天津某庄园可行性研究报告

1、天津正坤坤房地产产恺撒庄庄园可行行性研究究报告编制单位位：天津津市正坤坤房地产产开发有有限公司司二零零三三年九月月二十日日目录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc51123385 第一章项项目建设设的必要要性 PAGEREF _Toc51123385 h 1 HYPERLINK l _Toc51123386 一、天津津市经济济和房地地产发展展概况 PAGEREF _Toc51123386 h 11 HYPERLINK l _Toc51123387 二、天津津房地产产发展特特征分析析 PAGEREF _Toc51123387 h 3 HYPERLINK l _Toc5

2、1123388 三、武清清区经济济发展状状况 PAGEREF _Toc51123388 h 5 HYPERLINK l _Toc51123389 四、天津津宏观经经济及房房地产业业发展特特征对本本项目的的影响 PAGEREF _Toc51123389 h 66 HYPERLINK l _Toc51123390 第二章项项目法人人概况 PAGEREF _Toc51123390 h 99 HYPERLINK l _Toc51123391 一、项目目名称 PAGEREF _Toc51123391 h 99 HYPERLINK l _Toc51123392 二、项目目法人的的组建 PAGEREF _T

3、oc51123392 h 99 HYPERLINK l _Toc51123393 第三章项项目选址址 PAGEREF _Toc51123393 h 14 HYPERLINK l _Toc51123394 一、项目目地址概概述 PAGEREF _Toc51123394 h 144 HYPERLINK l _Toc51123395 二、项目目所在地地交通状状况 PAGEREF _Toc51123395 h 144 HYPERLINK l _Toc51123396 三、商服服及综合合配套设设施 PAGEREF _Toc51123396 h 166 HYPERLINK l _Toc51123397 四

4、、项目目发展构构想 PAGEREF _Toc51123397 h 188 HYPERLINK l _Toc51123398 第四章市市场分析析 PAGEREF _Toc51123398 h 19 HYPERLINK l _Toc51123399 一、天津津市别墅墅市场分分析 PAGEREF _Toc51123399 h 199 HYPERLINK l _Toc51123400 二、区域域房地产产市场分分析 PAGEREF _Toc51123400 h 200 HYPERLINK l _Toc51123401 三、项目目的市场场定位与与产品定定位 PAGEREF _Toc51123401 h 2

5、22 HYPERLINK l _Toc51123402 四、目标标客源定定位 PAGEREF _Toc51123402 h 222 HYPERLINK l _Toc51123403 第五章规规划设计计设想 PAGEREF _Toc51123403 h 223 HYPERLINK l _Toc51123404 一、设计计概述 PAGEREF _Toc51123404 h 223 HYPERLINK l _Toc51123405 二、规划划设计构构思 PAGEREF _Toc51123405 h 233 HYPERLINK l _Toc51123406 三、项目目品质定定位 PAGEREF _To

6、c51123406 h 255 HYPERLINK l _Toc51123407 四、道路路交通系系统 PAGEREF _Toc51123407 h 266 HYPERLINK l _Toc51123408 五、建筑筑单体设设计 PAGEREF _Toc51123408 h 266 HYPERLINK l _Toc51123409 六、可持持续发展展思想 PAGEREF _Toc51123409 h 227 HYPERLINK l _Toc51123410 七、主要要技术经经济指标标 PAGEREF _Toc51123410 h 28 HYPERLINK l _Toc51123411 八、住宅

7、宅户型表表 PAGEREF _Toc51123411 h 28 HYPERLINK l _Toc51123412 九、配套套设施 PAGEREF _Toc51123412 h 229 HYPERLINK l _Toc51123413 十、环境境工程 PAGEREF _Toc51123413 h 330 HYPERLINK l _Toc51123414 第六章节节能和环环保措施施 PAGEREF _Toc51123414 h 35 HYPERLINK l _Toc51123415 一、措施施依据 PAGEREF _Toc51123415 h 335 HYPERLINK l _Toc5112341

8、6 二、环境境对设计计的要求求 PAGEREF _Toc51123416 h 35 HYPERLINK l _Toc51123417 第七章建建设方式式及工程程进度 PAGEREF _Toc51123417 h 336 HYPERLINK l _Toc51123418 一、设计计单位 PAGEREF _Toc51123418 h 336 HYPERLINK l _Toc51123419 二、施工工及监理理单位 PAGEREF _Toc51123419 h 336 HYPERLINK l _Toc51123420 三、开发发模式及及营销组组织 PAGEREF _Toc51123420 h 366

9、 HYPERLINK l _Toc51123421 四、工程程进度安安排 PAGEREF _Toc51123421 h 388 HYPERLINK l _Toc51123422 第八章投投资估算算 PAGEREF _Toc51123422 h 39 HYPERLINK l _Toc51123423 一、土地地费用 PAGEREF _Toc51123423 h 339 HYPERLINK l _Toc51123424 二、项目目开发成成本及费费用 PAGEREF _Toc51123424 h 400 HYPERLINK l _Toc51123425 三、建设设投资估估算 PAGEREF _Toc

10、51123425 h 433 HYPERLINK l _Toc51123426 第九章项项目经济济效益评评价 PAGEREF _Toc51123426 h 455 HYPERLINK l _Toc51123427 一、经济济效益分分析 PAGEREF _Toc51123427 h 455 HYPERLINK l _Toc51123428 二、总项项目的现现金流量量分析 PAGEREF _Toc51123428 h 447 HYPERLINK l _Toc51123429 第十章不不确定性性分析 PAGEREF _Toc51123429 h 449 HYPERLINK l _Toc5112343

11、0 一、盈亏亏平衡分分析 PAGEREF _Toc51123430 h 499 HYPERLINK l _Toc51123431 二、敏感感性分析析 PAGEREF _Toc51123431 h 49 HYPERLINK l _Toc51123432 三、不确确定性分分析结论论 PAGEREF _Toc51123432 h 51 HYPERLINK l _Toc51123433 第十一章章结论和和建议 PAGEREF _Toc51123433 h 553 HYPERLINK l _Toc51123434 一、结论论 PAGEREF _Toc51123434 h 53 HYPERLINK l _

12、Toc51123435 二、几点点建议 PAGEREF _Toc51123435 h 553第一章项目建建设的必必要性一、天津津市经济济和房地地产发展展概况（一）经经济发展展状况良良好，“十五”保持强强劲上升升势头“九五”以来，天津经经济和社社会发展展取得重重大成就就，经济济实力有有一定的的增强，人民生生活水平平稳步提提高。“九五”期间国国内生产产总值（GDPP）年均均增长速速度高达达11.3，其中220000年的GGDP达达到18830.38亿亿元。在在“九五”社会经经济快速速发展的的基础上上，20002年年天津市市经济总总量实现现新突破破，GDDP达到到20222.66亿元，按可比比价格计

13、计算，比比20001年增增长122.5，增速速连续第第二年位位于全国国各省市市之首；人均GGDP由由上年的的201154元元增加到到220068元元，比220011年增长长12.1。根据天天津国土土规划，天津津的发展展定位是是“建设现现代化国国际港口口大都市市和我国国北方重重要的经经济中心心；具有有较强国国际竞争争力、充充满生机机与活力力的东北北亚区域域重要的的中心城城市；资资源有效效利用、生态环环境良好好、舒适适安全、有利于于个性发发挥的理理想家园园”。尤其其是在220100年以前前，天津津要“建成现现代化国国际港口口大都市市和我国国北方重重要的经经济中心心，建立立比较完完善的社社会主义义市

14、场经经济体制制，成为为率先基基本实现现现代化化的地区区之一”，实现现这个目目标需要要坚实的的经济基基础作为为支持。因此“十五”经济的的发展对对天津城城市功能能的实现现和提升升具有重重要的意意义，可可以预期期天津“十五”时期经经济将保保持强劲劲上升势势头。（二）房房地产业业稳步发发展，“十五”将进入入快速上上升通道道“九五”期间，天津房房地产业业发展平平稳，固固定资产产投资规规模稳步步扩大，房地产产增加值值对GDDP的贡贡献率、房地产产投资额额度及其其所占固固定投资资比例逐逐年上升升。天津津房地产产市场出出现了供供销两旺旺的局面面。根据天津津市国民民经济和和社会发发展统计计公报显显示，22001

15、1年天津津市房地地产投资资额同比比增长220.44，施施工面积积同比增长长4.55%，竣工面面积同比比增长118.33%；在此基基础上，20002年全全市房地地产开发发施工面面积同比比增长114.77，竣竣工面积积同比增长长8.11。与与商品房房供应快快速增长长的同时时，自220033年年初初以来，商品房房销售也也是呈现现出强劲劲上升势势头，表表现在新新建商品品房上市市速度加加快，价价格增速速攀升，商品房房空置量量呈逐渐渐下降趋趋势。但是与上上海、北北京等城城市较为为成熟的的房地产产市场相相比，天天津房地地产市场场仍然处处于起步步阶段。20000年、20001年和和20002年天天津市房房地产

16、增增加值分分别占当当年国内内生产总总值的44.466、44.422和44.388，而而上海在在20001年该该比例已已经达到到6.44。根根据国内内主要城城市的房房地产业业发展轨轨迹来看看，人均均GDPP达到330000美元（人民币币240000元元左右）时，房房地产需需求会有有明显的的增长。天津当当前的人人均GDDP水平平大抵相相当于上上海966年的人人均GDDP的水水平，而而上海的的房地产产正是在在96、97年年起步开开始步入入一个快快速增长长期的。鉴于天天津市房房地产业业发展的的良好环环境，结结合天津津市城市市功能的的定位和和发展方方向，我我们有理理由相信信“十五”时期，天津房房地产市市

17、场将进进入快速速上升通通道。二、天津津房地产产发展特特征分析析（一）总总量特征征天津房地地产市场场总量呈呈现出供供需两旺旺的基本特征征。在220022年以前前，天津津房地产产的投资额额度、施施工房屋屋面积、竣工房房屋面积积、销售售房屋面面积均保保持低速速增长。20003年，新一届届市政府府通过城城市土地地利用结结构的逐逐步调整整来适应应天津市市的城市市功能发发展的需需要，持持续地进进行海河河两岸综综合开发发改造和和旧城区区动拆迁迁工作，并加快快推进住住宅市场场化改革革，极大大地促进进了天津津房地产产市场的的发展。依靠大规规模拆迁迁的直接接拉动，房地产产投资和和开发的的各项主主要指标标均呈现出出

18、大幅度度增长趋势势。20003年年177月份，房地产产投资同同比增长长41%，其中中住宅完完成投资资同比增增长399%；全全市房地地产施工工面积同同比增长长8.99%，其其中住宅宅施工面面积同比比增长77.7%，新增增上市商商品房同同比增长长21.4%；全市销销售商品品房同比比增长445%，其中现现房同比比增长441%，期房销销售同比比增长661%。与此同同时，天天津房地地产市场场呈现出出房产预预售增速速高于投投资增速速，商品品房同期期销售面面积大于于竣工面面积，说说明天津津房地产产市场已已经出现现局部的的供不应应求现象象。（二）结结构特征征针对本项项目的实实际情况况，结构构特征主主要分析析住

19、宅房房地产商商品。根根据对天天津房地地产市场场的调研研，20003年年以前，别墅、高档公公寓类产产品的市市场需求求仍处于于起步阶阶段，这这两类产产品占住住宅类产产品的比比重显著著地小于于国内经经济发达达城市同同类产品品的市场场比重。20000年天天津市别别墅、高高档公寓寓的新开开工面积积仅占当当年新开开工住宅宅面积的的2.991%，20001年天天津别墅墅、高档档公寓的的销售面面积仅占占住宅销销售面积积的7.72%。但到到了20003年年，天津津的别墅墅类产品品供给出出现了跳跳跃式增增长。根根据天天津日报报提供供的相关关资料，20003年天天津新开开工别墅墅面积占占今年全全市住宅宅新开工工面积

20、的的14%，且别别墅的总总价水平平大多在在单套1100万万元以上上，以现现有的市市场需求求能力来来看，中中高档类类别墅已已经蕴藏藏着一定定的市场场风险。但市场场上中低低档别墅墅供给较较少，市市场需求求有待优优秀产品品予以满满足。（三）区区域特征征天津别墅墅类产品品供给主主要集中中在市区区的南部部和北部部的某些些地区。其中，南部区区域的别别墅房地地产市场场发展迅迅速，以以顺驰、仁爱、亚资为为代表的的房地产产开发商商，依靠靠南部距距离天津津市中心心较近的的条件，利用其其优越的的自然条条件、成成熟的人人文环境境、发达达的经济济资源、完善的的城市配配套设施施，开发发出了较较为成熟熟的梅江江、梅江江南等

21、大大型生态态居住区区。而北北部区域域的别墅墅类房地地产主要要集中在在北辰区区内，由由于区域域社会经经济发展展水平不不高、城城市配套套设施尚尚不完善善，目前前虽有万万科、中中基等开开发了个个别成规规模的社社区，但但整体来来说，仍仍然没有有形成规规模。（四）价价格特征征天津房地地产市场场的一般般价格水水平在220033年以前前呈低速速增长态态势，其其区域特特征分别别表现为为西高东东低和南南高北低低。由于于天津市市区域间间的经济济发展水水平、交交通条件件和商服服配套差差异较大大，导致致区域之之间房地地产商品品价格呈呈现明显显的区域域差异。19998年到到20002年，天津城城市中心心房价每每平方米米

22、超过440000元的行行政区只只有和平平区，平平均为444322.2元元，大大大低于全全国其他他特大城城市同类类区位的的房地产产价格水水平。天天津房地地产价格格的另外外一个特特征就是是20003年以以前增速速缓慢，从19998年年到20002年年的5年年中，天天津商品品房均价价相对变变动幅度度只有44.6%。房地地产商品品长期保保持在一一个低水水平的稳稳定，不不仅与天天津自身身作为北北部经济济中心的的身份不不符，而而且不利利于城市市产业结结构升级级和城市市功能的的改善与与提高。三、武清清区经济济发展状状况武清区地地处天津津北部，西邻河河北，北北连北京京，全区区总面积积15774平方方公里，人口

23、880万人人。自119988年以来来，武清清区国内内生产总总值保持持快速增增长，220022年全区区实现国国内生产产总值1100.7亿元元，人均均国内生生产总值值达到1125001元，各项经经济指标标均处于于天津郊郊区五区区县之首首。作为为天津市市五区县县中第一一个“撤县改改区”的郊县县，武清清区在其其经济快快速发展展的同时时，房地地产业也也有长足足发展。20001年武武清区固固定资产产投资超超过200亿元，20002年固固定资产产投资同同比增长长44.3%，达到228.99亿元，其中住住宅完成成投资占占当年固固定资产产投资的的18%。武清清区统计计年鉴显显示20002年年住宅投投资同比比上升

24、881.55%，由由此可见见未来112年内内，武清清区将迎迎来一个个住宅房房地产商商品上市市的高峰峰期。石各庄镇镇在武清清区占有有重要地地位，其其经济在在武清区区所有各各镇中位位居前列列。19995年年成为武武清区首首批天津津市明星星小康镇镇行列，20001年全全镇综合合实力居居全区之之首，220022年全镇镇12个个村全部部达到市市级宽裕裕型小康康村标准准，实现现生产总总值3.16亿亿元，三三级税收收23000万元元，农民民人均纯纯收入达达到了553000元。从从长期来来看，石石各庄镇镇的经济济快速稳稳定的上上升，势势必将带带来本项项目地块块价值的的上升。四、天津津宏观经经济及房房地产业业发

25、展特特征对本本项目的的影响（一）天天津市经经济和房房地产发发展状况况对本项项目的影影响通过对天天津市国国民经济济发展状状况和房房地产业业发展现现状的分分析，我我们认为为天津目目前的房房地产市市场正处处于一个个快速发发展的起起步阶段段。天津津现有的的经济发发展水平平，与上上海、北北京房地地产市场场快速起起步期的的经济水水平大致致相当，天津市市房地产产市场步步入一个个快速增增长的轨轨道。根根据天津津的“十五”规划，房地产产业将被被作为支支柱产业业加以鼓鼓励发展展，并努努力实现现天津房房地产业业的跨越越式发展展。随着城市市经济发发展水平平的提高高，居民民人均收收入的增增加和城城市建设设进度的的加快，

26、都会促促进房产产市场需需求力量量的增长长，从这这种意义义上来说说，天津津市宏观观经济的的发展将将促进对对包括别别墅在内内的各种种房地产产需求。但是，消费者者一般在在对高档档住宅，尤其是是别墅产产品进行行选择时时，他们们更注重重于对别别墅所在在区位、周边环环境和配配套基础础设施及及服务的的选择。对于本本项目而而言，其其地处刚刚刚撤县县改区的的武清地地区，对对绝大多多数的天天津市区区居民而而言，该该区域仍仍然是未未经充分分城市化化的农村村地带，基础设设施、配配套服务务略显不不足，周周边环境境难以令令人满意意。因此此，本项项目区位位的一些些劣势决决定了近近两年内内市区居居民对该该区域的的高档房房地产

27、难难以形成成有效需需求。即即意味着着，天津津宏观经经济的发发展一方方面在即即期促进进武清本本地居民民的可支支配收入入增长，另一方方面提供供了居民民收入持持续增长长的预期期，从而而有可能能促进对对本项目目的市场场需求。因此，我们认认为天津津市经济济和房地地产的快快速发展展对本项项目直接接效应不不明显，但存在在良好的的间接促促进作用用。（二）“环渤海海经济圈圈”概念对对本项目目的影响响在天津“十五”工作报报告中提提到“要将武武清建设设成为天天津市北北方的一一颗明珠珠，天津津的北大大门，最最具竞争争力的地地区”，认为为武清在在天津市市社会经经济发展展中“举足轻轻重”。环渤渤海经济济圈的加加快发展展和

28、逐步步成熟，给天津津北部房房地产发发展提供供了机遇遇。地处处天津北北部连接接北京的的武清区区应该成成为京津津联系的的纽带，从这个个意义上上说武清清地区的的房地产产业可能能在长期期有一个个向上的的发展空空间。但根据119866年国务务院批准准的天津津市整体体规划，天津城城市的发发展方向向是：调调整和改改进天津津市区；重点开开发建设设海河下下游和滨滨海地区区；配套套建设近近郊卫星星城；积积极扶植植远郊县县镇。城城市布局局为：以以海河为为轴线，市区为为中心，包括塘塘沽和海海河下游游工业区区构成天天津城市市主体，形成“一条扁扁担挑两两头”的格局局，与周周围滨海海城镇、近郊卫卫星城、五个县县城和建建制镇

29、以以及重点点乡镇组组成多层层次的群群星拱月月式的城城镇网络络体系。因此，尽管天天津市政政府将武武清作为为天津北北部重点点发展的的区域，但并没没有专门门针对武武清的发发展状况况和区域域实际情情况，给给予其优优于其它它各区的的优惠政政策。而而有关“天津武清通州”一线的的轨道交交通虽有有传闻即即将投入入建设，但是何何时实施施仍不得得而知。因此在在35年内内，环渤渤海经济济圈的经经济合作作不会给给本项目目带来实实质性的的影响。（三）旧旧区改造造和城市市化进程程的推进进对本项项目的影影响为了改善善城市基基础设施施条件，优优化城市市环境，挖掘城城市土地地级差价价值，提提升城市市能级和和改善居居民居住住条件

30、，天津正正在不断断加大旧旧区改造造力度。20003年上上半年，天津市市区就已已经完成成拆迁房房屋2778万平平方米，是去年年同期拆拆迁量的的2.99倍。随随着城市市旧区改改造、危危改房工工程的推推进，原原居室的的拆迁使使动迁居居民购置置商品房房成为必必然需求求，而拆拆迁补偿偿则给居居民以财财力支持持，这必必将带来来大量的的市场需需求。随随着“后危改改”时代的的到来，今后几几年天津津旧区房房屋拆迁迁量将要要达到22003000万平方方米年年，其对对天津房房地产市市场的供供需总量量也必将将产生明明显的影影响。但通过市市场调研研发现，由于市市区依据据原居住住面积进进行货币币化补偿偿，使得得动拆迁迁补

31、偿带带来的购购买力增增加非常常有限，一般市市民原地地回搬能能力较弱弱，而交交通成本本和时间间成本促促使大量量动迁居居民优先先迁至近近郊的城城区。由由于本项项目所处处区域交交通不便便捷、商商服配套套水平不不高，因因此对动动拆迁户户的吸引引力不大大。因此此，天津津的大规规模旧区区改造对对本项目目影响不不明显。（四）住住房商品品化加速速对本项项目的影影响伴随着旧旧区改造造和城市市建设的的推进，有力地地改善了了公房消消费对商商品房消消费的阻阻碍因素素，必将将推动住住宅商品品化的进进程，并并使得商商品房的的购买者者可以根根据自己己的偏好好来择地地购买住住房，从从而改变变公房改改革以前前，城市市居民住住宅

32、由公公房分配配单位获获得住房房，其住住房区位位、特色色毫无选选择性可可言的现现象。住住宅商品品化以后后，居民民可以自自由选择择居住点点，择群群而居。根据国国内外城城市发展展的经验验，伴随随住房商商品化的的发展，城市会会逐步自自然而然然地形成成相对分分离的、不同消消费档次次的居住住区。根据对许许多大城城市发展展轨迹的的研究，以中高高收入群群体为消消费对象象的别墅墅类产品品通常因因为环境境因素而而位于一一定车程程范围内内的郊区区，这种种消费理理念的扩扩展是一一种客观观趋势，这样就就给本项项目提供供了一定定的机遇遇。因此此，我们们认为，住房商商品化加加速对本本项目直直接影响响不显著著，但由由此带来来

33、的不同同档次消消费产品品的分区区现象和和消费理理念有助助于本项项目来满满足武清清区中高高收入消消费者对对别墅的的需求。总之，天天津宏观观经济的的发展为为包括本本项目在在内的别别墅产品品需求提提供了动动力，而而由于本本区域近近期并无无市政府府倾向性性的政策策扶持、或政府府的重大大基础设设施建设设带动，因此诸诸如“环渤海海经济圈圈”概念、天津城城区的大大规模旧旧区改造造和住房房商品化化加速等等外部因因素对本本项目的的直接影影响相对对有限，但居民民收入增增长的良良好预期期、房产产市场的的热浪、居民住住房消费费的结构构性分化化都将对对本项目目提供有有意义的的间接支支持。第二章项目法法人概况况一、项目目

34、名称本项目地地块位于于天津市市武清区区石各庄庄镇创业业经济园园区内，规划用用途为住住宅类别别墅用地地，国有有土地使使用权出出让年限限为700年。根据石各各庄镇的的土地利利用规划划和创业业经济园园区的土土地利用用规划，本别墅墅用地暂暂定为2200亩亩，为了了打造精精品楼盘盘，充分分发挥土土地的使使用效益益，创业业经济园园区代表表区政府府性即将将进行该该块土地地出让的的招投标标工作，而天津津市正坤坤房地产产开发有有限公司司已着手手参与投投标和研研究项目目的开发发方案。天津市正正坤房地地产开发发有限公公司将设设想的项项目名称称暂定为为恺撒撒庄园。二、项目目法人的的组建（一）项项目管理理模式根据本项项

35、目公司司发起人人的背景景，以及及董事会会成员的的专业能能力，本本项目可可以采用用以下两两种项目目管理模模式，两两种模式式各有利利弊，可可研究选选择适合合本项目目的模式式。1、董事事会领导导下的项项目经理理负责制制图211 董董事会领领导下的的项目经经理负责责制2、董事事会成员员分管下下的项目目经理执执行制图222 董董事会成成员分管管下的项项目经理理执行制制项目经理理：在董董事会的的领导下下负责全全面工作作，组织织协调职职能部门门；副总经理理：主管管行政、政府部部门协调调，土地地局、规规划局、计委文文件、项项目立项项、权证证；与项目目公司的的承包子子公司协协调负，负责责甲乙双双方有关关重大争争

36、议合同同的交涉涉，审核核合同条条款等工工作；总质量师师：负责责监督监监理公司司，并通通过现场场勘查或或抽样检检测等方方法进行行质量监监督，负负责配合合解决工工程质量量中的重重大技术术问题；总会计师师：负责责项目的的合同预预算和具具体的财财务结算算等事宜宜；总工程师师：主管管与设计计、施工工有关的的公司谈谈判、监监督工作作；总经济师师：主管管项目开开发策划划、计划划审计、招投标标、保险险、评估估、选择择销售公公司等工工作；按照“一一人多岗岗，按岗岗设人，各尽所所能，各各负其职职”的原则则制订相相关的岗位责责任制，同时时落实相相应的奖奖惩制度度。（二）两两种项目目管理模模式的比比较董事会领领导下的

37、的项目经经理负责责制是大大型公司司、专业业化规范范运作的的项目管管理通常常采用的的一种开开发管理理模式。在这种种模式下下，董事事会对重重大事项项进行决决策，如如项目规规模、市市场定位位、产品品定位等等，有的的也包括括设计、施工、监理、材料采采购和营营销代理理的招投投标等。对于其其他的具具体事项项由项目目经理全全权负责责制，董董事会通通过设定定一定的的奖惩机机制来激激励和监监督项目目经理。这种模模式的有有利之处处在于董董事会和和项目经经理分工工明确，责权清清晰。董董事会承承担投资资责任，项目经经理承担担经营管管理责任任。不利利之处在在于项目目容易陷陷入项目目经理的的“内部人人控制”，即董董事会某

38、某种程度度对项目目经理管管理的失失控。项项目经理理作为外外聘经理理人，可可能会损损害股东东的利益益。董事会成成员分管管下的项项目经理理执行制制，通常常运用于于小型项项目，且且项目股股东来自自不同的的法人或或自然人人，处于于强化保保护股东东利益的的角度出出发，股股东或董董事通常常在项目目中兼任任若干重重要岗位位，重大大事项由由董事兼兼部门副副总在董董事会上上做出决决定，然然后项目目经理依依照董事事会决策策和安排排执行。在这种种模式下下，优点点是股东东全面参参与项目目经营，使投资资各方的的利益得得到一个个相对公公平、公公开的保保障，缺缺点是决决策的摩摩擦成本本可能较较高，因因为在组组织结构构上隶属

39、属项目经经理管辖辖的部门门副总可可能是公公司董事事，项目目经理的的管理协协调能力力有限，因而一一旦在某某些方面面出现意意见不一一致时，内部协协调的时时间成本本、协调调成本可可能较高高，且决决策效率率也没有有项目经经理负责责制下高高。（三）项项目管理理模式的的建议1、更新新以工程程管理为为主要内内容的传传统项目目管理思思路，建建立以满满足市场场需求为为导向的的新项目目管理思思想。传统的项项目管理理模式对对房地产产开发起起着一定定的积极极作用，但是它它越来越越不能适适应新经经济时期期的要求求，其不不足之处处更加明明显：其一，传传统的以以施工管管理为主主要管理理对象的的项目管管理模式式是一种种以某个

40、个项目为为主的封封闭式管管理模式式，在内内外信息息不对称称的条件件下，很很难迅捷捷地对外外部干扰扰做出反反应，进进行自我我调整。其二，传传统的项项目管理理模式比比较适用用于不以以市场为为导向的的公共工工程项目目管理，因为它它主要强强调中期期开发的的管理。过分强强调成本本管理、进度管管理，强强调技术术的先进进性与合合理性，而容易易忽视技技术的市市场需求求意义，从而在在以市场场为导向向的房地地产开发发中套用用这个模模式会产产生不利利影响。其三，房房地产管管理可以以粗略地地归结为为几大问问题：“生产什什么，为为谁生产产，如何何生产，何时生生产”，传统统的项目目管理模模式往往往专注于于“如何生生产”，

41、因而而对“生产什什么、为为谁生产产”这样最最重要的的市场导导向性问问题重视视不足，最终导导致产品品没有市市场竞争争力。2、内部部强化科学学管理，专业环环节适当当外包在董事或或股东兼兼任项目目公司高高层管理理人员的的情况下下，提高高决策效效率，减减少决策策的摩擦擦成本，明确岗岗位的责责权利是是项目取取得成功功的重要要保障。从经验上上来看，越是小小型的公公司越倾倾向于采采用“小而全全”的项目目开发模模式，这这主要是是因为狭狭义的成成本控制制概念限限制了项项目开发发的专业业分工。事实上上，越是是小型的的、临时时组建的的项目公公司，越越是在各各个环节节上没有有经验，越是容容易将项项目管理理引入“工程管

42、管理”的范畴畴，从而而导致对对市场的的研究不不足，产产品竞争争力欠缺缺。从另另一个角角度来说说，越是是市场环环境不确确定性大大、临时时组建的的项目公公司，越越不能在在某些环环节出错错或效率率低下，因为项项目抵抗抗市场风风险的能能力弱，必须借借助于专专业公司司的经验验，从而而规避一一些风险险因素。对专业业环节的的适当外外包不能能只看成成成本因因素，而而要努力力使之成成为项目目增值性性因素。鉴于本项项目是多多个股东东或投资资方的首首次合作作，为保保证投资资回报，提高管管理效率率，建议议按照“小而精精”的原则则组建公公司，其其指导思思想是：公司人员员精干，专业全全，能力力强；管理目标标细化，权责清清

43、，奖惩惩明；管理难点点突出，重前期期，抓配配套；专业工种种外包，讲合同同，管协协调；资金运作作灵活，高融资资，低成成本。在此指导导思想下下，项目目公司可可以只由由少数的的部门主主管组成成，将一一些具体体的专业业工作（如前期期策划、规划设设计的招招标和方方案优化化、施工工单位的的招标和和确定、工程监监理、工工程审计计、营销销、物业业管理等等），以以类似于于FIDDIC合合同条款款的“合同契契约”完全委委托给市市场化选选择的专专业公司司，项目目公司和和这些公公司之间间是纯粹粹的契约约关系。这种组组织形式式要求公公司决策策者具有有相当的的现代管管理理念念，公司司有一套套合理的的薪酬政政策，职职员具有

44、有相当的的房地产产开发专专业知识识和敬业业精神。（四）项项目法人人概况项目公司司由自然然人股东东出资组组成，其其组织形形式为独独立核算算、自负负盈亏的的有限责责任公司司，项目目公司以以其全部部财产为为限对债债务承担担责任。合作各各方以各各自合作作条件对对企业债债务承担担责任。根据本项项目法人人概况如如下：公司名称称：天津津市正坤坤房地产产开发有有限公司司企业类型型：有限限责任公公司注册资金金：10000万万元人民民币资质等级级：房地地产开发发三级（暂定）企业法定代表表人：王王公司注册册地：天天津武清清区经营范围围：房地地产开发发经营、咨询服服务，物物业管理理，建筑筑材料（五）资资金准备备据初步

45、测测算，本本项目投投资额为为106656.91万万元。根据有关关规定，项目启启动时，开发商商必须自自备不低低于开发发项目投投资总额额30%的资本本金。即：规定定资本金金=预算算投资总总额30% =1106556.99130%=31197.0733万元公司自有有资金只只要大于于规定资资本金，即符合合开发要要求。本项目的的自有流流动资金金为35500万万元，符符合开发发资金要要求。第三章项目选址址一、项目目地址概概述本项目用用地暂定定为2000亩，位于武武清区石石各庄镇镇东环路路西侧，天津武武清创业业经济园园区公建建区域北北侧，中中心公园园东侧，距武清清城区115公里里、天津津市区228公里里、天

46、津津市滨海海机场440公里里、北京京85公公里。本项目图311：本项项目区位位图二、项目目所在地地交通状状况（一）现现有交通通条件本项目南南邻石陈陈公路，西邻黄黄王公路路，对外外交通主主要通过过杨王公公路和黄黄王公路路，两条条公路级级别较低低，属于于市郊行行公路，断面宽宽度为112米，平时交交通比较较拥挤，已难以以适应社社会经济济发展的的要求。项目周周边一些些高等级级交通设设施，其其中，南南边有津津保高速速公路、东边有有津福公公路、北北边有高高津公路路。石各庄本项目生态水库黄王公路京沪高速112高速（规划中）103国道石陈公路天津英华学校xiao校 天鹅湖度假村 武清城区创业经济园区主题公园1

47、04国道开口处图422 本项项目周边边环境示示意图（二）规规划建设设路线1、石陈陈公路拓拓宽。本本项目南南邻的石石陈公路路，东西西走向，横穿武武清区创创业经济济园区，是武清清区“十五”交通网网络规划划“七纵七七横”中的一一横，根根据主管管部门的的道路建建设规划划，该公公路将于于20003年底底拓宽成成上下四四车道、24米米宽的市市级道路路，向东东4公里里可直通通1044国道。据创业业园区负负责人介介绍，该该项目已已经启动动，本项项目的建建成将有有助于改改善项目目所在地地的交通通条件。2、黄王王公路拓拓宽。本本项目西西邻的黄黄王公路路，南北北走向，是武清清区“十五”交通网网络规划划“七纵七七横”

48、中的一一纵，根根据天津津市城市市道路建建设规划划，该公公路规划划建设成成为上下下四车道道、244米宽的的市级道道路。该该条道路路向南可可通1112高速速公路（规划中中）和1103国国道，向向北通廊廊坊。该该项目目目前尚未未启动，但建成成之后，将有助助于改善善本区位位通往其其他地区区的交通通条件。3、跨省省级高速速公路。据创业业园区负负责人介介绍，规规划建设设中的京京津塘高高速公路路与京沪沪高速公公路连接接线将在在项目东东侧通过过，与规规划建设设的1112高速速公路在在本项目目附近交交汇。据据园区负负责人介介绍而未未经验证证的信息息，该交交汇处可可能预留留高速交交通出口口。假如如该出口口能够落落

49、实开通通，则将将对本项项目区位位的提升升创造极极为有利利的条件件。（三）本本项目的的交通配配套建议议考虑到别别墅小区区邻近范范围内一一些综合合社会服服务设施施不足，需要借借助一些些其它地方的的特定设设施为本本项目所所“用”。因此此，需配配套从小小区到一一些主要要交通集集散点的的小区高高档班车车。从现在的的实际情情况考虑虑，需设设计的线线路有：线路一：从小区区到武清清城区（考考虑其邻邻近的学学校、大大卖场和和医院、公交枢枢纽）；线路二：从小区区到天津津市区。这样的配配套既可可以由小小区物业业公司自自己营运运，也可可以和公公交公司司协商，引入公公交线路路。基于于本项目目的开发发规模不不大，引引入竞

50、争争性的公公交线路路可能有有一定的的难度。因此小小区需自自行购置置专用大巴巴，提供供小区到到武清城城区的交交通服务务。如果计划划从小区区到武清清城区每每30分钟钟一班车车，从小小区到武武清城区区平均30分钟钟车程的的话，那那么维持持一个循循环运转转至少需需要两班车。考虑到到车辆的的轮休保保养，小小区车队队至少需需要四部部专用大巴巴。如果从小小区到天天津城区区也自我我配套的的话，可可以配备备中型豪豪华客车车，假定定大约每每天发两班车，这样小小区需配配置中型型豪华客客车三台台。此外，其其他具体体所需车车辆具体体安排。三、商服服及综合合配套设设施（一）武武清区及及石各庄庄镇的商商服和生生活配套套设施

51、石各庄镇镇周边的的商服及及生活配配套设施施有中国国农业银银行石各各庄镇营营业部、石各庄庄镇小学学。而武武清城区区杨村的的商服及及生活配配套设施施相对比比较完善善，主要要有：1、金融融服务类类：武清清城区内内有中国国银行、中国工工商银行行、中国国建设银银行、中中国农业业银行、中国人人民保险险公司、中国平平安保险险公司、太平洋洋保险公公司。2、大型型娱乐设设施：武武清城区区内的天天鹅湖度度假村：提供娱娱乐、餐餐饮、住住宿、度度假等服服务。另另有关于于主体公公园建设设的传闻闻，根据据相关的的口头征征询信息息，该主主体公园园占地330000多亩，投资114亿美美元左右右，属于于国务院院立项的的全国三三

52、个主题题公园之之一（分分别在天天津、北北京和上上海）。3、高级级学校：武清城城区内的的天津英英华学校校：从幼幼儿园到到高中，并与国国际接轨轨的寄宿宿制双语语特色学学校。4、大型型商业设设施：乐乐购连锁锁超市。5、电信信服务：中国电电信、中中国移动动等。（二）石石各庄镇镇现有或或规划的的市政配配套设施施石各庄镇镇的现有市政政配套设设施比较较薄弱，周边已已规划建建设的市市政配套套设施有有污水处处理厂、锅炉房房、变电电站以及及调压站站。规划划中的配配套方案案如下：供水：创创业园区区待建地地下水水水厂一座座，可提提供标准准自来水水；排水：可可纳入园园区内的的雨水和和污水处处理系统统；供电：采采用华北北

53、电网供供电；通讯：借借助武清清区的88万门的的邮电通通讯中心心，数字字微波、光纤电电缆、数数据专线线等现代代化通讯讯设施齐齐全，可可直接办办理国内内、国际际电信业业务；供热：可可利用创创业经济济园区供供热站提提供的集集中供热热方式；供气：管管道天然然气（陕陕气）。（三）本本项目商商服等配配套设施施建设建建议综合以上上描述可可以看出出，石各各庄镇的的商服及及其他配配套设施施相对薄薄弱，而而武清城城区所在在地杨村村的设施施比较完完备。因因此，建建议本项项目商服服等配套套设施建建设采取取以下措措施：1、自行行配套建建设一部部分。如如小区幼幼儿园、小区小小超市、小诊所所等；2、通过过交通配配套来“借”

54、杨村的的设施。通过小小区穿梭梭班车，可以用用便捷的的交通来来改变本本项目配配套不足足的情况况；四、项目目发展构构想项目计划划用地面面积133.344万平方方米（2200亩亩），根根据武清清区规划划局所规规定的土土地利用用规划指指标，本本地块用用途为别别墅住宅宅，容积积率最高高可以达达到0.68，建议采采用0.5或稍稍低的容容积率。每幢别别墅建筑筑面积11803000，产品品总价在在大致在在40万万70万万的区间间。考虑到项项目基地地所处的的区位，周周边良好好的自然然环境，武清住住宅市场场结构及及供需情情况和有有关规划划要求，确定该该项目发发展构想想如下：本项目设设想营造造中低档档别墅住住宅区，

55、建筑采采用广义义的欧式式风格，设计上上引入绿绿色住宅宅、生态态住宅等等最新居居住理念念，采用用规模加加定制的的开发方方式，建建设武清清区第一一流的标标志性别别墅区。第四章市场分分析一、天津津市别墅墅市场分分析天津早期期别墅主主要以宁宁发、西西苑、西西姜井、玫瑰园园等四大片别别墅住宅宅区为代代表，消消费群体体多为外外籍人员员和本地地富裕阶层层。但别别墅的供供需均未未形成规规模，宁宁发、西西姜井、西苑、玫瑰园园等一些些别墅项项目在市市场上各各自为营营，销售售状况也也很一般般。应当当说早期期的别墅墅产品仅仅仅市场场细分不不明确，配套功功能不完完善，整整体设计计观念较较为落后后。19988年以后后，天

56、津津的别墅墅供需情情况均发发生显著著变化，别墅开开发逐步步走出“游兵散散勇”的时代代。随着着天津经济济的稳定定发展，和日益益增长的的别墅需需求相对对应，天天津市的的别墅市市场也开开始出现现一定规规模和较较高品质质的别墅墅项目。19998年，万科兴兴业公司司、松江江置业公公司两大大房地产产开发企企业，分分别在天天津南部部和北部部的城乡乡结合部部兴建中中档价位位的别墅墅楼盘。其中，万科集集团在北北辰区新新宜白大大道兴建建了总面面积600余万平平方米的的万科花花园新城城项目，该项目目以透天天联体别别墅的形形式，中中档的价价格及公公司的品品牌号召召力，迅迅速博得得了消费费者的青青睐，平平均价格格199

57、99年开开盘只有有24000元/平方米米攀升，到20003年年时已有有38000元/平方米米。近两年来来，天津津的别墅墅市场进进入了以以提升产产品品质质为特征征快速发发展新阶阶段，别别墅建设设总规模模和小区区规模都都较前有有明显的的增加。20002年，媒体将将天津房房地产市市场称为为“别墅年年”。当年年别墅投投资总额额达到了了40亿亿元以上上，已经经开工和和计划开开工的各各类别墅墅项目已已达到1100万万平方米米以上，新开工工别墅面面积占220022年全市市住宅新新开工面面积的114%，而参与与开发的的均为天天津目前前实力颇颇强的开开发企业业，如顺顺驰、万万科、中中基、仁仁爱等房房地产巨巨头。

58、目前，天天津市别别墅市场场主要集集中于南南片和北北片两大大区域。南片的的开发商商，以顺顺驰、仁仁爱、亚亚资为代代表，凭凭借离市市中心较较近的区区位、完完善的配配套设施施和成熟熟的社会会经济、人文环环境，占占据了别别墅的中中高端市市场，别别墅的平平均价格格将在550000元平平方米以以上，并并取得良良好的经经济效益益。北片片的别墅墅以万科科、中基基开发的的产品为为代表，更看好好北京申申奥成功功后其城城市扩展展和资本本的流动动在天津津北部所所蕴含的的巨大商商机，借借助本市市北部较较低的土土地价格格，别墅墅的平均均价格在在35000440000元平平方米左左右，其其市场定定位以吸吸引新兴兴的白领领阶

59、层为为主。表411 典典型别墅墅比较分析析区位占地容积率绿化率均价（元元/米2）开发商南部仁爱濠景景庄园西：堆山山公园（建设中中）南：红旗南南路东：卫津津南路北：水上上公园27.111公顷顷0.68850%5600057000仁爱半岛蓝湾湾友谊南路路与环岛岛北路交交口17公顷顷0.68850%5500058800顺驰城市别墅墅西：友谊谊南路东：解放放南路北：郁江江道13公顷顷0.68850%5300056000亚资北部城市花园园西：淮东东路南：新宜宜白大道道东：兴东东路北：汾河河南道73.33公顷0.68845%3700039000万科中基T城城北辰区新新宜白大大道12公顷顷0.555%360

60、0038000中基随着天津津宏观经经济的不不断增长长以及居居民人均均收入水水平的不不断上升升，天津津别墅市市场已经经开始呈呈现“分布区区域扩散散，市场场细分化化，产品品多样化化”的发展展态势。目前，天津周周边的一一些区已已经出现现了具有有相当规规模、多多功能性性的高档档别墅项项目。有有代表性性的楼盘盘有大港港区的“地球村村”项目和和合生创创展在宝宝坻的项项目。根据市、区相关关部门提提供的信信息和市市场调研研的资料料，天津津别墅市市场上的的中高档档产品在在今后的的几年内内仍将保保持较高高的供给给量，竞竞争将会会有所加加剧。结合本项项目的特特点，建建议本项项目定位位于中低低档别墅墅，目标标市场主主