金康商业策划

1、 金康天和时代 商业策划方案PAGE PAGE 12南宁市 金康天和时代 商业策划 业态态分析及及应对策策略一、南宁商商业市场场分析1、大型综综合百货货业商场场（1）万达达商业广广场此商场位于于朝阳路路与民族族大道交交汇处，经经营面积积达11160000平方方米。是是南宁市市最大型型的现代代综合百百货商场场，且定定位档次次较高，经经营模式式和规模模可与北北京、上上海、广广州等大大城市的的大型商商业广场场相媲美美，已成成为南宁宁市百货货业商场场的旗舰舰。（2）新朝朝阳商城城此商场位于于南宁饭饭店，万万达广场场商业步步行街旁旁。经营营面积4430000平方方米.。位位于南宁宁市传统统核心商商业区，

2、也也是一栋栋现代化化程度较较高的商商厦。但但因与一一路之隔隔的万达达广场的的业态定定位完全全重叠，同同质化严严重。且且与万达达广场无无论规模模、档次次，资金金实力都都相差甚甚远，而而且开业业时间比比万达广广场晚了了几乎一一年，以以致于现现在惨淡淡经营。总总的来说说经营失失败。（3）王府府井百货货 位于七七星路与与新民南南路交汇汇处，经经营面积积526650平平方米，是是一座现现代化程程度极高高的现代代化商场场。但因因商场定定位严重重超前，脱脱离南宁宁市现实实水平，商商场容积积率过低低，以致致于经营营惨淡，经经营状况况日益衰衰落。 （44）另：新旧梦梦之岛、南南宁百货货、商业业步行街街等是南南宁

3、市较较成熟的的百货业业商场分析：从以上经营营的商场场调研分分析，我我们可以以看出，南南宁市大大型综合合百货商商场具有有以下几几个特点点：1）都是位位于传统统市中心心，传统统的商业业核心区区域，有有充足的的人流量量，商业业氛围非非常浓厚厚。2）商业业业态的同同质化严严重，没没有根据据项目周周围的业业态和自自身软硬硬件特点点而进行行业态上上的差异异定位。3）个别商商场的硬硬件设施施严重超超前，脱脱离南宁宁市的现现实状况况，主要要表现在在商场的的容积率率过低。4）南宁市市已拥有有较成熟熟、完善善的百货货业市场场，且比比较现代代化，商商业竞争争激烈。所以要经营营大型综综合百货货商场，要要具备以以下几个

4、个条件：首先要位于于成熟社社区，拥拥有相当当的人流流量，至至少保证证有相当当的区域域消费能能力，有有比较好好的商业业氛围。接接下来才才是考虑虑与周边边商业项项目的定定位，特特别是周周边百货货业，实实行差异异化定位位，避免免同质化化竞争。2、专业批批零市场场 (1) 交易市市场位于济南路路，经营营面积达达一万多多平方米米。主要要经营低低档成衣衣，童装装，日用用百货的的批发业业务。人人流量非非常大，经经营状况况非常不不错。客客流覆盖盖了广西西各市和和越南等等地区。但但商场硬硬件非常常落后，四四层高的的商场没没有一部部手扶电电梯，管管理混乱乱，杂乱乱无章。消消防设施施极其不不足。（2）新旧旧和平商商

5、场位于人民中中路3号号，经营营面积22.6万万平方米米，主要要经营成成衣，布布匹批发发，日用用百货零零售。经经营状况况与交易易市场差差不多，人人流量也也是非常常大，硬硬件设施施也是非非常落后后，且商商场布局局很拥挤挤。（3）银兴兴轻纺城城 位位于交易易市场附附近，主主要经营营二手家家电、二二手手机机、布料料为主。此此商场的的硬件设设施依然然非常落落后，且且商场的的经营业业务与商商场的名名称很不不相称。这这说明了了商场现现有业态态与当初初定位是是有很大大变化的的。这也也间接说说明了在在南宁经经营二手手商品交交易是大大有可为为的。（）新裕裕窗帘城城位于交交易市场场附近，主主要经营营窗帘布布艺的批批

6、零业务务，经营营面积颇颇大，商商场硬件件设施也也很落后后。但经经营的专专业程度度颇高。分析：从以上上经营的的专业市市场的调调研分析析可以看看出，南南宁专业业市场具具有以下下几个特特点：传统的专业业市场，其其硬件设设施极为为落后，仍仍处于计计划经济济时代的的产物。且且不具备备向现代代化商场场转营的的条件，没没有电梯梯，消防防和安全全存在严严重隐患患。商场管理混混乱，杂杂乱无章章，非常常拥挤。商商场管理理者的经经营理念念亟待提提高传统的百货货批零专专业市场场，主要要集中在在旧城区区一带，随随着市区区旧城改改造，迁迁出原区区谋求更更大发展展是大势势所趋。专业市场的的客源辐辐射能力力强于综综合百货货业

7、，大大致可辐辐射到广广西各地地、县级级市、越越南地区区及东盟盟各国经经营大型型专业批批零市场场要具有有以下几几个条件件：要拥有面积积相当的的商场，平方方米以上上。商场硬件设设施要过过关，特特别要有有相当数数量的手手扶电梯梯，货梯梯，消防防设施。交通便利，周周边要有有客运站站场及货货运站场场。便于于周边城城区客户户进场办办货及运运出。最好能得到到政府相相关部门门支持，把把一批处处于旧城城区，存存在消防防隐患的的落后商商场迁出出原址。商场管理者者的管理理、经营营理念一一定要提提高，要要符合现现代商场场管理的的需要。、结结论（1）传传统百货货业在南南宁市基基本成熟熟饱和，且且已完成成了从旧旧式商场场

8、到新式式现代商商场转变变的过程程。代表表就是万万达广场场、王府府井等。业业内竞争争激烈，此此时介入入并非好好时机。（22）南宁宁市的专专业批零零市场，周周边辐射射能力强强，市场场需求量量可观。但但从业态态来看，仍仍处于比比较原始始的计划划经济时时代，无无论从硬硬件设施施，管理理水平都都严重与与时代脱脱节。 （33）相信信在几年年内，市市内传统统专业市市场将面面临重新新洗牌，一一批具有有现代化化专业市市场将取取代旧区区落后原原始的专专业市场场。而且且这也是是政府在在旧城改改造工程程中所愿愿看到的的。可以以说，此此时介入入经营专专业市场场是绝佳佳时机。二、项目区区域商业业市场分分析 11、地理理位

9、置 位位于江南南区住主主干道星光光大道与与环城快快速路白白沙大道道交界处处 ，是是南宁经经济技术术开发区区核心位位置。 22、交通通状况 （11）距离离江南客客运站仅仅23公里里，对于于周边城城市的客客流、物物流转移移非常便便利。 （22）周边边公交站站有十多多条公交交线，与与市区连连接紧密密、快捷捷。（若能把公公交站前前移到广广场处将将更好） （33）位于于日后市市区南拓拓的快速速路和主主干道上上，无论论是连接接高速公公路，机机场或进进入市区区，都非非常快捷捷。 33、项目目片区商商业状况况 （11）商业业氛围 项目地地处江南南区经济济旺地与与大沙田田镇之间间的中间间地带。附附近楼盘盘建筑密

10、密度低，人人流量稀稀少，可可以说是是“前不到到村，后后不着店店”，缺乏乏人流量量区域性性支持。 （22）周边边商业业业态 11）荣宝宝华商城城，主营营百货副副食品批批零中心心 附：荣荣宝华中中心商场场各层业业态分布布表楼层经营品种五层针棉纺织、床床上用品品、布匹匹、窗帘帘布艺四层妇女、儿童童用品（童童装）三层女装区二层女装区、男男装区一层鞋类、皮具具、箱包包、餐饮饮负一层小商品 2）汽汽车配件件 33）汽车车品牌44S店 注注：1、22项尚未未形成有有效规模模三、项目业业态定位位 11、零售售百货业业方向 对照照前文分分析关于于百货业业经营所所要具备备的条件件，可以以看出此此项目基基本不具具备

11、发展展百货业业的条件件。起码在在三、四四年内不不具备。唯唯一优势势只能是是停车方方便，拥拥有充足足的停车车位。 首先先是项目目所处区区域人流流量稀少少，人口口密度低低，就连连区域消消费也难难以保证证，缺少少商业氛氛围，而而且市区区内已有有多家类类似的大大型百货货商场严严重空置置。此时时上马百百货业，难难以得到到政府支支持。 22、专业业批发市市场方向向 对照照前文分分析关于于专业批批发市场场经营所所具备的的条件。可可以看出出，此项项目各项项条件都都基本满满足发展展专业批批发市场场的要求求。 （11）首先先是此项项目的商商场面积积超过2240000平方方米，足足够规模模来支持持专业批批发市场场的

12、运营营。 （22）交通通便利，周周边拥有有客运及及货运站站场，离离机场也也不远，对对于吸引引周边城城市及日日后东盟盟各国客客源都有有巨大优优势，也也使市场场的辐射射能力更更为强大大。 （33）此项项目是一一个现代代化的商商场，各各项硬件件设施都都是传统统专业批批发市场场无法比比拟的。就就算是放放到广州州等大城城市，此此商场的的硬件都都算得上上是中高高档次了了。 （44）此项项目位于于江南区区的开发发新区，是是南宁日日后重点点拓展的的核心区区域。在在这选址址，使原原旧区传传统专业业批发市市场整体体迁入，是是完全符符合政府府的思路路和理念念的。也也是完全全可行的的。只要要与政府府相关部部门协调调好

13、，是是可以得得到政府府支持的的。 （55）本司司拥有丰丰富经营营和管理理专业批批发市场场的经验验和专业业人才。若若引入广广州专业业批发市市场的办办场理念念，相信信能够颠颠覆南宁宁专业市市场给人人“脏、乱乱、差”感觉的的印象。成成为南宁宁专业批批发市场场中的领领军者。 3、项项目功能能定位策策略 （11）主要要是参照照交易市市场及周周边传统统市场的的业态结结构，特特别是荣荣宝华商商城。 1、22层为专专业批发发市场 3层为为餐饮业业（注：大概引引入12家家有特色色的菜馆馆，餐厅厅） 4层为为桑拿、休休闲会馆馆 注注：经考考察，南南宁市至至今没有有一家大大型中高高档的桑桑拿、休休闲中心心。虽然然南

14、宁市市人均消消费水平平不高。但但贫富比比较悬殊殊，有高高消费能能力的群群体不在在少数，这这群人是是肯花钱钱，花得得起钱的的。所以以南宁市市有足够够市场容容纳12家家这样的的大型中中高档桑桑拿、休休闲会馆馆的 另：负负一层及及广场可可视情况况适当引引入23家家汽车保保养、维维修、改改装一条条龙服务务的新式式汽车服服务商家家。如广广州的新新干线。四、项目操操作策略略 鉴于荣荣宝华商商城的商商业定位位与本项项目大致致相同，都都是以经经营传统统百货业业的专业业批零为为主，而而且无论论是规模模和资金金都远远远大于本本项目。所所以不管管本项目目商场如如何定位位，都要要考虑到到荣宝华华因素。而而且要把把心态

15、调调整好，不不予荣宝宝华争做做“一哥”，让他他做大哥哥，我们们跟着看看，以此此灵活制制定策略略。 1、应应对策略略 （11）策略略一：若若荣宝华华招商成成功 我我们就以以错位经经营的方方式应对对。即用一楼的的商品定定位应对对荣宝华华四、五五楼的商商品定位位 用二楼楼的商品品定位应应对荣宝宝华五、六六楼的商商品定位位简单来说就就是用“孙膑赛赛马”的方式式，以上上等马打打对方的的中下等等马，以以此来取取胜。 优势：1）鉴鉴于荣宝宝华商城城的工程程进度比比本项目目进度要要快上大大半年。可可先让荣荣宝华进进行招租租，营造造商业气气氛。 2）借借用荣宝宝华游说说政府搬搬迁旧城城区传统统专业市市场的契契机

16、和资资源，进进行错位位招租，与与荣宝华华形成优优势互补补，这样样一来不不仅可省省下许多多政府公公关费用用和时间间。 3）借借用荣宝宝华对于于新商圈圈的广告告攻势资资源，以以其在招招租和试试业阶段段分得一一杯羹。 劣势：1）荣荣宝华会会把最优优质的资资源抢走走，占得得先机。 （22）策略略二：若若荣宝华华招租失失败 我们们就抢占占最有利利、最优优质资源源，实现现把交易易市场整整体迁入入 优势：1）把把市场最最有发展展前景，最最优质的的资源抢抢到手 2）能能够一举举确立自自己在新新一代专专业市场场的龙头头地位 劣势：1）需需要较长长时间及及资金营营造商业业氛围和和商业培培育期 2）要要自己做做政府的的公关工工作，实实现交易易市场的的整体搬搬迁 根据据我们判判定，出出现策略略一的情情况较大大，即荣荣宝华招招商成功功的机率率很高。这这从它是是外资背背景，资资金实力力和政府府表态中中可见一一斑。总总的来说说，荣宝宝华成功功对我们们是利大大于弊。 2、硬硬件设施施要求 1）外外立面装装修一定定要大气气，高档档，能配配合专业业市场的的形象格格局。而且这个对对于总体体形象包包装很重重要。 2）内内部装修修要配置置中央空空调，足足够的手手扶电梯梯和货梯梯 3）内内部商铺铺间隔不不宜过密密，要留留有充足足的过道道