房地产成本结转参考

1、房产工程还没有决算能否能结转成本问:我企业是一家房地产开发单位，一期工程基本完工，已获得了大产权证,但眼前海未与施工单位进行完工决算,还有部分未付的工程款还没有获得施工单位的发票。事物所审计时提出依照会计准则成本不可以靠谱计量，不予结转成本,但我单位以为大部分工程款都已经逼真发生而且已经付款,可以预估成本，结转收入,此问题比较迷惑,请恩赐指教！答：事务所的说法有依据的，企业会计准则-收入规定：“销售商品的收入，应在以下条件均能满足时予以确认：(1）企业已将商品所有权上的主要风险和酬劳转移给购货方;（2）企业既没有储存通常与所有权相联系的连续管理权，也没有对已售出的商品实行控制;（3)与交易相关

2、的经济利益可以流入企业；（4）相关的收入和成本可以靠谱地计量。”贵单位的工程款不过大部分可以正确计量,但不符合“相关的收入和成本可以靠谱地计量”的规定，所以不可以按预估的成原来结转收入。问：我企业属于一家从事房地产开发的企业。在房屋还没有交付使用从前，将所收到的销售收入计入了预收账款项目中，将支付的工程款及相关配套和先期费用计入了开发成本中，这样会计核算能否稳当？答：依照房地产企业会计制度的规定：一、企业获得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：1转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。2代建的房屋和工程，应在房屋和工程完工查收，办好财富交接

3、手续,并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交拜托单位时，作为销售实现。3对土地和商品房采纳分期收款销售方法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入.4出租开发产品，应在出租合同(或协议)规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到,租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现.二、“开发间接花费”期末应按企业成本核算方法的规定，分配计入相关的成本核算对象,借记“开发成本”科目，贷记“开发间接花费”。本科目期末应无余额.三、“开发成本”科目：企业已经开发完成并查收合格的土地、房屋、配套设施和待建工程，应及时进行成本结转.月终结转成本时,按实质成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本.本

4、科目的期末余额为在建开发项目的实质成本。四、“经营成本科目,月份终了，企业应依据本月已对外转让，销售和结算开发产品的实质成本，借记“经营成本”,贷记“开发产品、“分期收款开发产品”科目。综上所述，只有“开发间接花费”需要按月结转，“经营收入”。“经营成本”、“开发成本”在具备相应条件时方可结转.问：我房地产开发企业，开发产品已完工，向房管部门完工报备。眼前工程在结算中，已获得承建方部分土建成本发票。在这类条件下，我企业获得售楼收入是连续按15利润率预缴企业所得税,还是将所有的预收帐款结转为销售收入依照依帐征收（收入相应结转的计税成本一时期花费营业外进出）申报？答：依据国税发200631号文第二

5、条规定，凡符合文件要求的条件之一的，应视为完工产品进行成本结转。请问：房地产会计中每个月底如何结转成本?房地产会计交的税款是按“预收帐款”计算缴纳，那么，在未工的前提下，每个月是如何结转成本计算出“今年利润”的?答:房地产企业按“预收账款”缴纳税款有两种税,一是营业税及城建教育附带,二是企业所得税。对于第一种状况按预收账款的实质数目作为计税依照进行纳税;对于第二种状况，则按房地产企业的成本利润率进行估量企业利润,而后按适用的所得税税率预缴企业所得税。至于今年利润则是依如实质发生的成本花费以后余额结转出今年利润。问：我是一家房地产企业，假如说是03年10月开发的房屋,04年9月一期工程完工,05

6、年2月二期工程完工，04年1月开始预售，到04年关共获得销售收入3000万，到04年关，由上开发成本科目余额为2800万,05年销售收入为2500万，05年今年帐上发生成本2600万（即05年1月12月帐上发生成本2600万）,06年整年实现销售收入300万,06年1-12月发生成本700万，请问各年的成本应如何结转，是帐上有多少成本就转多少呢，还是如何结转.注,整个小区总销售面积60000平方,总开发成本6100万，估计所有售完，可实现销售收入6400万.04年售出3万平方，05年售出2万平方，06年售出3000平方，还余7000平方未售出。答：我们企业是有多少转多少，但是我以为应该依照“配

7、比原则”，当期结转的成本应为：当期销售面积估计总开发成本/总销售面积，到年关或项目完成时再按实际的开发总成本调整。答:你们也是按有多少转多少的原则结转的呀，那你们当地的税务部门认同了吗，我的以为和你的一致,应该按配比原则进行,英豪所见略同，但是,我们当地的税务部门可不这样以为，他们也以为是有多少转多少.问：房地产企业当月做了销售，当月要结转销售成本吗开发成本发票没有到位，审计价又没有出来，没法估量，想在年度结转成本，当月只做销售,营业税按销售缴纳，所得税不影响，当月做了销售可以不结转销售成本吗？答:依照收入与成本合理配比的要求，当期确认的收入,应在同期结转成本。你所说这类状况，可先将实现的销售

8、计入预收账款，并按估计利润率估计所得税，待获得开发产品结算发票后再转入销售收入,同时结转开发成本。并进行所得税清理。问:房地产企业如何结转已销开发产品的计税成本答:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按以下公式计算确立:可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本问：房地产开发企业把租金收入计入主营业务成本对吗？那么应如何结转主营业务成本?答:依据新会计准则房地产企业出租房地产时，计入

9、投资性房地产.借：投资性房地产贷:开发产品实现租金收入借:银行存款贷:其余业务收入或主营业务收入结转成本借:其余业务成本或主营业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法，一是在；1。成本构成的不行切割性;2.成本与售价的不配比性；3.商品房价格的不确立性;二、商品房成本结转的方法；财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商；1.有些企业按当期完工查收后商品房的总成本除以开；2。有些企业经过确立系数的方法，依据总成本按楼层;3.还有些企业凭经验或受某些利益的驱遣，随便确立；当开发房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法，一是在商品房完工查收办理决算后把

10、归集的开发成本按必定标准分配结转到商品房中去。二是在商品房销售以后才把已销商品房成本结转到销售成本中去。商品房的成本结转既不一样于一般商品成本，也不一样于建筑施工成本，而有以下特色：1。成本构成的不行切割性。商品房的开发从决策立项到房屋交付使用,成本的归集分配大约分两个阶段。第一阶段从立项、土位置用、拆迁部署、工程勘探、规划设计、基础设施配套建设到建筑施工前的各项税费都是以开发项目归集的，按土地面积（也可以采纳建筑面积)作为标准分配的,这一阶段成本以往称为先期开发成本。第二阶段从建筑施工的招标或发包开始到工程完工查收办理决算为止。因为现行国家法规不一样意房地产开发企业从事工程施工,这就需要将建

11、设工程招标或发包出去,所以第二阶段开发成本也称建筑安装成本。第一阶段按土地面积（或建筑面积）分摊的先期开发成本和第二阶段的建筑安装成本，就构成了商品房直接开发成本.自然在整个开发时期还会发生人职薪水、办公费、筹资费等间接开发成本，也要按合适标准分配到建设工程中去.但不论是直接开发成本，还是间接开发成本，都没法按楼层或户型来确立成本。成本与售价的不配比性。一般商品的售价总是环绕成本上下波动，而商品房却不一样，商品房成本形成是整体的，成本载体是整个建设工程，但销售时是按楼层或户型为单位的.从单个楼层或户型看，售价明显不与成本配比.如同一结构(砖混或框架)商品房，基层建筑施工成本低，高层建筑施工成本

12、高，这是建筑施工的特色所决定的。但销售时,基层售价反而高于高层。假如开发“丁字型楼房，固然同楼层成本相同，因为朝向不一样，其售价相差很大。商品房价格的不确立性.商品房的建设在工艺上与一般建设工程是相同的.但是，一般建设工程是依据“买主”的要求建筑的，工程完工查收并办理决算后，收入即可实现.至于款项能否回收,只涉及到坏账损失而已。但商品房完工查收后,却不可以确立“买主”，也不可以确定价格，只有与“买主签订购销合同后销售才能成立。二、商品房成本结转的方法财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商品房作为独立的产品准时确认收入的实现和进行成本的结转.但现行成本结转方法又都是按独立产品作为计量单

13、位结转的。所以现行成本结转方法不可以适应商品房开发与销售这一特别业务的经济内容，使房地产企业的成本结转处于无序状况，归纳起来大约有三种状况。有些企业按当期完工查收后商品房的总成本除以开发建筑面积得出平方米建筑面积成本，随后按销售面积乘以平方米建筑面积成本就是本期销售成本。因为商品房售价受楼层、朝向要素影响，售房价格差异很大，采纳上述分摊方法，计算出的经营成就会严重失真。2。有些企业经过确立系数的方法，依据总成本按楼层面积和系数计算出各楼层成本,再依据各层成本按建筑面积计算出平方米建筑面积成本，从而计算每个户型成本。这类方法，第一是确立系数的依照还没有科学标准,全凭人为估量，其次对于朝向不一样的

14、楼层，售价差异也大，所以供给的财务信息也会失真.还有些企业凭经验或受某些利益的驱遣，随便确立成本售价比率进行成本结转。采纳的比率也不尽相同,有的采纳成本与实质售价比率，有的采纳成本与计划售价比率。对于成本结转没有一个公允、合理、科学的法规拘束，其结果不是伤害国家利益，就是加重企业经营风险,伤害投资人利益。当开发的商品房达到可销售状态时，开发企业会依据成本、市场、地段、楼层、朝向等要素拟定一个计划销售价格，为认识决商品房销售成本结转错位这一特别问题，有必需引进这个价格作为成安分配标准，求得一个计划销售成本率（即：实质开发成本除以计划销售总数）来进行商品房成本的结转。在实质工作中，还可以够分为实质

15、售价成本率结转法和计划售价成本率结转法.实质售价成本率法,是在季度前两个月按实质售价乘以计划销售成本率得出当期销售成本，季末再按计划售价乘以计划销售成本率减去季度前两个月已转销售成本等于季本销售成本的方法调整。具体操作程序是：分类明细账应按开、完工时间相同或相邻且一并办理工程决算的商品房设置账户，商品明细账应在分类明细账基础上再按计划价格相同的商品房房分类设户，价格不一样分别设置，季度前两个月可按分类明细账结转，即按分类明细账记录的当月实质销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售栏只登记数目.待季本将未销售房面积的计划售价乘以计划销售成本率得出月底储存成本,用倒挤的方法结转出销售成本.这类方法适用于开发规模较大的房地产企业，长处是可以简化上作量。弊端是季度前两个月受房价折扣影响会产生必定偏差,而且不可以及时、正确供给较详实的成本资料.计划售价成本率法，就是一直按计划售