旅馆筹备作业计划及资金预估概要

1、叶予舜 编 旅馆筹备作业计计划旅馆的筹备工作作，是整体旅旅馆事业开发发过程中，从从规划期进入入实现期的一一个最重要的的执行方法和和手段。无论论旅馆的整体体开发计划如如何完美、市市场定位如何何正确、建筑筑硬件规划设设计如何完善善、工程施工工品质如何优优秀，但如果果旅馆的筹备备工作不够专专业或作业程程序不正确、或或作业方式太太低等等因素素，都会造成成后续经营管管理的严重错错误。旅馆筹备作业者者团队背景经经验大约可分为：旅馆开发筹备专专业；旅馆经营管理专专业；旅馆开发筹备专专业一般而言，就是是从无到有有的原创创性开发专专业，撰写或或制作开发计计划（Masster PPlan）或依依据开发计划划来执行

2、旅馆馆筹备作业工工作，制作筹筹备作业进度度计划、制作作各项专业部部门的总体作作业大纲及程程序、筹备作作业的工作预预算及财务计计划、推展及及督导各项业业务计划的执执行、旅馆开开幕计划得协协调和推行等,工作压力繁繁重但具有高高度得成就感感。而且在旅旅馆顺利开幕幕后约在执行行一至二年的的市场与经营营调整作业，即即撤开原来的的工作岗位，转转移阵地再为为下一个旅馆馆的项目执行行开发工作，通通常国际性的的旅馆经营管管理公司或连连锁性的旅馆馆集团都具备备有这样的一一组专业开发发人才和团队队，专门执行行旅馆开发及及筹备工作。兹就旅馆开发筹筹备专业项目目介绍如下：土地开发可行性性分析与规划划土地变更事务（都都市

3、计划区、非非都市计划区区）休闲周边产业规规划、经营管管理、推广景观规划设计业务行销与市场场推广旅馆精品店之规规划与管理形象塑造与公共共关系建立订房作业与流程程管理餐饮服务与成本本分析控制工程部门之维护护维修准则订订定安全管理规划人事部门之管理理与制度客房部之管理与与制度财务部之管理与与制度商务及国际会议议中心之规划划与服务人力资源开发、训训练各型态休闲俱乐乐部之规划与与管理旅馆筹建过程,基本上可分分为四个阶段段,其服务内容容分别为：市场规划可行性性评估阶段（FEASIBILITY STAGE）对基地位置、区区位条件及环环境等事项做做调查分析。如如：区域关系系、土地使用用现况、交通通运输、公共共

4、设施与设备备现况、邻近近土地权属、相相关上位计划划（区域计划划及都市计划划）,邻近重大建建设等。基地附近旅馆、渡渡假村或游憩憩休闲设施之之市场调查分分析。如：邻邻近游乐区、风风景区之设施施内如、游客客调查等；邻邻近旅馆、渡渡假村之设施施内容、住宿宿率、价格等等数据调查分分析。当地有关土地开开发法令、建建筑法规、土土地使用管制制规定等之分分析。界定旅馆、休闲闲渡假村等之之功能与定位位。整体土地使用规规划构想。包括：基基地内土地使使用分区、动动线系统、公公共设备、公公共设施、景景观规划等。初步经营管理计计划分析与建建议。如：经经营型态分析析建议、管理理组织初步建建议等。市场研究（市场场定位）：产产

5、品概念（产产品概况及规规划、规模规规格建议）；设备规划建建议（硬件调调整协调及建建议）。初步财务计划拟拟定与建议。整体可行性方向向之建议。协助业主提出土土地使用变更更所需数据。（视视业主需要）国外知名度连锁锁顾客技术引引进、提案与与签约服务。规划阶段（DEEVELOPPMENT STAGEE）依据旅馆之功能能与定位,于硬件归划划设计中提出出分析与建议议：协助业主配合室室内设计师提提出室内装潢潢之主题,并对客房、公公共场所、餐餐厅、酒吧、会会议室、宴会会厅、俱乐部部、周边休闲闲游憩设施等等之设计布置置与色彩调度度方案提出构构想建议。协助评估或建议议建筑师所提提出之空间配配置计划、动动线计划。评估

6、或建议旅馆馆、渡假村或或俱乐部之硬硬件规划或软软件活动设计计。评估或建议设计计师选定之家家具、地毯、布布料、窗布等等规格。评估与建议软件件设备在安全全上之规划。提供或评估活动动相关之硬设设备规格之标标准。评估有关客房与与公共场所照照明要求之基基本数据、调调光装置与规规格。评估餐饮营业内内容及功能规规划。筹备营运阶段（PRE-OPENING）提出完整之营运运企划书与行行销计划。提出营运期之财财务预算、分分析报告与制制度、流程之之设定。研拟广告企划与与宣传造势等等活动。拟定广告企划与与宣传造势等等活动。建立旅馆及俱乐乐部之组织架架构与人力分分配控制。提出业主与管理理顾问公司之之沟通报告管管道与各项

7、报报表之设立与与流程。筹备处之设立与与规划。如：人力资源之之提供与培训训、财务预算算与执行、进进度控制与预预估完成时间间表。管理组织系统建建立、制定服服务标准与员员工手册。评估相关设备之之采购清单与与验收。如：房务部设备备、用具；餐餐厅、厨房用用具与设备；活动器材设设备；娱乐休休闲性配备；工程部维修修设备及工具具；办公设备备等。器材设备之验收收、规划与操操作训练。企业识别系统（CIS）设计、餐旅服务、客房消费产品及行销推广制作物之设计。营运阶段（FUULL OPPERATIION）行政、人事、财财务执行与管管理。预算控制、损益益评估与完善善之财务报表表与控制系统统之执行。行销推广与业务务执行。

8、媒体宣传与公共共关系之建立立。人力资源与能力力之训练与提提升。服务品质之控制制与管理。依据相关法令、规规章、拟定灾灾害防范措施施。采开源与节流齐齐头并进式之之管理,以提高经营营管理效率与与效益。提供业主有关营营运报告、报报表,与作业流程程之运作（营营运财务）。全程提供技术咨咨询、监督与与兼负营运成成效之相对责责任。兴建旅馆可行性性研究报告要目兴建旅馆可行性性研究报告旅馆或餐饮经营营管理设备之之规划及协助助执行制订旅馆各部门门作业程序及及工作准则旅馆或餐厅兴建建，筹备，开开业，经营管管理统计及核核算之协助旅馆或餐厅建筑筑设计师之推推荐及协助旅馆或餐饮之设设备，生财器器具之技术指指导营运亏损之分析

9、析及协助改进进营收营运管理计算机机系统规划企业策略新思维维 公司规模与与市场占有率率的迷思 企业经营的的终极目标创造利润 营收、利润润与公司价值值间的连动影影响 驱动企业迈迈向成功的引引擎营运模式营运模式总览 营运模式的的策略性构面面 -客户区隔与与选择 -利润来源 -相对竞争力力 -业务范围 营运模式的的重要性及深深层意义 利润导向营营运模式的类类型、特性及及成功关键营运模式的财务务观点 营运模式反反映在财务报报表上的焦点点 增加收入的的营运模式 精简成本的的营运模式 创造利润的的营运模式 如何促使营营运模式发挥挥最大贡献营运模式的业务务观点 各种营运模模式对客户的的意义 以营运模式式之优势

10、发展展销售策略 从对手的营营运模式中寻寻找机会点用数字管理好好的财务管理理对经营管理理之效益 了解营运活活动与财务间间的关系 如何运用财财务管理改善善经营管理效效益 财务管理的的功能及重要要性数字会说话消消除语言障碍碍，进入财务务领域 认识一般公公认会计原则则 熟悉常用的的会计及财务务名词 赚钱也会破破产黑色倒闭 提高与财务务人员的沟通通效率透过数字判高下下解读企业营营运的综合报报告 财务报表之之种类及意义义 资产负债债表 损益表 现金流量量表 了解企业活活动如何影响响财务报表 运用三大财财务报表分析析、检查经营营绩效用数字来经营运用财务信信息发挥营运运价值 分析营运结结果的方法 - 获利性

11、- 衡量企业业偿债体质 - 纵向面分分析 - 时间序列列分析 - 分析企业业或事业单位位的偿债能力力 - 联合分析析 营运分析的的利用以找出出经营或管理理上的可能问问题所在 - 收入分析析 - 报酬分析析 - 支出分析析 - 人事费收收益 获利倍数分分析 用数字来表达计计划及控制运用财务数数字规划预算算并控制预算算 预算规划与与预算管理的的意义 企业体内预预算规划的架架构 营运预算规规划以达成内内部对收入及及费用的有效效控制 规划财务预预算以健全控控制公司或事事业单位的投投资及筹规划划数字断未来分分析损益及分分析投资成败败 成本数量量利润分析之之假设及分析析方法 方程式法法 单位边际际贡献法

12、边际贡献献率法 计算损益平平衡点 边际贡献及及其对损益表表的影响 利润规划的的考虑因素 利用有限要要素关系表分分析产品的利利润 利用成本数量利润分析以以协助经营决决策 成本数量量利润分析的的应用 计算营运现现金流量表旅馆投资资金预预估以客房收入为主主之旅馆旅馆投资总额概概估土地款款（房间数数每间客房装装潢及设备平平均分摊造价价）每间客房分摊造造价：国际观光旅馆平平均约新台币币300400万元一般观光旅馆平平均约新台币币250350万元原计划总投资成成本分析参考一般旅馆总总投资金额的的内容与资金金分配：土 地1020整 地 费11.5建 筑 费4050装修工程15设 计 费5财 政 税10生财器

13、具1.52开 办 费4存 货1.5周 转 金1.5（财政税：证照照许可、营业业规费、税捐捐）而其中建筑费费用内容及及所占比例分分配为：建筑工程50空调工程16给水排水卫生工工程9电器工程8家具窗帘地毯8电梯工程4厨房洗衣房设备备3其它杂项工程2餐饮及客房并重重之旅馆总投资概算 范例：土地NT3.0亿亿（30）建筑成本NT6.5亿亿（65）开办费用（旅馆馆开业前费用用）NT0.5亿亿（ 5） 10.00亿（100）其中土地取得成成本愈来愈高高，其所占总总投资比率约约1030之间，因此此由取得之土土地成本中，即即可反算出总总投资概算。建筑成本概算 百分比比仅供参考（二二）项 目百分比平均比率金 额

14、整地及杂项工程程建筑工程电机工程给、排水、卫生生、消防工程程空调工程室内装潢工程家俱、窗帘、地地毯等备品电梯工程厨房、洗衣设备备工程管理（含建建筑设计、监监造）1-342-525-96-108-1210-145-82-42-81-32477810126.532.526.5亿26.5亿4776.5亿76.5亿86.5亿1006.5亿1226.5亿6.56.5亿36.5亿2.56.5亿2建筑成本总额1006.5亿利用反算法来求求投资金额之之概估根据统计显示，一一间客房的造造价之千分之之一为客房出出租之房价，由由此一观念，我我们可以从市市场调查中，先先求得旅馆预预定地点附近近之旅馆房价价（根据数家家

15、旅馆定价与与设备规模之之比较后取得得一个合理房房价），并加加以分析，从从房价中反算算其相对造价价，可以做为为自己投资的的参考。例若要求客房出租租房价可以达达新台币3,000元，要要建200间客房房的旅馆，试试估算其客房房部分之总造造价及投资总总额。NT$ 3,00001,000倍NT$ 3,0000,000（平平均客房造价价为新台币3300万元）300万元2200间客房房6亿元（客房房部分总造价价）（客房部分总造造价土地款款）1.15旅旅馆投资总额额概估其中15可解解释为一个安安全系数值，当当然，在投资资之初，对于于资金来源以以比较保守的的态度来评估估可减少日后后投资不足时时的困扰。切切记，各

16、项设设备之采购以以前，应有一一定比例的预预算，实际上上价格买得多多了，要想办办法在其它部部分减扣，否否则对业主较较为不利。房租计算：早期期以消极得实实际开支为基基础，有下列列几种计算方方式：以损益分歧点求求出房租：将将旅馆营运预预估总成本，分分为固定及变变动两种，依依照损益分歧歧点（Breeak Evven Pooint）计计算方法，求求出平衡作为为客房租金之之参考。千分之一原则法法【The $1 peer $1,000 RRule】：以一间客房房建筑费之千千分之一为一一天的房租的的计算方法。总支出加利润求求房租：为美美国旅馆专家家Mr. RRay Huuffartt所提倡，以以一年总经费费加

17、目标利润润求出房租。一年总经费（EE）一年目标利润（P）R客房数（R）平均住房率（OO）%客房租金（EEP）（RO3655）总成本与预估可可收房租之关关系求出房租租：依据市场场调查或参考考邻近旅馆的的租金，来决决定客房租金金预估一日房租（N）一年总成本（EE）365一日成成本（DE）一日必要之住房房率DE（RN）则必要之住房率率为收支平衡衡点来推算实际客房成本：以实际开支支为基准，依依照会计原则则求出每一间间客房成本，再再参考其它因因素决定房租租价格。以市场供需情况况加上旅馆开开发计划设定定之市场定位位计算。从市市场供需及市市场行销情况况，以比较法法的方式配合合原来设定之之市场定位积积极寻找出

18、自自己的房价。旅馆筹备标准作作业制订决策计划的的格式（与管管理功能指引引）本表是在旅馆筹筹备（pree-openning）期期间被用来作作为所有规划划系统中，后后续系统的基基础。正确地地使用本表可可使总经理与与所有相关部部门顺畅而有有效率地筹备备旅馆开幕。再再者，此系统统也被设计成成为所有权人人监督与追踪踪总经理全面面性策划能力力的方法。它它能使所有权权人更明暸进进行中之旅馆馆筹备任务。首先，辨识出要要被分帕特定定任务的部门门或人员。任务应纳入各部部门之下。部门和执行者的的名称可归纳纳如下：总经理驻店经理或或执行协理(Execuutive Assisstant Mgr.) 客房经理理餐饮经理西餐主厨中餐主厨备餐器皿饮务各不同之餐餐厅房务洗衣客务工程安全业务公共关系人事, 或或人力资源发发展一旦确认每个部部门