房地产开发项目策划成本控制研究

1、沈阳建筑大学毕业论文毕 业 论 文 题 目 房地产开发项目成本操纵研究 学院专业班级 学 生 姓 名 性不 指 导 教 师 职称 2011年 6 月 19 日摘 要我国的房地产行业通过十几年的进展，已逐渐成为国家经济的重要产业支柱，带动了多个行业的进展，形成了一个巨大的产业链，在国家第三产业中占有十分重要的地位。随着都市房价的持续攀升，国家对此行业进展开始高度关注，颁布了一系列的法规文件对房地产业进行宏观调控。另外，房地产开发企业的市场竞争也越来越激烈，其中成本操纵工作作为治理工作中的关键环节，必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和持续进展的基础。在如此一种情况下，房地产开发企业假如

2、想在长期的市场竞争中立于不败之地，一定要做好成本操纵、加强科学治理，才能取得良好的经济效益，因此认识和加强房地产开发项目过程中的成本操纵是房地产企业急切需要关注的问题。本论文以此为背景，首先对国内外成本操纵研究现状进行了分析，其次本文采纳案例分析的研究方法，以保利房地产公司的项目为案例，以房地产项目开发成本操纵理论为基础，着重于理论与实际的结合，通过保利房地产开发项目成本操纵的实证，为降低和操纵项目开发成本寻求相应对策，并重点从投资决策时期、设计时期、招投标时期、合同治理、施工实施时期等各时期提出成本操纵的措施，以提高企业的投资收益。最后对房地产开发项目成本操纵进行了总结，并介绍自己的心得体会

3、。关键词：房地产开发项目；成本操纵；措施AbstractAfter years of development the real estate industry in China, has become an important pillar industry of the national economy, leading to the development of many industries, formed a huge industry chain, in the country of the third industry occupies a very important posit

4、ion.With the citys rising house prices , the country with the industry development began to high attention, has issued a series of laws and regulations of the real estate industry of documents in macroeconomic regulation. In addition, real estate development enterprise market competition is more and

5、 more fierce, which cost control work as a key link in the management of the enterprise, must cause the attention,it is the enterprise can stand firm in the market and foundation of sustainable development. In such a case, real estate development enterprise, if want to in the long-term of the market

6、 competition, be sure to make the cost control, strengthen the scientific management, can good economic benefit is obtained, so understanding and strengthen in the process of real estate development project cost control is the real estate enterprise urgently needs to pay much attention.This paper ta

7、kes this as background, the first to domestic and international cost control research analysis of the current situation, then this paper by using case study research methods, the poly real estate company in the case of the project to project cost theory and real estate project development cost theor

8、y as a foundation, focuses on the combination of theory and practice, through the poly real estate development project cost control, to reduce and control the project development costs for the corresponding countermeasure, and focus from investment decision stage, design stage, the bidding phase, co

9、ntract management, construction stages the various stages of the cost control of put forward measures to improve the enterprises investment income. Finally on real estate development project cost control are summarized, and introduce their comments.Keywords:Real estate development projects; Cost con

10、trol;Measures目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc296445344 第一章 绪论 PAGEREF _Toc296445344 h 1 HYPERLINK l _Toc296445345 1.1论文选题背景及意义 PAGEREF _Toc296445345 h 1 HYPERLINK l _Toc296445346 1.1.1论文选题背景 PAGEREF _Toc296445346 h 1 HYPERLINK l _Toc296445347 1.1.2 论文选题意义 PAGEREF _Toc296445347 h 1 HYPERLINK l _To

11、c296445348 1.2论文的研究内容及方法 PAGEREF _Toc296445348 h 2 HYPERLINK l _Toc296445349 1.2.1论文的研究内容 PAGEREF _Toc296445349 h 2 HYPERLINK l _Toc296445350 1.2.2论文的研究方法 PAGEREF _Toc296445350 h 2 HYPERLINK l _Toc296445351 第二章 理论综述 PAGEREF _Toc296445351 h 4 HYPERLINK l _Toc296445352 2.1国内外研究现状 PAGEREF _Toc296445352

12、 h 4 HYPERLINK l _Toc296445353 2.1.1国外研究现状 PAGEREF _Toc296445353 h 4 HYPERLINK l _Toc296445354 2.1.2 国内研究现状 PAGEREF _Toc296445354 h 4 HYPERLINK l _Toc296445355 2.2成本操纵理论 PAGEREF _Toc296445355 h 5 HYPERLINK l _Toc296445356 2.2.1成本操纵的概念和目标 PAGEREF _Toc296445356 h 5 HYPERLINK l _Toc296445357 2.2.2成本操纵的

13、原则 PAGEREF _Toc296445357 h 5 HYPERLINK l _Toc296445358 2.3房地产开发项目成本操纵对象和构成 PAGEREF _Toc296445358 h 6 HYPERLINK l _Toc296445359 2.3.1房地产开发项目成本操纵的对象 PAGEREF _Toc296445359 h 6 HYPERLINK l _Toc296445360 2.3.2房地产开发项目成本的构成 PAGEREF _Toc296445360 h 7 HYPERLINK l _Toc296445361 第三章 房地产开发项目成本操纵阻碍因素与存在的问题 PAGER

14、EF _Toc296445361 h 9 HYPERLINK l _Toc296445362 3.1房地产开发成本操纵阻碍因素分析 PAGEREF _Toc296445362 h 9 HYPERLINK l _Toc296445363 3.2房地产开发项目成本操纵存在的问题 PAGEREF _Toc296445363 h 10 HYPERLINK l _Toc296445364 3.2.1把项目的成本操纵集中放在实施时期 PAGEREF _Toc296445364 h 10 HYPERLINK l _Toc296445365 3.2.2 强调成本操纵忽视工程进度 PAGEREF _Toc296

15、445365 h 11 HYPERLINK l _Toc296445366 3.2.3 强调成本操纵忽视工程质量 PAGEREF _Toc296445366 h 11 HYPERLINK l _Toc296445367 3.2.4招投标实施过程不严谨 PAGEREF _Toc296445367 h 11 HYPERLINK l _Toc296445368 3.2.5项目成本操纵各时期脱节 PAGEREF _Toc296445368 h 12 HYPERLINK l _Toc296445369 第四章 房地产开发项目成本操纵指标体系与方法 PAGEREF _Toc296445369 h 13 H

16、YPERLINK l _Toc296445370 4.1房地产开发项目成本操纵指标体系的构建 PAGEREF _Toc296445370 h 13 HYPERLINK l _Toc296445371 4.1.1成本操纵指标体系建立的原则 PAGEREF _Toc296445371 h 13 HYPERLINK l _Toc296445372 4.1.2房地产开发企业成本操纵组织体系 PAGEREF _Toc296445372 h 13 HYPERLINK l _Toc296445376 4.1.3房地产开发项目成本操纵阻碍因素指标体系 PAGEREF _Toc296445376 h 14 HY

17、PERLINK l _Toc296445377 4.1.4房地产开发项目成本操纵指标体系 PAGEREF _Toc296445377 h 15 HYPERLINK l _Toc296445379 4.2各时期成本操纵方法 PAGEREF _Toc296445379 h 17 HYPERLINK l _Toc296445380 4.2.1项目决策时期的成本操纵 PAGEREF _Toc296445380 h 17 HYPERLINK l _Toc296445381 4.2.2项目设计时期的成本操纵 PAGEREF _Toc296445381 h 17 HYPERLINK l _Toc296445

18、382 4.2.3项目招投标时期的成本操纵 PAGEREF _Toc296445382 h 18 HYPERLINK l _Toc296445383 4.2.4项目实施时期的成本操纵 PAGEREF _Toc296445383 h 19 HYPERLINK l _Toc296445384 4.2.5项目销售时期的成本操纵 PAGEREF _Toc296445384 h 20 HYPERLINK l _Toc296445385 第五章 案例分析 PAGEREF _Toc296445385 h 21 HYPERLINK l _Toc296445386 5.1项目概况 PAGEREF _Toc296

19、445386 h 21 HYPERLINK l _Toc296445387 5.2项目成本操纵组织结构 PAGEREF _Toc296445387 h 21 HYPERLINK l _Toc296445391 5.3项目各时期成本操纵的措施 PAGEREF _Toc296445391 h 22 HYPERLINK l _Toc296445392 5.4案例总结 PAGEREF _Toc296445392 h 25 HYPERLINK l _Toc296445393 第六章 结论 PAGEREF _Toc296445393 h 27 HYPERLINK l _Toc296445394 参考文献

20、PAGEREF _Toc296445394 h 28 HYPERLINK l _Toc296445395 谢辞 PAGEREF _Toc296445395 h 29 HYPERLINK l _Toc296445396 附录一 PAGEREF _Toc296445396 h I HYPERLINK l _Toc296445397 附录二 PAGEREF _Toc296445397 h VI房地产开发项目成本操纵研究第一章 绪论1.1论文选题背景及意义1.1.1论文选题背景 随着我国改革开放步伐的加快，经济快速进展，人民的生活水平不断提高，我国房地产业迅速进展，都市建设日新月异，发生了翻天覆地的变

21、化，特不是近十几年来，我国房地产业进展迅速、开发利润空间较大，以致于部分房地产开发商不重视项目开发成本操纵问题。 据调查，近些年来我国房地产项目开发成本超过预算的情况特不普遍，大部分项目是在工期延长同时成本超支的情况下完成的。随着我国加入WTO和经济社会的进展，房地产市场竞争日益加剧，同时外资企业的进入也将对我国房地产开发企业造成一定阻碍，假如房地产开发商再不关注开发项目的成本操纵问题，部分实力稍差的企业可能将会被淘汰。 然而在2007年下半年，房地产市场在国家的宏观调控下，房地产市场差不多步入适当的调整时期。今后一段时期内房地产市场将面临进一步调整，住房市场价格总水平涨幅将接着明显回落，个不

22、都市房价也接着下降，房地产行业在资金紧张的压力下将进一步加强成本操纵。因此认识和加强房地开发项目过程中的成本操纵，己成为房地产企业的重点关注问题。1.1.2 论文选题意义 目前，房地产市场在国家宏观调控的作用下，供给平稳增长，房价总水平涨幅回落，房地产市场面临进一步调整，房地产业在资金紧张的情况下进一步整合，许多房地产商开始重视企业的成本操纵问题，然而专门多企业缺乏有效操纵成本的方法和措施，使企业没有真正运用好成本操纵那个工具。 企业进行成本操纵的目的不单是指施工成本操纵，或是为了某个时期的费用节约，而是从企业的全方位、全过程的角度动身，做到最大限度利用企业有效资源，从整体意义上降低企业的成本

23、，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业成本操纵的科学性。本论文的研究不是从某一个方面或某一时期进行成本操纵，而是将成本操纵分为开发项目投资决策时期、规划设计时期、招投标时期，项目实施时期、租售时期等五个时期，从这些方面阐述如何做好各时期的成本操纵，从整个开发过程动身以提高房地产开发企业的成本操纵水平，并期望能使开发商更加重视项目决策、设计方面的成本操纵治理，关心部分房地产开发企业顺利度过调整期做出一定的贡献。1.2论文的研究内容及方法1.2.1论文的研究内容本文要紧研究内容为以下几个方面:论述本文的写作背景、研究意义。对我国房地产业的进展、项目成本操纵现状、要紧内容、创新之处以及本文的

24、研究方法。房地产开发项目成本操纵理论研究。首先对房地产开发项目成本操纵的相关理论进行了归纳分析，理清研究脉络，并得出自己的认识和理解。其次，对房地产开发项目成本操纵的相关理论进行综述。建设项目成本操纵存在的问题。本章分不在工程进度、质量、招投标等不同方面进行了分析，从上述方面发觉问题。建设项目开发的成本操纵体系。对成本操纵体系的特征和内涵进行了概括与分析。建设项目开发成本操纵对策研究。本章从决策时期成本操纵、设计成本操纵、招投标成本操纵、时期成本操纵和营销策划成本操纵五个方面进行了项目开发成本操纵对策的研究。结论，简要讲明了要紧的研究成果。1.2.2论文的研究方法本文综合运用项目治理和成本治理

25、的有关理论和研究成果，对房地产开发项目成本的操纵，得出了有效性较强的结论，具体研究方法如下:系统分析法 系统本质上是相互联系、相互依存的事物形成的复合单元。在市场经济条件下，一个企业的经营活动本身确实是一个系统，而且是一个开放的系统。房地产项目的开发更是一个复杂开放的系统，因此，这就要求我们对房地产开发项目及其成本操纵进行研究要有系统的观念，既要考虑到外部环境的多种变化对开发项目及其成本的阻碍，又要考察多种因素动态的变化，进行综合分析，做出科学决策，以期获得预期的经营效益。文献研究法文献研究法是依照一定的研究目的或课题，通过调查文献来获得资料，从而全面地、正确地了解掌握所要研究问题的一种方法。

26、文献研究法被广泛用于各种学科研究中。其作用有：能了解有关问题的历史和现状，关心确定研究课题。能形成关于研究对象的一般印象，有助于观看和访问。能得到现实资料的比较资料。有助于了解事物的全貌。通过文献研究发对项目进行分析，有利于阐明理论，有利于在实践工作中把握理论，提高房地产开发企业的实战能力。第二章 理论综述2.1国内外研究现状2.1.1国外研究现状在国外，随着项目成本操纵治理理论的深入和治理经验的积存，对项目的成本操纵越来越重视。在发达国家，设计时期和合同时期决定着90%以上的成本，成本操纵的重心前移，尽可能减少不确定因素的存在，将不确定、不可预见因素作为风险操纵，计取一定比例的风险金实行包干

27、，风险共担。通过对设计、招投标、合同时期的成本操纵来实行全项目的成本操纵，项目实施时期的成本差不多上偏离较小，通过操纵设计变更等来操纵建设项目成本，通过合同治理，来操纵成本风险。国外的标准合同条件差不多形成结构化、系列化、系统化的局面，不同的承包方式，不同的计价方式、不同的承包主体、不同的项目都能找到特不方便、适用的标准合同，为成本操纵提供了有力的保障。2.1.2 国内研究现状 从国家的宏观政策上、从市场空间的争夺上，房地产开发企业的市场竞争差不多达到了高峰，上市融资、企业间的合作开发以及兼并等使房地产企业面临着前所未有压力，各房地产开发企业的利润空间一再被压缩。房地产企业面临着行业的重新洗牌

28、和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。因此，房地产企业必须要改变过去粗放型的治理模式向集约型方向转变，将成本操纵工作作为治理工作中的关键环节，引起企业的高度重视，它是企业在市场中持续稳定进展的基础。 随着房地产市场的规范化，房地产开发的信息越来越透明，消费者的购买行为也变得越来越理性，房地产企业只能通过不断提高设计水平、增加功能，加大投入等手段来细分市场、争夺客户，使得房地产的开发成本不断增加，利润不断下降，竞争也越来越激烈，房地产告只是去的暴利时代，转而进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，单纯依靠战术措施已难于保证企业在激烈的竞争中难以维持长久的竞争力，

29、经营战略的重要性越来越被治理者所重视。在这种总体框架下，企业成本治理的作用也随之显现，并在经营理念中有着重要的核心地位。如何降低成本，如何在同样的市场竞争中显现自己的优势，成了房地产开发商所关注的问题。各房地产开发商都在对成本操纵进行着探究和研究，查找切实可行、行之有效的成本操纵治理制度、体系以及方法。 在国内的房地产企业中，诸如万科、保利、远洋等国内知名企业，一直也在探究着成本操纵的有效途径和手段，万科的成本操纵实行外包制和产品开发产业化，充分利用社会中介机构先期介入，降低成本，通过产业化、规模开发降低成本；远洋地产实行项目制治理，以项目公司为成本中心、利润中心，公司总部的经济合同部通过问责

30、制对项目成本操纵监督、指导和质询，以期达到成本操纵的目的。房地产项目的成本操纵由最初的简单、粗放型的治理向今天的程序、集约化治理转变。 与此同时，国家有关主管部门也在探究，使房地产开发领域的各项工作更加规范化，尤其是在成本治理上，通过出台相关政策、治理方法以及采取必要的手段进行引导，使成本操纵做到有据可依、有理可循。2.2成本操纵理论2.2.1成本操纵的概念和目标项目HYPERLINK /z/Search.e?sp=S成本操纵&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink成本操纵，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的HYPERLINK /z/Sear

31、ch.e?sp=S人力资源&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正快要发生和差不多发生的偏差，把各项生产费用操纵在HYPERLINK /z/Search.e?sp=S打算成本&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink打算成本的范围之内，保证成本目标的实现。 成本操纵的目标就在于降低项目成本，提高HYPERLINK /z/Search.e?sp=S经济效益&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink经济效益。即保

32、证各项工作都在预算的范围内进行。2.2.2成本操纵的原则 现代房地产开发成本操纵有两个全然性的原则：一是全面操纵原则，二是重点操纵原则1。只有深刻理解这两个全然原则，才能正确处理各项操纵原则的关系：成本最低化原则 房地产开发项目成本操纵的全然目的，在于通过成本治理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本要求。在实行最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。全面成本操纵原则项目成本的全过程操纵要求成本操纵工作随着项目施工进展的各个时期连续进行使项目成本自始至终置于有效的操纵之下。动态操纵原则项目是一次性的，成本操纵应强调项目的中间操纵，即动态操纵。目标治理

33、原则目标治理内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标治理的打算、实施、检查、处理循环。责、权、利相结合的原则在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本操纵责任的同时，享有成本操纵的权利，同时项目经理要对各部门和各班组在成本操纵中的业绩进行定期的检查和考评，实行奖罚分明。2.3房地产开发项目成本操纵对象和构成2.3.1房地产开发项目成本操纵的对象以项目成本的形成过程作为操纵对象依照对项目成本实行全过程操纵的要求，具体的操纵内容包括：工程投标时期 依照工程概况和招标文件，对项目成本进行估算，提出投标决策意见。 施工预备时期 结合设计图纸和其

34、他有关资料，编制具有可操作性的施工组织设计，通过多方案的技术经济比较，从中选择经济合理的可行的施工方案，编制具体的成本操纵打算，对开发项目的成本进行事前操纵。 施工时期 以施工图预算、施工预算、劳动定额、材料消耗定额等，对实际发生的成本费用进行操纵。 竣工交付使用及保修期时期 对竣工验收发生的费用和保修费用进行适当合理操纵。以项目职能部门、生产班组和施工队作为成本操纵的对象成本操纵的具体内容是日常发生的各种费用和损失。这些费用和损失，都发生在各个部门、生产班组和施工队。因此，也应以部门、班组和施工队作为成本操纵对象，采取相应措施进行监督和检查。以分部分项工程作为项目成本的操纵对象 为了把成本操

35、纵工作做到具体落实，还应以分部分项工程作为项目成本的操纵对象。目前，边设计、边施工的项目比较多，不可能在开工往常一次编出整个项目的施工预算，但可依照出图情况编制分时期的施工预算。总之，不论是完整的施工预算，依旧分时期的施工预算，差不多上进行项目成本操纵的必不可少的依据。2.3.2房地产开发项目成本的构成土地费用土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。对土地使用权出让金的估算，通常有有偿出让转让和行政划拨两种猎取土地使用权的方式，具体视情况而定。土地费用包括土地出让金，土地征用费、都市建设配套费用和拆迁安置补偿费等。房地产开发企业取得土地点式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。然而大多数

36、开发商都认为拍卖出让为取得土地的有效途径1。前期工程费 前期工程费要紧指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。在整个项目的成本构成中所占比例相对较低。建筑安装工程费 建筑安装工程费指建筑房屋所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，它是由直接费、间接费、利润和税金组成。市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。治理费用治理费用要紧是房地产开发企业为组织和治理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括治理人职员资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须向银行

37、贷款，在开发经营过程中通过贷款筹集资金而支付给银行的利息也是开发成本的一个重要部分。税费 项目的成本操纵还应考虑开发过程中所缴纳的各种税金以及向其他部门规定交纳的费用。其他费用 其他费用要紧指不能列入前七项的所有费用。第三章 房地产开发项目成本操纵阻碍因素与存在的问题3.1房地产开发成本操纵阻碍因素分析 房地产开发是一项综合性专门强的工作，它受到房地产消费市场、开发项目所处环境、国家的有关政策等因素阻碍。而房地产企业的经营治理水平也是阻碍开发成本的关键。项目决策 项目的决策时期特不重要，实际上项目决策过程确实是拟建项目的设计任务书的编制和HYPERLINK /view/510284.htm审批

38、过程，设计任务书经有权审批单位审批后，项目随之成立，也确实是项目的最终决策。房地产企业必须依照自己的资金实力、融资能力、经营治理水平综合推断自己把握风险的能力。土地成本在同一片地域内地价差异专门大，要紧受两个因素的阻碍较大。一是土地的用途；二是土地的容积率。工程建设成本 设计方案的经济合理性 房地产开发项目的设计方案在符合设计要求的前提下还要具有经济适用的原则，因此它具有设计的技术性，也包含一定的科学性和经济性。 工期的阻碍 建筑工程成本与工期有着紧密的关系，成本在一定的范围内是随着工期的变化而变化。一般情况下，假如缩短工期，就要增加人工，机械等费用，然而，工期并不是能够无限期缩短的。工期越长

39、，则反之。对某项工程来讲，直接费有一个最低的正常费用，不论工期如何长，那个费用水平不能再降低了，我们称之为正常工期。 质量的阻碍 建筑产品的质量的好坏与工程成本有一定的关系，任何产品都有最底限的产品质量和对应的成本，当质量水平低到一定程度时，成本便不再降低。建筑产品的质量与产品的价值也存在一定的关系。一种产品的价值是随着产品的质量的提高而增加的。 市场条件 市场条件对房地产开发成本阻碍要紧体现在两个方面。一方面是生产要素价格波动会或多或少阻碍工程成本；另一方面是行业竞争状况的阻碍。建筑市场属于买方市场，供远远大于求，因此建筑市场的竞争要紧表现为承包商之间的竞争。承包商之间的竞争要紧体现在价格上

40、，招投标法规定低价中标2。因此发包方能够利用这一优势进行适当的压价发包，并在施工过程中对工程变更和索赔的价格调整有效操纵。相关税费、治理费用和筹资成本房地产开发相关税费、治理费用和筹资成本与国家政策和房地产企业自身的治理水平、项目运作资金有关。 3.2房地产开发项目成本操纵存在的问题3.2.1把项目的成本操纵集中放在实施时期近些年来，我国房地产业进展速度加快，为国民经济进展做出了专门大的贡献。但目前为止，我国的房地产进展还不够成熟，仍然有专门多地点需要改进和加以完善。在成本操纵方面，我国地产开发商们通常只重视施工时期的成本操纵，而对设计、招投标等时期的成本操纵缺乏足够的认识和重视。不重视决策时

41、期的成本操纵 决策时期发生的成本费用较少，但在整个项目的成本操纵中起着特不重要的作用，它将直接阻碍一个项目的成败。决策时期是房地产开发项目成本操纵特不重要的一个时期2。但由于近十几年我国房地产市场一直处于卖方市场，专门多房地产商不重视决策时期的成本操纵，只重视租售房屋而忽略了策划的重要性。只重视施工时期的成本操纵，忽略设计时期的成本操纵房地产开发普遍对项目工程施工时期特不重视。房地产开发项目施工时期的成本操纵当然重要，但同时也不应忽略设计时期的成本操纵。一般的房地产公司均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行监督治理以保障施工时期的成本操纵。然而，开发商忽视了对设计时期的成本操纵

42、，往往将设计费一再压缩，认为如此就能够节约成本。因此，房地产开发商应该对此问题加以重视，做到全面操纵成本、适当的经济节约。3.2.2 强调成本操纵忽视工程进度在工程施工过程中，施工者往往认为进度打算可有可无是一种摆设。但假如没有专门好的进度打算，施工企业专门难向监理工程师或总施工企业以及其它施工企业表明自己的施工组织情况，同时关于施工企业而言也专门难指导自己的施工，并在资源上从容调度和平衡优化3。在目前竞争激烈的房地产市场中，市场需求、供给和市场机遇可谓是瞬息万变，不按预定打算将产品推向市场会使项目面临专门大的风险。3.2.3 强调成本操纵忽视工程质量 一些房地产开发企业在实践中不能正确处理质

43、量和成本的关系。制造质优价低的产品是大多数企业追求的目标，但也是一个专门具难度的目标，因为质量和成本的关系大多时候是一个正向关系。在成本操纵过程中，为了强调降低成本、以次充好、采取偷工减料等不正当手段降低成本，从而损害产品质量。房地产企业降低成本应以不损害产品的质量为前提，如此，降低成本就只能通过技术革新来实现了，但这又正是国内大多数房地产企业的一个薄弱之处。3.2.4招投标实施过程不严谨 招投标作为一种成功的采购模式，从运行的实践来看，采纳招投标制度对约束交易者的行为，制造公平竞争的市场环境，保障国有资金的使用效率，起到了积极的作用，建设工程招投标，是我国经营方式和建筑治理体制的一项重大改革

44、，有利于降低工程造价，提高工程质量，缩短工程工期，促进房地产市场上的公平竞争3。实行招投标以降低造价，保证质量和有效缩短工期，更显其必要性和现实性。然而，当前招投标活动中出现了诸多问题，包括招标监督机制不健全、评标方法不科学、非法围标、地点爱护、商业贿赂、躲避招标等，需要政府去规范、引导，以及参加招投标各方的共同合作，才能从全然上得到解决。 关于国内建筑承包企业来讲，应该提升企业自身竞争力，猎取竞争优势；关于政府主管部门来讲，应该建立规范的招投标市场，鼓舞、促进企业间的正当竞争。勿庸置疑，完善建设项目招投标市场，借鉴国外成熟的经验，结合国内建筑业的实际进展水平，来逐步推进招投标相关制度、措施的

45、建立是一个值得关注的问题。 3.2.5项目成本操纵各时期脱节房地产开发项目的寿命周期比一般商品要长，由于它的寿命周期长和产品体积庞大、生产过程繁琐复杂，因此，在各个环节、各个时期的操纵治理上也就极易出现一些常见的问题，例如，各时期成本操纵脱节等。项目进展包括设计、采购、施工和预租售等几个时期。由于我国实行的总承包项目较少，造成目前的项目费用操纵差不多上是分时期进行的，大多数开发商的项目成本操纵则侧重于施工时期，其他几个时期的操纵未充分结合起来。因此在设计和采购方面的操纵还不够，而这两个时期恰恰是对项目费用阻碍最大的时期。因此今后要加强对这两个时期的费用操纵，同时也应注意几个时期费用操纵的结合，

46、真正做到工程进度和工程费用的一体化4。但我国专门多房地产企业对成本操纵不够重视，或者是在操纵成本的过程中没有找到适用的更科学的方法，而致使我国多数房地产企业在项目的实施过程中对成本操纵的了解不够深入、只停留在表面上，最后导致房地产企业的经营成本普遍过高，成本操纵效果不理想。由此必须要在房地产企业建立一个完整而又科学的成本操纵体系。第四章 房地产开发项目成本操纵指标体系与方法房地产开发项目实行成本操纵，必须建立一套比较科学的成本指标体系。通过成本指标体系，一方面能够反映企业在成本操纵方面的目标要求，为企业全体职工指明成本操纵工作的奋斗方向；另一方面，能够把成本指标层层分解，化大指标为小指标，下达

47、到各级基层组织和岗位，使成本操纵责任具体化。4.1房地产开发项目成本操纵指标体系的构建4.1.1成本操纵指标体系建立的原则科学性。成本指标体系的建立，必须强调科学性。成本指标的涵义要科学，便于计算，能客观地反映成本的真实情况，不能模棱两可，令人费解。可比性。成本指标要便于比较，打算和实际能够相互对比，企业内部各部门之间能够对比，同行业之间也能够对比。成本指标只有具备可比性，才能起到鞭策落后、鼓舞先进的作用。综合性。建立成本指标体系，既要有综合性的大指标，又要有分解的小指标。综合性指标反映了企业成本方面的奋斗目标，分解的指标反映了各个基层组织的具体任务。小指标对大指标起到保证作用，大指标对小指标

48、起到制约作用。所有指标紧密联系，反映了整个企业的成本操纵水平。适应性。成本指标体系的建立，要少而精，不要繁琐，要紧从满足企业的成本操纵的需要考虑。连续性。成本指标的项目、涵义和计算方法，要保持稳定性和连续性，以便进行跟踪比较，从中找出成本进展趋势的规律性，从而能够更好的挖掘成本降低的潜力。4.1.2房地产开发企业成本操纵组织体系关于房地产开发企业来讲，要进行项目成本操纵，就要有成本操纵的组织机构或部门，建立成本治理组织体系是进行有效成本操纵的差不多保障，通过行之有效的成本治理组织体系能够明确治理职责、协调成本治理工作，监督成本操纵过程，保障企业按照既定的成本操纵目标进行成本操纵工作。目前房地产

49、项目的成本操纵要紧有两种组织形式，每个企业都应依照自身特点选择适合项目特点的成本操纵组织形式，实现项目成本操纵目标5。向社会公开招聘各种复合型技术人才，组建综合性的成本操纵部门，包括工程造价、成本核算等。这种模式的特点是成本投入比较大，但机构稳定、工作连续性强、成本操纵效果好，适合大、中型且长期连续开发的房地产企业。采纳这种模式的房地产企业每年投资较大，对成本操纵特不重视，希望通过设立成本操纵部门来降低项目开发成本，并使降低的成本额与投入成本操纵部门的费用要大得多，如此的房地产企业永久保持着良好的进展势头和旺盛的生命力。托付咨询公司进行项目造价全过程治理。将项目从策划至竣工的全部工程成本操纵托

50、付具备资格的咨询公司完成，这种模式适合时期性房地产开发项目。本文以第一种成本操纵组织形式建立房地产开发项目成本操纵组织体系，如下图：总经理总经理成本操纵部成本操纵部销售部财务部工程部策划部设计部市场部销售部财务部工程部策划部设计部市场部图4-1 房地产开发项目成本操纵组织体系4.1.3房地产开发项目成本操纵阻碍因素指标体系 阻碍房地产开发项目成本操纵的因素比较多，从土地猎取到销售完毕整个过程中都存在，其中要紧的阻碍因素如下：土地取得时期阻碍土地成本费用的因素特不多，例如：基础设施水平状况、区域的环境条件、土地利用打算、位置、形状、容积率、地形地质等等。房地产项目决策时期的差不多特征是智力化或知

51、识密集性，决策时期的费用占整个房地产开发的费用比例专门小，而且在现在期差不多可不能有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入，但决策工作是成本操纵的关键6。因为决策时期产生的决策结果是对开发项目的使用功能、差不多实施方案和要紧要素投入做出总体策划。房地产项目的设计时期对开发成本的全过程成本操纵起着十分重要的作用，是实现房地产开发商依照可行性研究拟定的设计托付书及投资估算的过程，是对房地产开发项目进行全面规划和意图具体实施的过程6。同时，对工程成本操纵具有十分重要的意义。通常认为设计时期阻碍成本费用的要紧因素包括规划设计方案、建筑的平面布置、建筑层高和层数、建筑结构等。工程实施时期是房地产开发企业及

52、工程设计意图最终实现并形成工程实体的时期，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要时期，需要集中投入大量的资金和各种资源。销售时期的阻碍因素要紧有代理商的选择、销售策略的制定以及销售期限的长短，这些因素的确定都直接或间接的增加或降低房地产项目的销售成本。综合以上各种对房地产开发项目成本操纵的阻碍因素，构建房地产开发项目成本操纵阻碍因素指标体系如图4-2所示。4.1.4房地产开发项目成本操纵指标体系成本指标是一项综合性指标，包括的知识面专门广，以成本核算科目考虑，成本指标体系能够按照开发项目成本指标和期间费用指标两大类。开发项目的成本指标和期间费用的指标的建立首先要对成本科目进行细分，一般来

53、讲对开发项目的成本进行细分是按照成本核算科目进行的，但过细的指标和过粗的指标关于成本操纵来讲差不多上不合适的，最重要的是要满足房地产开发企业成本操纵的需要。房地产开发项目成本操纵阻碍因素房地产开发项目成本操纵阻碍因素 设计时期工程实施时期 销售时期 设计时期工程实施时期 销售时期土地取得时期 决策时期基础设施水平区域环境土地形状土地位置土地规划方案市场调查可行性研究决策方案规划设计方案建筑平面布置建筑层高建筑结构设计工程招投标人员选择材料选择设备选择代理商选择销售策略图4-2 成本操纵阻碍因素指标体系4.2各时期成本操纵方法4.2.1项目决策时期的成本操纵项目决策的正确性是进行合理的项目成本操

54、纵的前提。项目决策失误会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的白费，甚至造成不可弥补的缺失6。因此，要合理的进行成本操纵，就要事先保证项目决策的正确性，幸免决策失误。搞好市场调查工作。对阻碍开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，以便对项目的市场前景进行准确预测6。做好项目规划设计评价。考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率等因素，分不分析各个因素对项目今后成本的阻碍；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性动身。项目定位准确。结合项目地块和所处区域进行定位，针对项目今后商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进

55、行分析，准确做好房地产的项目定位，客户定位以及市场定位。4.2.2项目设计时期的成本操纵 规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定，但规划设计方案质量的高低，对项目施工成本和功能要求的阻碍是巨大的，对项目建设周期、建设成本和质量以及项目今后是否能获得市场的认可并获得较好的经济效益都起着决定性作用。由此可见，规划设计时期的成本操纵是必要的而且是行之有效的，同时在规划设计时期操纵造价也能起到事半功倍的效果。开发商可通过招标方式选择设计单位，在托付设计单位之前要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般采纳限额设计的方式，保证有效的成本操纵7，并着重考虑以下工作：做好设计前的投资估算操纵。通过对社

56、会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、税收、治理费用、利润等的调查，对项目进行详细深入的投资估算分析，作为初步设计操纵的依据。初步设计要重视方案的选择。设计时期存在多方案比选的可能，不同的设计方案导致的项目成本是不一样的，因此，应当运用技术经济的观点对设计方案进行优选，达到成本操纵的目的。限额设计。所谓限额设计，确实是按照批准的设计任务书及投资估算操纵初步设计，按照比准的初步设计总概算操纵施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额操纵专业设计，严格操纵技术设计和施工图设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破7。限额设计的操纵对象是阻碍工程设计静态投资(或基础价)的

57、项目。限额设计分为纵向操纵与横向操纵。 纵向操纵，确实是随着不同设计时期的深入，即从可行性研究、初步勘察、技术设计直到施工图设计，限额设计都必须贯穿到各个时期，而在每一个时期还必须贯穿与各个专业的每道工序。 横向操纵的要紧工作确实是健全和加强设计单位对业主以及设计单位内部的经济责任制，而经济责任的核心是正确处理好责、权、利三者之间的关系。4.2.3项目招投标时期的成本操纵 房地产开发项目的招标投标则是指房地产开发商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干单位进行报价竞争，由开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。在房地产开发行业中，需要进行招标工程任务要紧有设计招标、施工招标

58、、大型机械及设备采购招标等。房地产开发企业在招投标过程中所采取的各种操纵成本的措施和降低成本的措施有:选择合适的施工单位。假如一个工程项目三级施工企业就能够胜任，就没有必要找一级的或者特级企业，因为预决算过程中，一级施工企业会比三级施工企业的取费标准高一些，如此无形就会增加开发商的成本。做好招标文件的编制工作。造价治理人员应收集、积存、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对阻碍工程造价的各种因素进行鉴不、预测、分析、评价，然后编制招标文件8。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以便于日后的造价操纵。严格操纵标底价格的审查工作。关于房地产开发企业来讲，在招投标过程中的

59、投资和成本操纵要紧体现在标底的审查工作中。必须重视标底价格的审查，保证标底价格的准确、严谨和科学合理，否则标底价格将起不到操纵投资的作用。审查标底价格的目的在于检查标底价格的编制是否真实、准确，从而达到操纵项目投资的、降低工程成本的效果。4.2.4项目实施时期的成本操纵 房地产开发项目的实施时期是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，是整个项目过程中资金投入最大，占据时刻也相对较长的时期，因此施工时期的成本操纵是特不复杂的。那个时期一定要做好“三控两管一协调”工作，具体能够从以下几个方面进行成本操纵:认真执行财经纪律和企业内部财务治理的各项规定。依照内部经济的核算

60、和责任成本操纵的需要，制定合理的投资成本目标体系，以利于划分经济责任，计算经济效果，做到责权利明确。加强工程费用打算的操纵。在工程建设过程中，通过严格执行工程费用打算，能够有效地操纵工程项目投资成本，节约投资，提高经济效益。因此，必须始终对工程费用打算进行跟踪检查和操纵9。精心地组织施工，挖掘各方面的潜力，节约资源消耗，对施工时期的投资操纵应给予足够的重视，从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施，操纵投资成本。加强现场签证治理，杜绝不合理现象的产生。施工时期，现场可变因素多，如场地缘故，材料供应等因素的阻碍，因此施工时期的现场签证不可幸免。有些开发企业或监理机构驻工地代表，业务素养差，对预算