崇州市场简析

1、二、崇州市场分析-市场供销分析购房恐慌情绪下去化较好，截止8月底销售超过新增供应。15至16年年均去化48-50万, 2017年按照目前去化速度，库存去化周期约11个月；截止17年8月，新增供应27万方、已成交35万方，供销比为1:1.3。备注：数据来源自锐理二、崇州市场分析-分面积段需求分析80-100产品为供需核心，供需两旺；改善产品需求逐渐提升，100-130产品去化提速明显；面积段2014年2015年2016年2017年2014年2015年2016年2017年存量供应套数供应套数供应套数供应套数去化套数去化套数去化套数去化套数套数 60以下150187018316978878254 6

2、0-70200324158611819016510853 70-80506740280841447399523313463 80-90467892353523551709233 90-1001053127160378952113081101458313 100-110413442672378360745433 110-120507401264843312517517264170 120-13032417227352312210336 130-1408456133363518992110184 140-1503638117342657150以上2421/17517/32备注：数据来源自崇州市房管

3、局刚需为主力购房需求，但改善性购房需求有较大提升。二、崇州市场分析-价格趋势整体市场价格表现：住宅价格上涨，高层涨幅高于洋房，但整体均价皆不高；洋房与高层价差逐步缩小，客户选择面加大。2017年8月高层价格持续上升、存量持续较少、对比去年年底价格上涨明显；2017年8月洋房价格持续上升、库存逐渐去化、价格有所上涨。备注：数据来源锐理数据时间高层均价（元/平米）洋房均价（元/平米）价格差2017年1月473553456102017年2月471553906752017年3月486554595942017年4月488054665862017年5月518455483642017年6月500254904

4、882017年7月516155063452017年8月52445592348板块项目销售状态物业形态市场存量（万方）月去化（万方/套）去化周期（月）存量占比备注城北泰江兰庭在售高层20.4（59）516%剩余两栋楼待推，预计10月入市上林西江尾盘高层0.30.3（20）1-2仅包含高层宏润达上城尾盘高层0.30.35（16）1-2/老城恒昌宫保里未售高层1.3/8%仅包含对外出售产品城东唐人街唐安首玺在售高层1.20.2（18）6-712%唐人街5#地块唐人街相府花园在售洋房0.70.4（26）2-3唐人街6#地块滨河河之洲尾盘高层0.30.2（13）2-35%/南城滨河湾在售高层0.60.5

5、（32）1-2全高层产品南部新城中胜世家尾盘高层0.10.8（32）159%尾盘在售南城星汇在售高层洋房4.7/1.81（105）（内部认购）7未取得预售证，前期内部认购约500套，待推二批次公元壹号在售洋房30.8（33）4前期高层去化完毕，剩余洋房产品，待推东城国际尾盘高层0.20.3（16）1-2未确定是否开发三期合计/17/7100%/崇州城区在售项目存量约17万方，预计去化7个月；崇州城区主要在售项目高层产品约11万方，洋房产品约6万方；截止到8月底，城区主要在售项目存量约17万方，主要集中在南部新城，城南区域内竞争激烈。二、崇州市场分析-存量分析注：月均去化套数依据17年1-8月去

6、化分析销售中，少量120139洋房（剩余约50套）8月9月10月11月12月2017年公元壹号泰江兰庭相府花园预计10月推出79-98高层产品，剩余200余套（蓄客中）销售中，待推售95-139洋房（洋房约220套）待推售二批次，高层：84-98，洋房：110-120（高层469套，洋房144套）南城星汇滨河湾高层持续销售中，剩余约50余套（主力106-129）宫保里预计9月推出约100套住宅（120-140）高层+洋房高层+洋房结合本案入市节点，约有9万方住宅第四季度集中释放，包含洋房及高层产品，90-120为主，竞争激烈；（相府花园/公元壹号/南城星汇预计下半年有新推，高层约400套，洋房

7、约370套）颐和天璞11月首推，高层95-125二、崇州市场分析-存量分析高层高层洋房注：以上数分析仅包含主要在售或待推项目唐安首玺剩余约100余套高层（面积区间53-127，主力90）高层高层高层南部新城板块定位：发展潜力型/城市核心区域现状：城市核心位置，享老城配套，区域配套已初步成型规划：规划面积大，居住、教育、商务、生态规划均衡，起点高、可塑性强，政府主导“南部新城”发展战略崇阳老城板块特征：传统居住区现状：商业档次低环境嘈杂规划：老城，区域发展已基本成型，区域升级存在局限滨江新城板块定位：城市风景型区域现状：城市边缘，离主城较远，配套极为欠缺，待发展规划：沿河分布，不集中，滨河宜居方

8、向，区域配套不足三、崇州城市发展-板块发展定性：南部新城板块，承载未来的城市中心地位三、崇州区域发展-南部新城崇州万达广场市人民医院成浦快铁崇州仁礼公园定性：优质配套资源高集中，比标其他区域优势明显类型项目阶段教育市七一实验小学已呈现蜀南小学已呈现行知中学已呈现大北街幼儿园已呈现实验小学规划崇庆中学已呈现医疗市人民医院、市妇幼保健院扩建中交通成蒲快铁在建商业唐人街购物中心已呈现万达广场在建资源市政公园在建艺术中心、体育中心规划客户来源：崇州本地购房客户为主，而且多以居住周边，以及城区其他区域；客户职业：企事业上班族、公务员及个体户，有一定经济实力；（35-50岁）购买动机：满足结婚等需求的首置

9、，部分改善客群，家庭结构改变或提升居住品质；需求产品：以套三产品为主，部分套四改善需求，主力总价50-60万；置业特征：产品功能/配套/价格。周边乡镇及工业区客群客户来源：周边乡镇、工业区客户及拆迁户；客户职业：以乡镇私营个体、在工业区上班；（35-45岁）购买动机：方便上班或满足子女教育，追求城市中心便捷配套；需求产品：以套三产品为主，主力总价40-50万左右；置业特征：配套/户型/价格。客户来源：崇州周边及成都市；客户职业：本地定居在崇州周边或大成都上班客群；（30-40岁）购买动机：追求交通以及生活的便利性，在成都及周边上班，兼顾家庭；需求产品：以套三为主，主力总价45-55万；置业特征

10、：价格/配套/户型。其它客群城区客群（占比最大）60%崇州购房多为本地客群，主要以城区客群为主，乡镇、工业区及大城西上班客群为辅。四、崇州市场分析-整体客群分析30%10%本案所属城南板块，以追求品质以及区域配套的城区换房客户为核心客群，补充客群来源为乡镇经济实力较强的家庭及城东工业区高层管理人员。城南客群职业驱动因素置业目的城区内的首套房一步到位自住、换房自住、为子女购房产品需求套三、套四为主客户关注点（依次排序）价格、教育配套、园林四、崇州市场分析-板块客群分析客群来源分析【崇州市场分析-小结】供销持续热销，因近年土地供应迟缓导致库存不足开始显现需求改善需求提升，下半年集中释放，未来竞争将

11、进一步加剧价格销售价格持续上涨，但区域价格存在天花板、受价格局限房价格上升较慢，洋房与高层价差逐步缩小，加剧市场客户分流存量南部新城占到六成市场存量，未来竞争持续加剧客群崇洲本地为主，以区域内客户以及城区换房客户为核心客群，乡镇、工业区及大城西客群为辅限购加剧市场恐慌性购房，但后续信贷收紧可能导致热潮消退，需加快入市时机。近年住宅价格有所上升，但区域客群购买力有限，存在价格天花板；区域为内生型市场，以本地客群为主，客群总量有限；板块项目销售状态物业形态城北泰江兰庭在售高层上林西江尾盘高层宏润达上城尾盘高层老城恒昌宫保里未售高层城东唐安首玺在售高层相府花园在售洋房滨河河之洲尾盘高层南城滨河湾在售

12、高层南部新城中胜世家尾盘高层南城星汇在售高层/洋房公元壹号在售洋房东城国际尾盘高层蜀州路崇庆北路世纪大道晨曦大道永康路崇阳大道崇双路成温邛高速西江河金盆地大道公元壹号本案中胜世家南城星汇东城国际河之洲上林西江宏润达上城相府花园恒昌宫保里竞品筛选以所属区域、去化情况、产品品质为参考依据：1、市场主要热销项目，且销售时间上于本项目同时期；2、区域品质最高，且产品面积段与本案类似；3、区域为本片区以及临近的区域项目；三、市场环境下的对比分析-竞品筛选尾盘在售主要在售泰江兰庭相府花园南城滨河湾待推售唐安首玺三、市场环境下的对比分析-竞品筛选依据三大原则，确定本案核心竞品为：区域内：公元壹号/南城星汇区域外：相府花园项目物业类型主力面积段剩余套数月均去化销售价格公元壹号洋房93-125220335650泰江兰庭高层79-98200594636河之洲高城滨河湾高层107-128503252