个人住房贷款风险与对策探讨

1、个人住房贷款风险与对策探讨摘要：本本文对当当前个人人住房贷贷款风险险出现的的原因、特点和和类型等等进行了了客观的的探讨，并从政政策、市市场、个个人需求求和社会会发展等等方面探探讨了防防范、降降低风险险以及风风险出现现后的处处理措施施和对策策。关键键词：个个人住房房贷款；风险、对策一一、引言言随着我我国社会会和经济济的发展展，人们们对自己己的居住住条件提提出了越越来越高高的要求求，个人人住房已已逐步走走向商业业化、市市场化。但是，我国城城镇居民民的人均均收入还还远远未未达到能能完全依依靠自己己购买理理想住房房的水平平，何况况，提前前借钱买买房、住住房已逐逐步成为为一种生生活理念念。金融融银行界界

2、在企业业贷款陷陷入困境境，走投投无路的的情况下下，也正正是看上上了这种种社会需需求，在在早期个个人贷款款评估风风险较低低的情况况下逐步步开展了了个人住住房贷款款业务，为银行行资金找找到了一一条出路路。具体体来说，个人住住房贷款款是指贷贷款人向向购买自自用住房房的自然然人发放放的贷款款。贷款款人发放放个人住住房贷款款时，借借款人必必须提供供担保，借款人人到期不不能偿还还本息的的，贷款款人有权权依法处处理其抵抵押物或或物质，或由保保证人承承担偿还还本息的的连带责责任。目目前，个个人住房房贷款主主要有以以下几种种：个人人住房委委托贷款款、个人人住房自自营贷款款和各种种组合贷贷款。个个人住房房委托贷贷

3、款是指指贷款人人根据住住房公积积金管理理部门的的委托，以住房房公积金金存款为为资金来来源，按按规定的的要求向向购买普普通住房房的个人人发放的的贷款。个人住住房自营营贷款是是以贷款款人信贷贷资金为为来源向向购房者者个人发发放的贷贷款既为为商业贷贷款。组组合贷款款就是商商业银行行和住房房公积金金管理部部门等联联合推出出的一类类贷款产产品。比比如，建建设银行行和住房房资金管管理中心心运用住住房公积积金运用用信贷资资金向同同一借款款人发放放的用于于购买自自住普通通住房的的一种个个人住房房组合贷贷款，是是住房公公积金贷贷款和住住房按揭揭贷款的的组合。1、住房房公积金金贷款住住房公积积金贷款款与一般般个人

4、住住房贷款款在贷款款性质、资金来来源、贷贷款人、贷款风风险、贷贷款对象象以及贷贷款条件件等方面面存在许许多区别别。一是是性质和和资金来来源不同同。住房房公积金金属于委委托性个个人住房房贷款，资金来来源为单单位和个个人共同同缴存的的公积金金存款；个人住住房贷款款属于商商业银行行自主发发放的自自营性贷贷款，资资金来源源为银行行吸收的的各类存存款。二二是贷款款人和贷贷款风险险不同。住房公公积金贷贷款的贷贷款人是是公积金金管理中中心，贷贷款风险险由公积积金管理理中心承承担，贷贷款方式式属委托托贷款，由住房房公积金金管理中中心委托托指定银银行办理理发放手手续，并并签订委委托合同同；个人人住房贷贷款由商商

5、业银行行发放，贷款风风险由银银行承担担。三是是贷款的的对象有有所不同同。住房房公积金金贷款对对象是指指住房公公积金缴缴存人和和汇缴单单位的在在职职工工；商业业银行发发放的个个人住房房贷款可可以对一一切具有有完全民民事行为为能力、符合银银行规定定的贷款款条件的的自然人人发放贷贷款。四四是贷款款条件有有所不同同。在贷贷款额度度、期限限上有所所不同的的规定。另外，住房公公积金贷贷款利率率比个人人住房贷贷款利率率优惠。2、个人人住房组组合贷款款个人住住房组合合贷款是是指，符符合个人人住房商商业性贷贷款条件件的借款款人又同同时缴存存住房公公积金的的，在办办理个人人住房商商业贷款款的同时时申请个个人住房房

6、公积金金贷款。借款人人以所购购自住住住房（或或其他银银行认可可的担保保方式）作为抵抵押物可可同时向向银行申申请个人人住房公公积金贷贷款和个个人住房房商业性性贷款。个人住住房担保保贷款为为组合贷贷款的，抵押人人在办理理抵押物物财产保保险时应应明确住住房公积积金贷款款委托人人为保险险的第一一受益人人。个人人住房组组合贷款款举例，如某客客户向建建行申请请个人住住房公积积金贷款款仍不足足以支付付剩余的的房价款款，那么么，该客客户还可可向建行行申请个个人住房房贷款，也就是是说可另另一方面面申请一一笔期限限相同的的个人住住房商业业性贷款款。但此此两笔贷贷款的总总金额以以房价的的70%为限。即对于于该两笔笔

7、贷款，客户可可申请的的最高金金额为550*770%=35万万元。其其中某客客户申请请贷款225万元元，个人人住房公公积金贷贷款金额额为100万元，贷款期期限为115年，该客户户在此后后15年内内还款期期为1880期，根据个个人住房房公积金金贷款利利率，每每期限假假设为7769.6元，而个人人住房商商业贷款款金额为为15万元元，期限限同样115年，该客户户在此后后15年内内应还款款1800期，根根据个人人商业性性贷款利利率，每每期假设设为8221.113元。这样，两类贷贷款组合合后，该该客户每每期还款款额为7769.68221.113=115900.7元元。对于于个人住住房贷款款，银行行界普遍遍

8、认为是是一种优优质资产产，与企企业贷款款相比有有着拖欠欠贷款比比例较低低的优点点，因而而把个人人住房贷贷款作为为低风险险贷款。但是，据银行行内部资资料分析析，20001年年下半年年开始，不按时时归还贷贷款的个个人客户户逐渐增增多，已已引起金金融部门门的高度度警觉。为此，对个人人住房贷贷款的现现状应该该重新认认识。近近年来，个人住住房贷款款在房地地产市场场快速发发展的带带动下获获得了迅迅猛发展展，个人人住房贷贷款规模模在银行行资产中中的比重重迅速上上升，不不少商业业银行也也将个人人住房信信贷视为为低风险险的信贷贷品种，并将其其作为信信贷业务务扩张的的重点。截至220033年，全全国个人人房屋商商

9、业贷款款余额高高达12万亿元元，同时时国内大大多数银银行的房房贷坏账账大都控控制在00.1一0.2之之间，从从短期来来看，这这几乎可可以说是是当前商商业银行行资产类类别中质质量最高高的贷款款种类之之一。但但在当前前特定的的金融市市场环境境下，个个人住房房贷款对对商业银银行来说说，并不不见得就就是低风风险的金金融产品品。在特特定意义义上说，当前商商业银行行个人住住房贷款款所面临临的潜在在风险还还要高于于其他贷贷款类型型。如果果商业银银行不能能对当前前个人住住房贷款款面临的的潜在风风险进行行有效的的识别与与控制，那么，未来个个人住房房贷款的的快速扩扩张反而而可能成成为商业业银行的的一个不不容忽视视

10、的风险险源。二二、当前前个人住住房贷款款出现的的风险随随着近几几年我国国个人住住房贷款款急剧增增长，其其风险也也日益加加大。重重新认识识个人住住房贷款款的风险险问题将将有益于于商业银银行进一一步增强强防范意意识，降降低和防防止个人人住房贷贷风险的的发生。回顾中中国房地地产进入入市场经经济100年的发发展历程程，经历历了积压压、烂尾尾、炒作作等过程程，市场场交易发发生了较较大的变变化，房房地产也也进入了了买方市市场，但但由于整整个市场场的信用用问题，例如政政府部门门的不规规范运作作、开发发商的恶恶意欺骗骗、游戏戏规则的的不完善善、小业业主对市市场信用用的认识识不够等等原因，现在房房地产的的风险问

11、问题越来来越突出出，个人人住房贷贷款的风风险更是是首当其其冲。下下面具体体分析个个人住房房贷款已已出现的的风险问问题。（一）个个人的信信用风险险目前的的个人信信息管理理状况，使得商商业银行行很难进进行准确确的风险险判断。从信用用风险的的角度来来看，一一方面，个人住住房信贷贷所带来来的是借借款人由由于家庭庭、工作作、收入入、健康康等因素素的变化化，不能能按期或或无力偿偿还银行行贷款，被迫违违约放弃弃所购房房屋，从从而给银银行利益益带来损损失的违违约风险险。另一一方面，借款人人还可能能故意欺欺诈，通通过伪造造的个人人信用资资料骗取取银行的的贷款，从而产产生道德德风险。其中个个人信用用风险又又分为：

12、1、购房房者由于于收入水水平下降降，无力力偿还贷贷款值得得指出的的是，个个人住房房贷款属属于中长长期信贷贷，其还还款期限限通常要要持续22030年左左右，在在这段时时间中个个人资信信状况面面临着巨巨大的不不确定性性，信用用缺失以以及个人人支付能能力下降降的情况况很容易易发生，往往就就可能转转换为银银行的贷贷款风险险。考虑虑到当前前个人住住房贷款款的申请请者主要要是当前前收入水水平波动动较大的的、收入入市场化化程度较较高的白白领阶层层，这种种中长期期内的风风险尤其其值得关关注。而而中国目目前个人人住房贷贷款中的的浮动利利率制度度，使得得贷款者者承担了了相当大大比率的的利率风风险，这这使得贷贷款者

13、在在利率上上升周期期中出现现贷款违违约的可可能性加加大。22、购房房者由于于投资方方式失败败的原因因拖欠贷贷款购房房者对市市场的估估计不够够，进行行了购房房投资，采取以以租养贷贷等投资资方式的的失败，造成无无力偿还还贷款。这种情情况所占占比例很很大，随随着房地地产的降降温，房房屋租赁赁市场的的低迷，所占比比例将会会越来越越大，银银行信贷贷风险也也越来越越大。还还有一部部分“第二套套住房”的购房房者也出出现了拖拖欠贷款款现象。3、违约约风险造造成不能能履行协协议按期期清偿贷贷款违约约风险指指的是抵抵押贷款款的借方方不能履履行协议议按期清清偿贷款款，因而而出现拖拖欠贷款款和终止止贷款的的问题。原因

14、很很多，如如借款人人收入水水平、就就业状况况和房地地产开发发商环境境的变化化等等，都有可可能导致致借款人人违约。给银行行贷款造造成了很很大的风风险。（二）信信贷风险险1、开发发商恶意意欺诈行行为，隐隐瞒真相相或其他他不正当当手段，住房面面积缩小小，以次次充好，抬高房房价，造造成购房房者的损损失，导导致购房房者抵触触情绪大大，而拖拖欠贷款款。2、开发发商没有有履行承承诺，未未及时完完成消防防等配套套工程，推迟入入伙。33、开发发商尚欠欠缴地价价、配套套费，拖拖欠工程程款，未未办妥房房产证，使部分分业主拖拖欠贷款款，放弃弃供楼，造成信信贷风险险。4、开发发商为了了售楼，过度地地承诺。并与业业主签订

15、订返租协协议，由由于出租租不理想想或开发发商拖欠欠返租款款，使业业主也拖拖欠银行行贷款。5、物业业管理不不善，造造成业主主与开发发商的纠纠纷，使使业主拖拖欠贷款款加大信信贷风险险。（三三）银行行的流动动性风险险对于银银行来说说，个人人住房信信贷等中中长期贷贷款的快快速增长长和比率率的迅速速提高，可能会会带来流流动性风风险。流流动性风风险的具具体表现现就是银银行资产产结构中中的中长长期贷款款比重过过高，现现金和国国库券等等不足以以应付提提款需要要，又缺缺乏及时时融入现现金的手手段和渠渠道。商商业银行行在一定定范围内内存在资资产负债债的期限限错配是是可以接接受的，但是这这个缺口口应当控控制在一一定

16、的比比率范围围之内，对这个个缺口进进行管理理，就是是商业银银行的流流动性风风险管理理和利率率风险管管理。根根据国际际经验，个人住住房贷款款比重接接近或达达到188一200时，商业银银行整体体流动性性和中长长期贷款款比例的的约束就就会成为为非常突突出的问问题。对对于一些些资产规规模较小小、资产产种类较较为单一一的部分分城市商商业银行行来说，实际上上已经开开始面临临到流动动性问题题。从成成熟市场场的经验验看，住住房按揭揭贷款证证券化实实际上是是一种新新型住宅宅融资方方式。银银行将缺缺乏流动动性但未未来现金金流量可可以预测测的住房房抵押贷贷款进行行组合，形成一一个”资产池池”。以这这个“资产池池”产

17、生的的现金流流为基础础，经过过信用提提升和信信用评级级以后，向投资资者发行行住房按按揭贷款款债券，其偿付付资金来来源于按按揭贷款款购房人人支付的的本金和和利息。（四）融融资风险险房地产产行业是是一个典典型的资资金密集集型的行行业，其其对于融融资的依依赖程度度明显高高于一般般的工商商行业。在房地地产银行行融资构构成中，基于房房地产开开发贷款款与个人人住房贷贷款的不不同风险险收益特特性，考考虑到房房地产开开发贷款款的风险险程度相相对较高高，因而而中国人人民银行行对房地地产开发发贷款提提出了更更高的监监管要求求。与此此形成对对照的是是，个人人住房贷贷款在消消费信贷贷中的比比重正在在增大，因为个个人住

18、房房贷款通通常是商商业银行行积极拓拓展的业业务领域域，有的的还享有有利率的的优惠。因而个个人住房房贷款可可能成为为房地产产企业积积极以合合规或者者不合规规的方式式争取的的融资渠渠道，使使得房地地产融资资的风险险向个人人住房贷贷款中转转移。当当前房地地产融资资中的一一些“假按揭揭”贷款就就是一个个代表性性的现象象。（五五）个人人住房贷贷款的潜潜在风险险对于个个人住房房贷款这这种新金金融业务务，商业业银行一一向把它它当作一一种低风风险贷款款来发展展，以致致只看到到它的利利润，而而没有注注意到它它的风险险，更是是忽视了了它的潜潜在风险险。其实实它的潜潜在风险险更有危危害性，它可以以使银行行倒闭，金融

19、系系统出现现危机，这在美美国的220世纪纪80年代代和日本本的200世纪900年代都都出现过过类似的的情况。下面分分析一些些个人住住房贷款款的潜在在风险。1、利率率风险是是指在贷贷款合同同期内，由于市市场利率率变动而而导致借借款人提提前偿还还贷款，发生理理性违约约行为。在经济济活动中中，存在在大量的的不确定定因素，如资金金的供给给需求、通货膨膨胀率等等都会发发生变化化，从而而引起金金融市场场上的变变化。有有可能使使借款人人做出提提前还贷贷或清偿偿贷款的的决定，使银行行贷方会会因此遭遭受损失失形成利利率风险险。个人人住房贷贷款的利利率偏低低，年利利率504(20002年年2月21日起起)，而且且

20、是155年到300年的长长期贷款款，一旦旦货币政政策紧缩缩，存款款利率提提高，银银行几乎乎没有利利润，甚甚至可能能出现存存款利率率高于贷贷款利率率的情况况。2、个人人住房贷贷款市场场的不规规范，银银行之间间的无序序竞争，造成放放宽对贷贷款的审审批条件件，增大大银行的的贷款风风险。33、个人人住房贷贷款因整整个社会会信用体体系的不不健全，造成很很多不必必要的纷纷争，潜潜在着预预想不到到的风险险。 44、中国国法律体体制的不不健全，在诉讼讼过程中中造成的的风险。5、个人人住房贷贷款最大大的潜在在风险是是房地产产市场本本身的周周期性问问题。（六）贷贷款中的的操作风风险从操操作风险险的角度度看，由由于

21、缺乏乏必要的的相关法法律约束束，再加加上各大大商业银银行之间间激烈的的竞争，银行的的信贷部部门有时时为了扩扩大其业业务范围围，竞相相降低贷贷款人的的首付比比例，或或者放松松贷款人人的审批批条件。我国一一度被有有关各方方青睐的的个人住住房贷款款“零首付付”被央行行亮出红红牌。因因为“零首付付”存在较较大的风风险，购购房者申申请贷款款后前几几年的还还款压力力较大，易产生生不良贷贷款。同同时也容容易让不不法开发发商与客客户之间间达成一一种默契契来套取取银行资资金。在在操作过过程中，没有严严格的抵抵押住房房登记制制度，贷贷款的前前台，中中台与后后台没有有进行责责任上的的严格区区分，对对客户的的资信情情

22、况没有有进行严严格把关关。从当当前的情情况看，目前各各商业银银行在同同一城市市经办个个人房地地产信贷贷业务网网点偏多多，在授授权不严严格的情情况下，贷款者者可以在在多家银银行的经经营网点点同时申申请小额额住房贷贷款，一一旦贷款款人无力力偿还，抵押物物往往很很难处置置，资产产无法分分割，也也没有相相应的法法律保障障拍卖，折价程程序的顺顺利实施施。（七七）抵押押贷款的的风险根根据风险险成因，住房抵抵押贷款款风险可可分为抵抵押物产产权风险险、信用用风险、欺诈风风险、抵抵押物价价格风险险、贷款款条件风风险、抵抵押物处处分风险险等。其其实，个个人住房房贷款的的风险防防范不仅仅仅是“零首付付”的问题题，即

23、使使是贷款款额度与与抵押物物实际价价值不超超过800的个个人住房房抵押贷贷款和不不超过660的的个人商商用住房房贷款同同样存在在风险问问题。据据调查显显示，119999年某地地个人住住房贷款款不良率率为零，但随着着个贷业业务的快快速增长长，从220000年开始始，不良良贷款开开始抬头头，到年年底不良良贷款率率达到00.2，至今今年5月底不不良贷款款率又上上升为00.5。虽然然只上升升0.33个百分分点，这这里面却却隐含着着极大的的潜在风风险，因因为个人人住房贷贷款客户户多、面面广分散散，基数数大、期期限长，风险点点多而不不易控制制，加之之这项业业务是在在起步阶阶段。当当然，上上述调查查并不能能

24、代表全全局，但但“水涨船船高”已预示示着个人人住房贷贷款风险险呈缓升升走势。三、降降低个人人住房贷贷款风险险的策略略探讨据据了解，目前反反映个人人住房贷贷款业务务的风险险因素主主要有：一是能能证明贷贷款者还还款能力力的收入入证明水水分较大大；二是是有的购购房者利利用银行行间信息息沟通不不畅，其其收入证证明一式式多份，在不同同的银行行按揭贷贷款，在在多处购购房；三三是个人人信用程程度不明明，且信信誉度会会随着收收入多少少而发生生变化。1、加大大住房贷贷款保证证保险制制度的推推广力度度，将贷贷款风险险转移给给保险公公司加大大住房贷贷款保证证保险制制度的推推广力度度，将贷贷款风险险转移给给保险公公司

25、。贷贷款行为为保障贷贷款的安安全，要要求借款款人投保保房屋财财产险，以保障障贷款抵抵押物的的安全，来增强强借款人人的信用用，保证证资金安安全贷放放。2、对开开发商进进行考察察，防止止欺诈行行为对开开发商进进行考察察，防止止欺诈行行为。要要求开发发商对购购房人负负连带保保证，如如果由于于开发商商在质量量、日期期、违反反合约等等方面造造成购房房人拖欠欠贷款时时，应由由开发商商负连带带责任。3、改进进对购房房人还款款能力的的评估方方式改进进对购房房人还款款能力的的评估方方式。不不但要求求购房人人提供收收入证明明，还应应该要求求提供单单位证明明、个人人职位、学历、家庭收收入等情情况，更更为客观观、准确

26、确地对购购房人的的整体信信用进行行评估。4、改善善银行贷贷款结构构改善银银行贷款款结构，降低房房地产和和个人住住房贷款款所占的的比率，提高对对个人住住房贷款款的质量量，避免免银行之之间对楼楼宇按揭揭的盲目目竞争。因此银银行没有有必要放放宽对贷贷款审查查条件，只能是是提高个个人住房房贷款的的比例和和不良贷贷款的比比例，人人为地增增加个人人住房贷贷款的风风险。现现在银行行须在严严格保证证个人住住房贷款款质量的的前提下下，发展展个人住住房贷款款。5、加大大金融改改革，引引进新的的金融商商品加大大金融改改革，引引进新的的金融商商品。尽尽快导入入资产证证券化和和房地产产投资信信托，这这些也是是发达国国家

27、通常常用来提提高银行行的资金金流动性性，降低低个人住住房贷款款风险，以及作作为处理理房地产产危机的的金融工工具。66、银行行要严把把贷前审审查关银银行有必必要严把把贷前审审查关，对借款款人的资资金来源源、收入入与贷款款后月偿偿还比率率、借款款人社会会信用等等严格审审查，对对不能按按期归还还贷款客客户建立立违约档档案，指指定专人人负责催催办，对对逾期贷贷款要及及时向法法院提出出强制拍拍卖房屋屋的诉讼讼。值得得高兴的的是，中中国银监监会日前前发布商业银银行房地地产贷款款风险管管理指引引，指指引在个个人住房房贷款风风险控制制部分，要求商商业银行行应统一一“个人住住房贷款款申请表表”，并将将借款人人以

28、及风风险审核核信息以以“风险评评估书”的形式式记录在在案。银银监会有有关人士士介绍说说，运用用统一表表格将客客户的信信息标准准化，不不仅有利利于各银银行降低低成本，提高效效率，还还可以保保持数据据的统一一性，为为银行一一系列的的后期工工作，如如贷后管管理、组组合管理理、引入入按揭保保险以及及最终的的资产证证券化等等奠定良良好的基基础，同同时也有有利于相相关机构构统一征征信系统统的建立立和完善善。四、完善个个人住房房信贷风风险管理理从未来来的发展展趋势看看，中国国的个人人住房贷贷款会有有很大的的发展空空间，但但是，如如果在目目前相对对欠缺的的风险管管理机制制下进行行个人住住房信贷贷业务的的快速扩

29、扩张，未未来必然然会给商商业银行行带来巨巨大的风风险。因因此，当当前应当当把完善善个人住住房信贷贷风险作作为商业业银行风风险管理理的重点点。1改善善个人信信用风险险的识别别与评估估环境较较为理想想的目标标，当然然是要着着手建立立一个完完善的个个人信用用体系，该体系系的核心心是个人人信用制制度，即即能证明明、解释释与查验验自然人人资信，能够监监督，管管理与保保障个人人信用活活动，规规范发展展的一系系列具有有法律效效力的规规章制度度与行为为规范，包括：个人信信用登记记制度、个人信信用评估估制度、个人信信用风险险预警制制度、个个人信用用风险管管理制度度、个人人信用风风险转嫁嫁等。这这就需要要设立专专门的信信用机构构，信用用授予人人将信用用消费者者日常在在金融机机构和商商业机构构的信用用支付情情况连续续地提供供给信用