大力推行物业管理努力提高住宅小区管理水平

1、精品文档 精心整理PAGE 精品文档 可编辑的精品文档大力推行物业管理努力提高住宅小区管理水平西宁铁路分局物业管理中心随着西宁分局住房制度改革的逐步深化和住宅建设前所未有的发展，对住宅管理也提出了新的要求。为了提高住宅小区的管理和服务水平，西宁分局按照兰州铁路局要求，逐步实现铁路住房维修管理体制的改革，经过5年多的努力，我们在住房社会化、专业化和企业化管理上迈出了第一步，初步找到了一条向物业管理过渡的改革之路。一、提高认识，大力推行物业管理是深化房改的必然趋势。近年来，我分局由于住宅建设速度加快，住房制度改革不断深化，形成了住宅产权多元化的格局。几年来的个人投资以集资及购房形式取得住房的职工就

2、有15000多户，按旧有的住房管理观念和模式显然无法适应改革的要求，那么， /取得部分或全部产权的住房由谁来管，怎样管?如何找到一条适合具有铁路住房特点的物业管理新路，已成为西宁分局领导和房产部门干部职工普遍关注的崭新课题。物业管理是我国房改和房地产发展到一定程度的产物。1994年3月建设部颁发城市新建小区管理办法，这是建国以来第一个有关物业管理的法规，为推行物业管理提供了有力的依据，1995年3月铁道部第二次房改工作会议上公布的铁路房改实施办法，提出“改变各单位建设、分配、维修、管理房屋的体制为社会化、专业化运行的体制”的要求，更为走物业管理之路指明了方向，使我们对住宅小区的专业化、社会化、

3、企业化、经营型物业管理新体制加深了认识。实行物业管理提供了“以房养房”自我发展的体制，为职工群众提高居住条件开辟了广阔天地。住户对改善居住环境提高居住质量的需求，已不 再是满足于对房屋的修修补补，而是更希望庭院清洁、空地绿化、居住安全、生活方便。因此，物业管理已形成一种普遍的社会要求，势在必行。物业管理体制是实现居住条件达到小康水平的重要举措之一。居住条件实现小康水平，不仅仅看住宅的数量，人均居住面积多少，更重要看管理服务水平，即居住环境和社区服务的优劣与否。而我们现在的状况是：不少的住宅小区一年新，二年旧，三年破，危旧房及病害房还较多。尤其是一些旧住宅区脏、乱、差的面貌，影响了铁路的形象，这

4、和居住小康水平是不相称的。面对这种情况，我们深深感到：要提高铁路住宅小区管理水平，不推行物业管理不行，要改革房屋管理体制，不推行物业管理不行，要实现居住小康水平，不推行物业管理也不行。基于这种认识，我们决心要向抓住宅建设一样，抓物业管理，早抓早主动，晚抓就被动，尽快使住宅管理工作走上物业管理的轨道。二、明确任务，全面推行物业管理新体制西宁分局拥有职工二万四千多名，住宅房屋存量大，设备欠帐多，房租不够养房，维修管理的人力、财力严重紧缺，这就决定了推行物业管理即不可能一蹴而就，又不容我们等待观望，只能结合实际情况和现状，尽快找到一条投入少，见效快，群众欢迎，房产部门易于接受的路子。从96年起西宁分

5、局迈开了向物业管理过渡的步伐，进行了四个转变：第一，变住宅与生产办公房屋混管为分管。住宅小区实行专业化管理，住宅小区的划分是以自然道路和公共设施相关程度来确定的，一般为200户以上。每个住宅小区设立一个物管站，物管站成员是推行物业管理的管家人，物管站站长相当于工班长，这是向物业管理过渡的组织形式。第二，变单纯的房屋维修为全方位多层次的社会化服务。物管站设在小区内，由于同住户相互熟悉，增进了了解，方便了服务。物管站在重点做好房屋维修，公共设施的维护外，逐步拓宽服务范围，如庭院管理、自行车存放、清洁卫生、安全保卫、生活服务、文化娱乐等，对经营性项目以有偿合理收费形式来增加小区的“造血功能”，使小区

6、逐步走上自我发展的道路。第三，变行政性的领导方式为合同聘用制。对物管站的人员通过招标、议标签订委托合阔书的方式，以聘用现有的房建生活段职工为主。合同书中明确了管理的内容和标准，管理费用及结算办法，实行以小区为单位的物管站核算制。第四，变房建生活段单方面管理小区为房建生活段(物管站)，小区管理委员会，住户“三位一体”的新型管理模式。小区管理委员会由房建生活段代表，住户代表组成，对小区管理起指导、监督、协调和帮助的作用。小区管理委员会对小区的重大事项，如制定居民公约及小区管服人员聘用的人选等参与决策，从而逐步建立起小区自我约束机制。按照以上四个转变方式向物业管理过渡，不需增设机构，不增加定员，也不

7、向住户额外收费，因此易于实施，便于操作，物管站的出现充分显示了它的旺盛生命力，给住宅小区的管理带来了勃勃生机和活力，益处是：一是物管人员责任清、任务明，提高了工作效率和服务质量、设备质量。二是小区管理面貌有较大的改善。三是改变了等、靠、要的依赖思想，给“以房养房”创造了条件。三、以点带面，建立物业管理的示范性小区在全面推行维修管理体制改革，改革生产组织，建立物管站的基础上，加快向物业管理过渡。5年来，共建成小区22个，其中的祁连路小区被评为样板小区，样板小区起到了很强的辐射作用，使一部分小区逐步的进入物业管理状态。祁连路小区共有住房1.5万平方米，住户248户，小区于96年10月建成，管修站人

8、员有全民职工2名，其中一个任站长，另用创收资金，雇用退离休职工2人，从事门卫，自行车存放管理及生活服务等工作，小区物管站人员在小区建设竣工前三个月就进驻工地，着重抓了三个方面的工作，一是担负小区内房屋的维修工作，在管理和服务工作中，做到主动热情，报修不出站，不到段，每年处理报修170多件，用户满意率为98。二是要做好庭院管理，协助建设单位庭院建设，做好草坪、树木、小亭、花架、景墙、垃圾箱和果皮箱等的保洁工作，美化小区环境。三是进行全方位，多层次的生活服务，。在小区内设有门卫、自行车棚、小卖部、老年活动室、露天活动场地、理发室、浴室、开水房等，方便了住户，活跃了居民的文化生活。如今走进祁连路小区

9、，另有一番面貌和情趣，令人赏，心悦目。小区内看不到私搭乱建的情况，楼梯间内没有私堆乱放的，阳台上清洁美观无杂物，门卫有人看守，进出车辆登记，小商小贩谢绝入内，整个小区成为舒适、愉快、方便、安全的生活环境，难怪住户们心悦诚服地说，“虽然买房花了不少钱，能住进这样的环境很值得”。小区将逐步实行独立核算，按照青海省物价部门规定的标准向住户收取一定的管理费，并开办有偿服务，如房屋自用部分的维修，自行车、摩托车保管，理发、洗澡、小卖部、公用电话传呼、灌煤气等。小区管理委员会主任由房建生活段主管领导担任，副主任由辖区街道办事处主任担任，另有三名住户代表及房建生活段物业公司人员组成，管委会负责对小区制定的各项制度的执行情况进行监督及反映住户的要求，在住户和物管站之间勾通情况，起到纽带和桥梁作用。实践证明，管委会是物业管理小区强有力的支柱，已经成为小区住户值得信赖不可缺少的一群众组织。5年来，西宁分局共建成封闭式安全文明小区并实行物业管理的22个，住户6