山西科技住宅项目房地产策划方案

1、山西朔州世纪星城营销策划案呈交：山西大同广设房地产开发有限公司科技住宅+智慧城市Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Maecenas porttitor congue massa. 山西朔州世纪星城营销策划案呈交：山西大同广设房地产开发有限公01项目市场环境分析ADD DIRECTORY ONE TITLES目 录CONTENTS02项目整体定位战略ADD DIRECTORY ONE TITLES03项目整体优化方案ADD DIRECTORY ONE TITLES04项目营销推广策略ADD DIRECTORY ON

2、E TITLES01项目市场环境分析ADD DIRECTORY ONE TI前言对于这样一个拥有超大规模、完善配套、优质产品等众多特质于一身的超级大盘，在这样一个小型城市里，我们将发动一场浩大的房产营销运动，尽全力打造无数个这里的人们没有见过的唯一，就像台北101一样，塑造一座城市的标杆，引领一座城市的舆论。前言对于这样一个拥有超大规模、完善配套、优质产品等众多特质于01Fresh business general templateApplicable to enterprise introduction, summary report, sales marketing, chart data

3、aPlease add the title here项目市场环境分析延时01Fresh business general templ第一章：项目市场环境分析山西朔州城市印象上半年经济运行情况朔州人口发展状况区域房地产市场发展状况区域竞争项目分析区域目标客群访谈分析第一章：项目市场环境分析山西朔州城市印象上半年经济运行情况朔项目市场环境分析LOGO公司名称 朔州印象区位 西北毗邻内蒙高原，南扼雁门关隘，市区北距古城大同129公里，南至省府太原200公里。产业 以煤、电、奶为支柱产业。交通 北同蒲铁路电气化复线、大运二级公路和神朔铁路、朔黄铁路、平万公路、朔蔚公路纵横境内，全市通车里程达4805公

4、里，每万人拥有公路量位居全省第一城市建设 人均公共绿地135平方米，居全省第一，人均居住面积28平方米，名列全省前茅。 朔州，新兴能源之城，现辖二区四县（即朔城区、平鲁区、山阴县、右玉县、怀仁县、应县），69个乡镇，1832个行政村，总面积10639平方公里，总人口152.66万人。项目市场环境分析LOGO 朔州印象区位 西北毗邻内蒙高原，项目市场环境分析LOGO公司名称上半年整体经济运行情况1、经济总量稳定快速扩大。据初步核算，上半年朔州市完成地区生产总值171.7亿元，同比增长17%，超过全省平均增幅4.4个百分点，全省排名第三位。其中第一产业完成增加值5.75亿元，增长4.61%，第二产

5、业完成增加值126.4亿元，增长19.38%，第三产业完成增加值39.6亿元，增长13.1%。增量逐年扩大的态势十分明显。（以上数据来自朔州市统计局） 项目市场环境分析LOGO上半年整体经济运行情况1、经济总量稳项目市场环境分析LOGO公司名称2、拉动经济增长的需求中，投资和消费继续保持旺盛态势 固定资产投资继续呈现加快之势，投资规模进一步扩大，对提高朔州市经济发展后劲积累和实现可持续发展具有积极意义。上半年，朔州市累计完成全社会固定资产投资100.1亿元，同比增长47.4%，尽管比上年同期回落21.3个百分点，但仍比全省增幅高出20.5个百分点，高居全省第一位。特别值得一提的是，今年我市固定

6、资产投资结构有了明显改善，尽管煤炭行业仍是投资的一个主要集中点，上半年累计完成30.22亿元，但同比只增长11.65%，投资比重也由上年同期的40%回落到30.2%。而与此同时，急需加强投资的第一产业和第三产业分别完成投资3.22亿元和29.54亿元，增幅均超过一倍，分别增长115.78%和114.94%。消费增长创近年来同期最高增长水平。上半年实现社会消费品零售总额47.3亿元，同比增长28.6%，增幅比上年同期提高7.7个百分点，比全省平均增幅高出5.2个百分点，继续稳居全省第一。一方面充分显示我市城市吸纳和聚集产业以及服务经济功能正在逐步增强，另一方面消费推动经济增长的作用也在逐步提高，

7、引导经济增长方式发生积极转变。固定资产投资的迅速发展，消费能力的增长使房地产消费市场未来发展良好项目市场环境分析LOGO2、拉动经济增长的需求中，投资和消费项目市场环境分析1、社会保障得到进一步加强。上半年财政对社会保障和就业支出达24559万元，同比增长1.3倍，高出财政一般预算支出增幅63.5个百分点。2、上半年朔州市城镇单位从业人员月人均劳动报酬2005元，比上年增加53元，其中在岗职工月均工资2025元，比上年增加70元。3、市区城镇居民人均可支配收入6755.9元，同比增长19.3%，比前五个月增幅又提高1.4个百分点，高于全省平均水平6.7个百分点，增幅居全省第二位，是近年来增长较

8、快的一年。从增收因素看，财产性收入增长最高，超过50%，但比重不足1%，家庭经营性收入增长24.2%，比重也不到1%，均不足以支撑增长局面，而工薪收入比重达到80.5%，同比增长21.7%，仍是拉动收入增长的主要因素，去年下半年调资政策兑现翘尾作用在发挥。4、上半年农民人均现金收入达到2041.4元，依靠家庭经营现金收入73.3%的收入比重和37.3%的大幅增长带动，比去年上半年增收451.8元，同比增长28.9%，增幅同比提高9.6个百分点，高居全省第一位，取得了近年来少有的增长水平。居民的人均可支配收入增长为区域房地产消费建立更为良好的基础3、民生改善取得积极进展。 项目市场环境分析1、社

9、会保障得到进一步加强。上半年财政对前言LOGO公司名称朔州人口发展状况 一、人口总量增速减缓，净增数量相对稳定 2007年全市年末总人口为152.66万人，与2000年第五次人口普查相比，增加了7.45万人，年平均增加1.06万人，年均增长率0.72%，低于上世纪90年代的年均增长1.49%的水平。二、人口流动日趋频繁，流动规模进一步扩大 随着市场经济的发展,朔州农村剩余劳动力向城镇和发达地区转移异常活跃,异地务工、经商者增多，人口流动频繁，人户分离现象普遍。根据2007年人口抽样调查资料推算，朔州跨乡镇、超过半年以上的流动人口数占户籍人口的比例达到9.29%。其中，流向省外半年以上的人口为1

10、.31万人，比2000年第五次人口普查时的数量翻了一番多。在外出半年以上的人口中，务工经商的人员约占91.0%，与前两年相比，比重不断上升。朔州人口外流主要集中在北京、天津、河北、内蒙、陕西、四川等省份，占到流向省外人口的84.1%。并且人口向上述五省流动有逐年增多的趋势。 前言LOGO朔州人口发展状况 一、人口总量增速减缓，净增数量项目市场环境分析LOGO公司名称三、家庭户规模继续向小型化方向发展，家庭结构日趋简单 家庭是社会的细胞。随着社会的发展和人们思想观念的变化，家庭类型、规模和结构都在不断发生变化。近年来，朔州家庭户规模呈持续缩小趋势，由2000年的3.71人降到2007年的3.41

11、人。两口之家、三口之家成为现代家庭的主流，家庭结构日趋简单化。家庭规模和结构的变化必然带来消费、就业、劳动力供给等方面的相应变化，并对今后家庭养老模式、独生子女教育、居民住房需求等产生深远的影响 四、城镇化进程稳步加快，城镇人口比重逐步上升 城镇化是经济社会发展的必然趋势，也是工业化、现代化的重要标志。2007年，朔州城镇化水平达43.82%,比2006年提高了0.95个百分点，城镇人口达到66.89万人，比2000年增加15.23万人。城镇人口占总人口的比重上升了8.2个百分点，保持了较快的增长势头。城镇化进程的加快及家庭小型化发展方向为区域房地产房展提供了刚性需求基础，但城市外流人口不断增

12、加也为区域市场购房客群的数量留下了隐患朔州人口发展状况 项目市场环境分析LOGO三、家庭户规模继续向小型化方向发项目市场环境分析LOGO公司名称一，朔州房地产市场现阶段状况：2008年以来，全国、全省的房地产开发投资呈下降趋势，尽管6月份呈现小幅回升态势，但是幅度不大。今年5月份山西省房地产开发投资比上年同期增长35%，比2月份回落了13.7个百分点，比3月份回落14.8了个百分点，比4月份回落了5个百分点， 6月份提升到35.7%，仅提高了0.7个百分点。而朔州市房地产开发投资积极，上半年全市完成房地产开发投资44329万元，比上年同期增长52.1%，比全国高18.6个百分点，比全省高16.

13、4个百分点。 项目市场环境分析LOGO一，朔州房地产市场现阶段状况：项目市场环境分析LOGO公司名称朔州房地产市场发展现状二，房地产开发投资增长的原因：各县区旧城改造力度的加大刺激了房地产开发市场截止2008年6月底，全市六县区旧城改造拆迁总面积达155.46万平方米，计划总投资41.05亿元，建筑总面积达238.04万平方米。经济社会的快速发展，为房地产开发投资奠定了基础2007年全市地区生产总值（GDP）完成332.2亿元，比上年增长16%，高于全省平均水平1.8个百分点；人均达到21828元，高于全省平均水平4680元，居全省第二位；城镇居民人均可支配收入实现11779元，同比增长19.

14、6%，首次突破万元大关。项目市场环境分析LOGO朔州房地产市场发展现状二，房地产开发项目市场环境分析LOGO公司名称二，房地产开发投资增长的原因：招商引资为房地产开发市场开拓了一个双赢的发展空间 大唐、神华、汇源、同煤、中煤、中能、蒙牛、伊利等大集团在朔州的投资发展，对写字楼、厂房等非住宅类房地产商品房提出更大的需求。截止6月底，全市商品房屋施工面积中，办公楼新开施工面积达到9532平方米，比上年同期增长了36.17%，占本年新开工面积的比重为3.23%，比上年提高了0.73个百分点。 活跃的住房二级市场、户型结构的改变，带动了整个销售市场 2007年二级市场交易量达到4.49万平方米，其中住

15、宅502套、面积达到4.19万平方米。正是存量房市场的发展，带动增量市场的发展，扩大了住房消费。截止6月底，全市商品房屋累计销售面积到达14.12万平方米，比上年同期增长了44.39%，销售额达到2.46亿元，比上年同期增长了69.67%。其中： 90平方米以下的小户型房屋累计销售3.16万平方米，比上年同期增长3.44倍；非90平方米以下其他各类商品房屋销售10.96万平方米，比上年同期增长20.84%。朔州房地产市场发展现状项目市场环境分析LOGO二，房地产开发投资增长的原因：朔州房项目市场环境分析LOGO公司名称二，房地产开发投资增长的原因：市委、市政府的一系列方针、政策，为朔州房地产业

16、的进一步发展提供了新的契机 2007年，市委、市政府将按照中心城市“南改、北延、西拓、东扩”的战略思路，加快城市扩容步伐，力争通过三到五年使城市人口达到30万人以上。2008年市委四届二次全会提出“把朔州市建设成晋西北地区最宜居、最宜发展的明珠城市”的目标。按照“户型不大功能全、价格不高品质优、占地不多环境美”的要求，在今后三年内市区要新增住房面积210万平方米，其中今年将计划建设经济适用房21万平方米，比上年竣工面积增长40%；廉租房计划建设6万平方米；棚户区改造计划27万平方米。 朔州房地产市场发展现状项目市场环境分析LOGO二，房地产开发投资增长的原因：朔州房项目市场环境分析LOGO公司

17、名称三，对我们的启示：1、本项目开发期正处于片区市场的发展提速期，市场整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场竞争压力凸现；2、随着地区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。本案将成为朔州地产市场的一个重要“战场”！朔州房地产市场发展现状3、未来的市政规划及招商引资方向，将为本地区中高档次的房地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空间；4、逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力，并由此吸引更多的城市周边置业群；5、就本项目开发时机分析，项目入市时，片区整体面貌将不会有彻底的改观，而鉴于本案体量相对过大以及未来楼市走向不明等因素，因此，在开发周期的

18、具体把控上还需引起发展商的足够重视项目市场环境分析LOGO三，对我们的启示：朔州房地产市场发展项目市场环境分析LOGO公司名称本案所在区域竞争市场分析项目市场环境分析LOGO本案所在区域竞争市场分析项目市场环境分析LOGO公司名称本案所在开发区的价格区间在18002700之间，且多层价格低于高层价格，价格现象特殊。但较于市区高档项目，有较为明显的价格优势。案名价格（元/）物业类型在售面积（）销售形象备注上官苑小区1800多层104.13179.58差明年6月交房晨光花都2500高层、小高层82214较差中元宝邸26002700高层差车位配比1：1.5新兴家园小区1900多层78.22145.2

19、7差三层：2258元四层：2198元佳和 枫景1780多层126.6差外墙保温，遮阳系统雅苑小区2100多层100130较差地下停车库与单元楼直接贯通名园22002300多层88.75156较差公积金贷款，首付30%；08年12月底交工东方明珠源2100多层60191较好银行按揭、公积金贷款，首付30%御龙奇观2600高层137.72198.64一般06年开盘，6层以上已卖完世界公馆3180高层86.28186.9好28层朔州最高建筑，朔州目前最高端住宅项目市场环境分析LOGO本案所在开发区的价格区间在1800项目市场环境分析LOGO公司名称项目所在开发区内产品类型仍以多层为主，且同质化严重，

20、楼盘滞销、空置现象也较为严重，本案以高档纯高层社区的定位易于从同质化严重的市场中脱离，但必须考虑到朔州购房人群对高层的接受程度仍然处于初期阶段，有一定抗性，必须在今后营销推广中加强对高层观念的引导。案名价格（元/）物业类型在售面积（）销售形象备注上官苑小区1800多层104.13179.58差明年6月交房晨光花都2500高层、小高层82214较差中元宝邸26002700高层差车位配比1：1.5新兴家园小区1900多层78.22145.27差三层：2258元四层：2198元佳和 枫景1780多层126.6差外墙保温，遮阳系统雅苑小区2100多层100130较差地下停车库与单元楼直接贯通名园220

21、02300多层88.75156较差公积金贷款，首付30%；08年12月底交工东方明珠源2100多层60191较好银行按揭、公积金贷款，首付30%御龙奇观2600高层137.72198.64一般06年开盘，6层以上已卖完世界公馆3180高层86.28186.9好28层朔州最高建筑，朔州目前最高端住宅项目市场环境分析LOGO项目所在开发区内产品类型仍以多层为主项目市场环境分析LOGO公司名称案名价格（元/）物业类型在售面积（）销售形象备注上官苑小区1800多层104.13179.58差明年6月交房晨光花都2500高层、小高层82214较差中元宝邸26002700高层差车位配比1：1.5新兴家园小区

22、1900多层78.22145.27差三层：2258元四层：2198元佳和 枫景1780多层126.6差外墙保温，遮阳系统雅苑小区2100多层100130较差地下停车库与单元楼直接贯通名园22002300多层88.75156较差公积金贷款，首付30%；08年12月底交工东方明珠源2100多层60191较好银行按揭、公积金贷款，首付30%御龙奇观2600高层137.72198.64一般06年开盘，6层以上已卖完世界公馆3180高层86.28186.9好28层朔州最高建筑，朔州目前最高端住宅项目所在开发区内大多数项目销售宣传手法单一，包装形式简陋，售楼员专业素质较差，尚处于房地产营销的初级阶段，因此

23、楼盘销售速度缓慢，但相对于一些包装较好的项目，如东方明珠源，则购房客户兴趣较大，看房客户也较多。项目市场环境分析LOGO案名价格（元/）物业类型在售面积（项目市场环境分析LOGO公司名称本案所在区域客群访谈分析项目市场环境分析LOGO本案所在区域客群访谈分析项目市场环境分析LOGO公司名称对居住在开发区的心理接受程度满意（16）一般接受（21）排斥（3）接受单价1800-2000（26）2200-2400（13）2600-3000（1）接受户型2/1/1（8）3/1/1（23）3/2/1（9）接受面积区间80-100（7）100-120（12）120-140（21）对周边配套满意度满意（0）一

24、般（4）较差（36）对交通满意度满意（2）一般（6）较差（32）对高层的接受度可以接受（7）无所谓（10）无法接受（23）我们的工作人员针对在开发区购房的一些问题，随机抽查了40位当地居民：项目市场环境分析LOGO对居住在开发区的心理接受程度满意（1项目市场环境分析LOGO公司名称朔州当地居民对于居住在开发区并没有大的心理抗性，有相当一部分被调查者认为开发区在规划、环境等方面都有优于市区，但同时也对开发区的交通、配套等方面持不满意态度，希望可以得到改善。另外在户型面积方面，大部分被调研者希望户型是3室的，认为面积在120、130左右是比较合理的居住空间，能够接受的单价以1800-2000居多。

25、朔州当地居民对高层有一定的抗拒心理，认为房子有个6、7层足够了，没必要住的太高，而且一致认为高层的生活费用比多层要高，不划算。本案所在区域客群访谈分析结论新区抗性不明显，易于引导，但高层观念还必须在今后的营销推广中加以强烈的引导，方可达到项目的顺利去化，客户心理户型及价位也为今后的推盘有一定的借鉴，先推易于接受的户型，先期造成热销，为未来持续期打下坚实基础。项目市场环境分析LOGO朔州当地居民对于居住在开发区并没有大项目市场环境分析LOGO公司名称区域竞争项目调研结论朔州市目前商品房住宅市场供应量明显供大于求，且空置现象严重朔州新上市商品房多数聚集在开发区，造成开发区楼盘扎堆现象，目前房源供应

26、量明显供大于求，较多房源尚未去化，空置现象严重，生活配套严重不足，人气淡薄。楼盘建筑风格单调，多为大面积户型，楼盘同质性严重朔州当地楼盘以多层为主，目前开始有少量高层、小高层楼盘上市，建筑风格统一，外墙多用涂料，当地居民对户型面积接受度在100-130左右的两房、三房。连接市区交通车辆较少，周边生活配套极度匮乏开发区位于朔州北部，连接市区的公交线路稀少，虽有长途北站进驻开发区，但对当地交通改善并无太大影响。而且由于是开发新区，周边商业配套极度欠缺，仅有几家零散的百货餐饮勉强支撑当地居民日常生活。本案在产品定位上已脱离同质化，但必须考虑高层接受度，同时重视政府、车站等市政配套建设的加强项目市场环

27、境分析LOGO区域竞争项目调研结论朔州市目前商品房项目市场环境分析LOGO公司名称 本章研究总结：朔州城市经济发展形式良好，消费结构比例优化及人均可支配收入增长为房地产消费打下坚实的基础 城镇化进程的加快、人口结构的优化及家庭规模的小型化发展将为房地产市场带来更多的刚性需求，但城市外流人口的急速增长，也为购房客群的数量基础留下隐患。 区域房地产市场发展状况良好，未来市政及居住规划为其提供了更为广阔的空间，但市场整体开发量的激增必将带来区域市场竞争的日趋激烈，因此求新求异将成为占领市场的重要砝码。 产品定位脱离同质化，市场竞争力强，但必须加强高层接受度的引导，同时加强车站、政府等市政配套建设。项

28、目市场环境分析LOGO 本章研究总结：朔州城市经济发展形式02Fresh business general templateApplicable to enterprise introduction, summary report, sales marketing, chart dataaPlease add the title here项目整体定位战略延时02Fresh business general templ项目整体定位战略LOGO公司名称第二章：项目整体定位战略项目市场定位项目客群定位项目产品定位项目基本属性项目整体定位战略LOGO第二章：项目整体定位战略项目市场定位项目整体定位战略

29、LOGO公司名称朔州世纪星城位于朔州市开发区核心位置，为21世纪宜居投资重点项目。北临州北路、南临和平街、东临建设北路、西临八一路，总建筑面积57.5万平米，其中住宅面积为46万平米，全部为纯板式高层住宅。社区内规划有酒店、写字楼、综合超市、小型商业、学校等，配套完善，居住功能齐全。建设完成的世纪星城将成为朔州市乃至整个山西地区最具有影响力的超级大盘，并成为朔州城市的标杆之作。气质标杆，城市灵魂 项目基本属性：项目整体定位战略LOGO朔州世纪星城位于朔州市开发区核心位置项目整体定位战略LOGO公司名称57.5万建面大型社区低密度全板式高端住宅全方位生活配套朔州最高端物业刷新朔州高档物业标准开发

30、区板块核心区位朔州城市新标识打造朔州城市新印象大同广社集团大举进军朔州房地产市场本项目承载意义：大同广社集团进军朔州房地产行业的标志及基石 项目市场定位：项目兴奋点项目整体定位战略LOGO57.5万建面大型社区朔州最高端物业项目整体定位战略LOGO公司名称我们肩负的历史使命：对城市：成为一座城的荣耀 对人居：重新定义高端豪宅 对品牌：引领朔州楼市标杆 项目市场定位：项目整体定位战略LOGO我们肩负的历史使命：对城市：成为一座项目整体定位战略LOGO公司名称我们站在一个新的高度，面对的是前人所未曾有过的足迹让对比停留在自然资源和地段的层面上，将很难超越，为此，我们需要在另一个尺度上，建立标准低密

31、度、高品质的大型住宅区的首选；大面积，全方位的配套，我们身处城中之城；身处世纪星城让我们在朔州高人一等，拥有身份归属感；在品质层面上，做到最好，让对手只有一件事可做，仰望！市场定位推导朔州城市标杆，城市气质领袖，行业旗舰之作 项目市场定位：项目市场定位项目整体定位战略LOGO我们站在一个新的高度，面对的是前人所项目整体定位战略LOGO公司名称消费者透析：透视目标消费者的欲望寻找自己的专属契机喜欢高人一等，拥有极强的身份归属感朔州城市标杆，城市气质领袖，行业旗舰之作项目市场定位从项目市场定位推导出消费群的定位最有可能接受此种产品的消费群是 项目客群定位：项目整体定位战略LOGO消费者透析：透视目

32、标消费者的欲望寻找项目整体定位战略LOGO公司名称站在塔尖的人！ 项目客群定位：项目整体定位战略LOGO站在塔尖的人！ 项目客群定位：项目整体定位战略LOGO公司名称在项目周边生活或工作，了解朔州年龄30-40岁，较为年轻文化较高，有素质多为企业中层骨干，技术精英，高级白领，或独立老板，在圈子里已经有一定话语权收入较高，和伴侣一起收入更高。积极，聪明，自信 项目客群定位：A、首类人群：城市财富掌握人群他们是不折不扣的年轻俊杰，城市中最有潜力的发展力量。项目整体定位战略LOGO在项目周边生活或工作，了解朔州 项目项目整体定位战略LOGO公司名称年龄偏大，4055岁左右多次二次置业或多次置业一般为

33、个体户，私企老板，中层管理人员，经过多年打拼，有一定财富积累心态上仍然较年轻B、次类人群：仰慕顶级及创新生活的二次以上置业者 项目客群定位：年富力强，愿意追逐市场热点项目整体定位战略LOGO年龄偏大，4055岁左右B、次类人项目整体定位战略LOGO公司名称1、朔州本地区域客户：2、大同市及周边客户（以外来投资客为主） 项目客群定位：目标群组来源朔州区域80%，周边区域20%项目整体定位战略LOGO1、朔州本地区域客户： 项目客群定位项目整体定位战略LOGO公司名称基于理性的自信社会精英优越感 + +这群人是否走向新区，有他们自己的理由，只是他们追求身份，渴望认同，但不随波逐流，有基于自信的理性

34、判断。在他们这个阶段，价格绝不是影响买房的因素，因为有学识、有见地，有财富，都会有绝对的心理的优越感，在用品或居住的品质上，他们有时会选择宁缺毋滥。他们可能是政商人士，或是专业精英，领域可以不同，但在各自的领域，都取得了相当的成就。财智阶层 项目客群定位：项目整体定位战略LOGO基于理性的自信社会精英优越感 + +项目整体定位战略LOGO公司名称站在塔尖的财智精英！ 项目客群定位：树立一个项目的形象，只要抓住核心人群就够了。由核心人群树立项目标杆，其他人群会自动依附。项目整体定位战略LOGO站在塔尖的财智精英！ 项目客群定位：项目整体定位战略LOGO公司名称“他们年龄大多三、四十岁,代表了中国

35、新的财富阶层、注重生活品质、公共道德方面的修养更高,他们是中国社会的精英,乐意接受一套更高品质的住宅和它所提供的更高质素的生活方式。”我们要探讨的，在于如何将我们所一直倡导的高尚居住及科技人居品位与住宅嫁接在一起，让“财富聚居区”真正有实质性的价值支撑。 项目客群定位：项目整体定位战略LOGO“他们年龄大多三、四十岁,代表了中国项目整体定位战略LOGO公司名称作为社会的财智精英，他们对于房子的定义早以不是片瓦遮头的概念。 项目产品定位：购买不是问题，关键是我买到什么？他们更关注价值与身份项目整体定位战略LOGO作为社会的财智精英，他们对于房子的定项目整体定位战略LOGO公司名称上海汤臣一品极至

36、奢侈,特质在“贵” 项目产品定位：项目整体定位战略LOGO上海汤臣一品 项目产品定位：项目整体定位战略LOGO公司名称万科十七英里亿年原海,珍贵在“景” 项目产品定位：项目整体定位战略LOGO万科十七英里 项目产品定位：项目整体定位战略LOGO公司名称世纪星城产品的特质与灵魂是什么？从汤臣一品和十七英里我们可以看出对于一种房地产项目而言，能够获得较高的社会知名度和客户的青睐，让客户感觉到身份与价值，则必须具备一种或多种与产品及市场相契合的灵魂与特质。 项目产品定位：如何让世纪星城产品成为全城舆论的焦点？我们的出发点是做行业先锋项目整体定位战略LOGO世纪星城产品的特质与灵魂是什么？从汤项目整体

37、定位战略LOGO公司名称锋尚国际公寓，智能科技居住产业先锋，凭借智能科技的人居新概念创造了不俗的市场销售业绩参照项目 项目产品定位：项目整体定位战略LOGO锋尚国际公寓，智能科技居住产业先锋，项目整体定位战略LOGO公司名称朔州当地人群心态产品特点目标客群心态 + +容易对新兴事物引起广泛兴趣及议论，并且一旦舆论展开将迅速蔓延，短时间内造成全城皆知的效应。根据我们的操盘经验，对于小城市来说，智能科技化人居新概念更容易成为舆论的焦点。具有极强的身份归属感，喜欢被人仰望和羡慕，如果一个产品，一座社区能够成为全城瞩目及议论的焦点，那么将会大大受到这些人群的拥戴。纯板式高层住宅，外立面时尚新颖，具有国

38、际化的特点，易于附加科技智能等人居新概念。 项目产品定位：朔州智能科技化生态住宅先锋我们所赋予世纪星城的产品灵魂是：项目整体定位战略LOGO朔州当地人群心态产品特点目标客群 +项目整体定位战略LOGO公司名称 本章总结：市场定位： 朔州城市标杆，城市气质领袖，行业旗舰之作客群定位： 朔州塔尖上的财智精英产品定位： 朔州智能科技化生态住宅先锋项目整体定位战略LOGO 本章总结：市场定位：客群定位：产品产品整体优化方案LOGO公司名称第三章：产品整体优化方案生活配套设施优化人居科技产品优化售楼中心功能优化产品整体优化方案LOGO第三章：产品整体优化方案生活配套设施产品整体优化方案LOGO公司名称运

39、用智能家居，应用环保节能新型材料提升产品附加值对于住宅科技的运用，我们并不是要做成朗诗的“恒温恒湿”，也不是要做成锋尚的“零能耗”，只是希望通过部分住宅科技的应用，提升产品附加值，增加产品的竞争力。科技运用智能体系环保节能壁挂式太阳能热水器（主推）直饮水系统地暖系统智能家居系统（主推）中央新风系统中央除尘系统产品整体优化方案LOGO运用智能家居，应用环保节能新型材料提产品整体优化方案LOGO公司名称智能家居营造更舒适、安全、有效的家居生活智能家居是指利用先进的计算机技术、网络通讯技术、综合布线技术，将与家居生活有关的各种子系统，有机地结合在一起，通过统筹管理，让家居生活更加舒适、安全、有效。与

40、普通家居相比，智能家居不仅具有传统的居住功能，提供舒适安全、高品位且宜人的家庭生活空间；还由原来的被动静止结构转变为具有能动智慧的工具，提供全方位的信息交换功能，帮助家庭与外部保持信息交流畅通，优化人们的生活方式，帮助人们有效安排时间，增强家居生活的安全性，甚至为各种能源费用节约资金。家居智能的基本目标是：将家庭中各种与信息相关的通讯设备，家用电器和家庭保安装置通过家庭总线技术（hbs）连接到一个家庭智能化系统上进行集中的或者异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。产品整体优化方案LOGO智能家居营造更舒适、安全、有效的家产品整体优化方案LOGO公司名称智能

41、家居子系统功能描述智能家居各子系统组成和功能描述照明控制系统：提供灯光的调光、场景网络化控制；家居安防系统：通过各种传感器与安防模式，实现防盗、防灾与求助；电器控制系统：包括红外家电控制、连接网络家电等功能；室内无线遥控：通过无线射频、红外遥控等手段，对全家设备进行遥控。环境控制系统：对窗帘、通风设备、采暖设备、空调器等进行统一管理；日程管理系统：可在不同的时刻，让各子系统发出动作或者执行场景电话远程控制：通过电话、手机，甚至短信，随时随地控制家中设备；互联网远程监控：经由网页浏览器，就可以远程控制家庭设备；网络视频监控：通过浏览器，在办公室就可以看到家中的情景；这些子系统是从功能的角度进行划

42、分的，实际上它们是一个整体，某些模块可能同时在几个子系统中同时发挥作用；而且各个子系统之间也可以建立非常紧密的相互关联。智能家居系统示意图产品整体优化方案LOGO智能家居子系统功能描述智能家居各子系产品整体优化方案LOGO公司名称健康节能的置换新风系统让人始终处在健康的新风环境中这是置换新风系统另一重要功能。新风冬夏均以比室温低的温度从墙角地面以小于0.3m/s的风速送入室内，在地面蔓延形成新风湖，遇到人体等室内发热体加热后自然上升包裹人体，使人体始终吸入的是新鲜空气，而人体呼出的废气亦随上升气流带走，从卫生间、厨房等顶部的排风口排出室外。建议项目的新风系统中采用了全热回收装置，能有效地回收排

43、风中70%左右能量，从而达到节能的目的。产品整体优化方案LOGO健康节能的置换新风系统让人始终处在健产品整体优化方案LOGO公司名称中央吸尘系统适宜带来清新、健康的生活了追求健康和静逸的生活品质，在西方一个简单而实用的概念应运而生了，这就是中央吸尘系统。这个概念就是主 机和吸尘区分离，目前中央除尘系统也为国内大中城市的 房地产高端项目所采用。中央除尘处理系统工作原理：中央除尘系统的概念就是主机和吸尘区分离，并将过滤后的空气排到室外。这样一是解决了室内卫生不良状况，还 杜绝了除尘之后的二次污染。它是将吸尘主机放置在一个 卫生要求低的场所，如：地下设备层、清理间等，将吸尘 管道嵌至墙里，在墙外只留

44、如普通电源插座大小的吸尘插 口，当需要清理时只需将一根软管插入吸尘口，此时系统 自动启动主机开关，全部大小灰尘、纸屑、烟头、有害微 生物，甚至客房中的烟味等不良气味，都经过严格密封的 管道传送到中央收集站。任何人、任何时间都可以进行全 部或局部清洁，确保了最清洁的室内环境。其清洁处理能 力是一般吸尘的5倍，而软管长度可任意选配，该类系统在欧美国家已是必配系统，在国内已有很多项目在使用。中央除尘系统可以带来清新的室内空气。产品整体优化方案LOGO中央吸尘系统适宜带来清新、健康的生活产品整体优化方案LOGO公司名称统一的壁挂式太阳能热水器提升项目整体品质的同时，保证了节能环保壁挂式太阳能热水器：立

45、面式：结合建筑南立面来安装集热器或光电板，可以形成有韵律形成太阳能建筑的标志性外观。特别适合小高层住宅，由于楼顶面积不够，可充分利用建筑屋的南立面，并能装饰屋面，体现造型。阳台式：集热器或光电板除了可垂直排布在窗台之间，还可以与楼房阳台封装结合为一体，带保温壳体的储水箱安装在上层阳台的底部。或采用整体承压式热水器靠自来水的压力提供生活用热水。产品整体优化方案LOGO统一的壁挂式太阳能热水器提升项目整体产品整体优化方案LOGO公司名称直饮水系统更符合高端产品“健康生活” 的理念 高端产品建议采用更具符合健康生活理念的“变频供水系统”，取消以往的屋顶水箱供水，消灭水的二次污染，使业主能够用“水杯子

46、直饮水”，采用分质供水技术，以不同的管道将饮水与用水分开，彻底解决城市输水管道造成的1次水污染。即运用生化与物化技术，对自来水进行深度处理，除去水中有机物、细菌、病毒等对人体有害的物质，保留对人体有益的微量元素和矿物质；同时采用优质、卫生的管材设一套独立循环供水管路，将净化后的优质水送入使用终端，供用户直接饮用。系统特点：分质供水，把饮用水和生活水彻底分开，废水可回收利用，节约水资源；量体裁衣，结合工程实况，给您设计、选择和定作最适合的设备；物理过滤，利用膜分离技术，安全高效的除去细菌病毒，保留有益微量元素和矿物质；即开即饮，直饮水通过循环消毒管网输送，帮您把纯净水厂搬回了家，供应新鲜及时。产

47、品整体优化方案LOGO直饮水系统更符合高端产品“健康生活”产品整体优化方案LOGO公司名称外窗、外遮阳系统窗户采用断桥隔热铝合金窗，有效地阻隔室外的冷热。窗框和窗洞的结合空隙也采用阻热设计，隔绝这些细微之处的热传导。采用双层中空玻璃加LOW-E涂层，可以内外双向阻热。冬天，不让室内的热量散失，阻挡室外寒冷的侵入；夏天，可以阻挡室外的热量，令室内清凉。窗外安装铝合金遮阳卷帘，其遮阳率最高可达80%，不仅可以遮挡直射辐射，还可以遮挡漫射辐射，从而降低室内制冷负荷，达到节能的目的。其他供参考的科技元素产品整体优化方案LOGO外窗、外遮阳系统窗户采用断桥隔热铝合产品整体优化方案LOGO公司名称地源热泵

48、技术系统采用埋设垂直管的方式，直接从浅层常温土壤提取能量，供室内使用。冬季将地热能传递转移到需要采暖的建筑物内，夏季将建筑物的热量通过热泵机组传递散失到地表浅层中。与其他形式的冷暖设备相比，节能非常明显；与传统的空气源热泵相比，地源热泵取用的能源更广泛，并且解决矿物燃料迅速枯竭以及消耗矿物燃料带来的环境污染等社会问题，是真正意义上的技能环保。其他供参考的科技元素产品整体优化方案LOGO地源热泵技术系统采用埋设垂直管的方式产品整体优化方案LOGO公司名称混凝土顶棚辐射制冷制热系统通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。夏季送水冷却混凝土楼板，冬季送水加热混凝土楼板，再

49、通过楼板以辐射方式进行传热，调节室内温度。该系统楼板温度与室内空气温度相差小，温度分布均匀，舒适度高，室内没有机械转动部件，安静无噪声且不占用室内空间。其他供参考的科技元素产品整体优化方案LOGO混凝土顶棚辐射制冷制热系统通过预埋在产品整体优化方案LOGO公司名称健身俱乐部，专属业主的健康的、时尚的、享受的生活运动会馆包括游泳池、健身房、乒乓室、桌球室、瑜咖等运动场，引进健身品牌，配合专业的健身顾问，提供良好的服务。也为业主社交提供又一个良好的空间和健康的生活方式，这也是城市新贵们对生活的追求。生活配套优化产品整体优化方案LOGO健身俱乐部，专属业主的健康的、时尚的产品整体优化方案LOGO公司

50、名称SPA水疗馆，提供美丽的、健康的、养生的SPA可理解为是一种针对人体的治疗方法，也称水疗法，即以水作为媒介，利用人与水的接触，使水中含有的一些特殊的对人体的健康或健美有益的成份通过亲和渗透作用进主人体，达到治疗或美容美体的目的。生活配套优化产品整体优化方案LOGOSPA水疗馆，提供美丽的、健康的、养产品整体优化方案LOGO公司名称物业服务：第一太平戴维斯，体贴入微的服务与人文关怀第一太平戴维斯（Savills）是Savills plc 旗下物业服务子公司的商号名称。第一太平戴维斯（Savills）在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处，为全球各大商业团体租户提供优质

51、及全面的物业服务。第一太平戴维斯（Savills）近年又通过与美国Trammell Crow 公司的合作，进一步扩展其专业、高度个人化的服务。至今已在全球设立了140 个分公司及办事处的庞大服务网络。（注：Trammell Crow 公司是美国主要跨国公司，在北美首屈一指的物业服务供应商。）集团目前在全球管理着总面积超过8361 万平方米的物业。第一太平戴维斯（Savills）的服务总能达到甚至超过您的期望。引入第一太平戴维斯作为项目的物业管理公司，不仅为引进了国际性的物业管理理念，更为业主们量身打造了体贴入微的先进物业服务，为项目增添了具有人文关怀的附加价值。生活配套优化产品整体优化方案LO

52、GO物业服务：第一太平戴维斯，体贴入微的产品整体优化方案LOGO公司名称引入国际幼儿园品牌,制造知名品牌效应,进一步提升项目高档住宅区的市场形象.引入品牌双语化幼儿园生活配套优化美国吉的堡教育集团，经过20多年的发展，形成了 “学前教育体系、少儿英语体系、教材合作校园体系”三大特色。1990年，确立“KID CASTLE”品牌，现品牌在大陆覆盖达24个省、自治区、直辖市，覆盖城市超过47个，成为亚洲首家在美国上市的专业儿童教育机构，也是华人最大的儿童连锁教育机构。 产品整体优化方案LOGO引入国际幼儿园品牌,制造知名品牌效应产品整体优化方案LOGO公司名称中学教育双语化一体化精英教育链：项目特

53、别规划公立九年一贯制义务教育用地，尽可能争取引进外国语名校，引进重点中、小学，采用双语化等先进教育体系，实现一条龙精英教育模式。教育家指导：邀请各方专家定期到学校指导。引入朔州外国语学校生活配套优化产品整体优化方案LOGO中学教育双语化一体化精英教育链：项目产品整体优化方案LOGO公司名称智能科技人居体验中心科技化售楼：将智能、环保、科技等元素运用到售楼处的建造上，将健康、舒适、智能的生活空间展示给消费者，以全新的体验式营销模式来打动消费者。颠覆售楼中心的传统模式售楼中心功能优化产品整体优化方案LOGO智能科技人居体验中心科技化售楼：将智产品整体优化方案LOGO公司名称智能科技住宅产品展示馆颠

54、覆售楼中心的传统模式地暖展示卫生间展示部品展示厨房展示售楼中心功能优化产品整体优化方案LOGO智能科技住宅产品展示馆颠覆售楼中心的产品整体优化方案LOGO公司名称 本章总结：也许智能科技人居概念在山西并不是独此一家，但作为世纪星城这样一个集规模、品质、配套、景观优势与一身的旗舰项目，我们希望通过对智能科技居住元素的融入，通过对生活配套的品质提升及功能完善，力求缔造出一座不是绝无仅有，也是鲜为人见的世纪之城。以期在短时间内迅速引爆市场，成为朔州全城舆论的焦点。产品整体优化方案LOGO 本章总结：也许智能科技人居概念在山项目营销推广策略LOGO公司名称第四章：项目营销推广策略营销策略构成项目一期推

55、广进程控制项目销售执行策略营销推广目的及策略核心项目营销推广策略LOGO第四章：项目营销推广策略营销策略构成项目营销推广策略LOGO公司名称创造并满足这个城市的欲望当置业的欲望属于一个人，满足它只能导致一个人的购买，当置业的欲望属于一群人，满足它只能导致一群人的购买，当欲望属于整个城市，满足它必然将带来整个城市的追随。推广目的：让社区生活模式上升为城市的理想模式，让整个城市成为我们的口碑，让这里的一切成为整座城市舆论的焦点推广目的项目营销推广策略LOGO创造并满足这个城市的欲望当置业的欲望项目营销推广策略LOGO公司名称因为我们要改变朔州住宅市场的现状，让这里接轨国际都市的品质生活，让一群人购

56、买这里，所以我们必须让需求提升，直至一座城市的高度像埃菲尔铁塔之于巴黎，金茂大厦之于上海，香蜜湖之于深圳豪宅，只有将推广的概念上升到城市的层面，才能激发整个城市或整个阶层的需要或认同，并引发固有观念与行为的改变策略核心：创造城市人居新概念，引导城市的欲望，让我们的产品成为满足城市追求的所在，从而千呼万唤，应运而生策略核心项目营销推广策略LOGO因为我们要改变朔州住宅市场的现状，让项目营销推广策略LOGO公司名称作为一个需要去缔造传奇的项目,如何入市将成为我们共同关心的话题,根据对项目的市场定位朔州的城市特点以及朔州人群的心理特性相互融合,我们将尽可能在项目入市前制造话题,放大项目价值,通过策划

57、如人居论坛这种高规格的社会公关活动,将项目的出现置于整个城市发展的高度从而大幅度的提升社会影响力,通过策划形象代言人选拔活动,利用人们爱美,喜欢欣赏美的惯性,抓住中小城市人群喜欢热闹场景的心理特性,吸引朔州市民的广泛关注,达到项目入市前全城瞩目的效果,并且为未来现场人气打下坚实基础。我们将如何入市项目营销推广策略LOGO作为一个需要去缔造传奇的项目,如何入项目营销推广策略LOGO公司名称震撼全城如何实现情景营销活动营销事件营销媒介营销舆论营销营销策略构成关键词：出奇制胜项目营销推广策略LOGO震撼全城如何实现情景营销活动营销事件项目营销推广策略LOGO公司名称第一阶段：时间：半个月制造理念：科

58、技节能，智能人居，健康生活新主张任务：高调入市，引起全城话题，让“健康节能的生活”成为一种社会性的的“知”，让朔州的人文，衣食住行，环境，建筑，商务等都整合于这一气氛之下。让这个城市飘荡着“健康生活”的旗帜。世纪星城项目一期阶段推广节奏第二阶段：时间：34个月引导理念：寻找朔州人的健康生活任务：拥有健康节能生活观的城市，却没有属于大多数人的人居环境。在引发欲望不满的同时，“大同广社”进军朔州房地产，将这种社会性的“健康生活”欲望，引入到关于居住的欲望上来。谁来打造健康生活的理想人居，“大同广社”应声而出。第三阶段：时间：12个月认同理念：使消费者认同项目价值，在价格上扩大心理差距任务：全面展示

59、项目，让消费者赞叹于尽然有如此健康、舒适、节能又环保的完美生活的同时将目光关注与价格之上。健康节能生活，属于多数人？还是少数人？第四阶段：开盘满足欲望：世纪星城，属于多数人的生活尚城任务：首期开盘，体验式营销，让消费者全方位体验健康舒适生活的同时，惊喜与如此优越价格的同时，引发购房狂潮。朔州唯一属于尚城一族的大型高尚社区。一期推广节奏项目营销推广策略LOGO第一阶段：时间：半个月世纪星城项目项目营销推广策略LOGO公司名称一期推广节点09年6月-8月09年8月1号09年8月8号第一阶段形象导入期第三阶段认购期第二阶段蓄水期首期开盘09年3-6月营销阶段推广渠道电视媒体短信DMPR活动现场活动各

60、类媒体集中爆发首期开盘火爆操作电视媒体户外大牌围墙广告展示中心户外形象牌道旗DMPR活动营销诉求文化、创意、时尚活动拉开序幕健康、节能、环保、时尚，品牌走入人们视野世纪星城，改变朔州人的生活居住观科技节能、健康环保，朔州首席高端住宅“世纪星城”即将面世“世纪星城”闪耀登场营销目标建立品牌知名度树立“朔州城市地标”引导市场关注度宣传 “科技节能”卖点锁定核心客户群一期80%客户积累内部客户认购营销活动促进客户转化企业拜访促成团购爆发扫盘式销售完成开盘量的80%占领市场声音初步建立项目形象布局售楼中心开放举办“城市人居论坛”广社会建立现场开盘“世纪星城”具现形象营销转入卖点营销举办产品品鉴会感受“