上海住宅小区开发前期策划

1、上海住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物

2、等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。一、住宅小小区开发发前期策策划1、楼楼盘价格格定位 根据咨询人人员市场场调查，待待建地块

3、块附近已已建或在在建住宅宅楼盘的的价格分分布范围围从最低低的39980元元/M22至最高高的99980元元/M22，购房房户有较较大的选选择空间间，多数数楼盘价价位集中中在中价价范围。具具体调查查结果见见下表： 价格范围 楼盘家数 建筑形式 398049880元/M22高层498059880元/M25高层、小高高层598069880元/M212小高层、中中高层698099880元/M21小高层从上表可以以看到，附附近已建建和在建建竞争楼楼盘的均均价多数数分布在在49880669800元/MM2。经过过综合分分析，拟拟定待建建住宅小小区购房房户以上上海本地地工薪阶阶层中等等偏上收收入家庭庭为主，

4、以以经济能能力较弱弱群体和和高收入入白领阶阶层为辅辅，根据据自身楼楼盘的特特点，拟拟定楼盘盘住宅商商品房销销售均价价在61180元元/M22。在销销售运作作时，可可根据市市场的供供求关系系，在已已制定的的销售价价格基础础上，进进行适当当的调整整。2、房型定定位及占占比方案案 近年上海住住宅市场场新开发发楼盘户户型面积积偏大的的情况比比较普遍遍，根据据上海市市房地产产交易中中心和上上海市统统计局联联合发布布的20002年年上海市市房地产产市场商商品房预预售结构构分析数数据，220022年房地地产市场场商品房房户型面面积700M2以下的的仅占22.2%，房型型面积7701100MM2的占占16.3

5、%，户户型面积积10001550M22占533.9%，户型型面积在在1500M2以上的的占277.7%，由于于户型面面积在1100MM2以上的的占811.6%，户型型面积明明显偏大大，使许许多工薪薪阶层家家庭望房房兴叹。实实际上，目目前上海海住宅市市场最为为抢手的的户型是是中小房房型，它它不是指指传统意意义上的的50MM2左右户户型，而而是指二二房一厅厅面积在在85MM2左右，二二房二厅厅面积在在1000M2左右的的户型，这这种户型型实用性性强，总总价适中中，物业业管理费费也不高高，对工工薪阶层层具有极极大的吸吸引力，经经综合分分析对比比，拟建建住宅小小区开发发项目的的房型、建建筑面积积和占比

6、比定位如如下: 房型 一房一厅一一卫 二房二厅一一卫 二房二厅一一卫 三房二厅二二卫 四房二厅二二卫 建筑面积70M285M2100M22130M22160M22占比5%35%35%15%10% 销售目标客客户 欲与年轻人人分开居居住的老老年人 首次购房的的工薪阶阶层 首次购房的的经济能能力较强强的工薪薪阶层 政府及企事事业单位位中层以以上管理理干部，二二代以上上家庭 外企高新技技术企业业、金融融证券信信息界白白领，外外地来沪沪经商人人员 3、购购房户购购买力分分析根据上述建建筑面积积定位与与销售价价格，主主力房型型二房一一厅一卫卫和二房房二厅一一卫每套套房屋销销售均价价为：552.55万元6

7、1.8万元元。一般般情况下下购房者者首付330%，即即15.75万万元118.55万元左左右，余余款向银银行按揭揭分200年偿还还，以661.88万元（二二房二厅厅一卫）房房型为例例，首付付18.5万元元，余款款43.3万元元分200年偿还还，目前前商业贷贷款月利利率为00.422%，每每万元每每月还本本付息额额为666.2116477元，每每月还款款额经计计算为228677元，对对于中等等偏上收收入家庭庭购房户户应该有有还款能能力。另另外，如如果购房房户能够够得到部部分公积积金贷款款，由于于公积金金贷款利利率比商商业贷款款利率低低，则每每月还款款额将有有所下降降，购房房客户还还款能力力更能得

8、得到保证证。4、开发方方案策划划及参考考经济指指标的确确定开发方案：社会经济的的发展和和人民生生活水平平的提高高，对住住宅小区区居住环环境提出出了更高高的要求求，促使使住宅建建筑形态态向舒适适和实用用方向发发展，传传统的多多层+高高层建筑筑模式已已不能满满足土地地紧张的的大城市市的需求求，而另另一种折折衷方式式小高层层板式结结构住宅宅（713层层），因因与多层层住宅相相比具有有节约土土地资源源的优势势，与高高层住宅宅相比具具有良好好的通风风、采光光优势，成成为当前前和未来来最受购购房户欢欢迎的建建筑形态态，本次次开发方方案原则则上选用用12层层小高层层板式结结构。参考经济指指标:（1）住宅宅幢

9、数、建建筑面积积、住户户数的估估算根据据房型定定位及占占比方案案，待建建楼盘住住宅每户户平均建建筑面积积：700*5%+855*355%+1100*35%+1330*115%+1600*100%=1103.75MM2每幢住住宅设55个单元元，每单单元为一一梯二户户（每单单元设11台电梯梯），则则每幢112层小小高层住住宅建筑筑面积为为：122层*55单元/层*22户/单单元*1103.75MM2=1124550平方方米已知知基地地地块面积积为2110000M2，规划划容积率率为2.5，则则可建住住宅商品品房和公公建配套套设施建建筑面积积合计为为：2110000*2.5=5525000M22根据

10、住住宅小区区规划指指标，一一般住宅宅商品房房占944%995%，公公建配套套设施占占5%6%，假假设住宅宅商品房房占总数数的955%，则则住宅商商品房可可建建筑筑面积为为：5225000M2*955%=4498775M22可建112层小小高层住住宅幢数数为：4498775/1124550=44幢住宅宅实际可可建建筑筑面积：4*1124550=4498000M2每户平平均建筑筑面积为为1033.755 M22，则住户户数为：498800/1033.755=4880户（22）公建建配套设设施公建建配套服服务设施施包括：幼儿园园、托儿儿所，便便民商店店，其他他配套设设施，其其中幼儿儿园、托托儿所一一

11、般占440%，便便民商店店一般占占35%，其他他配套设设施一般般占255%。 公建配配套设施施可建总总建筑面面积：总总建筑面面积-住住宅建筑筑面积=525500-498800=27000平方方米幼儿儿园、托托儿所建建筑面积积：27700*40%=10080MM2便民商商店建筑筑面积：27000*335%=9455M2其他配配套设施施建筑面面积：227000*255%=6675MM2（3）室室外附属属设施室室外附属属设施包包括独立立式地下下停车库库、变电电所、标标准网球球场等。停车位：小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3

12、户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：480/3=160个，地面车位数：160*15%=24个；地下车位数：160*85%=136个。独立式地下停车库：每个车位平面尺寸为2.5M*5M，占地面积12.5M2。地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2，本次估算取上限值，则独立式地下停车库面积为：136*35=4760M2变电所:变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为：30W/M2，便民商店为：60120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为2030W/M2。在估算时均采用上限值。住宅商品房

13、用电量：49800*50=2490千瓦幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4千瓦便民商店用电量：945*120=113.4千瓦其他配套设施用电量：675*80=54千瓦小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦独立式地下停车库：4760*30=142.8千瓦用电量小计：2957.1千瓦另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：2957.1*（1+5%）=3105千瓦选用变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10KV容量为800KVA变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。网球

14、场：为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。标准网球场规格：36.58M*18.29M。网球场占地面积：669M25、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算 建筑覆盖率：4幢12层小高层占地面积：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2公建配套设施(以2层计)占地面积：2700/2*(1+10%)=1485M2配电所占地面积：200*（1+10%）=220 M2建筑物占地面积：6270M2(考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)建筑覆盖率：6270/21000*100%=29.9%

15、绿化率：新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。小区绿化总面积：21000*35%=7350M2网球场占地面积：36.58*18.29=669M2地面车位占地面积：24*2.5*5=300M2幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 M2居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050 M2小区道路占地面积：21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-

16、300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 M2（居民室外活动场所）=4281 M2小区道路占有率：4281/21000*100%=20.4%6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：供水指标：住宅：710升/M2日；公建配套设施：610升/M2日；绿化：1.5升2升/M2日。排污指标：住宅：6.79.5升/M2日；公建配套设施：5.49升/M2日。人工煤气用量指标：住宅：4.4M3/户日；公建配套设施：0.08M3/M2日。电话容量指标：住宅：100154门/万M2

17、；公建配套设施：25门/万M2小区日最大大用水量量为：110升/M2*4998000M2（住宅宅）+110升/M2*27000M22（公建建配套）+2升/M2*94450MM2（绿化化）=5544MM3小区日日最高污污水排放放量为：9.55升/MM2*4998000M2(住宅宅)+99升/MM2*27700MM2(公公建配套套)=4497MM3人工煤煤气日最最大用量量：4.4M33/户*4800户+227000M2*0.08MM3/M2=23328MM3电话话线数量量：1554门/万M22*4.98万万M2+255门/万万M2*0.27万万M2=7774门77、前期期策划成成果汇总总如下：建设

18、规规模：拟拟建4幢幢地下11层地上上12层层小高层层，一梯梯二户，板板式结构构，每幢幢每层55个单元元，平均均每户建建筑面积积：1003.775平方方米，层层高2.9米地地块总面面积：2210000平方方米 建筑筑物占地地面积：62770平方方米 绿化化占地面面积：773500平方米米 网球场场占地面面积：6669平平方米 地地面停车车位占地地面积：3000平方米米 小区道道占地面面积：442811平方米米 幼儿园园、托儿儿所室外外活动场场所占地地面积：10880平方方米 小区区居民室室外活动动场所占占地面积积：10050平平方米总总建筑面面积：5572660平方方米 住宅宅商品房房建筑面面积

19、：4498000平方方米 公建建配套设设施建筑筑面积：27000平方方米 幼儿儿园、托托儿所面面积：110800平方米米 便民商商店面积积：9445平方方米 其他他配套设设施面积积：6775平方方米 独立立式地下下停车库库建筑面面积：447600平方米米规划容容积率：2.55（不包包括地下下停车库库面积）建筑覆盖率：29.9%绿化率：35%小区道路占有率：20.4%其他娱乐，休闲设施占有率：14.7%住宅小区总用电量：3105千瓦住宅小区最高日用水量：544立方米住宅小区最高日污水排放量：497立方米住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米住宅小区电话容量：774门总户数： 480户二、开发

20、项项目开发发成本分分析及估估算（一）、开开发成本本分析由由于整个个开发建建设项目目所需资资金与住住宅商品品房、公公建配套套设施、室室外附属属设施、室室外工程程建设标标准密切切相关，故故在估算算之前，必必须先确确定住宅宅商品房房、公建建配套设设施、室室外附属属设施、室室外工程程等建设设标准。1、住宅商品房建设标准见下表： 结构 剪力墙 户型 一梯二户 层高 2.9M 幢数:122层住宅宅4幢 建 设 标 准 建筑层数：地下1层，地地上为112层。 基础：钻孔孔灌注桩桩，箱形形基础 楼地面：住住户室内内细石钢钢筋混凝凝土整体体面层，底底层电梯梯大厅花花岗石地地坪，其其余楼层层电梯厅厅采用同同质地砖

21、砖，阳台台铸铁栏栏杆 门窗：塑钢钢门窗，钢钢板分户户门，地地下室设设五级人人防门 外粉刷：无无釉条形形面砖，局局部外墙墙防水涂涂料 内粉刷：住住户市内内批建筑筑腻子，公公共部位位贴面砖砖 屋面：树脂脂珍珠岩岩板保温温，双层层钢筋混混凝土防防潮层，双双层APPP防水水卷材，铝铝基反光光隔热材材料 电气：主干干线电缆缆沿桥架架敷设，普普通开关关及插座座，座灯灯头，诱诱导灯，电电话，共共用天线线，楼宇宇对讲系系统配管管线 管道：铝塑塑复合水水管，塑塑料排水水管，消消火栓系系统 设备：照明明配电箱箱、动力力配电箱箱，柜、水水泵、可可视对讲讲进口设设备，给给水净化化设备，每每幢楼设设中外合合资电梯梯5台

22、 2、公建配配套服务务设施，室室外附属属设施建建设标准准见下表表： 项目 建设标准 公建配套设设施 幼儿园、托托儿所 混合结构，条条形基础础，外墙墙贴面砖砖，室内内刷涂料料 便民商店 现浇框架结结构，条条形基础础，外墙墙贴面砖砖，室内内刷涂料料 其他配套设设施 现浇框架结结构，条条形基础础，外墙墙贴面砖砖，室内内刷涂料料 室外附属设设施 配电房 混合结构，条条形基础础，外墙墙贴面砖砖，室内内刷涂料料 室外网球场场 场地钢筋混混凝土基基层，聚聚胺脂类类面层，进进口灯光光和围网网系统，场场地设备备 独立式地下下停车库库 现浇钢筋混混凝土底底板、侧侧板、顶顶板，室室内钢筋筋混凝土土柱、梁梁，底板板下

23、不设设桩，室室内地坪坪细石砼砼面层，顶顶、内墙墙刷涂料料 3、建设项项目开发发成本估估算： 根据上述建建筑物及及构筑物物建设标标准，住住宅商品品房及独独立式停停车库其其建筑安安装单价价构成分分析见下下表： 项目 住宅商品房房 （元/平方方米） 独立式地下下停车库库 （元/平方方米） 地下工程 桩基 120 0 基础 100 2800 小计 220 2800 结构 600 0 建筑 外立面、门门窗 80 20 内装饰 50 30 杂项 15 20 小计 145 70 机电设备 水、煤气 70 30 消防 40 40 电气 100 50 弱电 40 25 地下室通风风 10 50 电梯 180 0

24、 小计 440 195 工程开办费费 35 40 合计 1440 3105 公建配套设设施用房房，室外外附属设设施，室室外工程程建设成成本分析析见下表表： 项目 建安单价 说明 公建配套设设施 幼儿园、托托儿所 700元/M2 混合结构 便民商店 1000元元/M2 框架结构 其他配套设设施 1000元元/M2 框架结构 室外附属设设施 变电所设备备 变压器 1500元元/KVVA 干式变压器器 配电设备 1000元元/KWW 备用柴油发发电机 1700元元/KWW 进口发电机机 变电所房屋屋 200平方方米 800元/平方米米 混合结构 网球场 钢筋混凝土土基础 5万元/个个 聚胺脂类面面层

25、 22万元/个 进口灯光系系统 13万元/个 场地设备 5万元/个个 进口围网系系统 9万元/个个 室外工程 约占全部建建筑物、构构筑物造造价之和和的111%113% 4、项项目开发发所需建建设成本本具体估估算过程程：A、土土地费用用A1、土土地出让让金： 36775万元元A2、地地块动拆拆迁费用用 330000*12200=63000万元元 小计计： 999755万元B、主主体工程程建设费费B1、住住宅商品品房地下下工程：498800 M2*2220元/M2=10095.6万元元结构：498800MM2*6000元/M2=29988万万元建筑筑：4998000M2*1445元/M2=7222

26、.11万元机机电安装装：4998000M2*4440元/M2=21191.2万元元开办费费：4998000M2*355元/MM2=1774.33万元小小计：771711万元B22、独立立式地下下停车库库地下工工程：447600M2*28800元元/M22=13332.8万元元结构工工程：447600M2*0=0建筑筑：47760MM2*700元/MM2=333.3万万元机电电安装：47660M22*1995元/M2=922.8万万元开办办费：447600M2*400元/MM2=199.0万万元小计计 14478万万元B33、公建建配套设设施幼儿儿园、托托儿所：10880M22*7000元/M2

27、=755.6万万元便民民商店：9455M2*10000元元/M22=944.5万万元其他他配套设设施：6675MM2*10000元元/M22=677.5万万元小计计 2338万元元B4、变变电所设设备：变变压器：15000元/KVAA*32200KKVA=4800万元配配电设备备：高低低压开关关柜、负负荷开关关、配电电盘、电电缆桥架架等10000元元/KWW*32200KKW=3320万万元进口口柴油发发电机：17000元/KW*32000KWW*200%=1108.8万元元（容量量按变压压器容量量的200%计算算）设备备小计： 9009万元元土建： 2000M22*8000元/ M22=16

28、6万元小小计： 9255万元BB5、室室外网球球场（336.558M*18.29MM,共11座）细细石钢筋筋混凝土土基层：5万元元聚胺脂脂类面层层：222万元场场地设备备:5万万元进口口灯光系系统：113万元元进口围围网系统统：9万万元小计计： 554万元元主体工工程建设设费合计计：98866万万元C、室外工工程费：包括土土方、道道路、围围墙、大大门、绿绿化、上上下水管管道、管管沟、庭庭院路灯灯、电缆缆、建筑筑小品等等，按主主体工程程建设费费的122%估算算：98866*12%= 111844万元D、工工程间接接费用11、 专专业费用用：按主主体工程程建设费费的6%估算，998666*6%=5

29、992万元元2、 开发商商筹建管管理费：按主体体工程建建设费的的2%估估算，998666*2%=1997万元元3、 住宅配配套费：按住宅宅建筑面面积的3320元元/M22估算，4498000*3320=15994元44、 人人防建设设配套费费本工程程地下室室可建成成平战结结合的人人防设施施，按规规定可以以免缴人人防建设设配套费费。5、 市政建建设配套套费按1120元元/M22标准估估算，即即：1220元/M2*5225000M2=6330万元元6、 有关部部门收取取的各种种手续费费：按115元/M2标准估估算：115元/M2*5225000M2=799万元小小计： 30992万元元E、不不可预

30、见见费按（AA）（D）各各项费用用的5%估算（999755+98866+11884+330922）*55%=2241117*55%=112066万元AA-EE小计： 2553233万元FF、建设设期贷款款利息假假设开发发商自有有资金占占建设资资金的330%，225%建建设资金金来源于于楼盘的的滚动销销售，445%建建设资金金来源于于向银行行贷款，银银行贷款款133年贷款款利率为为5.449%，贷贷款资金金平均占占用时间间为1.5年，则则建设贷贷款利息息为：2253223*445%*（11+5.49%）1.5-11=9951万万元建设开发成成本汇总总表： 工程项目 分项项目 估算金额（万万元）

31、土地费用 土地费用 出让金 3675 动拆迁费用用 6300 小计 9975 主体工程建建设费 住宅商品房房 地下工程 1095.6 结构 2988 建筑 722.11 机电设备 2191.2 开办费 174.33 小计 7171 独立式地下下停车库库 地下工程 1332.8 结构 0 建筑 33.3 机电设备 92.8 开办费 19 小计 1478 公建配套服服务设施施 幼儿园、托托儿所 75.6 便民商店 94.5 其他配套设设施 67.5 小计 238 变电所 变压器 480 配电设备 320 备用柴油发发电机 108.88 土建 16 小计 925 室外标准网网球场（1座） 钢筋混凝土

32、土基层 5 聚胺脂类面面层 22 场地设备 5 进口灯光系系统 13 进口围网系系统 9 小计 54 主体工程建建设费合合计 9866 室外工程费费 1184 工程间接费费用 专业费 592 开发商筹建建管理费费 197 住宅配套费费 1594 人防配套费费 0 市政建设配配套费 630 有关部门收收取各种种手续费费 79 小计 3092 不可预见费费 1206 建设期贷款款利息 951 项目总开发发成本（万万元） 262744 三、项项目开发发盈利性性分析住宅建设项项目销售售总收入入（销售售税费取取8%）： 住住宅商品品房：4498000M22*61180元元/平方方米*（11-8%）=2283114万元元 独独立式地地下车位位：100万元/个*1136个个*（11-8%）=112511万元 小计计 2295665万元元住宅建建设项目目开