物业经理(地方法规)1

1、兰州市地方法规第一篇 物业管理法律法规十七、甘肃省物物业管理暂行行办法甘肃省人民政府府令(第266号)2006-3-29甘肃省物物业管理暂行行办法已经经2006年年3月22日日省人民政府府第79次常常务会议讨论论通过，现予予公布，自22006年55月1日起施施行。省长陆浩二二六年三三月二十九日日甘肃省物业业管理暂行办办法第一条根根据国务院物物业管理条例例和有关法法律、法规规规定，结合我我省实际，制制定本办法。第二条本本省行政区域域内的物业管管理活动适用用本办法。新建住宅区区和配套设施施比较齐全的的原有住宅区区，应当实行行物业管理。配套设施不不全的原有住住宅区，由所所在城市人民民政府有关部部门和

2、公有住住房出售单位位筹措资金，组组织整治，创创造条件，逐逐步实行物业业管理。配套设施比比较齐全的大大厦、工业区区等其他物业业，推行物业业管理。第三条省省建设行政主主管部门负责责全省物业管管理活动的统统一监督管理理，县级以上上房地产行政政主管部门负负责本行政区区域内物业管管理活动的监监督管理。其他有关行行政主管部门门在各自的职职责范围内，做做好相关的监监督管理工作作。第四条县县级以上人民民政府应当扶扶持物业管理理行业发展，物物业管理企业业按照国家有有关规定享受受优惠政策。第五条物物业管理企业业应当具有独独立的法人资资格，在领取取营业执照后后30日内，向向物业企业资资质管理部门门申请资质证证书，并

3、按资资质等级从事事物业管理活活动。第六条物物业管理从业业人员应当按按照国家有关关规定，取得得职业资格证证书。第七条划划分物业管理理区域，应当当充分考虑共共用设施设备备、建筑物规规模、社区建建设等因素，遵遵循方便生活活和工作、有有利于社区建建设和管理、降降低管理成本本、提高服务务水平的原则则。第八条有有以下情形之之一的，物业业所在地市、区区、县房地产产行政主管部部门可以将其其确定为1个个物业管理区区域，并由11个物业管理理企业实施物物业管理：（一）属于于独立封闭式式小区的；（二）处于于同一街区或或者位置相邻邻的；（三）配套套设施设备可可以共享的；（四）商贸贸、办公、医医院、学校、工工厂、仓储等等

4、非住宅物业业及单幢商住住楼宇具有独独立共用设施施设备，并能能够封闭管理理的；（五）其他他可以整治成成一个物业管管理区域的。根据前款第第（二）、（三三）、（五）项项确定的物业业管理区域，建建筑物规模一一般不小于33万平方米。物业管理区区域划分后，县县级房地产行行政主管部门门应当在物业业管理区域内内公告。第九条物物业所在地县县级房地产行行政主管部门门应当建立物物业管理区域域档案。档案案资料应当载载明以下事项项：（一）物业业管理区域的的范围、占地地面积和建筑筑面积；（二）共用用设施设备情情况；（三）建设设单位、产权权单位；（四）业主主总户数、居居住人口、产产权构成比例例；（五）物业业管理企业名名称、

5、管理时时间。物业管管理企业变更更的，业主委委员会应当及及时向物业所所在地县级房房地产行政主主管部门备案案。第十条物物业管理区域域内的全体业业主组成业主主大会。业主主大会按照国国家有关规定定开展活动。业主人数在在50人以上上（含本数）1100人以下下的，由全体体业主组成业业主大会。业业主人数少于于50人，且且经全体业主主一致同意，决决定不成立业业主大会的，由由业主共同履履行业主大会会和业主委员员会职责。业主人数在在100人以以上（含本数数）的，可按按幢、单元、楼楼层等为单位位推举业主代代表参加业主主大会，业主主代表一般不不得少于300人。第十一条1个物业管管理区域内，已已交付业主使使用的房屋建建

6、筑面积达到到50%以上上，或者达到到30%以上上不足50%，但首个房房屋单元出售售并实际交付付使用已满两两年的，应当当召开首次业业主大会。符合前款规规定的，建设设单位应当书书面报告县级级房地产行政政主管部门，并并提供业主清清册、物业建建筑面积、物物业出售并交交付使用时间间等文件资料料；建设单位位未及时书面面报告的，业业主可以向县县级房地产行行政主管部门门提出成立业业主大会的书书面要求。第十二条首次业主大大会筹备组应应当在物业所所在地的县级级房地产行政政主管部门和和街道办事处处（乡镇人民民政府）的指指导下，由业业主代表、建建设单位（包包括公有住房房出售单位）组组成。县级房地产产行政主管部部门在首

7、次业业主大会筹备备组成立155日内，应当当以书面形式式在物业管理理区域内公告告。第十三条住宅物业业业主在首次业业主大会会议议上的投票权权，按套计算算，每套1票票。非住宅物物业业主的投投票权按物业业建筑面积1100平方米米为1个投票票权数；不足足100平方方米但有单独独房屋产权证证的，以1000平方米计计；100平平方米以上的的，以1000平方米为11个单位四舍舍五入计算。单单个业主所持持的投票权数数最高不能超超过全部投票票权数的300%.业主代代表参加业主主大会的投票票权数为其代代表的业主所所拥有的投票票权数之和。第十四条业主大会召召开时间按规规定公布后，业业主因故不能能参加的，可可书面委托代

8、代理人参加；业主代表因因故不能参加加的，其所代代表的业主可可以重新选举举1名业主代代表参加；未未书面委托他他人和另外推推选业主代表表参加的，视视为弃权，但但必须服从业业主大会的决决定。第十五条业主委员会会委员的组成成一般为5人人以上的单数数，具体人数数由业主大会会确定。业主主委员会根据据业主大会赋赋予的职责作作出的决定，对对业主和使用用人具有约束束力。业主委员会会不得从事经经营活动，其其成员不得在在为本物业管管理区域提供供管理服务的的物业企业中中任职。第十六条业主委员会会应当在选举举产生之日起起30日内，将将业主大会会会议决定、业业主大会议事事规则、业主主公约及业主主委员会名单单等向物业所所在

9、地的县级级房地产行政政主管部门备备案。业主委员会会任期由业主主大会决定。第十七条首次业主大大会工作经费费由建设单位位或原产权单单位承担。业主大会和和业主委员会会工作经费由由全体业主承承担；经费的的筹集、管理理、使用具体体由业主大会会议事规则规规定。业主大会和和业主委员会会工作经费使使用情况每年年以书面形式式在物业管理理区域内公告告，接受业主主监督和质询询。第十八条住宅物业管管理区域内，业业主、业主大大会选聘物业业管理企业前前，建设单位位应当按照国国家有关规定定通过招标投投标方式选聘聘具有相应资资质的物业管管理企业进行行前期物业管管理，未按照照规定进行物物业管理招标标投标的不得得开展房屋销销（预

10、）售活活动。投标人少于于3个或者房房屋建筑面积积少于3万平平方米（包括括同一建设项项目内非住宅宅的房屋建筑筑面积），经经物业所在地地县级房地产产行政主管部部门批准，可可以采用协议议方式选聘具具有相应资质质的物业管理理企业。第十九条建设项目竣竣工后，建设设单位应当按按规定组织项项目综合验收收。分期建设设的项目，其其配套设施满满足使用功能能要求的，经经分期验收合合格后，方可可交付使用。未未经验收或验验收不合格的的，建设单位位不得交付使使用，产权管管理部门不得得办理产权登登记手续。建设单位应应当自验收合合格之日起115日内，将将建设项目综综合验收报告告报市、县房房地产行政主主管部门备案案。第二十条建

11、设单位或或前期物业管管理企业应当当在业主大会会选聘物业管管理企业后，在在业主委员会会的监督下，办办理资料、设设施设备、物物业共用部位位及其他应管管事项的物业业管理移交验验收手续。第二十一条条商品房销销（预）售前前，建设单位位应当参照国国家建设部制制作的示范文文本，制定前前期物业服务务合同、业主主临时公约，作作为房屋买卖卖合同的附件件。房屋买卖卖合同应包括括前期物业服服务合同约定定的内容。第二十二条条规划、设设计新建住宅宅小区时，应应当按照不低低于开发建设设住宅总建筑筑面积的23确定物物业管理用房房，但最低不不能低于400平方米。物物业管理用房房应为地面以以上，具备使使用功能。第二十三条条建设单

12、位位不得单独转转让物业共用用部分的所有有权和使用权权。任何单位和和个人不得侵侵占物业管理理区域内的共共用部分。利用物业共共用部位、共共用设施设备备进行经营性性活动的，应应当在征得相相关业主、业业主大会、物物业管理企业业的同意后，按按照规定办理理有关手续。所所得收益应当当主要用于补补充专项维修修资金，也可可以按照业主主大会的决定定使用。第二十四条条物业管理理区域内的机机动车停车场场（库），应应当有偿提供供给本物业管管理区域内的的业主、使用用人使用。停停车位不得转转让给物业管管理区域外的的单位、个人人；停车位有有空余的，经经业主委员会会同意后，可可以临时出租租给物业管理理区域外的单单位、个人。所所

13、得收益应按按前条规定使使用。第二十五条条普通商品品住宅小区物物业管理服务务收费实行政政府指导价和和级别管理，物物业服务等级级标准、基准准价及浮动幅幅度，由省物物价、建设行行政主管部门门制定。普通商品住住宅小区以外外的物业管理理服务收费实实行市场调节节价。物业管理费费按月收取，经经业主同意，也也可按季收取取。第二十六条条建设单位位未售出的及及业主购房未未入住的空置置物业，应当当缴纳物业管管理费用。缴缴纳比例应当当不低于收费费标准的700%，但不得得因此而增加加其他业主的的负担。第二十七条条物业服务务费主要用于于以下事项：（一）管理理服务人员的的工资、社会会保险费和按按规定提取的的福利费用；（二）

14、物业业共用部分、共共用设施设备备的日常运行行、维护费用用；（三）物业业管理区域清清洁卫生费用用；（四）物业业管理区域绿绿化养护费用用；（五）物业业管理区域秩秩序维护费用用；（六）办公公费用；（七）物业业管理企业固固定资产折旧旧；（八）物业业服务合同约约定的其他事事项。第二十八条条物业管理理区域内，供供水、供电、供供暖、燃气、通通讯等单位应应当收费到户户。物业管理企企业受上述有有关单位委托托代收费用的的，应当签订订合同，合同同中应当订立立代办服务费费条款。物业业管理企业不不得向业主或或者使用人另另收代办服务务费。未收费到户户产生的损耗耗由供应单位位承担。第二十九条条专有物业业部分有危害害或可能有

15、危危害公共安全全、公共利益益及他人合法法权益的，所所有人应当及及时修缮。业业主委员会或或物业管理企企业通知后，仍仍未进行修缮缮的，经业主主委员会同意意，由物业管管理企业进行行修缮，费用用由所有人承承担。共用物业部部分危害或可可能危害公共共安全、公共共利益及他人人合法权益的的，经业主委委员会同意由由物业管理企企业进行修缮缮。物业出现必必须维修养护护的情形，业业主或者物业业管理企业未未进行维护的的，县级房地地产行政主管管部门应当督督促实施。第三十条房屋业主或或使用人不得得随意改变房房屋的总体设设计功能和公公共设施使用用功能。确需需改变的，应应当符合规划划设计要求和和结构安全标标准，并征得得相邻业主

16、、使使用人和业主主委员会的书书面同意。业主或者使使用人不得有有以下行为：（一）损坏坏房屋承重结结构，破坏房房屋外貌，擅擅自改变房屋屋用途；（二）对房房屋的内外承承重墙、梁、柱柱、楼板、阳阳台、天台、屋屋面等进行违违章凿、拆、搭搭占等；（三）存放放不符合安全全标准的易燃燃、易爆、剧剧毒、放射性性危险物品和和超过荷载的的物品；（四）利用用房屋从事危危害公共利益益和侵害他人人正当权益的的活动。第三十一条条物业管理理企业要求提提前解除物业业合同，应提提前两个月告告知业主委员员会，按规定定做好各项移移交工作，并并承担相应责责任。业主大会决决定解聘物业业管理企业，业业主委员会应应当提前300天通知物业业管

17、理企业。第三十二条条业主、使使用人或者其其他单位和个个人违反本办办法第三十条条规定的，由由县级以上房房地产行政主主管部门责令令限期改正，恢恢复原状，按按情节轻重，可可以并处2000元以上33万元以下罚罚款。造成他他人损失的，应应赔偿损失。第三十三条条物业管理理企业、业主主、使用人违违反本办法的的，按照国务务院物业管管理条例和和有关法律、法法规的规定予予以处罚。第三十四条条房地产行行政主管部门门及其工作人人员未按规定定履行职责、严严重影响本行行政区域物业业管理的，依依法追究直接接负责的主管管人员和有关关责任人员的的责任；玩忽忽职守、滥用用职权、徇私私舞弊构成犯犯罪的，依法法追究刑事责责任。第三十

18、五条条本办法中中以下用语的的含义：共用部位，是是指住宅主体体承重结构部部位（包括基基础、内外承承重墙体、柱柱、梁、楼板板、屋顶等）、户户外墙面、门门厅、楼梯间间、走廊通道道等。共用设施设设备，是指住住宅小区或单单幢住宅内，共共用的上下水水管道、落水水管、水箱、加加压水泵、电电梯、天线、供供电线路、照照明、锅炉、暖暖气线路、燃燃气线路、消消防设施、绿绿地、道路、路路灯、沟渠、池池、井、非经经营性车场车车库、公益性性文体设施和和共用设施设设备使用的房房屋等。第三十六条本本办法自20006年5月月1日起施行行。十八、省物价局局、省建设厅厅关于发布甘甘肃省物业服服务收费管理理实施办法的的通知甘价服务2

19、00063883号省物价局、建设设厅关于发布布甘肃省物物业服务收费管理实实施办法的的通知各市、州物价局局、房管局（建建委）、建设设局：为规范物业管理理服务收费行行为，保障业业主和物业管管理企业的合合法权益，根根据中华人人民共和国价价格法、甘甘肃省价格管管理条例，国国家发展改革革委、建设部部印发的物物业服务收费费管理办法和和甘肃省物物业管理暂行行办法，我我们制定了甘甘肃省物业服服务收费管理理实施办法，现现印发给你们们，请贯彻执执行。二六年十二二月二十二日日主题词：物业管管理收费通知抄送：省政府府办公厅、国国家发改委价价格司、建设设部房产司、省级有关部门甘肃省物价局局办公室20006年122月22

20、日印印发共印190份甘肃省物业服务务收费管理实实施办法第一条 为规规范物业服务务收费行为，保保障物业管理理企业和业主主、物业使用用人的合法权权益，促进我我省物业管理理行业的健康康发展，根据据中华人民民共和国价格格法、甘甘肃省价格管管理条例，国国家发展改革革委、建设部部印发的物物业服务收费费管理办法和和甘肃省物物业管理暂行行办法，结结合我省实际际，制定本实实施办法。 第二条条 凡在我我省行政区域域内从事物业业服务并收费费的物业管理理企业,业主主和物业使用用人以及对物物业服务收费费实施管理的的各级政府价价格主管部门门和房地产行行政主管部门门,均应遵守守本实施办法法。 第三条条 本实施施办法所称物物

21、业服务收费费,是指物业业管理企业按按照物业服务务合同的约定定，对房屋及及配套的设施施设备和相关关场地进行维维修、养护、管管理，维护相相关区域内的的环境卫生和和秩序，向业业主或物业使使用人收取的的费用。第四条 政府提提倡业主或业业主委员会通通过公开、公公平、公正的的市场竞争机机制选择物业业管理企业；鼓励物业管管理企业开展展正当的价格格竞争，禁止止价格欺诈等等不正当价格格行为，促进进物业服务收收费通过市场场竞争形成。第五条 物业业服务收费实实行分级管理理。省政府价格主管管部门会同房房地产行政主主管部门负责责全省物业服服务收费的监监督管理工作作,并具体负负责对持有一一、二级资质质证书的物业业管理企业

22、物物业服务收费费的监督管理理工作。市(州)政府价价格主管部门门会同房地产产行政主管部部门负责本市市(州)各区区(市)持有有三级资质证证书的物业管管理企业物业业服务收费的的监督管理工工作，并接受受省政府价格格主管部门和和房地产行政政主管部门的的指导和监督督。县级（不含县级级市、区）政政府价格主管管部门会同房房地产行政主主管部门负责责所在地持有有三级资质证证书的物业管管理企业物业业服务收费的的监督管理工工作，并接受受市(州) 政府价格主主管部门和房房地产行政主主管部门的指指导和监督。第六条 物业业服务收费应应当遵循合理理、公开以及及费用与服务务水平相适应应的原则。第七条 物业业服务收费区区分不同物

23、业业的性质和特特点分别实行行政府指导价价和市场调节节价。普通住住宅及同一物物业管理区域域内的非住宅宅物业服务收收费实行政府府指导价；其其他商业、工工业、办公写写字楼、别墅墅等物业服务务收费实行市市场调节价，价价格主管部门门应给予规范范指导。 第八条 实行行政府指导价价的物业服务务收费，由省省政府价格主主管部门会同同房地产行政政主管部门制制定物业服务务等级标准、基准价和浮浮动幅度等，并并定期公布。成立了业主委员员会的物业小小区物业服务务收费实行备备案制。物业业管理企业与与业主委员会会按照物业服服务等级标准准和基准价，结结合小区的物物业服务实际际情况，在政政府价格主管管部门会同房房地产行政主主管部

24、门规定定的幅度内协协商确定收费费标准，并在在物业服务合合同中约定，同同时，自签订订物业服务合合同之日起330个工作日日内按管理权权限到政府价价格主管部门门备案。确因因特殊情况双双方协商不一一致的，可由由物业管理企企业或业主委委员会提请价价格主管部门门协调仲裁。未成立业主委员员会的物业小小区和物业管管理企业提供供的前期物业业服务收费标标准，物业管管理企业应按按管理权限向向政府价格主主管部门申请请核定指导价价。申请核定时应提提交物业服务务收费的申请请报告、企业业法人营业执执照、物业管管理企业资质质证书、物业业服务合同、小小区物业管理理的具体实施施方案、服务务内容及成本本核算等资料料。 第九九条 实

25、行行市场调节价价的物业服务务收费，由业业主与物业管管理企业在物物业服务合同同中约定。 第十十条 物业业服务收费按按房屋建筑面面积计费,按按月收取。经经业主同意，也也可按季收取取。第十一条 物物业服务收费费实行明码标标价，在物业业管理区域内内的显著位置置，按照政府府价格主管部部门统一规定定的公示格式式，将收费项项目、收费标标准、收费依依据、服务内内容等进行公公示。各物业业管理企业的的公示内容应应按管理权限限报经政府价价格主管部门门审查监制。第十二条 业业主与物业管管理企业可以以采取包干制制或者酬金制制等形式约定定物业服务费费用。包干制是指由业业主向物业管管理企业支付付固定物业服服务费用，盈盈余或

26、者亏损损均由物业管管理企业享有有或者承担的的物业服务计计费方式。酬金制是指在预预收的物业服服务资金中按按约定比例或或者约定数额额提取酬金支支付给物业管管理企业，其其余全部用于于物业服务合合同约定的支支出，结余或或者不足均由由业主享有或或者承担的物物业服务计费费方式。第十三条 建建设单位与物物业买受人签签订的房屋买买卖合同，应应当按本实施施办法相关规规定约定物业业管理的服务务内容、服务务标准、收费费标准、计费费方式及计费费起始时间等等内容，涉及及物业买受人人共同利益的的约定应当一一致。第十四条 实实行物业服务务费用包干制制的，物业服服务费用的构构成包括物业业服务成本、法法定税费和物物业管理企业业

27、的利润。实行物业服务费费用酬金制的的，预收的物物业服务资金金包括物业服服务支出和物物业管理企业业的酬金。物业服务成本或或者物业服务务支出构成一一般包括以下下部分：1、管理服务人人员的工资、社社会保险和按按规定提取的的福利费等；2、物业共用部部位、共用设设施设备的日日常运行、维维护费用；3、物业管理区区域清洁卫生生费用；4、物业管理区区域绿化养护护费用；5、物业管理区区域秩序维护护费用；6、办公费用；7、物业管理企企业固定资产产折旧；8、物业共用部部位、共用设设施设备及公公众责任保险险费用；9、经业主同意意的其它费用用。物业共用部位、共共用设施设备备的大修、中中修和更新、改改造费用，应应当通过专

28、项项维修资金予予以列支，不不得计入物业业服务支出或或者物业服务务成本。在国国家规定的质质量保修范围围和保修期限限内的大修、中中修和设备更更换，应由原原开发建设单单位负责，不不得动用专项项维修资金或或由业主承担担。第十五条 实实行物业服务务费用酬金制制的，预收的的物业服务支支出属于代管管性质，为所所交纳的业主主所有，物业业管理企业不不得将其用于于物业服务合合同约定以外外的支出。物业管理企业应应当向业主大大会或者全体体业主公布物物业服务资金金年度预决算算并每年不少少于一次公布布物业服务资资金的收支情情况。业主或者业主大大会对公布的的物业服务资资金年度预算算和物业服务务资金的收支支情况提出质质询时，

29、物业业管理企业应应当及时答复复。第十六条 物物业服务收费费采取酬金制制方式的，物物业管理企业业或者业主大大会可以按照照物业服务合合同约定聘请请专业机构对对物业服务资资金年度预决决算和物业服服务资金的收收支情况进行行审计。第十七条 物物业管理企业业在物业服务务中应当遵守守国家的价格格法律法规，严严格履行物业业服务合同，为为业主提供质质价相符的服服务。第十八条 业业主应当按照照物业服务合合同的约定按按时足额交纳纳物业服务费费用或者物业业服务资金。业业主违反物业业服务合同约约定逾期不交交纳物业服务务费用或者物物业服务资金金，业主委员员会应当督促促其限期交纳纳；逾期仍不不交纳的，物物业管理企业业可以依

30、法追追缴。业主与物业使用用人约定由物物业使用人交交纳物业服务务费用或者物物业服务资金金的，从其约约定，业主负负连带交纳责责任。物业发生产权转转移时，业主主或者物业使使用人应当结结清物业服务务费用或者物物业服务资金金。第十九条 纳纳入物业管理理范围的已竣竣工但尚未出出售，或者因因开发建设单单位原因未按按时交给物业业买受人的物物业，物业服服务费用或者者物业服务资资金由开发建建设单位全额额交纳。已交付给物业买买受人的物业业，物业服务务费用自物业业交付次月起起计收。业主主或者物业使使用人未入住住的或入住后后不使用期连连续超过三个个月的房屋，经经物业管理企企业登记确认认后，从第四四个月开始，其其物业服务

31、费费用按收费标标准的70%交纳。第二十条 物物业管理区域域内，供水、供供电、供气、供供热、通讯、有有线电视等单单位应当向最最终用户收取取有关费用。物物业管理企业业接受上述单单位委托代收收费用的，双双方应当签订订委托协议，可可向委托单位位收取代办手手续费，不得得向业主收取取手续费等额额外费用。未未收费到户产产生的损耗由由供应单位承承担。第二十一条 物业小区二二次供电管理理费、二次供供水设施运行行费等按省价价格主管部门门规定加价标标准核定。第二十二条 利用物业共共用部位、共共用设施设备备进行经营的的，应当在征征得相关业主主、业主大会会、物业管理理企业的同意意后，按照规规定办理有关关手续。业主主所得

32、收益应应当主要用于于补充专项维维修资金，也也可以按照业业主大会的决决定使用。第二十三条 物业管理企企业已接受委委托实施物业业服务并相应应收取服务费费用的，其他他部门和单位位不得重复收收取性质和内内容相同的费费用。第二十四条 对住宅小区区实施物业管管理过程中涉涉及的装修装装饰垃圾清运运、代办服务务和其他特约约服务等收费费,按政府价价格主管部门门规定执行，政政府价格主管管部门未作规规定的，由委委托双方协商商确定，并在在委托协议中中约定。第二十五条 各级政府价价格主管部门门会同房地产产行政主管部部门，应当加加强对物业管管理企业的收收费项目、收收费标准和服服务内容、服服务标准的监监督。物业管管理企业违

33、反反价格法律、法法规和规定的的，由政府价价格主管部门门依据中华华人民共和国国价格法、甘甘肃省价格管管理条例和和价格违法法行为行政处处罚规定等等予以处罚。第二十六条 本本办法由省物物价局会同省省建设厅负责责解释。第二十七条 本实施办法法自20077年1月1日日起执行。第二十八条 原甘肃省物物价局、甘肃肃省建设委员员会关于印印发城市住住宅小区物业业管理服务收收费实施办法法（试行）的通知（甘甘价房地119962200号）自自本实施办法法执行之日起起废止。二十一、兰州市市城市住宅小小区物业管理理办法（20011年9月288日甘肃省第第九届人民民代表大会常常务委员会第第二十四次会会议批准）第一章总则第一

34、条为为规范城市住住宅小区物业业管理，保障障住宅小区房房屋及公共配配套设施的正正常使用，维维护业主、使使用人和物业业管理企业的的合法权益，创创建文明、安安全、整洁、方方便的居住环环境，根据本本市实际，制制定本办法。第二条本本市城区内的的住宅小区物物业管理适用用本办法。第三条本本办法所称住住宅小区，是是指本市城区区内以住宅为为主，并有相相应配套共用用设施设备的的居住区。本办法所所称物业，是是指已建成投投入使用的住住宅小区内各各类房屋、建建筑及附属设设施、设备和和相关场地。本办法所称业主，是指物业的所有权人。本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。本办法所称物业管理，是指物业管理企

35、业接受业主或业主自治管理组织委托，根据物业管理委托合同，对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进行有偿服务的行为。第四条兰兰州市房地产产行政主管部部门负责本市市城市住宅小小区物业管理理工作，其主主要职责是：(一)贯彻执行有有关物业管理理的法律、法法规和规章；(二)检查、指导导和监督全市市物业管理工工作；(三)审查物物业管理企业业的资质；(四)审审查批准物业业管理中房屋屋共用部位、共共用设施设备备维修基金的的使用。规划、建设设、工商、公公安、环保、物物价等部门，以以及市政、绿绿化、环境卫卫生、供水、供供电、供气、供供热等单位按按其职责分工工，做好物业业管理和服务务工作。第五条住

36、住宅小区物业业管理实行业业主自治管理理与物业管理理企业专业服服务相结合的的体制，积极极推行物业管管理的社会化化、专业化、市市场化。第二章业主自自治管理组织织与物业管理理企业第六条住住宅小区入住住率达到百分分之五十以上上时，开发建建设、售房单单位应在物业业管理行政主主管部门的指指导下，及时时组织召开业业主大会或业业主代表大会会。业主主大会由住宅宅小区内的全全体业主或其其委托的使用用人组成。业业主较多的可可按一定比例例推选代表，组组成业主代表表大会。第七条业业主大会或业业主代表大会会一般每年召召开一次，经经百分之二十十以上业主提提议也可以临临时召开。业主大会会或业主代表表大会应当邀邀请住宅小区区所

37、在地居委委会代表列席席。第八条业业主大会或业业主代表大会会的主要职权权是：(一)选举产产生住宅小区区管理委员会会(以下简称称管委会)，增增补、罢免管管委会组成人人员；(二)审议批批准管委会章章程和业主公公约；(三)决定关关系业主利益益或与物业管管理有关的重重大事项；(四)监监督管委会的的工作，听取取管委会的工工作报告，改改变或撤销管管委会不适当当的决定；(五)其其他需由业主主大会或业主主代表大会决决定的事项。第九条管管委会设主任任一名，副主主任一至二名名，委员若干干名。管管委会每届任任期三年，组组成人员可以以连选连任。管委会选举结果或变更情况，应在三十日内报物业管理行政主管部门备案。第十条管管

38、委会是住宅宅小区业主自自治管理物业业的群众组织织，向业主大大会或业主代代表大会负责责并报告工作作。管委委会的权利：(一)起草、修改改管委会章程程和业主公约约；(二二)决定选聘聘、续聘或解解聘物业管理理企业；(三)审议议物业管理企企业的年度计计划和住宅小小区管理服务务的重大事项项；(四四)监督、检检查物业管理理企业各项管管理制度的实实施和物业管管理委托合同同的执行，协协调处理物业业管理纠纷。管委会的义务：(一)支持和帮助物业管理企业实施各项管理工作；(二)接受业主和使用人的监督；(三)接受物业管理行政主管部门、各有关行政管理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。第十一条物业管理企企业是具有独独

39、立法人资格格的经济实体体。物业业管理企业的的职责：(一)根据据物业管理委委托合同，制制定管理、服服务方案，对对住宅小区实实施管理，提提供服务；(二)制制止违反住宅宅小区物业管管理规定和业业主公约的行行为；(三)依照物物价管理部门门批准的收费费标准，收取取管理费用；(四)法律、法规规、规章规定定及业主大会会或业主代表表大会授予的的其他权利。物业管理企业的义务：(一)依法经营，履行物业管理委托合同；(二)接受物业管理行政主管部门、管委会、业主和使用人的监督；(三)服务收费应当明码标价，亮证收取，并定期公布收支情况；(四)法律、法规、规章规定的其他义务。第十二条物业管理企企业实行资质质认证和年检检制

40、度。物业管理企企业资质标准准及资质管理理按国家和省省有关规定执执行。第十三条物业管理企企业持营业业执照和物物业管理企业业资质证书，方方可接受物业业管理委托。第十四条从事物业管管理的工作人人员，须取得得物业管理行行政主管部门门核发的物物业管理人员员上岗证，方方可上岗。第十五条物业管理企企业接受物业业管理委托，必必须与管委会会签订书面物物业管理委托托合同。物业管理委委托合同使用用建设部的示示范文本，可可根据实际增增减有关内容容。物业业管理委托合合同自订立之之日起，三十十日内由物业业管理企业报报物业管理行行政主管部门门备案。第三章物业管管理权的移交交与物业维护护管理第十六条开发建设、售售房单位应自自

41、管委会选举举产生之日起起，三十日内内向管委会移移交物业管理理权。应当无无偿、完好地地移交住宅小小区内的共用用设施设备、相相关场地和维维修基金，以以及住宅小区区地下管网、单单体建筑、附附属设施设备备的技术资料料。第十七条开发建设、售售房单位在移移交物业管理理权的同时，必必须按住宅小小区房屋总建建筑面积千分分之一的比例例(最低不少少于二十平方方米)无偿提提供物业管理理用房。未留有物业业管理用房的的，由开发建建设、售房单单位，提供相相应的物业管管理用房资金金。第十八条住宅小区物物业管理移交交前，其物业业管理由开发发建设单位和和其委托的物物业管理企业业负责；公有有房屋售房比比例达不到物物业管理移交交条

42、件的，由由原产权单位位管理。第十九条住宅小区房房屋的共用部部位、共用设设施设备的维维护，由管委委会委托物业业管理企业统统一实施专业业管理。本条所称房房屋的共用部部位和共用设设施设备，是是指整幢房屋屋或整个单元元业主共同使使用的屋顶、基基础、承重构构件和墙壁、走走道、楼梯、电电梯、垃圾道道以及供水、供供热、供电、供供气、排污、消消防设施，道道路、绿地等等。第二十条住宅小区内内房屋自用部部位和自用设设备由业主管管理，也可以以由业主委托托物业管理企企业管理。业主对房房屋自用部位位和自用设备备的管理和使使用，不得危危害物业或公公共安全，不不得损害他人人利益。第二十一条条住宅小区区内物业在保保修期限内的

43、的维修，按照照国家有关规规定执行。住宅小区区内供水、排排污、供电、供供热、供气、通通讯、有线电电视等设施的的维修养护和和故障排除，由由有关部门和和物业管理企企业按其职责责范围负责。属属于有关部门门负责的，物物业管理企业业应及时联系系解决。第二十二条条住宅小区区内的业主和和使用人、物物业管理企业业均应遵守下下列规定：(一)不不得擅自改变变房屋承重结结构和破坏房房屋外貌；(二)不不得占用、损损坏房屋共用用部位、共用用设施设备或或者移装共用用设施设备；(三)不得在共用用部位、场地地搭建建筑物物、构筑物；(四)不得从事污污染环境的生生产、经营活活动和法律、法法规和规章规规定禁止的其其他行为。第四章物业

44、管管理费用的筹筹集、管理与与使用第二十三条条住宅小区区物业管理经经费包括：(一)房房屋共用部位位、共用设施施设备维修基基金；(二)物业管管理服务费；(三)特约服务费费；(四四)其他合法法收入。第二十四条条凡商品住住房和公有住住房出售都应应当建立房屋屋共用部位、共共用设施设备备维修基金，专专项用于住宅宅共用部位、共共用设施设备备保修期满后后的大修、更更新、改造。商品住房的维修基金由开发建设单位按照省物业管理行政主管部门确定的比例缴纳；公有住房出售后的维修基金由售房单位按多层住宅不低于售房款的百分之二十，高层住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；购房个人按购房款百分之一的比例缴纳。开发建设单位缴纳

45、的维修基金属全体业主所有；售房单位提取的维修基金属售房单位所有；购房个人缴纳的维修基金属全体业主所有。第二十五条条房屋共用用部位、共用用设施设备维维修基金由市市物业管理行行政主管部门门，以住宅小小区为单位设设立专户管理理，专款专用用，管委会申申请使用，并并接受财政部部门的监督。第二十六条条业主转让让房屋时，其其房屋共用部部位、共用设设施设备维修修基金不予退退还，随房屋屋所有权同时时过户；房屋屋建筑由于拆拆除等原因灭灭失的，其共共用部位、共共用设施设备备维修基金余余额退还原售售房单位和产产权人。第二十七条条住宅小区区物业管理服服务费的收费费标准，根据据物业管理行行政主管部门门核定的住宅宅小区的规

46、模模、档次、管管理内容、服服务水平以及及房屋类别，由由物业管理企企业报物价部部门审批。收收费标准以外外的特约服务务费，由当事事人双方商定定。物业业管理服务费费和特约服务务费由物业管管理企业管理理，自主使用用。第五章法律责责任第二十八条条开发建设设、售房单位位违反本办法法的规定，不不按期移交物物业管理权的的，由物业管管理行政主管管部门责令其其限期移交，移移交前发生的的物业管理费费用，由开发发建设、售房房单位全额承承担。第二十九条条物业管理理企业有下列列行为之一的的，由物业管管理行政主管管部门给予处处罚：(一)未取得得物业管理资资质证书，擅擅自接受物业业管理委托的的，责令其停停止业务活动动，给予警

47、告告，没收全部部非法所得，并并处20000元至100000元的罚罚款。(二)年检不不合格的，责责令其限期整整改，整改后后仍不合格或或拒不接受年年检的，按管管理权限吊销销资质证书。物业管理企业因违反合同，造成业主损失的，应负赔偿责任。第三十条业主、使用用人、物业管管理企业或者者其他单位、个个人违反本办办法第二十二二条，按下列列规定处罚：(一)擅自改变房房屋承重结构构、破坏房屋屋外貌，占用用、移装、损损坏共用部位位、共用设施施设备，在共共用部位、场场地搭建建筑筑物、构筑物物的，由物业业管理行政部部门责令限期期改正，恢复复原状或者赔赔偿损失，可可以并处5000元以上55000元以以下的罚款；(二)从

48、事生产、经经营活动污染染环境和法律律、法规和规规章规定禁止止的其他行为为，由有关行行政管理部门门按照各自职职责和相关法法律、法规和和规章的规定定处罚。第三十一条条物业管理理企业不遵守守国家规定或或合同约定，擅擅自扩大收费费范围、提高高收费标准的的，由物价管管理部门依法法予以处罚。第三十二条条业主不按按期缴纳或拒拒缴物业管理理费的，由物物业管理企业业督促限期缴缴纳；逾期仍仍不缴纳的，物物业管理企业业可向仲裁机机关申请仲裁裁或向人民法法院诉讼。第三十三条条业主或使使用人对房屋屋自用部分和和自用设备管管理使用不当当，危害物业业或公共安全全、损害他人人利益的，物物业管理企业业应予制止；造成物业损损坏的

49、，由责责任人负责修修复；造成损损失的应当赔赔偿。第三十四条条物业管理理行政主管部部门工作人员员玩忽职守、滥滥用职权、徇徇私舞弊的，由由其管理机关关给予行政处处分；构成犯犯罪的，依法法追究刑事责责任。第三十五条条当事人对对行政处罚决决定不服的，可可以依法申请请复议，或者者提起诉讼。第六章附则第三十六条条红古区、永永登县、榆中中县、皋兰县县的城镇住宅宅小区，可参参照本办法执执行。第三十七条条本办法实实施中的具体体应用问题，由由市房地产行行政主管部门门负责解释。第三十八条本本办法自公布布之日起施行行。发布部门门：兰州市人人大（含常委委会）发布布日期：20001年099月28日实施日期：2001年年0

50、9月288日(地方方法规)二十二、兰州市市对有关物业业管理行业规规范的实施窗口规范：（指指居住小区管管理处、业务务受理中心、维维修应急中心心、维修服务务站等） 11、周一至周周日全天业务务接待； 22、24小时时受理居民房房屋报修，3365天有维维修服务； 3、公开办办事制度、公公开办理纪律律、公开收费费项目和标准准； 44、办公场所所整洁、有序序。 行为规规范：（即规规范服务达标标的共同标准准） 1、态态度和蔼讲文文明。在为住住户服务时要要态度和蔼，用用语规范，耐耐心热情。 22、挂牌上岗岗守纪律。员员工在岗时要要挂胸卡、胸胸牌，仪表整整洁，管理员员、保安人员员和电梯驾驶驶员持证上岗岗，严禁

51、“吃吃、拿、卡、要要”行为。 33、公开制度度讲规范。要要公开办事制制度，即各种种手续的办理理程序、办理理要求、办理理时限在现场场有告示；公公开办事纪律律，公开收费费项目、收费费标准，即严严格按照物价价管理部门制制定和审核或或物业管理服服务合同约定定的收费项目目、收费标准准收费，并在在服务窗口明明码标价、告告示，不得多多收费、乱收收费。 44、遵章办事事不违规。维维修要及时，急急修项目2小小时内到现场场，24小时时内修复；如如不能在规定定时间完成，须须对居民做出出限时修复的的承诺。小修修项目三天内内修复，不能能因双休日或或节假日顺延延（居民预约约、雨天筑漏漏可不受三天天限制）。需需安排工程修修

52、理的，应及及时告知报修修人。楼内有有电梯的，必必须保证一台台电梯正常运运行。 55、做好回访访重信誉。要要经常走访业业主、走访被被服务过的对对象，加强与与业主委员会会的沟通，不不断改进服务务方式，提高高服务水平。涉涉及到房屋安安全、筑漏修修缮的，必须须进行回访。 岗岗位规范： 管管理员：敬业业爱岗，熟悉悉业务，善于于协调，管理理有序。接 待 员：热热情主动，登登记准确，处处置及时，件件件落实。 维维修员：约时时不误，便民民利民，工完完料清，住户户签收。电 梯 工：坚坚守岗位，操操作规范，轿轿厢整洁，报报修及时。 保保安员：举止止文明，熟悉悉环境，维护护秩序，防范范到位。 保保洁员：按时时保洁，

53、日清清垃圾，定期期灭害，环境境整洁。二十三、关于印印发组建业主主大会工作中中有关问题的的通知 ( 2009-01-233 )各业主大会筹备备组、各物业业管理企业、各各开发建设单单位： 为进一步步加快业主大大会、业主委委员会组织建建设，规范业业主大会、业业主委员会组组织建设行为为，根据国务务院物业管管理条例、建建设部业主主大会规程相相关规定，现现将业主大会会、业主委员员会建设过程程中有关问题题通知如下： 一一、成立业主主大会及选举举产生业主委委员会 1、一个个物业管理区区域成立一个个业主大会，筹筹备成立业主主大会时，应应在物业所在在地的街道办办事处（包括括乡镇人民政政府）、市房房地产管理局局指导

54、监督下下，由社区居居委会、具有有产权的开发发建设单位（公公有住房出售售单位）、业业主代表组成成业主大会筹筹备组（以下下简称筹备组组）。筹备组组成员3-55人组成。 2、筹筹备组成员，可可以邀请辖区区公安派出所所代表参加。非住宅物业筹备成立业主大会的，筹备组由建设单位、业主代表组成。 3、筹备组成员单位应在充分听取业主意见的基础上确定筹备组业主代表，并在物业管理区域内公告。筹备组自公告之日起成立。 4、筹备组按照有关规定履行职责，应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。 5、本通知发布之日起，组建、换届改选业主委员会的，其组成人员一般为5至9人单数。 6、首次业主大会

55、业主投票权，暂按住宅物业一套一票；非住宅物业100平方米一票，不足100平方米计一票；住宅物业管理区域内人防、停车库等地下空间不计算投票权。此后召开业主大会会议，业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的业主大会议事规则执行。 7、业主委员会委员候选人的确定，应以“业主自荐、民主推选”的原则，按照栋、单元和业主在物业管理区域内所拥有业权比例分配。 8、成立业主大会、选举产生业主委员会程序： 筹备人员申请（市房地产管理局物业管理处、兰州物业管理协会网Http：/wwwLzpmiorg）成立小区业主大会； 成立筹备组； 制订业主大会议事规则、业主分级（讨论稿）； 推选业主委员会候选人； 确定业主

56、身份及首次业主大会投票权的计算方式； 确定首次业主大会的时间、地点、内容、方式及邀请参加人员； 上报首次业主大会、业主委员会会议决定及其他相关材料，业主委员会备案；召开首次业主大会之前，应按物业管理条例、业主大会规程的规定，对以上项内容在物业管理区域内公告15日。 二、首次业主大会会议应执行以下规定并完成相应工作： 1、应当选举产生业主委员会，制定并通过业主大会议事规则和业主公约。 2、业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加，但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。 3、业主委员会委员条件。业主委员会委员应当是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，遵守国家有

57、关法律、法规，模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力。 4、物业管理条例第六条规定，房屋所有权人为业主。因此，“业主”应指房屋权属证书上记载的权利人。购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。夫妻、父（母）子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方，不具备成为业主委员会委员的资格。其中，夫妻关系中，未持有房屋权属证书的一方，若出具结婚证明，房屋属双方共有财产证明，并有持有房屋权属证书一方书面授权委托，可视为“业主”身份。 三、业主委员会备案及印章的刻制

58、1、业主委员会备案。业主委员会应当自首次业主大会选举产生之日起30日内，到市房地产管理局备案。备案时，须提交以下材料： 业主大会议事规则； 业主公约； 业主大会决议； 法律法规规定的其它材料。 2、刻制印章。业主委员会凭市房地产管理局的备案证明到有部门申请刻制印章。 附：11、业主大大会议事规则则（示范文文本） 2、业主主公约（示示范文本） 3、首首次业主大会会决议（是梵梵文泵） 4、业主主及投票权数数附件1：小区业主主大会议事规规则（示范范文本）依据物业管理理条例、业业主大会规程程及相关规规定，经本区区域全体业主主表决通过，制制定本规则，专专为本区域召召开业主大会会会议目的使使用。第一条 业

59、业主大会会议议的召开应当当遵循以下基基本原则：（1）遵守法律律和有关物业业管理规定；（2）坚持权利利与义务相一一致；（3）坚持公开开、公正、公公平；（4）业主社的第二条 业主主大会会议分分定期会议和和临时会议。定定期会议每年年召开一次，于于每年 月召开。遇有下列情况时时，本区域召召开临时会议议：（1）20以以上业主提议议；（2）发生重大大事故或者紧紧急事件需要要及时处理的的，（3）涉及本区区域物业管理理公共利益，物物业管理企业业提议。第三条 业主主大会会议由由业主委员会会负责组织召召开。第四条 采用用集体讨论方方式，按照以以下程序进行行：（1）业主委员员会主任委员员就业主大会会会议召开目目的、

60、会议召召集情况及业业主到会情况况等进行说明明；（2）员员议事须（3）参加会议议业主就需要要决议事项逐逐一进行投票票表决；会议议召集人计收收有效票；（4）业主大会会会议召集人人公布投票结结果，并依据据有关规定对对投票结果的的合法性、有有效性做出必必须说明，确确定并宣布决决议事项是否否通过或有效效；（5）会人项处明。采用书面征求意意见方式，按按照以下程序序进行：（1）业主大会会会议召集人人就决议事项项向本区域全全体业主送达达书面征求意意见函，并书书面告知业主主反馈意见投投放的截止时时间和地点；（2）在书面征征求意见函规规定的截止时时间，业主大大会会议召集集人收集指定定投放地点的的业主反馈意意见；（