试析房屋买卖居间合同中居间人报酬请求权的保护

1、Word 试析房屋买卖居间合同中居间人报酬请求权的保护 广阔伴侣们，关于“试析房屋买卖居间合同中居间人酬劳恳求权的爱护”是由论文频道我特殊编辑整理的，信任对需要各式各样的论文伴侣有肯定的关心! 房屋买卖居间合同是居间合同的一种，是指房地产经纪机构根据托付人的要求，在房地产买卖领域向其报告订立合同的机会或者为其供应订立合同的媒介服务，托付人支付酬劳的合同，其中房地产经纪机构称为居间人，支付酬劳的一方为托付人。在居间合同中托付人之所以担当给付酬劳的义务，其目的就在于使居间人负担对待给付的义务，该对待给付的义务即为居间人供应的中介服务。该类合同最典型的法律特征是托付人给付居间酬劳的义务具有不确定性。

2、居间人酬劳恳求权的形成以实现居间合同的目的为前提，而居间人能否实现合同目的具有不确定性，因此托付人的给付酬劳义务是否需履行也具有不确定性。 一、居间人酬劳恳求权的基本原理 （一）居间人酬劳恳求权的性质 与托付人依约或依法负担的支付酬劳的义务相对应的即为居间人的酬劳恳求权。在房屋买卖合同成立之前，居间人的酬劳恳求权并不是一项完全、详细的权利，而只是将来取得酬劳的一种可能性或资格，但该期盼权的成立要件将来完全具备是须具备可能性的，否则该项权利下居间人所追求的利益将无法得以实现。 居间合同目的实现后，该项期盼利益即转化为实体权利。实体酬劳恳求权作为恳求给付金钱的权利，具备恳求权所共有的相对性、攻击性

3、，即恳求托付人为支付酬劳的特定行为，并有权受领该给付，但在此之前，居间人不得恳求托付人支付酬劳，即使托付人预先支付了酬劳，也会因没有法律依据而构成不当得利，适法的在托付人与居间人之间产生不当得利之债。 （二）居间人取得酬劳必需具备的要件 1促成所介绍的合同成立。但也有学者认为房屋买卖合同的签订不代表交易最终能够完成，居间人的义务范围可不局限于促成买卖合同的成立，还应当扩及到买卖合同的履行。 2房屋买卖合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。即合同的成立，是因居间人全面、适当的履行了居间义务。 只有两者同时具备，托付人才负有支付酬劳的义务。 （三）居间人酬劳恳求权的法律特征 1.附条件性。我国合同

4、法明确规定，居间人酬劳恳求权的取得和实现以居间人促成合同成立为基础，促进合同成立同为居间合同的目的。脱离了促成合同成立的事实要件，居间人无法将恳求支付酬劳的期盼利益转化为一种实在的、具备权利功效的既得恳求权。 2不确定性。酬劳恳求权的实现如前所述，必需以居间人通过履行商定义务促成托付人与第三人订立房地产买卖合同为前提。但买卖合同的成立仅具有潜在可能性而非肯定性。居间人能否促成合同成立的关键因素不在于居间人本人是否如约无瑕疵的履行了居间义务，而关键取决于托付人能否与第三人就房地产交易达成合意，基于托付人对交易相对人资质、资信的选择性以及合同是否订立的不确定性，居间人酬劳恳求权的取得和实现实质上具

5、有不确定性。 二、合同法第四百二十七条对居间人酬劳恳求权的限制 我国合同法第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付酬劳，但可以要求托付人支付从事居间合同的必要费用。对该条款的理解与适用，可通过以下三个方面来详细阐述。 （一）条款的适用范围 该条款解决的是在居间合同目的落空的情形下，居间人能否主见酬劳恳求权的问题。以下为阐述简洁，如无特殊说明，“合同”是指居间人促成订立的、托付人与相对人为合同当事人的“房屋买卖合同”。分四个方面详细阐述之： 1居间人促成订立的合同被确认无效、被撤销时居间人的酬劳恳求权。居间人促成合同订立的，其所实施的民事行为包含三方当事人，当该合同被确认肯定无效

6、、被撤销或确定不发生效力时，属于合同法第四百二十七条所规定的“未促成合同成立”的范畴，认定了居间人促成订立的合同被确认无效、被撤销不属于“未促成合同成立”的范畴，也并非意味着居间人就当然的享有无瑕疵的酬劳恳求权。合同被确认无效、被撤销对居间人的酬劳恳求权究竟有无影响或是有何影响？解决该问题，应当依据造成合同效力有瑕疵的过错归属来分别认定。 假如该特定事由是因可归责于托付人的事由发生的，即仅托付人对合同效力存在欠缺有过错、居间人没有过错的，托付人应当支付居间酬劳；假如该特定事由是因可归责于相对人的事由发生的，托付人仍应支付居间人的居间酬劳，托付人支付酬劳后对于因相对人过错造成合同无效或被撤销的，

7、托付人可以将已给付的居间酬劳作为直接损失恳求相对人赔偿。 2居间人促成订立的合同事后被依法解除时居间人的酬劳恳求权。合同的解除包括单方解除与协议解除、法定解除与商定解除。依据合同法的规定，因不行抗力致使合同目的无法实现、拖延履行、不完全履行、履行不能等状况下，合同一方当事人享有单方的解除权，可因当事人解除权的行使而使合同向将来的丢失效力，或是双方当事人协商全都也可解除合同。但需留意的是，无论哪种类型的合同解除，都必需以有效存在的合同为前提，也就表明居间人已胜利的促成了房屋买卖合同的成立，此时居间人当然享有酬劳恳求权。 3.相对人或托付人未适当、全面履行房屋买卖合同时居间人的酬劳恳求权。这也就是

8、法律实践中，大多数托付人混淆的地方，认为“促成合同成立”意味着最终必需“办理房地产过户登记”。如前所述，合同成立仅是相对人与托付人意思表示全都的结果，最终能够办理房地产过户登记是房屋买卖合同全面、适当履行的结果，两者并非同一。 4.由于托付人的不当行为导致合同不能成立时的酬劳给付问题。前述三项情形均为合同虽成立，但因可归责或不行归责于托付人、相对人的事由导致合同目的未实现时对居间人酬劳恳求权的影响。可知居间人促成合同成立并不必定意味着居间人享有酬劳恳求权，那未促成合同成立是否必定导致居间人丢失酬劳恳求权呢？答案仍是否定的。这也就是在居间人未促成合同成立的情形下不适用合同法第四百二十七条规定的唯

9、一例外情形由于托付人的不当行为导致合同的不能成立。法律实践中，最为常见的就是“跳单”现象。 所谓“跳单”，又称“跳中介”，是指托付人与房产中介机构订立居间合同后，为躲避支付酬劳的义务，私下与居间人介绍的买方达成房屋买卖协议或另行托付他人供应居间买卖服务的行为。就此状况，居间人已全面履行了居间义务，未促成房屋买卖合同的成立纯系托付人的过错，居间人并不因此而丢失酬劳恳求权，一旦认定“跳中介”行为成立，托付人不仅要履行支付酬劳的义务，还需视状况担当适当的违约责任。 故一般认为，由于托付人的不当行为导致合同不能订立的，应认为居间人已促成合同的成立。 （二）必要费用的范畴 必要费用取决于居间事务的范畴，

10、一般认为居间事务是居间人在居间合同存续期间所实施的一切涉及“为促成合同成立”的事务。通常包括：（1）居间人为促成合同的成立必定会乐观查找相宜的相对人，查找相对人过程中支出的刊登广告、印刷宣扬资料等宣扬费用；（2）居间人在相对人与托付人就房屋买卖合同的订立进行协商的过程中，所支付的交通费、文印费、通讯费、场地使用费等直接费用。 （三）当事人另有商定的是否除外 现行民事立法主见，居间人仅能就劳务成果恳求酬劳，未促成合同成立，未实现劳务成果的，由此供应的服务、付出的劳务居间人不得主见任何劳务费用，仅能就偿付的必要费用恳求清偿。这样的规定对居间人是否公正，是否符合民法“等价有偿”的基本理念，是否有利于

11、权衡居间法律关系双方当事人的权益，这个问题值得商榷。 假如托付人与居间人在合同中商定，在居间人未促成房屋买卖合同成立的情形下，也可因其付出了劳务而享有酬劳恳求权，该商定能否排解合同法第四百二十七条的适用？依据我国合同法的合同自由与鼓舞交易基本原则，民事主体有权依其自由意志为自身设定权利或负担义务，因此，若托付人自愿在居间人未促成合同成立的情形下支付居间酬劳的也并不为法律所禁止和反对。 三、居间人自我爱护的合法途径 （一）在居间合同中特地设立规避跳单的条款 居间人为制止托付人的跳单行为，爱护自身拥有的信息资源和维持自己付出的居间劳务，可以在与托付人订立居间合同时商定“禁止托付人利用居间人供应的房

12、源信息，绕开居间人与相对人签订房屋买卖合同。”以规避“跳单”行为。 大多数学者认为基于目前房屋交易市场尚不规范，交易中托付人常违反诚恳信用原则，为追求自己利益最大化而损害居间人的利益，因而有承认该类条款效力的必要性，以爱护中介公司的正值利益，调动中介行业的乐观性，促进中介服务市场健康进展，维护市场交易诚信。 （二）在居间合同中特地设立“后续期”条款 在实践中，托付人除通过隐瞒与相对人订立了房屋买卖合同的方式来规避向居间人支付酬劳的义务外，还可能通过“事后跳单”的方式。为避开这一现象的发生，居间人可以在合同中订立如下条款:“居间人为托付人供应的订立合同的机会，托付人在该居间合同期限内通过该机会与相对人订立房屋买卖合同的，或者在该居间合同期限终止后的两个月内（或双方商定的其他期间内）直接或间接地与最初居间人所物色的相对人订立房屋买卖合同的情形下，托付人仍应向居间人支付协议中商定的居间酬劳。”这就是房地产买卖居间合同中的“后效期”条款。 在北京市房地产经纪合同中“