物业管理前期介入作用和意义

1、物业管理以先期介入的作用和意义物业管理是房地产开发的连续，同时也是决定房地产产品可否增值，公司的品牌和名誉可否保护，公司可否连续发展要点的最后一环，此看法在社会上和本行业中已成公认的定论。但是对物业管理公司在开发的什么时期介入与参加的问题，还有部分异议，有些人还存有传统看法，认为开发和设计不过开发单位和设计院的事，与物业公司没关。现经过多年的实践证明，当前很多楼盘裸露发现的各种问题和缺点，都是因为在规划设计阶段、建筑开发阶段、完工查收阶段缺少物业管理专业人员的参加和监察而造成的，何况这些问题和缺点大部分已米已成炊，成为没法改变或修正的问题，成为开发建设永久的遗憾，成为物业管理永久没法消除的痛。

2、当前许多物业公司被这些天生不足的问题和缺点困扰着、约束着手脚，也成为了楼盘增值和物业公司品牌成立的严重阻碍。这么多的凄惨教训，也应当从中获得警觉，房地产这类凝集了巨大物化劳动和财产的不动产，不是块能放在手中能够随意捏来揉去的泥团，也不可以象改换家电、家俱那样简易易行。为此，在房地产项目开发建设的过程中，为避免失误，减少遗憾和缺点，物业管理专业人员的超前介入是一条不行缺而得力的举措，并还要从房地产开发的源泉（规划设计）开始，参加和介入要贯串于开发的一直。一物业管理先期介入的主要内容和方式物业管理先期介入和参加主假如三个阶段，一是项目规划设计阶段，二是项目建筑阶段，三是完工查收阶段，物业管理公司依

3、据不一样的阶段其介入和参加都有不一样的重视点和方式。1规划设计阶段的介入要点内容有以下几方面1）配套设备完美的审察参加。配套设备的完美是任何物业发挥整体功能的前提，如配套设备等硬件建设有天生不足，往后的物业管理就很困难了。比如：园区幼儿园、学校等公益事业，各种商业服务网点，小区内外道路交通的部署，环境的和睦与美化，休闲交往娱乐场所等都应充分考虑合理布局。对写字楼、商贸中心等物业，则泊车场面积和交通问题显得至关重要。2）水、电、气等供给容量的审察介入。水、电、气供给容量是规划设计时的基本参数。设计人员在设计时常常忽视物业的特色和地理环境等实质状况，忽视人们生活水平不停提升而不停变化的要素,简单地

4、套用国家标准设计.这时候物业管理专业人员就要依据过去的实践经验比较物业的实质，提出略有余地的合理化建议，防止影响此后正常运作和事故的出现。3）安全捍卫系统的审察介入。安全捍卫系统要求设计方案达到安全合用和经济的目标，主要从防盗报警系统的布局安排，管线的散布安装等方面提出吻合实质的建议。4）垃圾办理方式的审察介入。任何物业的垃圾办理方式不可以套用固定的办理模式，因为不一样的物业环境就要考虑不一样的办理方式。为此，设计人员很难做出吻合本物业特色的垃圾办理方案，只有经验丰富的物业管理人员，才能依据物业的环境特色，提出垃圾外运方式和垃圾集运站设置的合理而吻合实质的方案。5）绿化部署的审察介入绿化的布局

5、安排更不可以一模一样，按一致标准去设计，应依据物业的特色，考虑天气、环境、造型、布局等，此外还要考虑各样植物、花草之间的合理搭配，以达到适合、和睦、雅观的目的。6）消防设备方面的审察介入物业管理专业人员不单要按国家规定的标准要求把关，还要灵巧考虑物业的特色，确立各样消防设备和监控中心的安排地点。此外还要对大楼的通道，电缆井部分和自动喷淋装置等简单忽视的地方加以提示，防止出现消防死角或遗漏的地方。7）建筑资料的采用审察介入因为设计人员常常缺少最新的建材行情和使用的经验领会，设计使用的建筑资料可能不是采用最初进、最耐用、最适合、最经济的，物业公司专业人员应依据过去自己的使用和管理的经验，从工程质量

6、、工程造价、维修管理、防火安全等一系列要求出发，向设计单位提交一份各品牌型号的常用建材使用状况的追踪报告，以便择优采用。8）其余方面的审察介入设计人员常常对一些细节性的小问题不够惹起重视，这些小问题却对业主使用方便和物业管理公司的往后管理、保护却影响重要。比如：物业中各样管线与设备的安装地点、厨卫设备的部署，电路接口的数目，防漏水、渗水等.对这些细节性的小问题，物业管理专业人员要依据过去使用和管理的经验提出合理建议。2物业管理公司在施工阶段的参加和介入的要点内容物业管理公司为了对物业的内部构造、管线部署、隐蔽工程、建筑资料性能.给排水等方面的掌握，物业管理公司一定派人参加工程施工质量管理，其主

7、要参加和介入的内容有：1）与监理公司人员一道参加工程质量的监理，为工程质量的监理多了一道保证。2）全面采集物业的各样资料，熟习物业的各个部分，为往后的管理和保护作准备。3）按技术标准对工程设计、施工单位、开发商一同进行技术交底和图纸会审。4）按国家有关规定、标准、合同进行检查，审察能否按设计要求施工，监察隐蔽工程的质量和建筑资料的采用，审察各样备件及各样设备能否吻合质量要求。3物业管理公司在完工和接收查收中的参加和介入完工查收和接收查收既有共同点也有不一样点的，应当分两步进行，但有些单位把它合二为一了。故它成为建筑产品生产和查验的最后一道关隘，物业管理公司就要全力抓住这道关口，把物业存在的问题

8、和缺点力求减少到最小。如错过这一次时机，交楼后业主和物业公司就要几十年甚至上百年来面对有些问题和缺点，故这一环节是关系到物业管理公司此后工作可否正常展开的重要一环，在这一环节中物业管理公司应重视、注意的事项有以下几点：1）物业管理公司不单要踊跃参加，并且要派业务精晓、热爱本员工作的技术人员参加；2）应站在业主的立场上，对将交托使用的物业，从主体构造的安全到使用功能的完美等方面进行全面审察把关，同时也要站在物业管理的立场，从此后保护、保养方便的角度考虑去认真查收把关。3）对查收中发现的问题和缺点应明确记录在案，并敦促施工单位限时返修。4）落实物业的各项保修事宜。5）移交工作手续要正规（用书面形式

9、）移交项目要全面不遗漏。6）认真认真盘点业主资料和物业资料以及工程技术等资料进行全面移交，以便展开往后的管理、保护和保养。二物业管理公司超前介入的重要意义主要表现以下：1能够完美房子（楼盘）的设计要求。因为很多设计会波及到物业管理中的详细实质问题，而对这些详细问题设计人员也不行能所有认识和预计，常常是采纳直接套用标准去设计，但有经验的物业管理者却十分清楚。所以，物业管理人员的超前介入是能够完美设计中的细节。2能够严肃监理施工质量。因为物业管理者在管理过程中掌握了许多第一手资料（如：厨卫漏水的成因、水电管线部署如何才方便和安全等等），对楼宇长久使用过程中简单出现的问题了然于心。物业管理者作为潜伏的业户和接收代表，在建设过程中，经过参加工程监理，能够填补可能出现的工程质量隐患，免得成为此后物业管理中的“老大难”问题。3能够为完工接收查收打下基础。因为物业管理者的先期介入，所以在查收前，物业管理公司已经对物业的内部构造（墙、管线、隐蔽工程等）相当熟习和认识，这能够提升查收的质量和缩短查收时间，对问题和缺点的整顿之处比较清楚，简单交涉和协调。4能够便于此后的物业管理。物业管理人员因为初期的介入，熟