永丰商业街策划案

1、欧阳修商业街全程营销策策划方案案（20055/7/20）目 录第一部分 市市场调研研分析一、永丰县县商业市场整体情情况研究二、针对性性商业环环境调查分析析三、典型商商铺租售价价格情况况调查分分析四、目前在在售、在在建商铺铺情况调查分分析五、小结六、永丰县县城商铺经经营者调查分析析第二部分 项目分分析一、优势与与机会点点二、劣势及及威胁点点第三部分 项目定定位一、产品部部分二、产品功功能部分分三、建筑内内部空间间的组织织四、建筑环环境定位位五、街区功功能定位位六、目标客客户定位位七、物业服服务定位位第四部分 营销战战略一、差异化化营销战战略二、差异化化营销的的基础第五部分 项项目行销销策略一总体

2、策策略二、机会点点三、困难点点四、本策略略执行中中必须预预见和理理解的问问题五、租金提提升策略略及手法法六、目标客客户与相相应的销销售措施施七、返租及及租金返返还策略略八、销售策策略九、行销节节奏策略略十、行销渠渠道方式式类型第六部分 项项目价值值分析一、从两个个方面分分析本案案物业的的价值所所在二、从项目目周边市市场商铺铺租金情情况看项项目价值值三、以市场场比较法法进行售售价的评评估四、本项目目价值综综述第七部分 营销销推广策策略一、原则二、概念定定位三、媒体创创新四、阶段性性营销策策略第一部分 市市场调研研分析调查时间间2005年年6月113日20005年年7月66日调查方法法实地考察调调

3、查、问问卷调查查、访谈谈调查采用实地入入户调查查和沿街街问询调调查结合合，并辅辅助当地地政府公公布经济济信息状状况、趋趋势调查目的的分析永丰县县商业环环境及欧欧阳修商商业街目目标客户户购买行行为及心心态，为为项目定定位及营营销推广广提供客客观依据据。调查范围围永丰县主要要商业市市场、专专业市场场及沿街街商铺商铺经营户户、投资资者调查项目目1永丰县县商业宏宏观经济济环境2永丰县县商业形形态3永丰县县经营商商户4竞争物物业状况况一、永丰县县商业市市场整体体情况研研究1、总体概概况 永丰县县位于江江西省中中部，距距京九铁铁路、1105国国道222公里，有有二级公公路与之之相通，其其中，泉泉毕高速速公

4、路、赣赣粤高速速离本地地约111公里，南南下北上上方便快快捷。 永丰主主要产业业为制药药、针织织服装、碳碳酸钙、磷磷产化工工、食品品。永丰丰人民勤勤劳朴实实，喜爱爱种植蔬蔬菜，尤尤其是辣辣椒，远远近闻名名。蔬菜菜出口成成为永丰丰县一大大支柱产产业。2、市场格格局目前,整个个永丰县县城的市市场由中中心向外外可以划划分为如如下几个个部分： 核心商商业圈以时时代广场场为中心心带状商商圈。次级商业业圈时代广广场往外外2000米范围围内。外围商业业圈包括老老城区、迎迎宾大道道周边、商商贸城。本本案处于于此范围围内。新兴商业业圈包括贸贸易广场场及周边边辐射区区域、跃跃进西路路、欧阳阳修大道道主要商业业街恩

5、江南南、北路路、迎宾宾大道、龙龙岗南、北北路、跃跃进路、直直街。总的来说： 1、整个永永丰县市市场分布布布局上上相对比比较集中中，基本本上是以以时代广广场为核核心发展展分布，辐辐射范围围在2000米以以内，经经营品种种齐全，基基本满足足城乡人人们的商商业配套套需求。2、由于多多年的积积累，整整体商业业格局形形成了一一定市场场的专业业性和规规模性，批批发与零零售同步步发展。二、针对性性商业环环境分析析1、商业形形态分析析主要商业形形态代表示例主要分布区区域评价传统杂货铺铺广泛分布在在商业区区内商品陈列杂杂乱档次次低购物中心甘雨亭商场场时代广场市民购物中中心，硬硬件设施施佳，购购物环境境好专营店报

6、喜鸟 七匹狼狼 大光光明眼镜镜金盾 柒柒牌恩江北路 直街街 龙岗岗北路装修好，服服务意识识好，能能跟上时时代潮流流超市宝嘉旺超市市 万客隆隆超市时代广场数量不够多多，货品品略不足足，装修修一般市场类五金、布匹匹、电子子、食品品、汽配配、广泛分布在在商业区区内市场种类齐齐全，但但大都停停留在初初级经营营水平，市市场环境境、管理理水平落落后农贸类种业、饲料料、兽药药、农具具龙岗南路 迎宾大大道 农业局局旁环境差、档档次低、规规模小特色专营专业经营建建材、摩摩托（电电动车）、农农机贸易广场装修好 市场种种类齐全全 购物环环境好酒店宾馆类类恩江宾馆 永丰宾宾馆 永陵宾宾馆广泛分布在在商业区区内装修精良

7、 服务态态度好 有特色色休闲娱乐类类天地豪情、金金谷园、天天使养生生堂、名名之缘茶茶座、康康乐茶座座、佳人人茶恩江北路、跃跃进路休闲环境不不佳，但但近年来来大多开开始注意意装修水水平的提提升及娱娱乐项目目的改进进综述永丰丰县商业业物业从从质量和和数量看看，经营营业态种种类相对对齐全，数数量较多多，但都都停留在在低价经经营管理理水平， 缺少良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。作为一种商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。2、主要商商区及市市场分析析商业核心心区：时时代广场场时代广场位位于永丰丰县城的的中心，而而且由于于其休闲闲功能，使使得时代代广场成成为县城城最繁华华、

8、人流流最大的的地方。全全县最大大的商场场、超市市甘雨亭亭购物商商场、宝宝嘉旺超超市、万万客隆超超市太平平洋商场场、新华华书店等等都云集集于此。租租金范围围为500-755元每平平方米每每月，是是县城最最贵的地地段。由由于时代代广场南南面的杰杰升商业业街还在在建设中中，商业业尚未进进驻，以以下是时时代广场场所现阶阶段的主主要经营营情况：经营业态数量（家）比重商场212.5超市212.5文体书店212.5服饰318.755美容16.25婚车鲜花总总汇16.25电车专卖16.25五金交化16.25影碟出租212.5总汇16100商场、超市市、书店店的整体体规划和和装修较较好。交通方便，人人流量大大、

9、人气气旺。经营的产品品大多是是国内品品牌，为为顾客所所接受和和喜爱。经营方式有有：多为为租赁经经营。商场和超市市的服务务态度较较好，管管理水平平较好，但但还可以以再提高高。次级商业业圈：以以时代广广场为中中心，方方圆2000米以以内，（不不包括迎迎宾大道道）次级商业圈圈是由下下面几个个商业街街组成：龙冈北北路，龙龙冈南路路五金交交化商场场至农贸贸市场，农农贸市场场经营的的主要是是服饰和和农产品品，主要要服务对对象是普普通大众众。 恩江北北路万客隆隆超市到到电影院院，恩江江南路宝嘉旺旺超市到到南海名名都，以以及直街街，是永永丰县城城的主要要商业配配套，但但商铺的的档次不不等，经经营方式式也不一一

10、样，主主要有专专卖店，精精装修，比比较高档档，专卖卖店有圣圣帝罗、意意尔康等等；还有有的是一一般的商商铺店面面。租金金范围115550元每每平方米米每月。经营业态数量（家）比重餐饮95.20休闲10.58服饰8146.822服务3319.088家电105.78零售3319.088装饰10.58文体书社52.89总汇1731001、从上表表可以看看出次级级商业圈圈主要经经营的商商业是服服饰，比比重占446.882%。2、服饰业业多半以以专卖店店的形式式进行经经营，装装修不错错，服务务态度热热情，经经营状态态良好。其其经营额额占总体体消费量量的600-700以上。外围商业业圈：老老城区 迎迎宾东、

11、西西大道 商贸贸城 永吉路路a.老城区区位于于永丰县县城的东东面，为为行政机机关中心心位置，但但已不作作为县城城和商业业发展方方向。商商铺不多多，以小小卖部、小小饭店为为主，店店面租金金从几元元到十几几元不等等，街道道转角处处大致为为20元元/平方米米。b.迎宾东东大道永丰丰县城与与外界连连接的主主要交通通干道，中中国电信信和长途途汽车站站位于此此，从而而形成了了以电子子和餐饮饮服务业业为主的的商业街街，兼有有农机农农贸、装装潢、汽汽配及修修理。手手机专卖卖店分布布在中国国移动恩恩江西路路营业部部两侧，总总共有十十多家，经经营种类类各不相相同。农农业服务务店在交交警大队队右侧，总总共有110家

12、。餐餐饮业则则广泛分分布于街街两面。这这些商铺铺大多规规模小，经经营水平平一般，靠靠时代广广场这边边租金大大致为二二三十元元每平米米，再往往西也就就十来块块钱，有有不少商商铺还没没租出去去。以进进城方向向划分，左左侧商铺铺价格比比右侧便便宜，店店主反应应生意不不好做。经营业态数量（家）比重建材64.41摩托、电动动车21.47农资、农贸贸1913.977五金交电107.35零售128.82电子通讯1611.766服务配套2115.444文体用品10.74餐饮2719.855家电53.68能源10.74服饰32.21汽配修理139.56总汇136100c.商贸城城处于于交通要要道永吉吉路和迎迎宾

13、大道道傍，是是永丰县县蔬菜出出口的最最大集散散地，正正由于此此在商贸贸城及其其周边（永永吉路、迎迎宾西大大道）形形成了以以物流、汽汽配修理理、餐饮饮服务业业为主的的商业物物业，由由于规划划杂乱，商商业环境境不理想想，整个个商贸城城空置率率超过770%，大大多门面面还被用用做纺织织作坊，这这也是商商贸城的的一大特特色。其其周边商商铺分布布表如下下：经营业态数量（家）比重汽配修理26.67餐饮1343.333零售620油气电焊13.33农贸农资413.333布艺310门诊13.33总汇30100d.迎宾西西大道作为为永丰县县城的主主入城口口，其整整体想象象给人以以一种开开阔的视视觉效果果，这体体现

14、了永永丰人民民开放的的思潮。现现有的商商业主要要受商贸贸城及大大圆盘的的辐射作作用，其其商业业业态分布布如下：经营业态数量（家）比重餐饮716.288物流613.955汽配修理1023.266家具12.33建材36.98零售613.955农资农贸36.95服务49.30通讯12.33摩托24.65总汇43100e.永吉路路是永永丰县通通往吉水水县的一一条重要要道路，但但是永吉吉路较短短，且比比较破旧旧，道路路状况不不佳，商商业环境境恶劣。目目前该区区域商铺铺以经营营汽车配配件、修修理、农农资农机机为主。其其商业物物业分布布如下：经营业态数量（家）比重农资农贸1017.544农机610.533汽

15、配修理1526.322机车11.75零售1017.544家具11.75餐饮814.044服务业47.02物流11.75建材装饰11.75总汇57100新兴商业业圈A、跃进路路跃进进路贯穿穿整个县县城，在在跃进路路两侧依依次分部部了恩江江小学，机机关幼儿儿园，恩恩江中学学，有较较大的人人流量。跃跃进路经经营的层层次、范范围比较较广，从从餐饮，服服装、休休闲及生生活配套套设施都都有，主主要是以以书店、文文化用品品，便利利店为主主。经营业态数量（家）比重餐饮2418.2服务配套4332.6零售3224.2服饰139.85文体用品53.79家电43.03家具43.03农资农贸43.03太阳能10.76

16、建材10.76电子通讯10.76总汇132100B、贸易广广场及周周边辐射射区域位于于恩江北北路与永永丰大道道的交叉叉处，是是目前永永丰县唯唯一一个个进行专专业规划划、专业业管理的的交易市市场，并并对周围围街区商商业产生生一定的的影响经营营内容与与之大体体相同。贸贸易广场场外围以以经营农农机、五五金水暖暖为主，场场内以经经营摩托托、各类类装璜材材料为主主。底层层店面大大小大致致为400平方米米，两层层租金折折合为118元/平方米米，三层层折合为为20元/平方米米。商铺铺售价约约为100万元。从从去年开开始出租租，免税税两年，免免物业管管理费，出出租率超超过800%。经营业态数量（家）比重建材装

17、饰6468.8摩托1111.8农机66.45餐饮33.23五金水暖77.53家具11.08服务配套11.08总汇93100C、欧阳修修大道该街街为新兴兴街道，从从目前来来看，人人流量不不大，主主要为当当地居民民和学生生流，商商铺出租租率很低低，租金金水平很很低，以以商贸城城沿街商商铺为例例，700平米左左右的单单层商铺铺月租金金在4000元左左右，据据说前两两年更低低，两三三百元就就能租到到。经营业态数量（家）比重汽配修理825餐饮721.9零售515.6电子通讯13.13家具13.13建材装饰39.38服务412.5摩托13.13书社文体26.25总汇32100永丰县城沿沿街商铺铺及专业业贸

18、易市市场商铺铺分布总总体情况况如下：总结：1）零售小小杂货商商铺数量量最多，达200余家，经营面很广，分布在每条街道，完成主要生活配套职能；2）经营餐餐饮的商商铺数量量居次，分分布也较较广泛和和分散，在在永叔路路形成了了一定的的餐饮一一条街的的气氛，但但总体来来说未形形成特色色和规模模；3）农资农农贸商铺铺数量占占第三位位，可见见永丰很很大一部部分商业业面向农农村市场场，而永永丰农业业较为发发达，遂遂能支撑撑起如此此庞大的的农资农农贸市场场；4）建材装装饰等商商业配套套在这几几年内发发展迅猛猛，据以以上统计计已达百百余家。可可见永丰丰建筑业业及家装装业市场场容量依依然十分分可观；5）服饰、服服

19、务配套套等行业业的商铺铺数量也也具有相相当的规规模，均均达到了了1000家以上上。6）物流、手手工业、五五金、文文体用品品等行业业数量都都比较少少，配套套严重不不足，在在当地发发展均未未成熟，除除五金主主要分布布在五金金交化公公司沿街街外，其其他几类类分布都都极为散散乱。6）维修行行业在当当地也拥拥有较少少的数量量，汽配配维修、家家电维修修二者加起起来也只只有500余家。7）电子数数码、家家电行业业数量有有限，且且同质化化经营严严重，经经营通讯讯类产品品过多，而而电脑产产业配套套却严重重不足，且这几几大行业业均为小店经经营，缺缺乏统领领市场的的大型旗旗舰主力力店。3商铺权权属形态态分析 永丰县

20、县城商铺铺在权属属上分为为业主自自有经营营和出租租给他人人两种形形式。开开发商投投资建设设商铺分分为两种种情况：大型综综合市场场出租与与出售并并举，临临街商铺铺以出售售为主，位位置不同同，租售售水平有有相应的的差距。4、商家来来源分析析 根据据实地采采访调查查收集资资料来看看，永丰丰县城的的商家来来源大体体可归纳纳以下几几个主要要群体： a.永永丰县商商家 来源源细分：永丰县县城人民民、郊区区人民、各各乡镇人人民、企企事业单单位 b.周周边县市市商家 群体体细分：主要为为吉水、峡峡江、吉吉安等 特点点：这些些商家常常常往来来于永丰丰，与当当地人做做生意或或探亲，对对永丰的的市场形形成和发发展起

21、着着重要作作用。 c.外外市外省省商家 群体体细分：主要是是私营业业主，偶偶尔与永永丰人民民做生意意，对于于批零销销售的各各类市场场情有独独钟，另另外对专专业商业业街较感感兴趣，爱爱推广他他们的家家乡特色色，多数数人要求求中小面面积。但但是此群群体数量量很小。三、典型商商铺租售售价格情情况 1、贸易广广场位置：恩江江北路与与永丰大大道交叉叉处规模：经营营户3002户概况：共有有13栋，分分A、B、C三区经营项目：包括农农机、摩摩托、装装潢五金水水暖器材材、灯饰饰、油漆漆、陶瓷瓷、铝材材、板材材等。租售情况：由于目目前免税税两年，免免物业管管理费，市市场经营营使用率率在800%左右右。租售价格（

22、抽抽样调查查）： 地点面积（平米米）月租金年租金贸易广场40 （底底层）18元/（两层层）8460元元贸易广场40 （底底层）20元/（三层层）9600元元2、跃进西西路一条条街位置：跃进进西路（恩恩江中学学左边）概况：底层层为店面面，二层层以上为为商品房房的多层层建筑，典典型的沿沿街初级级市场格格局，经营项目：包括小小百货、餐餐饮、服服装、五五金水暖暖器材、书书店、文文化用品品、花店店等。租售情况：由于人人气不旺旺，市场场经营使使用率在在50%左右，有有些店铺铺经营不不佳，关关门倒闭闭。转盘盘以西还还是在建建工程，据据调查，还还有近百百个店铺铺未销售售出去，销销售状况况不佳。地点面积（平米米

23、）月租金年租金售价东段35700元/月8400元元3600元元/中段35550元/月6600元元3600元元/西段35未租3600元元/3、时代广广场附近近商圈：商铺名称规 模租金/平方方米月年租金备注万客隆超市市60050元/月30万一层经营好好宝嘉旺超市市50元/月共两层经营营好甘雨亭商场场70元/775元/月两层经营好好在水衣坊38平方米米52元/月240000元一层经营一一般金鹰家电22平方米米45元/月220000元规模小4、龙岗北北路：主要经营服服饰、鞋鞋、床上上用品等等，还有有化妆品品，精品品饰物、家家电、餐餐饮等店店。该处处商铺大大多装修修精良，商商品等次次较高。待待天诚商商业

24、步行行街建成成投入使使用以后后，即对对该街形形成强有有力的竞竞争，同同时又由由于商业业圈范围围的扩大大，使得得该商业业圈更加加繁荣、热热闹，从从而提升升龙岗北北路的市市场价值值。商铺名称规 模月租金租金（元）/平方米酷族服装20400元20元/科龙空调18600元33元/东洋空调12600元50元/杂货店13600元46元/5、龙岗南南路：龙岗南路属属农贸市市场型的的街市，街街道两边边布满了了各种卖卖蔬菜、水水果的地地摊，两两边商铺铺多以卖卖农资物物品为主主，如农农具、种种业、农农药、饲饲料；还还有大量量的鞭炮炮店，家家庭常用用的物品品、竹席席、生活活用品、服服装，物物品以中中低档为为主。街街

25、道左边边有菜市市场和服服装场。以以俊发小小百货店店为分界界，以北北为热闹闹的集市市，地摊摊，人流流量较大大，商铺铺租金也也比较贵贵，以南南则明显显的冷清清，商铺铺陈旧，租租金便宜宜。由于于左侧有有菜市场场和服装装场，且且岔路里里又多有有商铺左左侧价格格比右边边贵，尤尤其是转转角处表表现得更更加明显显。6、结论从以上的调调查数据据我们基基本看出出：（1）目前前永丰县县城的商商铺租金金价格可可以分为为以下三三个范围围档次：A）每平方方30-50元元及以上上，主要要是时代代广场以以及一些些街道转转角处的的沿街店店面B）每平方方1030元元左右者者，主要要是时代代广场外外围2000米以以内中段段的商铺

26、铺。C）每平方方10元元以下者者，基本本是主街街道的边边缘、人人流量少少的街道道、次街街道、外外围商业业圈。（2）在租租金上，沿沿街店面面与非沿沿街店面面，主要要商街与与一般住住宅商街街，一楼楼店面与与二楼、三三楼商铺铺均有较较大的租租金差别别。特别说明：从上面面的价格格上我们们可以看看出租金金的范围围从低到到高有数数倍的差差距。而而目前在在建在售售的店铺铺出售价价格从位位置地段段的角度度来说商商铺售价价没有相相应租金金的差别别大，价价格与租租金对应应关系还还不是那那么准确确，大的的差别主主要体现现在店面面的层次次上。（3）经营营品种与与经营范范围的不不同，使使经营额额和利润润率大不不相同，在

27、在很大程程度上决决定了对对位置需需求的不不同，以以及对租租金的承承受水平平也不一一样。其其中服装装类、以以及各类类品牌产产品对位位置要求求较高。 （4）目前前从永丰丰县开发发市场、开开发商铺铺的角度度来看，作作为专业业市场基基本上以以招商、招招租的形形式为主主（例如如贸易广广场），但但在建的的南海名名都和天天诚商业业步行街街只出售售；而作作为沿街街商铺，尤尤其是小小区的商商铺基本本以出售售为主，价价格较高高。 （5）目前前永丰县县的专业业批发市市场基本本上处于于一种简简单的商商品汇聚聚集中状状态，对对于相关关的同类类商品兼兼收并蓄蓄，经营营者以及及经营的的商品良良莠不齐齐，其中中上档次次、上水

28、水平的市市场并不不多。市市场建筑筑与配套套也较简简单，不不乏临时时性的建建筑和棚棚户型市市场，大大规模的的永久型型批发性性质的市市场或商商城缺乏乏。四、目前在在售、在在建商铺铺情况（一）典型型个案情情况 1、南海名名都位置永永丰恩江江大道南南段规模占占地面积积74668平方方米，共共五栋建建筑，商商业规模模大约440个店店面规划沿沿街建筑筑1层为商商铺、22层为商商场，33-7楼楼为住宅宅，其余余三栋均均为住宅宅，没有有物业管管理。商铺售价沿街街商铺单单位面积积在500-600平方米米，售价价为60000元元/左右右，主力力总价在在30万左左右，二二楼统一一价22200元元/，面面积可自自由选

29、择择。住宅售价799812888元/平方现状与进度度已完完成三通通一平2、天诚商商业步行行街位置位位于龙岗岗北路与与恩江北北路之间间，时代代广场北北面。规划建建筑一层层、二层层为商铺铺，3-6层住住宅，商商业面积积超过33万平方方米。售价一一楼49900-73000元/平方米米 ，面积积70左左右 二楼售售价为220000元/平方米米，做大大商场销售状况一期期商铺基基本已售售完，只只剩两个个商铺待待售现状与进度度在建建付款方式一次次性付款款或分期期付款，按按揭 3、杰升商商业街位置位位于时代代广场南南侧规划建建筑一层层、二层层为商场场，3-6层住住宅，商商业规模模约700个店面面（一二二层合计

30、计）； 售价一一楼1000000元/平方米米 ，面积积50-60 二楼售售价为225600元/平方米米 ，做大大商场销售状况住宅宅已售完完，商铺铺还有少少量几个个店面现状与进度度在建建付款方式一次次性付款款或分期期付款，按按揭4、鼎祥花花园位置位位于汽车车站对面面性质商商住楼，沿沿街为商商铺售价338000元/平平方米，面面积约550平方方米销售状况111个店面面还剩有有7间，也也没有经经营者在在经营工程现状已交交付5、嘉华沿沿街商铺铺位置一一期位于于汽车站站对面、二二三期位位于欧阳阳修大道道东侧性质商商住楼，沿沿街为商商铺（单单层），总总体商业业量大约约1000间店面面售价二二期售价价390

31、00元/平方米米，面积积约500平方米米，单层层5.99米层高高，三期期售价未未出销售状况二期期商铺滞滞销，三三期未销销售工程现状一期期已交付付，二三三期在建建五、小结（一）永丰丰县商业业发展趋趋势及预预测1、未来商商业竞争争饱和状状况短期期内很难难改善，竞竞争将更更趋激烈烈在建商铺门门面房较较多，根根据以上上不完全全统计，总总体商业业供应量量将近77万平米米，这对对于一个个城市居居住人口口还不到到7万人人的县级级城市来来讲，这这个商业业总量是是十分惊惊人的，这将导致在很长一段时间内加剧供大于求的现状；而且对于经营者来说，经营环境与竞争环境将进一步恶化，未来地段不佳的商铺空置率还将加剧。2、商

32、业格格局越来来越向中中心区聚聚集，商商业辐射射能力受受限天城步行街街、杰升升商业街街、南海海名都作作为未来来两年内内主要的的商业供供应，从从区位来来讲过于于集中，受受核心商商圈的聚聚集效应应，永丰丰县商业业格局将将在此基基础上更更走向集集中，极极大地遏遏止了商商业的辐辐射能力力。3大型超超市及品品牌店发发展看好好，步行行街将成成为城市市靓丽的的风景线线随着市民消消费水平平的提高高，对品品牌的追追求将愈愈来愈突突出，品品牌店必必然获得得良好的的发展。市市民消费费的理性性讨价还还价能力力提高及及商业间间的竞争争力加剧剧，以薄薄利多销销为特征征的大型型超市必必将获得得发展机机会。伴伴随市民民经济水水

33、平的提提高和休休闲文化化的盛行行，商业业步行街街独有的的规划特特色和其其集购物物、休闲闲、观光光、旅游游为一体体的特点点，必将将深受市市民青睐睐，成为为永修县县一道靓靓丽的风风景线。（二）对本本项目商商业运作作的启示示1、天诚步步行街拔拔得永丰丰首条商商业步行行街的头头筹，商商业规划划与规模模也是屈屈指可数数，且凭凭借无与与伦比的的地理条条件，一一期商铺铺销售获获得成功功。可以以预知未未来的二二期还将将吞噬绝绝大部分分的投资资客与经经营者。永丰县城商业格局既成，核心商圈商铺供应充足，各种经营业态并存并达到基本覆盖，本项目作为边缘沿街商铺，业态空白点何在？2、作为决决定商铺铺成败与与否的关关键因

34、素素绝对对人流，本本项目西西面与北北面丧失失拓展空空间，人人流有限限，仅仅仅依靠欧欧阳修广广场花园园、商贸贸城、嘉嘉华居住住人群及及部分至至欧阳修修广场休休闲人流流，无法法支撑如如此庞大大的商业业体量，如如何吸引引更多的的人流将将成为项项目运作作的关键键所在。3、区域商商业环境境因商贸贸城的杂杂乱规划划而显得得档次很很低，租租金水平平也几乎乎是永丰丰县最低低，如此此低的租租金水平平将无法法保障本本项目投投资者应应有的资资金回报报，而低低投资回回报则直直接影响响项目的的销售价价格。六、永丰县县城商铺铺经营者者调查调查时间：20005年66月288日7月6日调查范围：永丰县县城主要要商业街街，行业

35、业涉及服服装、鞋鞋帽、箱箱包、家家电、通通讯产品品、小商商品、食食品百货货、化妆妆品、文文化用品品、音像像产品、建建材、家家俬、餐餐饮及当当地特色色产品等等十几个个行业调查目的：通过对对永丰县县各商业业区域经经营者调调查，深深入了解解经营者者现有经经营状况况、经营营信心以以及对未未来的规规划，并并针对性性地了解解其对欧欧阳修广广场附近近商业的的期望与与看法。调查方式：开放式式访谈形形式样本抽样方方式：以以街区繁繁荣度及及业态分分布情况况进行定定点抽样样样本数量：80份份1、对自身身经营状状况的评评价经过对县城城商业区区经营者者的抽样样调查分分析，商商铺经营营状况可可分为以以下几种种情况：好、较

36、较好、一一般、较较差四种种。具体体数据表表现如下下图：商铺经营好好的有下下列原因因，一是是商铺的的位置好好、人流流量大，处处于县城城的中心心地带，例例如：北北街、直直街、时时代广场场等；二二是经营营者善于于经营管管理。经经营状况况较好的的商铺一一般处于于次级商商业圈，人人流量比比较大。经经营状况况一般或或较差的的商铺属属于外围围商业圈圈，人流流量较少少，甚至至比较偏偏僻。2、经营者者对其商商铺租金金的看法法及原因因根据对采访访资料的的统计，38%的经营者认为其商铺租金偏高，原因大体如下： A.物物业所处处地段好好，街道道很繁华华，租金金压力较较大 B.物物业所处处街道虽虽不繁华华，但却却是转角

37、角处 C.经经营者的的经营额额、生意意状况一一般或较较差，因因此相对对性地认认为租金金偏高 D.经经营者只只是根据据租金数数值便发发表租金金偏高的的看法也有32%的经营营者认为为其商铺铺租金适适中，原原因如下下： AA经营营者认为为，租金金值相对对店面所所处位置置来讲，比比较匹配配 BB店面面租金是是该条街街或区域域的均价价或统一一价 CC与经经营额、生生意状况况相比，租租金处于于合理水水平 DD与店店面新旧旧程度、设设施、临临街状况况相比，经经营者认认为其店店面租金金较合理理。经营者认为为其商铺铺租金偏偏低的原原因如下下： AA物业业所处地地段较偏偏 BB物业业陈旧，设设施不完完备，结结构不

38、合合理，周周边环境境差 CC经营营者认为为其店面面租金确确实低于于市场价价 DD物业业系行政政单位或或亲朋好好友，租租金比私私人店面面低3、经营者者对未来来商铺租租金走向向的预期期根据调查数数据分析析，大约约有122%的经经营者认认为他们们的商铺铺的租金金可能会会涨，这这些商铺铺大部分分位于核核心商业业圈，如如北街、直直街和时时代广场场，并且且那里有有的商铺铺的租金金近两年年都有不不小的涨涨幅，但但普遍反反映未来来即使有有涨也没没有很大大的上涨涨空间，因因为租金金压力已已经很大大，而经经营规模模和利润润却无法法上升。约50%的的经营者者认为租租金不会会涨，这这些商铺铺大都处处于外围围商业圈圈，

39、有的的甚至比比较偏，如如贸易广广场和商商贸城等等商业区区域。还有37%的经营营者不能能确定租租金是否否会涨，对对未来的的变化持持观望态态度，这这也说明明他们对对市场的的把握性性不强，在在经营上上具有随随他性等等特点。4、经营者者对欧阳阳修广场场花园商商业前景景及繁华华年限所所持态度度与期望望高达60%的受访访者不看看好欧阳阳修广场场花园的的商业前前景，他他们普遍遍认为地地段太偏偏，人流流量少，不不符合其其经营内内容所需需要求；也有部分经经营者看看好欧阳阳修广场场附近的的商业前前景，主主要因为为其经营营内容对对位置、人人流要求求不高，对对欧阳修修广场附附近商铺铺的租金金比较满满意；还有部分人人认

40、为欧欧阳修广广场能否否繁华起起来要看看政府规规划，经经济发展展，周边边住户数数量。同时，据调调查，335%的的经营者者认为欧欧阳修广广场附近近繁华所所需年限限在5年年以内，他他们普遍遍都反映映了该区区域建设设速度比比较快，而而且未来来多个行行政单位位都将搬搬往欧阳阳修广场场附近。10%的受受访者认认为本区区域繁华华所需年年限在55年以上上。28%的经经营者表表现出不不确定的的态度，比比重较高高。该部部分经营营者大部部分偏向向于保守守型，他他们对未未来的把把握度不不强，基基本上反反映的情情况是看看未来的的规划和和发展情情况以及及其他商商家的走走向。12%的经经营者直直截了当当地反映映本区域域不可

41、能能繁华起起来，比比重也颇颇高。他他们坚信信，人流流决定一一切。欧欧阳修广广场附近近的人流流非常有有限，生生意很难难做。5、经营者者对欧阳阳修广场场花园商商铺业态态定位的观观点经过和被调调查者的的沟通与与交流，大大部分人人认为欧欧阳修广广场花园园目前还还比较偏偏，但规规划好、环环境好，以以后这里里是县城城的政治治、文化化中心，对对未来的的发展前前景还是是比较认认同。在县政府的的规划中中，欧阳阳修广场场附近地地带也是是县城新新兴的居居住区，有有较大消消费群体体。所以以大部分分人认为为欧阳修修广场花花园的商商业有一一定发展展前景。鉴于欧阳修修广场的的目前情情况，约约有600%的人人认为欧欧阳修广广

42、场花园园商铺的的经营业业态最好好具有休休闲、娱娱乐、美美食、购购物等多多种商业业；有220%的的人认为为可以经经营批发发市场和和专业市市场，如如专业的的建材市市场、农农资市场场等；约约有200%的人人不清楚楚经营什什么好，对对区域的的商业业业态结构构比较模模糊。6、对欧阳阳修广场场花园商商铺售价价期望值值及购买买意向的的调查租售情况比例不买97%不买但租用用10%买3%高达97%的经营营者对本本区域的的商铺无无购买意意向，据据深入调调查，大大部分经经营者所所经营商商铺均为为租用形形式，且且资金积积累有限限，无商商铺投资资必要条条件。也也有很大大一部分分经营者者对欧阳阳修广场场花园商商业的认认知

43、度低低以及认认为该区区域太偏偏僻，从从而直接接影响他他们的购购买意向向。在价格方面面，不同同的经营营户也表表现出了了不同的的一面，总总体来说说，都认认为新城城区商铺铺价格要要比老城城区商铺铺价格低低一个档档次；但但在价格格差上有有一定区区别，老老城区的的经营户户认为本本案较适适中的租租金价格格在100155元/月，底底层售价价在200002500元元/；新城区区的经营营户认为为本案的的租金在在6110元/月月，底层层售价在在20000元/左右右。7、购买商商铺时的的决策因因素在所有被访访商户中中，最影影响商户户购买的的因素是是人流量量大，周周边居住住人口多多；第二二位的是是发展潜潜力好、规规划

44、有特特色；有有政府支支持和开开发商信信誉好、实实力强则则列居购购买决策策因素的的第三位位。8、经营者者对自己己经营的的行业所所需商铺铺面积的的评价 经过过调研分分析，经经营业态态所需经经营面积积如下表表：面积范围（）经营业态比例40以下便利店、服服装、文文体店等等38%401000摩托、建材材、美容容、专卖卖店等30%100以上上超市、商场场、洒店店17%看规模多种经营业业态15%综 述述：从此次经营营者调查查中，我我们可以以总结以以下几点点：1、经营者者普遍认认为永丰丰县城的的商铺物物业已经经趋于饱饱和，且且增值潜潜力不大大，然而而近几年年又有比比较多的的商铺推推出，这这必然导导致商铺铺物业

45、供供大于求求，竞争争激烈。2、大部分分经营户户反应如如今商业业状况远远不如九九十年代代，生意意难做，竞竞争激烈烈，利润润少且有有逐年下下降的趋趋势，不不理想的的经营状状况使得得商家难难以扩大大经营规规模。整整个永丰丰县城的的商业市市场处于于一种相相对缓慢慢的发展展之中。3、永丰专专业市场场的发展展出现畸畸变，最最典型的的例子就就是贸易易广场。目目前，永永丰县政政府使用用行政手手段，强强迫建材材、摩托托、农机机的经营营户到贸贸易广场场去经营营，昂贵贵的租金金和惨淡淡的经营营使经营营户产生生强烈的的不满情情绪甚至至发生抵抵抗行为为。虽然然维持较较高的出出租率，但但是据反反映，到到目前为为止，贸贸易

46、广场场的实际际销售比比例仅为为1/33左右，销销售情况况非常不不理想。基基于此类类情况，永永丰县经经营者及及投资者者对专业业市场产产生一种种莫名的的抵制情情绪，这这对未来来专业市市场的发发展形成成极其不不利的阻阻碍因素素。4、受访者者普遍反反应欧阳阳修广场场花园太太偏，人人流量少少，缺乏乏相应的的公共服服务配套套设施，近期内不适宜做对人流量要求较高的商业，近几年内还不能繁荣起来；但受访者又认为欧阳修广场花园附近公共环境好，又是将来县城的行政中心和文化中心，随着欧阳修大道两边住户的增多，欧阳修广场花园商业状况肯定会向好的方向偏转；至于要繁华起来，还要看县城的规划和经济的发展，这要经历相对漫长一些

47、的过程。第二部分 项目分分析前面我们对对永丰县县商业作作了全面面的调研研分析，现现在我们们进行SSWTOO分析，以以便在项项目推广广中充分分发挥优优势，改改善劣势势，利用用机会，回回避威胁胁：一、优势与与机会点点1欧阳修修商业街街商铺面面积适中中，总价价不高，能能吸纳较较多的中中端投资资客；2整体规规模大，利利于多业业态共存存共荣；3住宅的的顺利销销售，为为商铺销销售营销销奠定了了良好的的资金基基础；4商业步步行街规规划，新新型商业业形态，符符合商业业发展趋趋势；5政府支支持，新新城区建建设如火火如荼，区区域活动动人群不不断增加加；6依托欧欧阳修广广场等各各大主要要生活区区及行政政办公区区，前

48、景景依然光明明；7顺应当当地人群群消费习习惯。二、劣势及及威胁点点1项目用用地不完完整，步步行街太太短，无无法形成成大气候，商商业规划划上也有有较大难难度；2区域在在很长时时期内依依然不成成熟，人人气不旺旺；3缺乏良良好的商商业环境境，尤其其是内街街与商贸贸城直连连，更是是大大影影响了其其商业形形象；4永丰商商业体量量过大，供供求严重重失衡。第三部分 项目定定位依据我方对对欧阳修修商业街街项目专专项调研研分析的的结论，我我们对欧欧阳修商商业街的的的操作作提出初初步思路路，并强强化了定定位的重重要性。一、产品部部分1产品的的整体定定位（1）整体体定位：大型综合特特色商业业街区，百百姓创业业首选致

49、致富平台台（2）定位位依据A商业环环境问题题欧阳修商业业街地处处新城区区，但随随着城市市经济格格局的改改变和政政府相关关部门的的逐步搬迁迁，欧阳阳修商业业街区未未来势必必形成以以广场和和学校为为中轴的的辐射经经济形态态，并将将形成以以本土常常规商业业为主的的商业格格局。随着区区域的整整体发展展，周边边也势必必会形成成多种业业态的商商业及居居住格局局。宏观观的商业业环境及及本身商商业规模模决定了了欧阳修修商业街街市场整整合的必必然走势势，奠定定其商业业地位。B特色方方是出路路欧阳修广场场周边商商业环境境并不容容乐观，北北面因为为学校的的因素，城城市范围围无法向向北扩张张；西面面，由于于花园村村的

50、因素素，更淡淡化了未未来的城城市中心心感。可可以看到到，未来来该区域域的主要要人流将将集中在在广场及及欧阳修修大道，而而广场西西路及项项目内街街的外部部人流十十分有限限。如何何将更多多的人流流引向本本商业街街区是定定位的关关键。普普通的常常规的商商业业态态无法吸吸纳外部部人流，因因为这种种商业规规模有限限且随处处可见，区域外外消费者者不会过过来消费费，商业业经营户户又怎么么会过来来。所以以要打造造特色的的，别具具风情的的商业业业态，永永丰别的的地方没没有，只只有欧阳阳修商业业街区有有，从而而汇聚更更多的人人流，更更多的财财气。C欧阳修修商业街街在市场场销售及及招商中中面临的的问题随着欧阳修修广

51、场花花园的整整体推进进，在住住宅和欧欧阳修商商业街局局部建成成后，其其商业氛氛围将有有较大的的提高，由由于商业业经营户户数量及及资金实实力相对对有限，且且对价格格的敏感感度较高高，仅仅仅依靠本本地人群群将很难难完成招招商工作作，因此此从市场场角度考考虑必须须考虑对对外宣传传。并尽尽快完成成整个商商业街经经营业态态的划分分和定位位，出租租与出售售并举，做做活市场场，扩大大商业街街的影响响力，为为后期的的项目销销售建立立良好口口碑。D欧阳修修商业街街建设成成本由于欧阳修修商业街街整体定定位较高高，全部部为以底底商，不不同于以以往的普普通集贸贸市场具具有较低低的成本本优势，开开发建造造成本及及利润要

52、要求都具具有很强强的刚性性，在这这种情况况下，提提高整体体市场的的档次，吸吸引商户户大量进进驻与提提高商铺铺销售价价格成为为相互制制约的因因素，找找到或发发现两者者利益平平衡点是是项目赢赢利的关关键点。E差异化化营销所所需具备备的硬件件条件为形成欧阳阳修商业业街的差差异性业业态，我我们必须须使市场场形成特特色，科科学整合合是形成成特色的的必要手手段，地地域商业业文化的的融合是是城市文文化浓缩缩的最佳佳体现，如如何打造造出一个个极具复复合特色色并符合合永丰实实际民情情的大型型综合商商业街区区是项目目成功的的根本条条件。（3）定位位目标A吸引目目标客户户群以特色市场场为炒作作点，借借政府支支持进行

53、行炒作，将将欧阳修修商业街街包装为为永丰地地区文化化的缩影影“永永丰之窗窗”，根据据当地的的文化特特点和节节事活动动的安排排，可以以设计让让永丰城城区的居居民有参参与性的的活动，是是做旺人人场的一一个很重重要的因因素。以以文化、经经济、自自然旅游游（如：文化节节、市民民晚会等等）为吸吸引本地地消费人人群及外外来旅游游者，积积极开展展各项公公关活动动，文化化搭台，经经济唱戏戏，集拢拢人气，带带动商业业街的经经济。B延长消消费者停停留时间间目标商业区的商商气是否否兴旺除除依靠人人流量外外，还得得靠消费费者长时时间停留留来营造造，当地地文化融融合的缩缩影可吸吸引大量量客户在在此边购购物，边边休闲，从

54、从而延长长停留时时间，让让永丰老老百姓真真正在欧欧阳修商商业街愿愿逛、爱爱逛、值值得一逛逛。C提高顾顾客消费费水平目目标特色市场对对高收入入顾客及及旅游客客户有极极强的吸吸引力，并并因此带带动了市市场的消消费水平平。以特特色街为为基础，其其他相关关的生活活资料及及农业物物资等业业态为辅，逐步步提高市市场经营营品种和和档次，建建立和完完善永丰丰物流市市场，成成为具有有一定经经济辐射射影响力力的区域域经济中中心。D促销目目标与当地经济济作物融融合的商商业市场场可有效效扩大目目标客户户群，并并可依托托市场特特色，实实施差异异化营销销，达到到促销的的目标。并并有利于于永丰特特有的经经济作物物的发展展，

55、形成成具有一一定规模模的产业业经济，推推动当地地经济的的健康发发展，为为欧阳修修商业街街营建坚坚固的经经济基础础，从而而本项目目和当地地经济互互为促进进，项目目成功运运作就必必有保证证。2产品风风格定位位（1）产品品风格定定位地方性特色色，招牌牌店经营营（2）定位位依据A特色化化经营的的必要性性项目建筑设设计虽无无任何地地方性建建筑的元元素（事事实上也也是一种种缺失），但但却可以以依托欧欧阳修本本土品牌牌效应，提提炼地方方性特色色，从而而有效地地与永丰丰经营者者与消费费者拉近近距离：欧阳修修商业街街是本土土的，是是永丰的的，是我我们的。B休闲消消费的必必要性欧阳修商业业街相对对主城区区较偏，如

56、如何吸引引人群前前来购物物？地方方特色成成为主要要吸引点点，借地地方特色色经济凸凸显本土土文化特特点，倡倡导日常常休闲及及旅游消消费，改改善商业业经营环环境。C招牌店店经营的的必要性性。特色经营的的最佳体体现就是是招牌店店形式独门门独户，各各具风格格；同时时独门独独户的经经营方式式比较适适合永丰丰商户的的投资及及经商心心理，便便于销售售和租赁赁。3商业符符号定位位A总目标标涌金旺铺，创创业基地地B传播符符号集购物、观观光、餐餐饮、娱娱乐、健健康、旅旅游于一一体的商商业街区区永丰之窗欧阳阳修商业业步行街街整合经营的的地方特特色商业业街广场商圈 黄金金要道二、产品功功能部分分1商业人人流（1）商业

57、业街布局局以市民民休闲消消费为理理念，提提供一站站式购物物环境，商商品种类类多元化化，极大大方便老老百姓的的生活需需求，建建立优良良的消费费环境。 （2）在各各个消费费区域里里，以店店面的专专业特色色和各个个专业市市场划分分，建立立特色鲜鲜明的消消费环境境，服务务顾客不不同需求求，真正正做到走走百家不不如到一一家。2商业物物流（1）停车车位欧阳修商业业街没有有规划停停车场，无无法解决决机动车车停泊问问题，更更没有考考虑建设设自行车车及摩托托车专属属停车区区，在今今后的规规划当中中应想办办法充分分解决停停车问题题。（2）交通通考虑到永丰丰县现有有的商业业水平和和项目整整体规划划，欧阳阳修商业业街

58、内街街实行全全封闭步步行街管管理不具具备条件件，建议议进行半半封闭管管理，即即出租车车及送货货车可入入内，其其它车辆辆禁止驶驶入，以以提供良良好的交交通及购购物环境境。待商商业成熟熟后，逐逐步实行行全封闭闭式步行行街。三、建筑内内部空间间的组织织1如何适适应商业业形态需需求从永丰县未未来商业业发展趋趋势而言言，商业业步行街街具有良良好的发发展前景景，我们们对欧阳阳修商业业街的前前景具有有信心。其次，从永永丰县商商户独门门独户的的经营思思想而言言，商业业街的招招牌店满满足了市市场需求求，并辅辅以各专专业市场场，且更更容易形形成地方方商业特特色及文文化特色色，具备备了长远远发展潜潜力。2如何适适应

59、第一一主力店店在商业街的的规划中中，我们们必须考考虑如何何适应第第一主力力店或大大卖场，形形成主导导产业优优势，我我们的主主导产业业主要集集中于特特色风情情商业、生生活资料料、农贸贸农资、家家电超市市、摩托托批发专专卖、建建材批发发专卖等等，兼顾顾其他小小宗经营营，商业业步行街街及广场场沿街铺铺面极好好的解决决了第一一主力店店的经营营问题，形形成了对对目标客客户极强强的感召召力。3如何适适应不同同经营面面积商户户的需求求针对商户对对面积需需求的差差异性和和经营业业态，我我方建议议除对大大面积用用户向各各分散商商业街的的中间商商铺引导导的同时时，还应应考虑建建筑结构构上中间间隔墙的的拆除问问题，

60、 以适应应大商户户对面积积的不同同要求，直直接带动动各区域域商业街街的人气气。4如何形形成街区区间的人人流除以中心广广场、专专业市场场形成的的环形人人流外，还还应考虑虑街区间间的人流流，为解解决街区区间的人人流问题题，建议议将整个个商业街街按街区区不同规规划成不不同特色色的专业业市场，并并依据先先购物，后后餐饮娱娱乐的消消费习惯惯形成消消费路线线，促进进顾客游游玩所有有街区，形形成街区区间的人人流。四、建筑环环境定位位1 雕塑塑、小品品雕塑建议从从设计理理念上突突出永丰丰之窗，浓浓缩永丰丰历史及及本土文文化，并并形成亮亮点，突突出经营营环境的的理想格格局，印印证永丰丰及周边边地区最最具特色色和