深圳坪地项目前期策划方案

1、 深圳坪地项项目前期期策划方方案一、龙岗住住宅市场场基本概概要20055-20008年年市场供供求关系系在区域市市场尚未未被完全全开发之之前，片片区市场场供求总总体仍会会保持平平衡。由于经济济产业结结构短期期内总体体不会有有太大的的变化，置置业结构构仍维持持哑铃状状结构，中档需求进一步增加。进入到新新的市场场时期，产产品、营营销、服服务均有有大的提提升，实实现质的的市场变变化，呈呈现螺旋旋上升的的特点。在城市化化发展迅迅猛及交交通大幅幅改善的的情况下下，可能能会促成成市场格格局发生生突变，即即区域市市场被打打破，中中高档住住宅及住住宅投资资需求市市场大量量增加，需需求呈现现多元化化发展。由于城

2、市市化发展展，未来来土地供供应情况况尚不明明确，供供应市场场的变化化也有可可能化解解相当的的需求增增量。龙岗片区区住宅市市场概况况龙岗住宅市市场近几几年呈现现波浪式式发展的的特点，即即整体市市场由布布吉向横横岗，再再到龙岗岗过渡，中中心城短短期内仍仍属于典典型的区区域市场场。住宅方面，龙龙岗片区区市场仍仍集中在在布吉、横横岗和龙龙岗三个个地方，其其中，布布吉镇的的市场范范围主要要包括布布吉、罗罗湖两地地，横岗岗镇由于于中海及及未来振振业项目目的吸引引，降低低了市场场被分流流的局面面，主要要以当地地及开发发商吸引引的部分分关内客客户为主主；龙岗岗中心城城及龙岗岗镇仍保保持对于于周边区区域，如如周

3、边镇镇、大鹏鹏半岛及及惠州、东东莞部分分地区的的影响，但但横岗镇镇不包括括在内。在龙岗中心心城与龙龙岗老镇镇之间，中中心城居居住条件件明显优优于老镇镇，两者者之间的的市场是是分流与与被分流流的关系系，在产产品上有有一定互互补。商业方面及及住宅投投资部分分，市场场不太受受限，客客户来源源相对较较宽泛。虽然有道路路及地铁铁等因素素影响，但但在未来来两三年年内，市市场格局局基本稳稳定，难难有大的的改观，除除了布吉吉、横岗岗持续有有一定量量新盘推推出外，龙龙岗位置置遥远的的感觉也也不易消消失。二、龙岗片片区市场场房地产产特征本项目在筛筛选合适适的发展展方向时时，不能能回避整整个区域域具体的的市场环环境

4、。以以下关于于该区域域环境及及市场的的概要描描述将包包含有城城市经济济、房地地产、消消费及未未来区域域发展趋趋势等诸诸多内容容。特征1、居居住市场场仍是主主流，多多元投资资市场发发展迅速速龙岗（主要要是横岗岗以东）是是一个比比较典型型的居住住型区域域市场，居居住气氛氛较浓，住住宅远比比办公楼楼和商业业项目好好消化得得多，打打个不恰恰当的比比喻，还还处于“社会主主义初级级阶段”，主要要解决的的问题是是“安居乐乐业”。其次次，部分分先富者者的投资资意识也也在积累累和发展展中，由由初期的的“商业投投资”到现在在的“住宅投投资”，再到到外区的的投资客客开始进进入，投投资市场场的增长长不容忽忽视。概概括

5、而言言，主流流市场仍仍以居住住为主，多多元化投投资市场场也在迅迅速发展展中，有有增速加加快的趋趋势。特征2、政政府引导导作用降降低，自自发式引引导蕴藏藏市场风风险龙岗区政府府推出的的具有影影响力和和带动作作用的事事情，就就是进行行中心城城的开发发建设，这这已经成成为过去去时，对对于深惠惠路沿线线及龙岗岗老镇的的建设改改造，还还没有有有明显的的成效，包包括以商商贸带动动发展等等设想，也也无法在在短期内内产生作作用。目目前来看看，唯一一较具影影响的主主要是深深惠路改改造和地地3号线线建设，有有明确的的时间表表。特征3、商商业环境境短期内内不成熟熟大商业进驻驻本区是是着眼于于未来几几年后的的市场，目

6、目前主要要是抢占占地盘，需需要依靠靠实力支支撑前几几年的苦苦日子；社区商商业（临临街独立立式商铺铺）也看看中这些些，投资资客是买买未来的的收益，所所以中心心城的商商业发展展具有一一定的畸畸形，即即商业投投资者不不少，但但商业经经营惨淡淡，与人人口总量量及消费费能力均均不匹配配。现阶阶段为何何开发商商具有较较大风险险？我们们认为主主要的风风险来自自于市场场庞大的的商业存存量，新新推商业业项目无无疑将面面临消化化速度慢慢和商业业售价不不高的问问题，具具有很高高的市场场风险。特征4、龙龙岗以东东各老镇镇均受益益于中心心城的发发展中心城与龙龙岗以东东各老镇镇的关系系是水乳乳交融的的，许多多利益可可以共

7、享享，但又又有各自自的特征征，具有有很强的的互补性性，两者者有某种种分工协协作的默默契。中中心城在在楼市中中的主导导作用非非常大，具具有定位位的作用用，在整整个区域域的产品品水平、价价格及其其他方面面均有制制定标准准的条件件，其它它各镇因因此受益益，跟着着水涨船船高。但但老镇也也具有自自身不可可替代的的功能，对对于中心心城而言言，在产产品类型型上可以以说具有有很强的的弥补性性。主要要体现在在以下几几方面：一是中小户户型产品品具有很很大的市市场空间间。由于于中心城城的住宅宅产品大大多为偏偏大户型型，中小小户型产产品非常常少，这这部分市市场空缺缺正好由由龙岗老老镇来承承担，不不存在与与中心城城之间

8、的的明显竞竞争，而而面对的的市场需需求却很很大，加加之供应应量一直直不是很很多，市市场销路路比较好好，价格格也日渐渐看涨，是是一种较较理想的的物业类类型。二是商业产产品，包包括商业业项目和和居住区区商业两两类。目目前，龙龙岗老镇镇的商业业基础比比中心城城要好，相相对来说说，无论论是位置置交通、商商业聚集集量、经经营人气气、投资资回报等等均有一一定条件件，因而而商业风风险较中中心城要要低，在在商业方方面获得得较高价价值可能能性也更更高一些些。三是投资类类产品具具有较大大的生存存条件。除除了以上上所述小小户型住住宅及商商业产品品外，其其他类型型的投资资选择也也相对比比较多。特征5、投投资市场场增长

9、迅迅速，但但市场缺缺乏新的的投资品品种中心城区域域投资市市场的增增长很明明显，不不仅有传传统的习习惯，也也有大环环境大趋趋势的推推动。在在这里，居居住着许许多潮汕汕籍、客客家籍居居民，传传统上有有经商和和投资的的习惯，买买商铺，或或者二次次购房，在在很早以以前就有有，这里里的房产产，有不不少空置置，但不不怎么影影响实际际的投资资行为，投投资者认认为将来来必然有有较好的的回报。近近两年，投投资小户户型住宅宅的开始始增多了了，来自自区外的的投资者者也增多多了，不不仅在老老镇片区区的新推推住宅投投资比例例在增加加，个盘盘（住宅宅）甚至至投资成成分甚至至超过自自用比例例，在中中心城也也有可能能出现投投

10、资类型型的住宅宅产品。这这些是投投资市场场的一个个重要讯讯号，表表明投资资品选择择在趋向向多元化化，投资资分布和和来源也也更趋广广泛。目前在中心心城区域域，房地地产投资资选择的的渠道和和产品还还很少，渠渠道方面面主要有有购铺返返租（短短期）、出出租或进进行转卖卖几种，投投资品类类型主要要有商铺铺、二次次购房置置业、小小户型住住宅投资资几种，可可选性很很少。其其实，房房地产投投资品的的类型还还有很多多，对于于中心城城来说，缺缺乏合适适的新的的投资产产品是个个重要问问题，其其中，老老镇片区区的新型型投资品品的研究究更具有有实际意意义。特征6、未未来2-3年是是市场想想象空间间最大的的时期，也也是项

11、目目推出及及炒作的的最佳时时期2008年年前可能能有几个个重大的的现象需需要关注注，一是是城市化化发展使使龙岗与与深圳关关内的关关系更加加紧密，城城市建设设、经济济发展及及人口总总量增加加实现突突变；二二是不低低于5000万平平方米的的住宅供供应量推推向市场场，观念念、产品品、价格格、消费费市场等等均发生生重大变变化；三三是深惠惠路改造造及地铁铁3号线线建成，沿沿线有望望形成黄黄金走廊廊，龙岗岗深惠路路段，成成为富有有投资潜潜力的地地区；四四是龙岗岗中心城城与宝安安中心城城成为深深圳唯一一的势均均力敌的的两大热热点投资资区域 2005-20008年是是龙岗中中心城发发展变化化最快的的时期，不不

12、仅表现现在城市市建设、房房产交易易规模及及品质、物物业价值值增值速速度等方方面，也也包括市市场预期期信心有有可能会会极度膨膨胀，这这是个充充满想象象和炒作作的重要要时期，也也是充满满变数的的时期，千千载难逢逢，对个个盘而言言，利用用得好，会会很成功功。三、坪地镇镇概况简简析区位分析析坪地位于深深圳市东东北部，距距深圳市市区377公里，西西北与东东莞市相相邻，东东北与惠惠州市接接壤，居居于深圳圳市、惠惠州市、东东莞市的的三角中中心地带带，是深深惠两地地交往的的必经之之地，亦亦是深（圳圳）河（源源）、深深（圳）梅梅（州）的的交通要要冲，地地理位置置得天独独厚。 坪坪地因其其位于“三角中中心地带带”

13、，随着着三个繁繁华市区区经济、技技术、信信息的幅幅射，未未来经济济的发展展具有不不可估量量的潜在在的地理理优势。坪坪地四周周群山环环绕，中中间一马马平川，地地势极其其平坦，坪坪地因此此而得名名。坪地在深圳市的位置坪地在深圳市的位置坪地街道办坪地街道办坪地镇在深深圳市的的位置示示意图坪地镇特特征简析析坪地隶属龙龙岗区，下下辖坪东东、坪西西、六联联、中心心、年丰丰、四方方埔6个村委委会和坪坪地、怡怡心2个居委委会，550个自自然村。全全镇面积积57.6平方方公里，总总人口110万人人，其中中户籍人人口1.2万人人。城市市化的发发展，坪坪地面临临着巨大大的发展展机遇 。坪地的交通通十分便便利，深深惠

14、一级级公路和和惠盐高高速公路路纵贯全全镇；未未来地铁铁3号线延延伸段连连接到坪坪地中心心区，目目前横坪坪公路正正在全线线紧张施施工中；坪地至至深圳优优良深水水国际大大港盐田田港只有有35分钟钟车程，经经机荷高高速公路路到飞机机场只需需35分钟钟，至深深圳市区区仅需335分钟钟，至惠惠州市和和东莞仅仅需255分钟车车程，交交通极为为便利。坪地街道办坪地街道办坪地街道概概况坪地发展规规划为龙龙城新城城，与龙龙岗中心心城协调调发展，近近两年经经济发展展迅速，2003年国内生产总值16.08亿元，同比增长16.1%；财政收入1.79亿元，同比增长62.9%；工业总产值22.45亿元，同比增长22.3%

15、；利用外资2600万美元，同比增长11.2%。2004年年166月份，工工业总产产值155亿元，同同比增长长23.2%；166月份利利用外资资24776万美美元，同同比增长长1955%。2004年年坪地投投资1.5亿元元进行城城市建设设，确保保城镇规规划上档档次、环环境管理理上水平平。 坪地广广场 彩云云体育馆馆坪地经济以以加工制制造业及及外向型型经济形形态为主主，目前前有工业业区200多家，据据不完全全统计，截截止到目目前有工工业企业业8000多家，从从业人员员数100万人，涉涉及玩具具、五金金塑胶、手手袋、伞伞业、电电子、工工艺品加加工、家家具制造造、眼镜镜加工、制制革、建建筑材料料、印刷

16、刷等100多个行行业，以以港资、台台资、日日资企业业为主。另另有各类类个体民民营经济济50000余家家。坪地经济的的发展，培培育出一一大批国国内外知知名的企企业和品品牌，如如spoortss手袋、富富荣华眼眼镜、青青草湖工工艺品、水水谷玩具具、广兴兴五金塑塑胶餐具具、顶佳佳洋伞、欧欧陆经典典家具等等。中航TFTT（大屏屏幕液晶晶平板显显示器）落落户坪地地投产的的计划也也在紧锣锣密鼓的的筹备当当中，本本项目规规划投资资85亿元元，建成成投产后后，工业业总产值值等于再再造2个坪地地，税收收再造33个坪地地。同时时带动相相关产业业的发展展，将为为坪地经经济带来来巨大的的发展前前景。 大华华工业区区

17、工工业区现现状第二章 项项目现状状及SWWOT分分析对项目的全全面了解解及把握握，是房房地产开开发成功功的关键键！只有有通过多多次的实实地考察察、了解解、探讨讨、分析析，才能能更好地地体会到到项目独独有的特特征，深深入挖掘掘项目卖卖点，把把握项目目优劣势势因素；从而确确定符合合项目特特征的定定位概念念，实现现项目的的顺利开开发及销销售。一、项目主主要经济济技术指指标总用地面积积：82293建筑占地面面积：222966.4总建筑面积积：2887000.322 其其中：住宅：2446733.655商业：14497.85不计容积率率面积：22331.332 其中：架空层：3332.8地下室：1190

18、00覆盖率：227.669%容积率：33.1992绿化率：331.66%停车位：2207个个注：以上项项目经济济技术指指标以邀邀标函出出据的数数据为参参考！二、项目现现状解读读本项目在坪坪地镇的的位置图图由于本项目目所处片片区开发发尚处于于初级阶阶段；因因此，现现时本地地块相对对较为平平坦，整整体环境境也显得得较为清清静。地块东面现现状 地块南南面民房房 富民路路现状 地块西西面现状状现状分析：总体来看，本本项目虽虽然虽具具有一定定的优势势条件，但但由于其其地理位位置相对对偏离了了坪地镇镇繁华区区域；因因此，该该地块范范围内诸诸多设施施及配套套的发展展均未能能及时跟跟上，从从目前地地块现状状来

19、看其其特征不不是很明明显；因因此，谨谨慎对待待、规避避项目的的不利因因素，充充分挖掘掘项目亮亮点，对对本项目目获得成成功具有有“至关重重要”的意义义。三、项目SSWOTT分析本项目价值值构成由由多种因因素组成成，主要要考虑因因素包括括有项目目因素、环环境因素素和市场场因素三三个部分分，其中中，项目目因素是是影响项项目成功功与否的的关键。本项目因素素构成分分析如下下：因素说明项目因素地块条件本项目地块块为规则则长方形形，规划划设计容容易形成成整体感感；南北北向形状状亦有利利于户型型设计，提提升了项项目价值值。人为因素在项目规划划设计、开开发建设设进度、营营销力等等方面，规规划设计计及营销销目前尚

20、尚未确定定，将具具有影响响全局成成败的力力量。环境因素周边配套条条件处于坪地镇镇中心的的边缘地地带，配配套条件件相对还还比较缺缺乏，交交通、商商业购物物、教育育、医疗疗及其他他市政配配套设施施方面仅仅教育条条件有一一定基础础，其他他则较差差。景观资源本项目最大大的景观观条件来来自地块块的东面面广场，其其它朝向向除北向向的整体体形象不不错外，南南面及西西面均受受到一些些民房及及其它建建筑的遮遮挡。环境污染环境污染主主要将来来自西、南南两侧的的民房，其其它相比比影响会会较小一一些。市场因素市场供求目前市场上上仅西湖湖苑一个个项目在在推售当当中，市市场供应应相对较较为缺乏乏。市场竞争从市场竞争争的角

21、度度来看，只只要做到到与片区区内直接接竞争项项目存在在产品上上的差异异便可规规避；但但本项目目的市场场竞争重重点还是是在于如如何做到到不流失失本地的的置业者者才是最最为重要要，因此此，这都都对项目目规划、户户型定位位以及主主题概念念定位等等都将提提出较高高的要求求。未来3-44年内，随随着龙岗岗市场的的逐步成成熟，市市场结构构仍较为为稳定，整整体需求求仍将以以实用型型住宅需需求为主主流；另另外，新新的户型型产品的的不断推推出，对对项目自自身素质质的要求求也将越越来越高高。因此此，作为为本项目目而言，在在区域市市场才刚刚刚起步步、片区区内生活活配套及及居住条条件均不不完善的的前提下下，项目目的因

22、素素（主要要是产品品的规划划）将成成为本项项目成功功的关键键！优势：、地理位位置优势势：地处处城镇中中心区，整整体规划划较为合合理；、交通优优势：项项目所在在地邻近近坪地汽汽车站，并并与深惠惠公路相相隔不远远；、景观优优势：项项目所在在地紧邻邻坪地镇镇城市中中心广场场；、教育配配套优势势：项目目东面配配套有坪坪地中（小小）学，业业主子女女就读便便利。2机会：、坪地镇镇楼盘项项目少，市市场竞争争力度不不大；、对于经经济和交交通的发发展，坪坪地与外外界的交交流增多多，泛区区域客户户量正逐逐渐放大大；、龙岗中心心城土地地供应紧紧缺，为为整个坪坪地房地地产发展展提供契契机；、坪地人民民生活水水平提高高

23、，开始始着眼于于住房品品质的提提升；、城市化进进程的逐逐步推进进以及各各知名房房地产企企业在龙龙岗的开开发建设设，对提提升龙岗岗居住品品质也将将起到积积极的作作用；、邀请在龙龙岗有长长期成功功操盘经经验的代代理商，强强强联手手，极大大的规避避了项目目开发风风险。总体来看，本本项目的的优势条条件相对对来说比比较明显显，所需需要解决决的项目目开发难难点自然然不少；就目前前即将开开发推售售来看，本本项目主主要需解解决以下下几点：其一：抓住住片区内内客户置置业的地地缘情节节，避免免客户中中心化 长期以来，由由于龙岗岗片区房房地产开开发多集集中在龙龙岗中心心城及龙龙岗镇、横横岗镇和和布吉镇镇这三个个区域

24、，龙龙岗东部部坪山、坪坪地以及及大鹏半半岛虽占占据了半半个龙岗岗，但一一直以来来由于地地势原因因，加上上人口较较少；本本土开发发项目屈屈指可数数，且开开发质素素普遍偏偏低，造造成龙岗岗东客户户置业多多向往中中心城镇镇。其二：规避避相对较较差的居居住环境境因素，与与周边较较差的环环境形成成强烈的的反差 本本项目所所处位置置坪地片片区，目目前所开开发商住住项目仅仅“西湖苑苑”一个，可以以说包括括坪山、大大鹏等东东部区域域所开发发的楼盘盘，都存存在周边边环境因因素欠佳佳的严重重不足；加之本本项目西西、南两两面处于于民房的的包围之之中，提提升项目目开发质质素、营营造怡人人小区环环境将是是本项目目开发成

25、成功与否否的关键键因素。其三：避免免与区域域内项目目的正面面竞争，以以产品差差异化赢赢得市场场认同目前，坪地地区域内内稍具规规模项目目均以中中大户型型产品开开发为主主线，居居家功能能依然占占据主导导地位；随着片片区内交交通环境境的不断断改善，新新的投资资产品必必将有更更大需求求，因此此，在规规划定位位及产品品设计上上的突破破将是本本片区新新开发项项目取得得成功的的关键因因素。第三章 项目定定位分析析及建议议一、产品性性质定位位：通过以上对对片区内内市场基基本特征征的解析析，可以以看出坪坪地镇目目前在整整个龙岗岗区域的的生活环环境还是是不太理理想。镇镇内人气气不足且且相关配配套较为为缺乏，尤尤其

26、是商商业购物物场所方方面较少少。该区域在较较长一段段时间内内，还无无法形成成一个可可以让购购房者感感觉舒适适的生活场所所，而且且在市场场调查过过程中，我我们发现现：纯粹粹居家购购房在坪坪地镇内内目前走走得并不不是十分分理想。走主流居家家必将会会是项目目陷入价价格、档档次等的的恶性循循环；区域内一段段时期的的主流居居家客户户，也将将在项目目推售期期间出现现断层的的局面；区域间的竞竞争，虽虽然分流流了本区区域内的的大部分分置业人人群，但但地缘情情节在本本区域并并没有很很好的产产品提供供，为后后续的开开发项目目提供了了一定的的市场机机遇；项目本身的的规模及及规划条条件，使使得本项项目要走走大面积积户

27、型的的主流居居家路线线将直接接被排除除；本项目在档档次方面面也不能能做得太太低、必必须要与与周边环环境形成成强烈反反差，才才能营造造生活升升级、品品质升级级的市场场感觉，否否则就造造成“从一个个农民房房搬进另另一个农农民房”的感觉觉；坪地近年来来的工业业、商业业都有比比较良性性的快速速发展，使使得本区区域内租租赁、投投资、情情感等的的住房需需求有一一定的积积累，而而这些也也正是催催生过渡渡型住宅宅产品的的先天因因素；坪地人口较较少，要要想形成成区域间间的竞争争力，就就必须在在产品上上有重大大突破，结结合项目目的教育育配套优优势，对对坪地的的生意人人及工厂厂的高层层管理者者，包括括部分惠惠州地区

28、区投资者者来形成成吸引；区域内原居居民：AA、有收收租的认认识和尝尝到过甜甜头，而而现已失失去这方方面的生生财渠道道，城市市化征地地补偿款款暂时也也没什么么出路，为为房地产产市场产产生了一一批新的的投资者者；B、原原住民新新生代成成家，对对商品房房也有很很强的一一部分需需求；该区域作为为房地产产的落后后区域，对对于传统统的小户户型概念念在面积积需求上上有一定定的差异异，由于于区域内内缺乏白白领阶层层，决定定了这种种“过渡”的周期期一般都都在5年年以上，所所以，在在面积安安排上相相对宽松松一些。综上所述，可可以概括括本项目目属性的的关键字字包括：面积走走小、品品质走高高、过渡渡型、投投资性，避避

29、开主流流竞争、市市场差异异化、教教育附加加值，区区域内升升级印象象、广场场的空间间延伸；因此，建建议本项项目产品品性质定定位为：过渡精品、投投资房产产目前在坪地地的房地地产项目目开发，一一方面应应抓住坪坪地镇的的人口结结构以工工厂企业业外来普普通打工工者居多多这一特特点，另另一方面面也应抓抓住中心心城及龙龙岗镇置置业客户户对龙岗岗飞速发发展的信信心暴膨膨这一特特点。我我们可以以在过渡渡型投资资型房地地产方面面做文章章，制定定相应的的设计方方案及销销售策略略。二、客源定定位：1、主流客客户：以在坪地镇镇内工厂厂企业的的中层管管理人员员、区域域内个体体经营户户以及公公务员及及本地居居民为主主；惠州

30、州、龙岗岗镇及中中心城也也将具备备一定的的客户来来源。客客户细分分包括：1）、周边边工业区区内中高高层管理理人员、高高级技工工客户特点：主要以在坪坪地镇范范围包括括大鹏、南南澳及惠惠州等工工厂企业业工作的的中层管管理人员员为主；家庭平均年年收入约约为46万元元；他们对居住住环境有有一定要要求，而而且喜欢欢群居生生活；一旦认同物物业，会会介绍自自己的亲亲朋好友友同事等等一同置置业；主要选择中中小户型型，要求求物业性性价比高高。此类购房群群体收入入水平一一般，购购房需求求以二房房为主，对对物业综综合素质质有相当当的要求求。2）、坪地地内经商商生意人人客户特点：主要以在坪坪地镇经经商的工工商个体体户

31、为主主；以客家为主主、福建建为辅，少少量潮州州人士；他们资金支支配不定定因素较较大； 家庭结构多多以小家家庭为主主；多为外来人人员，由由于受经经营的资资金需要要，在购购置物业业上可支支配投入入不会太太多，在在户型的的选择上上也多以以二房及及小三房房为主，作作为一种种过渡型型物业。希望居住的的地方与与自己做做生意的的地方较较近，方方便照看看生意。3）、坪地地镇本土土居民客户特点：以买房投资资者居多多；长期居住在在本片区区，对片片区有一一定的眷眷恋情节节；他们可支配配收入较较多； 客家人居多多，一般般都有自自建的楼楼房，以以出租来来赚取收收益； 由于考虑到到今后出出租的方方便性，他他们多会会选择二

32、二房（以以下）单单位，面面积介于于60平平方米左左右。4）、片区区内普通通公务员员客户特点：主要是在坪坪地镇片片区内政政府部门门的工作作者；他们都属于于中高收收入阶层层，而且且收入相相对稳定定；他们喜欢生生活环境境优越，对对物业服服务要求求较高；他们对三房房两厅的的需求较较多，其其次为二二房；他们买房关关键是看看中一个个上班工工作的便便利性；这类客户群群体知识识层次较较高，虽虽然单位位分配有有微利房房或套房房，但自自身若有有一定的的经济实实力，都都会衷情情于选择择一些高高尚住宅宅社区，特特别是环环境和绿绿化好的的。5）、有成成家需求求的年轻轻人客户特点：他们可能出出现在各各个行业业和工作作领域

33、；主要是以成成家为目目的的置置业者；由于多为两两口之家家，购买买的户型型多以一一房一厅厅或小两两房为主主，但对对户型的的创新性性较为感感兴趣；对小区新概概念比较较容易接接受，而而且他们们也是走走在社会会前沿一一群时尚尚追随者者；首期承受能能力低，对对低门槛槛置业非非常感兴兴趣。2、消费习习惯：本项目所定定位的客客户层面面相对来来说尚处处在冲动动型消费费阶段，比比较关注注项目对对未来美美好前景景的包装装描述；同时，配配合项目目的置业业门槛的的降低，聚聚群消费费的比率率大。在在销售过过程中须须充分利利用此类类客层的的消费特特性，制制定合理理的销售售策略，刺刺激聚群群消费的的可能性性。三、住宅产产品

34、规划划建议从目前区域域市场的的整体开开发情况况来看，中中大面积积舒适居居家户型型已逐步步趋向饱饱和；而而目前逐逐渐凸显显出来的的对中小小户型的的需求，却却在逐年年的增长长，中小小或小户户型产品品已逐渐渐成为市市场“新宠”，自然然在实现现项目价价值的最最大化及及快速回回笼资金金方面占占据有决决定性的的优势。当然，户型型产品的的“小”只是一一个方面面，通过过附加值值增加也也是提升升项目价价值的有有力“武器”！建议议本项目目：以“中小户户型”为主力力户型市场依据据从目前片区区内仅有有在推的的一个项项目西湖苑苑的户型型产品小小高层三三房在1100左右，而而四房单单位则在在1300左右右；因此此，从规规

35、避竞争争的角度度来考虑虑，并结结合本项项目的实实际情况况，中小小户型将将是本项项目一个个较为理理想的开开发方向向。建议本项目目户型配配比表户型面积比例（按套套数）一房4045510%二房5560020%60%6065520%6570020%三房78855 15%30%90-955 15%户型定位依依据：与周边直接接竞争项项目形成成差异化化；首次置业为为主，投投资客为为辅；户型在保证证基本功功能的前前提下适适当减少少面积以以降低总总价；周边小环境境仍有不不理想之之处。2、户型设设计：本项目开发发住宅面面积为2246770多平平方米，针针对目前前市场上上缺乏的的中小户户型的空空档，我我们大胆胆的提

36、出出，以445885平方方米左右右的中小小户型作作为进入入市场的的主力户户型；这这当中完完全可以以做到户户型配比比的多样样化。住住宅的设设计充分分满足不不同置业业者的需需求，挖挖掘市场场潜力，以以期将主主要类别别的消费费者吸引引过来。62二房房户型 855三房房户型在此户型定定位的基基础上，在在进行户户型设计计时可充充分考虑虑增加额额外实用用面积，主主要体现现在如：挑高空空中花园园、大面面积凸窗窗、错落落式阳台台以及入入户花园园等（如如下图）。以以增加项项目卖点点，吸引引市场的的眼球。布吉可园项项目户型型设计图图四、项目概概念定位位建议以购买者（居居住者与与投资者者）对全全新都市市生活空空间（

37、居居住、休休闲、居居家办公公、投资资）的共共性追求求，迎合合该楼盘盘未来主主流住户户（自住住者或租租住者）的的价值观观念与生生活认同同理念，围围绕他们们所倾羡羡的城市市生活模模式和投投资价值值巧妙展展开炒作作，激发发同龄人人对美好好生活的的追捧与与模仿，同同时激发发投资者者兴趣。A、楼盘主主题形象象浪漫玫瑰生生活2B、推广主主题触手可及的的纯美生生活2财富2的区区域中心心建筑C、主题支支撑点a、区域居居住特征征支撑项目位于坪坪地镇内内，距龙龙岗老镇镇及龙岗岗中心城城均不远远，能直直接感受受都市中中心动感感生活。在在这里置置业的人人，大多多数是一一些有坪坪地情结结的、在在坪地工工作生活活的“老坪

38、地地人”，由于于都是刚刚开始出出来打工工的青年年人或手手头储备备资金不不多的初初次投资资客，所所以充满满憧憬的的生活模模式的强强势推出出，较容容易引发发他们共共鸣，成成为他们们生活的的样板。b、产品特特征支撑撑本楼盘住宅宅属小高高层，户户型小，功功能齐全全，且户户型以二二房单位位为主使使得客户户也多以以二口居居多，所所以我们们在概念念上把二二次方的的概念表表现出来来；一方方面可在在概念上上创造一一些项目目先机，另另一方面面也为后后面的项项目建筑筑设计沿沿展上留留有足够够的空间间。项目命名建建议纯美居筑22取此项目命命名主要要是从情情感诉求求的角度度来考虑虑：纯美美本身就就是一种种现代都都市人所

39、所向往的的，从另另一方面面也表现现出本项项目户型型产品、过过度型物物业概念念的纯粹粹，从字字面上理理解也比比较容易易与目标标客户的的心理诉诉求形成成一致；“居筑”则是在在“居住”谐音的的基础上上来表达达二个含含义，一一是居家家概念，二二则是表表达新城城市建筑筑的概念念，二者者结合则则为他们们描绘一一种多资资多彩的的生活环环境、一一种梦寐寐以求的的生活方方式；同同时也将将是本项项目总体体建筑风风格的一一种概括括和提炼炼。另外，从对对片区内内楼盘形形象的研研究分析析来考虑虑，独具具特色的的项目命命名也将将起到引引起市场场共鸣的的作用！五、建筑风风格建议议1）项目市市场背景景本项目的主主要客户户群是以以坪地镇镇本地客客户为主主，龙岗岗以东及及中心城城和龙岗岗老镇为为辅。而而中心城城作为众众心向往往的置业业区域，许许多定位位高档的的物业因因为采用用了国际际风行的的建筑手手法，大大社区，大大绿化，低低容积率率而得到到市场的的普