(4)管理制度系统

1、万达地产万达地产WANDA REAL ESTATES4 管理制度系统业务管理手册发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/01PAGE PAGE 401 总则1.1 业务管理制度是公司业务管理运作策划结果的表达，业务管理制度的价值在于沟通意图、统一行动，是保证管理公司房地产经营业务取得预期成果的重要手段。1.2 适用的业务管理制度有赖于系统的业务运作策划，识别、分析和确定业务运作过程，有效构建业务管理模式，是编制管理制度的基础。1.3 易易于理解解和可操操作是对对管理制制度文件件的基本本要求，适适宜的文文件系统统结构和和表达方方式将有有助于对对管理制制度的理理解、执执行和修修订。

2、2 业务运运作策划划2.1 管管理公司司房地产产业务运运作的总总体策划划，由管管理公司司经营管管理委员员会统筹筹进行，从从切实保保证项目目开发业业务效益益和效率率的目标标出发，优优化、规规范项目目开发作作业过程程，明确确管理公公司和项项目所在在公司各各自工作作责任和和方法，以以及相互互间的配配合关系系。2.2 系系统的业业务运作作策划应应遵循以以下要求求进行：充分识别房房地产企企业业务务管理所所需要的的过程，构构建以项项目管理理为核心心的过程程网络；合理安排这这些过程程的顺序序和作用用，保证证过程接接口严密密、运作作有序；规定过程操操作的准准则和方方法，实实现业务务管理的的规范化化；提供必需的

3、的信息，确确保业务务运作的的效率和和准确性性；建立必要的的控制措措施，对对业务运运作过程程进行适适当的监监控、测测量和分分析；持续改进业业务运作作流程，促促进管理理水平和和经营绩绩效的不不断提升升。2.3 根根据项目目开发管管理的特特点，业业务运作作策划应应特别关关注项目目开发中中的顾客客需求识识别、产产品定位位、营销销推广、业业务分包包，以及及项目运运作计划划体系、工工程质量量、项目目成本的的管理。2.4 根根据管理理公司确确立的基基本管理理模式，管管理公司司和项目目所在公公司的协协调运作作需要在在以下方方面进行行明确，并并具体规规定操作作方式和和控制程程度。管理公司房房地产业业务运作作的基

4、本本要求；项目所在公公司为执执行管理理公司的的规定要要求，结结合自身身实际情情况进一一步细化化的操作作方法和和控制措措施；管理公司为为履行策策划、指指导、监监督和控控制的职职能，促促进项目目所在公公司执行行房地产产业务运运作要求求、其内内部的运运作方法法和要求求。3 管理制制度表达达与适用用范围3.1 文文件结构构3.1.11 手册册及其支支持文件件的规定定表达了了管理公公司房地地产业务务运作的的基本要要求，为为方便文文件使用用和修订订，根据据表达的的内容不不同分为为不同层层次的文文件，包包括业务务管理手手册、作作业流程程、工作作指引、标标准表单单等。3.1.22 本手手册及其其支持文文件的内

5、内容没有有包括仅仅适用于于某个（些些）项目目所在公公司内部部运作的的管理规规定，为为保证管管理制度度的充分分性和适适用性，各各项目所所在公司司应根据据本手册册及其支支持文件件的规定定，并结结合自身身管理需需要进一一步制订订相应管管理文件件。3.2 业业务管理理手册3.2.11 业务务管理手手册是管管理公司司房地产产业务运运作管理理制度中中最高层层次的文文件，规规定了管管理公司司业务管管理的基基本原则则和管理理政策，并并按章节节分别阐阐明了管管理公司司房地产产业务运运作过程程的基本本流程、管管理权责责、控制制内容，以以及遵循循本手册册规定所所需使用用的作业业流程、工工作指引引、标准准表单。3.2

6、.22 本手手册的规规定对管管理公司司和项目目所在公公司均是是强制性性要求，具具体工作作中必须须严格执执行。3.2.33 本手手册中的的规定并并不具备备直接的的可操作作性，执执行本手手册规定定需要使使用相应应的作业业流程、工工作指引引、标准准表单，以以及要求求各项目目所在公公司自行行制订的的文件。3.3 作作业流程程3.3.11 作业业流程是是支持业业务管理理手册的的第二层层次的文文件，是是对常规规的、普普遍性的的、内容容较固定定的作业业过程制制定的规规范与程程序。管管理公司司房地产产业务作作业流程程采用跨跨职能流流程图的的方式进进行编制制，可以以清晰地地表达业业务作业业步骤、作作业内容容、顺

7、序序、责任任，以及及执行重重要作业业步骤所所需要使使用的工工作指引引和标准准表单编编号。3.3.22 支持持本手册册的所有有作业流流程规定定属于强强制性要要求，具具体工作作中必须须执行。3.4 工工作指引引3.4.11 工作指指引一般般是作业业流程的的支持性性文件，对对流程中中的重要要活动起起解释、指指导、提提示、补补充或辅辅助决策策作用，但但也可以以是直接接支持业业务管理理手册的的文件。工工作指引引是公司司积累知知识、经经验，提提升核心心竞争力力，成为为学习型型组织的的重要基基础。3.4.22 工作指指引可分分为强制制性和参参考性两两类，强强制性的的工作指指引各项项目所在在公司必必须执行行，

8、参考考性工作作指引由由项目所所在公司司根据自自身实际际情况决决定是否否执行，或或进行修修订。强强制性工工作指引引和参考考性工作作指引的的区别，将将通过工工作指引引的文件件编号方方式予以以体现。3.5 标标准表单单3.5.11 标准表表单是预预先设计计好的、用用于作业业过程中中登记、填填写、签签署和传传递特定定信息的的表单或或文件，它它以特定定的格式式规定了了所填写写的内容容、类型型、要求求等。3.5.22 与工工作指引引类似，标标准表单单也分为为强制性性的和参参考性的的，并通通过标准准表单编编号予以以区别。4 管理制制度文件件编码规规则4.1 编编码目的的在于规规范管理理公司各各项制度度文件的

9、的编制要要求，以以及编码码标识方方式，以以便于文文件识别别和使用用。4.2 本本编码规规则适用用于业务务管理手手册、作作业流程程、工作作指引、标标准表单单等。4.3 文文件内容容表达的的格式要要求4.3.11 业务务管理手手册每一一节的内内容在表表达形式式上应按按以下三三部分展展开：总则说说明管理理公司针针对某项项业务管管理的基基本原则则和总体体要求；正文说说明管理理公司对对某项业业务活动动的职责责分配及及管理工工作内容容；支持性文件件列出出落实该该项业务务管理工工作的作作业流程程和工作作指引。4.3.22 作业业流程统统一以跨跨职能流流程图的的方式表表达，对对流程图图基本画画法明确确如下：

10、表示示过程中中的一个个步骤/动作 表示示过程中中的判断断步骤，其其引出线线至少应应有2条条 流程程线，表表达步骤骤间的前前后关系系 表示示该步骤骤/动作作的内容容为计划划/报告告的编制制 表示示各流程程间相互互关系 流程程结束点点4.3.22.1 流程图中中的每一一步骤框框图应尽尽可能填填入“执行动动作”，流程程图的方方向用箭箭头表示示，反映映“执行动动作”的时间间或逻辑辑关系。4.3.22.2 在执行行某个过过程步骤骤时，需需要使用用其它工工作指引引，以及及形成标标准表单单形式的的记录时时，均应应在流程程图中该该步骤的的旁边写写出相关关文件、标标准表单单的编号号。4.3.33 工作作指引一一

11、般采用用文字表表达方式式，不要要求执行行统一格格式。其其内容应应具体规规定完成成某项具具体工作作任务所所需的操操作方法法、技巧巧，或特特定的工工作责任任划分。4.4 文文件编号号4.4.11 业务务管理手手册业务管理手手册各章章节的编编号方式式如下：X . XX 某一一节的自自然序号号（09） 所在在章的自自然序号号（09）4.4.22 作业业流程、工工作指引引与标准准表单业务类别代代号及其其流程模模块序号号业务类别流程模块名称代号名称序号企业发展战战略管理理 Devellopmmentt sttrattageem maanaggemeentDSM项目经营目目标管理理Projeect objj

12、ectt maanaggemeentPOM项目经营目目标管理理评价与与改进100业务信息管管理Businnesss innforrmattionn maanaggemeentBIM经济合同管管理Econoomicc coontrractt maanaggemeentECM招投标管理理Projeect purrchaase mannageemenntPPM管理公司集集中采购购100第一类招标标200第二类招标标300第三类招标标400材料设备采采购500供方管理600安全文明生生产管理理Safe & eenviironnmennt mmanaagemmenttSEM危机管理Corpooratti

13、onn crrisiis mmanaagemmenttCCM成本管理Projeect cosst mmanaagemmenttPCM目标成本100成本统计与与控制200工程结算300进度管理Schemme mmanaagemmenttSM项目投资管管理Projeect invvesttmennt mmanaagemmenttPIM项目论证与与决策100项目经营策策划200项目设计管管理Projeect dessignn maanaggemeentPDM规划方案设设计100建筑方案设设计200景观环境设设计300初步设计400施工图设计计500设计变更600项目施工管管理Projeect eng

14、gineeeriing mannageemenntPEM施工准备100施工过程200工程验收300工程移交400工程保修500项目销售管管理Projeect salles mannageemenntPSM营销策划100销售准备200阶段促销300销售过程400交楼入伙500物业管理Propeertyy maanaggemeentPRM文件类型代代号作业流流程P(prroceedurre)工作指指引G(gguidde)标准表表单F(fformm)c) 上述述编号方方式中，某某一流程程模块仅仅有一个个作业流流程时，其其作业流流程编号号中的“DE”设置为为“00”；如某某一流程程模块有有多个子子流程

15、时时，其作作业流程程编号中中的“E”设置为为“0”。如：PEPP1000，表示示“施工准准备”流程模模块只有有一个作作业流程程文件。如：PEPP2200，表示示“施工过过程”流程模模块中的的第二个个子流程程，即“项目施施工质量量控制”。d) 工作作指引和和标准表表单一般般都直接接支持某某个作业业流程，在在编号方方式上只只与作业业流程有有关，均均以“E”字段进进行区别别。e) 部分分流程模模块因只只有一个个作业流流程，其其相关工工作指引引和标准准表单较较多（大大于9），此此时工作作指引和和标准表表单的流流水序号号同时使使用“DE”两字段段，从001开始始编排。f) 部分分没有作作业流程程，直接接

16、支持业业务手册册的工作作指引和和标准表表单，其其编号中中的“CDEE”字从0001开开始编排排。所有建议使使用（非非强制规规定）的的工作指指引和标标准表单单，其文文件编号号和版本本状标识识码之间间加“(T)”表示示，如标标准合同同文本（参参考文本本）的编编制为EECG0003(T)AA。部分工作指指引和标标准表单单在一个个类型文文件编号号下，可可进行继继续细分分，如：施工图图审查要要点，可可根据结结构、电电气、给给排水等等专业分分别制订订文件，为为区别不不同施工工图审查查要点文文件的编编号，分分别表示示为PDDG3003(01)、PDDG3003(002)、PPDG(03)。4.5 文文件版本

17、本标识4.5.11 业务务管理手手册的版版本状态态，以发发布日期期作为标标识。4.5.22 作业业流程、工工作指引引和标准准表单的的版本状状态，以以英文字字母加以以标识，写写在文件件（表单单）编号号后面。如如：PDDP1000A，表表示规划划方案设设计流程程文件的的版本为为“A”（即第第一版）。4.5.33 无论论修改内内容多少少，作业业流程、工工作指引引和标准准表单每每次发生生修订，均均须更换换文件“版号”，按AA、B、CC顺序序递增。5 管理制制度体系系审核5.1 审审核目的的 规规范对各各项目所所在公司司管理制制度执行行情况的的监控，增增强管理理制度的的执行力力度，促促进各项项目所在在公

18、司内内部管理理水平的的持续提提高。5.2 审审核依据据国家及地方方相关法法律法规规；集团公司行行政管理理制度汇汇编；管理公司万万达房地地产经营营管理制制度；项目所在公公司制定定的管理理制度（规规定）；项目所在公公司制定定的计划划性文件件；集团、管理理公司下下达的专专项工作作指令（文文件）。5.3 审审核机构构5.3.11本着公公平、公公正、公公开的审审核原则则，管理理公司设设立管理理制度审审核领导导组，负负责管理理公司范范围内的的制度体体系审核核工作，监监督项目目所在公公司的管管理制度度内部审审核工作作，并指指导审核核过程和和有效利利用审核核结果。5.3.22 管理理制度审审核领导导组下设设执

19、行秘秘书，经经营管理理部作为为执行秘秘书负责责审核工工作的联联络协调调和具体体操作执执行。5.3.33 项目目所在公公司应建建立保证证管理制制度有效效执行的的内部审审核小组组，负责责项目所所在公司司的管理理制度内内部审核核工作，并并配合管管理公司司的制度度监督、审审核工作作，该小小组成员员名单、工工作方式式等情况况应上报报管理公公司经营营管理部部备案。5.4 审审核方式式5.4.11管理公公司的日日常业务务审核在管理制度度审核领领导组的的领导下下，管理理公司各各部门负负责按照照管理制制度要求求检查项项目所在在公司应应审批、核核准、备备案事项项的执行行情况，并并进行督督促和指指导。5.4.22 管理理公司的的现场审审核根据相关指指引文件件规定，管管理公司司不定期期对项目目