22-JSCR-GC-ZY007工程管理实施规划编制指引

1、 SHAPE * MERGEFORMAT 工程管理实施规划编制指引编号：JSCR-GC-ZY007 版号：A/0 SHAPE * MERGEFORMAT 方案设计管理流程编号：JSCR-SJ-LC004版号：A/0工程管理实实施规划划编制指引引批准： 审核： 拟稿： 主责部门区域总部工工程管理理部相关部门城市公司工工程管理理部执行日期备 注目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc286606029 目 录 PAGEREF _Toc286606029 h 2 HYPERLINK l _Toc286606030 1、工程管理实施规划概述 PAGEREF _Toc286

2、606030 h 3 HYPERLINK l _Toc286606031 1.1工程程管理实实施规划划概念 PAGEREF _Toc286606031 h 3 HYPERLINK l _Toc286606032 1.2工程程管理实实施规划划时间及及适用范范围 PAGEREF _Toc286606032 h 3 HYPERLINK l _Toc286606033 1.3工程程管理实实施规划划内容及及相互关关系 PAGEREF _Toc286606033 h 3 HYPERLINK l _Toc286606034 1.4工程程管理实实施规划划作用 PAGEREF _Toc286606034 h 4

3、 HYPERLINK l _Toc286606035 1.5工工程管理理实施规规划评评审流程程 PAGEREF _Toc286606035 h 4 HYPERLINK l _Toc286606036 2、总平面面管理规规划 PAGEREF _Toc286606036 h 4 HYPERLINK l _Toc286606037 2.1总平平面管理理规划概概念 PAGEREF _Toc286606037 h 4 HYPERLINK l _Toc286606038 2.2总平平面管理理规划作作用 PAGEREF _Toc286606038 h 4 HYPERLINK l _Toc286606039

4、2.3总平平面管理理规划内内容 PAGEREF _Toc286606039 h 5 HYPERLINK l _Toc286606040 2.4布置置原则 PAGEREF _Toc286606040 h 6 HYPERLINK l _Toc286606041 3、工程进进度管理理规划 PAGEREF _Toc286606041 h 10 HYPERLINK l _Toc286606042 3.1工程程进度管管理规划划概念 PAGEREF _Toc286606042 h 10 HYPERLINK l _Toc286606043 3.2工程程进度管管理规划划作用 PAGEREF _Toc286606

5、043 h 10 HYPERLINK l _Toc286606044 3.4施工工过程中中的进度度管控措措施规划划 PAGEREF _Toc286606044 h 18 HYPERLINK l _Toc286606045 4、工程质质量管理理规划 PAGEREF _Toc286606045 h 21 HYPERLINK l _Toc286606046 4.1工程程质量规规划概念念 PAGEREF _Toc286606046 h 21 HYPERLINK l _Toc286606047 4.2工程程质量规规划的作作用 PAGEREF _Toc286606047 h 21 HYPERLINK l

6、_Toc286606048 4.3工程程质量规规划内容容 PAGEREF _Toc286606048 h 22 HYPERLINK l _Toc286606049 5、安全文文明施工工管理规规划 PAGEREF _Toc286606049 h 30 HYPERLINK l _Toc286606050 5.1安全全文明施施工管理理规划概概念 PAGEREF _Toc286606050 h 30 HYPERLINK l _Toc286606051 5.2安全全文明施施工管理理规划作作用 PAGEREF _Toc286606051 h 30 HYPERLINK l _Toc286606052 5.3

7、安全全施工管管理规划划内容 PAGEREF _Toc286606052 h 30 HYPERLINK l _Toc286606053 5.4文明明施工管管理规划划内容 PAGEREF _Toc286606053 h 345.5安全全与文明明施工管管控措施施361、工程管管理实施施规划概概述1.1工程程管理实实施规划划概念房地产项目目开发有有着资金金密集、管管理密集集、产品品生产开开发周期期长、生生产环节节多而复复杂等特特点，同同时受宏宏观调控控、市场场竞争等等因素制制约而存存在较多多的不确确定性和和较高的的风险，故故在房地地产开发发过程中中进行有有效的工工程管理理实施规规划就显显得尤其其重要。

8、规划是指针针对未来来要发生生的事情情作当前前的决策策，是找找出事物物的因果果关系，衡衡度未来来可采取取的措施施，事先先决定做做什么、何何时做、谁谁来做的的问题，以以使所规规划的事事业处于于经济、高高效和科科学的运运作之中中。工程程管理实实施规划划是在工工程施工工前，对对整个工工程管理理过程进进行战略略性的总总体规划划，使施施工总平平面布置置、工程程进度、工工程质量量、安全全文明施施工等工工程管理理内容有有章可循循、有据据可依，从从而使整整个项目目的工程程管理更更加规范范、高效效、经济济。1.2工程程管理实实施规划划时间及及适用范范围在项目规规划设计计方案经经过政府府规划主主管部门门审批完完成后

9、，城城市公司司工程管管理部应应根据项项目定位位报告、规规划设计计方案等项目文件，对项目的工程管理内容进行总体规划。1.3工程程管理实实施规划划内容及及相互关关系工程管理实实施规划划包括总总平面布布置、工工程质量量、安全全文明施施工、工工程成本本、工程程进度、城城市公司司工程管管理部架架构及运运作模式式、公司司内外关关系协调调等规划划内容。指指引对总总平面布布置规划划、质量量规划、安安全文明明施工规规划、进进度规划划等方面面来进行行阐述，重重点是对对各部分分的规划划内容、规规划原则则、管控控措施进进行说明明，对项项目“如何进进行工程程管理实实施规划划”、 “工程管管理实施施规划有有哪些需需要吸取

10、取的经验验教训和和注意事事项” “在工程程管理过过程中有有哪些管管控措施施”等问题题进行了了探索。工工程进度度、质量量、成本本三者之之间是对对立统一一的，一一个成功功的工程程项目管管理必须须在进度度、质量量、成本本三者之之间取得得平衡，故故工程管管理实施施规划的的总平面面管理规规划、工工程质量量管理规规划、安安全文明明管理规规划、工工程进度度管理规规划等主主要内容容之间具具有相互互联系、相相互制约约的关系系。1.4工程程管理实实施规划划作用1.4.11 统一一安排，从从而促进进工程进进度、质质量、成成本、安安全文明明施工等等工程管管理目标标的实现现。1.4.22 从工工程管理理角度对对工程分分

11、期分区区划分、施施工图出出图顺序序、选材材定样时时间和建建筑、结结构、安安装形式式选择提提出具体体要求，促促使建筑筑设计能能够更好好地满足足项目发发展总目目标的要要求。1.4.33 甲供供材采购购、工程程成本控控制等合合约管理理方面提提出具体体要求，促促使建安安成本管管理能够够更好地地满足项项目成本本控制总总目标的的要求。1.4.44 销售售入市实实际等方方面提出出建议，促促使营销销规划能更更好地满满足公司司项目销销售利润润指标的的要求。1.4.55 为施施工期间间安全文文明管理理奠定基基础，使使项目工工程质量量管理目目标能在在工程项项目管理理全过程程中得到到更好地地落实，使使项目开开发进度度

12、能按照照公司总总体进度度目标全全面如期期推进。1.5工工程管理理实施规规划评评审流程程1.5.11 城市市公司工工程管理理部进行行工程管管理实施施规划，并并编制形形成XXX项目目工程管管理实施施规划，区域总总部工程程管理部部负责人人审批后后开始执执行。2、总平面面管理规规划2.1总平平面管理理规划概念念总平面管理理规划是在在设计方方案及营营销需求求等针对对项目分分期开发发意见基基本确定定的前提提下，以以施工总总平面规规划为依依据，城城市公司司工程管管理部根根据项目目进度，分分阶段对对施工总总平面布布置进行行调整、补补充和修修改，明明确总包包单位分分区、土土方平衡衡、临时时施工道道路组织织、施工

13、工顺序等等内容，以以作为本本项目合合约规划划及现场场工程管管理的重重要依据据。简单概括，总总平面管管理规划划是从公公司项目目工程管管理的角角度进行行的项目目施工总总平面规规划，区区别于总总包方施施工组织织设计中中的施工工总平面面布置。2.2总平平面管理理规划作用用总平面管理理规划是工程管管理实施施规划的的重要内内容之一一，具有有前瞻性性的合理理总平面面管理规规划可以以有效地地降低项项目管理理成本，保保证项目目开发有有序进展展。总平平面管理理规划作用用具体体体现为：2.2.11 提前前规划，提提前沟通通，有利利于公司司各部门门理清思思路，达达成共识识。通过过项目总总平面管管理规划划，与设设计管理

14、理、营销销管理、合合约管理理等部门门提前沟沟通，对对项目的的施工顺顺序、道道路组织织等达成成共识，有有利于各各部门及及时、有有效地相相互配合合；2.2.22 作为为合约规规划的重重要依据据，可以以有效地地控制成成本。总总平面管管理规划划中的内内容基本本都与造造价相关关，这些些内容均均要在相相应的合合同中体体现。例例如，临临时施工工道路、机机械布置置、材料料堆场设设置等内内容应作作为总包包单位招招标重要要依据；在招标标时明确确与造价价相关的的内容，可可以有效效地减少少施工过过程中的的措施费费签证，便便于成本本控制。总总包单位位分区、场场内土方方平衡、施施工顺序序安排等等内容对对合约规规划起重重要

15、的指指导作用用。同时时，总平平面管理理规划也是是后续进进度管理理规划、质质量管理理规划、安安全文明明管理规规划的基基础；2.2.33 作为为现场安安全文明明管理的的重要依依据。总总平面管管理规划划作为总总包合同同的附件件，明确确了雨、污污水排放放方式、沉沉砂池、洗洗车池、排排水沟具具体做法法等安全全文明措措施，以以上内容容总包单单位均在在措施费费清单内内逐项报报价。城城市公司司工程管管理部要要求总包包单位采采取安全全文明措措施时，既既有具体体项目、做做法又有有相应清清单造价价，具有有较强的的执行力力。2.3总平平面管理理规划内容容2.3.11 合理理划分项项目工程程同一开开发周期期或不同同开发

16、周周期的总总包单位位、标段段的总平平面管理理规划问题题。2.3.22 临时时施工道道路组织织：在综综合考虑虑成本、进进度及安安全文明明施工形形象的前前提下，提提前规划划，分阶阶段、范范围在总总图中明明确临时时道路的的具体做做法（附附断面图图）及相相应配合合措施（包包括洗车车池、沉沉砂池、排排水沟等等具体做做法和位位置），施施工车辆辆行车路路线、回回车点等等交通组组织方式式。2.3.33 场内内土方平平衡：在在设计已已对场内内土方平平衡进行行考虑的的前提下下，城市市公司工工程管理理部应综综合考虑虑基础或或地下室室开挖方方量与回回填方量量数据比比较、土土方临时时堆土点点选择、土土质情况况和施工工顺

17、序等等因素，提提前统一一规划、调调度土方方，尽量量减少外外运或从从场外拉拉土进场场回填的的土方量量。2.3.44 钢筋筋加工场场及钢筋筋、砂石石等材料料堆场：明确钢钢筋加工工厂和模模板、钢钢筋、砂砂石等材材料堆场场的位置置、范围围及地面面做法。2.3.55 施工工机械布布置：综综合考虑虑总包单单位标段段划分、成成本、进进度等因因素，明明确包括括塔吊、井井架、施施工电梯梯、砼输输送泵、砂砂浆搅拌拌机的数数量及大大概位置置。2.3.66 特殊殊部位外外脚手架架的搭设设方式：明确样样板房范范围外架架悬挑方方式、范范围和为为保证室室外工程程提前插插入，综综合考虑虑成本、进进度因素素，明确确高层、多多层

18、类型型住宅悬悬挑外架架的范围围。2.3.77 临时时水电及及雨、污污水排放放系统的的设置：按照分分期分区区开发施施工进度度和经济济性运行行的原则则，综合合考虑临临时变压压器安装装的容量量和位置置，并考考虑售楼楼区售楼楼期间的的电力保保障供应应；根据据现场工工程标段段的划分分，综合合考虑临临时给水水的供应应；为保保障现场场安全文文明施工工，需确确保现场场雨、污污水及时时排放无无积水。2.3.88 施工工顺序安安排：综综合考虑虑项目分分期开发发、成本本、进度度等因素素，结合合营销要要求，提提前规划划明确项项目各部部分的开开工顺序序及室外外插入施施工的时时间节点点。2.3.99 分阶阶段场地地布置：

19、由于营营销和分分期开发发的需要要及场地地条件的的制约，项项目的总总平面管管理规划划应分阶阶段进行行完善，一一般分为为：主体体结构施施工阶段段、装修修施工阶阶段，高高层住宅宅还有地地下室施施工阶段段，但各各阶段的的总平面面规划均应应重点考考虑售楼楼区域内内的场地地布置。2.4布置置原则各项目因占占地面积积、形状状、高差差及周边边配套不不同等客客观因素素，具体体情况千千差万别别，再加加上设计计方案的的差异，故故总平面面管理规规划的内内容针对对性很强强，差异异性较大大，提炼炼出通用用的原则则并不多多。2.4.11 总包包单位分分区及生生活区设设置原则则（1）售楼楼区域等等进度紧紧张的标标段，由由于周

20、转转材料、施施工人力力集中投投入较大大，可多多引进几几家总包包单位，这这样城市市公司工工程管理理部现场场可以灵灵活调配配施工人人力，有有利于进进度控制制。根据据以往经经验，多多层项目目一家总总包承建建面积不不宜超过过 3 万 mm2，别别墅项目目一家总总包承建建面积不不宜超过过 2 万 mm2，高高层项目目一家总总包承建建面积不不宜超过过 5 万 mm2。（2）在引引进未与与我司合合作过的的新总包包单位时时，建议议先在非非售楼区区域内尝尝试，同同时，建建议不要要让新总总包单位位独立承承建一个个项目，以以减少风风险。（3）综合合考虑各各个标段段临时施施工道路路组织，保保证各自自范围内内的交通通顺

21、畅。（4）施工工难度大大与难度度小的部部分在一一个标段段内要合合理搭配配。例如如：对于于一个混混合型的的住宅，在在不影响响项目分分期分区区开发的的情况下下，建议议高层可可以与多多层或别别墅合理理搭配成成一个标标段，尽尽量不要要出现单单独高层层或多层层、THH 的标标段；同同时各总总包单位位标段的的建筑面面积要均均衡，不不宜相差差太大。（5）如项项目的后后续分包包单位包包括栏杆杆、涂料料、门窗窗、室外外园建等等需要多多家承建建，建议议其标段段的划分分范围可可与总包包单位一一致，避避免分包包单位与与多个总总包单位位配合，减减少项目目协调工工作量。（6）占地地面积小小，场地地布置紧紧张的项项目建议议

22、由一家家总包单单位承建建。（7）分期期开发的的项目，施施工单位位生活区区一般设设置在最最晚开发发的范围围内，而而占地面面积小的的项目，生生活区也也应尽量量就近租租地设置置。生活活区就近近设置有有利于保保证项目目进度及及现场安安全文明明管理。另另外，生生活区基基础设施施部分建建议由公公司在总总包单位位进场前前完成，以以缩短搭搭接时间间。基础础设施一一般包括括场地平平整、水水电接驳驳点设置置、临时时道路及及化粪池池等。2.4.22 临时时施工道道路组织织原则（1）尽量量在各自自总包单单位标段段内形成成环路，设设置独立立的出入入口，便便于各总总包单位位现场封封闭管理理。（2）尽量量结合正正式小区区道

23、路，将将临时路路与永久久路相结结合，可可以节约约成本。如如小区总总图出图图进度能能够保证证，则正正式道路路及管线线可先施施工，作作为临时时施工道道路使用用。正式式道路完完成面为为铺装或或为沥青青，可先先施工至至砼面层层，待入入伙前再再施工正正式道路路铺装面面或沥青青以免施施工过程程中破坏坏；如正正式道路路完成面面为砼面面层，建建议按最最终完成成面标高高降低 2000 完成成正式道道路，待待入伙前前再在道道路上面面浇筑与与道路同同标号的的 2000 厚厚砼，保保证路面面观感；如小区区总图出出图进度度不能够够保证，临临时施工工道路规规划时，也也应尽量量和方案案图中的的小区道道路定位位一致。（3）临

24、时时施工道道路建议议尽量形形成砼面面层，以以便于雨雨季施工工及平时时路面维维护，保保证安全全文明施施工形象象。（4）临时时施工道道路及相相应配合合措施（包包括洗车车池、沉沉砂池、排排水沟等等）建议议由公司司在总包包单位进进场前完完成，以以缩短临临建时间间。但应应在总包包及前期期进场的的桩基、土土方等施施工单位位合同中中约定临临时施工工道路各各自的维维护范围围和责任任。（5）应重重点考虑虑项目售售楼区域域开放或或分期开开发的项项目前期期入伙后后，并进进行封闭闭管理时时，后续续施工区区域的道道路交通通组织形形式，保保证道路路通畅。2.4.33 场内内土方平平衡原则则（1）协调调设计管管理部门门在方

25、案案阶段要要先要进进行土方方平衡测测算，优优化方案案，尤其其对于山山地建筑筑。（2）场地地内设置置合理的的土方临临时堆土土点。分分期开发发或占地地面积大大的项目目，土方方临时堆堆土点可可设置在在相邻、较较晚开发发的范围围内；一一次性开开发同时时占地面面积小的的项目，土土方的临临时堆放放点可设设置在工工期短，晚晚开工的的栋号。（3）充分分考虑雨雨季对临临时堆土土的影响响，地势势较高的的堆土点点或堆土土较高的的部分，经经历雨季季前要做做好临时时支护，以以保证安安全及避避免水土土流失影影响地势势较低部部位的结结构施工工。（4）一般般合同内内的土方方工程量量均为暂暂定量，施施工方式式也未约约定，成成本

26、控制制难度较较大。建建议在基基础土方方开挖及及回填施施工前，城城市公司司工程管管理部应应结合总总平面规规划中的的土方平平衡考虑虑，认真真审核总总包单位位的基础础土方开开挖及回回填施工工方案，明明确开挖挖范围，土土方转运运方式等等与造价价相关的的内容后后，再开开始施工工。否则则，总包包单位为为方便施施工，抢抢进度，往往往采用用大开挖挖、随意意堆放等等方式施施工，不不利于成成本控制制，并易易引起合合约纠纷纷。（5）通过过勘察报报告了解解土质情情况，提提前规划划土质较较差的部部分要进进行外运运，实际际操作中中应做好好实测工工作。（6）对于于别墅或或多层住住宅，在在土方平平衡计算算时，还还要考虑虑到这

27、类类项目私私家花园园数量较较多，私私家花园园内的土土方回填填量较大大。2.4.44 钢筋筋加工场场及钢筋筋、砂石石等材料料堆场布布置原则则（1）售楼楼区域内内尽量少少设置材材料堆场场，以免免发生二二次转运运。（2）钢筋筋堆场及及其加工工场地要要进行场场地硬化化（1000 厚厚 C110 砼砼），砂砂石等其其他材料料堆场地地面可用用石粉渣渣（500 厚）处处理。（3）材料料堆场及及其加工工场的位位置应尽尽量靠近近临时施施工道路路，同时时尽量在在塔吊垂垂直运输输覆盖范范围之内内。2.4.55 施工工机械布布置原则则（1）机械械位置布布置时要要充分考考虑到售售楼区域域开放以以后材料料的水平平、垂直直

28、运输能能否顺畅畅，并要要保证作作业时售售楼区域域的人员员安全。塔塔吊、施施工电梯梯、井架架等利用用时间较较长的施施工机械械要尽量量远离售售楼区域域。（2）按机机械利用用率最大大化原则则，在保保证垂直直运输畅畅通无阻阻，保证证不间断断施工的的前提下下，综合合考虑成成本和进进度，确确定机械械数量。例例如，多多层一般般每两个个单元不不大于十十米，设设置一个个井架，高高层一般般一栋设设置一台台双笼施施工电梯梯，塔吊吊一般按按 500600 米垂垂直运输输覆盖进进行合理理布置。（3）由于于砌筑、内内墙抹灰灰及外墙墙抹灰的的砂浆配配合比不不同，为为便于质质量控制制，砂浆浆必须采采用集中中搅拌方方式，砂砂浆

29、搅拌拌机集中中设置，一一台搅拌拌机只能能供应单单品种砂砂浆，不不得混合合供应。各各砂浆集集中搅拌拌点要保保证到相相应各栋栋的运输输路线合合理、通通畅。（4）提前前规划确确定大型型机械的的基础位位置及做做法，特特别是塔塔吊。如如经承载载力复核核，机械械基础部部分需打打桩，则则应在桩桩基施工工过程中中完成相相应的机机械基础础部分施施工，既既保证进进度又节节约成本本。2.4.66 特殊殊部位外外脚手架架搭设布布置原则则（1）多层层和高层层住宅建建议在二二层以上上均要进进行外架架悬挑（如如本栋有有样板房房，应在在样板房房的上一一层悬挑挑） 这这样室外外部分的的管线、部部分园建建工程针针对多层层和高层层

30、住宅，至至少可以以提前两两个月的的时间插插入施工工，有效效地缩短短工期；部分多多层如果果工期很很宽松，周周边室外外工程简简单，考考虑成本本因素，可可以不进进行外架架悬挑。（2）售楼楼准备工工程由于于进度紧紧张，样样板房对对外开放放时，本本栋楼可可能上部部外立面面仍在施施工甚至至尚未封封顶，故故样板房房以上外外架要采采取悬挑挑方式。（3）高度度重视悬悬挑部位位的防护护措施必必须按要要求及时时完成。由由于室外外工程提提前插入入施工，存存在上下下交叉-施工的的情况，安安全隐患患较大。（4）样板板房范围围内的悬悬挑架更更加要重重视防护护安全性性，建议议此部分分的防护护具体措措施以详详图的形形式在招招标

31、前明明确，例例如后附附详图。防防护要兼兼顾美观观和安全全性，还还要有防防水措施施。2.4.77 临时时水电及及雨、污污水排放放系统设设置原则则（1）临时时变压器器的安装装容量尽尽量遵循循“小容量量、多台台数、分分批投入入”的原则则，变压压器一般般采用 3155KVAA 的台台架变压压器，报报装程序序简单且且启、停停方便。临临时变压压器安装装时，需需要安装装配套容容量的电电容器来来进行功功率因数数补偿，不不但提高高变压器器负载能能力，而而且能降降低电度度单价。（2）临时时变压器器的安装装位置要要能尽量量覆盖整整个施工工区域，一一般供电电线路超超过 2200 米就将将产生较较大线路路电压降降而不利

32、利于机械械设备的的经济运运行。同同时，临临时变压压器的安安装位置置需要兼兼顾各分分期分区区建设，尽尽量不要要产生“二次迁迁移”。（3）施工工用电线线路尽量量采用电电缆穿套套管埋地地敷设的的方式，穿穿越主要要交通干干道时还还需预埋埋钢套管管以保护护电缆免免遭破坏坏；如供供电线路路采用架架空附设设方式，要要注意供供电杆线线不能影影响现场场施工且且要便于于安全文文明施工工的管理理。（4）如果果经常会会发生停停电、短短路跳闸闸等故障障，可在在售楼期期间可采采用专用用回路供供电、施施工单位位发电机机供电、小小区正式式发电机机提前进进场并临临时安装装供电等等措施，以以保障售售楼处、样样板房等等处的电电力供

33、应应。（5）施工工期间的的临时供供水需要要综合考考虑施工工用水和和生活用用水的用用水容量量，如水水压过低低可采用用储水池池或管道道加压泵泵加压；供水管管道和水水表安装装尽量按按照各总总包单位位能单独独供水计计量的原原则来布布置。（6）雨水水沟渠要要按照有有利于施施工场地地内雨水水最优排排放的原原则来布布置，一一般临时时挡土墙墙坡顶、坡坡底均要要设置雨雨水沟渠渠，施工工道路两两侧或迎迎水面均均需要设设置雨水水沟渠；雨水沟沟渠的砌砌筑要牢牢固，沟沟渠两侧侧要采用用水泥砂砂浆抹面面，防止止暴雨冲冲刷时沟沟渠侧壁壁倒塌；场地内内雨水沟沟渠与市市政雨水水井驳接接前需要要设置沉沉砂池，沉沉砂池要要定期清清

34、淤避免免阻塞市市政雨水水管井。（7）施工工场地内内的雨、污污水尽量量分开排排放，如如不能分分开排放放也需设设置专门门的污水水管，对对污水进进行收集集并处理理后才能能排放。污污水的排排放需要要提前向向城管部部门申请请并办理理有关手手续，避避免施工工过程中中手续不不全而遭遭致处罚罚。2.4.88 施工工顺序安安排原则则（1）尽量量遵循“先地下下，后地地上”原则，即即正式道道路、管管线先行行施工，再再开始主主体部分分施工；基础结结构部分分完成后后，先完完成土方方回填再再往上施施工；（2）高差差大的项项目，施施工应按按先低后后高的顺顺序，尤尤其是有有人工挖挖孔桩的的项目。（3）对于于场地布布置紧张张的

35、项目目，可以以提前规规划，适适当推迟迟部分栋栋号的开开工时间间，以作作为其它它栋号的的临时施施工场地地布置或或作为临临时土方方堆放点点；（4）对于于分期开开发的项项目，要要充分考考虑各期期之间联联动开发发的关系系，提前前考虑推推进下一一期的各各项前期期工作如如下：地下室的的开工时时间要合合理规划划，特别别地下室室位于后后开发的的一期范范围内，否否则将影影响本期期项目的的竣工验验收及入入伙。利于后续续施工，加加快后一一期的开开发进度度。一般般项目首首期进度度紧张，设设计出图图进度很很难实现现“先地下下，后地地上”的施工工规划，但但后一期期的小区区总图出出图进度度一般能能够保证证，则正正式道路路及

36、管线线可先施施工，作作为临时时施工道道路使用用。保证在售售楼区域域开放或或上一期期入伙前前完成外外立面装装修，拆拆除外架架。2.4.99 分阶阶段场地地布置原原则（1）如项项目受场场地制约约，地下下室施工工阶段、主主体结构构施工阶阶段及装装修施工工阶段场场地布置置差别较较大，存存在较多多重新布布置和二二次搬运运的情况况，则应应每个阶阶段单独独形成总总平面布布置图，作作为总包包合同的的附件。（2）提前前重点考考虑项目目售楼区区域开放放或分期期开发的的项目前前期入伙伙后，进进行封闭闭管理时时，后续续施工区区域的道道路交通通组织形形式，保保证道路路通畅；（3）各阶阶段的总总平面规规划均应应重点考考虑

37、售楼楼区域内内的场地地布置，售售楼区场场地布置置原则如如下：售楼区域域内材料料堆场、加加工场地地等应尽尽量少设设置，以以免发生生二次转转运；另另塔吊、施施工电梯梯、井架架等利用用时间较较长的施施工机械械也应尽尽量远离离售楼区区域。设有样板板房的栋栋号一般般主体施施工及装装修仍未未完工，故故独立于于看房通通道路线线以外的的施工通通道应提提前规划划好，保保证售楼楼区域封封闭管理理后，施施工人员员仍可进进入该栋栋号楼层层施工；对于 TH 住宅，售售楼区域域内的栋栋号在开开放前必必须达到到完工状状态。保证停电电时售楼楼处和样样板房的的电力供供应。在在售楼期期间应采采用专用用回路供供电、总总包单位位临时

38、发发电机供供电、小小区正式式发电机机提前进进场并临临时安装装供电等等措施，以以保障售售楼处、样样板房等等售楼区区域的电电力供应应。3、工程进进度管理理规划3.1工程程进度管管理规划划概念工程进度管管理是从从施工单单位的角角度出发发，主要要是根据据建设工工程项目目对应阶阶段的工工作内容容、工作作程序、持持续时间间和衔接接关系编编制形成成工程进进度计划划并将计计划付诸诸实施，在在工程实实施的过过程中定定期或不不定期地地检查实实际进度度是否按按照进度度计划来来进行，如如出现偏偏差则对对偏差原原因进行行分析，从从而采取取纠偏措措施或调调整、原原计划。工程进度管管理规划划就是从从开发商商的角度度出发，通

39、通过编制制项目目总体控控制计划划等进进度计划划，来对对设计出出图、合合约分判判、报批批报建、现现场施工工的搭接接顺序、工工作内容容、时间间安排等等方面进进行整体体规划，并并对如何何促使进进度计划划在项目目开发过过程中按按期实施施的进度度管理控控制措施施进行预预先安排排。进行行工程进进度管理理规划的主主要目的的是保证证开发商商的设计计、合约约、销售售、项目目等部门门围绕统统一的进进度计划划来进行行协调配配合，从从而确保保工程项项目各个个进度节节点全面面按期推推进，同同时在工工程进度度管理过过程中尽尽量合理理安排资资源配置置、节约约工程成成本以取取得综合合效益的的提高。3.2工程程进度管管理规划划

40、作用3.2.11 按照照指标的的要求，使使建设工工程早日日竣工交交付，从从而提高高资金、资资源的快快速周转转。3.2.22 可使使公司各各部门围围绕进度度目标进进行提前前沟通，在在设计出出图、合合约分判判、选材材定样、分分期销售售等方面面采取哪哪些措施施以保证证进度目目标方面面达成共共识，以以便在施施工过程程中进行行有效地地协调配配合，从从而确保保建设工工程如期期完工。3.2.33 提供供依据：为进行行合约招招标规划划、工程程标段划划分、选选择招标标方式提提供依据据；为进进行报批批报建规规划，选选择报批批报建方方式提供供依据，为为现场选选定优化化施工方方案、进进行合理理的总平平面布置置提供依依

41、据。3.2.44 按规划划进行审审查，以以保持施施工工程程中资源源投入的的连续性性和均衡衡性，避避免人力力、物力力的运用用不均衡衡或浪费费，确保保工程质质量和施施工安全全；可在在施工过过程中对对实际施施工进度度进行对对比分析析，及时时纠正进进度偏差差，为顺顺利实现现预定工工期目标标提供良良好的条条件。3.3工程程进度管管理规划划内容3.3.11 项目目发展进进度计划划规划3.3.11.1发展进进度计划划编制内内容（1）编制制时机项目发发展进度度计划，对对各分期期分区进进度计划划进行编编排，重重点是对对售楼区区设计、分分判、报报建、施施工、销销售等进进度节点点进行安安排，其其中售楼楼区施工工图出

42、图图、施工工许可证证办理、主主体分判判及开工工时间等等关键节节点将作作为进度度考核目目标来力力保完成成。项目发发展进度度计划，结结合前期期计划实实施情况况对售楼楼区后续续节点进进行调整整，并对对后续各各期设计计、分判判、报建建、施工工、销售售等进度度节点进进行安排排，其中中售楼区区达到对对外开放放条件的的时间节节点将作作为进度度考核目目标来力力保完成成。 售楼区区工程达达到对外外开放条条件后，编编制第三三版项项目发展展进度计计划，结结合前期期计划实实施情况况对售楼楼区后续续节点进进行调整整，并对对后续各各期设计计、分判判、报建建、施工工、销售售等进度度节点进进行安排排，其中中售楼区区竣工、入入

43、伙将作作为进度度考核目目标来力力保完成成。（2）编制制程序在每版项项目发展展进度计计划编编制前，各各部门分分别编制制设计、合合约、报报建、营营销、施施工初步步计划，由由城市公公司工程程管理部部汇总编编制形成成项目目发展进进度计划划（第 X 版版）初初稿，然然后由综综合部组组织各相相关部门门和公司司领导进进行评审审和修改改。项项目发展展进度计计划（第第 X 版）经经公司总总经理签签署后正正式发布布，作为为对各相相关部门门和城市市公司工工程管理理部进行行年度进进度考核核的依据据。3.3.11.2发展进进度计划划编制原原则（1）项项目发展展进度计计划需需满足公公司年度度销售、竣竣工面积积等总体体进度

44、指指标，要要求在取取得项目目土地使使用权后后，公司司将从年年度销售售利润、开开工面积积、竣工工面积等等角度出出发，编编制项目目年度销销售利润润和竣工工备案面面积等总总体进度度指标要要求。因因此，在在编制项项目发展展进度计计划时时，需要要对进度度计划进进行优化化调整，按按照倒排排工期的的方式来来合理压压缩工期期，以满满足公司司总体进进度指标标的要求求。（2）设计计出图计计划需要要满足项项目分期期分区销销售进度度目标的的要求。一般而言，售售楼区先先出图，非非售楼区区按照正正常工期期出图；桩基施施工图提提前出图图，以办办理桩基基提前开开工许可可证，在在主体施施工之前前提前进进行桩基基施工。由由于大面

45、面积的人人防地下下室施工工周期较较长（一一般需要要 300600 天施施工时间间），故故0.000以下下的地下下室施工工图还可可提前出出图，以以便尽快快进行地地下室的的施工。（3）建筑筑工程技技术方案案的选择择要满足足进度目目标要求求建筑工程技技术方案案的选择择除了要要满足建建安成本本控制目目标要求求外，还还需综合合考虑现现场地质质条件、工工艺施工工水平、工工程质量量、安全全文明施施工等现现场施工工条件的的影响，同同时还需需要满足足项目发发展进度度目标的的要求。基基础、钢钢筋、模模板、砼砼浇筑施施工方案案的选择择及材料料设备的的选型定定位，既既要有利利于提高高施工速速度，又又要降低低成本、创创

46、造效益益，同时时还要兼兼顾质量量和安全全保证措措施。（4）工程程标段划划分需要要满足进进度目标标要求为了满足项项目发展展进度目目标的要要求，需需要在满满足项目目成本、质质量控制制目标的的基础上上，进行行合理的的工程标标段划分分，按照照建筑面面积引进进 23 家家总包单单位进行行施工。几几家总包包单位同同时施工工，能减减少各家家施工单单位的同同期劳动动力、材材料设备备资源的的投入，各各家施工工单位之之间能展展开竞争争，便于于城市公公司工程程管理部部加强进进度管理理，从而而减少进进度风险险。（5）售楼楼区的设设置应满满足售楼楼区抢工工进度计计划的要要求。在在编制项项目发展展进度计计划时，需需要对分

47、分期分区区和建筑筑形式方方面进行行针对性性的调整整和规划划，以满满足售楼楼区开盘盘销售的的进度要要求。一一般可采采取的措措施有：将售楼楼区设置置在多层层、小高高层相对对集中的的区域，带带地下室室的高层层因施工工工期较较长故尽尽量设置置在售楼楼区外；样板房房尽量设设计在第第一个标标准层上上层，以以便在结结构浇筑筑完成后后能够尽尽快进行行拆模、砌砌筑、抹抹灰等粗粗装修工工程，从从而为尽尽早将工工作面移移交给精精装修单单位进行行样板房房装修创创造条件件。（6）各单单位工程程的施工工顺序需需要满足足项目发发展进度度的要求求。在编编制项目目发展进进度计划划时，需需要对幼幼儿园、地地下室、室室外道路路、化

48、粪粪池等单单位单项项工程的的施工顺顺序进行行合理的的规划，并并对分期期出图、工工程分判判等计划划进行针针对性安安排，以以满足项项目发展展进度目目标的要要求。（7）售楼楼区桩基基、主体体工程等等合约分分判需满满足进度度目标的的要求。按按照常规规的项目目开发程程序，桩桩基和施施工图出出图后才才能进行行桩基和和主体工工程的招招投标程程序（桩桩基工程程分判需需 155200 天，主主体工程程分判需需 400500 天）。为为了满足足售楼区区进度目目标的要要求，在在综合考考虑成本本和进度度控制的的基础上上，对售售楼区域域关键线线路上的的桩基采采取邀请请招标等等方式来来进行分分判，以以便施工工单位可可提前

49、进进场进行行临建搭搭设等准准备工作作，一待待施工图图出图即即可开工工建设，从从而节省省关键线线路上的的工期。（8）进度度计划要要切实可可行，留留有余地地。在项项目开发发过程中中，存在在许多诸诸如政府府主管部部门政策策变化、雨雨季和台台风等不不利气候候条件、基基础地质质情况复复杂、物物资和材材料供应应短缺等等不利因因素，故故在进度度计划编编制之前前要对项项目开发发过程中中的重点点、难点点进行分分析，提提前制定定应对措措施，并并充分考考虑各种种不利因因素的影影响，在在进度计计划编制制时适当当留有余余地。（9）不同同物业类类型的合合理开发发周期需需要保证证。由于于各分部部分项工工程施工工需要合合理的

50、工工期才能能满足工工程质量量和成本本控制的的要求，且且设计、报报建、施施工过程程中都存存在一些些不确定定因素，故故不能为为了满足足进度目目标而无无限制的的压缩工工期，各各种不同同物业类类型项目目的合理理开发周周期需要要保证。为为保证进进度计划划的合理理性和可可行性，在在进度计计划编制制前, 除了对对当地建建筑市场场进度管管理水平平应有所所了解外外，还需需对公司司已建项项目的进进度工期期经验数数据进行行分析。3.3.11.3发展进进度计划划实施管管控措施施（1）进度度目标责责任制及及考核制制度为了促使设设计、报报建、合合约、施施工等进进度计划划的按期期实施，从从项目目发展进进度计划划中选选取适当

51、当的 446 个关键键进度节节点，形形成各相相关部门门及城市市公司工工程管理理部的年年度进度度考核目目标，签签订部部门/城城市公司司工程管管理部年年度经营营管理目目标责任任状。在在年终部部门和城城市公司司工程管管理部考考核时，通通过进度度考核目目标与实实际完成成时间的的对比，来来对各相相关部门门及城市市公司工工程管理理部的进进度执行行情况进进行考核核。（2）进度度计划月月度评价价和动态态调整措措施通过对各部部门和城城市公司司工程管管理部该该月设计计、报建建、分判判、施工工等计划划进度节节点与实实际完成成情况的的月度分分析，对对项目每每月进度度超前或或滞后的的原因进进行分析析和预警警，对其其中存

52、在在的偏差差及时予予以纠正正，使得得项目开开发进度度总是沿沿着计划划的轨道道前进；对由于于不可抗抗因素造造成项目目进度计计划重大大延误的的，可对对项目目发展进进度计划划进行行及时调调整，使使进度计计划更具具有实际际指导意意义。（3）项目目协调例例会制度度在项目开发发过程中中，为避避免项项目发展展进度计计划中中的设计计、报建建、分判判、施工工等各计计划进度度节点的的延误和和相互干干扰，由由城市公公司工程程管理部部负责人人牵头召召集设计计、报建建、分判判、营销销等部门门及城市市公司工工程管理理部每周周举行一一次项目目发展协协调例会会。在会会中，对对各部门门的进度度执行情情况进行行检讨，对对进度实实

53、施过程程中存在在的问题题进行讨讨论并拟拟定解决决措施，从从而加强强各部门门之间的的沟通，确确保项目目发展进进度计划划全面、均均衡的推推行。3.3.11.4发展进进度计划划编制注注意事项项（1）理清清关键线线路和关关键任务务一个项目的的各个分分部分项项工程千千头万绪绪，各工工序之间间的逻辑辑关系错错综复杂杂，其中中关键线线路直接接影响着着进度总总目标的的能否按按时实现现，故编编排进度度计划时时要对关关键任务务的工期期进行重重点控制制。在进进度计划划中，施施工图出出图、施施工许可可证的取取得、项项目开工工、主体体封顶、样样板房及及售楼处处装修完完成、竣竣工验收收备案等等工作任任务节点点是具有有里程

54、碑碑意义的的关键节节点，故故在进度度计划的的编排时时也需要要重点安安排。（2）关键键线路工工期的优优化调整整按照分部分分项工程程的正常常工期来来编排进进度计划划，工期期往往不不能满足足施工进进度总目目标的要要求，故故需要按按照施工工进度控控制总目目标来对对进度计计划的工工期进行行优化调调整。例例如：按按照正常常进度工工期考虑虑，主体体工程合合约分判判以及施施工许可可证的办办理都需需占据关关键线路路的时间间，但由由于工期期压缩的的需要，可可通过邀邀请招标标、办理理桩基提提前开工工证等方方式来减减少合约约、报建建流程在在关键线线路的耗耗用时间间，从而而有效缩缩短工期期。（3）施工工资源投投入的优优

55、化调整整除充分考虑虑关键线线路上的的时间控控制外，还还应对非非关键线线路上的的工作任任务在自自由时差差范围内内进行优优化调整整，确保保劳动力力、材料料、施工工机具设设备等资资源投入入的均衡衡、合理理、有序序，尽量量避免施施工资源源投入骤骤起骤落落、忽高高忽低的的现象发发生。（4）进度度、质量量、成本本的综合合平衡一味压缩工工期将造造成工程程费用的的提高，各各分部分分项工程程的合理理工期得得不到保保证也将将造成工工程质量量和安全全文明施施工管理理的失控控，并有有可能造造成设备备、劳动动力的“窝工”浪费。因因此，在在编排进进度计划划时需要要尽量在在工期、质质量和费费用方面面取得平平衡，在在满足进进

56、度、质质量、费费用控制制目标基基础上编编排合理理工期，合合理安排排各项工工作任务务的起止止时间。例例如：在在未取得得施工许许可证之之前，应应合理安安排桩基基础提前前施工的的时间；如桩基基础提前前施工完完毕，而而总包单单位迟迟迟不能进进场进行行主体结结构的施施工，必必将造成成桩机设设备和资资金的闲闲置浪费费。（5）进度度计划要要符合实实际、松松紧适度度进度计划编编排时要要考虑本本项目造造价控制制水平下下所能吸吸引到的的施工单单位的进进度控制制水平，同同时还需需要考虑虑复杂地地质条件件、建筑筑市场劳劳动力短短缺、雨雨季等气气候条件件、春节节等节假假日等不不利因素素的影响响，故施施工进度度计划的的编

57、排要要安排应应适当、符符合实际际，既不不能太紧紧，又不不能太松松，计划划太紧造造成无法法完成，计计划太松松则不能能发挥施施工效率率。（6）工序序搭接紧紧凑合理理，逻辑辑关系清清晰在工程施工工过程中中，各分分部分项项工程之之间存在在一定的的逻辑联联系，应应通过合合理编排排，使各各分部分分项工程程在期的的约束下下无缝搭搭接、穿穿插施工工，确保保总、分分包单位位各施工工班组能能够组织织连续、均均衡作业业和流水水施工，避避免由于于工序不不能有效效搭接以以致大型型设备的的反复进进出场、劳劳动力停停工窝工工严重现现象的发发生。3.3.22 出图图、定样样、分判判及甲供供材进场场计划规规划3.3.22.1计

58、划编编制内容容在项目开工工前，城城市公司司工程管管理部需需要相应应编制项项目出图图、定样样、分判判及甲供供材进场场计划表表；在在建设设工程规规划许可可证取取得和售售楼区开开放后，项项目发展展进度计计划需需要根据据实际进进度情况况进行调调整，则则项目目出图、定定样、分分判及甲甲供材进进场计划划表也也需要进进行相应应的调整整。项目出图图、定样样、分判判及甲供供材进场场计划表表的编编制依据据为项项目发展展进度计计划和和设计管管理部、合合约管理理部、城城市公司司工程管管理部相相应的详详细进度度节点计计划，其其主要内内容如下下：（1）设计计出图及及图纸交交付计划划在项目发发展进度度计划中中对方案案、扩初

59、初、施工工图设计计等主要要设计进进度节点点进行了了规定，但但对各种种设计图图的细化化出图节节点没有有明确，项项目出图图、定样样、分判判及甲供供材进场场计划表表将该该项目各各分期分分区施工工过程中中所有需需要的施施工图和和二次深深化设计计图的出出图时间间进行一一一列举举，并通通过计划划交付时时间与实实际交付付时间的的对比，来来督促设设计管理理部对各各项图纸纸的设计计进度进进行控制制，以便便更好地地满足工工程施工工的需要要。（2）材料料、施工工样板确确认计划划在施工前需需要设计计师对所所采用的的各项材材料设备备进行样样板确认认，在施施工过程程中需要要设计师师、项目目主管工工程师对对各个施施工样板板

60、进行确确认，是是贯彻 “样板先先行”制度、保保证工程程设计效效果和施施工质量量的重要要原则。如如果材料料、施工工样板的的确认时时间不及及时，将将造成现现场“窝工”、工期期延误、返返工等现现象的发发生，故故在项项目出图图、定样样、分判判及甲供供材进场场计划表表中对对所有材材料、施施工样板板的确认认时间进进行控制制。（3）工程程分判及及承建商商进场计计划在项目发发展进度度计划中中对桩基基、主体体、精装装修、室室外工程程等合约约分判节节点进行行了规定定，但还还需要对对各分期期分区中中所有总总、分包包工程的的细化分分判节点点和承包包商具体体进场时时间进行行明确。项项目出图图、定样样、分判判及甲供供材进