控制性详细规划中容积率的合理确定

1、控制性详细规划中容积率的合理确定容积率作为控制性详细规划中的强制性内容，其合理确定是保证规划科 学性和增强可操作性的重要基础。本文在分析目前容积率控制中存在的主要问题 基础上，指出应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来科学 确定容积率的大小 1引言容积率是西方国家（主要是美国）在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用 的一项重要指标，它是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积 之比。一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。作 为典型的区划控制技术，因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度 和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量纲

2、比值表达。它具有清晰、简 明、利于管理控制的优点，使这一指标得到广泛认可和采用1。控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建 筑限高。其中，容积率对于开发建设有着最为重要的作用。容积率直接关系到开 发强度，与开发商利益密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市 环境等密不可分。容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦 点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一 2。基于目前容 积率确定过程中存在的诸多问题，本文以昆山旧城改造控制性详细规划为例，探 讨合理确定容积率的技术方法。2目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题2.1以经验判断为

3、主的定性分析方法忽视了地域差异性控制性详细规划中容积率的确定一般是由经验相对丰富的规划师以城市总体规 划为依据，结合具体用地的区域位置、住宅建设类型等条件，通过分类统计、参 照对比的方法来制定。如根据北京四环内的楼盘建设经验表明，住宅容积率分类 指标是:别墅的容积率不高于0.4,多层（4层6层）的最佳容积率应为1.01.2, 中高层（7层9层）的最佳容积率则在2.0以下，高层（10层30层）的最佳 容积率应不高于3.5。不可否认，按照经验制定的容积率指标，对于城市住宅的 建设和发展起到了积极的控制和引导作用。但随着经济社会的不断发展，新建住 宅开发项目越来越受到土地、拆迁、环境改造、景观协调等

4、诸多因素的影响，以 往的控制数值会因特定的开发条件限制而出现规划偏差3。2.2对影响容积率大小的相关因素的定量经济分析不足容积率的大小受多方面因素的影响，包括功能定位、区位条件、城市空间结构和 景观、改造目标、周边情况等。尤其与地价、房地产开发利润之间的关系更为密 切，对于容积率的确定必须要考虑地价及房地产利润等相关影响因素。目前由于 缺乏对相关因素的定量经济分析，导致城市土地出让价格的确定方式存在一些问 题，地价还没有真正反映土地应有的价值；同时政府不能有效地通过控制土地出 让总量来调控城市开发，不能形成城市政府的有效调控机制。2.3容积率的确定未考虑外部负效应2块地的开发，相对较高的容积率

5、固然会带来一定的外部正效益，如为政府、开发 商带来巨大的经济效益，为城市居民提供更多的就业机会，增加工作场所及住所 等，极大地促进了城市的发展，具有非常积极的一面；但同时容积率的提高也会 带来一些外部负效应，如交通拥挤，基础设施服务水平的下降等。虽然这些负面 影响已被政府部门意识到，但相对正面效应而言，对其重视性还不够，它的影响 究竟有多大很难量化，导致出现诸多城市问题。3控制性详细规划中容积率的合理确定控制性详细规划中容积率的确定，要考虑土地使用的经济效益，还要注重开发建 设的社会和环境效益。在实际工作中，确定合理的容积率还必须考虑到用地性质、 区位条件、环境质量、空间景观等诸多方面4。笔者

6、认为，应在定性分析与定 量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来最终确定地块容积率，以期实现经济、 社会与生态环境之间的协调发展。3.1定性分析3.1.1城市经济发展阶段容积率是衡量土地使用强度的重要指标，处于不同发展阶段的城市，其土地利用 方式及强度存在较大的差异。据崔寒清（2006）通过对全国九个大型城市用地容 积率与经济发展之间关系的实证研究，当城市发展与建设处于起步阶段时，城市 用地容积率存在很大的上升空间，它会随着经济的腾飞而加速上涨；但是当经济 达到高速发达时期，容积率不会伴着经济的发展而无节制的上升，它的增长速率 会放缓，其绝对数值虽然持续增长，但是增长的边际变化量会逐渐减少为零；

7、此 时，容积率也相应达到最大值;之后，它就会长期保持在这种稳定均衡的状态5。3.1.2 土地的使用性质不同类型的土地用途，其容积率存在较大的差别。商业、居住、工业等用地的容 积率存在较大差异。一般情况下，商业用地的容积率相对较高，居住用地次之， 工业用地相对较低。因此，容积率的确定必须依据城市总体规划确定的土地性质 来确定。3.1.3区位条件由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上 获得的经济效益会相差很大，不同行业在同一位置上经济效益也相差很大。因此 说土地区位理论在很大程度上支配着城市各项用地的空间安排及土地利用率和 开发强度。例如，一个城市的市级商业区的容积

8、率比远离市区的容积率要大得多。3.1.4 土地的基础设施条件及周围环境状况较好的基础设施和自然条件是较高容积率的根本保障和支撑条件。容积率的确定 要考虑到地块的四邻在空间环境上的制约关系，如重污染工业区必须考虑风向， 商服繁华度较好的商业区必须考虑建筑物的高度、楼间距、外形、绿化和道路交 通等条件。3.1.5与其他规划控制指标相协调容积率与建筑密度、建筑高度等规划控制指标密切相关。因此，容积率确定时， 要考虑到与其他规划控制指标之间的协调。如历史文化保护地段附近建筑高度受 到限制时，容积率就不能定的太高；建筑高度不受严格限制的地段，容积率可以 适当提高。3.2定量分析根据城市既定的地价水平，通

9、过土地的投入产出分析为开发强度提供技术支撑。 用地的投入产出分析为规划确定容积率等控制指标提供定量分析依据，增强了规 划的科学性。城市开发的投入（成本）主要包括土地出让基准地价、土地征用费、动迁安置成 本（旧城改造时）、基础设施费、建安成本前期工程费、城市开发税费、物业管 理费、开发费用及其他不可预见的费用等。城市开发的产出（收益）对于开发商来 说，就是可售房屋价格之和。由于开发总投入乂利润率二总产出-总投入。因此， 在利润率一定的情况下（通常以行业正常利润率为计算依据），通过计算能得出该 利润率下的“最低经济容积率”，即低于这一容积率将导致开发商利益受损，若 高于这一容积率开发商将得到一部分

10、超额利润。最低经济容积率对在控制性详细 规划中制定合理的容积率，具有重要的参考价值。或者根据既定的地价、房屋重 建价格等约束条件，计算单位面积上的投入、产出情况，从而得出单位面积上的 拆建比，从而为既定地块的容积率确定提供技术支撑。3.3容积率奖惩制度容积率通过前面的分析方法确定后，理论上应作为下达规划要点的依据。但在实 际操作中，理论值与现实值会存在一定的偏差，最终容积率的制定应该视实际情 况具有一定的弹性，也就是与理论值之间可以存在较小的浮动范围。因此，借鉴 国外的容积率奖励制度，将成为实施容积率控制的选择。容积率奖励是指土地开 发管理部门为取得开发商的合作，在开发商提供一定的公共空间或公益性设施的 前提下，奖励开发商一定的建筑面积6。目前国外已建立了较为完善的容积率奖励制度，如奖励性区划，通过提高容积率 来