房地产开发项目中无效成本的控制与管理

1、房地产开发项目中无效成本的控制与管理2019-07-091绪论1998至2010年（除2008年以外），是中国房地产的“黄金时代”，其主要特征是投资高速增长、交易量和房价持 续暴涨、市场供不应求、房企利润可观。而从 2011年开始，诸多指标开始降速，行业告别高增长，步入中速增长阶段， 也即“白银时代”。而随着2017年党的十九大的召开，进一步明确了住房属性和定位，挤压房屋投资属性的空间，强 调今后要“依法调控房地产”。同时，多数房企面临着居高不下的开发成本和日益加剧的行业竞争，以及严峻的市场经 营环境和融资问题等。超额利润的黄金时代在很大程度上削弱了房企对成本管理的重视程度，催生了“重开源（营

2、销）、轻节流（成本）” 的短视观念。但在经历几次楼市寒冬之后，众多房企逐步认识到，仅仅关注外部市场的开源远不能应对残酷的市场现实， 加强成本管理和控制、实现有效节流，向管理要效益才是房地产企业应对市场巨变的核心能力之一。根据房地产项目开发成本的性质，可以将总开发成本分为有效成本和无效成本，有效成本是形成有效的产品，或提高产品的附加值，或促进营销的成本。无效成本是指在项目实施过程中，对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，不能得到客户的认同和补偿，或降低了产品投入产出比的成本支出，严重影响投资收益，是一种成本浪费。因此控制好 项目的无效成本具有重要的现实意义。本文主要阐述了无效成本的内涵，通过对

3、房地产项目开发各个阶段产生无效成本 进行成因分析与总结，提出无效成本的管控思想及措施，以期能为房企的成本管理工作起到一定的借鉴作用。2房地产开发无效成本的内涵2.1房地产项目开发成本的构成一般来讲，房地产项目开发全成本，包括开发成本和期间费用。开发间接费用包括营销、管理、财务成本；开发成 本包括土地费用、建造成本、开发间接费；而建造成本包括前期准备费、建安工程费、社区管网、环境园林及配套设施 费等。具体构成如图2-1所示。期间费用管理费用营销贵用财务费用房地产开发全成本土地职饵成本f开发前期睢备费Lr主愁建安工程贵 一开发成本貌造成本4社区管网工程费 环境园林工程费配套设施贵开发间接费根据笔者

4、所参与建设的5个住宅地产项目综合统计分析，全开发成本的组成比例如图2-2所示。2.2房地产开发无效成本管理的意义与内涵2.2.1无效成本的概念根据房地产项目开发成本的性质，可以将全开发成本分为有效成本和无效成本。其中无效成本是指在项目实施过程 中，对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，不能得到客户的认同和补偿的成本，严重影响投资收益，是一种成本 的浪费。无效成本本质上是有效成本的对立面，是项目开发总成本的不合理的组成部分，它可以产生于成本构成的任何 一个核算对象或核算阶段之中，包括房地产项目的方案定位、设计、招标采购、工程、销售、财务、税务等各个环节。2.2.2无效成本管理的意义无效成本管理

5、是指根据企业的总体目标和项目的具体要求，在项目实施的过程中，对项目无效成本进行有组织地识 别、分析、控制与考核等一系列科学管理活动，以达到强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本管理水平、降低项 目成本、实现目标利润，从而创造良好经济效益的过程。基于无效成本的零收益特征，它的产生会直接造成项目利润的减少。以笔者所在公司以往开发的某项目统计数据来 看，无效成本约占总开发成本的2.31%，以项目预期净利润率为15%为例，在营业收入不变的条件下，无效成本降低至 0.5%就可以使项目净利润率增加1.7% ；以笔者参建的某多、高层住宅小区为例，除地价及期间费用外的开发单方成本为 3056元/m-（摊入可

6、售面积），其中约61元/m-为无效成本，按本小区开发体量71.67万廿计算，无效成本高达4371.87 万元。而无效成本的节约金额，是最直观的项目利润增加净值。因此控制无效成本是降低房地产开发项目总成本最直接、 最有效的方法，应当引起管理者的重视，有必要专门针对无效成本的控制与管理，进行科学系统地分析与论证，提出具 体的控制方法与措施，以增加项目收益。同时，将无效成本概念从总成本概念中剥离出来，形成一套行之有效的无效成本管理体系和制度，辅之以数据、报 表等定期展现开发成本的浪费情况，有助于培养和提高房企内部各部门的成本意识，能够提高管理人员对成本浪费的警 惕性，有助于成本管理中“全员成本”理念

7、的实施。综上，无效成本管理是成本精细化管理的重要组成，它是成本管理的一种逆向思维方法。正是由于无效成本的产 生贯穿房地产项目开发的整个流程，所以可以说有效控制了无效成本，就等同于做到了成本精细化管理。3无效成本的分类及成因分析3.1无效成本的分类及成因分析无效成本的产生贯穿于整个项目的建设阶段。基于笔者所参与的项目实践，根据2个完工项目及1个在建项目的无效成本统计分析，将无效成本按照产生的部门和工作环节可分定位及策划、设计、招标采购、施工、预结算等五个方面，常见无效成本的分类如附录1常见无效成本分类及成因分析表所示。按照无效成本在项目形成过程中的作用及危害，可将无效成本分为显性无效成本和隐形无

8、效成本。显性无效成本，就是指在项目实施过程中产生的对形成产品或提升价值等没有作用，无法获得客户认同和补偿，并且存在潜在危害的成本支出；而隐性无效成本，就是指在项目实施过程中产生的没有具体危害，仅仅降低了产品投入产出比的成本支出。将无效成本按产生的部门分类，主要为设计部、招采部、工程部、成本部（因本文不涉及营销和财务无效成本，故此处不列营销部和财务部）。3.2无效成本的控制重点3.2.1各类别无效成本所占比重在整个房地产开发过程中，定位及策划、设计阶段是决定房地产开发成本、价值的关键阶段。根据德国索默尔（HansRolf Sommer）博士对工程项目不同阶段对成本的影响程度的结果表明：决策及设计阶段，对成本造价的影响占比为值得说明的是，本统计中包含了隐性无效成本的估算金额。虽然隐性无效成本无法准确核算金额，但仍可以根据同 类项目和产品的竞标、对标等手段去衡量其成本支出的效率，并换算为可以量化的无效成本金额。但由于测算手段的不 足，本统计中隐性无效成本的估算是偏保守的，所以实际定位及策划、设计阶段的无效成本占比可能更高。这与该阶段 对总成本的影响程度是相匹配的。3.2.2无效成本的控制重点从笔者参与管理的多项工程成本管理后评估中可知，在无