17第十七章房地产业与物业

1、第十七章房地产业与物业管理 第一节国内外房地产业概况 一、房地产业基本概念 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，其内涵包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及因此而形成的房地产市场。 房地产业与建筑业之间既有区别，又密切联系。建筑业是第二产业，完全是物质生产部门，而房地产业则兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，因而房地产业属于服务业，是第三产业中的重要领域。 二、境外房地产业概况 在国际上，有三类土地制度，第一类土地是私有的，可自由买卖（美国、日本等国）；第三类是土地所有权属于国家，使用权可以出

2、卖，有一定的年限（英国及英联邦的国家。地区）；第三类是土地属国家所有，无偿使用（原苏联及东欧等国）。 美国的房地产业活动主要集中在房地产投资、管理、土地开发、融资、咨询、估价和其它相关工作上。房地产业主要有私人工业、房地产行业协会和政府机构三部分构成。美国私人工业包括许多从事房地产市场分析、估价、融资和管理的房地产公司。美国房地产活动是以高度组织的行业协会为特征，有从事房地产管理、估价、开发建设、市场和投资、咨询、融资的各种行业协会，它们履行广泛的会员服务。政府机构主要对房地产决策起主导和支配作用，如各级政府对土地、房屋、环境和税收等的管理与控制。规划、法规及标准的制订等。 房地产是美国国民经

3、济的重要组成部分，房地产业与建筑业的产值约占美国国民生产总值的 15以上。据统计，美国房屋建筑物的价值占国民总财富的 50左右，若再加上土地价值，则 23以上的国民总财富是由土地和房屋建筑物的价值构成的。美国城市人口占 70 以上，可供开发的用地日益减少，地价、房价越来越高。1989年纽约中央公园周围的高级住宅，建筑面积75m2左右的房屋平均价格为 65万美元，建筑面积 130m2左右的房屋价格达 142 86万美元。美国消费者在住房上的支出约占其总支出的 17。若包括家庭设备、家具等方面的消费，则约占总支出的 25 以上。因此，住房是美国个人最大的支出项目。 日本拥有 121亿人口，人口密度

4、为每平方公里 330人，在不足 10的国土上，围绕东京、大队名古屋等大城市发展成三个大经济区，其间各城市方圆百余里，容纳着一半的日本居民，使房地产开发变得越益困难。据1990年的统计，日本东京都商业用地价达258万美元mZ，住宅则达 842万美元mZ。 为了缓和房地产市场的供求矛盾，日本政府运用法律、行政和经济手段，加强对房地产行业的国家干预。例如日本政府制订了与住宅建设有关的法律约40多个；为禁止房地产投机活动，对在买进三个月内再售出的短期交易的房地产课以 96的增值税等。 在香港，房地产是香港四大经济支柱产业之一，港英政府每年从房地产的直接收益。间接收益约占财政总收入的 30 ，香港经济的

5、繁荣与房地产业的发展密不可分。房地产业的兴旺造成了高地价、高楼价、高租金这一畸形的“三高”局面。例如九龙新蒲岗广场建筑面积8082m2的起售价为41万港元mZ；96年市场上一套75m2住房售价达378万港元（一般地段）。香港房地产业的“三高”，影响了工业投资，削弱了香港出口的国际竞争能力，港府对房地产业也采取了具有法律约束力的法定管制措施，制订了“城市设计条例”、“建筑物条例”、“地契条款”以及其它措施。 三、我国房地产业的蓬勃发展 在我国，房地产业已成为市场经济的重要组成部分，它是国民经济发展、城市建设和开发的先导性行业，所以与建筑业一起成为国民经济中的支柱产业，而且是经济发展的自立暑表。

6、我国的土地制度原来属于第三类，即国家所有，无偿使用。通过改革和开拓，在1988年4月12日第七届全国人民代表大会第一次会议通过的宪法修正案，将原宪法第10条第4款改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。该修正案表明我国的土地制度已从第三类转为第二类。亦即土地所有权属于国家，使用权可以出卖。推行国有土地有偿使用，可使国家对城市土地的所有权在经济上得以实现，用地结构也得以通过经济手段而调整，加上房屋商品化，改变着 以往的房地产只有投入没有产出的产品经济模式，起到了完善生产要素市场，增加市场商品流通量，调整居民消费结构、回笼货币的作用。由于

7、坚持推行国有土地有偿使用和房屋商品化两项基本政策，短短的几年已培育起了我国的房地产市场，使我国的房地产业迅速从商品经济向市场经济转换。 坚持推行城镇住房制度的改革，调整住宅建设投资结构，发挥国家、地方、企业、个人四个方面的积极性，以解决城镇居民的住房问题。目前，房地产企业和个人投资比例已占有多数；在全国范围内正在大规模进行现有住房的买卖，商品住宅得到较大发展。这些改革措施，使城镇住宅建设资金开始滚动循环。 我国坚持推行了房地产综合开发政策这一社会化大生产的房地产生产方式，各大中城市的住宅综合开发率已超过 50，山东的烟台市、济南市的住宅 综合开发率达到 gO以上。这一政策有力地促进了城镇住宅建

8、设的迅速发展，使城镇人均居住面积由1979年的36m2，迅速提高到8m2以上。有了这一基础，在 1996年 6月联合国第二次人类居住区大会上，我国向世界承诺，到2000年每户一套人均居住面积达9旷。房地产的综合开发，大大改善了投资环境和居住生活环境，城市面貌发生了很大的改观。 我国正在积极培育房地产市场体系，引导房地产巨额财富进入市场，搞活流通，积极发展房地产咨询、信息、估价、保险、金融、代理和中介服务等房地产综合服务体系。现在，一个包括土地使用权出让、转让、房屋买卖、租赁，房地产抵押等各种经济活动在内的房地产市场体系正在逐步形成。 虽然我国的房地产业有了迅速的发展，取得了很大的成就，但它仍然

9、是一个新兴的产业，还处于产业发展的初级阶段，有很多问题有待解决，特别是房地产业的管理机构和法规不够健全，房地产市场还很不发育等，必须随着改革的深入，逐步加以解决。第二节房地产业在国民经济中的地位和作用 我国的经济建设出现了迅速发展的大好局面。广州和珠江三角州等经济发达的地区的实践证明，经济建设的高潮来临时，最先的投资热点总是房地产。可见，房地产业在国民经济中具有重要的地位和作用。因此，加快发展房地产业，对推动经济发展具有重要意义。 首先，发展房地产业能够促进经济体制的深化改革和对外开放。经济体制改革的一项重要内容是积极发展市场经济、培育生产要素市场。房地产市场搞活了，则会增强整个生产要素市场的

10、活力，促进市场经济的发展。据估计，92年至2000年，全国需要开发和再开发大量各类建设用地，需要新建30多亿平方米的城镇房屋，；改造近30亿平方米的城镇现有房屋， 另外还需要大量城市基础设施的配套建设，、这些建设的总投资得以万亿元计。如此巨大的投入，一旦形成投入产出的良性循环，就会对经济发展产生重要的影响。 沿海对外开放的进程表明，封闭房地产市场是不可能的，沿海城市在引进外资中已反映出一种趋势，即外商热衷于投资房地产。因此，房地产业是对外开放中的一个有吸引力的领域。与此同时，为要扩大对外开放，吸引外资搞工业和高科技项目，很重要的是改善投资环境，房地产市场必须为之提供必要的生产经营和生活的场所。

11、 其次。房地产业的发展，能够带动相关产业的发展。房地产商品的生产、流通和交换，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响着电器。家具、装饰产品以及金融业、旅游、园林、运输业、商业和服务业的发展。国外经济学家的分析认为，房地产商品的 销售额每增加100元钱，可带动其他商品销售额相应增加134元。因此，从某种意义上讲，在我国，房地产业将在相当长的历史阶段内发挥带动作用。 第三，房地产业的发展，能够促进产业绩构和治丧统问的调鳌。调罡广业务倒，反腐第三产业，是我国加快现代化建设的一个重要对策。在发达国家，第三产业的生产总值和就业人数都占 cd左右，我国目前只

12、占国民生产总值的 30，。从业人数的 20左右。作为第三产业中的重要组成部分的房地产业的振兴，不仅可以加大第三产业在国民经济中的比重，而且可以带动第三产业中其他部分的发展，从而促进我国产业结构的合理化。 随着人民生活的不断改善，收入的增加，土地的有偿使用和房屋商品化，将会进一步促使商品房屋逐渐成为居民消费的主导商品3吸引和鼓励个人一部分资金用于购房，有贫于消费结构的调整。近两年来，各大中城市纷纷出台的购房条例，是引导居民调整消费结构的重要举措。 第四，为国家财政收入开辟了重要来源，利于解决城市建设资金的短缺。在我国一贯地产业的发展已为国家财政收入开辟了重要的来源，它的综合收益直接影响国家的经济

13、古莱发展。1991年全国包括城镇土地使用税、房产税、房产交易的契税以及房地产开发放业纳税就达91亿元。深圳市近几年房地产开发企业的税收超过市年财政收入的10，加上国有土地使用权有偿出让的收入，占深圳市财政收入的1418。 长期以来，城市建设资金不足；城市面貌改观速度很慢，跟不上经济和社会发展的需要。这几年房地产业发展的经验和实践表明，城市建设的资金源泉就在城市房地产这个“金饭碗”之中。道理十分简明，即城市基础设施建设就是城市土地开发的成本投入，理应从土地级差收益中得以回收。搞好各项配套设施，环境的进一步改善，房地产价格就会上扬，房地产经营的收入可以用来搞城市建设，这样就会形成资金投入产出的良性

14、循环。这一十分宝贵的实践经验，在全国推广后，几年内各大中小城镇都发生了巨大的变化。第三节房地产开发建设规划与设计 房地产开发的依据是城镇规划。开发建设的具体方案是房地产开发项目的规划，规划设计对项目建设起着主导作用。 一、城镇规划与房地产开发建设的关系 城镇规划是城镇建设和发展的战略部署，像南京的城市规划是由国务院批准的。一个城镇的政府通过城镇规划，指导和控制城镇土地利用、空间布局，部置各项建设，作为城镇建设和管理的依据。实践证明，城镇规划对保证城镇各项建设事业有秩序、协调地发展，使城镇的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益具有十分重要的作用。 每一个城镇由于情况不同，规划的内容是应

15、该有所不同的。新建城镇和城镇扩建不同，重工业城镇和花园式海滨城镇不同。城镇规划要体现综合性、地方性、政策性、法规性的特点；要建立社会主义市场经济的基本观点即开放的观点、综合的观点、发展的观点、效益的观点。 城镇规划一般分总体规划和详细规划。为了保证城镇规划的编制和实施，要进行行政的、经济的和法律的各种手段的活动，一要实施城镇规划管理，这是一项重要的政府职能和行政管理工作。城市管理包括了建设用地的规划管理，建筑工程的规划管理，管线工程的规划管理，道路、桥梁工程的规划管理，规划管理的监督、检查。 进行房地产开发建设，必须熟悉所在城镇规划的主要内容，符合规划管理部门的有关法规、实施细则，顺应规划，合

16、理建设。 二、房地产开发项目规划与设计 高水平的规划和设计是房地产开发项目获得成功的首要因素。房地产开发项目的规划设计及其管理，是技术性较强的一项工作。规划设计的主要内容包括总体规划设计、建筑设计、工艺设计、专业设计及概（预）算等。 l总体规划设计 总体规划投计是根据建设单位的功能要求和当地规划部门的专门要求，规划设计建筑物的总体布局，进行空间处理丁建筑方案设计，解决好外部环境协调的问题。要求形成的主要设计文件包括：区域位置图、总平面布置图、竖向设计图、主要技术经济指标。工程量估算以及鸟瞰图、透视图等，并提出进一步的建筑设计要求。 2建筑设计 根据批准的总体规划设计，确定建筑平面布置、层数、层

17、高，以及为达到室内参数要求和其他环境要求所采取的技术措施。 3工艺设计 工艺设计一般为工业项目的要求，部分公共建筑（如酒店）也有相应的要求。工艺设计要依据总体规划设计和当地环保、卫生、劳动。消防等部门对三废治理、工业卫生、消防安全、劳动保护的具体要求，对设计方案具体化。要形成诸如主要设备清单、辅助设施布局、以及对各专业设计的要求和资料等文件O 4专业设计 专业设计是根据批准的建筑设计所确定的要求，进行各项专业方面的设计。专业设计包括： （1）结构设计 根据自然条件、功能的要求、等级要求和施工环境确定结构选型，地基处理方案，变形缝的设置，特殊使用要求的结构处理，新结构、新技术、新材料的采用，主要

18、结构材料的选用等。 （2）室内设计 主要为室内装修设计。包括各功能单元的天棚、墙面、地面的做法，材料及其质量要求，室内固定和移动家具的布置和做法。 （3）给水排水工程设计。 依据项目对水量、水质、水压、消防的要求进行室内给水设计，根据项目生活、生产污水及雨水排放量对室外排水、污水处理进行综合设计。 （4）电气工程设计 对电力照明、电力、供电、自动控制、自动调节以及建筑物防雷保护进行设计，确定是否需要变电所等。 （5）电讯工程 对电话、通讯、广播、电视、火警、信号等进行设计。 （6）采暖通风计 对工程采暖、通风、除尘、空调、制冷等进行设计。 （7）动力设计 主要是对锅炉房、压缩空气站、室内外动力

19、管道等进行设计。 5；概（预）算 上述各项设计文件均属设计技术文件。设计完成后要编制设计经济文件，即概（预）算。概算是在初步设计阶段进行，预算是在施工图设计阶段进行。概算确定投资，预算确定造价，前者要起控制后者的作用。 房地产业部门一般不直接进行房地产开发项目的规划与设计工作，而是通过房地产项目规划设计管理工作来实施的，通常由房地产开发公司经营处负责管理。规划设计管理工作的程序和内容主要是：调查研究、委托规划、委托勘察、内部审议规划方案、申报规划、委托设计、申报单体方案、申请建筑工程执照。以及审图与技术交底等。 第四节城市土地有偿使用 一、城市土地的含义、所有权与使用权 土地是泛指地球上的一切

20、陆地。土地是人类赖以生存的根本，没有土地就没有人类社会。土地属生产资料，是生产要素之一。土地的含义与国土不同，国土是指一个国家主权范围内的版图，一包括领土、领空、领海，具有更广泛的含义，土地是国土的重要组织部分。 城市土地是指城市区域中的陆地和水域以及它们之上、下的一定的空间。若从区域上说，城市土地包括城市市区的土地、城市规划范围内的土地以及城市行政管辖区范围内的土地这三个层次。通常人们所说的城市土地是指前两个层次。 城市土地根据不同的属性，可以分为各种不同的类型，如工业用地，商业用地，公用事业用地，、居住甩地，道路用地，绿化用地，军事用地，郊区及效县用地以及空地等。 另外，城市土地还可按其功

21、能性质和使用特点分为生活居住区、市中心区、工业区。科研区、市政公用区、对外交通区、卫生防护区、郊区和绿化地带等。 土地所有权与我国土地所有制相适应，分为土地所有权和集体土地所有权。城市市区的土地和城市郊区的一部分土地（按国家法律规定属于国家所有的部分）属于全民所有，所有权属于国家。农村和城市郊区的土地（除法律规定属国家所有的以外）属于集体所有。因此任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。 国有土地可似依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用；国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用；国家为了公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征用。 二、城市土地有楼有用使

22、用。 城市土地有偿使用的形式，目前一般有征收土地使用税、土地使用权的出让、转让和抵押等形式。 土地使用税是国家向城市土地使用者按期征收的税金。土地使用税按土地等级和用途分别制订收费标准，并按占有土地面积的数量计征。 土地使用权的出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限。用途和城市规划要求等条件，将城市土地使用权让与土地使用者并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。；出让交易的双方是国家和企事业单位。土地使用权出让的方式一般有协议。招标、拍卖三种形式。 土地使用权转让是指土地使用者根据国家的规定，在规定的使用年限内。在履行原合同义务的前提下，将土地使用权有偿转让给其他使用者的行为，它

23、包括出售、交换和赠与。转让双方都是独立的经济实体J转让的关系是互通有无、互为交换的商品经济关系。 土地使用权抵押，是指以土地使用权作为抵押物的一种抵押方式。土地使用权既可用于信贷抵押，。也可用于债务抵押。土地使用权的抵押并不是坏事，相反，对解决建设投资不足和推动房地产业的发展具有十分重要的作用。 土地使用权出让有多种方式，通过协商确定受让人和出让金的方式为土地使用权协议出让；通过招标选择出让人和收取出让金的谓土地使用权的招标出让S由出让人公告拍卖书，具有一定资信条件的单位和个人以举牌应价的方式谓土地使用权的拍卖出让。 规定土地使用权出让年限是我国实行国有土地有偿使用的重要特点之一，它从时间观念

24、上明确了土地使用者只是购买了一定期限的土地使用权，而土地的最终业权属于国家。这是与土地私有制下的土地买卖的重要区别。关于出让年限，各地都有相应的办法，如上海土地使用权出让的最高年限为：娱乐用地20年，工业用地40年，公寓、科教文卫用地50年等。土地使用期限届满，地块的土地使用权由政府收回，地块上的建筑物和其它附着物同时无偿收回（这是在签订出让合同时事先规定的）。对土地使用者来说，土地使用期届满时，可提出继续使用的要求并办理相应的手续。 第五节房屋商品化与房地产市场 一、房屋商品化 土地有偿使用、房屋商品化以及城镇住房制度改革，是我国房地产业赖以发展的三大政策支柱。土地有偿使用为房地产业的发展提

25、供了最基本和最重要的保证，房屋商品化使房地产业的发展真正走上社会主义市场经济的轨道，住房制度改革则是房地产业发展的重要契机和强大的推动力。 房屋商品主要是指作为房地产开发建设经营过程的产品。商品有两个内在的经济属性；必须是劳动产品，必须用于交换，两者不可缺一。房屋的经济属性主要是说明房屋是商品呢，还是一种福利品，或者两者兼而有之。我国长期实行计划经济，在这种经济体制下，房屋虽然是劳动产品，但是难以流通交换， 尤其是城市住宅由国家投资建造。国家又实行低工资政策，因而以低租金实物分配给职工。城市住宅非商品化了。因此，房屋商品化，首先要恢复房屋的商品属性。房屋商品化同时也是指实现房屋商品属性的过程，

26、即房屋的开发建设、经营服务等必须在商品经济的轨道上运行。这个过程的根本依据和直接前提为房屋是商品。 房屋的商品属性是房屋本身的经济属性，它有下列多方面的表现形式：房屋是劳动产品，具有使用价值和价值，其最终的实现应该通过市场交易活动；房屋的市场交易方式包括买卖、租赁、抵押等，这些交换活动必须遵循价值规律法则。房屋的开发建设、经营管理活动，都是商品经济活动，通过流通才能得到补偿和合理的利润，实现房屋资金投入、产出的良性循环；房屋的分配和消费，应当实行“商品一货币”法则，人们获得房屋商品数量和质量的基本手段，应当 是他们的购买能力，当然对住宅这类商品其分配还要遵循社会公平原则和经济效益原则；房屋商品

27、的生产经营要接受市场机制的调节作用，其发展要与国民经济发展的总水平相适应等。 房屋作为商品进入市场流通，其价值和价格是核心问题，一实现房屋商品化首要的也是正确和合理地决定房屋价格。房屋价格组成分为两大类，一类是房屋的出租价格（房租）组成。另一类为房屋的销售价格构成；房租是分期出售房屋使用权的价格，是房屋的租用价格。制定房租标准时，必须根据价值规律，以房屋的价值为基础。公房与私房租金的理论构成应当是一致的，它包括房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、利润。土地使用税等八个因素组成、此外，实际房租还要受到房屋层次、朝向及供求关系、地段等因素的影响。 房屋售价和房屋租金在本质上是一致

28、的，都是房屋商品价值的货币表现但有一些区别，一是房屋投资回收的速度不同，。出售的价值是在交换中一次实现的，投资的回收快于出租；二是房屋售价和房屋租金的构成因素不同，房屋售价即是房屋的全部造价，包括营造过程中的资本投资和其它资本成本。目前，我国商品房售价的组成包括生产成本（土地征用费、拆迁安置费、勘察设计及前期工程费、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费。非营业性配套公共建筑建设费、管理费、贷款利息等）、计划利润（指销售收入扣除全部销售成本，并缴纳税金之后的净利润）、税金、差价（住宅楼层、朝向和地段的）等。 二、房地为南场 市场）是商品经济的运行基础。市场包含两部分内容，一是商品买卖的场所；二是一

29、定地区内各种商品或某种商品的供给和有支付能力的需求之间的关系。市场是流通中各种交换关系的总和。 房地产市场是整个社会房地产交易关系的总和，属于房地产业运行过程的流通环节。房地产市场是实现房地产商品价值的条件，只有形成房地产市场，才能使数以万亿计的房地产财富进入流通领域，形成投入产出的良性循环，并不断增殖，使房地产业真正成为国民经济的支柱行业。房地产市场的发育程度取决于房地产交易行为的频繁性及其活跃性，因此必须用扩大房地产商品供应来有效地刺激需求。房地产市场的建立、开放和发展将使房地产业及一切相关产业获得一系列的推进契机和发展前景。 房地产市场有一个较完整的体系，可以根据各种不同的标准对其进行分

30、解。根据房地产的交换层次，房地产市场可分为三级市场体系： 一级市场国家垄断的土地使用权的出让市场； 二级市场开发经营者与消费者的交易市场； 三级市场消费使用者之间的交易市场。 根据房地产交换性质和方式，房地产市场可分为交易性市场、支持性市场和约束性市场系统等。“交易系统是房地产市场的主体，包括供应系统、需求系统和媒介系统（交易所、中间商。经纪人等）。支持系统是由支持和服务于房地产市场的机构和企业组成，包括银行信贷。房地产评估、法律服务和维修服务。，所谓约束系统则是对房地产市场行为进行必要的约束，要有计划和规划，利于环境保护，服从税收管理及工商行政管理。 合理的价格体系和税收制度、系统的金融业务

31、和完善的法规体系等，是我国房地产市场完善的必要条件。 房地产市场管理是引导房地产市场健康发展的重要保证。因此通过设立房地产市场管理机构实施市场管理十分必要。管理者要运用行政、法律和经济的手段，对房地产市场经营活动进行计划、组织、控制、指挥、协调工作。 第六节房地产经营 现代经营一般指企业按社会主义经济规律和价值规律所进行的有预测、有目的的经济活动。经营也是指经济活动中心的统筹规划和经营决策，包括确定经济活动的目标、计划方针和实现目标的战略、策略、经营时机等方面的问题。 房地产经营有狭义和广义的经营之分。狭义的房地产经营是指房地产业流通环节的业务，主要是通过城市土地的出让、转让和房屋的出售、出租

32、等，把房地产的所有权或使用权转移给用户；广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的投资、开发、建造、买卖。租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等经济活动。在这里，房地产经营者可以是房地产开发、经营、管理公司，也可以是非房地产公司但涉足房地产业务的单位和个人。在此按广义的概念对房地产经营的主要业务作一简要的介绍。 1土地使用权的经营 房地产经营包括房产经营和地产经营。在我国，地产经营是指土地使用权的经营，包占括土地使用权的出让、转让、抵押等经营活动。其目的是有计划、有步骤地开发城镇土豆地，积累建设资金组织好城市土地流通和合理利用促讲城市律设和发展。琶 2房地产买卖和租赁 房地产买卖

33、和租赁是房地产经营经济活动中的最主要形式。房地产的买卖是指房屋所有权的买卖和土地使用权的买卖；房地产的租赁是房地产出售的另一种形式，即房地产的分期出售。房地产是不动产，它的流通方式并不是像其它商品那样从生产地点运到消费地点来实现，房地产的生产与消费在同一地点，所谓买卖只是转移所有权和使用权。 3房地产抵押与保险 房地产抵押是指单位和个人以一定量的房地产为如期偿还借款的保证物，向银行或其它信贷机构作抵押，从而取得贷款。贷款到期，借款者除了归还本息外，还要交纳抵押品的保管费用。如果到期无力归还贷款，则银行或其它贷款机构有权处理作抵押的地产，处理所得款项必须首先用于归还贷款。 房地产保险有三个方面的

34、业务，即保险机构为房地产产权人力呼里的财产保险；为提供作为抵押的房地产办理的抵押保险；为房地产金融机构发放的抵押贷款办理的贷款保险。后两种俗称经济担保。 4房地产信托 信托是财产的所有人为自己或第三者的利益，将其产权转移给别人，而由别人承允按财产所有人意旨，代理管理处置该项财产。转移的财产称为信托财产。信托关系的成立一般有三种人员，一是转移财产的人或委托办理事务的人称为委托人，二是承允代为管理处置财产的人称为受托人或信托人，三是接受信托财产的利益者称为受益人。 房地产信托是指货币所有者或房地产产权人，委托从事信托业务的房地产经营管理的专业组织代理购、建、售、经营、管理房地产的行为。这种委托要订

35、立委托或信托合同，并支付报酬。房地产信托还包括房地产中介服务，即房地产中介机构和个人受房地产交易当事人的委托，以自己的知识、技术、经验和信息为当事人的房地产转移活动进行联系。介绍、安排并提供咨询服务。 房地产经营还包括物业管理与房屋维修装饰。关于物业管理将在下面几节中专门讨论。房屋的修缮与装饰都是房地产业经营中的重要组成部分。目前，已建房屋的维修装饰已转移到新兴的物业管理领域中去了。 第七节房地产开发的风险与决策 由于开发周期长、投入资金大、产品固定性等特点，房地产开发风险高，在国外被视为是最具风险的行业之一。丰厚的开发利润与企业亏损、倒闭同时并存，这就要求房地产开发商把握其凤险和不确定因素的

36、变化规律，以降低风险程度，提高房地产开发的决策科学性。 1，房地产开发的风险 房地产开发包括了获取土地、建造房屋和经营房产三个阶段。第一阶段获取土地通常是开发商资本投入的第一笔主要费用。第二阶段包括单体或群体建筑物的建造，主要不确定性因素是建筑物的建设成本和工期，建设成本为资本投入的第二笔主要费用。第三阶段房产经营中主要不确定因素是租金和投资效益。任何一个不确定性因素都可能出现，这就存在着风险。 房地产开发是一种动态过程，许多工程要花费几年甚至十几年才能完成。因此，难以准确计算出整个开发期内的建设费用及收益值。从工程承接至完成之间有不可避免的时滞，消费者爱好的变化、经济圈中的兴衰或银行利率的变

37、化等也是难以预测的。每当被需求刺激起来的房地产开发开始疲软时，新的房地产需求热潮又会随之而来，具有超需求与低需求的周期性特点。因此，时间因素是房地产开发中不确定性的基本因素之一。 主要的可变因素有四个，即短期借贷费用、建设成本租金收入和投资者收益，它们互相影响，对大多数房地开发计划的成败与否产生极大的影响。 2，房地产开发与经营决策 对不确定性问题的决策，必须依赖于一个有足够容量信息库的支持。在决策前必须运用科学的理论和方法。系统地分析主客观条件，提出多种策略及方案，从中选择最优者，从而确定经营管理的目标及实现目标的策略和方案。 开发商的决策大体上分为经营决策和管理决策。经营决策是战略性的，具

38、有极大的随机性，因而多属于风险型决策和非肯定型决策。风险型决策要求决策人在两个以上的行动方案中选择，达到如效益最大或损失最小的目标。管理决策是对各项管理业务所作的带有战术性的决策。已有一套常规的处理方式和决策方法，因而多属于确定型决策。作为确定型决策是在若干已知的自然状况下选择最优方案，决策者不担任何风险。 正确的决策，既要求尽可能运用科学的定量分析方法，又要求决策者凭借丰富的经验和企业家的胆略作出判断。第八节物业管理在我国的产生和发展 随着我国经济体制改革的深入发展。特别是城镇土地有偿使用和住房商品化改革目标的提出和实施，房地产业迅速崛起，已成为一个独立的行业，1992年全国全年完成房地产开

39、发投资732亿元，开发公司发展到豆2万多家，施工商品房1897亿mZ，在国民经济和社会发展中起着重要的作用。然而，在房地产综合开发过程中，各地普遍存在着“重建设、轻管理”的倾向，房屋管理本身面临着重重矛盾：法规欠缺、制度不全；经费不足，手段落后；力量薄弱、素质不高。只管出售或交付使用、不问售后服务的短期行为，使住宅的维修和使用矛盾迭起，住户投诉日益增多。随之出现了“谁出售、谁管理”的政策。在一定程度上有利于扭转重开发、轻管理”的倾向。后又提出了“谁开发，谁组织管理”，即房地产开发企业可以自己管，也可以委托他人管，于是物业管理应运而生。 1981年3且ic日深圳第一家涉外商品房管理的专业公司深圳

40、市物业管理公司成立，标志着我国在物业管理上已迈出了第一步。 物业管理是我国房地产业发展到一定阶段的必然产物，在借鉴了国外的先进经验后，已成为新兴的。行之有效的房屋管理模式。物业管理具有以下优点了专业化管理体制有利于提高城市管理的社会化和专业化程度；（2）有偿服务、多种经营的经营机制有利于解决经费，减轻政府负担3）一家管理的模式有利于各项管理措施的配合与实施；（4）摆脱小生产者的分散管理方式，有利于向社会化、科学化、制度化、现代化管理方式转换。 在我国，深圳和广州市的物业管理起到了示范作用。1993年6月30日深圳市物业管理协会正式成立，表明我国的物业管理已进入了一个新阶段。目前在深圳，从事物业

41、管理的专业公司和专业部门总数已逾百家，员工已超过万人，形成了一个新的行业。随着我国房地产业的进一步发展、住房制度改革的深入以及各级政府对城市管理的进一步重视，将为物业管理这一新鲜事物创造一个良好的外部环境。产权多元化、管理专业化，服务社会化、监督民主化物业管理的发展前景是非常美好的。 第九节物业管理的性质、类型和内容 经过几十年的探索，人们对物业、物业管理的含义的理解越来越明确。所谓物业，是指各类有价值和使用价值的房屋、附属设施以及相关的场地，可以是整个小区的、也可以是单体的房屋，包括多层与高层住宅楼、综合大楼、写字楼。商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。 所谓物业管理，即是指物业管理经

42、营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，；以经济手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。这里涉及到的物业管理经营人是指从事物业管理的企业或组织，它的资格应当经过城市房地产主观部门的审查批准。所谓物业所有人，是指房屋所有权人，而附属设施、相关场地的所有人，原则上讲应该是国家，一般把相应的专业主管部门作为国家所有权人的代表行使管理权。 物业管理是一种服务性行业，属于第三产业。物业管理是随着房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，

43、是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。物业管理将分散的社会分工，如清洁。保安、水电、绿化等汇集起来统一办理。每个产权人或租住人只需面对物业管理企业一家，不必分别面对各个不同部门，就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜办妥。当然，物业管理公司可将各种专业管理以经济合同方式交予各类专业经营服务企业（如专业清洁公司、专业绿化企业、专业工程维修企业、专业保安公司等）。 物业管理的性质主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。其经营方针应该是“保本微利。服务社会”，不以牟取高额利润为目的；其经营对象是物业，其服务对象是物业产权人和物业使用人（含租住户）. 物业管理

44、大体上可以分为委托服务型和租赁经营型两种类型。 委托服务型物业管理是房地产开发企业将开发建成的房屋经一次性。回收投资和利润后，委托物业管理企业对房屋进行日常的管理，完善其售后服务。这里所说的“委托”，有两类：一是由开发企业委托自己组建的物业公司对所出售的房屋进行管理，一些大型房地产开发公司多采用这种型式；二是委托眼务型物业管理，由开发商通过招标方式委托给物业管理公司，这是今后物业管理发展的方向。1992年10月在北京开业的“，冶信物业管理有限公司”，是由中信房地产公司与，冶高物业香港有限公司、香港中国食品推广有限公司合营的企业，这是一家总部设在首都的第一个合资专业物业管理公司，目前已接管了北京

45、的“京城大厦”、天津的“国际大厦”和深圳的“天安国际大厦”等多座优质物业， 正向跨地域面向海内外扩大业务。由此可见，委托服务型物业公司只有经营管理权，而无产权。此类型物业管理企业为谋求比较好的经济效益，可同时管理多幢房屋以至整个住宅小区，也可以跨地区、面向海内外。 租赁经营物业管理是房地产开发企业建成房屋后并不出售，而交由下属的物业管理企业或为该房屋专门组建从事租赁经营的物业管理企业，通过租金回收投资。因此，此类物业管理企业不仅拥有经管理权，而且拥有产权；不仅具有维护性管理的职能，而且更主要的职能是对所管物业的出租经营，实质上是房地产开发的延续。这种类型的物业管理，除了通过经营回收投资和获得长

46、期的、稳定的利润外，还要根据市场的需要适时作出更新，如室内重装修、空间的重新分隔等，并改善和完善如电信、楼层交通等使用条件。从而提高档次和适应性。调整租金，从中获得更丰厚的利润。该类物业管理企业的主要对象一般是以商业大厦、综合大楼、写字楼等为主。 物业管理的范围相当广泛，服务项目多元化，其内容主要有：日常维修养护；治安保卫；清扫保洁，；消防安全；。日常小修、急修项目或工程；筹备大中工程的招标事宜、签批委托合同并监督实施；征收管理费及其它费用，负责保管和使用管理基金；编制预算并定期公布收支帐目；就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门交涉；确保业主和居民遵守房屋管理规则、政府租地契约和公共契

47、约所规定的条款，并约束居民在使用公用地方和公用设施方面的行为；处理居民的投诉，调解居民之间的纠纷与争执。 第十节物业管理机构及资金的筹集 一、物业管理机构设置 一幢高层或高层群、住宅小区，在未竣工交付使用前，就应落实物业管理单位。物业管理公司机构一般有两种形式： 第一种是实体性的物业管理公司，内部分为两个层次，即管理层和作业层。管理层由经营头脑的人员组成，作业层由与服务内容相关的操作人员组成。 第二种形式仅由精干的管理人员组成的物业管理公司，没有作业层。这类公司是通过合同形式与社会上各类专业操作队伍形成松散型的联体，需要时以合同方式招之即来。这种形式将随着社会化服务发展到一定程度才能实现，目前

48、多数属于第一种形式。 物业管理公司是具有独立法人地位的经济实体，应按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统一管理，综合服务”，“取之于民，用之于民”，“以区养区”，“自我运转，自我发展，自我完善”的社会效益型企业。根据物业管理公司的职能和特点，公司一般应设置经理室，下设办公室、财务部、管理部、工程部、服务部，必要时设监察和产业产籍管理部门。” 在香港，私人房屋业主直接或间接参与所属异产毗邻物业管理的组织，主要有业主立案法团、业主委员会和互助委员会三种组织形式。业主立案法团是高层楼宇各业主按港府规定条例成立的法人团体，目的在于各业共同订立公约，使各自的产权得到法律保护，各业主都

49、能得益。法团可以决定是否聘用专业人员管理。 业主委员会是依据大厦的公约而产生的业主组织，它无需向政府登记，主要功能是监督管理公司的运作提供意见。互助委员会是志愿组织。一座大厦只要五分之一以上的住户赞成即可成立，其目标主要是使各住户 发扬睦邻精神，互相帮助，提高责任感以及改善大厦的治安、居住环境和管理效果。香港私人楼宇管理较好，主要原因之一是各业主直接参与了楼宇的管理。借监香港的经验，国内各小区或大厦也可以成立业主自己的组织业主委员会，以鼓励业主更多地参与管理。 二、管理资全的纪案与使用 资金问题是物业管理公司面临的最大问题之一，也是公司正常运行的基本保证。管理经费的筹集主要来源于以下几个方面及

50、管理费 管理费的收费标准是根据各类不同的楼宇，分低层或高层。商用或住宅、厂房或写字楼、国内业主或国外业主、有无电梯等不同用途和档次制订。一般多层公寓按单元收费，高层及高级别墅、厂房、写字楼、综合楼则按建筑面积收费。 管理费是按管理工作范围确定使用范围。管理工作范围包括楼宇的验收、移交工作；水电的供给及机电、。消防设备的维修保养；公共环境卫生；治安保卫工作；园庭绿化管理；交通车辆管理；业主投诉处理；到户抄电表、水表并收缴水电费；派发住宅区有关事务通知等；代表业主、住户就日常生活中涉及到的公共事务进行联系和协助解决。由上述管理工作所产生的管理费用范围有：公司和管理处员工的薪金，福利及各种保险金额；机电设备、消防系统、维修保养费；园度绿化管理费；清扫保洁、治安、公共水电费及办公用品费等。管理费应以各区域为独立核算单位，管理处应定期向业主（住户）公布帐目。 2水电管理备用金 业主在办理入伙手续时，还须缴纳水电管理备用金。此主要是对配套设施如供水、供 电、机电、电梯、消防等重要设备的更新和突发事故抢修时所设立的。一抢修大型设备动用 备用金后可如数向业主摊分，以保证备用金的资金量。 3，装修管理费 业主（或使用人）都会对房屋进行装修，在装修过程中，违反规定，擅自改变结构。外貌，损坏公共设施、管线及绿化、乱丢垃圾等现象