土地开发模式以及土地开发融资

1、更多免费下载资资料尽在：n 开发区的开发与与融资模式建立科技工工业园是世界界各国发展高高科技产业行行之有效的重重要措施，也也是我国各省省市发展地方方经济最有力力的战略。实实践证明在我我国经济转型型阶段，开发发区这种形式式有效地提高高了行政效率率、创造了局局部的良好基基础设施条件件、聚集了科科技和产业的的资源，迅速速促进了高新新技术产业的的发展和城市市化的进程。 开发区的类类型很多，国国际上根据客客户的性质不不同分为两大大类。一是SSciencce parrk，它主要要是以研发为为主，入驻的的客户主要是是研发机构、技技术性公司、科科技创业企业业、企业孵化化器等。如美美国的北卡三三角科技园、法法国

2、尼斯的索索非亚科技园园、新加坡科科技园就是典典型的Sciience park，我我国的一些大大学科技园，如如清华科技园园也属于这种种类型。另一一种类型是IIndusttrial park,它主要以工工业企业为主主，如新加坡坡的裕廊工业业园区、我国国早期的经济济技术开发区区、出口加工工区等都属于于这种类型。而而我国的大多多数高新区都都是混合型的的，也就是既既有Scieence ppark的性性质，又有IIndusttrial park的的内容，有些些园区在制造造业方面的竞竞争力较强、份份量也较重；有些园区在在研发、技术术创新方面的的竞争力较强强，更偏重SSciencce parrk。我国的的高新

3、区随着着规模的不断断壮大，其功功能也越来越越复杂，许多多高新区已逐逐渐向新城区区过渡，因此此在开发的复复杂性上带来来了更大的挑挑战。同时由由于竞争愈演演愈烈，各园园区都在开发发模式上想办办法、下功夫夫，以争取更更快的发展速速度和更大的的发展机会。 我国的高新新区经过十几几年的发展，在在学习外国经经验和结合中中国具体国情情上，探索了了许多行之有有效的开发模模式。总结和和分析这些开开发模式，对对我们规划和和搞好“二次创业”具有非常重重要的意义。 开发区的基基本商业模式式 如果把开发发区看作一个个企业，其主主要收入有两两部分：一是是土地出让收收入，根据国国家的政策，产产业用地可协协议出让，经经营性用

4、地须须挂牌拍卖出出让。二是财财政收入，各各园区的情况况有所不同，有有的园区地方方收入全留，有有的不留。除除了上述收入入外，有的园园区开发公司司还有房产开开发收入及其其他服务、投投资收入。开开发区的支出出也主要为两两部分：一是是土地开发支支出，一般包包括土地的征征用、拆迁、配配套和财务费费用。二是园园区的运营费费用，主要是是行政支出、市市政维护和其其他财政支出出。 开发区的收收支平衡情况况如下： 当前平衡：累计收入累计支出；（极少情况况） 累计收入累计支出；（大多数情情况，需通过过融资解决现现金流） 未来平衡：累计收入累计支出；未来的收益益可平衡支出出。 累计收入累计支出；未来（一定定期限）的收

5、收益无法平衡衡支出。 通常情况是是在一定期限限实现平衡。这这一期限取决决于开发区的的融资能力，或或者说金融市市场、资本市市场对某开发发区信用的看看法。现阶段段国家开发银银行对某一组组团土地开发发的贷款期限限一般在100年以内，这这可能就是期期限的上限。 随着各开发发区竞争的白白热化，纷纷纷采用降低土土地价格等办办法吸引投资资者，其财务务平衡的最常常见的方式是是通过负债使使产业用地以以低于成本的的价格出让，引引入企业带来来税收和消费费人群；用综综合用地（一一般高于成本本）的出让收收入和未来的的税收来平衡衡。 一般情况下下，远离市中中心的工业园园区，较多地地依靠未来税税收来平衡；而离市中心心较近的

6、开发发区，尤其是是科技园区，具具有较好的利利用住宅、商商贸用地来平平衡的条件。城城市化不仅能能带来土地开开发的收益，还还会与工业、科科技等功能良良性互动，促促进产业的发发展。 随着开发模模式的多样化化，开发区在在开发过程中中的融资和损损益往往不是是由一个主体体承担，即有有融资主体和和损益主体。根根据损益主体体的不同，可可以把开发模模式分为以政政府为损益主主体的开发模模式和以企业业为损益主体体的开发模式式。 以政府为损损益主体的开开发模式 政府作为土土地开发的主主体，并承担担最终的损益益。收入为土土地出让收入入，支出为征征地、拆迁配配套和财务费费用。但由于于土地开发的的加速，政府府不可能拿出出足

7、够的财政政资金周转投投入土地开发发，因此需通通过一个承债债主体融资，解解决资金需求求。 苏州做法：新区政府委委托苏新集团团公司融资、征征地、配套，政政府出让土地地，并将土地地出让金支付付征地成本、财财务费用，回回购基础设施施资产，不足足的部分逐年年用财政收入入弥补。苏新新集团公司是是融资主体，而而新区政府是是损益主体。 重庆做法：建立政府全全资的土地储储备中心，由由该中心以规规划土地未来来的土地出让让金作为质押押，向银行借借款，由中心心征地，并委委托有关公司司进行配套，中中心代表政府府出让、拍卖卖土地。过去去此类机构的的资金主要依依靠财政资金金，现在以国国家开发银行行为首的一批批银行愿意为为此

8、类机构借借款。 选择哪种方方式取决于哪哪个载体更易易于融资。一一般来讲，土土地储备中心心的融资比较较死板，能否否融资，决定定于土地的规规划和开发的的可行性；而而公司的融资资相对较灵活活，但需其有有较好的信用用、资产和获获利能力。 该模式的特特点： 1、有利于于政府的招商商，集责权利利为一体，土土地让利和损损益由政府承承担，而政府府可通过财税税来平衡。 2、有效地地解决了开发发的融资问题题。 3、有利于于企业的市场场化运作，而而避免政企不不分所导致的的一系列问题题。 以企业为损损益主体的开开发模式 政府委托（授授权）开发公公司作为土地地开发的主体体，并由开发发公司承担最最终的损益。政政府所收的土

9、土地出让金全全部以支付开开发成本的方方式转入开发发公司。一般般公司开发的的园区没有财财政收入，如如开发公司入不敷出，则往往通通过财政的专专项补贴解决决。 开发公司主主要有以下几几种形式： 1 政府府全资公司。上上海的各园区区一般采用政政府全资的开开 发公司开发模式式，开发公司司承担园区的的开发和运营营，政府为园园区提供一些些专项的财政政支持，如重重点招商项目目的土地补贴贴、产业扶持持基金等。西西安高新区在在“一次创业”期间也采用用了以高科集集团公司进行行土地一级开开发的模式，高高科集团公司司向银行融资资并开发土地地，以政府的的名义出让土土地，管委会会（代表政府府）除必要的的财政支出外外，将土地

10、出出让金和节余余的财政收入入都投入高科科集团公司用用于土地的滚滚动开发。上上海和西安的的不同之处在在于上海的政政府如浦东新新区政府的一一级财政要面面对若干园区区（陆家嘴、金金桥、张江、外外高桥等）和和非开发区区区域，而西安安高新区自身身就具有一级级财政。 2 合资资公司。苏州州工业园区是是由新加坡政政府牵头的外外方 财团和中方财团团合资组建的的苏州工业园园区开发有限限公司来进行行开发的，高高标准的规划划使初期在基基础设施上的的投入非常大大，而周遍的的园区有政府府财力的介入入和较灵活的的政策，使得得苏州工业园园区的土地招招商遇到了很很大的挑战，后后来调整为中中方控股，地地方政府也提提供了一定的的

11、财力支持，使使该园区的开开发经营步入入良性循环。而而无锡新加坡坡工业园也是是由无锡高新新区和新加坡坡合资开发的的，由于面积积较小，涉及及的问题较少少，较好地发发挥了新方在在管理、招商商、服务方面面的优势，运运行相对比较较顺利。 3 私营营公司。大连连软件园是由由私营企业组组建的大连软软件 园开发有限公司司负责开发的的。该园区的的良性运营取取决于三方面面因素：一是是独特的行业业定位，二是是政府的大力力支持，大连连市政府把软软件作为支柱柱产业，投入入了许多资源源。三是良好好的地段使得得园区有可能能获得较好的的房地产开发发收益，以支支撑园区的良良性发展。 该模式的特特点： 1. 开发发公司的压力力较

12、大，可促促使开发效益益的提高。 2. 有利利于发挥开发发商的招商积积极性，提高高招商能力（尤尤其是非全资资的开发机构构）。 3. 政府府招商工作往往往与公司的的效益产生矛矛盾。 此，该种模模式适合于土土地开发有可可能有净收益益的的园区；或适合于政政府的财政收收入偏低，而而须借助开发发公司完成一一部分非赢利利性项目的园园区。 不同的开发发融资模式存存在不同的特特点，不存在在最佳，只有有更适合。选选择那种模式式主要考虑是是否有利于进进行融资、是是否有利于提提高资源运行行效率、是否否有利于增强强招商能力。随随着外部环境境的变化和自自身能力的增增减，可以适适时地调整开开发模式，使使其更有效。 也可以在

13、开开发区的不同同层次、不同同范围采用不不同的开发模模式，以扬长长避短提高整整体的竞争力力。 项目融资模式在在土地储备中中的应用 作者:华中师范范大学经济学学院 吴老二二 祝平衡2004年年1月7日 项目融资尤其是是中长期的项项目融资，作作为近年来产产生的一种新新的融资方式式，在国际上上日益受到借借款人的欢迎迎。我国改革革开放以来，已已利用项目融融资方式在上上海、深圳、广广州、武汉等等地建设了电电厂、铁路、公公路等项目，极极大地促进了了有关地区的的基础设施建建设。而开始始于上世纪末末的我国城市市土地储备制制度的运转需需要巨额资金金却陷于筹资资渠道单一的的困境，土地地储备中心对对集中起来的的土地统

14、一进进行房屋拆迁迁、土地平整整、基础设施施配套等一系系列前期开发发工作，这一一过程需要政政府投入相当当数目的资金金；从另一方方面来看，土土地储备需根根据土地出让让年度计划，有有计划地投入入市场。当储储备的土地不不能马上投入入市场时，政政府保有土地地就会产生持持有成本，积积压资金，降降低资金的流流动性，储备备中心要继续续“吸进”土地就要追追加资金。因因此，土地储储备维持阶段段，政府亦需需充足资金，否否则将影响到到土地储备的的保有期限，降降低土地储备备制度的调控控力度。 一、我国土地储储备资金来源源渠道现状分分析 从目前我国城市市土地储备制制度运作实践践看，土地收收购储备资金金来源渠道主主要有：

15、1、政府财政拨拨款 一般是在土地储储备制度建立立时，政府财财政拨给一部部分资金作为为资本金或周周转资金。例例如，杭州市市注入40000万元、青青岛市政府注注入20000万元、沈阳阳市政府注入入5000万万元、厦门市市注入14000万元作为为土地储备中中心的开办费费，从实践看看，杭州市土土地储备中心心从建立到22001年66月底，已累累计收购土地地198宗，收收购土地面积积545.227公顷(88179亩)，投入资金金45.566亿元；推出出土地1988.49公顷顷(29777.4亩)，回回笼资金355亿元。目前前尚有储备土土地72宗，土土地面积 3342.577公顷(51138.5亩亩)，土地

16、资资产价值约220亿元。很很显然，仅靠靠财政拨款只只是杯水车薪薪。 2、商业银行贷贷款 这是目前各城市市土地收购储储备资金的最最主要来源。由由于土地收购购储备是一种种政府行为，信信誉度高，银银行放贷是建建立在政府的的国有土地资资产上。储备备土地一经出出让，就能回回收土地出让让金，银行放放贷形成的资资产呆账、坏坏账风险很小小，因此，各各商业银行竞竞相向土地储储备机构贷款款。同时，在在目前缺乏土土地收购储备备资金其他来来源渠道的情情况下，商业业银行贷款则则成为各城市市土地收购储储备资金的最最主要来源，土土地储备机构构运营资金基基本上都来自自于银行贷款款。一旦房地地产市场出现现波动，银行行与土地储备

17、备中心将面临临很大风险。 3、留用的土地地转让增量收收入 按照我国财政实实行的“收支两条线线”的管理体制制，城市土地地一级市场转转让收入和土土地储备、开开发支出均由由财政负责。土土地转让收入入扣除土地收收购、开发、储储备支出，即即为土地转让让增量收入，是是政府实施土土地储备制度度后国有土地地的有效增值值额。建立城城市土地储备备制度的目的的之一是增加加财政收入，增增加政府对城城市建设的投投入，所以土土地转让增量量收入的一部部分应作为土土地储备资金金继续用于土土地储备增值值。总的来看看这种方式缺缺乏规范化和和制度化尚不不足以成为土土地储备的主主要而稳定的的资金来源。 二、在我国土地地储备中应用用项

18、目融资模模式的可行性性分析 1、大量民间资资本苦于缺少少投资机会 据报道，浙江省省有大量的民民间资本躺在在存折上，仅仅温州就有3300亿元、台台州有1500多亿元的民民间资本找不不到出路。虽虽然国家为了了启动民间投投资，推动民民营企业的发发展，采取了了许多措施，其其中最主要的的是国家投放放了50000亿元，以“四两拨千斤斤”来启动民间间投资，虽然然取得了一定定成效，但全全国民间投资资增幅仍然呈呈下降趋势，民民间投资依然然热不起来，民民间投资仅仅仅体现在通过过金融机构吸吸储的存款，甚甚至出现了民民间资本大量量流失到国外外的现象。另另一方面民营营资本作为内内资与利用外外资相比有比比较优势。首首先，

19、吸引外外资比利用内内资要多考虑虑两个风险因因素。其一是是汇率风险。在在浮动汇率制制的今天，汇汇率频繁地起起落跌宕，难难以预测。这这种情形下投投入的外资必必然风险巨大大。其二是政政治风险。尽尽管我国的改改革以稳定为为前提，且多多年来维持了了社会的安定定团结，但国国外投资者或或者确实不了了解情况因而而心怀顾虑，因因此认定、评评估风险较高高，从而提高高要价。一些些地区为了吸吸引外资饥不不择食，允诺诺了过多的条条件，承担了了过重的风险险。此外，大大量的基础设设施由外国公公司承建并经经营，也会产产生不利的政政治影响。也也正因为这样样，我国法律律规定，港口口、码头等设设施不允许外外商独资；铁铁路、公路、电

20、电力等基础设设施项目必须须由中方控股股。 2、良好的经济济效益是土地地储备制度实实行项目融资资模式的保证证 杭州市是我国建建立土地储备备制度较早的的城市之一。据据统计，杭州州从19977年8月份成成立土地储备备机构以来，土土地储备中心心共收购土地地约1万亩，已已向市场供应应的土地约44000亩，已已经收回的土土地出让资金金达50多亿亿元。通过土土地收购储备备制度的运行行，该中心上上交杭州市财财政的资金，每每年以56的速度递增增，从19997年的几个个亿，上升到到2001年年的40多亿亿元。他们上上交的比例是是出让价格的的55，其其余45为为土地开发运运作成本。上上海、青岛、武武汉的效果也也不错

21、。良好好的项目收益益是在城市土土地储备中推推行项目融资资模式的根本本保证。 3、房地产开发发企业的实力力增强为参与与土地储备增增大可能 国内房地产界人人士以及资本本运营专家曾曾就房地产市市场的现状及及发展前景进进行了广泛的的研讨，认为为房地产相关关企业的纵向向联盟将是房房地产企业壮壮大之道，也也将成为市场场演变的一大大“特点”。据国家统统计局最新数数据，目前全全国房地产开开发企业近33万个，其中中资质等级二二级以上的33151个，比比2001年年减少2599个，企业平平均资产总值值由上年的22.7亿元增增加到3.22亿元。这些些企业完成的的房地产开发发投资占总投投资的近三分分之一，并已已经呈现

22、出开开发企业集中中化的趋势。在在外资的大举举进入以及房房地产市场逐逐步规范背景景下，房地产产开发企业必必然要在市场场寻求战略伙伙伴，或利用用其他集团公公司绩优行业业的优势，或或采取强强联联手的方式，借借壳上市、借借船出海，通通过整合壮大大势力。有资资金实力和信信誉品牌的开开发企业将会会在激烈的竞竞争中脱颖而而出，大量的的房地产开发发企业则会被被淘汰出局。另另外，土地供供应方式的调调整和缴费方方式的变化，无无形之中抬高高了进入房地地产开发行业业的门槛，以以前那种凭借借“空手套白狼狼”的方式已经经行不通了，加加之随着整顿顿房地产市场场力度的加大大，没有雄厚厚的资金实力力是根本无法法进入房地产产开发

23、市场的的，即使获得得了开发资质质，因难以在在土地竞价中中获得开发建建设项目，最最终也会被清清除出局或自自然淘汰，反反之，只有资资金实力雄厚厚的企业才能能获得土地，只只有讲品牌、讲讲信誉、讲质质量的企业才才能赢得市场场。马太效应应将会在房地地产开发行业业大放异彩，开开发项目将日日益向大型房房地产开发企企业集中，出出于城市土地地的稀缺性考考虑以及房地地产开发商的的实力的增强强，开发商参参与城市土地地储备的可能能性大大增加加。 三、项目融资在在我国城市土土地储备中的的应用 项目融资，英文文称projject ffinanccing，是是资金筹措方方式的一种。其其雏形始于220世纪600年代，通过过项

24、目工程本本身的开发、建建设及运营，以以项目产生的的净现金流量量作为还款来来源，并将项项目资产作为为抵押担保的的新型融资方方式。当时英英国首次运用用有限追索项项目融资方式式进行北海油油田项目的开开发，美国和和英国66家家银行贷款融融资9.455亿美元。在在我国已经有有许多利用项项目融资进行行操作的事例例，如广东沙沙角B电厂11984年签签署合资协议议，19866年完成融资资安排并动工工兴建，19988年投入入使用，实践践证明已经取取得了良好的的效果。 具体操作上，由由土地储备中中心在年初将将全年的土地地储备计划按按资金、地块块、位置并结结合可能参加加的项目公司司的实力等进进行项目分组组，确定各个

25、个项目的开发发计划、储备备范围等，然然后在土地交交易中心(或或市场)挂牌牌招商，招聘聘项目公司进进行土地的拆拆迁、收购、储储备；另一方方面，土地储储备中心可与与当地的金融融机构合作，利利用银行的信信息优势整合合各分散的投投资者组建项项目公司；在在担保上，可可采用类似浮浮动抵押的形形式将土地储储备中心及自自其产生的金金钱、连同其其中的公司所所有的不动产产、权利、所所有权及利益益包括日后公公司可能取得得的财产都作作为支付本金金与利息的担担保。具体可可采用以下模模式： 1、BT(buuild-ooperatte)即建设设移交模式式 在这种模式里，土土地储备项目目的收购、土土地整理、拆拆迁等事项由由项

26、目公司融融资建设，项项目建成后立立即移交土地地储备中心储储备或等待时时机推向市场场，土地储备备中心向开发发商发放确定定利率的收益益凭证，开发发商可以凭借借收益凭证从从土地储备中中心获得稳定定的收益，或或者进土地储储备中心备案案后进行流转转变现或者获获取收益。这这种模式适合合那些对土地地开发本身没没有兴趣但对对稳定的、低低风险的投资资感兴趣的投投资者。 2、产品支付(produuctionn paymment)模模式 在这种模式里，土土地储备项目目的收购、土土地整理、拆拆迁等事项由由项目公司融融资建设，项项目建成后立立即移交土地地储备中心储储备或等待时时机推向市场场，土地储备备中心向开发发商发放

27、土地地券，开发商商可以凭借土土地券在土地地一级市场上上以同等条件件下享有优先先购买土地的的权利购买土土地，土地券券与土地的差差价“多退少补”，确保开放放商、土地储储备中心的利利益不受损害害。这种模式式很适合房地地产开发商进进行企业的土土地储备，同同时有利于同同土地储备中中心、规划部部门等保持良良好的公共关关系。 3、远期购买(forwaard puurchasse) 是在产品支付基基础上发展起起来，其运作作特点是，债债权人为了收收回债务本息息，专门成立立一个专设公公司。该公司司不仅可以凭凭借土地券购购买在同等条条件下以享有有优先购买土土地权的方式式在土地一级级市场购买土土地，而且还还可以直接购

28、购买土地储备备项目未来远远期的收入，用用以偿还项目目借款本息。这这种模式结合合了建设移交模式和和产品支付模模式的优点，使使得投资人获获取回报的途途径增多，有有利于吸引多多元化的投资资者。 4、ABS(aasset-backeed-seccurityy)即资产支持证券模式式 该模式是一种利利用存量资产产转换为货币币资金用于新新项目投资的的项目融资方方式，它是以以项目所属资资产未来预期期收益为基础础和保证，通通过在资本市市场发行债券券而募集资金金的一种证券券化的项目融融资方式。AABS融资方方式的运作本本质是对筹资资者信用的增增级。因此，除除了在境外成成立SPV，发发行ABS债债券外，还可可以考虑

29、在中中国境内运用用ABS的运运作原理，发发行土地储备备建设债券。而而且地方政府府或土地储备备中心本身就就是一种良好好的信用担保保，尽管法律律规定地方政政府不得发行行债券，但是是可以运用一一些技术手段段规避这一规规定，例如，通通过城市基础础设施投资公公司发行。目目前，全国各各大城市基本本都有相应的的城市建设投投资公司。以以上海为例，早早在80年代代中期，上海海市就在全国国率先成立了了城市投资建建设开发有限限公司等一批批城市建设投投资公司，并并先后解决了了南浦大桥、杨杨浦大桥的筹筹资建设。这这之后，上海海通过这些城城投公司，又又成立了申通通等公司。经经过多年的经经营运作，现现在这些城投投公司很多运运作良好，管管理能力较强强，发展潜力力也很大，而而且又有地方方政府作为强强大的“信誉后盾”。因此，以以ABS的运运作原理，提提高