广汉房地产市场分析

1、广汉项目分析报告 2014-2 月 一、土地概况二、区域经济三、区域房地产市场四、参考案例五、SWOT分析六、开发思路七、经济核算一、土地概况本案老城区北部新区地块位置地块四至地块东侧：广汉市体育体育活动中心、新滨江酒店地块南侧： 汉东豪庭 （在建项目）地块北侧：鸭子河、 城北新区地块西侧：部分待拆迁房老城区本案地块老城区地块现状 项目土地整体较为平整，开发难度较小项目本体二、区域经济广汉市经济社会发展情况区域经济综合实力增强近年来，全市国民生产总值保持了年均14%的增速，2012年，全市地区生产总值达到252亿元，三次产业比重为12.5:61:26.5；财政总收入32.1亿元，城镇居民人均可

2、支配收入21078元，农民人均纯收入9646元。工业经济发展强劲2012年，规模以上工业企业达到271户，完成工业总产值530亿元，机械制造、医药食品、新材料等三大优势产业占全市经济比重达到80%；是全国第二大石油装备制造基地，西南地区最大的食用油加工基地，全省医药产业聚集度最高的县级区域。广汉经济开发区进入四川省“1525工程”重点培育的五百亿园区行列。民营经济比重占全市的71.3%，是四川省中小企业发展基地县。 二、区域经济园区建设特色明显总体规划40.8平方公里的广汉经济开发区是省级开发区之一，是全国第二大石油装备研发制造基地和四川省第二大医药产业聚集区,也是四川省重点招商引资“特色区域

3、”中的高新技术产业和现代服务业聚集区。园区现已入驻企业436家，其中生产性企业292家，规模企业90家，主导石油机械制造业和医药制造业，还有塑料橡胶、化工化肥、纺织印染、食品酿造等9大行业，石油装备园、制药工业园、中小企业园等3大特色园区初具规模。城镇重点项目稳健推进广汉市通过“滚动开发，逐步推进”的模式，重点加快推进城北新区的建设；按照市场化的思路，引进民间资金开发城东片区；以鸭子河古蜀文化休闲观光风景带开发建设等项目，带动了商品房开发。2003年2013年，广汉市城市建成区面积由14.98平方公里扩大到32.5平方公里；城市人口由10.85万增加到24万；城镇化率达到了46%。城市总用地规

4、模扩大到100平方公里，规划覆盖率达到53%。广汉市经济社会发展情况二、区域经济小结从统计局资料可以看出：1、近7年广汉市GDP年均增长率保持在13%左右。2、近7年广汉市社会零售品消费总额的平均年增长率保持在15%左右。3、近7年广汉市人均可支配收入，年均增长率保持在10%左右。4、近7年广汉市城镇人口，年均增长率保持在6%左右。 广汉整体经济实力高速发展，当前城镇化水平还相对有限，具备很大的发展潜力；可支配收入逐年增高，将提供强有力的消费基础。二、区域经济三、区域房地产市场存量房源量大，竞争激烈 2012、2013年区域房地产市场运行状况良好，市场需求旺盛，销售价格稳中有升。但2014房地

5、产高速发展带来的供应井喷，导致可售房源存量猛增。预计2014年广汉房地产市场竞争将十分激烈。1、广汉的房地产投资从2003年开始一直较为火爆，广汉的城市价值得到越来越多投资者的认同，近5年近房地产投资额即增长2.3倍，且整体上升趋势短时间内不会发生变化。2、广汉商品房需求较旺盛，一方面是由于广汉城市化的加剧，产生大量的刚性需求；另一方面是由于广汉房地产市场（对比青白江、新都）起步较晚，旧城改造、住房升级换代将引领广汉房地产市场向好发展； 整体商品房销售呈波动上升态势，除08年受地震影响外，整体趋势一直良好。3、目前广汉市场成交均价保持在32004400元/之间。 整体商品房销售价格呈上升态势，

6、销售价格2010-2012年均增长率保持在8%左右。三、区域房地产市场四、参考案例部分在售项目一览项目名称物业类别总建面（）容积率绿化率交房时间总户数主力面积区间车位销售均价执行优惠销售进度城东卓越君城普通住宅,公寓,商铺30万2.1460%2013年年底1624户39-19817003850/汉东豪庭普通住宅,商铺32.7万2.7235%待定1756户72-1483500按揭1%一次性3%城西川师.学府城普通住宅,商住,商铺80万2.535.89%2014年下半年5364户47-128/3700/老城区逸品城奥园普通住宅,商铺11.5万270%2014年下半年895户84-131/3600一

7、次性5%按揭3%一期售完，现售二期金地汇国际公寓商住11423 2.422.60%2012年116户68-94/3900一次性4%按揭2%项目处尾盘阶段城北嘉铭悦城普通住宅,商铺15万241.50%2014年3月1084户73-183/3900一次性3%按揭1%一期去化90%广信鹭岛商住,商铺22万2.4949%2014年9月30日1438户82-109/3600一次性6%按揭3%一期去化90%英伦豪庭商住/2.535%2014年底/70-120/4400一次性4%按揭2%一期去化9成左右弘锦湾商住,商铺38万2.2241.30%2014年下半年2300户88-195/4000一次性4%按揭2

8、%一期去化85%左右格兰维亚商住,商铺6.4万2.135%2014年下半年953户80-160/4400一次性4%按揭2%一期去化达90%以上四、参考案例项目名称物业类别总建面（）容积率绿化率交房时间总户数主力面积区间车位销售均价执行优惠销售进度城南那维亚半岛商住,商铺22万1.8845%2012年12.301800户 80-140/天鹅堡商住,商铺4.6万1.8550%2012年12月30日412户61-1563903400一次性3%按揭1%/水映城邦商住868002.09/待定676户77-1374103400/塞纳湾普通住宅,商住18万2.150%2012年12月1日1404户78 -1

9、828783600一次性5%按揭4%/雒城一号小高层、多层46万2.8735%待定3500户70-200/3600一次性4%按揭2%一期售完，现售二期雍锦坊 商住,商铺49万1.8760%2012年2863户35-300/3520一次性3%按揭1%/部分在售项目一览四、参考案例项目名称当期可售套数11月成交套数11月成交户型面积成交均价 （元/平米，优惠前）11月成交面积本月来访量华地财富广商业984 商业3 商业15、25、46 商业：38500 商业86 约70组办公楼133 办公楼5 办公楼32-53 办公楼：5300办公楼207广信鹭岛二期住宅645住宅：20住宅46-130 住宅41

10、00 住宅1800约280组二期商业123商业：14商铺：11-68商业25000 商业463地高天阶汇住宅240住宅：22住宅64-78住宅4533住宅1489 261组商业251商业：7商业：33-59 商业38980 商业331地块临近项目总表四、参考案例四、参考案例本案天阶汇卓越君城华地财富广场汉东豪庭广信鹭岛英伦豪庭个案分析-天阶汇四、参考案例项目名称天阶汇开发商广汉市熙元房地产开发有限责任公司物业类型商业综合体 楼盘地址广汉市中山大道与大件路的交汇处 建筑面积83250.87平方米 占地面积17982平方米 绿化率11% 容积率2.5 价格住宅成交均价4000元/商铺成交均价389

11、00元/（2013年11月）户型面积65-88平米本案天阶汇个案分析-天阶汇【双11特价房夜闪购】活动背景：为快速消化剩余房源，特以双11为节点，推售特价房源闪购时间：11.10晚邀约对象：11元订金客户、意向客户推售房源：11套特价房源（备选9套）当日到访订金客户：14组销售数据：当天售出6套准备工作销控准备现场准备选房单填写双11促销活动四、参考案例个案分析-天阶汇营销广告主题：真商铺岁末8折。同时预热返乡潮。桁架15日新增市中心武昌路灯杆旗（原中山大道移至此处）灯杆旗主题：真正的好铺，一定在街上。（本周新增两块户外高速：收费站外、广汉至青白江途中）高速户外公交站台【出街广告更新】四、参考

12、案例个案分析-华地财富广场项目地址 广汉市大件路与福州路交汇处开发商广汉华地财富投资有限公司总占地27819.72总建筑面积87000物业形态商业综合体车位546总户数商铺984酒店180写字间133物管费商业3元/月写字楼2元/月商业面积50887.49 交房标准清水商铺面积区间10-900，主流面积60标准层高5.5m在售楼栋商铺、办公楼内部配套百货、超市、餐饮、休闲娱乐、写字楼、酒店、影院楼栋层数商铺1-4层；酒店4-9；办公楼4-10公摊40%整体均价商业：一层32000元/二层：20000元/三层：12000元/写字楼：5300元/基础信息四、参考案例本案华地经济技术综合指标房屋总建

13、筑面积87845.85 商业面积50887.49 、（1,2,3楼，层高5.5m）酒店面积6960.91 、（4-9楼，层高3.6m）办公面积 6604.72 （4-10楼，层高3.3m）车库面积17583.9 沃尔玛面积14588 （2、3层）独立使用房屋面积 663.53 酒店SOHO馆沃尔玛影院百货大件路福州路个案分析-华地财富广场基础信息四、参考案例个案分析-华地财富广场营销动态推售时间2012年9月总套数商业：984办公楼：133已售套数商业：约964办公楼：85户型面积商业：7-2000办公楼：30-70价格区间商业5000（电影院）-47059办公楼：5000-540011月销售

14、套数商业：3办公楼：5去化率商业：15%办公楼：10%营销动态：1.完成圣诞包装2.更改项目围墙广告，主要宣传点：沃尔玛、肯德基、永辉超市（金堂项目引进）、温德姆酒店，广汉售楼部成为金堂项目一个外延销售点推广渠道：1.行销2.短信 3.道旗 4.LED 5. 户外优惠政策：100万以下 ：无优惠100万以上 ：一次性付款优惠3%;按揭优惠2%四、参考案例围墙广告本月末华地财富广场更换围墙广告，主要宣传点：沃尔玛、肯德基、永辉超市、温德姆酒店永辉超市为金堂华地财富财富广场引进超市本次围墙主要为金堂项目作宣传，广汉售楼部设有金堂项目的沙盘个案分析-华地财富广场四、参考案例个案分析-卓越君城基础信息

15、项目名称卓越君城开发商德阳市卓越房地产有限公司物业类型普通住宅,公寓,商铺楼盘地址广汉市九江路三段一号（原招商大厦）建筑面积299320.63占地面积81465.7绿化率60%容积率2.14（2.6）总户数1624户四、参考案例本案个案分析-卓越君城园林景观 高达60%的绿化率； 8个欧洲皇家风情景观组团，以及占地面积10余亩中央观景。 项目配备老人健身场、幼儿园、游泳池等。四、参考案例个案分析-卓越君城销售情况 卓越君城住宅1600套，目前在售1期800套，现已销售80%以上，成交均价3800元/； 商业为跃层式临街商铺1.4-2万元/ ，一期仅余3间； 卓越君城优惠幅度为一次性付款5%，按

16、揭3%。四、参考案例个案分析-汉东豪庭基础信息项目名称汉东豪庭开发商四川百巨亿投资有限公司物业类型普通住宅,公寓,商铺楼盘地址广汉市广汉市汉口东路与浙江路交汇处建筑面积320747占地面积84442绿化率35%容积率2.72总户数1756户四、参考案例本案个案分析-汉东豪庭热点户型98户型79户型四、参考案例 汉东豪庭12月17日开盘，住宅成交均价3500元/； 汉东豪庭开盘住宅优惠： 一次性付款3%，按揭1%；入会会员优惠3%；开盘当天定购1%，开盘3日内签订合同1%；赠送300元/平米地暖，可抵扣房价。 汉东豪庭商铺开盘优惠价：一层15000元/；二层12000元/；三层8000元/。个案

17、分析-汉东豪庭销售情况四、参考案例个案分析-广信鹭岛项目地址北京路与天津路交汇处物业管理广信物业总占地69094.05总建筑面积222130.16物业形态住宅/商铺总户数住宅：1400二期商业：6#底商35 鹭镇2期2区93户型面积住宅：45140商业：7.8-260在售面积45-140在售楼栋1,2,3，5,6楼栋层数电梯25层公摊18%-22%四、参考案例本案广信鹭岛个案分析-广信鹭岛开发商广信置业有限公司开盘时间2012-9-30容积率2.59绿化率35%车位1036（1:0.8）物管费1.4元/月交房标准毛坯交房时间2014-9-30内部配套健身场地、中庭绿化、标准层高住宅：3m商业：

18、4.5m整体均价住宅：3600元/商业：鹭镇1F：28000元/ 2F：13500元/3F：11300元/底商：1F： 15000元/ 2F：12000元/项目指标四、参考案例城北较受关注项目，商业目前为城北唯一集中商业一期商铺基本售罄。二期商铺在售6号楼底商1F、2期2区，1期三区排号中。商业主打法国欧尚（广信天地引进）。1号楼6号楼5号楼4号楼3号楼2号楼个案分析-广信鹭岛四、参考案例商业部分2012年12月推出一期1、2、3、4区已售罄。二期商铺于房交会（2013年5月）前开盘。二期独商1F单价2-3.2万，面积5.8-68，共计44间，目前去化约1/3；2F均价2万，面积区间28-14

19、0，共计25间，去化约2/5；3F均价1.2万，面积区间8-140，共计24间，全部去化。底商1.4-1.6万，面积区间30-90。所有商铺签约5年，每年返10%，一次性返租2年抵扣房款。1-2层底商广信鹭镇1区2区3区4区1区2区3区1期2期1F：餐饮2F：品牌服饰店3F：轻餐饮、娱乐KTV等4F：会所、电玩、茶坊等广信鹭岛业态规划个案分析-广信鹭岛四、参考案例项目名称英伦豪庭开发商四川金雁房地产开发有限公司物业类型商住楼盘地址广汉市保定路西二段8号占地面积65467.20绿化率35%容积率2.5个案分析-英伦豪庭基础信息四、参考案例英伦豪庭的建筑源自于英国鼎盛时期的乔治亚风格。这一建筑风格

20、文化符号运用在该项目中体现较为充分。英伦豪庭特设置24小时英式管家式服务体系，切实做到管理艺术化、服务人性化、生活品位化。个案分析-英伦豪庭建筑景观 作为广汉首个纯正英伦社区，英伦豪庭承袭英伦血统，延续百年贵族气质，以英伦城堡的尊贵为蓝本，在保留传统历史感、价值感的英式风格精髓的同时，将低密的生态艺术嵌入庭院风光中，为广汉打造一个充满英伦风情的梦想之城。四、参考案例 英伦豪庭成交均价4400元/，价格相对周边较贵； 英伦豪庭优惠幅度为一次性付款4%，按揭2%； 英伦豪庭销售情况良好，在推楼盘都已去化9成；个案分析-英伦豪庭销售情况四、参考案例1、广汉区域房地产开发主要分为城北、城东、城西、城南和老城区5大板块；目前5大区域内城北在售项目最多，属于开发的热点区域；2、广汉在售（待售）项目物业以商铺搭配住宅为主，其中住宅部分以高层、小高层、多层为主力；3、广汉整体住宅销售均价在32004400元/之间；城北区域销售均价在几个板块中处于领先地位，其销售均价在38004400元/之间；城南、城东、城西区域销售均价均在32003800元/之间；4、广汉市目前在售项目主力户型面积一般是在70120之间，城北区域项目户型面积主力户型保持在80130以上，针对客群以首置、首改客户为主；5、目前城北区域在售项目基本处于