17.4商业发展战略及商圈演变研究

1、第四节 长沙商业发展及商圈演变研究一、长沙商业发展的方向长沙商业在中部的地位长沙商业未来扮演角色研究长沙商业在的影响图 17-64 长沙市与其它重要城市/区域的空间关系图长沙居华中腹地，扼南北要冲，承东启西，贯通南北，区位独特优越，交通便捷，便于东引、双向开拓，是中部和泛珠三角经济区重合的区际中心交点，长沙区域性中心城市的框架凸现。国家实施中部崛起，长沙必将在区域间产业转移、资源要素、市场对接等方面发挥更重要的桥梁和纽带作用，其区位优势更显突出：1）长沙在地理位置上处于大三角区域中心和长江中腰，在沪港渝大三角中具有不可小视的区位优势；而且更是连接沪港渝三地的交通枢纽，渝长高速公路已纳入重庆“十

2、一五”规划“三环十纵”一条连接中部、对接长三角、珠三角的重要通道，将使长沙处于重庆、圈的交汇点；两个中心城市 8 小时物流高速铁路又将使长沙融入、广州两个中心城市 3 小时中；受沪港渝大三角和珠三角的交互影响，长沙将有效降低物流成本，极大地城市资本竞争力。在商业方面，长沙受到、和广州的辐射，由于湖南很多参与早期建设，并且至湖南影响较大。其次，2）长沙靠近珠三角大量企业在长沙投资，商业和消费对长沙乃商业对长沙也有较大影响。，是支撑沿海、沿江开发地区的后方和促进、产品、布局中，内地和西部开发的先导城市，是湖南省内、西南邻省及粤港地区的技术、信息、等生产要素输出的主要地之一，在经济发挥着承东启西、联

3、南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠角区域合作，长沙在接受产业转移的梯度转移方面具有突出的优势。3）长沙是长株潭作用，随着长株潭 势能量将得到更大的的和主体，在长株潭城市展中起着主导的进程的加快，其作为现代化区域性中心城市的区位优，将成为长株潭城市群经济发展的增长极。长沙在湖南商业中应该扮演中高档品牌消费中心和商业文化心的角色，中高档品牌消费建议五一商圈和红星商圈，由于红星商圈发展空间较大，又处于和株洲和湘潭等距离交通节点中间，发展以五星级酒店和不同文化购物中心为主，弥补五一商圈的。4）长沙的区位优势及地区间产业经济的联动发展必将带动长沙商业经济的整体升级，随着城市间交通发展的拓展关联，城市市

4、政设施及基础投资的不断增加，城市商业必将获得极大的发展机遇。商业资源的合理配置应该考虑不同城市产业特点和城市地位，做好分工和协同。长沙和株洲之间在批发业方面要重点发挥株洲产业优势和长沙消费优势，建议以服饰批发市场为主的业态在株洲重点发展，长沙可以作为设计和展示中心，生产和交易中心放在株洲。高档品牌零售中心放在长沙，避免株洲和湘潭建设高档购物中心造成的浪费。湖南商业在如同 和商业中心的举措斯在和全球的长沙应该的中心斯是一片沙漠，依靠球最具的旅游城市。创新成为业发展起来商业，斯成为全斯众多酒店和购物中心的，旅游成为以湖南品牌斯的经济支柱。湖南在全球的竞争力）品牌建设需要数十年的时间，湖南在品牌成长

5、的制度建设方面可以走在的前列,根据国际著名品牌的成长规律，为品牌成长创造宽松环境。）以韩国作为湖南省竞争对象 在全球树立湖南形象韩国以韩国文化输出作为突破口，以韩国三星等众多品牌同步，韩国的面积和湖南差不多，湖该以韩国作为竞争对象，韩国的人均收入已经达到 1.5 万，湖南目前和韩国有十倍的差距。在解放前，韩国经济发展还不如湖南，湖南以文化教育见长，早期以去法国勤工俭学以及留学群体为代表，湖南才基础和历史传统。辈出，湖南具有腾飞的人由于制度和机制的，湖南长期以来缺乏国际接轨的大环境；由于政府考评和升迁机制的不合理，湖南政界视野受到国治环境的局限，缺乏与发展国家和区域竞争的理想，湖南的创业没有在世

6、界经济大潮中充分发挥。韩国从年始迅猛发展经济，得到等大力支持，利用沿海优势，成为亚洲四小龙。湖南省作为中国中部区域形象应该在全球的中心，长沙作为湖南文化湖南高级商业成长需要的环境从国内创业的环境来讲，湖南不如宽松的发展高科技的环境和文化表现的进取心；从亚洲创业环境来比较，湖南不如韩国拥有众多国际品牌；与美国旅游城市对比，湖南缺乏斯的创新精神和；与硅谷为代表的旧金山湾区相比，湖南缺乏良好的金融环境和高科技成长的氛围。惟楚有才为盛，这句岳麓书院对联描述的是湖南历史上培养盛况，今日之湖南需要在世界有影响的企业家、和文化以及学术大师。要创造宽松的环境需要如下举措：）教育湖南省民众树立在海外形象 ，采取

7、合法，制止和移 的工。民，让湖南人的保持较高通过率；通过湖南省作，与各国议会广泛交流争取部分国家和地区对湖南居民免）鼓励湖南批到海外留学，结合湖南产业特点，有计划派遣、欧洲和俄罗斯留学。到、）重用留学，为留学在湖南创业提供良好的金融和政策支持；鼓励华侨来湖南兴办高科技企业和依托湖南资源建立能够创造优质品牌的无污染企业。）与湖南籍贯的海外企业家合作，由牵头将全球性企业家论坛放在长沙，将湖南形象到世界知名 CEO 的心中。二、长沙商业网点规划特点长沙商业业态总体目标业态数量业态数量大型购物中心6 家百货商场31 个大型综合超市58 个星级宾馆50 家仓储商场5 个大型餐饮网点55 个近期目标（20

8、05-2010）措施说明改造一个市级商业五一广场商业中心中心发展、完善六个区域性商业中心荣湾镇商业中心、火车站商业中心、大托商业中心、东塘商业中心、伍家岭商业中心、红星商业中心配套建设社区商业网络培育、规范以步行街为代表的主要商业街建设、整合四类批发市场即农副产品市场、日用工业品市场、生产资料市场和废旧物资交易市场扶持、完善四个组团商业中心即高塘岭、含浦、暮云商业中心2010 年全市社会消费品零售总额将达到 1200 亿元左右人均商业服务业面积将由目前的 0.9 平增加到 1.0 平人均零售商业网点面积从目前的 0.46 平增加到 0.6 平；市域总营业面积达到 350；远期目标（2011-2

9、020）措施说明建设、完善服务于城市“南移”的现代区域性商业中心即大托商业中心培育两个区域商业中心即体育新城商业中心、观沙岭商业中心图 17-65 长沙商业网点规划图三、 根据长沙城市规划和轻轨变化深化长沙商业网点规划a) 长沙城市规划特点长沙城市规划目前是向南发展连接湘潭和株洲，加速长株潭城市重点建设两型社会先导区，建设河西新城。步伐。向西图 17-66 长株潭空间示意图图 17-67：长沙市总体规划图b) 长沙轻轨地铁及高速铁路建设图 17-681 号线（开福区彩霞路天心区黑石铺路）2009 至 2014 年，建成 1 号线彩霞路站至黑石铺路站，线路长 29.13 公里，设站 20 座。轨

10、道交通号线不仅是长沙市内交通系统的骨干线路，同时也是长株潭城际交通的重要组成部分。它能与城际轨道交通顺畅衔接，两个轨道系统共同为长株潭三市市民提供快捷、舒适的现代化交通方式，有效缩短三市间的时空距离，促进长株潭的发展。翻身垸车辆段和九2020 年前建成峰停车场。车辆段与综合图 17-70高速铁路线路图图 17-9：长沙市轨道 1 号线交通规划图 17-71 长沙新火车站鸟瞰图长沙不仅轨道交通即将上马,而且高速铁路经过长沙,高速铁路长沙站点已经开始兴建,今后轨道交通与新火车站无缝衔接。新长沙火车站建成后对长沙批发与零售行业都将产生影响,在长沙新火车站周边将兴建新型城市综合体和高附加值的批发市场,

11、甚至可能建设长沙 CBD。四、五一商圈的未来发展及研究五一商圈的定位是市级商圈 建议合理配合公共空间图 17-72 五一商圈地图2006 年至 2007 年五一商圈推出与即将推出市场的商业项目达到 6 个，商业体量达 21.7以上，稳居第一位，成为各路商家必争之地；沿着五一大道和交叉路口平和堂坐镇北段王府井驻扎在位置,位置,百货在五一大道近邻。步行街成为长沙最兴旺的步行区。百幸鞋业、班尼路等专业卖街、解放西路成为酒吧休闲街区和时尚场加强了的。图 17-73商业街图 17-74以及上的休闲品牌旗舰店围合的区域,建筑过于密集,停车位和绿地休解放西路与闲公共空间缺乏。商圈好比生态圈，商业物业好比是植

12、物，当植物毫无控制增加种群数量时候，超过临界值，生态圈将呈现。交通拥挤，缺乏公共休闲空间，缺乏绿地和停车场，建议五一商圈在规划上加以控制，不要过分增加商业物业面积，间作为绿地休闲和停车。新开发项目,注重做减法，腾出部分拆迁的空要积极鼓励企业利用空间,建议今后五一商圈统筹规划空间,合理利用空间停车和顾客休闲用途。图 17-75 五一商圈的大型商业物业百联东方购物中心百联东方购物中心开业后,五一商圈名牌商品大量增加,但是没有达到预期效果,说明五一商圈在发展中高档商业物业时候收到。注重业态优化注重发展品牌旗舰店 鼓励中国名牌的展示商圈范围五一广场商业中心东抵路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形

13、状呈长方形，规划控制面积达 113 公顷。地位市级商业中心概况位于星城 地带，长沙商业 的制高点，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，历来是各路商家必争之地。汇聚百货、大型连锁超市、步行街、专卖店等，商业营业面积达 50 万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集， 人流量达 30-50 万。主要商家百货-7平和堂、春天百货、王府井百货、百货、百联东方、五一商圈的商场的定位差异化不够举例平和堂和百货平和堂百货品牌结构差异化不够装饰风格装饰风格趋于装饰形象好于平和堂新大新广场、锦绣综合卖场-2万达购物广场、百盛购物广场商业步行街-3步行街、金满地步行街、坡子街民俗街大卖场-3沃尔玛、家乐福

14、、好又多专业店-3国美、苏宁、屈臣氏批发市场-2老照壁美容美发批发、宝兰街批发商圈评价历史悠久，是历来长沙商业中心，城市中唯一市级商圈，成商业环境与不可的优越位置，成为长沙乃至整个湖南名副其实的人流、物流、流、信息流的中心。业态齐全，是一个集购物、休闲、餐饮、办公、旅游于一体大型商业中心，商圈内以中高档次业态为主，经营状态良好。百货业趋向饱和，竞争异常激烈，2006 年新开业的百货与百联东方商厦开始走差异化路线，均开辟奢侈品专柜来价值，吸引消费。发展规划近期规划以大型百货为主力业态，在积极引进著名企业和知名品牌的同时，延续、保持和加强其传统商业特色，创新特色经营，挖掘文化，引导旅游商业，改善、

15、改造和购物环境，发挥名店名街的社会；远 期规划大体形成购物、餐饮、休闲消费三分天下的消费格局，发展成为带有传统特色的新型综合消费服务中心，逐步形成全长沙市的高档购物中心。五一商圈内业态互补性不强，差异化不够，缺乏个性，存在恶性竞争现象。借鉴纽约商业发展的成功经验，下面以纽约第五大道和第七大道为例介绍纽约商圈的业态互补：图 17-76 纽约第五大道百货VMD形象差异不够图 17-77 纽约第七大道百货图 17-78纽约 GOODMAN 百货第五大道百货和GOODMAN 百货都是高级商场，周边分布众多顶级品牌专卖店；第七大道分布百货等中档百货，大家错位经营拥有不同消费群体，整个纽约商业发展比较协调

16、。建议步行街等重点考虑中国品牌的经营，突出特色。五一商圈管理部门为民族品牌服饰、珠宝、鞋类旗舰店经营提供便利，为中国品牌宣传提供中心。支持，五一商圈要各类服饰、鞋类品牌的展示五、长沙城南红星商圈及其演变红星商圈图7-79 城南片区的区位新南城新中心长沙区域发展建议，整个新城可按行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局。图7-80：长沙市新南城规划布局红星商圈周边 5 公里半径住宅区建设速度快，建设面积大道以上，具有商圈发展所需要的支撑。知名品牌楼盘有花园、橘郡等，还有鑫天芙蓉、美地、申奥美域、橙子 498 街区等，正在建设中的

17、楼盘 50 余处。红星商圈集商务、购物中心、会展、休闲、餐饮于一体，基本形成了以市场为、联结产地和销地、结构完整的和市场链，同时借助农博中心，红星商圈正产生出强大的“溢出效应”，其商贸流通中心的地位日益显现。行政文化会展及商中心贸区生态型健现代物流康住宅区园区商务及总部区生态环保科技工业图 17-81斯城市景观面对五一商圈的霸主地位，新兴的商圈内大型商业如何能够取得相对竞争优势，吸引有效稳定的人流？红星商圈要突出自己的业态特点，开发好购物中心及商业综合体、花卉市场原址购物中心, 华盛世纪新城购物中心及综合体,引进大型折扣百货与奥在内的新型业态，对市场进行细分，充分发挥城南富裕稳步增加，停车便利的有利条件，通过良好规划和档商圈发展，减轻五一商圈的交通压力 。酒店和商业的综合开发，向中高建议由湖南湘天地产、地产、华盛等企业支持,雨花区牵头统一协调以湘府路为轴心的片区商业规划,按照市场机制规划各具特色的商业形态,形成区别于五一商圈的新型零售业态。以融程国际大酒店为例，开发商就要求步步高对项目立面进行完善形象，否则五星级酒店与低档超市形象不够匹配。建议以红星村牵头，红星实业公司具体实施，对批发市场群体进行良好规划，对批发市场进行改造和升级，改变单一的批发业态发展思路，根据周边高档