某公司项目管理及资产管理知识分析结论

1、武汉市城乡统筹示范区整体改造项目 PAGE 武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼） PAGE 25电话武汉市城乡统筹筹示范区整体体改造项目资金平衡方案武汉国佳房地资资产评估有限限公司2012年5月月 目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc324446254 第一章 项目目基本情况 PAGEREF _Toc324446254 h 1 HYPERLINK l _Toc324446255 一项目概概况及背景 PAGEREF _Toc324446255 h 1 HYPERLINK l _To

2、c324446256 二、项目区位概概况 PAGEREF _Toc324446256 h 2 HYPERLINK l _Toc324446257 第二章 项目目成本概算 PAGEREF _Toc324446257 h 4 HYPERLINK l _Toc324446258 一、测算说明 PAGEREF _Toc324446258 h 4 HYPERLINK l _Toc324446259 二、征地成本测测算依据 PAGEREF _Toc324446259 h 4 HYPERLINK l _Toc324446260 三、征地成本测测算过程 PAGEREF _Toc324446260 h 5 HY

3、PERLINK l _Toc324446261 四、主要技术思思路和相关说说明 PAGEREF _Toc324446261 h 6 HYPERLINK l _Toc324446262 五、项目成本测测算 PAGEREF _Toc324446262 h 7 HYPERLINK l _Toc324446263 第三章平衡资资金测算 PAGEREF _Toc324446263 h 14 HYPERLINK l _Toc324446264 一、土地价格定定位 PAGEREF _Toc324446264 h 14 HYPERLINK l _Toc324446265 二、土土地出让收益益 PAGEREF

4、_Toc324446265 h 24 HYPERLINK l _Toc324446266 三、国家规定计计提费用 PAGEREF _Toc324446266 h 28 HYPERLINK l _Toc324446267 四、土地净收益益测算 PAGEREF _Toc324446267 h 30 HYPERLINK l _Toc324446268 五、资金平衡结结论 PAGEREF _Toc324446268 h 30 HYPERLINK l _Toc324446269 第四章 融资资计划 PAGEREF _Toc324446269 h 31 HYPERLINK l _Toc324446270

5、一项目资本金金 PAGEREF _Toc324446270 h 31 HYPERLINK l _Toc324446271 二、项目债务资资金筹措 PAGEREF _Toc324446271 h 31 HYPERLINK l _Toc324446272 三、土地收益转转投 PAGEREF _Toc324446272 h 34 HYPERLINK l _Toc324446273 第五章 项目目平衡财务评评价 PAGEREF _Toc324446273 h 35 HYPERLINK l _Toc324446274 一、财务评价基基础数据与参参数选取 PAGEREF _Toc324446274 h 3

6、5 HYPERLINK l _Toc3244446275 二、财务评评价报表 PAGEREF _Toc324446275 h 36 HYPERLINK l _Toc324446276 三、财务评价结结论 PAGEREF _Toc324446276 h 36 HYPERLINK l _Toc324446277 第六章 分析析结论 PAGEREF _Toc324446277 h 37 HYPERLINK l _Toc324446278 附表、附件 PAGEREF _Toc324446278 h 339 HYPERLINK l _Toc324446279 一附表 PAGEREF _Toc324446

7、279 h 399 HYPERLINK l _Toc324446280 二附件 PAGEREF _Toc324446280 h 399第一章 项目目基本情况一项目概况及及背景1、项目概况项目名称：武汉汉市城乡统筹筹示范区整体体改造项目（以以下简称项目目）。项目定义为由武武汉市城乡统统筹示范投资资开发有限公公司负责投资资运作的武汉汉市城乡统筹筹示范区整体体改造项目。根据武汉市汉阳阳区人民政府府文件：阳政文文20128号汉阳区人人民政府武汉汉地产开发投投资集团有限限公司关于联联合组建武汉汉市城乡统筹筹示范区投资资开发有限公公司的请示，项项目由武汉市市汉阳区人民民政府指定的的湖北天创房房地产开发有有

8、限公司和武武汉汇科质量量检测有限公公司共同出资资，与武汉地地产开发投资资集团有限公公司组建合资资公司武汉市城城乡统筹示范范区投资开发发有限公司负负责投资运作作。2、项目背景为促进汉阳西部部城乡统筹发发展，贯彻落落实好湖北省、武汉市领导关关于加快汉阳阳西部“七村村一场”（郑郑家嘴、徐湾湾、快活岭、罗罗家嘴、陈家家嘴、董家店店、三眼桥77个村和什湖湖农场）综合合改造的批示示精神，汉阳阳区委、区人人民政府会同同武汉地产集集团，对联合合推进汉阳西西部“七村一一场”整体改改造工作进行行了多次会商商，现已签订订合作框架架协议书和和合作协议议。根据武汉市人人民政府国有有资产管理委委员会关于综综四交字【006

9、8】号政政务督查事项项的回复意见见，武汉市汉阳阳区人民政府府所属全资子子公司与武汉汉地产开发投投资集团有限限公司共同组建合资资公司武汉市城城乡统筹示范范区投资开发发有限公司，作作为“武汉市市城乡统筹示示范区”整体体改造主体，负负责项目投融融资、基础设设施建设、城城中村改造建建设，实施项项目改造。3、项目整体改改造的必要性性一是三环线综合合整治及绿化化带建设的需需要。自20011年4月月起，武汉市启动了了三环线及周周边环境综合合整治工作，要要求将三环线线建成武汉市“百里里文明示范路路”，对三环环线建设提出出了“快速通通达、智能诱诱导、绿化美美化、管理规规范”的具体体要求。由于于汉阳西部“七村一场

10、”紧紧邻三环线西西侧，沿三环环线约8公里里长，若不对对其进行整体体改造，汉阳阳三环线西侧侧的综合整治治和绿化带建建设所需的拆拆迁和征地资资金将无法落落实，从而影影响全市三环环线整治目标标的实现。二是“三万”活活动中村民强强烈要求进行行改造。汉阳阳西部“七村一场”地地区基础设施施极其缺失，村村民医疗、教教育以及供水水、排水、供供电、道路、通通讯等必要生生活配套设施施严重不足，环环境卫生、消消防安全等问问题长期没有有得到有效解解决，非城非非乡的局面造造成该区域农农民社会保障障和生活质量量均无低于区区内其他城中中村村民水平平。自20111年3月武武汉市“三万万”活动启动动以来，汉阳阳西部“七村一场”

11、农农民群众向驻驻村工作组强强烈反映要求求实施村湾整整体改造。三是“城市生态态绿楔”规划划要求只能实实施整体改造造。汉阳西部部“七村一场场”位于城郊郊结合部，根根据20100年国务院批批复武汉市市城市总体规规划（2011020220年），汉阳西部“七村一场”中有4个村属规划中“城市生态绿楔”范围，禁建区和限建区面积较大，加之该区域基础设施落后，需要全新建设和改造。因此，无法按照目前城中村改造政策进行单个城中村改造，只能实施整体改造。二、项目区位概概况汉阳西部“七村村一场”隶属属汉阳区永丰丰街办事处，东东邻武汉三环环线，西连蔡蔡甸区，南与与武汉经济技技术开发区毗毗邻，北接汉蔡高高速公路。汉阳区人民

12、民政府对“武汉市城乡乡统筹示范区区”整体改造项项目高度重视视并将给与大大力支持。第二章 项目目成本概算汉阳西部“七村村一场”项目目成本主要包包括拟改造地块征地报批批规费、征地地补偿成本、还建房投资、货币币补偿成本、装装修补偿费用用、拆迁补偿偿费用、土地地登记费、基基础设施投资资费用（三通通一平）、不不可预见费、财财务成本等。一、测算说明根据土地供应计计划，制定项项目改造计划划：1、项目改造要要纳入武汉市市总体的改造造计划，形成成改造成本和供供给总量的平平衡； 2、按照武政【22004】77号文提出的的土地开发运运作的模式开开展项目改造造工作，项目改改造要抑制该该地区地价不不正常波动和和违规违建

13、的的因素，要成成片成规模的的进行土地收收购；3、项目改造需需要结合市场场的供需状况况，适时适地地的进行项目改造，要兼顾开发发商投资者的的选址意向，重重大项目和与与社会经济发发展关联密切切的项目，必必须做好土地地的先期改造造工作；4、项目改造要要考虑资金的的筹措能力和和资金负担压压力，需要结结合资金供给给方案拟定可可行的改造计划。5、根据改造项项目的规模，紧紧密联系市场场供需状况，该项目改造周期暂定为5年。二、征地成本测测算依据1、中华人民民共和国城市市房地产管理理法；2、城市房屋屋拆迁管理条条例；3、房地产估估价规范（GGB/T500291-11999）；4、武汉市城城市房屋拆迁迁估价实施意意

14、见；5、武汉市城城市房屋拆迁迁管理实施办办法；6、武汉市物价价局、房产管管理局关于印印发武汉市房房屋重置价格格标准的通知知（武价房字字【20044】74号）；7、武汉市中中心城区农村村宅基地区位位图；8、武汉市市市区土地定级级与基准地价价评估；9、现场勘查资资料、市场调调查资料及评评估人员所掌掌握的武汉市市近期房地产产市场行情；10、委托单位位提供的其他他有关资料。三、征地成本测测算过程改造项目用地为为集体土地，地地上房屋采取取还建方式进进行补偿，宅宅基地部分按按武汉市中中心城区农村村宅基地区位位图确定所所处地区宅基基地区位分类类，确定宅基基地价格。耕耕地部分，按按成本法测算算征收集体土土地耕

15、地费用用，并参照其其他拆迁评估估项目中征收收集体土地费费用经验数据据调整。具体工作内容及及流程如下：1、在对现场进进行现场勘查查的基础上，参参照项目预评评资料，确定定房屋平均重重置价格及建建筑容积率，估估算总建筑面面积及各类型型用途房屋的的比例；2、根据实际用用途确定各种种用途区位价价格（商业、住住宅区位单价价）；3、国有土地上上企业，已评评估的按评估估资料显示的的土地、房产产、装修、资资产设备的补补偿金额汇总总，未评估的的在明确土地地用途性质为为工业的按工工业用途测算算地价及其他他部分补偿金金额；4、集体土地征征地补偿根据据武汉市征用用集体所有土土地补偿安置置办法（武汉市人人民政府令第第14

16、9号）；5、集体建设用用地征地补偿偿根据武汉汉市征用集体体所有土地补补偿安置办法法（武汉市市人民政府令令第149号号）和武汉市市征用集体所所有土地房屋屋拆迁管理办办法（武汉市人民民政府令第148号），其集体土土地上企业按按照评估资料料显示的土地地、房产、装装修、资产设设备的补偿金金额汇总测算算。四、主要技术思思路和相关说说明1、房屋重置价价格房屋重置价评估估采用重置成成本法，即求求取估价对象象在估价时点点的重置价格格或重建价格格，扣除折旧旧，以此估算算估价对象的的客观合理价价格或价值。房房屋重置价依依据武汉市市房屋重置价价格标准（武武价房字【22004】第第74号）。重重置价评估中中房屋折旧（

17、成成新率）的评评估采用年限限折旧法和勘勘察打分法相相结合。2、住宅用房区区位价格评估估技术思路采用市场法评估估住宅区位价价的技术思路路：遵循市场场法可比实例例的选取原则则，根据评估估人员掌握的的房地产交易易市场资料，在在与估价对象象地块同一供供求圈内选择择三至五个与与估价对象用用途、规模、档档次、建筑结结构相同或相相似的近期房房屋交易实例例作为可比实实例，扣减重重置价后，对对影响价格的的各项因素及及其影响程度度进行分析，建建立估价对象象与可比实例例的价格可比比基础，并分分别进行交易易情况修正、交交易日期修正正、区域因素素修正、个别别因素修正，求求取待估房地地产的区位价价格（比准价价格）。3、商

18、业、办公公用房区位价价格评估技术术思路商业、办公用房房的评估采用用收益法为主主，有条件的的可同时采用用市场比较法法。在具体操操作中选取估估价对象周边边同类型商业业用房的正常常客观租金收收益作为估价价对象未来正正常收益，选选用适当的资资本化率将其其折现到估价价时点后累加加，以此估算算估价对象的的客观合理价价格或价值。4、工业地价评评估技术思路路由于估价对象工工业用地所处处区域位于武武汉市基准地地价覆盖区内内，故可采用用基准地价系系数修正法评评估工业用地地价格。基准地价系数修修正法：是以以基准地价估估价成果为依依据，通过对对待估宗地地地价影响因素素的分析，利利用宗地地价价影响系数，对对各城镇已公公

19、布的同类用用途同级或同同一区域土地地基准地价进进行修正，估估算待估宗地地客观价格的的方法。五、项目成本测测算本次测算中征地地成本按征地地补偿单价综综合补偿的方方式。实际改改造土地面积积244033.20亩，征征地成本测算算如下：1、征地报批费费用耕地开垦费依据武土财2200011号文标准，按按1.5万元元/亩计取。征地管理费依据计价格220015585号文、鄂鄂价房字11995444号文、鄂鄂价房服220011117号文、鄂鄂价房服22002447号文标准准，按征地费费总额的1.1%计取。新征勘丈费按用地面积0.2元/平方方米计。新增建设用地地有偿使用费费依据财综20006488号文标准，按按

20、80元/平平方米计取。新菜地开发基基金依据鄂价费字1992130号、武武政 19998300号标准，按按1.5万元元/亩计取。水利建设基金金依据省政府119991182号令按按耕地20000元/亩、非非耕地15000元/亩计计取。耕地占用税由市财政局负责责征收，依据据湖北省财政政厅湖北省地地方税务局关关于印发湖湖北省耕地占占用税适用税税额标准的的通知，按550元/平方方米计取。本项目在实际操操作中只有可可出让用地及及公建类用地地会发生相关关规费（可出出让用地及公公建类用地面面积合计为111092.95亩）。根据以上测算标准，征地报批规费约5.49万元/亩，合计约133870.68万元。前期规费

21、估算序号费用名称收费标准小计用地分类经营性、公建类用地其他用地（水域、禁建区区）土地面积（公顷顷）1626.888739.53887.35折合（亩）24403.220 11092.995 13310.225 一、前期规费1耕地开垦费（万万元）耕地1.5万元元/亩16639.443 16639.443 2征地管理费（万万元）1.1%征地地费总额2788.988 3新增建设用地有偿使用费（万万元）80元/平方米米59162.440 59162.440 4新菜地开发基金金（万元）1.5万元/亩亩16639.443 16639.443 5水利建设基金（万万元）耕地：20000元/亩； 非耕地：1500

22、元元/亩1663.944 1663.944 6耕地占用税（万万元）50元/平方米米36976.550 36976.550 前期规费小计（万万元）133870.68 2、征地成本改造项目用地为为集体土地，地地上房屋采取取还建方式进进行补偿，宅宅基地部分按按武汉市中中心城区农村村宅基地区位位图确定所所处地区宅基基地区位分类类，确定宅基基地价格。耕耕地部分，按按成本法测算算征收集体土土地耕地费用用，并参照其其他拆迁评估估项目中征收收集体土地费费用经验数据据调整。具体工作内容及及流程如下：A、在对现场进进行现场勘查查的基础上，参参照项目预评评资料，确定定房屋平均重重置价格及建建筑容积率，估估算总建筑面

23、面积及各类型型用途房屋的的比例；B、集体土地征征地补偿根据据武汉市征用用集体所有土土地补偿安置置办法（武武汉市人民政政府令第1449号）；C、集体建设用用地征地补偿偿根根据武汉市市征用集体所所有土地补偿偿安置办法（武武汉市人民政政府令第1449号）和武汉市市征用集体所所有土地房屋屋拆迁管理办办法（武汉汉市人民政府府令第148号），其集体土土地上企业按按照评估资料料显示的土地地、房产、装装修、资产设设备的补偿金金额汇总测算算。根据省人民政政府关于公布布湖北省征地地统一年产值值标准和区片片综合地价的的通知（鄂鄂政发（20009）466号、20009年12月月1日起施行行）的有关规规定，郑家嘴、徐徐

24、湾、快活岭岭、罗家嘴、陈陈家嘴、董家家店、三眼桥桥7个村和什什湖农场属于于武汉市汉阳阳区等地段，年产值标准准为95500元/亩。结合打包地块现现状，初步估算工业业用地、公共共设施用地、居居住用地、市市政公用设施施用地、居住住配套教育用用地、公共设设施用地、独独立公用停车车场用地的征征地补偿成本本单价为年产产值标准的221倍（其中中土地补偿费费、安置补助助费的补偿倍倍数合计为220倍，地上上附着物和青青苗补偿费的的补偿倍数合合计为1倍），约20万元/亩亩，绿地、水水域、禁限建建区、道路用用地的征地补补偿成本单价价为年产值标标准的8.44倍（其中土地补补偿费、安置置补助费的补补偿倍数合计计为6倍，

25、地上附附着物和青苗苗补偿费的补补偿倍数合计计为2.4倍），约8万元/亩，实实际改造土地面积积244033.20亩，则则征地补偿总总价为2533543.880万元。征地补偿费用土地类别征地面积（亩）征地补偿单价（万元/亩）征地补偿成本（万元）工业用地1789.20020.0035784.000公共设施用地298.9520.005979.000居住用地1917.90020.0038358.000市政公用设施用用地645.6020.0012912.000居住配套教育用用地146.1020.002922.000公共设施用地43.6520.00873.00独立公用停车场场用地18.4520.00369.

26、00绿地2988.4558.0023907.660禁限建区12521.4408.00100171.20水域717.608.005740.800道路3315.9008.0026527.220征地费用小计（万万元）253543.80 3、还建房投资资、货币补偿偿估算（1）还建房投投资根据中共武汉汉市委武汉市市人民政府关关于积极推进进“城中村”综综合改造工作作的意见（武发22004113号）的规定，住宅类征收收按照80平平方米/人的的标准进行实实物补偿，“七七村一场”总总人口约122514人，则则需还建房建建筑面积约1100万平方方米。其中880万平方米米还建房，货货币补偿200万平方米。另重置价补

27、偿面积约50万平方米。打包项目需要安安排80万平平方米的还建建房。根据武汉市规规划设计研究究院武汉新区区分院出具的的武汉市城乡乡统筹示范区区打包项目规规划咨询报告告，住宅用用地的容积率率为2.53.0，本本次还建用地地的容积率按按3.0估算，则需要要安排还建用用地400.00亩。本本资金平衡方方案考虑从可可出让用地中中的住宅用地地中调整4000.00亩亩的还建用地地。还建房建安投投资根据武汉市建建设工程造价价管理站文件件（武建价价字【20111】20号号）的规定，还还建房建安成成本单价取33000元/平方米，则还还建房建安投投资估算为22400000.00万元元。过渡费还建房建设期暂暂定为2年

28、，根据武汉市市征用集体所所有土地房屋屋拆迁管理办办法（市人人民政府第1148号令）的的规定，过渡安置费费按还建房面面积6元/月/平方米计算。据此估估算，过渡费费为115220.00万万元。还建房投资还建房投资合计计为2515520.000万元。还建房投资估算算还建房用地面积积（亩）容积率还建房总建筑面面积（）还建房建安投资资单价（元/）还建房建安投资资（万元）过渡费（万元）还建投资（万元元）400.003.08000003000240000.0011520.000251520.00（2）货币补偿偿费初步估算，需要要进行货币补补偿的建筑面面积有2000000平方方米，根据以以往征地补偿偿数据，货

29、币补偿标标准约为40000元/平方米米，则货币补补偿费为800000.000万元。4、装修补偿费费初步估算，还建建房建筑面积积约100万万平方米，重重置价补偿面面积约50万万平方米，则则需要进行装装修补偿的建建筑面积有115000000平方米，根据据以往征地补补偿数据，装修补补偿标准约为100元/平方米，则装装修补偿费为为150000.00万元元。5、拆迁补偿费费（1）住宅初步估算，住宅宅的建筑面积积有5000000平方米米（重置价补补偿建筑面积积），拆迁补补偿标准为4400元/平方米，则住住宅的拆迁补补偿费为200000.000万元。（2）非住宅初步估算，非住住宅的建筑面面积有3200000

30、平方方米，根据以往征地地补偿数据，拆迁补偿标标准为10000元/平方米，则则非住宅的拆拆迁补偿费为为320000.00万元元。（3）拆迁补偿偿费 拆迁补偿费合合计为520000.000万元。6、土地登记费费土地登记费按照照以上五项之之和的0.55%计算，即即3929.67万元。7、基础设施投投资改造项目范围内内的道路面积积为33155.90亩，根据以往往数据，初步估算投投资强度为225万元/亩，则基础础设施投资额额为828997.50万万元。8、不可预见费费按照征地补偿费费和安置补助助费的10%计算，即588506.338万元。9、利息项目改造投资为为以上四项之之和，为9331268.03万元

31、，计计息周期（区区别于项目周周期、滚动贷贷款）暂定为为6年，利率取取中国人民银银行现行一至至三年期贷款款利率6.665%，利息息估算为433989.775万元。10、项目改造造总成本项目改造总成本本为以上五项项之和，约99752577.80万元元，约39.96万元/亩。项目改造成本估估算表面积(亩)项目改造成本（万万元）土地登记费（万万元）基础设施投资（万万元）不可预见费（万万元）利息（万元）项目改造总成本本（含息）（万万元）24403.220 785934.48 3929.677 82897.550 58506.338 43989.775 975257.80 11、成本回收收土地单价本项目拟

32、对可出出让用地、禁禁建区及水域域之外的基础础设施用地等等其他土地实实行成本回收收。经估算项项目改造总成成本为9752557.80万万元，则单价（即成成本回收土地地单价）为3316.322万元/亩。估算过过程详见下表表。成本回收土地单单价估算表改造总成本（万元）面积（亩）单价（万元/亩）备注975257.80 3140.255 316.323140.255亩为可发生生供地行为的土地地平衡资金测算对项目用地进行行经济分析和和评价，就需需要通过估价价来确定项目目用地在土地地供应市场上上的客观合理理的价格。在对项目用地类类似地区和周周边地区土地地价格数据资资料调查分析析的基础上，根根据对地区经经济环境

33、、市市场前景、规规划方案、开开发成本和土土地增值潜力力研究的分析析及结论，对对项目用地熟熟地状态时的的土地价格进进行评估定位位。一、土地价格定定位1、估价原则预期收益原则则对于价格的评估估，重要的并并非是过去，而而是未来。过过去收益的重重要意义，在在于为推测未未来的收益变变化动向提供供依据。因此此，商品的价价格是由反映映该商品将来来的总收益所所决定的。土土地也是如此此，它的价格格也受预期收收益形成因素素的变动所左左右，所以，土土地投资者是是在预测该土土地将来所能能带来的收益益或效用后进进行投资的。这这就要求估价价人员必须了了解过去的收收益状况，并并对土地市场场现状、发展展趋势、政治治经济形势及

34、及政策规定对对土地市场的的影响进行细细致分析和预预测，准备预预测该土地现现在以至未来来能给权利人人带来的利润润总和，即收收益价格。替代原则在正常的土地市市场中，地价价水平由具有有相同性质的的替代性土地地的价格所决决定，地价水水平由最了解解市场行情的的买卖者按市市场的交易案案例相互比较较后所决定，另另外，地价可可通过比较地地块的条件及及使用价值确确定。因此，在在土地估价时时，要综合考考虑与待估宗宗地具有相替替代性的土地地的价格进行行测算。最有效利用原原则由于土地具有用用途多样性，不不同的利用方方式能为权利利人带来不同同的收益，且且土地权利人人都期望从其其所占用的土土地上获取更更多的收益，并并以能

35、满足这这一目的作为为确定土地利利用方式的依依据。同时，土土地的利用方方式又受到其其所在区域经经济发展，土土地利用规划划、城市规划划及社会、政政治、军事等等多方面因素素的制约。因因此，合理的的土地价格的的形成是以该该土地的效用用在合法的条条件下作最有有效发挥为前前提的。供需原则在完全的自由市市场中，一般般商品的价格格，取决于需需求与供给关关系的均衡点点。需求超过过供给，价格格随之提高；反之，供给给超过需求，价价格随之下降降，这就是供供求均衡法则则。土地也是是一样，其价价格也是由需需求与供给的的互相关系而而定。但因为为土地不同于于一般商品，具具有一些人文文与自然特性性，使得它除除了遵循上述述供求均

36、衡以以外，也遵循循其特有的供供求规律。由由于土地具有有地理位置的的固定性、不不增性、个别别性等自然特特性，使价格格独占性较强强，需求与供供给都限于局局部地区，供供给量有限，竞竞争主要是在在需求方面进进行。即土地地不能实行完完全竞争，其其价格的独占占倾向性较强强。尤其在我我国城市土地地属国家所有有，市场中能能够流动的仅仅是有限年期期的土地使用用权，土地供供方主要由国国家控制。因因此，在进行行土地估价时时，应充分了了解土地市场场的上述特征征，充分考虑虑土地的供求求状况和可能能导致供求关关系变化的因因素。在进行行供求分析时时，应考虑时时间因素，作作动态分析。报酬递增递减减原则经济学中的边际际效益递减

37、原原则，是指增增加各生产要要素的单位投投入量时，纯纯收益随之增增加；但达到到某一数值以以后，如继续续追加投资，其其纯收益不再再会与追加的的投资成比例例增加。土地投资同样遵遵循这一原则则。假设在某某地段建设高高层楼房，随随着楼层的增增加，纯收益益相应增加，当当超过某一层层数之后，收收益就很难成成比例增加，这这个收益达到到最高的层数数，在经济上上是最有利的的。为了确定定这一点，必必须就不同结结构不同高度度建筑物的必必要成本、预预计收入、经经营支出等加加以组合进行行计算，以寻寻找总收益上上升和下降的的转折点。利利用这一原则则，就可找出出土地的边际际使用点，即即最大收益点点，也可称为为最有效使用用点。

38、因此这这一原则与最最有效使用原原则密切相关关。实际上，在在任何给定的的条件下，土土地、劳动力力、资金、管管理水平之间间都存在着一一定的最优组组合，超过一一定限度，每每一要素的继继续增加，其其收益却不会会相应成比例例增加。这一一原则说明成成本的增加并并不一定会使使土地价格增增加。贡献原则按经济学中的边边际收益原则则，衡量各生生产要素的价价值大小，可可依据其对总总收益的贡献献大小来决定定。对于土地地估价，这一一原则是指不不动产的总收收益是由土地地及建筑物等等构成因素共共同作用的结结果。其中某某一部分带来来的收益，对对总收益而言言，是部分与与整体之间的的关系。就土土地部分的贡贡献而言，由由于地价是在

39、在生产经营活活动之前优先先支付的，故故土地的贡献献具有优先性性和特殊性。变动原则一般商品的价格格，是伴随着着构成价格的的因素的变化化而发生变动动的。土地价价格也有同样样情形。它是是各种地价形形成因素相互互作用的结果果。而这些价价格形成因素素经常处于变变动之中，所所以土地价格格是在这些因因素相互作用用及组合的变变动过程中形形成的。在土土地估价时，必必须分析该土土地的效用、稀稀缺性、个别别性及有效需需求，以及使使这些因素发发生变动的一一般因素、区区域因素及个个别因素。由由于这些因素素都在变动之之中，因此应应把握各因素素之间的因果果关系及其变变动规律，以以便根据目前前的地价水平平预测未来的的土地价格

40、。此外，在评估工工作中，我们们还应遵循客客观、公正、科科学、合法以以及多种方法法相比较的原原则。2、评估思路根据估价规范，在在房地产市场场较发达地区区，应选用市市场比较法作作为其中的一一种估价方法法。本项目所所征用的土地地位于汉阳西西部“七村一一场”（郑家家嘴、徐湾、快快活岭、罗家家嘴、陈家嘴嘴、董家店、三三眼桥7个村村和什湖农场场），随着武汉市市周边城区的的发展，紧临临中心城区的的汉阳西部土地地市场较发达达，因此适宜宜的估价方法法选择为市场场比较法。3、2011年年武汉市土地地市场概况2011年是“十二五”规划的开局局之年。武汉汉市社会经济济保持较快发发展，全市地地区生产总值值预计达6550

41、0亿元以以上，较20010年增长长12%以上，净净增10000亿元左右;预计全年可可完成财政收收入17633亿多元，增增长24.55%，经济增增长表现出强强大后劲。2011年4月月武汉市发布布武汉市22011年度度国有建设用用地供应计划划，指出“土地供应空空间布局应以以城市总体规规划确定的主城+新城组群、主城区为核核、多轴多心心空间结构为为导向，在确确保中心城区区重点功能区区域供地的同同时，逐步向向新城组群倾倾斜，促进主主城与新城、中中心城区与远远城区的协调调发展。”为全年的土土地供应结构构奠定了基调调。与经济快快速增长相反反，随着国家家房地产调控控政策的逐渐渐深入，在年年度楼市政策策调控、货

42、币币收紧等一系系列因素的影影响之下，武武汉土地市场场全年呈现出出先热后冷的的趋势，市场场习惯性底价价成交，土地地市场明显降降温。根据武汉市土地地交易中心公公示，20111年全市土土地成交地块块258宗，比比2010年多多出59宗地，成成交面积约为为2万亩，比20010年略有有减少，成交交总金额仅5539.044亿元，同比比下降31%左右。土地地单价约2775万元/亩，平均楼楼面地价为11890元/平方米，同同比下降9.05%。出出让土地的平平均容积率为为2.80，土土地利用效率率与20100年基本持平平。纵观全年土地交交易，第一季季度成交金额额为199.72亿元，第第二季度为1141.400亿

43、元，第三三季度达622.98亿元元，第四季度度达134.95亿。通通过年度变化化分析可知，第第一季度，无无论是本土开开发商，还是是外来开发商商，拿地都比比较积极，交交易量为全年年最大，其中中，中心城区区优质地块依依然很抢手，成成为名企争抢抢目标，而郊郊区尤其是配配套不足的远远城区一些地地块比较受冷冷落。可以看看出开发企业业其实对市场场并没有十足足的信心。第第二季度，在在受到国家出出台政策的深深度打压后，开开发商拿地谨谨慎，开始出出现土地延期期拍卖的现象象，还有一宗宗地块流拍，交交易量急速下下降。第三季季度，远郊地地块供应量远远超中心城区区，由于开发发商上半年资资金回笼情况况不理想，而而新政进一

44、步步加大调控力力度，开发商商拿地压力剧剧增，土地交交易市场明显显降温，土地地出让面积虽虽有增多，但但大都集中于于远城区，因因此土地总体体出让金额仍仍较少。第四四季度，年底底多宗土地的的出让使得市市场成交额略略微上涨。到到四季度，由由于传统楼市市的“金九银十”销售状态并并不理想，开开发商资金链链更趋紧张，楼楼市的惨淡使使得开发商拿拿地热情骤减减，至年末，国国家明确坚持持房地产调控控不动摇的政政策，使得开开发商拿地能能力和愿望均均大大降低。四四季度出现多多宗地块因为为没有买主，不不得不一再延延期拍卖，两两宗地块流拍拍，绝大部分分地块以底价价成交。4、汉阳区土地地市场概况汉阳区开发用地地成交量较22

45、010年有有显著递增，集集约利用水平平提升，土地地价值显著增增长。20111年成交土土地20宗，同比比增长25.00%，土土地面积31132.455亩，同比增增长19.226%，成交交金额1188.44亿元元。汉阳区成交的房房地产开发用用地平均楼面面地价21007.65元元/平方米，比比2010年2010.70元/平方米的水水平增长4.6%，低于于全市房价119.4%的的同比增幅，占占同期中心城城区平均房价价的30%左右。从成交土地的楼楼面地价分布布来看，楼面面地价在20000元/平方米以下下地块的规划划建筑面积占占51.955%；2000-3000元元/平方米的占占20.144%；3000元

46、/平方米以上上的占27.91%。汉阳区加大了居居住用地供应应，同时注重重通过土地市市场引导办公公商服、公建建设施等城市市配套功能的的完善。20011年，汉汉阳区成交土土地中商住兼兼容用地占比比达到52.11%，土土地面积1008.83公公顷（合16632.455亩），同比比增长1688.38%；居住用地778.80公公顷（合11182亩），占占37.733%，同比增增长32.997%；商业业用地21.2公顷（合合318亩），占占10.155%。若计入商住兼容容用地中的居居住用地，则则居住用地占占房地产开发发用地总成交交面积的844.37%，成成交面积达到到154.998公顷（合合2324.72

47、亩），规规划建筑面积积542.444万平方米米；商业用地地成交面积占占房地产开发发用地成交总总面积的155.63%，达达到53.885公顷（合合807.775亩），规规划建筑面积积188.668万平方米米，用途结构构比较合理。5、评估综合结结论武汉市汉阳区近近期土地成交交案例如下： 武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼） PAGE 32电话汉市汉阳区近近期土地成交交案例序号地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途供地方式容积率土地使用年限成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平方米）成交时间1P(20

48、11)074号荆州市正德亿投投资有限公司司汉阳区江城大道道与四新大道道交叉口西南南部2.71商业金融业挂牌5.5商服40年22320549.6314992011.9.162P(2011)097号武汉黄金口新城城经贸集团有有限公司汉阳区黄金口工工业园西北片片，四新铜业业项目西侧1.93工业挂牌1.5工业50年164056.75/2011.9.163P(2011)104号湖北垦鑫房地产产开发有限公公司汉阳区墨水湖北北路（汉阳民民政局对面）0.74居住兼容商业挂牌2.6住宅70年 商服40年年4800431.612490.12011.9.164P(2011)108号武汉城投房产集集团有限公司司汉阳区

49、玫瑰园东东路与永丰路路交叉口东南南角0.21公共设施（酒店店）挂牌4.75商服40年324010093186.42011.9.165P(2011)075号中铁房地产集团团有限公司汉阳区磨山村AA包16.22居住挂牌2.85、1.86住宅70年58600240.781485.22011.8.166P(2011)076号武汉祥泰源置业业有限公司汉阳区磨山村BB包18.74居住与公共设施施混合挂牌3.2、3.00、2.855住宅70年 商服40年年84700301.281488.32011.8.167P(2011)060号武汉蓝空房地产产开发有限公公司汉阳区潮江村17.5公共设施兼容居居住、居住挂牌

50、3.32、3.5住宅70年 商商服40年89800342.051501.2222011.6.308P(2011)050号武汉西高电气有有限公司汉阳区黄金口五五村特1号、百百威路以北0.3工业挂牌1.5工业50年25856.57/2011.6.309P(2011)057号名流置业武汉有有限公司汉阳区邓甲村19.16居住挂牌2.163.9住宅70年 商服40年年142860466.311903.62011.6.301.26商业金融业4.8310P(2011)034号河南和昌置业发发展有限公司司汉阳区二环线以以南、汉欣街街以北、芳草草路西路以东东、芳草路以以西6.37居住挂牌2.2住宅70年4207

51、1440.213001.42011.5.2711P(2011)035号武汉新区建设开开发投资有限限公司汉阳区芳草北二二街以南、四四新大道以北北、芳草路西西路以东、芳芳草路以西3.83商业金融业挂牌3.6商服40年22446390.941628.92011.5.2712P(2011)036号武汉新区建设开开发投资有限限公司汉阳区芳草北二二街以南、四四新大道以北北、龙阳东路路以东、芳草草西路以西4.69商业金融业挂牌3.8商服40年28509405.381600.22011.5.2713P(2011)004号武汉市汉阳黄金金口都市工业业园区管理办办公室汉阳区黄金口工工业园东南片片0.64工业用地挂

52、牌4工业50年53055.38/2011.3.314P（2010）0091号武汉南国洪广置置业发展有限限公司武昌区彭刘杨路路（首义文化化区D地块）0.172商业、社会停车车场库招标地上约为1.116,地下约约为1.588商服40年12300476.242605.9332010.9.1615P（2010）0034号中国石油天然气气股份有限公公司湖北销售售分公司汉阳区十里铺赫赫山北路昌家家湾73号0.29市政公用设施（加加油站）挂牌0.25商服40年80801842/2010.7.2 武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼） PAGE 41电话：0

53、27-85755666根据项目用地现现状，结合目目前房地产市市场情况，考考虑地块预期期发展趋势，初初步确定打包包地中的可出出让用地出让让价格如下表表所示：项目用地出让价价格一览表用地类别编号用地性质用地规模规 划容积率楼面地价（元/平方米）土地单价（万元/亩）公顷亩可出让用地1二类工业用地5.14 77.10 1.275060.00 2一类工业用地34.05 510.75 1.275060.00 3行政办公用地15.43 231.45 3.21400298.67 4商业金融用地3.33 49.95 3.22700576.00 1.17 17.55 2.82700504.00 5二类居住用地34

54、.63 519.45 32500500.00 66.56 998.40 2.52600433.34 公益性用地1加油加气站0.24 3.60 10000.31 4.65 10000.24 3.60 10002独立公用停车场用地0.40 6.00 6000.83 12.45 6003行政办公0.33 4.95 3.21400298.67 4游乐用地0.38 5.70 300二、土地出让收收益根据下表测算，土土地出让总收入为为10352261.000万元。土地供应计划及及收入估算表表序号项目合计计算期123456供应比例100%0%10%10%25%25%30%一土地面积（亩）3083.10308

55、.31 308.31 770.78 770.78 924.93 1商业用地面积（容容积率为3.2）49.9505.00 5.00 12.49 12.49 14.99 2商业用地面积（容容积率为2.8）17.550 1.76 1.76 4.39 4.39 5.27 3居住用地面积（容容积率为3）119.4011.94 11.94 29.85 29.85 35.82 4居住用地面积（容容积率为2.5）1398.4550139.85 139.85 349.61 349.61 419.54 5工业用地面积587.85058.79 58.79 146.96 146.96 176.36 6行政办公用地面面

56、积231.45023.15 23.15 57.86 57.86 69.44 7加油加气站用地地面积11.8501.19 1.19 2.96 2.96 3.56 8独立公用停车场场用地面积18.4501.85 1.85 4.61 4.61 5.54 9行政办公用地面面积4.9500.50 0.50 1.24 1.24 1.49 10游乐用地面积5.700.57 0.57 1.43 1.43 1.71 11公交首末站用地地面积13.501.351.353.3753.3754.0512其他用地(成本本返还)624.00 0.00 62.40 62.40 156.00 156.00 187.20 12

57、.1变电所6.15 0.00 0.62 0.62 1.54 1.54 1.85 12.2轨道车场358.50 0.00 35.85 35.85 89.63 89.63 107.55 12.3通信机楼4.65 0.00 0.47 0.47 1.16 1.16 1.40 12.4建筑垃圾转运站站100.95 0.00 10.10 10.10 25.24 25.24 30.29 12.5废品物流基地150.00 0.00 15.00 15.00 37.50 37.50 45.00 12.6医院3.75 0.00 0.38 0.38 0.94 0.94 1.13 二土地出让价格1商业用地出让价价格（万

58、元/亩）（容积积率为3.22）576.00 5765765765765762商业用地出让价价格（万元/亩）（容积积率为2.88）504.00 504 504 504 504 504 3居住用地出让价价格（万元/亩）（容积积率为3）500.00 5005005005005004居住用地出让价价格（万元/亩）（容积积率为2.55）433.34 433.34 433.34 433.34 433.34 433.34 5工业用地出让价价格（万元/亩）60 60 60 60 60 60 6行政办公用地出出让价格（万万元/亩）298.67 298.67 298.67 298.67 298.67 298.67

59、 7加油加气站用地地出让价格（万万元/亩）1000100010001000100010008独立公用停车场场用地出让价价格（万元/亩）6006006006006006009行政办公用地出出让价格（万万元/亩）298.67298.67298.67298.67298.67298.6710游乐用地出让价价格（万元/亩）30030030030030030011公交首末站用地地出让价格（万万元/亩）30030030030030030012其他用地(成本本返还)（万元/亩）316.32316.32316.32316.32316.32316.32三土地出让收入（万万元）10352611.00 103526.

60、10 103526.10 258815.25 258815.25 310578.30 1商业用地出让收收入（容积率率为3.2）28771.220 2877.122 2877.122 7192.800 7192.800 8631.366 2商业用地出让收收入（容积率率为2.8）8845.200 884.52 884.52 2211.300 2211.300 2653.566 3居住用地出让收收入（容积率率为3）59700.000 5970.000 5970.000 14925.000 14925.000 17910.000 4居住用地出让收收入（容积率率为2.5）606004.32 60600.