科技地产：产业园区

1、北科建科技地产导演产业园区无论是从所掌控的土地开发面积，还是从已开发的项目知名度来 看，北京科技园建设（集团）股份有限公司（下称“北科建”）都算 是京城数一数二的产业地产开发商。5月28日，这家京字号科技地产企业宣布并购上海融真虹桥商 务广场项目，首开产业园区项目并购之先河。此次并购由北科建全资子公司上海科寰投资有限责任公司（下称 “上海科寰”）与上海展升贸易公司（下称“上海展升”）融真置业签 订股权转让协议及相关协议。实际上，对北科建科技地产而言，此次并购很可能是其重启上市 计划的重要环节。这并不是北科建首次尝试上市。据北科建内部人士透露，2009 年，集团曾筹划上市，意图登陆资本市场谋求资

2、金，同时更好地提升 企业的管理水平，但当时并未获得成功。此后，受中关村区域土地成本上升限制，北科建战略中心由北向 南倾斜，从2009年起，先后在青岛和长三角地区开发了蓝色生物医 药产业园、嘉兴智富城、无锡中关村软件园项目，目前北科建集团开 发园区面积已经超过500万平方米。不过很快，产业地产叫好不叫座的问题摆在了北科建的面前，据 相关媒体报道，2007年5月，鉴于北科建盈利能力下降，原股东首 创集团和北京城建将所持有的股份转让给北京市国资公司。随后8年时间，中关村科技园的成熟以及土地成本的上升，让长 期从事园区一级开发的北科建利润空间逼仄，加之长三角以及东北项 目运营模式尚未成熟，未进入稳定盈

3、利状态，北科建正面临青黄不接 的尴尬。在这个时间点，并购成熟的园区地产项目、短期迅速提升盈利能 力，或许是其冲刺上市的最佳选择。园区并购第一宗公开资料显示，北科建集团此次并购的融真虹桥项目占地51225 平方米，总建筑面积165513平方米，由9栋总部独栋和5栋甲级 办公楼组成。其中办公楼共9层，单层面积1300到2000平方米， 整栋面积11000到18000平方米总部独栋4到5层 每栋约2900 到5000平方米。从项目售楼处得知，项目原本预计2015年9月到10月份开盘， 不过此次并购并不会对项目的开盘有太大影响。其实早在去年2月27日的北科建工作会议上，集团总经理郭莹 辉在其工作报告中

4、就已经提出在未来要“通过拓展和并购等多种方 式，加速发展增量”。郭还提出，对房地产行业的未来发展要遵循“加 减乘除”的新生态概念，也就是房企的风投化、轻量化、整合化以及 细分化。不难看出，在北科建这样属于房地产行业细分的产业地产企业 中，此次并购案，加法”和乘法”意味隐隐包含其中。据统计，2014年房地产行业并购标的交易达245宗，总价值为 1210亿元，同比增长幅度约为80%。而在2012年和2013年，这 一数字仅分别为154宗和150宗。而北科建在5月28日完成对上海展升贸易公司融真置业项目部 分股权的并购，成为了园区类并购案中第一个“吃螃蟹”的企业。并购为上市铺路？实际上，早在2009

5、年，北科建就曾筹划上市，但当时因国资改 制等原因并未获得成功。2009年，北科建从政府平台企业向市场化转型，开始向京外拓 展。同年，嘉兴智富城项目正式开工；2010年，无锡中关村软件园 太湖分园和青岛蓝色生物医药产业园项目相继启动。北科建当时制定了 立足北京、兼顾外埠的市场战略，加快 长三角市场的开拓。”北科建无锡中关村软件园太湖分园一位负责人 对中国房地产报记者表示。在向外进行模式复制的同时，北科建在2011年确定了科技地产 的未来路线和方向。“在2008年到2009年期间，企业进行了重要的市场化转型。 其间，我们一直在思考，北科建作为园区开发企业，未来应该走什么 路”，郭莹辉当时接受采访时

6、表示，“集团的股东、董事和经营层用了 一年的时间在破这个题。现在基本上明确了，就是要走科技地产之 路”。科技地产知易行难一位北科建集团内部人士向中国房地产报记者坦言，尽管几个园 区都已建成并投入运营，不过60%70%的物业转让收益仍是北科建 收回投资的最重要收入来源。除去物业出让性收入，目前北科建京外的科技地产项目仍然面临 较大的盈利压力。一方面，以青岛、无锡地区为代表的园区仍处于产业培育阶段， 还未能形成稳定、丰厚的租金收入。其中，北科建无锡中关村软件 园太湖分园的租金为0.67元/平方米/天，嘉兴智富城租金为1元/平 方米/天，青岛蓝色生物医药产业园租金为1.2元/平方米/天，在各 区域均属于较低水平。另一方面，北科建着力打造的孵化器以及股权投资等长线盈利点 仍然需要大量资金投入。靠科技园区实现盈利路远且长如今，北科建并购上海展升融真虹桥项目的部分股权，市场对此 的解读为借此重提上市计划，并且继续以科技地产为先导产业考虑整 体上市。不过对于资本市场的投资者而言，不仅需