隆鑫爱琴海四期产品定位报告

1、1【隆鑫爱琴海】四期产品定位报告2013年10月17日2C O N T E N T目录区域规划市场环境研究项目属性分析项目产品竞争力分析项目难点及突破方向蔡家组团位于北碚、沙坪坝、渝北三区中心位置，是连接三大区域的枢纽中心；蔡家组团幅员面积66平方公里，规划建设面积48平方公里（控规覆盖31平方公里），人口规划约50万人。2014年轻轨6号线开通，将加速区域住宅、商业、产业版块的成熟，成为城市新一轮投资热点区域。城市概况处于两江新区蔡家组团中心位置，未来无限升值潜力蔡家悦来“四高”高新技术、高端商务、高档次娱乐、高品质居住 蔡家，与礼嘉和水土一起承担创新、孵化和中试等知识生产功能以同兴工业园区

2、为依托，发展电子信息、仪器仪表、软件及服务外包等产业，建设LED及绿色照明基地、软件产业基地。高新技术产业区：30平方公里的高新技术产业区，将发展成为“光机电、仪器仪表、输配电”三大产业基地。产业区建成以后，可以实现销售值23千亿元。金融商贸中心：项目占地525亩，将建设全国票据交易处理中心、金融中心、高档商务酒店及部分高档住宅小区，同时建设休闲娱乐场所和户外公园等市政配套设施。综合发展片区：35平方公里综合片区主要定位为“国际高端商务社区，两江半岛宜居新城”，而城市综合开发是紧紧围绕50万高科技产业人才和高科技研发人才的居住、消费、文化、娱乐、康体等需求进行城市设计。高档居住及运动休闲片区：

3、主要用于洋房、别墅、高尔夫球场等高档住宅与高档运动区。蔡家组团将成为集中高端住宅、金融商务、技术产业为一体的新城区域规划编号路段名称等级进度路宽（m）通车时间及备注1二环高速高速已动工双向4车道，标准路宽预计2015年通车2嘉悦大桥桥已动工已通车3轻轨6号线轨道五里店站到康庄站10个站点已通车-2013年年后全线通车4南北干道主干道-双向6车道-5渝合高速高速已建成-6212国道高速已建成-成熟的交通路网规划及未来轻轨开通将进一步提升区域对外吸引力蔡家组团距离西永微电园12公里；距离江北国际机场15公里；距离保税港区寸滩港码头18公里；距离渝中区20公里；通过嘉悦大桥10分钟直达重庆国际会展中

4、心；交通发展6大量品牌开发商拿地带来联动效应，区域热度增加，但仍处于起步阶段蔡家进行商品房开发区域前景看好，但仍处于起步期，需要经历较长的市场培育项目拿地时间占地面积建筑面积去化周期保亿丽景紫园2011-11228亩30万3-4年首钢美丽花都507亩50万6-7年中庚城2010-11415亩67万5-6年旭辉朗悦郡2011-1174亩29万3-4年北城未来2010-3100亩16万2-3年名流项目2011-6255亩30万3-4年众长项目2011-8128亩17万2-3年金科项目2012-4292亩37万3-4年东原项目2009-8373亩42万4-5年总计352万3-4年蔡家房地产发展周期示

5、意时间周期房地产发展特征2009年之前2000年开始沿212国道出现房地产开发2009年底以中安长岛、水天花园为代表的高端项目面市2009-2013年大规模土地出让，如隆鑫、金科、首钢、保亿、东原、名流等项目相继拿地少量项目开盘面市2013-2015年集中放量期：朗悦郡、中庚城、丽景紫园开盘，其他项目将相继面市首期开发产品开始交房，开始出现大量客群入住客户入住后，商业等生活配套不断完善目前阶段在售及潜在项目基本情况地产开发低密度组团项目户数1保亿项目22002首钢项目20003和生裕项目3504红鼎高尔夫3475中安项目1236香溪美林6007水天花园354中心组团区：以政府及公园为核心，高层

6、、商务中心为主，是蔡家未来人口最密集的区域，适宜于商业发展。低密度组团区：位于中环快速干道的左下方，以洋房、别墅为主，人口密度低。4123564123567中心组团区低密度组团区中环快速干道轻轨六号线蔡家组团区将会以中环快速干道分界，发展成为两个组团区中心组团项目户数1众茂项目12802北城未来14003名流项目35324两江名居170005旭辉项目34596中庚城项目20007本案3500城市组团建设方向蔡家组团将成为未来重庆市最有发展潜力的新城之一，房地产开发巨大发展机遇，但目前仍处于开发建设的初期，城市价值彰显仍需要3-5年时间培育；城市价值凸显良好功能规划四通八达交通巨大发展潜力优先政

7、府主导结论9C O N T E N T目录区域规划市场环境研究项目属性分析项目产品竞争力分析项目难点及突破方向1公寓市场环境市场环境研究11名称形态层高通气情况建筑体量户型面积（套面）户型结构梯户比价格销售情况中庚城LOFT（商业）5.1不通20万方39-53单间配套/一房3T16户建面7600Loft推出704套，已去化224套SOHO（商业）3.7不通43-49一房3T16户建面6800Soho推出256套，去化108旭辉紫都LOFT（商业）5.1通气11.5万方39-54单间配套/一房3T24户总共1070,地面320,地下750大渝网做团购，交5000抵享1%，已办卡70多张SOHO（

8、商业）3不通39-54单间配套/一房待定区域内公寓产品：1、市场主流产品是LOFT和SOHO，面积控制在30-50之间，总价低；2、LOFT赠送面积大，市场接受度高公寓市场环境12名称物业形态层高楼层建筑体量户型面积价格户型结构梯户比装修情况通气情况销售情况金茂珑悦悦中心SOHO（商业）3m19层/9层6.6万方37-76（建）待定一房一厅3T21、17、14户清水不通8月初开始蓄客，交5000抵5万，目前办卡78张融汇泉里SOHOSOHO（商业）3.2m16层/12层2万方45-60（建）建面7800元/起单间配套3T19户清水不通1号楼8月底开始蓄客，共215套，交5000抵2万，目前办卡

9、81张东原ARCSOHO（住宅）2.85m32层20万方24-41（套）12800元/单间配套/一房3T12户精装单配不通/一房通气11年1月面市，预计13年年底公寓清盘华润二十四城SOHO（住宅）3m38层61万方33-46（套）14000元/单间配套/一房3T16户清水通水电气销售比较理想中航MY TOWM（空港）LOFT5.114/16/1823万方20-40套内折后9500单间配套/一房6T20户清水通水电气11月开盘区域外公寓产品：1、主流产品是SOHO，面积段扩大，总价高；2、部分项目通过通气的配套，吸引客户投资，提升去化公寓市场环境中庚城CCMALL在售公寓面积分割过道宽度（M）

10、单层面积（）车位数量层高(）公开时间物管公司物管费用建面39-531.6米700地上224，地下208LOFT:5.1SOHO:3.72012年中庚物业待定内部装修公共部分装修外立面装修内墙电梯数量物业现状采暖建筑功能布局毛坯精装玻璃幕墙白墙3T16户结构封顶入户4-19层区域典型项目楼栋开盘时间物业类型楼层分布层高推出套数（套）销售推出面积（建面：）折后均价（元/）去化率2号楼2012年9月loft4-195.1米25618039-53720070%3号楼2012年10月loft4-195.1米2564439-53720017%5号楼2013年1月soho4-193.7米25610843-4

11、9640042%1号楼待售loft4-155.1米192-39-53套内：32.32套内：32.32套内：28.01套内：28.01套内：28.01套内：28.01套内：28.01套内：28.01套内：38,。18套内：38,。18套内：38,。18套内：38,。18套内：38,。18套内：38,。18套内：38,。18套内：38,。18套内：38,。03套内：38,。03套内：38,。03套内：38,。03套内：38,。03套内：38,。03套内：38,。03套内：38,。03套内：38,。03套内：38,。03套内：38,。03套内：38,。03套内：38,。03套内：38,。03套内：3

12、8,。03套内：38,。03Loft产品房源去化速度高于soho产品，实际利用率高区域典型项目中庚城CCMALL/成交客户分析客户关注点购买用途客户特征项目位于蔡家核心地段，轻轨沿线，地段；5.1米层高，买一层送一层，低总价投资客户为主；部分为企业做办公用，少量作为酒店客户以35到50岁为购买主力区域典型项目客户多来自重庆区县，本地客户次之；纯投资型客户占比达60%，自住客户占40%，其中主要为中小型私营企业。项目一期项目二期售房部旭辉朗悦郡二期组团位于现售房部所在位置背后，为商业商务组团，目前规划有6栋商务公寓，及裙楼底商，建筑面积13.37万方。旭辉紫都公寓（负2-18F）公寓（负1-19

13、F）公寓（负1-19F）公寓（负1-19F）公寓（负1-20F）公寓（负1-19F）酒店(负1-2F）商业(负1-1F）商业(负1-1F）商业(负1-1F）区域典型项目项目二期组团公寓约11.5万方，包含soho和5.1米层高loft两种产品商业配套为社区配套型临街底商。预计10月份中对外推广LOFT产品，建面价格预估7200-7600。大渝网团购交4200抵开盘5%的优惠，蓄客情况不理想区域典型项目市场小结 一轨道交通通车、品牌开发商集中开发、会展经济带动区域前景看好，但发展步伐还未集中爆发，商务商业市场处于初步发展阶段发展前景产品前景LOFT产品市场认可度明显高于普通SOHO，商住两用型强

14、公寓前景区域内的持有型公寓客户后期可能经营酒店、宾馆等娱乐住宿价格前景客户对公寓的总价敏感度高，后期应注意控制项目的整体性价比2商业市场环境市场环境研究中心商业区商业区商业区商业区商业区蔡家组团商业总体成“一心”“四点”的发展格局，围绕中心商业区打造几大社区商业中心；现目前区域主要面市商业大部分集中在中心商业区域；现目前周边商业组团，还处于发展初期，暂时无大量商业供应；现目前蔡家组团中心商业区域，是商业项目的主要竞争区域区域商业格局123457编号项目名称商业体量（万方）销售情况产品类型商铺面积（）售价（万元）1中庚城约5一期临街商铺售罄SHOPPING MALL+购物中心40-120均价32

15、旭辉紫都4未开盘商业街商铺40-120均价33旭辉朗悦郡4售罄社区底商均价24名流印象2.2未开盘社区底商-5本案约81.2号地块底商销售90%社区底商30-1202.56两江名居8.33纯招商集中商业+社区底商-7北城未来3一层商铺售罄社区底商-均价2.66区域商业体量供应较大；商业产品主要以40-6080-120的社区底商为主；社区临街商铺去化情况较好，市场认可度高；投资者对蔡家城市未来看好，底商街铺去化速度相对理想，但产品同质化严重商业产品竞争22CCMALL一期CCMALL二期区域典型项目中庚城CCMALL一期：3层商业，单层面积约7000，合计约2.4万；首层商铺对外销售，主力面积约

16、40，成交均价约2.6万元/，已全部去化；商铺层高有4.3米与5.1米两种，有给排水，无烟道；二三层对外招商，无明确业态规划，同时接受半层或整层购买；CCMALL二期CCMALL一期CCMALL三期二、三期：规划中23区域典型项目旭辉紫都1#酒店(吊1-3F酒店裙楼4-24F酒店）2#、3#1层商铺2-18层SOHO6#、7#、8#吊一层、1层商铺2-18层SOHO4#、5#1层商铺2-18层SOHO2#-5#楼底层商铺、6#-8#吊一层、一层商铺共计面积9171.66；面积区间大致在40、60、120，对外报价3万元；有烟道，有上下水，可做餐饮，但燃气需自行申请；24区域典型项目两江名居公租

17、房商业体量共8.3万，依靠公租房的快速入驻，成为目前蔡家成熟度最高，人气最旺的社区商业组团；公租房商业短期内不会对外销售，仅对外招商经营，目前二层以上商业空置较多；受公租房居住人群收入水平影响，商业形象档次以大众消费为主，短期内难以提升形象；随着未来大量同质化的商业面市，商业会出现经营压力；未来项目商业销售会面临较大的竞争；项目同质化竞争，难以实现销售溢价；现目前在售的商业项目基本上没有完善的业态规划，在出现较大竞争的情况下，抵御风险的能力较差；如何实现产品高溢价？如何实现项目快速变现？如何抵御后期经营风险？区域商业小结本项目面临问题需要通过独特的主题定位，合理的业态规划、打造符合市场需求的产

18、品，来树立项目核心竞争力项目发展方向主题市场定位业态规划打造符合市场需求的产品区域商业小结27C O N T E N T目录区域规划市场环境研究项目属性分析项目产品竞争力分析项目难点及突破方向28北至“两江名居”公租房项目南至“名流印象”住宅项目本案东西侧为道路道路 两江名居公租房项目名流印象本案商业学校爱琴海1、2、3期公交枢纽站待建设道路已完成道路周边环境本项目处于正在形成的大型居住组团中心位置；目前仍处于建设初期，周边商业消费人群及公寓产品客群均相对较少；29项目基本参数建设用地面积（）22612.00总建筑面积（）86401.02地上建筑面积（）66752.93地下建筑面积（）1964

19、8.09容积率2.95停车位（个）670限高60米建筑密度33.41%本案商业经济参数6.6万商业体量去化压力巨大，需尽可能打造利于快速去化的产品；地块限制条件众多，对项目设计，体量摆布带来诸多限制；建筑密度在高楼层去化困难的情况下，建筑密度进一步限制项目可售商铺的面积；限高60米项目若打造市场热销的LOFT产品，容积率无法充分利用；商业土地商务办公市场短期内难以支撑，作为居住功能将面临水、电、燃气等成本问题；30去化时间要求31C O N T E N T目录区域规划市场环境研究项目属性分析项目产品竞争力分析项目难点突破方向商业方案分析吊2F吊1F1F2F临街商铺面积26175.13临街商铺楼

20、层吊2、吊1,1F,2F利用场地高差，每个平面均为2层，利于去化商铺主力面积一层50-60（5m*10m 或4m*15m)二层120（8m*15m)商业33商业1、合理处理高差，商业控制在两层以内，去化抗性小；2、商铺面积控制合理，总价小，门槛低，有利于去化；3、商铺临街展示面最大化，商铺价值均好性强；现有方案存在优势商铺具备较高价值，去化难度较小商业方案分析34商业商业优化方向主力超市吊一层进入一层出扩大原方案吊一层超市经营面积引入品牌连锁超市；主力店引进将提升本项目的吸引力和竞争力主力店引进对投资者吸引力较大，在销售中可以提升溢价后期竞争是可以保证人气聚集，保证经营稳定；商家观点：虽然两江

21、名居有渝百家超市入驻，但是其品牌吸引力不高，对客户缺乏吸引力。我方通过对重百、永辉开店拓展负责人的沟通、重百、永辉均有兴趣到项目考察；预计可接受面积：5000-7000商业优化建议35结构：楼板承重按500kg/平方米交付。进货车道及收货区承重的需满足10t/平方米荷载需求。层高：梁底净高不低于4米。经营供电、用水提供三相五线，每平方米0.2KW电量至超市，设专用配电总箱。DN63进水管接口至场地内设总阀。独立水电表排水:污水管管径为DN150至场地内指定位置空调和通风系统：提供空调主机房安装位置及冷却塔放置位置并预留空调主机房至冷却塔位置的管道竖井。需提供通向大楼屋顶的截面积为1.0平方米的

22、通风竖井至租赁场所。货物运输：甲方需提供乙方超市送货所须的路线及免费提供（200平方米）停车位置作为乙方收货专用,车道净高不低于3米。商业优化建议36公寓方案分析公寓123867911101214451315181716SOHO公寓面积40577.8单层套数18套一室（1、2、3、4、5、13、15）共7套单配（6、7、8、9、10、11、12、14、18）共9套两室（16、17）共2套 总计套数4栋合计840套（单配436套、一室一厅312套、两室92套）37公寓1、一室、两室户型偏多，总价过高影响销售去化，须进行优化；2、商业用电、用气收费较高，居住成本过高影响产品接受度；3、SOHO公寓

23、空间可变性及赠送较小，与LOFT产品相比不占优势；现有方案存在问题公寓产品竞争压力巨大；公寓方案分析38C O N T E N T目录区域规划市场环境研究项目属性分析项目产品竞争力分析项目难点突破方向39朗俊中心类别参数土地性质商业、商务占地面积9079容积率5.8地上建筑面积61391总户数1073产品两栋32F公寓、一栋写字楼、一栋酒店洋河花园公寓公寓酒店写字楼公寓均价：12000元/，毛坯户型：30去化：92%朗俊中心洋河体育场案例参考40朗俊中心卖点梳理：1.30单配户型，带阳台，通燃气，低总价；2.可变性高，可自由组合30-600多个面积空间；3.黄泥磅成熟社区，交通配套成熟方便套内面积（）功能区尺寸建议层高（m）阳台卫生间起居室35开间（m）进深（m）开间（m）进深（m）开间（m）进深（m）5.1