租赁住房行业安全白皮书

1、目录主要贡单位4前言5租赁住行业景5政策背景5行业潜力7市场状况9发展趋势10租赁住的产生态进一多元化10技术赋租赁房行全面级12租赁住产业析13政府主部门13长租企业14开发商景企业14经纪机背景业15酒店背企业15创业类业163.2.3 国企背公寓营商国家）16设备商17服务提商18PaaS接入台方18业务系提供方20SI落地方20物联网术赋租赁房行业21智能全屋21智慧公区21智能视监控22智能楼对讲22公寓SaaS管理统23 HYPERLINK l _TOC_250027 优化门经营24 HYPERLINK l _TOC_250026 租后生运营务25 HYPERLINK l _TOC

2、_250025 租赁住安全状26 HYPERLINK l _TOC_250024 案例1（消安全故）26 HYPERLINK l _TOC_250023 案例2（燃电气全事）26 HYPERLINK l _TOC_250022 案例3（租人身全）27 HYPERLINK l _TOC_250021 安全警长鸣28 HYPERLINK l _TOC_250020 租赁住全域全方案29 HYPERLINK l _TOC_250019 租客人的安管理29 HYPERLINK l _TOC_250018 真人实合法份认证29 HYPERLINK l _TOC_250017 风险识管理29 HYPERL

3、INK l _TOC_250016 更安全设备接管理31 HYPERLINK l _TOC_250015 智能门锁31 HYPERLINK l _TOC_250014 智能计设备34 HYPERLINK l _TOC_250013 智能安设备36 HYPERLINK l _TOC_250012 智能通设备37 HYPERLINK l _TOC_250011 智能环检测41 HYPERLINK l _TOC_250010 边缘计网关安全41 HYPERLINK l _TOC_250009 更安全企业营管控42 HYPERLINK l _TOC_250008 公寓SaaS管理统设计42 HYPER

4、LINK l _TOC_250007 消防管理47 HYPERLINK l _TOC_250006 智能安监控50 HYPERLINK l _TOC_250005 设备运管理54 HYPERLINK l _TOC_250004 政府监安全54 HYPERLINK l _TOC_250003 数据和私安全55 HYPERLINK l _TOC_250002 云平台据安全55 HYPERLINK l _TOC_250001 物联网据安全56 HYPERLINK l _TOC_250000 租赁住行业域安展望57主要贡献单位本白皮书在编写的过程中参考了以下单位相关成果，对此表示感谢(排 名不分先后)

5、：指导单位：全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会中国建筑装饰协会住宅租赁产业分会 ICA 联盟主要参编单位：IoT普华永道思略特管理咨询（上海）有限公司上海和住信息科技有限公司（寓小二）中通服软件科技有限公司中国通服上海公司上海紫光乐联物联网科技有限公司深圳曼顿科技有限公司浙江超仪电子技术股份有限公司云丁网络技术(北京)有限公司上海榉树智能科技有限公司杭州汇创技术有限公司联合发起单位：魔方生活服务集团龙湖冠寓（相寓） 首创 He 寓高澎（上海）公寓管理有限公司上海城方租赁住房运营管理有限公司上海浦东发展(集团)有限公司前言2019 年，租赁住房行业，在技术、行业规范和经营管理创新的变革中

6、迎接新的挑战和机遇。2016 AI、ITICA 联盟2019 政策背景6 度，让全体人民住有所居”。8 图1 租购并举的政策驱动图2 租赁市场相关新规2017 7 “图3 “租购并举”相关新规14 （70 万套（50 70 70 2016 10.84 行业潜力1.6 21（）0）截止 7 .4 与大约 2.4 亿的单身人口，是租赁市场的目标消费者，这一数字仍在不断增长，预示租赁市场蕴藏着巨大的市场潜能。截止 7 .租意愿提升（0 .5 0 84507050图 4 各国住房自有率对比（ ）1/3 至 1/2 与此同时，传统分散式租赁难以满足年轻人日益提升的居住要求，如图 5 所示。租赁住房市场发

7、展过程中，通过商业模式升级、服务生态升级、技术赋能等手段解决中高端人群租赁住房需求的集中式租赁住房运营管理将面临可观的市场空间。图 5 传统分散式租赁方式的痛点3-5 热点城市将有 3 。市场状况住房租赁服务市场空间正在逐步进入快速上升通道，越来越多的企业嗅到了这一巨大市场所蕴藏的商2017 1.38 赁住房 70 据预测，中国住房租赁市场规模预计到 2020 年达到 1.6 万亿元，预计到 2030 年市场规模超过 4 万亿6 （）发展趋势租赁住房的产业生态将进一步多元化2020 1000 牌公寓已加速往二线城市发展。随着我国区域二线城市的崛起，流动人口加速向二线核心城市聚集，如南7 （）2

8、0-45 成为了一个个青年社区，以此为入口提供各类生活服务，将是一个很大的市场。技术赋能租赁住房行业全面升级2022 800 15.37API LBS 8 /PaaS SI 政府主管部门7 （一是信息对称问题。准确的租赁价格发布机制有助于租金透明稳定，通过管理平台，统一待租待售住房2018 年 8 月 20 长租企业2018192012-2016起，涉及金额高达 图 9 各参与主体能力分析开发商背景企业早在 2015 “”6 9 鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。”经纪机构背景企业153 中介业务接近租赁房源和租赁客户的先天优势开展长租公寓业务。自如寓（链家、红璞公寓（世联行（、相寓（酒店背

9、景企业虽然相关政策尚未直接提及鼓励酒店背景企业投身长租公寓领域，但无论是酒店业主类背景的企业还是酒店管理类背景的企业都有着涉足长租公寓领域先发优势。+”服 务式公寓”（）创业类企业（201585 号O2O 业经营思路和方式灵活，通常专注于长租公寓产业的一个细分领域。这种类型企业其中知名度较高的包括3.2.3 国企背景公寓运营商（国家队）（趋势中，国家队2017 年 7 月国土部等九部门在 12 个城市启动住房租赁市场改革之前，上海的徐汇区、浦东张江、奉贤20-30“扛旗者2 6 “”海地产()100 2 设备商服务提供商SaaS SaaS营造BSaaSSaaS+SaaS 期内引入第三方公寓Sa

10、aS SaaS SaaS PaaS（3.3（如 3.4 章节所述依靠 平台也有益于支持大型长租企业的业务数据化与数据业务化，支持长租企业与大型长租公寓社区的业务基础结构、数图 10 IoT PaaS 平台架构特点S IT IoT如图0ICA 联盟。作为 IoT，ICA42057A DP 20 类。业务系统提供方PaaS（SIPaaS （SI，System Integration）系统集成商除了需要提供从家居到社区的智慧化解决方案及落地实施，比如智能全屋、智能视频监控2.2.3 LoRa 网络）WiFi 从发展趋势来看，类似其它行业的智慧化系统集成商的发展路径，租赁住房的 SI 落地方也将发展成

11、为+集成+服务+SI 间与虚拟空间之间的信息一一映射关系、实现租赁社区与公寓的实时管理与服务的物联网技术将是未来租智能全屋智慧公区承载社区丰富业态的公共区域是租赁公寓的重要特征，也是承载物联网赋能、实现智能化升级的租赁社智慧运营中心。以下以智慧公区的部分基础安全配套产品为例来具体说明。智能视频监控自动跟踪、高级视频移动侦测、非法滞留等场景下。可全面掌握安防场景下的各种安全信息监测与追踪问智能楼宇对讲11 图 11 智能楼宇对讲产品及组网示意图TCP/IP 支持多种人机交互方式，比如传统的刷IC SaaS 管理系统租赁住房的数字化管理系统是租赁住房精细管理、综合运营的数字枢纽，通过这一管理系统，

12、下接物理租住空间的人与万物、上承租赁房社区生态，实现客户、房源、支付网关与数据运营的综合承载平台。（如APaaS IaaS 提供基于SaaS 图 12 租赁公寓管理系统总体示意图优化门店经营银、产品结构优化、客户营销优化、无人零售柜等方面。租后生活运营服务IT （针对不同应用需求，通过统一的入口接入配套的服务提供商资源，整合各类生活服务的软硬件解决方图 13 自助生活服务设施示例1（消防安全事故）20171213810 人死亡，5 ,2（燃气电气安全事故）2012 年 8 月 187 4 股份有限公司查爆炸原因初步查明是因为软管脱落造成的天然气泄漏。华润燃气工作人员说，该住户使用的燃气软管较长

13、，中间违规使用了一个三通接头，而且该住户的厨房是敞开式的，没有按规定封闭。2018 年 1 月 27 日重庆市沙坪坝区沙正街郁金香国际公寓一住户发生爆炸，现场 2 人死亡 1 人受伤。据初步调查，爆炸事故为燃气泄漏所致。这一类设备老化所带来的安全隐患以及租户的正常生命财产安全无法得到保障，也是我国过去十几年租赁市场发展的重要障碍。另外，除了房屋内燃气与电气安全隐患，在社区层面，不当的社区物业管理也会带来严重的安全事故。2018 年 5 月 3 26 3（租客人身安全）2018 7 月，刚毕业的小伍化名）醛浓度达每立方米 0.08mg 2018 “元凶”“”16 1013 2018 9 15 安

14、全警钟长鸣租客人身的安全管理真人实人合法身份认证之一。外卖/风险识别管理基于智能视频终端与管理平台打造三级门禁系统，对租赁社区、住房的多种场景进行算法处理、潜在风险分析及预警，让危险及危险人员无处遁形。房源（价体系代替传统的依靠基本特征及财务指标分析为主的人员风险评价体系。同时，在模型自动更新维护机安全。（）更安全的设备连接管理智能门锁(GA374)根据以上要点，建议采用通过 C 级锁标准的门锁设备用于租赁系统的门禁门锁中。IoT (ICA)CPU Secure-ElementTEE 密码防穷举在智能门锁的固件BootLoader 中内置安全可信根，为门锁的功能固件提供端到端的更新认证服务，保

15、护门锁的固件不会被轻易植入攻击代码，形成黑灰产。智能门锁的电子模块有多个电子元器件组成，对于电磁信号都具有较强的敏感性。对于智能门锁的PCBA 抗电磁干扰设计提供安全的建议，在电气特性和驱动层面，有效降低攻击面。身份证开锁NFC 联网的智能门锁每 4 与各类 B 智能门锁的安装调试服务将极大程度上依赖线下的实时安装团队，大型公寓运营商需要能够统一运维平台来实现全国布局且完善的售后服务体系。智能计量设备风险：通信安全技术。智能电表特有的安全隐患包括以下几类：防窃电安全电表应设计防开盖铅封，对承租用户恶意开盖行为能通过物联网手段进行识别及告警。智能水表特有的安全隐患包括以下几类：防漏水安全智能安防

16、设备烟感设备SaaS 6 米-12 80 6 60 GB50116-2013 产品设计满足GB /LED 指示报警，防尘、防虫、抗白光干扰。门磁/窗磁设备产品设计满足B-hA。红外探测器安装高度：垂直 2.2-2.5 产品设计要求：产品设计满足 GB 10408.5-2000 入侵探测器 第 5 部分:室内用被动红外探测器，GB/T 13584-2011 红外探测器参数测试方法休眠电流不大于 40uA。安装高度：垂直 2.2-2.5 产品设计要求：产品设计满足 GB 10408.5-2000 入侵探测器 第 5 部分:室内用被动红外探测器，GB/T 13584-2011 红外探测器参数测试方法

17、休眠电流不大于 40uA。智能通行设备以租户人脸信息作为租赁空间的唯一标识 ID，以人脸识别设备实现室内、公区、小区等全域安全的 AI安防，打造“一脸通”安全通行体验。AI-ID系统架构IoT (ICA)TCP/IP图 14 AI 安防-入口人脸门禁闸机系统架构功能说明APP 摆闸APP APP （摆闸（摆闸紧急逃生一旦发生火灾等紧急情况，人员通道具有自动打开放行功能， 以便紧急疏散。智能联动对每个进出人员都可以进行人员图像抓拍，以便在发生意外情况时，可以随时调取事件记录进行查询。人员统计物联网管理后台可查询周期内人员出入统计数据。离线模式设备在离线时，依然可以保证人员正常出入，相关数据会在获

18、得网络后提交到物联网后台。图 15 人员出入管理流程AI-24 小LinkVision图 16 AI 安防-动态人脸识别视频监控利用前端边缘智能节点的能力，协同小区内的多台摄像机，获取指定人员的行动轨迹信息。AI 对于人员长时间逗留在高层窗边，在电梯内跳跃，将电梯门常开等情况，系统在通过 AI 技术识别到违规后获取到异常，将通过广播或推送消息到手机端等方式及时通知用户及租赁运营方。AI-人员统计的信息。长开告警将长开告警信息转发至保安端APP，以便保安进行及时的处理和复位，杜绝安全隐患。智能环境检测目前我国室内空气质量标准有两个：GB50325民用建筑工程室内环境污染控制规范和 GB/T188

19、83(烟雾以及可燃气体等PM2.5 以及VOC APP 30 VOC 边缘计算网关的安全安全引导：ROM更安全的企业经营管控SaaS 管理系统设计租赁场景的SaaS 管理系统在以下方面为公寓运营方提升价值：安全管理SaaS+运营管理SaaS SaaS 三方活体认证接口核实所住即本人，有效提升公寓管家的运营效率，及排除异常行为人员入住公寓的风险。SaaS 入等财务数据SaaS 由此，公寓SaaS 管理系统设计时需要注意以下几方面：SaaS SaaS SaaS A B 把清算结余转移到B PC （如A租前服务租前服务包括租客从产生找房需求到入住的所有环节，具体如下：图 17 租前服务流程PC PC

20、 能。APP 型分散式SaaS +UI /氛围。租后服务SaaS 应用实例SaaS API 抄表数据。/（1、 安全性高，无“二清”隐患，即系统作为 SaaS 提供商无占用客户资金的“资金池”隐患2、 稳定性强，即支付渠道稳定，无被相应支付渠道风控的风险等3、 到账速度快，即支持T+1 标准到账模式。如现金流动性高，可支持 D0 到账（当天到账）4、 支付方式多元化，即支持包括支付宝、微信、快捷支付等常见的支付方式，5、 备用方案健全，即建立多个支付渠道备选方案第三方电子签名服务平台作为企业或个人解决“电子签名”需求的一种互联化签署平台，能够为用户 图 18 租客与公寓签署合同流程智能硬件将成

21、为未来公寓生活的标配。智能硬件的有效应用可高效提升公寓的运营管理。图 19 通过 SaaS 管理系统连接智能设备（部分）即以上三种模式的公摊都可通过智能电表达到“无人工干预、自动分摊、自动计费”的理想运营效果。消防管理设施监控RFID GB25201 消防安全 户籍化管理落地（设备（）用电监控而这两种电器在公寓、酒店行业场景使用频率非常高，在墙插线路上安装具备剩余电流保护功能的断路器0.05S 1 一般电气火灾发生时，均伴有线路漏电和线路温度升高，大部分由线路老化、接线松动引起的火灾发/能发生在设计不合理的或者老化的供电线路上、电器插头以及家用电器的电源线，内部线束或零部件绝缘累计热量,萌芽阶

22、段。/据，对数据进行同比/环比分析，从而制定相应的能耗管理措施，有依据的执行节能减排措施。紧急联动(GB (可以事先设定，发生消防报警时，相关安装门禁区域将根据需要自动打开或关闭。智能安防监控安防监控的安全升级重点聚焦：IoT图 20 安防监控设备架构图5) 系统平台采用标准网络架构，支持本小区至少 20 用户同时访问系统。图像显示:图像记录功能: 监视与回放图像的信息应具有原始完整性，视频存储容量和记录回放带宽与检索能力应满足国标要求； 监视图像浏览与回放质量不应低于民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-2011 中5.4.1-1，5.4.3-1 中规定四级的要求，在显示屏上上应能

23、有效识别目标； 视频录像应以不低于25 帧/秒的速度保存，网络摄像机存储视频清晰度与摄像机的解像度一致。系统控制功能： 系统通过软件和控制键盘，可对摄像机、云台、镜头等的各种功能进行遥控，摄像机，变焦、旋转，上下摆动等控制效果平稳、可靠；示； 系统应具有与入侵报警系统、出入口控制系统联动的接口。当视频监控系统收到联动信号时， 能按照预定工作模式，切换出相应部位的图像至电视墙指定监视器上，其联动响应时间不大于 4s。回放功能： 系统监视或回放的图像应清晰、稳定； 显示画面上应有图像编号地址、时间、日期等。文字显示应采用简体中文；/系统与设备所在的各层电子地图等内容，各层平面图中应显示本层所有设备的分布，各个