已售开发产品品（包括共用用部位、共用用设施设备）进进行日常维护护、保养、修修理等实际发发生的费用，准准予在当期扣扣除。 5共共用部位、共共用设施设备备维修基金。开开发企业将已已计入销售收收入的共用部部位、共用设设施设备维修修基金按规定定移交给有关关部门、单位位的，应于移移交时扣除。代代收代缴的维维修基金和预预提的维修基基金不得扣除除。 6开开发企业在开开发区内建造造的会所、停停车场库、物物业管理场所所、电站、热热力站、水厂厂、文体场馆馆、幼儿园等等配套设施，按按以下规定进进行处理： （1）属于于非营利性且且产权属于全全体业主的，或或无偿赠与地地方政府、公公用事业单位位的，可

23、将其其视为公共配配套设施，其其建造费用按按公共配套设设施费的有关关规定进行处处理。 （2）属于于营利性的，或或产权归开发发企业所有的的，或未明确确产权归属的的，或无偿赠赠与地方政府府、公用事业业单位以外其其他单位的，应应当单独核算算其成本。除除开发企业自自用应按建造造固定资产进进行处理外，其其他一律按建建造开发产品品进行处理。7开发企企业在开发区区内建造的邮邮电通讯、学学校、医疗设设施应单独核核算成本，按按以下规定进进行处理： （1）由开开发企业投资资建设完工后后，出售的，按按建造开发产产品进行处理理；出租的，按按建造固定资资产进行处理理；无偿赠与与国家有关业业务管理部门门、单位的，按按建造公

24、共配配套设施进行行处理。 （2）由开开发企业与国国家有关业务务管理部门、单单位合资建设设，完工后有有偿移交的，国国家有关业务务管理部门、单单位给予的经经济补偿可直直接抵扣该项项目的建造成成本，抵扣的的差额应计入入当期应纳税税所得额。8开发发企业建造的的售房部（接接待处）和样样板房，凡能能够单独作为为成本对象进进行核算的，可可按自建固定定资产进行处处理，其他一一律按建造开开发产品进行行处理。售房房部（接待处处）、样板房房的装修费用用，无论数额额大小，均应应计入其建造造成本。 9保保证金。开发发企业采取银银行按揭方式式销售开发产产品的，凡约约定开发企业业为购买方的的按揭贷款提提供担保的，其其销售开

25、发产产品时向银行行提供的保证证金（担保金金）不得从销销售收入中减减除，也不得得作为费用在在当期税前扣扣除，但实际际发生损失时时可据实扣除除。 10广告费、业业务宣传费、业业务招待费。按按以下规定进进行处理： （1）开发发企业取得的的预售收入不不得作为广告告费、业务宣宣传费、业务务招待费等三三项费用的计计算基数，至至预售收入转转为实际销售售收入时，再再将其作为计计算基数。 （2）新办办开发企业在在取得第一笔笔开发产品实实际销售收入入之前发生的的，与建造、销销售开发产品品相关的广告告费、业务宣宣传费和业务务招待费，可可以向后结转转，按税收规规定的标准扣扣除，但结转转期限最长不不得超过3个个纳税年度

26、。 11利息息。按以下规规定进行处理理： （1）开发发企业为建造造开发产品借借入资金而发发生的符合税税收规定的借借款费用，属属于成本对象象完工前发生生的，应配比比计入成本对对象；属于成成本对象完工工后发生的，可可作为财务费费用直接扣除除。 （2）开发发企业向金融融机构统一借借款后转借集集团内部其他他企业、单位位使用的，借借入方凡能出出具开发企业业从金融机构构取得借款的的证明文件，其其支付的利息息准予按税收收有关规定在在税前扣除。 （3）开发发企业将自有有资金借给全全资企业（包包括分支机构构）和其他关关联企业的，关关联方借入资资金金额超过过其注册资本本50的，超超过部分的利利息支出，不不得在税前

27、扣扣除；未超过过部分的利息息支出，准予予按金融机构构同类同期贷贷款基准利率率计算的数额额内税前扣除除。 12土地地闲置费。开开发企业以出出让方式取得得土地使用权权进行房地产产开发的，必必须按照土地地使用权出让让合同约定的的土地用途、动动工开发期限限开发土地。因因超过出让合合同约定的动动工开发日期期而缴纳的土土地闲置费，计计入成本对象象的施工成本本；因国家无无偿收回土地地使用权而形形成的损失，可可作为财产损损失按税收规规定在税前扣扣除。 13成本本对象报废和和毁损损失。成成本对象在建建造过程中如如单项或单位位工程发生报报废和毁损，减减去残料价值值和过失人或或保险公司赔赔偿后的净损损失，计入继继续施工的工工程成本；