美仑美奂项目策划方案书

1、美仑美奂项目策划书目录第一章：开发公司组织机构第二章：项项目概述述第三章：区区域市场场分析第四章：项项目外部部环境分分析第五章：项项目总体体发展策策略及营营销推广广相关定定位策略略第六章： 经济分分析第七章：风风险控制制第八章：项项目策略略可行前 言言本策划书主主要就静静一地产产公司位位于重庆庆市南坪坪经济技技术开发发区内的的房地产产开发项项目进行行了可行行性分析析，从项项目的基基础状况况到市场场现状进进行了客客观阐述述，对项项目的发发展方向向和未来来的营销销情况及及项目的的定位等等提出了了相关策策略；同同时也对对项目的的投资估估算、资资金筹措措以及项项目经济济效益评评估等方方面进行行了分析析

2、，以求求全面地地、真实实地、可可行地反反映本项项目的未未来开发发走势，力力求最大大程度认认识项目目风险，展展望开发发前景，不不错过一一个通过过市场赢赢取利益益的投资资机会以以及对其其作好各各方面的的准备。第一章：开发公公司组织织机构一、静一房房地产开开发有限限公司简简介静一房地产产开发有有限公司司系重庆庆市裕达达科技企企业集团团下属的的全资房房地产企企业。裕裕达科技技是一家家集工业业生产、研研发、物物业流通通、国际际贸易的的综合性性集团企企业，其其业务遍遍布东南南亚各国国。静一一公司成成立于220000年,主主要从事事房地产产综合开开发和经经营业务务。公司司注册资资本8000万，属属三级开开发

3、资质质（目前前拟申报报二级开开发资质质）。截截止20004年年末，公公司资产产总额为为179928万万元。其其中：所所有者权权益资本本142231万万元，资资产负债债率200.633。220022年220044年共实实现主营营业务收收入2551366.033万元，实实现利税税总额664111.688万元，实实现纯利利润42295.83万万元。公司自成立立以来首首先与重重庆天奇奇物业公公司共同同投资2210000万元元成功开开发了位位于江北北塔坪的的“天奇怡畅苑苑”小区，该该项目建建筑面积积达11120000平方方米；后后又于220033年与重重庆洋世世达房地地产开发发公司联联合开发发位于南南坪

4、玛瑙瑙溪的“阳光华华庭”第四期期工程项项目，以以上项目目已竣工工交付使使用。 公司目目前储地地拟开发发项目有有：一、位位于南坪坪经开区区的美仑仑美奂，该该项目占占地800亩，总总建筑规规模222万平方方米，目目前正在在开展立立项、规规划报建建相关准准备工作作；二、南南岸茶园园开发区区内项目目，占地地2000亩，目目前正在在开展规规划设计计工作；三、南南岸滨江江路项目目，占地地25亩亩，与重重庆洋世世达集团团联建。 静静一地产产现有职职员622人，其其中拥有有大学本本科学历历的占550%以以上，具具有中、高高级职称称以上占占60%，专业业配套全全面，是是一个具具有较高高协作能能力的团团队。其其法

5、人代代表为张张静。公公司秉承承“团结、务务实、拼拼搏、创创新”的企业业精神，“以信为社会创造优质产品；以诚为客户提供优良服务”的企业宗旨和经营理念，在房地产开发上积极探索，大胆超前创新，为社会提供各具特色的高性价比产品。二、项目主主要管理理人员1、董事长长兼总经经理： 2、副总经经理： 3、财务总总监： 4、项目营营销总监监： 5、项项目工程程部经理理： 6、项目管管理机制制房地产项目目是一个个复杂的的综合经经营体系系，它牵牵涉的方方面很广广：证照照手续、工工程建设设、营销销策划、物物业管理理、财务务保险等等；它的的生产周周期长，至至少2-3年，其其中发生生的突然然事件不不少。所所以，静静一地

6、产产从一开开始就从从机制的的建立上上考虑满满足美仑仑美奂项项目的开开发经营营。第二章：项项目概述述一、项目简简述“美仑美奂奂”项目位位于重庆庆市南岸岸区经济济技术开开发区青青龙路、白白鹤路交交汇处。占占地面积积80亩亩，用地地面积约约493331平平方米，项项目总建建筑面积积约255万平方方米。地地块呈不不规则四四边形，北北高南低低，高差差约为111米左左右。南南、北方方向均为为现状道道路，西西面为规规划道路路。项目右邻麦麦德龙超超市、西西南方向向临长江江，周边边有南坪坪中学、人人民小学学、中国国电信等等配套设设施，有有多条公公交线路路通往该该区域。目目前项目目周边已已建楼盘盘有春风风绿苑、竞

7、竞地溯源居居、翠堤堤春晓、骏骏逸天下下、阳光光美地、美美堤雅城城等众多多著名小小区，整整个区域域正在逐逐步形成成一个大大型高档档滨江居居住社区区。开发商拟把把本项目目打造成成一个具具有现代代居住水水平的人人文、生生态、高高尚住宅宅综合社社区。二、项目临临界状况况北面：临经经开区多多家企业业，如：力之星星摩托、天天派服饰饰、迪马马汽车南面：临美美堤雅城城西面：临隆隆鑫地块块东面：临成成盛建设设集团办办公大楼楼三、项目总总体建设设规模定定位项目总建筑筑面积225万平平方米，共共10幢幢高层(32层层与222层)中中小型户户型住宅宅和1550000平方米米的(一一、二层层)的商商业用房房，分二二期建

8、设设，总体体布局追追求高雅雅、简洁洁、大方方、错落落有序、大大视野、大大景观。四、项目主主要经济济技术指指标项目用地规规模80亩项目建设规规模25万平方方米其中：居住住建筑面面积2051222平方方米沿街商业用用房面积积121500平方米米配套公建建建筑面积积3000平平方米幼儿园建筑筑面积1500平平方米地下室建筑筑面积282288平方米米容积率5.0建筑密度20%绿地率35%绿化面积173000平方米米车位数750个（其其中地面面车位775辆）总居住户数数1776户户其中：四室室二厅174户（占占9.779%）三室二厅1048户户（占559%）二室二厅322户（占占18.13%）一室一厅2

9、32户（占占13.06%）第三章、项项目区域域市场分分析1、内部环环境项目地处处重庆经经济开发发区和规规划中的的“南滨新新城”，整个个区域规规划、拟拟建完善善。项目地块块高差不不大，便便于开发发成本的的合理控控制。项目紧临临主干道道，交通通便捷。项目具有有较好的的自然景景观资源源，特别别是江景景景观。周边多为为高档精精品楼盘盘，使区区域逐步步形成高高档居住住区形象象深入人人心。2、区域外外部环境境地处规划划中的“南滨新新城”，根据据南岸区区政府的的规划，将将在未来来5年内内投入5500亿亿建成“南滨新新城”，“南滨新新城”总占地地面积114.223平方方公里，江江岸线全全长155公里，可可容纳

10、1170万万人口。本本项目正正处在这这一新城城内，未未来发展展潜力巨巨大。根据南岸岸区政府府的规划划，整个个南岸区区旧城改改造的步步伐将加加大，珊珊瑚村区区域、罗罗家坝区区域、弹弹子石区区域的旧旧城拆迁迁改造将将产生大大量住宅宅需求，本本区域未未来的居居住氛围围被普遍遍看好。在社区配配套及公公共交通通上稍显显不足，应应在未来来的产品品定位中中填补这这一市场场空白。项目周边边楼盘众众多，且且多为高高品质大大盘，与与本项目目具有同同质化，未未来竞争争激烈。三、周边竞竞争项目目情况万39高2-层-层主平错种中三平错主积.-45米房房房以跃主积73方4-0/米销爆前三售于较售一盘要南九区中目户55右青

11、士业公商具定房世一自兴景江品二绝景态超庭期万高主二三主积3米0/米一二去盘到房不于行传士但到果理造态身完滨镇亩平层主二三主积6米8/米目销况盘要企银员务企关管和分客新壮岸江一万米5方8层房面276平0/米年盘到房不销况南九区中目户55右青士配性高万米万米5米为0/米月以目源多售一南九区目户55右青士配交捷第四章：外外部环境境分析一、宏观经经济环境境分析1、 重庆庆市宏观观经济发发展状况况1.1、GGDP与与GDPP增长动动因分析析重庆经济济发展迅迅速，GGDP增增长高于于国家平平均增幅幅2003年年，重庆庆市完成成生产总总值22250.11亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增加加11.4%

12、，比比上年高高1.11%，创创直辖以以来的最最高水平平。GDP增增长动因因之供应应：第二二产业继继续迅猛猛发展，重重工业起起决定性性作用从供给角度度来看：第一产产业平稳稳增长，实实现增加加值3443.007亿元元，比上上年增长长4.22%；第第二产业业增加值值7688.366亿元，增增长幅度度达到115.99%，大大于其他他两种产产业。工工业重型型化特征征日趋明明显，轻轻重工业业比重由由上年的的39.1：660.99演变为为35.4：664.66；第三三产业全全年增加加值9331.009亿元元，增幅幅9.44%。图：20003年GGDP增增长动因因之供应应产业GDP值（亿亿元）拉动经济指指数第

13、一产业343.0074.2%第二产业975.99515.9%第三产业931.0099.4%图：2000220003年第第二产业业轻重工工业发展展比较年度轻工业重工业200239.1%60.9%200335.4%64.6%GDP增增长动因因之需求求：固定定资产投投资成为为拉动经经济发展展的发动动机从需求角度度来看：消费品品市场零零售总额额快速增增长，全全年实现现社会消消费品零零售总额额8355.522亿元，固固定资产产投资快快速增长长，投资资规模继继续扩大大，实现现固定资资产投资资12669.335亿元元，增幅幅达277.5%；外贸贸出口有有较大起起色，年年内各月月出口额额增幅在在50%以上，远

14、远高于全全国平均均水平，实实现进出出口总额额25.95亿亿元。图：20003年GGDP增增长动因因之需求求类别GDP值（亿亿元）相对上年增增幅消费品零售售总额835.5529.5%固定资产投投资1269.3527.5%外贸出口25.95544.6%GDP增增长动因因之资本本结构：市场导导向作用用增强，民民间投资资日趋活活跃，已已逐渐成成为各项项投资中中的核心心力量从资本结构构来看：市场导导向作用用增强，民民间投资资日趋活活跃，投投资结构构明显优优化，民民间投资资总额已已突破550%成成为各项项投资中中的核心心力量。图：2000220003年GGDP增增长动因因之资本本结构年度国有投资民间投资港

15、澳台和外外商投资资200243.9%48.2%7.9%200339.1%55.1%5.8%1.2、产产业结构构布局城市发展展处于初初级阶段段，第二二产业高高速发展展是目前前主要标标志自19966年开始始，重庆庆加快经经济结构构调整步步伐，取取得了显显著效果果，三产产比重由由当年的的24.2%、441.88%、334%调调整为220033年的115.22、433.4、441.44%，均均属于“二、三三、一”型产业业结构。图：重庆城城市三产产组成比比重年度第一产业第二产业第三产业199624.2%41.8%34%200315.2%43.4%41.4%2003年年第一产产业实现现增加值值3433.0

16、77亿元，增增长4.2%，拉拉动经济济增长00.7%；第二二产业实实现增加加值9775.995亿元元，增长长15.9%，拉拉动经济济增长55.7%；第三三产业增增加值为为9311.099亿元，增增长9.4%，拉拉动经济济增长33.8个个百分点点。20004年年一季度度，第一一产业实实现增加加值633.833亿元，第第二产业业实现增增加值2257.4亿元元，第三三产业实实现增加加值2228.449亿元元，分别别拉动全全市经济济增长00.5、77.6、44.1个个百分点点。第二二、第三三产业依依然是全全市经济济增长的的主要力力量。都市发达达经济圈圈经济基基础雄厚厚发展迅迅速，中中心城区区发展尚尚未

17、饱和和从区域结构构来看，都都市发达达经济圈圈（包含含：渝中中、南岸岸、江北北、沙坪坪坝、九九龙坡、大大渡口、渝渝北、北北碚、巴巴南）实实现增加加值2223.444亿元元，渝西西经济走走廊（包包括：万万盛、双双桥、綦綦江、潼潼南、铜铜梁、大大足、荣荣昌、壁壁山、江江津、合合川、永永川、南南川）实实现增加加值1667.223亿元元，三峡峡库区生生态经济济区（包包括：万万州、涪涪陵、黔黔江、长长寿、梁梁平、城城口、丰丰都、垫垫江、武武隆、忠忠县、开开县、云云阳、奉奉节、巫巫山、巫巫溪、石石柱、秀秀山、酉酉阳、彭彭水）实实现增加加值1559.005亿元元。三大大经济区区分别拉拉动全市市经济增增长5.1

18、、33.7和和3.44个百分分点。都都市发达达经济圈圈对全市市经济增增长的贡贡献率达达42.1%，支支撑作用用十分明明显。据统计20003年年投资资资金投放放的地域域重心仍仍然是都都市发达达经济区区，且资资金投放放倾向呈呈现有进进一步扩扩张趋势势。全年年该区域域累计到到位资金金6200.511亿元，同同比增长长51.8%，在在各区域域中增速速最快，占占全市到到位总量量的466.6%，比重重比20002年年上升55.9个个百分点点。1.3、投投资数量量及结构构市场导向向因素日日渐加强强，非政政府投资资已占据据投资资资金的主主导地位位2003年年重庆累累计到位位投资资资金13330.42亿亿元，同

19、同比增长长32.3%，资资金到位位率为1104.8%，加加上20002年年节余的的1800.911亿元建建设资金金，20003年年全年累累计用于于投资建建设资金金总量为为15111.333亿元元，投资资资金保保障程度度较高。随着国家扩扩张性财财政政策策支持力力度的逐逐步减弱弱，20003年年预算内内资金在在资金来来源中的的比重出出现大幅幅度下降降，全年年累计到到位预算算内资金金1311.511亿元，比比20002年减减少322.466亿元，同同比下降降19.8%，占占资金来来源总量量比重由由20002年的的16.3%下下降为220033年9.9%，下下降6.4个百百分点。图：20003年各各方

20、面资资金到位位变化类别GDP值（亿亿元）相对上年增增幅预算内资金金131.55119.88%国内贷款333.11960.3%自筹资金476.33936.7%其他资金355.4436.1%利用外资25.6885.9%债券8.25 投资资金金流向较较广，但但房地产产投资是是整体投投资体系系中的核核心2003年年重庆投投资资金金的主要要流向是是房地产产、工业业、交通通运输业业行业和和城市基基础建设设。全年年四个行行业分别别到为资资金5225.119亿元元、2664.44亿元、1148.6亿元元和1337.55亿元，分分别占资资金到位位总量的的39.5%、119.99%、111.22%和110.33%

21、，累累计到位位资金110755.699亿元，占占全社会会资金到到位总量量的800.9%。2、 区域域经济发发展状况况2.1、区区域经济济发展现现状分析析20033年南岸岸区经济济发展迅迅猛，第第二产业业占据主主导地位位，区域域产业结结构有待待调整2003年年，南岸岸区完成成生产总总值799.3884亿元元，列都都市发达达经济圈圈第五位位，低于于九龙坡坡区1555.229亿元元、渝中中区1553.441亿元元、沙坪坪坝区1116.93亿亿元和江江北区885.553亿元元。较上上年增长长15.41%，为直直辖后最最快一年年；并且且都市城城镇化率率已达到到1000%。图：南岸区区历年GGDP增增长年

22、度GDP值（亿亿元）增长幅度199742.49968 199844.733765.27%199949.4006810.444%200056.4661414.288%200161.522628.97%200268.7885611.800%200379.388415.411%图：三产比比重分布布第一产业第二产业第三产业3.7%65.1%31.2%2003年年产业结结构进一一步优化化，三次次产业比比重为33.7：65.1：331.22，第一一产业完完成产业业增加值值2.995222亿元，同同比增长长9.558%；第二产产业完成成产业增增加值551.665399亿元，同同比增长长15.91%；第三三产

23、业完完成产业业增加值值24.77779亿元元，同比比增长115.11%。图：南岸区区三产GGDP增增长分布布年度第一产业GGDP值值（亿元元）第二产业GGDP值值（亿元元）第三产业GGDP值值（亿元元）19972.823.65516.04419982.127.94414.68819992.130.93316.31120002.236.94417.27720011.940.46619.10020022.644.57721.53320032.951.6554.78民间投资资成为市市场主力力，主要要集中投投资房地地产开发发各类型投资资中基本本建设和和房地产产开发是是增长的的主力，在在全部投投资额中中

24、，基本本建设完完成333.744亿元，同同比增长长63.96%；更新新改造完完成投资资额4.2亿元元，同比比下降448.00%；房房地产开开发投资资49.79亿亿元，同同比增长长66.2%；其他投投资完成成2.007亿元元，同比比下降112.337%。民间投资增增速高于于国有投投资，全全部投资资额中民民间投资资与国有有投资的的比例为为66.2：333.88，民间间投资的的增长速速度高于于国有投投资200.4个个百分点点。图：投资比比例分布布民间投资政府投资34%66%2.2、区区域经济济发展趋趋势分析析20044年南岸岸区经济济将持续续稳步增增长，但但区域产产业结构构将进行行调整根据19997

25、年后后历年南南岸区GGDP增增幅测算算，20004年年南岸区区全年GGDP将将接近乃乃至突破破90个个亿。随随着区域域经济的的进一步步发展，区区域内三三产结构构将进一一步优化化，第一一产业在在目前的的基础上上将小幅幅度持续续下降，第第二产业业在经济济中所占占的主导导地位由由于经济济发展的的惯性作作用将持持续保持持一段时时间，但但为第二二产业提提供各项项相关配配套的第第三产业业所占市市场容量量将稳步步增加。经济发展展，二产产推动三三产，以以“点”连“线”带动区区域整体体发展根据目前南南岸区发发展形式式预测，目目前南岸岸区二产产GDPP比重已已经超过过50%，未来来南岸区区第三产产业的发发展将是是

26、南岸区区经济发发展的主主动力。而而南岸区区经济发发展将围围绕以南南坪中心心商业圈圈为点，南南滨路特特色商业业带为线线，以“点”连“线”全面带带动南岸岸区区域域经济整整体发展展。经开区发发展快速速，入住住企业规规模较大大，现代代化工业业成为园园区龙头头行业截止20003年底底，南岸岸经开区区共兴办办各类企企业28895户户，其中中引进222个国国家和地地区兴办办的三资资企业3358家家，投资资总额118.777亿美美圆，投投资规模模平均达达到5000万美美圆，投投资10000万万美圆以以上的大大项目335个。全全区总收收入、国国内生产产总值、工工业总产产值已分分别由119933年的224.006

27、亿元元、5.8亿元元、和66.9亿亿元，增增长到220033年的2234.55亿亿元、665.665亿元元和1661.554亿元元，年均均分别增增长422.6%以上，税税收由119955年的11.366亿元增增长到220033年的116.99亿元，年年均递增增40%以上，88年累计计实现税税收533亿多元元。区内内形成了了电子信信息、生生物医药药、汽车车摩托车车、精细细化工及及新材料料、绿色色食品、服服装等六六大产业业群，在在引进的的3588家三资资企业中中，工业业生产性性项目就就占700%。代代表企业业如美国国福特、伟伟世通、瑞瑞典爱立立信、英英国BPP、德国国麦德龙龙、日本本本田、铃铃木、

28、电电装、关关西、大大金及台台湾台塑塑、顶新新等。二、宏观社社会环境境分析1、重庆市市宏观社社会发展展状况1.1、城城市基础础设施建建设及发发展20033年政府府在基础础设施建建设投资资方面投投入力度度较大，整整体投资资保持快快速增长长状态。其其中，交交通运输输、城市市基础设设施、电电力建设设作为整整体基建建的主力力投资部部分2003年年，重庆庆累计完完成基础础设施建建设投资资4933亿元，同同比增长长25.9%，占占全社会会投资总总量的338.88%。累计投入1176.48亿亿元资金金用于交交通运输输投资，占占全市基基础设施施投资总总量的335.88%。累累计完成成城市基基础设施施建设投投资1

29、335.447亿元元，同比比增长880.88%，占占全市投投资总量量的100.7%；累计计完成电电力投资资59.69亿亿元，同同比增长长36.9%，占占全社会会投资总总量的44.7%，占基基础设施施建设投投资总量量的122.1%。图：基础设设施投资资比例基础设施投投资其他投资61%39%图：基础设设施投资资交通运输（亿亿元）城市基础建建设（亿亿元）电力（亿元元）其他（亿元元）176.448135.44759.699123.33612、人人口总量量及结构构重庆市城城镇青壮壮年人口口所占比比例极大大，未来来有购房房需求人人群可观观据20033年人口口统计基基本情况况显示，重重庆都市市发达经经济圈年

30、年末常住住总人口口为6117.883万人人，占全全市总常常住人口口比率的的22%。据第第五次人人口普查查重庆城城镇青壮壮年人口口比率778.44%的比比率进行行推算，重重庆都市市发达经经济圈年年末青壮壮年人口口为4884.339万人人。每十十万人中中拥有受受高中以以上教育育程度人人口共1114119人，较较之第四四次人口口普查增增长566.322%。13、人人均收入入、消费费指量结结构及增增长速率率重庆经济济整体持持续走强强，受各各项利好好消息影影响，职职工平均均工资增增幅较大大2002年年重庆职职工平均均工资为为124440元元，增幅幅为133.5%，平均均工资水水平低于于全国平平均水平平，

31、而工工资增幅幅却高于于平均水水平，在在西部112个省省、自治治区、直直辖市中中，重庆庆市排在在第七位位。其中，都市市发达经经济圈职职工平均均工资为为144432元元，高于于重庆市市职工平平均工资资16个个百分点点，人均均GDPP为17729美美圆。2004年年一季度度，全市市职工平平均工资资达32217元元，比去去年同期期增长112.33%。主主要因为为，一是是重庆市市经济整整体持续续走强；二是企企业经济济效益大大幅度增增长，一一、二月月重庆市市规模以以上工业业企业累累计实现现利润总总额100.911亿元；三是机机关、事事业单位位政策性性增资“翘尾”因素，影影响职工工平均工工资增长长。市民的关

32、关注热点点主要集集中在交交通和通通讯、居居住和衣衣着三个个方面，由由此可以以推断出出目前重重庆市民民对交通通环境、居居住环境境与外在在审美特特别关注注2003年年，重庆庆市民消消费支出出中，交交通和通通讯、居居住、衣衣着三个个方面开开销支出出增幅最最大，人人均支出出增长2225.22元元、1883.117元、1138.18元元，三项项合计增增加5446.55元。图：20003年重重庆市平平均年消消费支出出分布类别金额（元）相对上年增增幅食品127022.34411.700%衣着735.00118.800%家庭设备用用品及服服务475.3384.7%医疗保健456.6697.00%交通及通讯讯7

33、90.22628.5%娱乐教育文文化服务务1025.99-3.700%居住741.6624.700%杂件商品和和服务187.88114.300%14、人人均居住住条件及及发展重庆市主主城区房房地产发发展空间间巨大，旧旧城改造造推动行行业发展展据中国建设设部统计计，20003年年重庆市市人均居居住面积积25.72平平方米，高高于西部部地区223.005平方方米的平平均水平平，位列列西部第第二、全全国第五五。2004年年起的未未来五年年内，重重庆主城城区（包包含渝中中、南岸岸、江北北、沙坪坪坝、九九龙坡、大大渡口区区）旧城城改造面面积将达达到4000万平平方米，平平均每年年新增110000万平方方

34、米住宅宅面积，主主城区人人均居住住面积将将增加110平方方米，将将由目前前的144平方米米增加至至24平平方米，达达到小康康水平。15、社社会发展展趋势分分析搬迁组团团内污染染企业，改改善主城城区环境境质量由于历史原原因和特特有的地地形地貌貌，重庆庆市主城城区布局局属于典典型的组组团式结结构，工工业企业业大多数数分布于于组团的的外围。随随着城市市化的发发展，组组团间已已相互连连接，原原处于组组团外围围的工业业企业现现已大部部分处于于城市的的中心。随随着我市市城市化化进程的的加快，主主城区滨滨江路沿沿线已成成为城市市开发的的热点。地地处主城城区滨江江路沿线线的环境境污染安安全隐患患企业与与整个城

35、城市开发发态势不不协调的的矛盾日日益凸现现。为改改善主城城区环境境质量，保保护市民民身体健健康和安安全，创创造良好好的投资资环境，必必须因地地制宜，因因企制宜宜，采取取“关停、治治理、破破产、搬搬迁、转转产、调调整、限限产”等多方方面尽快快解决主主城区环环境污染染安全隐隐患企业业问题。建设特大大城市，规规划3个个城镇发发展区，培培育6大大卫星城城市重庆市最新新规划将将重庆划划分为33个城镇镇发展区区、6大大卫星城城市。33大城镇镇发展区区是中西西部城镇镇发展区区、东北北部城镇镇发展区区和东南南部城镇镇发展区区。中西西部城镇镇发展区区又称重重庆都市市圈，含含都市99区、及及渝西的的江津、合合川等

36、区区县，面面积为33.6万万平方公公里；东东北部城城镇发展展区以万万州为中中心，含含开县、云云阳等县县，面积积2.995万平平方公里里；东南南部城镇镇发展区区以黔江江为中心心，含秀秀山、酉酉阳等县县，面积积1.669万平平方公里里。主城区扩扩大4倍倍，突破破两座大大山限制制，彻底底走出“老重庆庆”地域概概念据重庆市市都市区区总体规规划，未未来重庆庆主城区区将在现现有6000平方方公里的的基础上上扩大到到26116平方方公里，都都市圈面面积将从从现有的的25000平方方公里扩扩大到554733平方公公里，将将通过华华福路、成成渝高速速等通道道的延伸伸，突破破中梁山山、铜锣锣山对重重庆主城城区的限

37、限制，未未来城市市规划区区域不再再局限于于两山之之间。城市结构构调整，区区域之间间融合性性加强，组组团模式式继续有山有水，决决定了山山城的“多中心心、组团团式”的布局局。据重重庆市规规划局介介绍，目目前的112个组组团的主主城区将将打破现现有组团团各自为为政的模模式，区区域之间间互相进进行融合合调整，都都市区不不是单纯纯的扩大大，新版版都市区区“总规”将继续续“组团式式”的城市市格局。轻轨为骨骨架，高高速路为为动脉，十十三座大大桥连同同两岸，打打造全新新交通网网络据重庆市市都市区区总体规规划，未未来重庆庆交通网网络将以以轻轨交交通为中中心骨架架，省级级高速路路（已建建成的成成渝高速速路、南南面

38、是修修建中的的华福高高速路，打打通了中中梁山的的通道；北面是是已经开开工的渝渝遂高速速路，穿穿越重庆庆大学城城。）为为主动脉脉，辅以以中心城城区长江江、嘉陵陵江上十十三座跨跨江大桥桥（目前前已建成成九座，在在建二座座）和二二条过江江隧道（规规划中）全全面更新新现有交交通网络络，打造造更加便便利便捷捷的交通通网络。2、区域社社会发展展状况21、区区域社会会发展现现状分析析区域人均均收入高高于重庆庆市平均均水平，具具备典型型人口导导入性区区域特征征，消费费实力强强劲从下图可以以看出，220033年南岸岸在岗职职工年平平均工资资达到1140551元，高高于重庆庆市平均均工资1124440元112.9

39、95个百百分点，人人均GDDP14497美美圆，略略低于都都市发达达经济圈圈13个个百分点点。自119977年至220033年期间间区域人人口虽然然持续上上升，人人均工资资大幅增增长，增增长人口口中，中中、高收收入人群群占据绝绝大部分分。图：南岸区区在岗职职工收入入增幅详详表年度户籍人口（万万人）在岗职工年年平均工工资（元元）19974455831998456781199945.580452000468847200147.510563320024912332220035114051122、区区域社会会发展趋趋势分析析改善市场场发展的的政策环环境，以以餐饮行行业为核核心，重重点挖掘掘批发零零售贸

40、易易业发展展潜力2004年年，南岸岸区政府府将把扩扩大消费费作为扩扩大内需需的着力力点，增增强消费费需求对对经济增增长的拉拉动作用用，将出出台一些些新的鼓鼓励消费费政策，积积极增加加就业，提提高城市市下岗、低低收入人人群的收收入。南南滨路餐餐饮业仍仍作为区区域内产产业亮点点，不仅仅规模扩扩大，销销售收入入大幅增增长，而而且经营营方式、业业态结构构等都发发生了明明显的变变化，企企业经济济实力和和竞争力力也显著著增强。主主要表现现在：餐饮企企业基础础设计不不断完善善；新型的的经营方方式快速速发展，业业态结构构不断优优化；大中型型餐饮企企业保持持健康、稳稳定的发发展，在在我区餐餐饮市场场中发挥挥着重

41、要要的作用用。宏观上在以以大商业业、大企企业、大大流通的的思想指指导下，南南岸商务务中心对对外辐射射能力和和吸引力力将进一一步增强强。微观观上市场场竞争日日趋激烈烈，商业业企业的的盈利空空间越来来越小，只只有达到到一定的的规模，靠靠质量才才能取胜胜，对消消费者而而言，大大型集团团具有质质量和信信誉上的的保证。随随着南坪坪商圈业业态的进进一步完完善、各各项利好好政策的的出台将将带动南南岸新一一轮的繁繁荣。三、重庆房房地产行行业宏观观发展态态势分析析重庆房地地产行业业20000年开开始起步步，受城城市经济济高速发发展带动动，20003年年初开始始进入高高速发展展期受20000年后重重庆经济济高速增

42、增长的带带动，特特别是人人均GDDP超过过10000美圆圆之后，重重庆房地地产行业业进入持持续高速速发展期期，20003年年都市发发达经济济圈人均均GDPP17330美圆圆，住宅宅需求已已经成为为重要体体现。2004年年一季度度，重庆庆市房地地产开发发继续保保持快速速增长态态势，商商品房竣竣工面积积1633.866万平方方米，同同比增长长35.7%，商商品房销销售1443.887万平平方米，同同比增长长30.7%。主主城区商商品住宅宅价格每每平方米米比去年年均价上上升1996元/，达达到了历历史最高高水平。都市化进进程迅猛猛发展，市市场需求求逐年加加大，旧旧城拆迁迁、升级级换代和和外来人人员置

43、业业需求组组成市场场需求核核心部分分近两年，重重庆市主主城区旧旧城改造造力度进进一步加加大，拆拆迁面积积2200万平方方米，拆拆迁安置置量形成成了对商商品房市市场的巨巨大需求求，直接接推动了了重庆市市房地产产市场的的迅猛发发展。同同时，重重庆市经经济的飞飞速发展展，带动动了一批批对住房房进行升升级换代代人群的的出现，而而都市发发达经济济圈经济济实力的的增长对对吸引大大量外来来中、高高阶层人人群流入入产生决决定性的的因素。重庆市房房地产市市场高速速发展，行行业运行行进入良良性循环环阶段，房房地产市市场大有有可为2003年年，重庆庆市新开开工53321.84万万平方米米，较上上年增加加19.77%

44、，竣工工16776.997万平平方米，较较上年增增长200.588%。全全年累计计销售商商品房面面积13316.82万万平方米米，同比比增长229.55%。截截止122月底，全全市商品品房空置置面积比比去年同同期减少少8.334万平平方米。都市发达达经济圈圈房地产产市场呈呈四个梯梯级发展展状态目前，重庆庆市都市市发达经经济圈房房地产市市场呈四四个梯级级发展状状态：渝渝中区位位于第一一级，渝渝中区是是重庆市市的中心心城区，是是重庆市市的母城城。近年年来商贸贸中心、金金融中心心、政治治中心的的地位不不断巩固固。其楼楼盘主要要分布在在解放碑碑板块，长长江路板板块和中中山板块块，主要要是商住住两用的的

45、单体楼楼，推出出项目多多以中、小小户型为为主，据据推盘均均价测算算，整个个渝中区区新开商商品住宅宅销售均均价在440000元/以上运运行。南岸区、江江北区域域和渝北北区位列列第二级级，南岸岸区位于于重庆长长江南岸岸，是市市规划建建设的金金融、经经贸、电电子信息息、生物物工程、风风景旅游游重点发发展地区区。江北北区是重重庆北部部主城区区，是重重庆市规规划的行行政中心心、经济济中心、是是未来重重庆的“浦东”。渝北北区区位位优势明明显，投投资环境境优越，系系重庆市市城市建建设和开开发的重重点投资资地区之之一。此此三个区区域目前前均为重重庆市房房地产开开发重点点区域，年年新增供供应量超超过3000万平

46、平方米，据据推盘均均价测算算，第二二梯级区区域新开开商品房房住宅销销售均价价保持在在30000元/以上上。处于第三级级的区域域有九龙龙坡、沙沙坪坝和和大渡口口区，九九龙坡区区是最大大的工业业基地和和高新区区所在地地，沙坪坪坝区地地处重庆庆市区西西部，是是驰名中中外的文文化区。大大渡口区区地处重重庆市西西南部，是是以冶金金、建材材、机械械、轻工工为重要要支撑的的工业新新城。据据推盘均均价测算算，第三三梯级区区域新开开商品房房住宅销销售均价价保持在在28000元/以上上。处于第四级级的区域域是巴南南区和北北碚区，此此两个区区域因为为地理或或经济基基础等因因素，不不论从年年新增供供应量或或新盘销销售

47、均价价，均远远远的落落在其他他区域之之后。重庆市土土地利用用状况较较差，土土地存量量趋紧，近近期用地地无忧，未未来土地地供应吃吃紧按照国家相相关规划划数据显显示，119977年20110年，重重庆市规规划用地地总量为为4万公公顷，截截止目前前，已用用地3.47万万公顷，占占总量887%，这这意味着着今后77年时间间内，只只有0.53万万公顷土土地可作作为开发发、建设设用地。据据国土房房管局数数据显示示，这一一方面是是由于重重庆城市市化进程程加快，另另一方面面由于三三峡库区区搬迁用用地迅速速增加，预预支了土土地存量量。从长远看，重重庆市用用地趋紧紧，但近近一年内内 ，用用地暂时时不愁。据据国土房

48、房管局数数据显示示，20003年年，重庆庆市批准准建设用用地为1103平平方公里里，但利利用状况况较差，实实际使用用仅500平方公公里，还还有500多平方方公里的的土地没没有有效效利用。截截止20004年年，还有有可用地地80平平方公里里左右，存存量相对对较大，供供给绰绰绰有余。四、宏观政政策环境境分析4.1、金金融政策策资金比例例提高将房地产开开发固定定资产投投资项目目（不含含经济适适用房）资资本金比比例从220%提提高到335%以以上，房房地产开开发门槛槛将大幅幅提高。此政策将掀掀起新一一轮的房房地产行行业洗牌牌运动，一一部分规规模小、实实力差的的房地产产企业将将被淘汰汰出局；同时，在在市

49、场运运作行为为下，明明年将有有一批存存量土地地上市。对房地产行行业影响响力度：央行提高高存款准准备金率率央行决定从从20004年44月255日起，提提高存款款准备金金率0.5个百百分点，即即存款准准备金率率由原来来的7%提高到到现在的的7.55%。通通过此次次调整，全全国金融融机构手手中可以以发放的的现金一一次性大大幅减少少，但存存款准备备金率的的调整不不见得会会实质性性地影响响到信贷贷投放，利利率的调调整才识识关键举举措。配合相应的的行政手手段，控控制银行行资金进进入房地地产行业业，防止止行业整整体过热热。对房地产行行业影响响：银行控制制个人贷贷款2004年年6月，中中国人民民银行近近日发布

50、布关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知。各各家商业业银行纷纷纷响应应出台多多种举措措，收紧紧个人房房贷业务务；有关关监管部部门也是是频频发发文，加加大对银银行个人人房贷业业务的监监管力度度。对房地产投投资行为为进行控控制，变变恶性投投机为良良性投资资，一定定程度上上抑制了了消费者者的购房房信心，抑抑制了一一部分升升级换代代人群的的出现。但但在目前前重庆消消费者仍仍以居家家为主要要置业目目的的情情况下，对对整个重重庆房地地产市场场影响不不大。对房地产行行业影响响：4.2、土土地政策策限制拆迁迁加强监监管国务院办公公厅就控控制城镇镇房屋拆拆迁规模模、严格格拆迁管管理下发发通知，通通知

51、中要要求，各各地严格格依照城城市总体体规划和和建设规规划，制制止和纠纠正城镇镇建设和和房屋拆拆迁中存存在的急急功近利利、盲目目攀比的的大拆大大建行为为。并且且明确要要求，拆拆迁矛盾盾和纠纷纷比较集集中的地地区，除除保证部部分重点点项目和和民心项项目外，一一律停止止拆迁。该政策最大大限度的的保障了了消费者者利益，控控制存量量土地上上市，保保持房价价的稳定定，解决决目前重重庆大面面积拆迁迁所带来来的房价价大幅度度上涨。影响点评：配合相相应行政政手段，控控制存量量土地上上市，保保持房价价相对稳稳定，但但造成市市民手中中流动资资金缩水水，一定定程度上上减少了了升级换换代需求求的出现现。对房地产行行业影

52、响响：全国性的的土地市市场动态态监测制制度国土资源部部已经开开始着手手建立全全国性的的土地市市场动态态监测制制度，部部分城市市已经开开始相关关工作。该该政策的的意义重重大，在在新的监监测系统统下，暗暗箱操作作将会极极易曝光光，从而而为全国国土地的的垂直管管理奠定定了信息息、技术术、资料料基础。对房地产行行业影响响：国土部发发动新土土地制度度检查2004年年在全国国开展经经营性土土地使用用权招标标拍卖挂挂牌出让让情况执执法监察察。此项项工作将将促进继继续全面面推行并并严格执执行经营营性土地地使用权权招标拍拍卖挂牌牌出让制制度，确确保土地地交易透透明化避避免交易易中的暗暗箱操作作事件。对房地产行行

53、业影响响：4.3、开开发优惠惠政策减免大配配套700%为了鼓励外外地开发发商到南南岸区投投资，南南岸区政政府对投投资南岸岸区滨江江路建设设的静安安城投重重庆实业业有限公公司采取取所开发发项目减减免大配配套费用用70%的优惠惠政策。4.4、其其他房地地产政策策银监会清清理固定定资产贷贷款全面清理在在建和拟拟建项目目固定资资产贷款款，这对对刚刚经经受了货货币总量量减少冲冲击的房房地产商商而言，此此次银监监会发起起的全面面清理冲冲击更大大一些，更更具威慑慑性。对房地产行行业影响响：专项调查查出台针对目前不不少开发发商采取取建设大大层高住住房项目目，出售售后，可可以由买买家增加加出两层层的面积积等情况

54、况。建设设部加强强了工程程监管工工作，对对规范，房房地产市市场的良良性稳定定发展拥拥有举足足轻重的的作用。对房地产行行业影响响：新出台控控制房地地产价格格上涨新新政五、宏观社社会、经经济、政政策环境境对房地地产开发发的影响响经济快速速发展为为城市发发展奠定定坚实的的基础，但但是城市市发展尚尚处于第第一阶段段，未来来第三产产业发展展空间巨巨大在重庆城市市经济结结构中，第第二产业业在未来来经济发发展中将将持续保保持龙头头地位，拉拉动第二二产业将将仍然是是城市经经济重心心，虽然然第二产产业给重重庆经济济飞速发发展带来来了强大大的支持持，因此此造成的的能源和和产业结结构瓶颈颈对近期期第三产产业的发发展

55、也起起到了较较大的负负面作用用。但可可以预见见的是，当当重庆城城市经济济结构中中整体第第二产业业比重超超过500%的时时候，第第三产业业飞速发发展。投资环境境日趋改改善，市市场导向向作用日日趋强烈烈，房地地产行业业已逐步步进入高高速发展展期2003年年重庆市市政府相相继出台台多项政政策与文文件，规规范重庆庆市场良良性发展展，改善善市场投投资环境境，以求求吸引更更多投资资进入重重庆市场场。从重重庆统计计局披露露的数据据显示，重重庆市民民间投资资比重逐逐年增加加，目前前已突破破60%，其中中房地产产投资已已成为整整个民间间投资中中的重心心。目前，重庆庆都市发发达经济济圈人均均GDPP已经达达到17

56、729美美圆，根根据人均均GDPP超过110000美圆，房房地产行行业将大大幅发展展的理论论，重庆庆市房地地产行业业目前已已逐步进进入高速速发展期期。大幅度基基础设施施建设投投资为重重庆打破破现有产产业、消消费布局局提供强强有力的的支持重大基础设设施的建建设，将将使重庆庆彻底打打破目前前两江相相隔各组组团各自自为战的的局面，将将全面更更新主城城区经济济和消费费人口现现状。只只有通过过加速目目前重庆庆基础配配套条件件的发展展，才能能不断变变小各区区域的地地理差距距，吸引引更多的的外来消消费者。都市发达达经济圈圈各项实实力雄厚厚，未来来将拉大大与其他他两个区区域的差差距都市发达经经济圈人人力资源源

57、、资本本资源、投投资环境境资源基基础条件件优于渝渝西经济济走廊和和三峡库库区生态态经济区区，在三三大区域域的同步步发展中中，都市市发达经经济圈将将被动强强势吸纳纳各种资资源，未未来三大大区域经经济实力力将进一一步拉大大，直至至中心区区域经济济发展饱饱和。各项最新新政策的的出台，即即规范了了房地产产行业的的发展，又又保证了了未来房房地产行行业的良良性发展展近期各项金金融、土土地、房房地产开开发政策策的出台台，将全全面提高高目前房房地产开开发的进进入门槛槛，淘汰汰一部分分实力不不济的小小、差、乱乱开发商商，确保保房地产产行业的的正常有有序发展展。同时时，限制制拆迁文文件的出出台，最最大限度度的保障

58、障了消费费者利益益，控制制存量土土地上市市，保持持房价的的稳定。六、重庆市市房地产产市场总总体特征征1、“加息息终结房房产泡沫沫，楼市市崩盘近近在眼前前”不攻自自破2004年年央行大大力着手手控制房房地产信信贷规模模。中央央双管齐齐下，一一方面通通过政策策下发和和监管来来控制银银行的放放贷规模模，从而而有效抑抑制过热热行业的的资金源源头，另另一方面面则通过过调整资资本金比比例，来来进一步步抬高过过热行业业的准入入门槛。在限制放贷贷规模方方面，从从调高存存款准备备金率（至至8%），到到借款人人住房贷贷款的月月房产支支出与收收入比应应控制在在50%以下，月月所有债债务支出出与收入入比应控控制在55

59、5%以以下。在在房地产产企业资资本金方方面，要要求建筑筑商不得得为开发发商垫资资建楼，开开发商开开发项目目自有资资金不低低于项目目总投资资的355%。房房地产金金融资金金在20004年年收缩势势不可挡挡，以至至于当加加息（00.277个百分分点左右右）在220044年100月299号实现现前，市市场上曾曾一度掀掀起“加息终终结房产产泡沫，楼楼市崩盘盘近在眼眼前”的悲情情预期。但事实上，谣谣传不攻攻自破，市市场并非非一派萧萧条，房房价也并并未大幅幅跌落。主主城区商商品房交交易面积积保持增增长态势势。20004年年主城区区商品房房销售面面积12209.77万万平方米米，成交交金额2287.21亿亿

60、元，与与20003年同同比增长长8.66%和222.55%。其其中住宅宅成交面面积10091.83万万平方米米,占商商品房成成交总面面积的990.225%，商商品住宅宅消费结结构合理理。主城区商品品房价格格继续上上扬。220044年重庆庆主城房房价同比比上涨113.77%，达达到21184元元/平方方米（建建面）。住住宅用房房中，普普通住宅宅成交均均价21150元元/平方方米，同同比增长长13.2%；别墅、高高档公寓寓成交均均价53392元元/平方方米，同同比增长长39%，增幅幅最大。2、房价低低于全国国平均房房价重庆的房地地产市场场总体是是合理的的，反映映有效需需求与供供应间的的比例关关系的