拆迁非诉业务流程

1、拆迁非诉业务流程一、律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作1. 律师代理理拆迁人、拆拆迁单位在房房屋拆迁前期期准备阶段的的工作：1.1 核实拟拟拆迁地段的的土地性质，以以确定是适用用城市还是农农村房屋拆迁迁的程序。1.2 核实拆拆迁人、拆迁迁单位的主体体资格与资质质，核实拆迁迁工作人员的的上岗证并核核实拆迁人与与拆迁单位签签订的拆迁委委托合同。1.3 核实拆拆迁人是否已已合法取得国国有土地使用用权或土地征征收征用批准准文件且是否否依法公示。1.4 核实拆拆迁人是否已已合法取得建建设项目批准准文件且是否否依法公示。1.5 核实拆拆迁人是否已已合法取得建建设用地规划划许可证且是是否依

2、法公示示。1.6 调查被被拆迁人的基基本情况（拆拆迁的四至范范围、房屋类类型、面积、户户数、人口、老老弱病残特殊殊对象等）。1.7 核实在在规划管理部部门核发建设设用地规划许许可证、确定定拆迁范围后后，拆迁范围围内的单位和和个人有无进进行下列活动动：1.7.1 新新建、改建和和扩建房屋及及其附属物；1.7.2 改改变房屋和土土地用途；1.7.3 建建立新的房屋屋租赁关系；1.7.4 分分列房屋租赁赁户名。1.8 参与制制定拆迁方案案的听证会，发发表律师意见见。1.9 核实拆拆迁计划与拆拆迁方案的合合法性、完整整性、可行性性，拆迁方案案应载明如下下事项：1.9.1 拆拆迁四至范围围；1.9.2

3、拆拆迁房屋总建建筑面积（分分别列出居住住房屋与非居居住房屋的具具体数量及公公房、私房、宗宗教产和代管管产的具体数数量）；1.9.3 拆拆迁户数；1.9.4 拆拆迁期限；1.9.5 拆拆迁范围分期期实施拆迁的的情况；1.9.6 拆拆迁补偿安置置资金总额的的预算；1.9.7 申申请拆迁许可可证时首期补补偿安置资金金到位数额、产产权调换房屋屋的面积量与与价值量，及及后续资金分分期到位计划划；1.9.8 实实施拆迁的方方式；1.9.9 拆拆迁计划是否否已经列入本本地经济发展展计划和本省省（市）的拆拆迁计划。1.9.10核核实拆迁人是是否有足额的的拆迁补偿安安置资金专用用存款账户，前前述存款金额额不得低

4、于省省市政府规定定的补偿安置置资金总额的的比例。该存存款金额与安安置用房价值值之和不足补补偿安置资金金总额的，建建设单位应当当在拆迁方案案中明确资金金分期到位的的时间。1.9.11 核实用于产产权调换房源源的产权是否否清晰、无权权利负担。1.9.12核核实用于产权权调换房源的的数量是否达达到拆迁范围围被拆迁人总总户数的700%，用于产产权调换房源源是否符合国国家质量安全全标准及是否否达到当地公公共建筑设施施配套要求。2律师代理拆拆迁人、拆迁迁单位在城市市房屋拆迁前前期准备阶段段应当谨慎注注意的问题：2.1 律师应应提示委托人人，拆迁主管管行政机关不不得作为拆迁迁人，也不得得接受委托实实施拆迁。

5、2.2 律师应应提示委托人人，不得采用用恐吓、胁迫迫以及停水、停停电、停止供供气、供热等等非法手段实实施拆迁。2.3 律师应应提示委托人人，须按照房房屋拆迁许可可证确定的拆拆迁范围实施施拆迁，不得得擅自扩大或或者缩小。确确需扩大或者者缩小拆迁范范围的，应当当按规定办理理规划、土地地批准手续，并并向颁发该拆拆迁许可证的的拆迁主管行行政机关申请请变更拆迁范范围。2.4 律师须须提示委托人人，要在拆迁迁期限内完成成拆迁。确需需延长拆迁期期限的，应当当在拆迁期限限届满日的115日前，向向拆迁主管行行政机关提出出延期拆迁申申请，区、县县房地局应当当在收到延期期拆迁申请之之日起10日日内给予答复复。2.5

6、 律师应应提示委托人人建设项目若若在拆迁期限限内发生转让让，应当经拆拆迁主管行政政机关同意后后，办理房屋屋拆迁许可证证变更手续；拆迁主管行行政机关应当当将变更后的的房屋拆迁许许可证的相关关内容予以公公告。建设项项目转让人尚尚未将拆迁补补偿安置协议议或者裁决载载明的有关权权利、义务履履行完毕的，由由受让人继续续履行；项目目转让人与受受让人应当书书面通知被拆拆迁人、房屋屋承租人，并并自转让合同同签订之日起起30日内予予以公告。2.6 律师应应提示委托人人，拆迁补偿偿安置方案要要符合党的方方针政策和国国家法律规定定的及本地的的实际情况。如如存在可能严严重侵害被拆拆迁人合法权权益的情况，经经提示，委托

7、托人拒绝调整整的，律师应应解除委托。二、律师代理被被拆迁人、房房屋承租人在在城市房屋拆拆迁前期准备备阶段的工作作1 核实拆迁迁人、拆迁单单位的主体资资格与资质，核核实拆迁工作作人员的上岗岗证。2核实拆迁人人是否已合法法取得国有土土地使用权批批准文件。3核实拆迁人人是否已合法法取得建设项项目批准文件件。4核实拆迁人人是否已合法法取得建设用用地规划许可可证。5核实拆迁许许可证是否载载明拆迁人、拆拆迁范围和拆拆迁期限等事事项并准确无无误，且委托托人在该拆迁迁范围内。6参加制定拆拆迁方案或是是否作出拆迁迁许可的听证证会，发表律律师意见。7核实拆迁计计划与拆迁方方案的合法性性、合理性、完完整性、可行行性

8、，拆迁计计划与方案除除了说明拆迁迁依据之外，还还应说明如下下事项：7.1 拆迁四四至范围；7.2 拆迁房房屋总建筑面面积（分别列列出居住房屋屋与非居住房房屋的具体数数量，公房、私私房、宗教产产和代管产的的具体数量）；7.3 拆迁户户数；7.4 拆迁期期限；7.5 拆迁范范围有无分期期实施拆迁的的情况；7.6 拆迁补补偿安置资金金总额的预算算；7.7申请拆迁迁许可证时首首期补偿安置置资金到位数数额、用于产产权调整房屋屋的面积量与与价值量，及及后续资金分分期到位计划划；7.8 实施拆拆迁的方式。8核实拆迁人人是否有足额额的拆迁补偿偿安置资金专专用存款账户户，前述存款款金额不得低低于省市政府府关于应

9、占补补偿安置资金金总额的比例例，该存款金金额与安置用用房价值之和和不足补偿安安置资金总额额的，建设单单位应当在拆拆迁方案中明明确资金分期期到位的时间间。9核实用于产产权调整房源源的产权是否否清晰、无权权利负担。10核实用于于产权调整房房源的数量是是否达到拆迁迁范围被拆迁迁人要求调换换的数量，安安置房源是否否符合国家质质量安全标准准及是否达到到当地公共建建筑设施配套套要求。11奖励措施施。12对特殊问问题的应急方方法。三、房屋拆迁评评估中的律师师实务1房屋拆迁估估价机构的从从业资格律师应提示委托托人：从事房房屋拆迁估价价的房地产估估价机构，应应当具有经拆拆迁主管机关关依法核准的的房屋拆迁估估价资

10、格。未未取得房屋拆拆迁估价资格格的房地产估估价机构，不不得接受房屋屋拆迁估价委委托、出具估估价报告或价价格咨询报告告。跨省市从从事房屋拆迁迁估价的房地地产估价机构构，应当向当当地拆迁主管管机关依法备备案。2房屋拆迁估估价机构的产产生根据有关规定，估估价机构的产产生有三种方方式，一般采采取被拆迁人人投票的方式式，也可以由由拆迁当事人人通过协商一一致或者抽签签方式确定估估价机构。采取投票方式的的，根据投标标结果，按照照简单多数的的原则，一般般情况下得票票数第一位的的为拆迁范围围的估价机构构，第二位的的为重新估价价机构。拆迁迁人应将投票票结果进行公公告。采用协协商或抽签方方式确定估价价机构的，可可同

11、时确定重重新估价机构构。3拆迁估价委委托同一拆迁范围内内，一般情况况下只能委托托一家估价机机构进行估价价，并与其签签订书面的房房屋拆迁估价价委托合同。在在签订房屋拆拆迁估价委托托合同时律师师应核实如下下内容：3.1 核实双双方当事人的的主体资格。3.2 委托范范围是否是在在房屋拆迁许许可证确定的的拆迁范围内内。3.3 委托估估价的被拆迁迁房屋的性质质、用途、面面积。3.4 估价的的价值标准及及估价方式。3.5 需要双双方当事人提提供的资料及及提供方式。3.6 估价报报告的交付日日期。3.7 酬金及及支付方式。3.8 违约责责任。3.9 争议的的解决方式。3.10 其他他需要约定的的事项。4.

12、拆迁估价价过程中律师师法律业务的的工作内容4.1. 拆迁迁估价过程中中律师工作的的一般内容：4.1.1 核核实估价机构构及估价人员员的资质、综综合实力、社社会信誉。4.1.2 对对估价机构确确定程序的合合法性进行核核实。律师应应提示委托人人投票确定估估价机构的，拆拆迁人有将投投票结果进行行公告的义务务。而拆迁主主管机关可对对投票、抽签签过程进行监监督，并可以以要求纪检监监察机关和基基层组织等共共同监督。4.1.3 对对拆迁估价委委托合同的真真实性、合法法性进行核实实。4.1.4核实实估价机构和和估价人员与与拆迁当事人人是否有利害害关系，或者者是否是拆迁迁当事人。4.1.5 对对估价报告的的形式

13、与内容容进行核实。包包括履行拆迁迁估价委托合合同的情况、估估价内容的真真实性与合法法性、房屋拆拆迁估价时点点及估价报告告的有效期限限以及是否由由专职注册房房地产估价师师签字。4.1.6 对对估价机构公公示初步估价价结果和送达达分户估价报报告的程序合合法性进行核核实。4.1.7 如如委托人对估估价报告有疑疑问或异议的的，协助委托托人向原估价价机构询问、申申请复核，或或者另行委托托估价机构重重新评估。4.1.8 对对委托人就原原估价机构的的估价结果、复复核结果有异异议，或者另另行委托估价价的结果与原原估价结果有有差异，且协协商达不成一一致意见时，律律师可以协助助委托人在收收到估价报告告、复估结论论

14、或重估报告告后的15日日内向房地产产价格评估专专家委员会申申请技术鉴定定。4.1.9 对对房地产价格格评估专家委委员会成员是是否与原估价价机构、拆迁迁当事人有利利害关系，或或者是否是拆拆迁当事人进进行核实。4.1.10律律师应提示委委托人，若房房地产价格评评估专家委员员会认为估价价报告不合法法、不规范、不不合理的，由由专家委员会会指定其中一一家估价单位位进行再估价价；而拆迁当当事人对再估估价仍有争议议的，可以重重新向专家委委员会申请鉴鉴定。4.2. 拆迁迁估价过程中中律师为拆迁迁人提供法律律服务的注意意事项：4.2.1 律律师应提示委委托人，须如如实向估价机机构提供估价价所需资料，协协助估价机

15、构构开展现场查查勘等工作。4.2.2 律律师应提示委委托人，将分分户估价报告告送交被拆迁迁人。4.2.3 律律师应提示委委托人，拆迁迁估价的价值值标准为公开开市场价值，不不考虑房屋租租赁、抵押、查查封等因素的的影响。委托托拆迁估价，应应当明确被拆拆迁房屋的性性质（包括用用途，下同）和和面积。被拆迁房屋的性性质和面积一一般以房屋权权属证书及权权属档案的记记载为准；各各地对被拆迁迁房屋的性质质和面积认定定有特别规定定的，从其规规定；拆迁人人与被拆迁人人对被拆迁房房屋的性质或或者面积协商商一致的，可可以按照协商商结果进行评评估。对被拆迁房屋的的性质不能协协商一致的，应应当向城市规规划行政主管管部门申

16、请确确认。对被拆拆迁房屋的面面积不能协商商一致的，可可以向依照房房产测绘管理理办法设立立的房屋面积积鉴定机构申申请鉴定；没没有设立房屋屋面积鉴定机机构的，可以以委托具有房房产测绘资格格的房产测绘绘单位测算。4.2.4 律律师应提示委委托人处理好好与被拆迁人人的关系切忌忌态度生硬，不不得授意评估估机构作出偏偏离客观公正正的评估结果果。4.3. 拆迁迁估价过程中中律师为被拆拆迁人提供法法律服务的注注意事项：4.3.1 律律师应提示委委托人，须充充分调查候选选估价机构的的资质与信誉誉，调查估价价机构及估价价人员与拆迁迁人是否有利利害关系或者者是否是拆迁迁人，建议被被拆迁人慎重重选择评估机机构。4.3

17、.2 律律师应提示委委托人，如实实向估价机构构提供估价所所需资料，配配合估价机构构开展现场查查勘等工作。拆拆迁估价的价价值标准为公公开市场价值值，不考虑房房屋租赁、抵抵押、查封等等因素的影响响。委托拆迁估价，应应当明确被拆拆迁房屋的性性质（包括用用途，下同）和和面积。被拆拆迁房屋的性性质和面积一一般以房屋权权属证书及权权属档案的记记载为准；各各地对被拆迁迁房屋的性质质和面积认定定有特别规定定的，从其规规定；拆迁人人与被拆迁人人对被拆迁房房屋的性质或或者面积协商商一致的，可可以按照协商商结果进行评评估。对被拆迁房屋的的性质不能协协商一致的，应应当向城市规规划行政主管管部门申请确确认。对被拆拆迁房

18、屋的面面积不能协商商一致的，可可以向依照房房产测绘管理理办法设立立的房屋面积积鉴定机构申申请鉴定；没没有设立房屋屋面积鉴定机机构的，可以以委托具有房房产测绘资格格的房产测绘绘单位测算。4.3.3 律律师应提示委委托人拒绝评评估或拒绝申申请重新评估估、鉴定的法法律后果。4.4. 拆迁迁估价过程中中律师为估价价机构提供法法律服务的注注意事项：4.4.1 对对估价工作程程序的合法性性进行核实。核核实包括房地地产估价人员员是否持证上上岗；对被拆拆迁房屋进行行实地查勘是是否有实地查查勘记录、和和被拆迁房屋屋状况的照片片及录像；实实地查勘记录录是否由实地地查勘的估价价人员、拆迁迁人、被拆迁迁人签字认可可。

19、4.4.2 律律师应提示委委托人接受房房屋拆迁估价价委托后，处处理好与拆迁迁人、被拆迁迁人的关系，客客观公正评估估。未经许可可不得转让、变变相转让受托托的估价业务务。4.4.3 核核实委托人是是否按照拆迁迁估价委托合合同约定的时时间和要求完完成估价，向向拆迁人出具具估价报告（包包括分户估价价报告）。律律师应提示委委托人，如未未按照约定的的时间和要求求完成估价，或或者估价失实实的，应当承承担相应的责责任。4.4.4 律律师应提示委委托人，拆迁迁估价的价值值标准为公开开市场价值，不不考虑房屋租租赁、抵押、查查封等因素的的影响。估价价一般应当采采用市场比较较法。不具备备采用市场比比较法条件的的，可以

20、采用用其他估价方方法，并在估估价报告中充充分说明原因因。对拆迁人人、被拆迁人人就估价报告告提出的疑问问向其作充分分解释，解释释内容包括拆拆迁估价的依依据、原则、程程序、方法、参参数选取和估估价结果产生生的过程。4.4.5 律律师应提示委委托人，估价价机构应当配配合专家委员员会的鉴定工工作，向专家家委员会提供供估价报告、估估价技术报告告及鉴定所需需的其他有关关资料。4.4.6 律律师应提示委委托人，拆迁迁当事人应当当明确被拆迁迁房屋的性质质、用途和面面积。被拆迁迁房屋的性质质和面积一般般以房屋权属属证书及权属属档案的记载载为准；拆迁迁人与被拆迁迁人对被拆迁迁房屋的性质质或者面积协协商一致的，可可

21、以按照协商商结果进行评评估。四、房屋拆迁补补偿与安置中中的律师实务务1. 拆迁补偿偿的方式拆迁补偿的方式式有两种：既既可以实行货货币补偿，也也可以实行产产权调换；产产权调换可以以实行以房屋屋建筑面积为为基础，结算算差价或不结结算差价的就就地安置或异异地产权调换换。律师要提示委托托人，被拆迁迁人可以选择择补偿方式。但但是选择权要要受到以下两两种条件的限限制：一是拆拆迁非公益事事业房屋的附附属物不作产产权调换，拆拆迁时被拆迁迁人只能选择择货币补偿；二是被拆迁迁人与房屋承承租人对解除除租赁关系达达不成协议的的，只能实行行产权调换，被被拆迁人不能能选择货币补补偿。2. 订立拆迁迁补偿安置协协议的主体由

22、于被拆迁房屋屋有私有房屋屋与公有房屋屋之区别，故故拆迁私有房房屋的，拆迁迁人应当与房房屋所有人订订立拆迁补偿偿安置协议，而而拆迁公有房房屋的，拆迁迁人应当与房房屋使用权人人订立拆迁补补偿安置协议议。拆迁租赁房屋的的，拆迁人应应当与被拆迁迁人、房屋承承租人共同订订立拆迁补偿偿安置协议；符合下列情情形之一的，拆拆迁人应当与与被拆迁人、房房屋承租人分分别订立拆迁迁补偿安置协协议：2.1 拆迁执执行政府规定定租金标准的的公有出租房房屋且被拆迁迁人选择货币币补偿的。2.2 拆迁执执行政府规定定租金标准的的私有居住房房屋的。2.3 拆迁房房管部门依法法代管的房屋屋的。2.4 拆迁宗宗教团体委托托房管部门代

23、代为经租的房房屋的。上述所称的执行行政府规定租租金标准的私私有出租居住住房屋，包括括由房管部门门代为经租的的私有居住房房屋、落实私私房政策后由由房管部门代代为经租的居居住房屋，以以及19833年12月117日城市市私有房屋管管理条例实实施前已经建建立租赁关系系，执行政府府规定租金标标准，且租赁赁关系延续至至今的私有出出租居住房屋屋。3. 拆迁补偿偿安置协议的的内容签订拆迁补偿安安置协议，要要注意协议应应包括以下内内容：3.1 订立协协议的主体。3.2 被拆除除房屋的位置置、性质、建建筑面积。3.3 补偿安安置方式。3.4 货币补补偿金额。3.5 搬迁期期限。3.6 违约责责任。3.7 争议的的

24、处理。3.8 需要约约定的其他事事项。律师要注意，如如果是实行房房屋调换的，拆拆迁补偿安置置协议的内容容还应当包括括调换房屋的的价值金额、面面积、地点、层层次和房屋交交付时间、是是否补差价等等事项，拆迁迁人应当向被被拆迁人支付付搬家补助费费、设备迁移移费。拆迁居居住房屋以期期房调换的，拆拆迁人应当与与被拆迁人、房房屋承租人在在拆迁补偿安安置协议中，根根据建设情况况约定过渡期期，并遵守过过渡期的约定定。过渡期内内，由被拆迁迁人、房屋承承租人自行安安排住处的，拆拆迁人还应支支付过渡期内内的临时安置置补助费。搬搬家补助费、设设备迁移费和和临时安置补补助费标准则则由市价格主主管部门会同同市房地资源源局

25、制定。如当地对协议有有备案要求的的律师应提示示拆迁人应当当按当地规定定将其订立的的所有拆迁补补偿安置协议议报拆迁主管管机关备案。五、被拆迁房屋屋面积的确定定1. 被拆迁房房屋面积的确确定标准被拆迁房屋建筑筑面积，一般般以房地产权权证记载的建建筑面积为准准，实际面积积与产权证不不一致的，除除违章建筑外外，应以实际际为准。无房房地产权证的的，以相关批批准文件记载载的建筑面积积为准，实际际建筑面积小小于相关批准准文件记载的的建筑面积的的，以实际建建筑面积为准准。相关批准准文件未记载载建筑面积的的，或者虽无无批准文件但但在城市规规划法实施施以前已经建建造用于居住住的房屋，以以有资质的房房地产测绘机机构

26、实地丈量量的建筑面积积为准。房屋屋所在地的省省市、自治区区在城市规规划法实施施以前对此作作出明确规定定的，从其规规定。2. 面积争议议的处理发生房屋面积争争议的，当事事人之间协商商一致的按协协商结果认定定。当事人协协商不一致的的，以房产测测绘机构按国国家规定测绘绘的结果为据据。六、被拆迁房屋屋补偿安置标标准1. 居住房屋屋的货币补偿偿金额的确定定由于很多被拆迁迁人对居住房房屋的货币补补偿金额如何何确定并不清清楚，因此，作作为律师应提提示委托人，拆拆迁居住房屋屋，货币补偿偿金额一般根根据被拆除房房屋的区位、建建筑结构、建建筑面积等因因素确定。当当事人对此应应先行协商，协协商不成的可可委托评估。估

27、估价的结果应应当保证足以以买到与被拆拆迁房屋相同同水平的房屋屋。被拆除房屋的房房地产市场单单价为房地产产市场评估单单价，房地产产市场评估单单价低于当地地政府规定的的同类房屋补补偿单价标准准的，按该补补偿单价标准准计算。拆迁执行政府规规定租金标准准的公有出租租居住房屋（含含由房管部门门代为经租的的宗教团体房房屋、由房管管部门依法代代管房屋），被被拆迁人和承承租人都选择择货币补偿的的，租赁关系系终止，承租租人有权获得得省、市政府府规定比例的的货币补偿款款。出租人与与承租人未达达成解除租赁赁关系的，应应当实行按面面积的产权调调换，以保障障承租人的居居住水平不因因拆迁而下降降。执行政府规定租租金标准的

28、私私有出租居住住房屋，按租租赁合同的规规定处理。实行价值标准房房屋调换的，律律师应提示委委托人应当按按照房地产市市场评估价格格确定货币补补偿金额，再再将该金额与与安置房屋的的房地产市场场价结算差价价。需特别重重视的是，被被拆迁房屋和和拟调换的房房屋在评估时时应适用同一一评估时点、同同一评估方法法和标准。2. 非住宅房房屋的补偿安安置拆迁非住宅房屋屋的，应充分分考虑拆迁和和当地工商业业水平和就业业的问题。除除国家产业政政策确定属于于淘汰的行业业外，不能因因拆迁导致企企业关闭和工工人下岗。拆拆迁租赁非住住宅房屋的，被被拆迁人与房房屋承租人协协议解除租赁赁关系的，拆拆迁人对被拆拆迁人给予补补偿安置；

29、被被拆迁人与房房屋承租人对对解除租赁关关系未达成协协议的，拆迁迁人应当对被被拆迁人实行行房屋调换。调调换后的房屋屋由原房屋承承租人承租，被被拆迁人应当当与原房屋承承租人重新订订立房屋租赁赁合同。另外，拆迁非非居住房屋，律律师还应提示示委托人，拆拆迁人应当补补偿被拆迁人人或者房屋承承租人下列费费用：2.1 按国家家和当地规定定的货物运输输价格、设备备安装价格计计算的设备搬搬迁和安装费费用。2.2 无法恢恢复使用的设设备按重置价价结合成新结结算的费用。2.3 因拆迁迁造成停产、停停业的适当补补偿。这里的的因拆迁造成成停产、停业业的适当补偿偿，是指拆迁迁非居住房屋屋中用于生产产、经营的房房屋，由拆迁

30、迁人给予被拆拆迁人或者房房屋承租人的的适当补偿。补补偿标准按被被拆除房屋建建筑面积每平平方米3000-400元元，由拆迁当当事人协商确确定。3. 可以按照照非居住房屋屋补偿标准认认定的情形律师在实践中应应提示委托人人注意，以下下几种情形是是可以按照非非居住房屋补补偿标准予以以补偿认定：3.1 原始设设计为非居住住房屋或房屋屋依法销售时时是非居住房房屋的，可以以认定为非居居住房屋。3.2 公房承承租人与所有有人签订了公公有非居住房房屋租赁合同同，建立了公公有非居住房房屋租赁关系系的，可以认认定为非居住住房屋。3.3 房地产产权证记载的的权利人为单单位，可以认认定为非居住住房屋，但原原始设计为居居

31、住房屋以及及实际用作职职工或者职工工家庭居住使使用的除外。3.4 原始设设计为居住房房屋，改变为为非居住用途途，作为经营营场所并领取取营业执照照照章纳税的，可可以依据国务务院和省级以以上人民政府府的规定并根根据其经营状状况、纳税情情况，参照当当地非住宅同同类房屋的市市场价值给予予适当的补偿偿。4. 拆迁居住住和非居住兼兼用房屋的补补偿安置拆除居住和非居居住兼用的房房屋，被拆迁迁人或房屋承承租人选择货货币补偿的，可可以按照居住住用建筑面积积和非居住用用建筑面积分分别计算货币币补偿款；被被拆迁人或房房屋承租人选选择房屋调换换的，应当按按照约定或行行政裁决结算算差价。七、特殊对象的的补偿与安置置1.

32、 对低收入入、居住困难难户的补偿安安置的特殊保保护实践中，律师要要注意的是拆拆迁廉租住房房以及被拆迁迁人、房屋承承租人属于孤孤老、孤残、孤孤幼的，拆迁迁人应当优先先给予面积标标准房屋调换换，并可适当当减免超过应应安置面积部部分的房价款款，使之达到到当地最低住住房保障标准准。2. 拆迁宗教教团体所有房房屋的处理拆迁宗教团体所所有的房屋，律律师应提示拆拆迁人，应当当事先征求宗宗教事务管理理部门意见，并并与宗教团体体签订拆迁补补偿安置协议议。拆迁由房管部门门代为经租的的宗教团体的的房屋，租赁赁关系终止。拆拆迁居住房屋屋的，补偿安安置方式与标标准按照政府府规定租金标标准的私有出出租居住房屋屋的规定执行

33、行。拆迁非居居住房屋的，被被拆迁人和房房屋承租人均均可以选择货货币补偿或者者房屋调换。3. 拆迁公益益事业房屋的的处理律师应注意，如如果拆迁用于于公益事业的的房屋及其附附属物，拆迁迁人应当根据据有关法律、法法规的规定和和城市规划的的要求，按照照原性质和规规模予以重建建或者按照房房地产市场价价补偿。4. 拆迁公共共设施的处理理需要拆除交通岗岗亭、交通标标志、交通护护栏、邮筒、废废物箱、车辆辆站点、消防防栓、人防等等公共设施以以及树木绿地地的，拆迁人人应当重建或或者给予适当当补偿。因房屋拆迁需要要迁移管线或或铺设临时管管线的费用，由由拆迁人负担担；但结合道道路扩建按规规划需要就位位或新建、扩扩建各

34、种管线线的费用，拆拆迁人不予负负担。5. 拆迁由房房管部门依法法代管的房屋屋的处理拆迁房管部门依依法代管的房房屋，拆迁人人应当与代管管人订立拆迁迁补偿安置协协议。拆迁补补偿安置协议议应当经公证证机关公证，拆拆迁房屋有关关资料应当向向公证机关办办理证据保全全。6. 拆除违章章建筑和临时时建筑的处理理律师应提示委托托人拆除违章章建筑、超过过批准期限的的临时建筑，现现行规定是不不予补偿；拆拆除未超过批批准期限的临临时建筑，应应当给予适当当补偿。是否否属于违章建建筑以及是否否应无偿拆除除，应当有法法律依据并依依法确定。其中，城市规规划法实施施后，未取得得规划许可证证或违反规划划许可证规定定进行建设的的

35、，以及临时时建筑使用期期限届满未拆拆除的为违法法建筑。对违违法建筑依据据城市规划划法及地方方城市规划实实施条例规定定处理。城城市规划法实实施前违法建建筑的认定，由由县级以上地地方人民政府府城市规划行行政主管部门门根据历史情情况，依据所所在省、自治治区、直辖市市人民政府规规定处理。在拆迁公告依法法发布后，或或被拆迁人接接到有关部门门依法作出的的停止建设通通知后，继续续进行房屋及及其附属物新新建、改建、扩扩建的部分，不不予补偿。7. 拆迁争议议房屋的处理理由于争议房屋属属于“产权不明确确的房屋”，为了保障障建设项目的的顺利进行，在在拆迁人提出出补偿安置方方案，报房屋屋拆迁管理部部门依法核实实同意，

36、向公公证机关办理理证据保全，并并且将拆迁补补偿资金办理理提存或者提提供符合国家家质量标准的的安置用房、周周转用房的，便便可实施拆迁迁。8. 拆迁设有有抵押权的房房屋的处理律师应注意，首首先要核实抵抵押的有效性性。其次，在拆迁前前，应当通知知抵押权人关关于拆迁房屋屋的相关事项项。再次，经与抵押押权人、被拆拆迁人协商，能能解除抵押合合同的，可达达成一致意见见，将拆迁补补偿款交付被被拆迁人。9. 租赁期限限未满的房屋屋拆迁的处理理拆迁租赁房屋，被被拆迁人与房房屋承租人解解除租赁关系系的，或者被被拆迁人对房房屋承租人进进行安置的，拆拆迁人对被拆拆迁人给予补补偿。被拆迁迁人与房屋承承租人对解除除租赁关系

37、达达不成协议的的，拆迁人应应当对被拆迁迁人实行房屋屋产权调换。产产权调换的房房屋由原房屋屋承租人承租租，被拆迁人人应当与原房房屋承租人重重新订立房屋屋租赁合同。八、货币补偿款款的分配1. 公有房屋屋货币补偿款款的分配。拆迁人给予房屋屋承租人的货货币补偿款、安安置房屋归房房屋承租人及及其同住人共共有。承租人、同住人人之间一般遵遵循一人一份份、均等分割割的原则取得得拆迁补偿款款。但律师应应提示委托人人注意，下列列情况除外：1.1 承租人人或同住人属属于年老体弱弱，缺乏经济济来源，且按按均分所得的的补偿款，无无法购得房屋屋保证其正常常生活的。1.2承租人或或同住人在取取得公房承租租权时额外支支付较多

38、款项项的。1.3 对公房房内居住的未未成年人实际际承担监护义义务的。2. 私有房屋屋补偿款的分分割拆迁人给予被拆拆迁人的货币币补偿款、安安置房屋归被被拆迁人所有有。被拆迁人人应当负责安安置房屋使用用人。3.房屋拆迁补补偿款之外的的其他补偿费费的处理搬家补偿费、设设备迁移费、临临时安家补助助费，应归确确因拆迁而搬搬家、设备迁迁移和临时过过渡的承租人人、同住人等等。奖励费和和一次性补偿偿费，一般应应当由拆迁时时在被拆迁房房屋内实际居居住的人之间间予以分割。设设备搬迁和安安装费用、无无法恢复使用用的设备按重重置价结合成成新结算的费费用，应归设设备所有人。因因拆迁造成停停产、停业损损失的补偿归归遭受实

39、际损损失的经营人人。4. 补偿款由由他人领取的的处理在实践中，有时时会遇到由于于拆迁人的疏疏忽，导致房房屋补偿款由由他人领取，律律师应提示委委托人，补偿偿款应由领款款人亲自领取取，委托他人人领款的应认认真审查委托托书的真实性性和内容的准准确性。如拆拆迁人疏于审审查，错将拆拆迁款项支付付给他人，仍仍应对实际的的被拆迁人或或房屋承租人人承担补偿安安置的义务。对对冒领或错发发，拆迁人可可以依法要求求返还不当得得利。5. 被拆迁人人拒绝受领补补偿款的处理理拆迁补偿安置争争议经裁决后后，被拆迁人人如无法定理理由在法定期期限内不申请请行政复议，也也不提起行政政诉讼，且拒拒绝受领补偿偿款的，拆迁迁人可以向公

40、公证机关办理理提存。6. 售后公房房拆迁维修资资金的处理因房屋拆迁等原原因造成公有有住宅售后房房屋灭失的，由由业主、房屋屋拆迁单位、原原售房单位或或物业管理单单位持房屋灭灭失等有关证证明文件，到到该项资金保保管单位办理理住宅维修资资金交割手续续，其中原个个人缴纳住宅宅维修资金中中的剩余部分分，由该项资资金保管单位位退还给业主主，原房屋出出售单位缴纳纳三项维修资资金的剩余部部分，用于补补贴社区公共共设施维修资资金的不足。九、裁决申请与与受理阶段1. 申请阶段段律师在代理当事事人提请房屋屋拆迁裁决申申请时，重点点是把握按规规定申请所必必需的资料。为为拆迁主管行行政机关提供供服务时应审审查申请资料料

41、是否符合要要求。1.1 拆迁人人申请裁决应应提交的资料料：1.1.1 裁裁决申请书；1.1.2 法法定代表人的的身份证明；1.1.3 被被拆迁房屋权权属证明材料料；1.1.4 被被拆迁房屋的的估价报告；1.1.5 对对被申请人的的补偿安置方方案；1.1.6 申申请人与被申申请人的协商商记录；1.1.7 未未达成协议的的被拆迁人比比例及原因；1.1.8 其其他与裁决有有关的资料。1.2 被拆迁迁人、房屋承承租人申请裁裁决应提交的的资料：1.2.1 裁裁决申请书；1.2.2 申申请人的身份份证明；1.2.3 被被拆迁房屋的的权属证明；1.2.4 申申请裁决的理理由及相关证证明材料；1.2.5房屋屋

42、拆迁管理部部门认为应当当提供的与行行政裁决有关关的其他材料料。1.3 裁决申申请书应包括括以下主要内内容：1.3.1 申申请人的名称称、地址、法法定代表人及及代理人的姓姓名、年龄、职职业、住所；1.3.2 被被申请人名称称、地址等基基本情况；1.3.3 申申请裁决的请请求、事实和和理由；1.3.4 申申请人签名或或盖章、申请请日期。2. 审查受理理阶段律师在拆迁行政政裁决阶段，应应注意的重点点是听证和可可能不被受理理的情形。2.1 裁决听听证裁决机关收到拆拆迁人的裁决决申请后，应应当对达成拆拆迁补偿安置置协议的户数数占拆迁范围围总户数的比比例进行审核核，未达成拆拆迁补偿安置置协议户数较较多或比

43、例较较高的，房屋屋拆迁管理部部门在受理裁裁决申请前，应应当进行听证证。具体标准准、程序按省省、自治区、直直辖市人民政政府房屋拆迁迁管理部门规规定执行。律师可代理委托托人参与裁决决受理前的听听证，并可结结合相关法律律法规，以及及委托人的合合法权益发表表律师意见。2.2 不予受受理的情形有下列情形之一一的，裁决机机关不予受理理裁决申请：2.2.1 已已超过房屋拆拆迁期限的；2.2.2 申申请人未在规规定的日期内内补齐资料的的；2.2.3 申申请人与被申申请人达成房房屋拆迁补偿偿安置协议后后发生合同纠纠纷的；2.2.4房屋屋已经灭失的的；2.2.5 申申请人主体资资格不符合法法律、法规、规规章规定的

44、；2.2.6 申申请人对拆迁迁许可证合法法性申请裁决决的；2.2.7 裁裁决做出后，当当事人就同一一理由再次申申请裁决的。对裁决申请不予予受理的，裁裁决机关应当当自收到申请请之日起5日日内书面通知知申请人。律师对行政机关关作出受理或或不予受理的的决定，均可可为当事人提提供咨询意见见，确认行政政机关的决定定是否符合法法律规定。如如确认不符合合法律规定，可可接受委托代代书复议申请请书、诉状或或代理复议与与行政诉讼。十、裁决审理阶阶段在拆迁裁决的审审理阶段，律律师的服务重重点主要是以以下几方面：1. 对裁决审审理的程序和和内容的核实实。1.1 裁决行行政机关是否否向申请人发发出裁决受理理通知书。1.

45、2裁决行政政机关是否向向被申请人送送达裁决申请请副本及答辩辩通知书。1.3 相关资资料、程序的的合法性。1.4裁决机关关是否组织拆拆迁当事人进进行调解。注注意未经调解解，不能作出出裁决，而申申请人经两次次通知未参加加裁决调解的的，视为撤回回裁决申请；被申请人经经两次通知不不出席裁决调调解的，裁决决机关可以缺缺席裁决。1.5 核实补补偿安置标准准是否符合法法律规定与该该案的实际情情况。在审理过程中，当当事人对评估估结果有异议议且未经房屋屋拆迁估价专专家委员会鉴鉴定的，裁决决机关应当委委托估价专家家委员会进行行鉴定，并以以鉴定后的估估价结果作为为裁决依据。1.6 裁决机机关是否及时时合法地作出出书

46、面的裁决决书。经调解解当事人达不不成协议的，裁裁决机关应自自受理裁决申申请之日起330日内做出出裁决。裁决决书内容应当当合法、适当当。裁决须经经裁决机关领领导班子集体体讨论决定。1.7 裁决书书是否送达。裁裁决书应当送送达当事人，并并留有送达的的证据。裁决决书可以按照照直接送达、邮邮寄送达、留留置送达、公公告送达的顺顺序以及实际际情况，确定定送达方式。无无法直接送达达、邮寄送达达、留置送达达的，可公告告送达，将裁裁决书张贴于于被拆除房屋屋的拆迁范围围公示栏内，裁裁决书自张贴贴于公示栏内内之日起满77天视作送达达。2. 裁决中止止的审查在裁决审理过程程中，可能出出现中止裁决决的情形。律律师在此种情情形下的服务务重点是以下下七个方面：2.1 审查是是否发现新的的需要查证的的事实。2.2 审查是是否是当事人人对评估结果果有异议，需需等待鉴定结结论的。2.3 审查是是否是裁决需需要以相关裁