物业管理-公共区域设施维修保养细则

1、公共区域设施维修保养细则外墙、围墙1.1半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。1.2每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。1.3每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。小区道路每年对项目外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。内部大堂、走道及楼梯3.1每年对公寓内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。3.2每两年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。3.3每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。楼顶屋面4.1每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损

2、的地方，及时修复。4.2每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。4.3每年对屋面的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。电器设备5.1每周对所有配电房巡检一次， 检查设备运行状况， 包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。5.2每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。5.3每月统计用电量及电压变化。5.4每半年对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。5.5每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。5.6每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。煤气设备6.1 每半年用肥皂水对煤气进户点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象及时报煤气公司修复。6

3、.2 每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。照明灯具7.1每两周一次对公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。7.2每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。7.3每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。电梯每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。每两周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。每月检查电梯井道、底坑和厢箱门槛有无异状物。每年安排报请劳动局进行一次年检工作。每两年进行一次限速器测试， 每五年进行一次负荷调整试验 （委托承判商进行）。避雷装置每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。9.2每三年进行一次避雷装置安全试验

4、（委托避雷装置检测所）。水泵、上水管道及水箱10.1每班巡视各水泵运行状况， 检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检修。10.2每班巡视管道、阀件接口有无异常。10.3每班巡视机房附属设施状况。每月清扫机房。每季对消防泵进行试机一次，时间不低10 分钟。每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。每半年清洗水箱一次。每年对大泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电机绝缘等。排水管道、卫生设施每季检查给排水主要管道、阀件状况。每季检查管理公司和业主办公室及未出租/售单元的卫生设施，包括水笼、洁具和下水等状况。每年检查各阴井，发现堵塞及时疏通。12 污水处理及集水井 /

5、泵每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。每三天清理调节池隔栅垃圾。雨季每班，平常每两周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱批示灯）。每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。每季度对潜水泵及控制进行保养工作。每季度对污水处理系统进行水质化验。电视监控13.1每月检查电视监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理。13.2每月对机房进行一次清洁工作。卫星天线14.1每季度检查天线立架基座安装可靠性，台风前后须各检查一次。14.2每月对机房进行一次清洁工作。14.3每两年对天线立架基座油漆。14.4每年对传动机构换一次新油。消防设备15.1每季度检查消火栓状况。15.2每半年进行一次消防联动试验。15.3每年检查所有灭火器并按要求更换液体。分体空调16.1每月清洗一次管理公司的业主办公室及未出现/售单元所有室内机的过滤网。16.2每半年清洗一次室外机组。16.3每年检查空调机是否有泄漏，管道保温是否完好，遥控器是否完好。其它17.1每年对各公共部位五金配件进行