曼氏太仓地块产品提案

1、PART 1 商业产品篇一、扬长避短，在保持住宅产品较高水准的基础上，重点做好商业产品的规划和定位。本案由住宅宅和商业业两部分分组成，建建筑面积积各占总总量的666.44%和333.66%。由由于本案案与 “君悦豪豪庭”个案近近在咫尺尺，而“君悦豪豪庭”是目前前太仓房房地产市市场具有有“三高水水平”的顶级级社区，即即：售价价高、档档次高、品品质高。同同时太仓仓房地产产市场先先后推出出了“太仓人人家”、“彩虹天天下”、“上海花花园”等个案案，社区区档次普普遍较高高。在太太仓大环环境和本本案小环环境的影影响下，本本案不但但要在住住宅产品品方面保保持不低低的档次次和品质质，而且且特别要要做好商商业产

2、品品的规划划、定位位和招商商等。这这样以来来，既可可以摆脱脱相同区区域内小小高层、高高层产品品供应量量大、目目标客户户有限、竞竞争激烈烈的不利利环境；又可以以突现本本案的诉诉求，增增强整个个社区产产品的市市场吸收收力，最最终实现现更高的的利润回回报和更更短的回回款周期期。二、太仓市市商业产产品的市市场总体体情况与与局部现现状。（一）总体体市场情情况和昆山、苏苏州等苏苏南城市市类似，太太仓历来来就有浓浓厚的“重商情情结”，经过过长期的的发展，形形成了一一定的商商业氛围围，并显显现出不不同功能能、不同同购买力力的商业业板块。同同时太仓仓的商业业产品市市场又表表现出不不同的特特点。1、板块特特点：A

3、、成熟的的中高档档综合商商业带人民民路沿线线。这里里是太仓仓各种商商场、商商铺云集集的地带带，经过过长期的的发展，已已经形成成了以中中高档购购物、休休闲消费费的繁华华闹市区区；B、传统的的中低档档临街商商铺县府街街、郑和和路沿线线等。这这些是太太仓传统统商业气气息的延延续，门门面林立立，经营营品种从从日常百百货到机机工电品品，品种种繁多；C、新兴的的专业多多功能商商业广场场五洋洋广场、美美时达广广场。五五洋广场场主要经经营各类类机电、家家具用品品等产品品，成为为太仓较较为知名名的专业业化商业业广场；2、市场租租售：A、成熟区区域内的的商场一一般“只租不不售”。一层铺铺位租金金一般在在2000元

4、/月，二二层及以以上铺位位租金一一般在11201600元/月，根根据铺位位位置朝朝向、面面积大小小实际调调整；B、传统区区域内的的商铺一一般“租多售售少”。不少少太仓本本地人购购置店铺铺非常慎慎重，信信奉“一铺养养活三代代人”的经商商理念，个个人购买买之后很很少有人人转手售售出。弇弇山路、新新东街、上上海路等等与人民民路交汇汇的路段段商铺租租金价格格呈现“中部最最高、北北部其次次、南部部最低”的现状状。从北北至南，一一般临街街商铺的的租金水水平为：8090元元/月、55060元元/月、44050元元/月。C、新兴区区域内的的商铺一一般“租售结结合”。太仓仓西部新新兴的“五洋商商场”将于2200

5、44年122月288日正式式对外营营业。目目前所有有商铺已已售出大大半，内内部商业业街还有有少量商商铺待售售。临2204国国道、昆昆太路的的商铺售售价在88000090000元/，全全部售完完；内部部商业街街的商铺铺售价在在7300076000元/，少少量待售售。（二）局部部商业现现状1、人民路路作为太太仓成熟熟的商业业带，代代表太仓仓目前最最高水平平的经营营类型和和租售价价格。商业类型商 场商 铺物业位置阳光商城新城广场人民北路与与弇山路路交汇处处人民路与新新东街交交汇处人民南路与与上海路路交汇处处租金1层208元/月月（7元/天）200元/月月（6.5元元/天）89元/月（3.5元元/天）

6、2层及以上上120 1660元/月月（4 5.5元/月）50元/月（2元/天）47元/月（1.5元元/天）平均售价（元/）只租不售只租不售120000左右150000左右8300左左右其它费用免收物业管管理费及及卫生费费税费及工商商管理费费等行政政事业性性收费2、本案周周边路段段商铺属属于传统统区域内内的商业业产品经经营形态态，对本本案产品品定位及及定位有有一定的的直接影影响。商铺地段租售价格楼层面积备注本案西侧长春路与北北门河交交汇处以以西租金22元/月2层30400/层层/间 1、新建拆拆迁安置置房底层层2、现房租租售3、商铺位位于大桥桥下面本案东侧北门街与郑郑和路交交汇处以以南租金45元

7、/月2层40455/层层/间1、郑河路路为市区区主干道道2、北门街街为成熟熟居民区区本案南面长春路与县县府街交交汇处以以东租金46元/月2层30400/层层/间1、成熟临临街商铺铺2、商铺位位于长春春路与县县府路两两条主干干道交汇汇处县府街与公公园弄交交汇处以以北租金36元/月2层40500/层层/间县府街与昆昆太路相相通县府街与公公园弄交交汇处以以东租金28元/月2层70/层层/间1、位于公公园弄路路上2、总面积积较大本案北面郑和路与北北门街交交汇处以以西租金47元/月2层30/层层/间商铺位于郑郑和路上上郑和路与人人民路交交汇处以以西租金50元/月1层50/层层/间商铺位于郑郑和路上上3、

8、本案北北面郑和和路上是是“美时达达广场”，西南南面是“五洋广广场”，做为为专业性性多功能能广场式式商铺对对本案的的产品定定位和定定价有重重要影响响。案 名基地位置租金水平（最佳地段段）（中间地段段）（最差地段段）美时达太仓市汽车车站旁60元/月50544元/月40455元/月永兴陶瓷城城太仓市汽车车站旁40元/月25300元/月15元/月五洋广场昆太路与2204国国道交汇汇处以北北50元/月左左右30元/月左左右20元/月左左右其它费用卫生清洁费费：300元/间间（水电电费自理理、工商商行政管管理费44%、税税金等）4、其它个个案商铺铺产品情情况案 名“太仓人家家”位于长长春南路路，与本本案同

9、在在长春路路，步行行距离220分钟钟左右建筑特征立面：江南南风格、粉粉墙黛瓦瓦；层高高：1层层4.55米、22层2.9米；面宽：3.554米销售价格临街商铺均均价83300元元/，销销售2层层；内部商铺均均价77700元元/，销销售2层层；住宅底层商商铺均价价75000元/，销销售1层层；销售情况住宅底层商商铺基本本售完；临街及及内部商商铺仍有有部分未未售扼要分析本案商铺产产品单体体面积较较大（住住宅底层层商铺除除外），产产品定位位、规划划、招商商工作没有统统筹安排排，导致致经营项项目混乱乱、鱼龙龙混杂，从从而失去去很多潜潜在客户户。三、本案商商业项目目产品定定位及筹筹划（一）产品品定位：融合

10、上海“新天地地”、苏州州“商业街街”的成功功经验和和模式，打打造太仓仓和昆山山首家日日韩风格格的购物物、餐饮饮、休闲闲商业街街太仓仓“新时尚尚”商业街街。 （二）项目目诉求：1、潜在客客户群不不断增加加，消费费水平、场场所不能能得到有有效满足足。目前前昆山、太太仓的日日资、韩韩资以及及中国台台湾的企企业日益益增多，但但并没有有出现像像上海“新天地地”、苏州州“商业街街”那样重重点突出出国际风风情、满满足国际际需求的的商业项项目，消消费层次次、习惯惯、场所所仍然是是“本地化化”，这与与太仓日日益发展展的外资资和外向向型经济济不协调调；截止20004年110月太太仓市及及太仓经经济开发发区入驻驻外

11、资企企业概况况（根据太仓仓市20004年年11月月统计资资料整理理）企业性质企业数量经营项目日资企业30余家以电子信息息、高档档服装企企业为主主德资企业28家以精密机械械加工和和汽车配配件制造造为主体体产业同济科技园园日、韩等企企业20余家以精密部件件、汽配配、空调调为主2、区域范范围内对对日韩式式服饰、饮饮食风格格已经认认同，并并有相当当的消费费群体。苏州、昆山、太仓等地已经有为数不少的“哈日族”、“哈韩族”等；许多台湾同胞和本地消费群体对日、韩流行服饰、传统饮食非常追捧。本案商业街的建成和成功运作，不但可以满足太仓本地的消费需求，更重要的是吸引周边区域的中、高档次的客户来商业街购物、消费、

12、休闲。（三）功能能区划分分：把本案的商商业项目目做成精精品，既既不能影影响住宅宅产品的的档次和和环境，又又要实现现良好的的销售结结果和经经营状况况，就必必须对商商业项目目进行合合理、科科学的功功能区划划分。表一：编号：18#、9#楼的南南向商铺铺：形成成一条“南河北北铺”的商业业街商铺位置总建筑面积积功能划分诉求分析南向商铺约25000左右右以日韩式酒酒吧料理理、烤肉肉等为主主；以欧欧美咖啡啡吧、台台湾风格格餐饮连连锁为辅辅；少量量本地中中高档餐餐饮1、南向商商铺东西西总长度度约1115米，空空间上可可以将商商业街的的餐饮、酒酒吧文化化进行展展现；2、 “临临河面园园”，充分分利用水水景、园园

13、景烘托托餐饮、酒酒吧文化化，会起起到很好好效果。3、距离本本案住宅宅较远，不不会影响响社区环环境；距距离西向向入口较较近，而而东向入入口也很很方便。表二：编号：28#、9#楼北向向商铺及及4#、55#楼南南向商铺铺：形成成一条“商业步步行街”及商业业广场商铺位置总建筑面积积功能划分诉求分析8#、9#楼北向商铺及4#、5#楼南向商铺约45000左右右分为东、西西两部分分西部：主推推“女人街街”，以经经营日韩韩流行服服装、服服饰的精精品、专专卖店为为主；东部：主推推“精品街街”，以经经营通讯讯、钟表表、化状状品、首首饰等为为主；步行道两侧侧：以“推车购购物”为主，即即小件物物品排列列在手推推货架上

14、上，在步步行道上上来回销销售1、参照苏苏州“观前街街”模式，并并加以改改进，使使功能区区的划分分更加明明显，有有利于商商业街的的档次提提升和经经营管理理；2、“商业业步行街街”被规划划成东西西两部分分，每部部分都有有自身的的经营重重点，有有利于形形成规模模经营，打打造商业业街品牌牌和知名名度；3、步行道道两侧部部分不能能被浪费费掉，以以“推车购购物”形式加加以利用用，而且且可以增增加商业业的氛围围、发掘掘更多商商机。表三：编号：31#、2#楼的南南向商铺铺：“南河北北铺”的临河河商铺商铺位置总建筑面积积功能划分诉求分析南向商铺约36000左右右以太仓传统统商铺模模式为主主，经营营项目：传统餐餐

15、饮、通通讯器材材、机电电等，并并可考虑虑推出部部分写字字楼产品品1、南向商商铺东西西总长度度约1110米，平平均主力力面积约约1500左右右，是本本案大面面积商铺铺的集中中区域；3、距离东东向入口口很方便便，一方方面满足足社区的的内部消消费需求求，另一一方面可可以借助助北门街街的商机机。四、产品价价格及销销售建议议（一）价格格建议：1、本案与与美时达达、五洋洋广场优优劣分析析案 名名美时达五洋广场本 案地段特点204国道道边、太太仓长途途车站旁旁204国道道与昆太太路交汇汇处长春路上（桥桥下）较好较好无突出优势势，有一一定抗性性经营特点五金机电、装装饰材料料为主家居办公装装饰为主主休闲、餐饮饮

16、、服装装等为主主专业化较强强实际经营项项目较为为混乱商业气息浓浓厚、档档次感强强本案在地利利方面比比美时达达、五洋洋广场略略为逊色色，而且且太仓本本地人对对“桥下商商铺”的观点点是：铺铺面便宜宜、生意意较差。但但本案在在规划和和产品定定位比美美时达、五五洋广场场所蕴藏藏的商机机更大、更更直接，这这是本案案的人和和优势，即即未来人人气较旺旺、生意意更高。2、通过参参考美时时达、五五洋广场场的售价价和租金金情况，结结合目前前太仓商商铺市场场状况，对对本案商商业产品品售价提提出如下下建议：商铺位置面积平均值值建议目前均均价总价范围2005年年上半年年建议售价8#、9#楼南向向商铺95左右右8000元

17、元/45855万均价76000元/总价551000万1#、2#楼南向向商铺150左左右7000元元/651220万均价76000元/总价701300万商业街及商商业广场场85左右右8300元元/601440万均价82000元/左右右总价701500万总 销1.05亿亿元备 注1、8#、99#楼南南向商铺铺：面积积适中，主主要经营营日韩酒酒吧、料料理等，所所以总价价适中2、商业街街及商业业广场：面积最最小，主主要经营营日韩服服饰、服服装等，单单价及总总价最高高3、1#、22#楼南南向商铺铺：单体体面积最最大、也也是整体体商业项项目最为为薄弱的的部分，控控制单价价及总价价3、商业产产品经济济测算：

18、商铺面积商铺建议售售价总销金额平均底价平均表价1414667400元元/7700元元/1.05亿亿元备注平均底价：根据目目前太仓仓商业产产品市场场现状及及本案综综合条件件而建议议；平均表价：根据对对20005年上上半年太太仓商业业产品市市场趋势势展望而而建议；（二）销售售建议：1、贷款：商业产产品一般般首付440%，贷贷款600%，贷贷款期110年2、首付后后，实现现“零月供供”的租金金水平，即即：租金金收入=月供公式展开：每天租租金30天天商铺面面积=商商铺面积积销售单单价60%月还款款系数最后得到：每天租租金=销销售单价价60%月还款款系数30 =销售售单价60%1111.622（新贷贷款

19、利率率还款月月还款系系数）303、本案商商铺实现现“零月供供”的租金金水平商铺位置2005年年上半年年建议售价实现“零月月供”租金水水平备 注8#、9#楼南向向商铺均价85000元/1.9元/天天1.622.0元元/天的租租金与目目前美时时达、五五洋广场场的租金金水平基基本持平平商业街及商商业广场场均价88000元/2.0元/天天1#、2#楼南向向商铺均价73000元/1.6元/天天4、租金水水平分析析：商业业产品一一般在住住宅产品品销售的的中后期期进行，本本案商业业产品的的酝酿和和升值期期将在88个月甚甚至更长长时间。时时间跨度度长，有有利于本本案克服服自身区区位劣势势，所以以达到11.62

20、.00元/天的的租金水水平，甚甚至更高高的租金金水平是是情里之之中的。而而且，一一方面，本本案处在在太仓西西部“新兴商商业区核核心地带带”，商业业产品的的规划及及定位如如果全部部落实，可可以推动动本案租租金水平平的提高高；另一一方面，随随着美时时达、五五洋广场场等新兴兴商业项项目的不不断成熟熟和发展展，“水涨船船高”的规律律也会推推动本案案租金水水平的提提高。（三）经营营建议：（1）经营营第一年年免物业业管理费费和卫生生清洁费费，经营营第二年年免卫生生清洁费费。目前前太仓各各种商业业街、商商业广场场采用的的是将物物业管理理费、摊摊位费以以及卫生生清洁费费等非行行政事业业性收费费全部摊摊入租金金

21、中；本本案可以以将费用用明细化化，设立立物业管管理费等等收费项项目，再再加以减减免，是是达到“优惠促促销，吸吸引招商商”目的的的策略之之一。（2）功能能区的划划分目的的就是为为了“统一招招商、统统一管理理”。设立专专门的商商业街（广广场）管管理部，统统一招商商、集中中管理，这这样可以以保证商商业街主主流诉求求得到体体现，现现出非主主流经营营项目应应该加以以考核，确确保整体体档次和和水平比比五洋广广场、美美时达等等商业广广场更高高、商机机更明确确。（3）在实实现客户户首付后后“零月供供”的条件件下，销销售初期期可以考考虑优惠惠打折。经过市场调查，太仓区域购置房产都有打折的习惯，这必然会影响来此购

22、置房产的外地客商。五洋广场、美时达广场等在销售中都存在不同程度的折扣优惠。PART 2 住宅产产品篇一、太仓仓主要竞竞争个案案汇总（见附件一一）二、住宅产产品价格格建议：本案住住宅产品品均价建建议为338000元/本案住宅产产品主力力户型及及主力面面积测算算户型C1C2D1D2合计主力总价555万时时，计算算平均主主力面积积均价主力总价660万时时，计算算平均主主力面积积均价面积（）156.11148.99158.99154.88套数38543296220占总套数比比12.1%17.2%10.2%30.6%70.1%总面积（）5931.88040.65084.8148600.8339188平均主力面面积（）154 均价36000均价38000占总销面积积比11.5%15.6%9.9%28.9%66.0%1、主力产产品情况况：本案案1488.9的产品品共2220套，占占