资产评估说明使用范围的声明

1、中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明 - 说明一关于资产评估估说明使用用范围的声明明本评估说明仅供供财产评估主主管机关、企企业主管部门门审查资产评评估报告书和和检查评估机机构工作之用用，非为法律律、行政法规规规定，材料料的全部或部部分内容不得得提供给其他他任何单位和和个人，也不不得见诸于公公开媒体。 重重庆金地房地地产土地资产产评估有限公公司 2012年3月6日 说明二关于进行资产评评估有关事项项的说明（本部分内容由由委托方和产产权持有者提提供） 关于进行评估有有关事项的说说明一、委托方暨产产权持有者简简介 （一）委托方名 称：开县文峰峰街道办事处处联 系 人

2、人：王立丰联 系电 话：1898335399009（二）产权持有有者名称：中国石油油天然气股份份有限公司重重庆销售分公公司万州开县县经营部（简简称中原油库库）营业场所：开县县新城南环路路川心路口负责人：丁永奎奎经营范围：汽油油、煤油、柴柴油批发、润润滑油、石油油器材、加油油机及配件、日日杂百货。二、关于评估目目的的说明为委托方了解委委估资产的市场价值提供供参考。三、关于评估范范围的说明此次资产评估范范围为经开县文峰街街道办事处和和中国石油天天然气股份有有限公司重庆庆销售分公司司万州开县经经营部共同认认可的各项资资产：权属于中国国石油天然气气股份有限公公司重庆销售售分公司万州州开县经营部部位于汉

3、丰镇镇中原村1社社的房屋（面面积为15557.16平平方米）、土土地使用权（面面积为124485.5平平方米）、机机器设备和构构、附着物和和苗木及测算算因收购而所所需的相关费费用。具体明细见见资产评估估清单。四、关于评估基基准日的说明明本项目资产评估估基准日为22011年12月19日。上述评估基准日日是委托方为为保证资产评评估的及时性性和合理性而而选取。本项目取价标准准均为评估基基准日有效的的价格标准。五、资料清单（一） 产权证证明文件复印印件；（二） 资产评评估清查明细细表（三）其他与评评估资产相关关的资料。资产评估委托方方：开县文峰峰街道办事处处法定代表人：产权持有者：中中国石油天然然气股

4、份有限限公司重庆销销售分公司万万州开县经营营部法定代表人： 2011年12月19日说明三资 产 清 查查 核 实 情 况 说 明资产清查核实情情况说明 资产清查核实的的内容根据资产评估工工作的要求，我我们对委托评评估的权属于于中国石油天天然气股份有有限公司重庆庆销售分公司司万州开县经经营部位于汉汉丰镇中原村村1社的房屋屋（面积为11557.116平方米）、土土地使用权（面面积为124485.5平平方米）、机机器设备和构构、附着物和和苗木进行了了实地查勘，现场清点并并记录在册，对可能影响响资产评估的的重大事项进进行了了解。二、资产清查查结论在资产清查核实实过程中，我我们对评估范范围内资产情情况进

5、行了了了解和核实，对对委估资产进行行了抽查复核核，对委估资资产的法律权权属给予了充充分的关注。经经过资产清查查核实，评估估人员认为固固定资产能正正常使用；未未发现委估资产的产产权纠纷情况况。说明四评 估 依 据据 的 说 明评估依据的说明明我们在本次资产产评估工作中中所遵循的国国家、地方和和部门法律法规，以以及在评估中中参考的依据据或文件资料料主要有：一、经济行为文文件开县文峰街道办办事处委托重重庆金地房地地产土地资产产评估有限公公司进行资产产评估的资产产评估合同书书。二、主要法律法法规及评估准准则1、财政部发布布的资产评评估准则基本准则、资资产评估职业业道德准则基本准则；2、中评协发布布的资

6、产评评估准则评估报告、资资产评估准则则评估程序、资资产评估准则则工作底稿、资资产评估准则则业务约定书书、资产产评估准则机器设备、资产评估准则不动产、资产评估价值类型指导意见、资产评估操作规范意见（试行）；3、中注协发布布的注册资资产评估师关关注评估对象象法律权属指指导意见；4、中华人民民共和国物权权法；5、其他与本项项评估有关的的评估准则、规规范。三、产权依据1、开府国用（11996）字字第20-3307号国有土地使使用权证和房权证3301字第22-043442号房屋屋产权证复复印件；2、资产评估估清单；四、采用的取价价标准1、中国机械工工业出版社出出版的20010机电产品品报价手册；2、最新

7、资产产评估方法与与常用参数数数据及经典评评估报告使用用手册（财财经出版社22010版）；3、通过市场了了解情况及向向有关设备经经销商询价取取得的资料；4、机电设备备评估价格信信息；5、全国统一一建筑工程基基础定额重庆庆市基价表；6、重庆市建建设工程造价价信息；7、2010年年版重庆市市安装工程单单位基价表、重重庆市安装工工程费用定额额；8、重庆市人人民政府办公公厅关于印发发重庆市国国有土地上房房屋征收与补补偿办法（暂暂行）等有关关办法的通知知(渝办发20111123号)；9、渝府发22000776号文重重庆市人民政政府关于颁布布重庆市国有有土地使用权权基准地价和和公示地价的的通知；10、重庆市

8、市土地级别册册（下册主城外区县县）；11、渝国土房房管发200003115号文重重庆市国土房房管局关于印印发的通通知；12、开县府发发2008828号关于调整征征地补偿安置置政策有关事事项的通知；13、评估机构构收集的与本本次资产评估估有关的询价价资料、参数数资料，评估估人员现场查查勘记录及搜搜集到的有关关资料。五、参考资料及及其他1、委托方提供供的评估基准准日固定资资产清查明细细表；2、评估人员搜搜集的产权持持有者的历史史经营情况资资料、行业分分析资料及其其他参考资料料。说明五评 估 技 术术 说 明评估方法的选择择委估资产包括位位于汉丰镇中中原村1社的的房屋（面积积为15577.16平方方

9、米）、土地地使用权（面面积为124485.5平平方米）、机机器设备和构构、附着物和和苗木；评估人员根根据现场工作作收集与了解解的各种情况况，进行整理理与综合分析析，根据本次次评估目的和和资产的具体情情况，确定采用相应的评评估方法。 一、房屋建筑物物根据本次评估的的目的，结合合评估对象的的特点和实际际情况，对纳纳入资产评估估范围的房屋屋建筑物采用成成本法进行评评估。（一）计算公式式：房地产评估价格格=重置价格格*成新率重置价格=前期期工程费+建建安工程费+建设单位管管理费+利息息+销售税费费+新建登记记及建筑面积积测绘费+利利润+不可预预见费（二）评估技术术参数确定原原则：1、房屋建安工工程费用

10、的计计取：调查重庆市类似似工程造价，分分析确定估价价对象的建安安工程造价。2、成新率的确确定本次评估成新率率的测定以直直线折旧法为为主，并根据据维修保养程程度综合进行行评定估价对对象成新率。3、各项费用的的计取：根据市政府颁布布的相关文件件规定；本市市规划、建设设、房管各主主管部门的相相关规定，确确定各项费用用的标准及额额度。二、机器设备评估人员根据现现场工作收集集与了解的各各种情况，进进行整理与综综合分析，根根据本次评估估目的和机器器设备的具体体情况，采用用重置成本法法予以评估，即即按购（建）价价加运杂费、安安装调试费、设设备基础费及及建设期资金金成本用计算算重置全价，再再结合设备新新旧程度

11、和使使用维护状况况综合确定成成新率，相乘乘后得出评估估值的方法。其其计算公式为为：评估值=重置全全价成新率重置全价=购（建建）价+运杂杂费安装调调试费基础础费+资金成成本成新率的确定综合成新率=理理论成新率40%+现现场勘察成新新率60%三、构（附）着着物评估人员根据现现场工作收集集与了解的各各种情况，进进行整理与综综合分析，根根据本次评估估目的和构（附附）着物的具具体情况，采采用重置成本本法予以评估估，即工程直直接费加管理理费及其他间间接费用、资资金成本、利利润计算重置置全价，再结结合构（附）着着物新旧程度度和使用维护护状况综合确确定成新率，相相乘后得出评评估值的方法法。其计算公公式为：评估

12、值=重置全全价成新率构（附着物）重重置综合价=工程直接费费用+管理费费用及其他间间接费用+资资金成本 +利润四|、土地使用用权根据城镇土地地估价规程以以及待估宗地地的具体条件件、用地性质质及评估目的的，结合估价价师收集的有有关资料，考考虑到当地地地产市场发育育程度，选择择评估方法。由于估价对象所所处区域为新新开发区，新新征地较多，所所以评估人员员决定采用成成本逼近法进进行评估；同同时委估宗地地位于基准地地价覆盖区内内，故采用基基准地价系数数修正法评估估；最后分析析评估结果，作作出评估结论论。基准地价系数修修正法：基本公式i（+M+N）S 式中： i待估宗宗地修正后地地价； 待估宗宗地所在区域域

13、基准地价； M 成熟度修修正系数； 待估宗宗地区域和个个别因素修正正系数； N 土地使用用权类型修正正系数； S 容积率修修正系数； 待估宗宗地使用年限限修正系数； 待估宗宗地期日修正正系数。采用成本逼近法法：基本公式土地价格土地地取得费相相关税费土土地开发费投资利息投资利润土地增值收收益五、苗木评估人员根据现现场工作收集集与了解的各各种情况，进进行整理与综综合分析，根根据本次评估估目的和苗木木的具体情况况，评估人员员根据其现行行市场购买价价，再加上合合理的运杂费费、损耗其他他合理费用，计计算得出评估估值。六、搬迁费及损损失费根据渝办发220111123号文件件有关规定，测测算搬迁费及及损失费

14、。机器设备评估说说明一、评估范围本次设备评估范范围为开县文文峰街道办事事处和中国石石油天然气股股份有限公司司重庆销售分分公司万州开开县经营部共共同认可并经经清查的设备备，共21.5台（台、套、米），详见见设备清查评评估明细表。二、设备概况纳入本次评估范范围的机器设设备为中国石石油天然气股股份有限公司司重庆销售分分公司万州开开县经营部拥拥有的21.5台（台、套套、米）器，截截止评估基准准日，储油罐罐及消防设施已多多年未使用，送变电工程（配电）能够满足正常生产的需要。三、评估依据和和参考资料（一）开县文峰峰街道办事处处和中国石油油天然气股份份有限公司重重庆销售分公公司万州开县县经营部共同同认可的“

15、固固定资产-机机器设备清查查评估明细表表”；（二）中国机械械工业出版社社出版的22011机电产品报报价手册；（三）机电设设备评估价格格信息；（四）最新资资产评估方法法与常用参数数数据及经典典评估报告使使用手册（财财经出版社22010版）；四、评估程序1、评估人员以以各产品生产产工艺为主线线，通过现场场查看、询问问等调查手段段，了解主要要生产工艺过过程以及主要要设备在生产产过程中的作作用和生产使使用状况。2、评估人员对对 “机器设备清清查评估明细细表”进行审核，根根据设备明细细清单与财务务部门的固定定资产明细账账进行核对，务务使账表相符符。3、评估人员向向资产占有方方有关部门及及人员搜集与与被评

16、估设备备有关的资料料。4、评估人员根根据核对后的的“机器设备清清查评估明细细表”与资产占有有方设备管理理人员一起，到到设备放置现现场进行逐台台核对设备名名称、型号、规规格、制造厂厂商、制造日日期等。5、评估人员向向资产占有方方设备管理人人员了解设备备的启用日期期、运行情况况、使用强度度和设备的检检修情况，检检查设备的使使用环境、使使用条件和设设备维护情况况。6、评估人员在在设备放置现现场根据设备备运行情况、外外观成色及技技术状态作好好必要的记录录，并向有关关检修人员、操操作人员了解解设备有无隐隐患，运行日日常记录，事事故及安全检检查记录等情情况，采用整整体鉴定的方方法初步确定定每台设备的的成新

17、率。7、评估人员根根据现场工作作搜集与了解解的各种情况况，进行整理理与综合分析析，依照资资产评估操作作规范意见（试试行）的规规定进行计算算并确定评估估值。五、评估方法评估人员根据现现场工作收集集与了解的各各种情况，进进行整理与综综合分析，根根据本次评估估目的和机器器设备的具体体情况，采用用重置成本法法予以评估，即按购（建）价加运杂费、安装调试费、设备基础费及建设期资金成本用计算重置全价，再结合设备新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值的方法。其计算公式为：设备评估价值=重置全价成新率1、机器设备重重置全价的确确定机器设备的重置置全价由设备备购置价和运运杂费、基础础费、安装调调试

18、费、资金金成本组成。主要设备及关键键设备的购置置价从市场或或生产厂家询询价经比较后后确定，在无无法从市场或或生产厂家获获取价格时，通通过查阅22011年中国机电电产品报价手手册确定；一般设备的的购置价通过过查阅20011年中国机电电产品报价手手册等价格格资料确定；对市场、生生产厂家询价价和查阅相关关价格资料都都无法获得购购置价格的设设备，则采用用类比法通过过以上途径查查询类似设备备的购置价并并根据设备差差异进行修正正后确定。运杂费是指设备备到达使用地地点前发生的的装卸、运输输、保管、保保险等费用，其其计算公式为为：运杂费设备购置价价运杂费率。基础费是指建造造设备基础所所发生的人工工费、材料费费

19、、机械费等等，其计算公公式为：基础础费设备购购置价基础费率。安装调试费是指指设备安装调调试过程中发发生的人工费费、材料费、机机械费等，其其计算公式为为：安装调试试费设备购购置价安装调试费费率。资金成本是指设设备从订货到到安装调试完完成因占用资资金而发生的的成本，一般般只对大中型型的设备计算算资金成本。对于订货合同中中规定由供货货商负责运输输、基础建造造、安装调试试中的某项时时，由于在购购置价格中已已含此项费用用，则不计该该项的费用。2、机器设备成成新率的确定定对于大型、精密密、高价的设设备，采用使使用年限法和和现场勘查评评分法两种方方法，再按相相应的权重比比例测算确定定其综合成新新率。 采用现

20、场勘查评评分法是根据据对设备的现现场技术检测测和观察，结结合设备的使使用时间、实实际技术状况况，负荷程度度、制造质量量等经济技术术参数，经综综合分析估测测机器设备的的贬值率或成成新率的方法法。一般设备成新率率的确定采用用使用年限法法。六、评估举例评估示例一：变变送电工程的的评估说明1、设备概况变送电工程，11996建设设，至今已经经使用了155年。原项目目包含企业的的输送电力线线设备和场内内变电设备。经经现场了解由由于企业已经经停产，这些些设备均为闲闲置设备（照照明线路不在在此范围内）。由由于变压器的的安装与供电电能电力相关关，并且按照照国家的相关关规定收取一一定的规费。故故独立评估。将将该项

21、目分成成两个部分：配电部分和和线路部分分分别评估，评评估方法：采采用重置成本本法。 配电部部分的评估说说明。 配电部部分包括：电电力变压器和和配电设备，如如进线柜、出出线柜、断路路器等。其中中变压器型号号为S11-M-50。该该变压器属油油浸全密封式式变压器。功功率为50KKVA。因设设备拆迁需要要给予一定的的补偿，本次次评估为补偿偿提供参考意意见。二、重置全价的的确定1、设备重置全全价计算设备重置全价计计算如下设备重置成本设备购价运杂费用安装费+设设计费+管理理费+监理工工程费+相关关规费2.1、设备购购价经查询20111年机电报价价手册报价，并并考虑到组立立及铁件等辅辅料，取购置置价(含增

22、值值税) 122000元。其其中电力配电电柜以及室内内安装用配套套器件等按标标准配：进线线柜、计量柜柜、电容柜、PPT柜、出线线柜及铜排等等，取1022000元。2.2、运杂费费，运杂费是是指从出厂到到安装地的运运输、保险、等等发生的所有有的费用，取取运杂费率为为5%。2.3 设备安安装费，设备备安装费是措措为安装设备备所发生的人人工、机械、材材料等费用，根根据评估规范范取安装费率率为30%。2.4 设备基基础费，考虑虑到室风安装装，并需要作作地沟等入室室工程故将基基础费率取55%。2.5 设计费费率，参考国国家计委、建建设部关于发发布工程勘勘察设计收费费管理规定的的通知 计计价格 22002

23、 10 号文文，确认按33%。2.6 管理理费率，参考考基本建设设财务管理规规定的通知知（财建220023394号）文文，取1.22%。2.7 工程监监理费用，参参考国家发展展改革委、建建设部关于印印发建设工工程监理与相相关服务收费费管理规定的的通知，取费费率为2.999%。2.8 电力政政策性收费计计算根据重庆市电力力公司文件 渝电营20072号高压客户收费项项目有：高可靠性供电费费用高可靠性供电费费用（含税价价）表一： 单位：元/千伏安用电受电电压等等级线路类型高可靠性供电费费用供电部门规划建建设改造供电电工程客户自建本级电电压外部供电电工程0.38/0.22千伏架空线270225电缆区4

24、0533710千伏架空线220160电缆区33024035千伏架空线170100电缆区225150110千伏架空线90电缆区135按上表高可靠性性供电费用的的收取标准：用电受电电电压等级按110KV计算算，线路类型型架空线，客客户自建本级级电压外部供供电工程: 160元/KVA 160（元）*50（KVVA）=80000元（2）并网接电电技术服务费费10-35kVV专用变压器器并网接电技技术服务收费费（含税价）按按下表序号工作项目收费金额500kVA以以下500kVA及及以上专线、开闭所出出线1配电设计审查65598313102二次设计审查3283283283配电工程中间检检查及竣工验验收23

25、68236823684接电前挂表施工工准备及提供供技术服务7507507505办理通电投运手手续2622622626并网接电118417752237合计554764667255按上表500kkVA以下专专线开闭所出出线，取费55547元（3） 电力负负荷管理系统统客户端装置置费电力负荷管理系系统客户端装装置费的收费费标准为188180元/套。文件依依据为重庆市市物价局关于于电力负荷管管理系统客户户端装置收费费标准的复函函（渝价119983381号）（4）电力综合合收费合计=（1）+（22）+(3)=8000+55547+118180=31727元元2.9 资金成成本，按建设设期一年，银银行一年

26、期贷贷款利息为55.31%，假假定均匀投入入，则计算后后取2.622%2.10 设备备重置全价设备重置全价=(120000+1022000+334977+)(1+5%+30%+5%+3%+1.2%+2.999%) =214,495.557元圆整后取2144,000元元三、成新率的确确定(1)按理论成成新率的确定定该设备经济使用用寿命为200年，该设备备为19966年11月投投入使用，至至评估基准日日，实际使用用15.1年年。成新率=(200-15.11)/20100%=25%(2)现场勘察察成新率的确确定由于现场所见，其其油罐已经停停用多年，不能确确定其实际情情况，其实际际实体与经济济性贬值明

27、显显。因此现场勘察成新新率40%,按现场勘察成新新率40%确定。25*0.4+40*0.6=34% 取355%、评估净值评估净值重置置价格成新率 2144,00035 749000元 评估示例二：油油罐的评估说说明（设备序序号：1） 油罐设设备评估说明明（原资产名称：油罐安装材材料（成型）机器设备评估明明细表序号11(一) 概况油罐，容量为4400t，同类类设备共4座座，用于存放放汽油。油罐19996年11月建造，至评估估基准日已经经投入15.11年，设备账账面原值:1,337,342.73,未提供账面面净值。由于没有取得该该企业的设备备技术资料和和图纸，因而而本次评估不不能够详细了了解其设备

28、的的详细参数，只能根据现场人员的介绍并做现场观察核实。现以其中一座为为例，进行估估算，再以此此为基础计算算出其他油罐罐价值，并通通过加和得出出结果。评估估计算如下：该设备工程主要要包括地面基基础、罐体制制作、防腐涂涂装、管道安安装工程等44大部分。罐罐体制造材料料按常规取AA235A，内部结构构件以按优质质碳素结构钢钢为主，考虑虑罐体的承压压和安全性，内内设有支架圈圈梁均为优质质碳素钢型材材制造。由于于罐体较大，搬搬运较困难，因因此一般采取取现场制造，其其次就是罐体体的内、外表表面处理、防防腐工程。经现场勘察，该该罐体外观较差，锈蚀、未进行正常常例保。(二)、重置成成本的确定：1、重置全价构构

29、成设备重置全价由由罐体主材费费、制造费、辅辅材费、表面面涂装费、管管理费、设计计费、监理费费、资金成本本等构成。该该油罐为现场场制作设备，因因此不考虑安安装费。其计计算公式为：重置全价=罐体体主材费+辅辅材费+制造造费用+表面面涂装费+设设计费+建设设单位管理费费+监理费+资金成本2、重置全价计计算表400t 油罐罐计算表序号费用名称计算公式或说明明费率费用金额（元）备注1主材费罐体材料137,8000.002辅材费（含工艺艺材料,焊接接条）1*费率20.00%27,560.00含零配件费3表面处理及防腐腐塗层材料费费面积*单价8,800.0004制造费（含人、机机、工艺辅助助材料费）(1+2

30、+3)*费率80.00%139,0000.00罐体制造,及管管道安装、附附件安装 5小 计313,1600.006国内运杂费（1+2+3）*费率3% 5,2244.80 材料运输费7安装调试费6*费率6% 110,4499.60 基础费8设计费6*费率3.00%9,394.880计价格(20002)10号号9建设单位管理费费6*费率1.00%3,131.660财建(20022)394号号10工程监理费6*费率2.99%9,363.4481992价价费字4799号11小 计510项合计计350,7244.2812资金成本(6+12)费率3.11%20,646.8013油罐评估价11+12370,

31、0000.00圆整400t油罐计计算的单价为为370,0000.000元同型号共4台，计算结果如下：合计： 3700,000.004=1,480,0000.00元 (三)、成新新率的确定： (1)理论成成新率该设备于19996年11月安装调试试完毕投入使使用，至基准准日已使用近近15.1年。根据资资产评估参数数手册并咨询询相关专业人人士，并考虑虑到该厂整体体设备的利用用年限，故设设定设备经济济寿命年限约约为20年，则则该设备理论论成新率为：理论成新率=(20-155.1)/20100%=25%(2)现场勘察察成新率的确确定由于现场所见，其其油罐已经停停用多年，不能确确定其实际情情况，其实际际实

32、体与经济济性贬值明显显。因此现场勘察成新新率10%,按现场勘察成新新率10%确定。成新率取10%。（四）评估值的的确定评估值=重置全全价综合成新率率 11,480,0000.0010% 11480000 (元)七、评估结果经过全面清查工工作，确定纳纳入本次评估的机器设备为21.5台（台、套套、米），于于2011年12月19日的市场价值值为4655550元（评估结果果详细情况见见固定资产机器设备清查查评估明细表表）。 构（附）着物评评估说明一、评估范围根据开县文峰街街道办事处和和中国石油天天然气股份有有限公司重庆庆销售分公司司万州开县经经营部提供的的构（附）着物评估申报报明细表及估估价人员现场场

33、查勘，纳入入本次评估范围围的构（附）着物包括厂区水池池、围墙等。二、评估对象概概况委估资产构（附附）着物均位于汉丰镇中原原村1社厂区区内，主要为中原油库生产所需需而修建，建成成于90年代左右。经评估人员实实地查勘结果果表明，以上上构（附）着物外观完好，维维护管理均较较好,均能正正常使用。三、评估依据和和参考资料1、开县文峰街街道办事处和和中国石油天天然气股份有有限公司重庆庆销售分公司司万州开县经经营部提供的的“固定资产产清查评估明明细表”；2、部分构（附附）着物施工协议议、安装合同等；3、全国统一一建筑工程基基础定额重庆庆市基价表；4、重庆市建建设工程造价价信息20010年第10期；5、201

34、0年年版重庆市市安装工程单单位基价表、重重庆市安装工工程费用定额额。四、评估程序1、核查原始资资料根据资产占有方方提供的构、附附着物评估申申报表，核对对工程量；收集集有关施工协协议，作到账账实相符。2、现场勘察依据清查评估明明细表、施工工协议等资料料，深入现场场进行实地勘勘测，核实标标定位置、数数量、结构形形式等。对关关键、重要或或有代表性的的项目详细填填写现场记录录表，评定完完好分值。3、市场调查评估人员到有关关部门进行调调查咨询，并并了解现行建筑工程程基础定额。4、资料整理分分析对市场调查所收收集的资料进进行整理分析析，进行估价价结果测算。5、整理汇总编写构（附）着着物评估说明明。五、评估

35、方法评估人员根据现现场工作收集集与了解的各各种情况，进进行整理与综综合分析，根根据本次评估估目的和构（附附）着物的具具体情况，采采用重置成本本法予以评估估，即工程直直接费加管理理费及其他间间接费用、资资金成本、利利润计算重置置全价，再结结合构（附）着着物新旧程度度和使用维护护状况综合确确定成新率，相相乘后得出评评估值的方法法。其计算公公式为：评估值=重置全全价成新率构（附着物）重重置综合价=工程直接费费用+管理费费用及其他间间接费用+资资金成本 +利润六、评估举例堡坎见构（附）着着物清查评估估明细表第第4项概况据委托方与产权权持有者两单单位共同确认认，堡坎（条条石）共9146.26立方米米，建

36、成于990年代左右；经现场场查勘外观完完好，能正常常使用。2、重置全价的的确定构（附）着物重重置综合价=工程直接费费用+工程建建设管理费用用及其他间接接费用+建设设期资金成本+利利润序号项目取费依据取费基数1工程直接费24297022（1）基价直接费22088200直接材料费9146.266立方米21036399土建及运输安装装工程费用 直接材料费的55%105182（2）综合费（1）5%110441（3）劳动保险费（1）5%110441（4）施工方承揽利润润（1）5.55%121485（5）定额管理费（1）+（22）+（3）+（4）12551（6）税金（1）+（22）+（3）+（4）+（5）

37、3%765362管理费用及其他他间接费用工程直接费用5%1214853利息6个月利率5.6，均匀匀投入，建设设期0.5年年62394利润按1、2合计的的5127559合计重置综合价26849855（取整取300元/立立方米）3、成新率委估资产修建于于上世纪90年代，现外观观完好，能正正常使用；估估价人员根据据其实际维护护保养情况，综综合考虑其成成新率为60%; 4、评评估值计算评估值=300060%9146.26=16463326元同上述相同方法法，可得出其其它构（附）着着物的评估价价值。七、清查、评估估结果经过全面清查工工作，确定纳纳入本次评估的构（附）着物于2011年12月19日的清查评评

38、估结果为38640000元（评估结果果详细情况见见固定资产构（附）着物清查评估估明细表）。房屋评估说明评估范围纳入本次评估范范围的房屋为位于汉丰镇镇中原村1社社的房屋（面面积为15557.16平平方米）。二、评估对象概概况纳入本次评估范范围的建筑物物为位于汉丰丰镇中原村11社的建筑物物，根据委托托方提供的重重庆市房屋产产权证，共有建筑筑物面积15577.16平方方米，此次评评估是办公用房、水泵房房、发油房等等，根据现场场查勘，房屋屋均是砖混结结构，木门，铝合金窗，内刷白，外贴墙砖，层高约3米，房屋建于90年代，房屋维修保养一般。 三、评估依据和和参考资料（一）有关法律律法规、政策策文件和技术术

39、规范1、中华人民民共和国城市市房地产管理理法；2、全国统一一建筑工程基基础定额重庆庆市基价表；3、重庆市建建设工程造价价信息；4、2010年年版重庆市市安装工程单单位基价表、重重庆市安装工工程费用定额额；5、评估机构收收集的与本次次资产评估有有关的询价资资料、参数资资料，评估人人员现场查勘勘记录及搜集集到的有关资资料。（二）委托方提提供的有关评评估对象的资资料1、评估合同同；2、房地产产产权证明3、其他相关资资料；（三）受托估价价方掌握的有有关资料1、重庆市城市市总体规划2、近期重庆市市房地产市场场交易资料3、估价对象所所在区域的区区位条件资料料（四）估价人员员实地调查资资料1、评估对象权权利

40、状况调查查资料2、评估对象所所在区域交通通状况、环境境条件调查资资料3、评估对象所所在区域房地地产销售价格格调查资料4、评估对象位位置、地形、基基础设施调查查资料5、评估对象土土地现状及周周边环境照片片四、房屋评估工工作过程一、房屋建筑物物根据本次评估的的目的，结合合评估对象的的特点和实际际情况，对纳纳入资产评估估范围的房屋屋建筑物采用成成本法进行评评估。（一）计算公式式：房地产评估价格格=重置价格格*成新率重置价格=前期期工程费+建建安工程费+建设单位管管理费+利息息+销售税费费+新建登记记及建筑面积积测绘费+利利润+不可预预见费（二）评估技术术参数确定原原则：1、房屋建安工工程费用的计计取

41、：调查重庆市类似似工程造价，分分析确定估价价对象的建安安工程造价。2、成新率的确确定本次评估成新率率的测定以直直线折旧法为为主，并根据据维修保养程程度综合进行行评定估价对对象成新率。3、各项费用的的计取：根据市政府颁布布的相关文件件规定；本市市规划、建设设、房管各主主管部门的相相关规定，确确定各项费用用的标准及额额度。4、资金成本：按能形成独独立生产的主主要建筑物的的建设周期计计算资金成本本，建设期间间，资金按均均匀投入计算算。建设工期期为1年以内内(含一年)按6.56%利率.列表求取估价对对象评估价格格：序号估价对象费用名名称住宅一楼面地价0二建筑工程前期工工程费258.00 1建设工程规划

42、综综合费1.00 2勘测费、勘察成成果审查费及及设计费8.00 3施工图设计文件件审查费1.04 4建设工程质量监监督费1.33 5建设工程综合服服务费1.82 6标底编制及工程程预（结）算算费工程2.60 7工程咨询策划费费（可行性研研究费）9.00 8工程监理费17.55 9环境影响咨询费费10.00 10建设项目环境影影响评价费0.33 11防雷工程设计审审核施工监审审费0.20 12散装水泥专项资资金0.60 13建设工程安全文文明施工措施施费6.00 14城市建设配套费费150.00 15人防易地建设费费25.00 16白蚁防治费12.00 17保险费1.63 18工程定额测定费费0

43、.91 19招标代理费6.50 20排污费2.50 21绿化费用0.00 22小区基础设建设设费0.00 三建筑安装工程费费650.00 四建设单位管理费费22.10 1建设单位开办费费和经营费用用15.60 2建设单位临设费费6.50 五利息38.62 小计968.72 六销售税费0.00 1销售费用0.00 2销售税费及附加加、印花税0.00 七新建登记及建筑筑面积测绘费费1.15 1新建登记费0.65 2建筑面测绘费0.50 八开发利润90.80 九不可预见费29.06 十重置价格1089.733十一成新率0.60十二积算价格653.84十三建筑面积1557.166十四风险调整系数0.0

44、0十五评估价格653.84十六评估总值101.81取650元/平平方米六、评估结果经综合评定估算算，此次评估估的房地产评评估总值为110121550万元。七、评估结果的的特别说明房屋评估结果中中不包含土地使用用权的价值。土地使用权评估估说明一、评估对象概概述纳入本次评估范范围的是开县县石油公司的的位于汉丰镇镇中原一社的的一宗土地使使用权，根据据国有土地地使用证证证载用途为仓仓库、办公用用地；实际开开发程度为宗宗地红线外“五通”（通电、通通水（供水、排排水）、通讯讯、通路、通通气）、红线线内“四通一平”（通电、通通水（供水、排排水）、通讯讯、通路、场场地平整）；证载土地使使用权面积112485.

45、5平方米，使使用权类型为为划拨，无抵押押他项权利登登记。二、评估基准日日二O一一年十二二月十九日。三、价值定义本次所估地价的的内涵是指：在估价基准准日二O一一年十二月十九日，评估设定定用途为工业业；设定开发发程度为宗地地红线外“五通”（通电、通通水（供水、排排水）、通讯讯、通路、通通气）、红线线内“四通一平”（通电、通通水（供水、排排水）、通讯讯、通路、场场地平整）；评估土地使使用权面积112485.5平方米；使用用权类型为划划拨；无抵押押他项权利限限制，现状利利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于估价基准日的正常市场条件下的土地使用权价格。四、评估方法根据城镇土地

46、地估价规程以以及待估宗地地的具体条件件、用地性质质及评估目的的，结合估价价师收集的有有关资料，考考虑到当地地地产市场发育育程度，选择择评估方法。由于估价对象所所处区域为新新开发区，新新征地较多，所所以评估人员员决定采用成成本逼近法进进行评估；同同时委估宗地地位于基准地地价覆盖区内内，故采用基基准地价系数数修正法评估估；最后分析析评估结果，作作出评估结论论。五、评估依据1、中华人民民共和国土地地管理法2、中华人民民共和国土地地管理法（根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正）3、中华人民民共和国城市市房地产管理理法4、中

47、华人民民共和国担保保法5、中华人民民共和国物权权法6、城镇土地地估价规程(GB/T118508-2001)；7、城镇土地地分等定级规规程(GBB/T185507-20001)；8、 HYPERLINK 中华人民民共和国城镇国有土土地使用权出出让和转让暂暂行条例9、重庆市人民民政府颁布的的92号令重重庆市国有土土地使用权有有偿使用办法法10、渝国土房房管发5055号、渝国土土房管发1880号文重重庆市国土房房管局关于进进一步加强土土地房屋抵押押登记管理的的通知及补补充通知；11、渝府发200076号文重重庆市人民政政府关于颁布布重庆市国有有土地使用权权基准地价和和公示地价的的通知；12、渝国土房

48、房管发200003115号文重重庆市国土房房管局关于印印发的通通知；13、重庆市市土地级别册册（下册主城外区县县）14、重庆市市地价指南15、重庆市市国土房屋管管理局关于印印发重庆市国国有经营建设设用地使用权权供应价款确确定技术规则则（试行）的的通知（渝渝国土房管发发20099255号号）16、国土资源源部关于发发布实施的通知（国土资发发20066 3077号）17、开县府发发2008828号关于调整征征地补偿安置置政策有关事事项的通知；18、评估机构构收集的与本本次资产评估估有关的询价价资料、参数数资料，评估估人员现场查查勘记录及搜搜集到的有关关资料。七、评估计算过过程1 估价思路根据城镇土

49、地地估价规程以以及待估宗地地的具体条件件、用地性质质及评估目的的，结合估价价师收集的有有关资料，考考虑到当地地地产市场发育育程度，选择择评估方法。由于估价对象所所处区域为新新开发区，新新征地较多，所所以评估人员员决定采用成成本逼近法进进行评估；同同时委估宗地地位于基准地地价覆盖区内内，故采用基基准地价系数数修正法评估估；最后分析析评估结果，作作出评估结论论。 2 基基准地价系数数修正法 2.1基准地价价成果介绍及及内涵：根据渝府发22000776号文重重庆市人民政政府关于颁布布重庆市国有有土地使用权权基准地价和和公示地价的的通知，重重庆市基准地地价分商服业业、住宅、工工业三种用途途，不同用途途

50、的基准地价价参见重庆市市国有土地使使用权基准地地价表。重庆庆市基准地价价于20000年8月200日公布实施施，其基准地地价的内涵为为基准日于22000年88月20日，城城镇国有土地地法定最高出出让年限500年，土地开开发程度为“三通一平”（即通水、通通电、通路、平平整场地），容容积率为1条条件下的平均均价格。2.2评估思路路根据宗地所在的的土地级别、土土地利用条件件和开发程度度，按照替代代原则，就影影响待估宗地地的区域因素素和个别因素素的影响程度度，与基准地地价修正系数数指标说明表表中的区域因因素和个别因因素指标条件件相比较，确确定这些因素素对地价影响响程度的档次次，再对照修修正系数表中中相应

51、的档次次，确定每个个影响地价因因素的修正系系数，据此对对基准地价进进行修正。同同时根据基准准地价评估期期日和使用年年限分别对待待估宗地的评评估期日和使使用年限进行行修正，求得得待估宗地在在估价基准日日的价格。2.3 基本公公式 i（+M+N）S 式中： i待估宗宗地修正后地地价； 待估宗宗地所在区域域基准地价； M 成熟度修修正系数； 待估宗宗地区域和个个别因素修正正系数； N 土地使用用权类型修正正系数； S 容积率修修正系数； 待估宗宗地使用年限限修正系数； 待估宗宗地期日修正正系数。 2.44 地价测算 2.44.1 待估宗地所所在区域基准准地价（P）根据渝府发(22000)776号文件

52、之之规定，确定定其基准地价价。 重庆市基准准地价表 单位位：元/平方米、500年级别商业用地住宅用地工业用地1709016501350258801450120034490105098043590850750529506005506264047045072400410400819003603509160032030010130030026011980265220126502301851345019015014300165130152501501201623013811517200126110181681151051913210610220110102100由重庆市土地地级别册（下下册）查得，估估

53、价对象土地地为重庆市工工业12级地，基基准地价为1185元/平平方米.500年。2.4.2 基基准地价评估估期日修正系系数（）基准地价的基准准日为20000年8月20日，委估宗地地评估基准日日为2011年12月19日，应根根据地价指数数进行期日修修正。但重重庆市国土房房管局关于公公布重庆市主主城区外城镇镇土地级别的的通知（渝渝国土房管发发20077779号号）于重庆市市2008年年1月1日对对主城区外土土地级别进行行了调整，已已考虑了期日日变化，故对对期日修正系系数不作修正正。2.4.3 年年限修正系数数的确定（）土地使用年限修修正系数公式式: 公 式中中： Y使使用年限修正正系数 r土土地还

54、原利率率为8.733 n基基准地价剩余余土地使用年年限（50年） m估估价对象评估估使用年限（550年）估价对象为划拨拨用地，无需需修正。2.4.4 成成熟度修正系系数的确定（M）估价对象红线外外“五通”（通上水、通下水、通通电、通路、通通气）、红线线内“四通一平”（ 通上水、通下水、通通电、通路、场场地平整），根根据规定确定定其成熟度修修正系数如下下:成熟度修正系数数为0。成熟度修正系数数表土地开发程度修正系数三通一平（路、水水、电、平整整场地）0缺平整场地-0.12-0.15缺 通 路-0.12-0.15缺通上水-0.05-0.07缺通下水-0.05-0.07缺 通 电-0.10-0.12

55、通 气+0.06+0.08通 讯+0.04+0.062.4.5 容容积率修正系系数的确定（S）实际容积率为00.12，根根据规定确定定其容积率修修正系数为11。容积率修正系数数表容积率修正系数1.01.001.51.252.01.502.51.703.01.883.52.054.02.214.52.315.02.405.52.486.02.566.52.637.02.697.52.758.02.818.52.869.02.919.52.9610.03.002.4.6土地地使用权类型型修正系数（N）根据渝国土房管管发200003155号文重庆庆市国有土地地使用权基准准地价和公示示地价实施细细则的

56、规定定，当委估宗宗地土地使用用权为划拨时，修正正系数为-00.25。2.4.7 影影响待估宗地地地价因素修修正系数及总总修正系数（值）估价对象为工业业用地。依据据重庆市基准准地价修正体体系，按照城城镇土地估价价规程，结结合重庆市的的实际情况，本本次评估地产产运用工业用用地修正系数数体系进行宗宗地地价评估估。将影响待估宗地地地价各因素素条件，在对对应的档次上上确定每个影影响因素的修修正系数（i），详见宗宗地区域和个个别因素修正正系数表。1+22+ni式中：1、2n，分别为待待估宗地在第第1、2个别因素素影响下的修修正系数。表1 工业业用地地价因因素修正系数数说明表 便干道道m道级mKKK度%度年

57、2水内漫内漫年部m制置受制业面污染染染表2 工业用地地地价因素修正正系数说明表表 便级率度染污表3 宗地区域域和个别因素素修正系数表表影响因素优 劣 程 度度 说 明分值 %区域内交通方便便程度优0.8区域内部道路级级别8一般0.0到火车站距离无差-2.5到港口距离无差-2.5距机场距离无差-1.5基础设施条件动力能源保证率率%优供水保有度%优排水设施完善度度%年优通讯保有度（部部/100平平方米）优产业聚集规划限制个别类型受限制制较优1.0企业规模（建面面平方米）2万一般0.0环境质量区域内有无污染染源优1企业自身有无污污染源优1.2宗地坡度0合计 =SUM(ABOVE) 82.4.8 基基

58、准地价系数数修正法测算算结果 将上述数据代入入公式，则： P185(1+0.0+0.08-0.25)111153元/平平方米3成本逼近法3.1、评估思思路成本逼近法是以以开发土地所所耗费的各项项费用之和为为主要依据，再再加上一定的的利息、利润润、应缴纳的的税金和土地地增值收益来来确定土地价价格的估价方方法。成本逼逼近法是以开开发土地所耗耗费的各项费费用之和为主主要依据，再再加上一定的的利息、利润润、应缴纳的的税金和土地地增值收益来来确定土地价价格的估价方方法。3.2基本公式式土地价格土地地取得费相相关税费土土地开发费投资利息投资利润土地增值收收益3.3计算过程程（1） 土地取取得费及相关关税费

59、(1) 土地取取得成本(a)土地取得费主要要由土地补偿偿费、安置补补偿费、附着着物和青苗补补偿费及其它它费用构成，相相关税费主要要包括耕地开开垦费、耕地地占用税、土土地有偿使用用费、社会发发展统筹基金金及土地管理理费等，但在在评估中，不不能简单地考考虑以往征地地时发生的实实际费用，而而应采用近期期征用土地的的重置费用。我我们根据渝府府发2000845号号、重府发999第544号，开县府府发2000828号号并结合新土土地管理法的的相关内容，通通过对该片区区近年征用土土地项目进行行广泛的调查查，并进行整整理分析，得得出估价对象象土地取得费费及相关税费费。 土地取得费费及相关税费费一览表序号计费项

60、目计费依据计费标准费额(元亩)备 注1土地补偿费开县府发20008288号13000元亩)+26000元/人50142按人均耕地0.7亩标准计算算2劳动力安置补助助费3耕地开垦费重府发99第54号令令30元平方米米200004青苗补偿费开县府发20008288号1500元亩亩1500一类蔬菜地标准准5房屋、构附着物物补偿费渝府发2000845号号200006住房安置费开县府发20008288号2000元/平平方米673081.42人/亩亩，按30平平方米/人计计,安置房单单价20000元/平方米米7征地农转非人员员养老保险统筹经经费开县府发20008288号5000元亩亩50008征地管理费渝