土地增值税相关税收要点

1、土地增值税相关税收政策汇汇编佛山市地方税务务局二八年十一一月土地增值税清算相关税收政策汇编- PAGE 91 -目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc215298861 第一部分 基基本政策 PAGEREF _Toc215298861 h 1 HYPERLINK l _Toc215298862 1.1 中华华人民共和国国土地增值税税暂行条例 PAGEREF _Toc215298862 h 1 HYPERLINK l _Toc215298863 1.2 中华华人民共和国国土地增值税税暂行条例实实施细则 PAGEREF _Toc215298863 h 2 HYPER

2、LINK l _Toc215298864 1.3 转发发广东省土土地增值税征征收管理办法法的通知 PAGEREF _Toc215298864 h 8 HYPERLINK l _Toc215298865 第二部分 政政策规定 PAGEREF _Toc215298865 h 10 HYPERLINK l _Toc215298866 2.1 国家家税务总局关关于外商投资资企业、外国国企业及外籍籍个人适用税税种问题的通通知（摘录） PAGEREF _Toc215298866 h 10 HYPERLINK l _Toc215298867 2.2 转发发省政府办公公厅关于确定定土地增值税税若干问题的的复函

3、的通知知 PAGEREF _Toc215298867 h 10 HYPERLINK l _Toc215298868 2.3 转发发财政部、国国家税务总局局关于土地增增值税一些具具体问题规定定的通知（摘摘录） PAGEREF _Toc215298868 h 11 HYPERLINK l _Toc215298869 2.4 转发发国家税务总总局关于印发发土地增值值税宣传提纲纲的通知（摘摘录） PAGEREF _Toc215298869 h 14 HYPERLINK l _Toc215298870 2.5 国家家税务总局关关于广西土地地增值税计算算问题请示的的批复 PAGEREF _Toc21529

4、8870 h 19 HYPERLINK l _Toc215298871 第三部分 征征管类 PAGEREF _Toc215298871 h 19 HYPERLINK l _Toc215298872 3.1 转发发财政部关于于印发交纳土土地增值税会会计处理规定定的通知 PAGEREF _Toc215298872 h 19 HYPERLINK l _Toc215298873 3.2 转发发财政部等三三部门关于转转让国有房地地产征收土地地增值税中有有关房地产价价格评估问题题的通知 PAGEREF _Toc215298873 h 21 HYPERLINK l _Toc215298874 3.3 关于于

5、印发土地地增值税纳税税申报表的的通知 PAGEREF _Toc215298874 h 23 HYPERLINK l _Toc215298875 3.4 广东东省地方税务务局、国土厅厅转发国家税税务总局、国国家土地管理理局关于土地地增值税若干干问题的通知知（摘录） PAGEREF _Toc215298875 h 25 HYPERLINK l _Toc215298876 3.5 广东东省地方税务务局、建设委委员会转发国国家税务总局局、建设部关关于土地增值值税征收管理理有关问题的的通知（摘录录） PAGEREF _Toc215298876 h 27 HYPERLINK l _Toc215298877

6、 3.6 转发发财政部国国家税务总局局关于土地增增值税若干问问题的通知（摘摘录） PAGEREF _Toc215298877 h 28 HYPERLINK l _Toc215298878 3.7 财政政部、国家税税务总局关于于土地增值税税若干问题的的通知（摘录录） PAGEREF _Toc215298878 h 29 HYPERLINK l _Toc215298879 3.8 广东东省人民政府府办公厅转发发国务院办公公厅转发建设设部等部门关关于做好稳定定住房价格工工作意见的通通知（摘录） PAGEREF _Toc215298879 h 30 HYPERLINK l _Toc215298880

7、3.9 转发发财政部 国家税务总总局关于土地地增值税普通通标准住宅有有关政策的通通知 PAGEREF _Toc215298880 h 31 HYPERLINK l _Toc215298881 第四部分 佛佛山市政府相相关政策 PAGEREF _Toc215298881 h 33 HYPERLINK l _Toc215298882 4.1 佛山山市政府关于于调整转让土土地使用权的的土地增值税税征收率的复复函 PAGEREF _Toc215298882 h 33 HYPERLINK l _Toc215298883 4.2 佛山山市地方税务务局转发关关于确定土地地增值税若干干问题的批复复的通知 PA

8、GEREF _Toc215298883 h 34 HYPERLINK l _Toc215298884 第五部分 土土地增值税清清算 PAGEREF _Toc215298884 h 38 HYPERLINK l _Toc215298885 5.1 转发发国家税务总总局关于房地地产开发企业业土地增值税税清算管理有有关问题的通通知 PAGEREF _Toc215298885 h 38 HYPERLINK l _Toc215298886 5.2 转发发国家税务总总局关于房地地产开发企业业土地增值税税清算管理有有关问题的通通知 PAGEREF _Toc215298886 h 38 HYPERLINK l

9、 _Toc215298887 5.3 国家家税务总局关关于房地产开开发企业土地地增值税清算算管理有关问问题的通知 PAGEREF _Toc215298887 h 39 HYPERLINK l _Toc215298888 5.4 转发发国家税务总总局关于印发发土地增值值税清算鉴证证业务准则的的通知 PAGEREF _Toc215298888 h 43 HYPERLINK l _Toc215298889 附件：土地增值值清算四级超超率累进税率率表（自行整整理） PAGEREF _Toc215298889 h 73第一部分 基基本政策1.1 中华华人民共和国国土地增值税税暂行条例年月日中中华人民共和

10、和国国务院令令第号号发布 第一条条 为了规规范土地，房房地主市场交交易秩序，合合理调节土地地增值收益，维维护国家权益益，制定本条条例。 第二条条 转让国国有土地使用用权、地上的的建筑物及其其附着物（以以下简称转让让房地产）并并取得收入的的单位和个人人，为土地增增值税的纳税税义务人（以以下简称纳税税人），应当当依照本条例例缴纳土地增增值税。 第三条条 土地增增值税按照纳纳税人转让房房地产所取得得的增值额和和本条例第七七条规定的税税率计算征收收。 第四条条 纳税人人转让房地产产所取得的收收入减除本条条例第六条规规定扣除项目目金额后的余余额，为增值值额。 第五条条 纳税人人转让房地产产所取得的收收入

11、，包括货货币收入、实实物收入和其其他收入。第六条 计算算增值额的扣扣除项目：（一）取得土地地使用权所支支付的金额：（二）开发土地地的成本、费费用；（三）新建房及及配套设施的的成本、费用用，或者旧房房及建筑物的的评估价格；（四）与转让房房地产有关的的税金；（五）财政部规规定的其他扣扣除项目。第七条 土地地增值税实行行四级超额累累进税率：增值额未超过扣扣除项目金额额的部部分，税率为为。增值额超过扣除除项目金额、未超超过扣除项目目金额的部分，税税率为。 增值额超过过扣除项目金金额、未超过扣扣除项目金额额的的部分，税率率为。增值额超过扣除除项目金额的部部分，税率为为。第八条 有下下列情形之一一的，免征

12、土土地增值税：（一）纳税人建建造普通标准准住宅出售，增增值额未超过过扣除项目金金额的的；（二）因国家建建设需要依法法征用、收回回的房地产。第九条 纳税税人有下列情情形之一的，按按照房地产评评估价格计算算征收：（一）隐瞒、虚虚报房地产成成交价格的；（二）提供扣除除项目金额不不实的；（三）转让房地地产的成交价价格低于房地地产评估价格格，又无正当当理由的。 第十条条 纳税人人应当自转让让房地产合同同签订之日起起日内向房房地产所在地地主管税务机机关办理纳税税申报，并在在税务机关核核定的期限内内缴纳土地增增值税。 第十一一条 土地地增值税由税税务机关征收收。土地管理理部门、房产产管理部门应应当向税务机机

13、关提供有关关资料，并协协助税务机关关依法征收土土地增值税。 第十二二条 纳税税人未按照本本条例缴纳土土地增税的，土土地管理部门门、房产管理理部门不得办办理有关的权权属变更手续续。 第十三三条 土地地增税的征收收管理，依据据中华人民民共和国税收收征收管理法法及本条例例有关规定执执行。 第十四四条 本条条例由财政部部负责解释，实实施细则由财财政部制定。 第十五五条 本条条例自年月日起施行。各各地区的土地地增值费征收收办法，与本本条例相抵触触的，同时停停止执行。1.2 中华华人民共和国国土地增值税税暂行条例实实施细则1995年1月月27日 财法字19956号国税函200045388号文规定，从从20

14、04年年7月1日起起取消细则第第十五条第一一款对土地增增值税纳税人人因经常发生生房地产转让让而难以在每每次转让后申申报的，定期期进行纳税申申报须经税务务机关审核同同意的规定。第一条 根据据中华人民民共和国土地地增值税暂行行条例（以以下简称条例例）第十四条条规定，制定定本细则。第二条 条例例第二条所称称的转让国有有土地使用权权、地上的建建筑物及其附附着物并取得得收入，是指指以出售或者者其他方式有有偿转让房地地产的行为。不不包括以继承承、赠与方式式无偿转让房房地产的行为为。第三条 条例例第二条所称称的国有土地地，是指按国国家法律规定定属于国家所所有的土地。第四条 条例例第二条所称称的地上的建建筑物

15、，是指指建于土地上上的一切建筑筑物，包括地地上地下的各各种附属设施施。条例第二条所称称的附着物，是是指附着于土土地上的不能能移动，一经经移动即遭损损坏的物品。第五条 条例例第二条所称称的收入，包包括转让房地地产的全部价价款及有关的的经济收益。第六条 条例例第二条所称称的单位，是是指各类企业业单位、事业业单位、国家家机关和社会会团体及其他他组织。条例第二条所称称个人，包括括个体经营者者。第七条 条例例第六条所列列的计算增值值额的扣除项项目，具体为为：（一）取得土地地使用权所支支付的金额，是是指纳税人为为取得土地使使用权所支付付的地价款和和按国家统一一规定交纳的的有关费用。（二）开发土地地和新建房

16、及及配套设施（以以下简称房地地产开发）的的成本，是指指纳税人房地地产开发项目目实际发生的的成本（以下下简称房地产产开发成本），包包括土地征用用及拆迁补偿偿费、前期工工程费、建筑筑安装工程费费、基础设施施费、公共配配套设施费、开开发间接费用用。土地征用及拆迁迁补偿费，包包括土地征用用费、耕地占占用税、劳动动力安置费及及有关地上、地地下附着物拆拆迁偿的净支支出、安置动动迁用房支出出等。前期工程费，包包括规划、设设计、项目可可行性研究和和水文、地质质、勘察、测测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费费，是指以出出包方式支付付给承包单位位的建筑安装装工程费，以以自营方式发发生的建筑安安装工程费。基础设

17、施费，包包括开发小区区内道路、供供水、供电、供供气、排污、排排洪、通讯、照照明、环卫、绿绿化等工程发发生的支出。公共配套设施费费，包括不能能有偿转让的的开发小区内内公共配套设设施发生的支支出。开发间接费用，是是指直接组织织、管理开发发项目发生的的费用，包括括工资、职工工福利、折旧旧费、修理费费、办公费、水水电费、劳动动保护费、周周转房摊销等等。（三）开发土地地和新建房及及配套设施的的费用（以下下简称房地产产开发费用），是是指与房地产产开发项目有有关的销售费费用、管理费费用、财务费费用。财务费用中的利利息支出，凡凡能够按转让让房地产项目目计算分摊并并提供金融机机构证明的，允允许据实扣除除，但最高

18、不不能超过按商商业银行同类类同期贷款利利率计算的金金额。其他房房地产开发费费用，按本条条（一）、（二二）项规定计计算的金额之之间的百分之之五以内计算算扣除。凡不能按转让房房地产项目计计算分摊利息息支出或不能能提供金融机机构证明的，房房地产开发费费用按本条（一一）、（二）项项规定计算的的金额之和的的百分之十以以内计算扣除除。上述计算扣除的的具体比例，由由各省、自治治区、直辖市市人民政府规规定。（四）旧房及建建筑物的评估估价格，是指指在转让已使使用的房屋及及建筑物时，由由政府批准设设立的房地产产评估机构评评定的重置成成本价乘以成成新度折扣率率后的价格。评评估价格须当当税务机关确确认。（五）与转让房

19、房地产有关的的税金，是指指在转让房地地产时缴纳的的营业税、城城市维护建设设税、印花税税。因转让房房地产交纳的的教育费附加加，也可视同同税金予以扣扣除。（六）根据条例例第六条（五五）项规定，对对从事房地产产开发的纳税税人可按本条条（一）、（二二）项规定计计算的金额之之和，加计百百分之二十的的扣除。第八条 土地地增值税以纳纳税人房地产产成本核算的的最基本的核核算项目或核核算对象为单单位计算。第九条 纳税税人成片受让让土地使用权权后，分期分分批开发、转转让房地产的的，其扣除项项目金额的确确定，可按转转让土地使用用权的面积占占总面积的比比例计算分摊摊，或按建筑筑面积计算分分摊，也可按按税务机关确确认的

20、其他方方式计算分摊摊。第十条 条例例第七条所列列四级超率累累进税率，每每级“增值额未超超过扣除项目目金额”的比例，均均包括本比例例数。计算土地增值税税税额，可按按增值额乘以以适用的税率率减去扣除项项目金额乘以以速算扣除系系数的简便方方法计算，具具体公式如下下 ：（一）增值额未未超过扣除项项目金额500%土地增值税税额额=增值额30%(二) 增值值额超过扣除除项目金额550%,未超超过100%的土地增值税税额额=增值额40%扣扣除项目金额额5%(三) 增值值额超过扣除除项目金1000%,未超超过200%的土地增值税税额额=增值额50%扣扣除项目金额额15%(四) 增值值额超过扣除除项目金额220

21、0%土地增值税税额额=增值额60%扣扣除项目金额额35%公式中的5%、115%、355%为速算扣扣除系数。第十一条 条条例第八条（一一）项所称的的普通标准住住宅，是指按按所在地一般般民用住宅标标准建造的居居住用住宅。高高级公寓、别别墅、假村等等不属于普通通标准住宅。普普通标准住宅宅与其他住宅宅的具体划分分界限由各省省、自治区、直直辖市人民政政府规定。纳税人建造普通通标准住宅出出售，增值额额未超过本细细则第七条（一一）、（二）、（三三）、（五）、（六六）项扣除项项目金额之和和百分之二十十的，免征土土地增值税；增值额超过过扣除项目金金额之和百分分之二十的，应应就其全部增增值额按规定定计税。条例第八

22、条（二二）项所称的的因国家建设设需要依法征征用、收回的的房地产，是是指因城市实实施规划、国国家建设的需需要而被政府府批准征用的的房地产或收收回的土地使使用权。因城市实施规划划、国家建设设的需要而搬搬迁，由纳税税人自行转让让原房地产的的，比照本规规定免征土地地增值税。符合上述免税规规定的单位和和个人，须向向房地产所在在地税务机关关提出免税申申请，经税务务机关审核后后，免予征收收土地增值税税。第十二条 个个人因工作调调动或改善居居住条件而转转让原自用住住房，经向税税务机关申报报核准，凡居居住满五年或或五年以上的的，免予征收收土地增值税税；居住满三三年未满五年年的，减半征征收土地增值值税。居住未未满

23、三年的，按按规定计征土土地增值税。第十三条 条条例第九条所所称的房地产产评估价格，是是指由政府批批准设立的房房地产评估机机构根据相同同地段、同类类房地产进行行综合评定的的价格。评估估价格须经当当地税务机关关确认。第十四条 条条例第九条（一一）项所称的的隐瞒、虚报报房地产成交交价格，是指指纳税人不报报或有意低报报转让土地使使用权、地上上建筑物及其其附着物价款款的行为。条例第九条（二二）项所称的的提供扣除项项目金额不实实的，是指纳纳税人在纳税税申报时不据据实提供扣除除项目金额的的行为。条例第九条（三三）项所称的的转让房地产产的成交价格格低于房地产产评估价格，又又无正当理由由的，是指纳纳税人申报的的

24、转让房地产产的实际成交交价低于房地地产评估机构构评定的交易易价，纳税人人又不能提供供凭证或无正正当理由的行行为。隐瞒、虚报房地地产成交价格格，应由评估估机构参照同同类房地产的的市场交易价价格进行评估估。税务机关关根据评估价价格确定转让让房地产的收收入。提供扣除项目金金额不实的，应应由评估机构构按照房屋重重置成本核算算价乘以成新新度折旧率计计算的房屋成成本价和取得得土地使用权权时的基准地地价进行评估估。税务机关关根据评估价价格确定扣除除项目金额。转让房地产的成成交价格低于于房地产评估估价格，又无无正当理由的的，由税务机机关参照房地地产评估价格格确定转让房房地产的收入入。第十五条 根根据条例第十十

25、条的规定，纳纳税人应按照照下列程序办办理纳税手续续：（一）纳税人应应转让房地产产合同签订后后的七日内，到到房地产所在在地主管税务务机关办理纳纳税申报，并并向税务机关关提交房屋及及建筑物产权权、土地使用用权证书，土土地转让、房房产买卖合同同，房地产评评估报告及其其他与转让房房地产有关资资料。纳税人因经常发发生房地产转转让而难以在在每次转让后后申报的，经经税务机关审审核同意后，可可以定期进行行纳税申报，具具体期限由税税务机关根据据情况确定。（二）纳税人按按照税务机关关核定的税额额及规定的期期限缴纳土地地增值税。第十六条 纳纳税人在项目目全部竣工结结算前转让房房地产取得的的收入，由于于涉及成本确确定

26、或其他原原因，而无法法据以计算土土地增值税的的，可以预征征土地增值税税，待该项目目全部竣工、办办理结算后再再进行清算，多多退少补。具具体办法由各各省、自治区区、直辖市地地方税务局根根据当地情况况制定。第十七条 条条例第十条所所称的房地产产所在地，是是指房地产的的座落地。纳纳税人转让房房地产座落在在两个或两个个以上地区的的，应按房地地产所在地分分别申报纳税税。第十八条 条条例第十一条条所称的土地地管理部门、房房产管理部门门应当向税务务机关提供有有关资料，是是指向房地产产所在地主管管税务机关提提供有关房屋屋及建筑物产产权、土地使使用权、土地地出让金额数数额、土地基基准地价、房房地产市场交交易价格及

27、权权属变更等方方面的资料。第十九条 纳纳税人未按规规定提供房屋屋及建筑物产产权、土地使使用权证书、土土地转让、房房产买卖合同同，房地产评评估报告及其其他与转让房房地产有关资资料的，按照照中华人民民共和国税收收征收管理法法（以下简简称征管法法）第三十十九条的规定定进行处理。纳税人不如实申申报房地产交交易额及规定定扣除项目金金额造成少缴缴或未缴税款款的，按照征征管法第四四十条的规定定进行处理。第二十条 土土地增值税以以人民币为计计算单位。转转让房地产所所取得的收入入为外国货币币的，以取得得收入当天或或当月1日国国家公布的市市场汇价折合合成人民币，据据以计算应纳纳土地增值税税税额。第二十一条 条例第

28、十五五条所称的各各地区的土地地增值费征收收办法是指与与本条例规定定的计征对象象相同的土地地增值费、土土地收益金等等征收办法。第二十二条 本细则由财财政部解释，或或者由国家税税务总局解释释。第二十三条 本细则自发发布之日起施施行。第二十四条 1994年年1月1日至至本细则发布布之日期间的的土地增值税税参照本细则则的规定计算算征收。1.3 转发发广东省土土地增值税征征收管理办法法的通知1995年8月月30日粤粤地税发119951174号各市、县、自治治县地方税务务局：广东省土地增增值税征收管管理办法（粤粤府1999574号号）已由省人人民政府颁布布，现转发给给你们，请各各地结合7月月份番禺全省省地

29、方税工作作会议精神，认认真贯彻，切切实做好土地地增值税的征征收工作，将将税款及时足足额入库。广东省土地增值值税征收管理理办法1995年8月月14日粤府19995744号令第一条 为加强强土地增值税税的征收管理理，根据中中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例（以下简简称土地增增值税条例）及及其实施细则则和中华人人民共和国税税收征收管理理法（以下下简称征管管法）及其其实施细则，结结合我省实际际情况，制定定本办法。第二条 凡在本本省境内转让让国有土地使使用权、地上上的建筑物及及其附着物（以以下简称转让让房地产）并并取得收入的的单位和个人人，为土地增增值税的纳税税义务人（以以下简称纳税税人），应当当依

30、照本办法法缴纳土地增增值税。第三条 土地增增值税以转让让的房地产所所在地为纳税税地点。转让让的房地产座座落在本省境境内跨两个或或两个以上地地区的，由共共同的上一级级地方税务机机关确定纳税税地点。第四条 土地增增值税由房地地产所在地的的地方税务机机关（以下简简称主管税务务机关）负责责征收，税源源零散的，也也可委托国土土、房地产管管理部门或其其他部门代征征。第五条 房地产产开发企业取取得房地产开开发项目后330日内，应应到主管税务务机关进行项项目登记，登登记的内容包包括：项目的的名称、地点点、规模、期期限等。第六条 凡转让让房地产（包包括预售商品品房）并取得得收入单位和和个人，应向向主管税务机机关

31、或代征单单位办理纳税税申报，提交交纳税申报表表和其他有关关纳税资料（包包括房地产权权属证明、商商品房及有偿偿转让已开发发土地基准价价格批表、房房地产转让合合同或契约、房房地产评估报报告和与转让让房地产有关关的财务资料料等），并按按以下规定缴缴纳土地增值值：（一）房地产开开发企业出售售其开发的商商品房，可按按季度办理纳纳税申报，在在季度后100日内就上季季度商品房出出售发生数申申报，同时缴缴纳土地增值值税。出售不不同计税单位位项目的商品品房应分别计计算申报纳税税。已预缴土地增值值税的，在该该项目（指作作为基本计税税单位的房地地产开发项目目）竣工结算算季度后100日内，纳税税人应对已出出售部分按成

32、成本实际发生生数清算土地地增值税，进进行纳税申报报。该项目全全部转让完毕毕时，纳税人人应于季度后后10日内作作项目纳税申申报，进行土土地增值税结结算。（二）房地产开开发企业以外外的单位和个个人转让房地地产，应在转转让房地产合合同、契约签签订后的7日日内办理纳税税申报，在办办理房地产权权属转移前缴缴纳土地增值值税。属委托托有关部门代代征的，代征征单位应按月月汇总于次月月10日内向向税务机关结结报土地增值值税税款。第七条 计税办办法：（一）房地产开开发企业以其其进行成本核核算时最基本本的成本核算算项目或成本本算对象为单单位计征土地地增值税。预售商品房的，可可按签订买卖卖契约的预售售商品房的价价款和

33、该项目目建筑面积单单位预算成本本计算出应征征预售房的税税额，然后按按实收的预售售款占其房价价款的比例，计计算预征土地地增值税，项项目竣工结算算后，按实际际成本发生数数进行清算。转让土地使用权或转让已竣工房产，基本计税单位的房地产未全部转让的，对已转让并取得收入的部分，应按土地面积或房产建筑面积分摊成本费用，计征土地增值税。（二）其他单位位和个人转让让房地产，应应以其每次转转让同一项目目的房地产为为计税单位。对对同时转让不不同地点的两两个或两个以以上的房地产产项目，应分分别计税。第八条 纳税人人转让的房地地产属免征土土地增值税的的，应到县以以上（含县级级）主管税务务机关办理有有关免税手续续。纳税

34、人转让房地地产，不论是是应税项目或或是免税项目目，均应凭主主管税务机关关出具的有关关证明办理权权属转移手续续。第九条 土地增增值税其他征征收管理事项项，按土地地增值税条例例及其实施施细则、征征管法及其其实施细则的的规定执行。第十条 本办法法自19955年8月1日日起施行。第二部分 政政策规定2.1 国家家税务总局关关于外商投资资企业、外国国企业及外籍籍个人适用税税种问题的通通知（摘录）1994-055-11 国税发 19944123号号 从19994年1月月1日起，外外商投资企业业、外国企业业和外籍个人人，应适用以以下工商税收收法律和暂行行条例：六、国务院19993年122月13日发发布的中华

35、华人民共和国国土地增值税税暂行条例。2.2 转发发省政府办公公厅关于确定定土地增值税税若干问题的的复函的通知知1995-055-17 粤粤地税发119951102号省地税局：粤地税发199950661号请示收收悉。根据中中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例实施细则有有关规定，房房地产开发费费用计算扣除除比例，以及及普通标准住住宅与其他住住宅的具体划划分界限由省省人民政府规规定。由于我我省各地情况况差别较大，省省人民政府同同意将上述审审定权下放到到地级市人民民政府，但不不宜下放到县县。各市在审审定时，应从从本地的实际际出发，由地地方税务部门门牵头，会同同财政、建设设部门提出具具体方案，报报市人

36、民政府府决定。2.3 转发发财政部、国国家税务总局局关于土地增增值税一些具具体问题规定定的通知（摘摘录）1995年6月月28日 粤地税税发199951266号各市、县、自治治县地方税务务局：现将财政部、国国家税务总局局关于土地地增值税一些些具体问题规规定的通知（财财税字19995488号）转发给给你们。对新新建房与旧房房的界定问题题，省局补充充规定，新建建房是指建成成后未使用、未未转让的房产产，凡已使用用或转让过的的房产均属旧旧房。请一并并执行。财政部、国家税税务总局关于于关于土地增增值税一些具具体问题规定定的通知1995年5月月25日 财税字字1995548号各省、自治区、直直辖市、计划划单

37、列市财政政厅（局）、国国家税务局、地地方税务局，扬扬州培训中心心、长春税务务学院：按照中华人民民共和国土地地增值税暂行行条例（以以下简称条例例）和中华华人民共和国国土地增值税税暂行条例实实施细则（以以下简称细则则）的规定，现现对土地增值值税一些具体体问题规定如如下： 一、关关于以房地产产进行投资、联联营的征免税税问题对于以房地产进进行投资、联联营的，投资资、联营的一一方以土地（房房地产）作价价入股进行投投资或作为联联营条件，将将房地产转让让到所投资、联联营的企业中中时，暂免征征收土地增值值税。对投资资、联营企业业将上述房地地产再转让的的，应征收土土地增值税。（财财税2000621号号第五点另有

38、有规定）六、关于地方政政策要求房地地产开发企业业代收的费用用如何计征土土地增值税的的问题对于县级及县级级以上人民政政府要求房地地产开发企业业在售房时代代收的各项费费用，如果代代收费用是计计入房价中购购买方一并收收取的，可作作为转让房地地产所取得的的收入计税；如果代收费费用未计入房房价中，而是是在房价之外外单独收取的的，可以不作作为转让房地地产的收入。对于代收费用作作为转让收入入计税的，在在计算扣除项项目金额时，可可予以扣除，但但不允许作为为加计20%扣除的基数数；对于代收收费用未作为为转让房地产产的收入计税税的，在计算算增值额时不不允许扣除代代收费用。七、关于新建房房与旧房的界界定问题新建房是

39、指建成成后未使用的的房产。凡是是已使用一定定时间或达到到一定磨损程程度的房产均均属旧房。使使用时间和磨磨损程序标准准可由各省、自自治区、自辖辖市财政厅（局局）和地方税税务局具体规规定。八、关于扣除项项目金额中的的利息支出如如何计算问题题（一）利息的上上浮幅度按国国家的有关规规定执行，超超过上浮幅度度的部分不允允许扣除。（二）对于超过过贷款期限的的利息部分和和加罚的利息息不允许扣除除。九、关于计算增增值额时扣除除已缴纳印花花税的问题细则中规定允许许扣除的印花花税，是指在在转让房地产产时缴纳的印印花税。房地地产开发企业业按照施工工、房地产开开发企业财务务制度的有有关规定，其其缴纳的印花花税列入管理

40、理费用，已相相应予以扣除除。其他的土土地增值税纳纳税义务人在在计算土地增增值税时允许许扣除在转让让时缴纳的印印花税。十、关于转让旧旧房如何确定定扣除项目金金额的问题转让旧房的，应应按房屋建筑筑物的评估价价格、取得土土地使用权所所支付的地价价款和按国家家统一规定交交纳的有关费费用以及在转转让环节缴纳纳的税金作为为扣除项目金金额计征土地地增值税。对对取得土地使使用权时未支支付地价款或或不能提供已已支付的地价价款赁据的，不不允许扣除取取得土地使用用权所支付的的金额。十一、关于已缴缴纳的契税可可否在计税时时扣除的问题题对于个人购入房房地产再转让让的，其在购购入时已缴纳纳的契税，在在旧房及建筑筑物的评估

41、价价中已包括了了此项因素，在在计征土地增增值税时，不不另作“与转让房地地产有关的税税金”予以扣除。十二、关于评估估费用可否在在计算增值额额时扣除的问问题纳税人转让旧房房及建筑物时时因计算纳税税的需要而对对房地产进行行评估，其支支付的评估费费用允许在计计算增值额时时予以扣除。对对条例第九条条规定的纳税税人隐瞒、虚虚报房地产成成交价格等情情形而按房地地产评估价格格计算征收土土地增值税所所发生的评估估费用，不允允许在计算土土地增值税时时予以扣除。十三、关于既建建普通标准住住宅又搞其他他类型房地产产开发的如何何计税的问题题对纳税人既建普普通标准住宅宅又搞其他房房地产开发的的，应分别核核算增值额。不不分

42、别核算增增值额或不能能准确核算增增值额的，其其建造的普通通标准住宅不不能适用条例例第八条（一一）项的免税税规定。十四、关于预售售房地产所得得取的收入是是否申报纳税税的问题根据细则的规定定，对纳税人人在项目全部部竣工结算前前转让房地产产取得的收入入可以预征土土地增值税。具具体办法由各各省、自治区区、直辖市地地方税务局根根据当地情况况制定。因此此，对纳税人人预售房地产产所得的收入入，当地税务务机关规定预预征土地增值值税的，纳税税人应当到主主管税务机关关办理纳税申申报，并按规规定比例预交交，待办理决决算后，多退退少补；当地地税务机关规规定不预征土土地增值税的的，也应在取取得收入时先先到税务机关关登记

43、或备案案。十五、关于分期期收款的外币币收入如何折折合人民币的的问题对于取得的收入入为外国货币币的，依照细细则规定，以以取得收入当当天或当月一一日国家公布布的市场汇价价折合人民币币，据以计算算土地增值税税税额。对于于以分期收款款形式取得的的外币收入，也也应按实际收收款日或收款款当月一日国国家公布的市市场汇价折合合人民币。十六、关于纳税税期限的问题题根据条例第十条条、第十二条条和细则第十十五条的规定定，税务机关关核定的纳税税期限，应在在纳税人签订订房地产转让让合同之后、办办理房地产权权属转让（即即过户及登记记）手续之前前。十七、关于财政政部、国家税税务总局关关于对一九九九四年一月一一日前签订开开发

44、及转让合合同的房地产产征免土地增增值税的通知知（财法字字199557号）适适用范围的问问题。该通知规定的适适用范围，限限于房地产开开发企业转让让新建房地产产的行为，非非房地产开发发企业或房地地产开发企业业转让存量房房地产的，不不适用此规定定。2.4 转发发国家税务总总局关于印发发土地增值值税宣传提纲纲的通知（摘摘录）粤地税函199950441号各市、县、自治治县地方税务务局：现将国家税务务总局关于印印发土地增增值税宣传提提纲的通知知（国税函函发199951100号）转发给给你们，请结结合当地实际际情况，采取取多种形式做做好土地增值值税的宣传工工作。附件：国家税务务局关于印发发土地增值值税宣传提

45、纲纲的通知国家税务总局土土地增值税宣宣传提纲国税函发199951110号四、土地增值税税的征收范围围是如何规定定的？根据条例的的规定，凡转转让国有土地地使用权、地地上的建筑物物及其附着物物并取得收入入的行为都应应缴纳土地增增值税。这样样界定有三层层含意：一是是土地增值税税仅对转让国国有土地使用用权的征收，对对转让集体土土地使用权的的不征税。这这是因为，根根据中华人人民共和国共共和国土地管管理法的规规定，国家为为了公共利益益，可以依照照法律规定对对集体土地实实行征用，依依法被征用后后的土地属于于国家所有。未未经国家征用用的集体土地地不得转让。如如要自行转让让是一种违法法行为。对这这种违法行为为应

46、由有关部部门依照相关关法律来处理理，而不应纳纳入土地增值值税的征税范范围。二是只只对转让的房房地产征收土土地增值税，不不转让的不征征税。如房地地产的出租，虽虽然取得了收收入，但没有有发生房地产产的产权转让让，不应属于于土地增值税税的征收范围围。三是对转转让房地产并并取得收入的的征税，对发发生转让行为为，而未取得得收入的不征征税。如通过过继承、赠与与方式转让房房地产的，虽虽然发生了转转让行为，但但未取得收入入，就不能征征收土地增值值税。五、土地增值税税的征税对象象是什么？土地增值税的征征税对象是转转让国有土地地使用权、地地上的建筑物物及其附着物物所取得的增增值额。增值值额为纳税人人转让房地产产的

47、收入减除除条例规规定的扣除项项目金额后的的余额。计算增值额需要要把握两个关关键：一是转转让房地产的的收入，二是是扣除项目金金额。转让房房地产的收入入包括货币收收入实物收入和和其他收入，即即与转让房地地产有关的经经济利益。对对纳税人申报报的转让房地地产的收入，税税务机关要进进行核实，对对隐瞒收入等等情况要按评评估价格确定定其转让收入入。扣除项目目按条例及及细则规规定有下列几几项：（一）取得土地地使用权所支支付的金额。包包括纳税人为为取得土地使使用权所支付付的地价款和和按国家统一一规定交纳的的有关费用。具具体为：以出出让方式取得得土地使用权权的，为支付付的土地出让让金；以行政政划拨方式取取得土地使

48、用用权的，为转转让土地使用用权时按规定定补交的出让让金；以转让让方式取得土土地使用权的的，为支付的的地价款。（二）开发土地地和新建房及及配套设施的的成本（以下下简称房地产产开发成本）。包包括土地征用用及拆迁补偿偿费、前期工工程费、建筑筑安装工程费费、基础设施施费、公共设设施配套费、开开发间接费用用。这些成本本允许按实际际发生额扣除除。（三）开发土地地和新建房及及配套设施的的费用（以下下简称房增开开发费用）是是指销售费用用、管理费用用、财务费用用。根据新会会计制度规定定，与房地产产开发有关的的费用直接计计入当年损益益，不按房地地产项目进行行归集或分摊摊。为了便于于计算操作，细细则规定，财财务费用

49、中的的利息支出，凡凡能够按转让让房地产项目目计算分摊，并并提供金融机机构证明的，允允许据实扣除除，但最高不不能超过按商商业银行同类类同期贷款利利率计算的金金额。房地产产开发费用按按取得土地使使用权所支付付的金额及房房地产开发成成本之和的55%以内予以以扣除。凡不不能提供金融融机构证明的的，利息不单单独扣除，三三项费用的扣扣除按取得土土地使用权所所支付的金额额及房地产开开发成本的110%以内计计算扣除。（四）旧房及建建筑物的评估估价格。是指指在转让已使使用的房屋及及建筑物时，由由政府批准设设立的房地产产评估机构评评定的重置成成本价乘以成成新度折扣率率后的价值，并并由当地税务务机关参考评评估机构的

50、主主平估而确认认的价格。（五）与转让房房地产有关的的税金。这是是指在转让房房地产时缴纳纳的营业税、城城市维护建设设税、印花税税。因转让房房地产交纳的的教育费附加加，也可视同同税金予以扣扣了作。（六）加计扣除除。对从事房房地产开发的的纳税人，可可按取得土地地使用权所支支付的金额与与房地产开发发成本之和加加计20%的的扣除。六、具体计算增增值额时应注注意什么？在具体计算增值值额时，要区区分以下几种种情况进行处处理：（一）对取得土土地或房地产产使用权后，未未进行开发即即转让的，计计算其增值额额时，只允许许扣除取得土土地使用权时时支付的地价价款、交纳的的有关费用，以以及在转让五五一节缴纳的的税金。这样

51、样规定，其目目的主要是抑抑制“炒”买“炒”卖地皮的行行为。（二）对取得土土地使用权后后投资资金，将将生地变为熟熟地转让的，计计算其增值额额时，允许扣扣除取得土地地使用权时支支付的地价款款、交纳的有有关费用，和和开发土地所所需成本再加加计开发成本本的20%以以及在转让五五一节缴纳的的税金。这样样规定，是鼓鼓励投资者将将更多的资金金投向房地产产开发。（三）对取得土土地使用权后后进行房产开开发建造的，在在计算其增值值额时，允许许扣除取得土土地使用权时时支付的地价价款和有关费费用、开发土土地和新建房房及配套设施施的成本和规规定的费用、转转让房地产有有关的税金，并并允许加计220%的扣除除。这可以使使从

52、事房地产产开发的纳税税人有一个基基本的投资回回报，以调动动其从事正常常房地产开发发的积极性。（四）转让旧房房及建筑物的的，在计算其其增值额时，允允许扣除由税税务机关参照照评估价格确确定的扣除项项目金额（即即房屋及建筑筑物的重置成成本价乘以成成新度折扣率率后的价值），以以及在转让时时交纳的有关关税金。这主主要是考虑到到如果按原成成本价作为扣扣除项目金额额，不尽合理理。而采用评评估的重置成成本价能够相相对消除通货货臌胀因素的的影响，比较较合理。八、土地增值税税的税率是如如何规定的？土地增值税采用用四级超率累累进税率，最最低税率为330%，最高高税率为600%。超率累累进税率是以以征税对象数数额的相

53、对率率为累进依据据，按超累方方式计算和确确定适用税率率。在确定适适用税率时，首首先需要确定定征税对象数数额的相对率率。即以增值值额与扣除项项目金额的比比率（增值率率）从低到高高划分为4个个级次：即增增值额未超过过扣除项目金金额50%的的部分；增值值额超过扣除除项目金额550%，未超超过100%和部分；增增值额超过扣扣除项目金额额100%，未未超过2000%的部分；增值额超过过扣除项目金金额200%的部分，并并分别适用330%、400%、50%、60%的的税率。土地增值税4级级超率累进税税率中每级增增值额未超过过扣除项目金金额的比例，均均包括本比例例数。如增值值额未超过项项目金额500%的部分，

54、包包括50%在在内，均适用用30%的税税率。十、怎样计算土土地增值税应应纳税额？应纳土地增值税税税等于增值值额乘以适用用税率如果增值额超过过扣除项目金金额50%以以上，在计算算增值额时，需需要分别用各各级增值额乘乘以适用税率率，得出各级级税额，然后后再将各级税税额相加，减减去扣除项目目金额乘以速速算扣除系数数的简便方法法计算土地增增值税税额，具具体计算公式式如下：（一）增值额未未超过扣除项项目金额500%未超过1100%的土土地增值税税税额等于增值值额乘以300%（二）增值额超超过扣除项目目金额50%未超过1000%的土地地增值税税额额 等于增值值额乘以400%减去扣除除项目金额乘乘以5%（三

55、）增值额超超过扣除项目目金额1000%，未超过过200%的的土地增值税税税额等于增增值额乘以550%减去扣扣除项目金额额乘以15%（四）增值额超超过扣除项目目金额2000%的土地增增值税税额等等于增值额乘乘以60%减减去扣除项目目金额乘以335%十一、房地产评评估的计税事事项是什么？在征税中，对发发生下列情况况的，需要进进行房地产评评估：（一）出售旧房房及建筑物的的；（二）隐瞒、虚虚报房地产成成交价格的；（三）提供扣除除项目金额不不实的；（四）转让房地地产的成交价价格低于房地地产评估价格格，又无正当当理由的。房地产评估价格格，是指由政政府批准设立立的房地产评评估机构根据据相同地段、同同类房地产

56、进进行综合评定定的价格，税税务机关根据据评估价格，确确定其转让房房地产的收入入、扣除项目目金额等，及及计算房地产产转让时所要要缴纳的土地地增值税。对对评估价与市市场交易价差差距较大的转转让项目，税税务机关有权权不予确认，要要求其重新评评估。纳税人人交纳的评估估费用，允许许作为扣除项项目金额予以以扣除。采用用评估办法，符符合市场经济济的原则，有有利于维护税税收法纪，加加强征管。十二、土地增值值税的征收管管理都有哪些些规定？（一）转让房地地产并取得收收入的纳税人人，应当按下下列程序办理理纳税手续：1、纳税人在转转让房地产合合同签订后77日内，到房房地产所在地地税务机关办办理纳税申报报，并向税务务机

57、关提交房房屋及建筑物物产权、土地地使用权证书书、土地转让让、房产买卖卖合同、房地地产评估报告告及其他与转转让房地产有有关的资料。对因经常发生房房地产转让而而难以在每次次转让后申报报的纳税人，经经税务机关审审核同意后，可可以定期进行行纳税申报，具具体期限由税税务机关根据据情况确定。对预售商品房的的纳税人，在在签订预售合合同7日内，也也须到税务机机关备案，并并提供有关资资料。2、税务机关根根据纳税人的的申报，核定定应纳税额并并规定纳税期期限。对有些些需要进行评评估的，要求求纳税人先进进行评估，然然后根据评估估结果确认评评估价格。3、纳税人按照照核定的税额额及规定的期期限缴纳土地地增值税。（二）对纳

58、税人人在项目全部部竣工结算前前转让房地产产取得的收入入，税务机关关可以预征土土地增值税。纳纳税人应按照照税务机关规规定的期限和和税额预缴土土地增值税。（三）土地管理理和房产管理理等部门应付付当协助税务务机关依法征征收土地增值值税，向税务务机关提供有有关房屋及建建筑物产权、土土地使用权、土土地出让金数数额、土地基基准地价、房房地产市场交交易价格以及及权属变更等等方面的资料料。积极支持持税务部门搞搞好土地增值值税的征收管管理工作。2.5 国家家税务总局关关于广西土地地增值税计算算问题请示的的批复国税函199991122号广西壮族自治区区地方税务局局：你局关于转让让土地计算土土地增值税问问题的请示（

59、桂桂地税报11999117号）文收收悉。对来文请示的土土地增值税暂暂行条例实施施细则（以以下简称细细则）第九九条“纳税人成片片受让土地使使用权后，可转让让土地使用权权的面积占总总面积的比例例分摊”中“总面积”的含义，现现答复如下：根据土地增值税税立法精神，细细则第九条条的“总面积”是指可转让让土地使用权权的土地总面面积。在土地地开发中，因因道路、绿化化等公共设施施用地是不能能转让的，按按细则第第七条规定，这这些不能有偿偿转让的公共共配套设施的的费用是计算算增值额的扣扣除项目。因因此，在计算算转让土地的的增值额时，按按实际转让土土地的面积占占可转让土地地总面积来计计算分摊，即即：可转让土土地面积

60、为开开发土地总面面积减除不能能转让的公共共设施用地面面积后的剩余余面积。第三部分 征征管类3.1 转发发财政部关于于印发交纳土土地增值税会会计处理规定定的通知粤地税发199950777号现将财政部关关于印发企业业交纳土地增增值税会计处处理规定的通通知（财会会字1999515号号）转发给你你们，请遵照照执行。财政部关于印发发企业交纳土土地增值税会会计处理规定定的通知财会字1999515号号根据中华人民民共和国土地地增值税暂行行条例及中中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例实施细则的的规定，现对对企业交纳土土地增值税有有关会计处理理办法的规定定通知如下：一、交纳土地增增值税的企业业在“应交税金”科