二手楼交易流程须知

1、 FILENAME p C:DOCUME1halleyLOCALS1Temp加瑈祘斗.doc- PAGE 18 - 二手楼交易流程须知 (此文件只供内部传阅，版权所有，翻印必究)课程大纲深圳市的房房地产管管理体制制深圳市的使使用权种种类房地产转让让的有关关问题房地产权利利证书的的种类房地产证的的主要内内容房地产登记记的有关关问题一. 深圳圳的房地地产管理理体制房地合一房地产交易易最后落落实的是是产权的的确认，产产权的确确认是要要到主管管部门登登记，所所以要了了解主管管机关的的管理方方式。深圳房地产产管理的的两大特特点是房地合合一和和三级级管理。根据据国家的的城市市房地产产管理法法，房房地产采采

2、取双轨轨制度，即即是允许许房地合合一管理理及房地地分开管管理。中中国内地地有些地地方的房房地产利利用房地地合一管管理，同同时有些些地方利利用房地地分开管管理，国国内很多多城市的的房地管管理属于于两个机机关土地管管理局和和房屋管管理局，这这就是分分开管理理。因此此，房地地产交易易(土地交交易及房房产交易易)的过户户和登记记分两个个部门进进行，发发房地产产的证书书也是分分开的，一一个是土土地使用用权证书书，另一一个是房房屋使用用权证书书。而房房地合一一的意思思就是房房地产(房屋和和土地)的使用用权是用用同一个个证书。而而深圳的的房地产产管理就就是利用用房地地合一这个模模式，它它所发的的房地产产权利

3、证证书(由规划划国土局局发出)也是一一本制的的，叫房房地产证证。在在这个房房地产证证当中中已同时时包括了了两种权权力，就就是土地地使用权权和房屋屋使用权权。在深圳与房房地产管管理有关关的有三三大局 规划国土局局： 功能有有三方面面：规划(包括括城市的的规划及及个别楼楼宇的规规划)；卖地(作为为政府代代表卖地地)；房地产管理理。建设局：管管理工程程建设的的质量及及工程的的队伍，处处理施工工过程等等问题。住宅局：负负责物业业管理。三级管理三级管理是是指规划划国土局局内部对对核下各各个机构构的职能能有所分分工，在在深圳市市的职权权分为市市局、分分局及管管理所三三个体制制，三级级管理的的原则下下，规划

4、划国土局局将业务务划分，互互不重叠叠。市局局主要管管行政，不不管具体体业务；分局及及管理所所管具体体业务，如如房地产产登记及及发证业业务是在在分局(或一部部份于管管理所)办理。 深圳市的的土地使使用权种种类 上面提及，深深圳的房房地产管管理是采采取房地地合一，即即房屋和和土地一一并管理理在一个个体制，但但在这个个前提底底下，究究竟有没没有侧重重点呢？是有的的，房地地合一以以地为主主房随随地走。这个个概念关关系着交交易上将将会发生生的一连连串事情情，举例例说：福福利房、微微利房之之所以不不能够随随便转让让主要是是因为土土地使用用权的问问题，而而要判别别一所房房子的使使用年期期、价格格及转让让条件

5、，亦亦必须先先辨别土土地使用用权的种种类。 深圳经济济特区土土地使用用权条例例是作作为表明明有权利利使用土土地的证证明。土土地使用用权分为为四种：历史用地：这是指指一九八八零年六六月之前前的土地地，用地地单位取取得土地地使用权权。历史史用地是是没有任任何资料料的，所所以我们们在发证证、登记记时只采采用公告告方式就就可以，只只要你能能证明在在一九八八零年六六月前，已已在该地地兴建房房子使用用，即使使没有任任何土地地的资料料也是可可以的。因因此这种种土地的的管理较较为宽松松。行政划拨用用地：是是指在一一九八零零年六月月至一九九八八年年一月二二日期间间的土地地，这一一种土地地使用权权种类在在现在的的

6、深圳已已经成为为历史，但但是在国国家来说说还是存存在的，国国家目前前的房地地产管理理局还沿沿用这种种方式。于于一九八八零年六六月至一一九八八八年一月月二日期期间，深深圳还未未进行土土地使用用权改革革的时候候，那时时的用地地全部都都采取行行政划拨拨的，为为甚么一一九八八八年一月月二日后后又没有有行政划划拨用地地呢？因因为在这这天深深圳经济济特区土土地管理理条例的的颁布明明确说明明所有的的用地采采取协议议、招标标、拍卖卖的方式式，不论论是谁，即即使是市市政府本本身亦必必须依从从。还有一个值值得注意意的地方方，是土土地使用用期限顺顺延的问问题。跟跟据人大大公告，住住宅用地地的使用用期可由由五十年年顺

7、延至至七十年年，商业业用地由由三十年年顺延至至五十年年，但是是顺延是是必须有有条件的的，凡是是与土地地部门签签订合同同的，方方可以顺顺延。即即是说凡凡是与国国土局签签订合同同的都可可以顺延延，反过过来说，没没有与国国土局签签订合同同的均得得不到顺顺延。因因此，土土地可否否获得顺顺延，便便要看房房地产证证中土地地使用权权开始的的日期，若若果日期期是在八八八年一一月二日日前，均均为划拨拨用地，即即是说这这些土地地均没有有签署任任何合同同，除非非现在签签署才可可顺延，而而八八年年一月二二日后的的土地，便便肯定得得到顺延延。问题题是八八八年一月月二日前前购买的的房子怎怎么办呢呢？如果果真的要要延期，唯

8、唯一方法法是按照照规定重重新补地地价，方方法虽然然对某些些人士不不公平，但但却是现现行唯一一可取的的办法，将将来有可可能有其其它解决决办法。协议：协议议、招标标及拍卖卖土地，是是从一九九八八年年一月二二日至今今深圳唯唯一的土土地使用用权方式式。协议议分为两两种：一一种是协协议市场场地价；一种是是协议减减免地价价，如福福利房、微微利房等等。招标、拍卖卖：与协协议不尽尽相同的的是招标标及拍卖卖用地，肯肯定是市市场地价价。三. 房地地产转让让的有关关问题房地产转让让的方式式转让的方式式有三种种：买卖交换赠与转让除了上上述三项项外，另另外，在在深圳圳经济特特区房地地产转让让条例中中有规定定另外四四种交

9、易易情况，这这四种情情况虽不不是转让让，亦把把它视作作转让一一般：合作建房抵债住家户实业合并以上七项被被视作转转让及转转让方式式，也是是转让(交易)行为，都都必须按按照转让让的规定定交纳税税费。如如果不属属于转让让，则不不需交纳纳税费，例例如把房房地产分分割，则则不算是是转让的的一种，无无须缴纳纳税费。房地产转让让的条件件从法律上来来讲，如如果拥有有房地产产的产权权，便可可将之转转让，但但按照实实际情况况，转让让是需要要有条件件的，并并不是说说房地产产是属于于某人的的，便可可随其意意愿而转转让，而而要先考考虑该房房产是否否能转让让，因为为有些能能够随意意转让，有有些却不不能。因因此，中中介人接

10、接受业主主委托出出售房屋屋时，应应先了解解该房地地产是否否能卖，如如果能卖卖的话又又需具备备甚么条条件。常常见的例例子是军军产房，按按规定这这类房屋屋是不能能买卖的的，但规规定还规规定，国国情是不不少人还还是转让让该类房房地产，若若当中不不涉纠纷纷，问题题不大，但但要注意意的是这这类房地地产是不不能够办办房地产产证的，作作为代理理便要理理解当中中的利害害，以免免不知不不觉间误误导买卖卖双方。转让条件大大致分为为两种，一一种是不不准转让让，另一一种是限限制转让让(只要符符合一定定条件便便可随便便转让)，除了了上述两两种规定定外，其其它的一一概能够够自由转转让。不不能转让让会出现现在下列列几个情情

11、况下：被法院查封封、被冻冻结的物物业；双方诉讼、闹闹纠纷、房房屋还未未定下来来是谁的的，即房房地产在在使用权权利上有有争议的的情况；还有是房地地产已经经抵押，而而未得对对方的同同意；土地使用权权已被收收回的。一些不良业业主接获获收地通通知后，赶赶紧将房房产出售售(例如酒酒楼业务务是不错错的，突突然间转转让出售售，因为为接获收收地通知知)，对这这些情况况便需特特别注意意。而有条件的的转让，则则转让之之前必须须经过批批准，并并需要补补回地价价。因为为当初政政府以折折让价出出售，因因此当转转售时候候，首先先要把足足够的钱钱纳回，但但能不能能补，准准不准卖卖要先得得到批准准。地价价的可补补资格和和金额

12、主主要是参参照土地地使用的的性质。分分别有三三种，包包括历史史用地、行行政划拨拨用地和和协议减减免地价价的用地地，当你你要转让让这三种种用地时时，必须须得到批批准人同同意并补补交地价价。譬如如说是行行政划拨拨土地，要要先补足足地价，将将其变为为商品房房，方可可随意转转让。房地产转让让的税费费房地产的税税费主要要包括有有营业税税5%，契契税1%，印花花税0.1%，单单位所得得税155%，个个人所得得税200%，城城市建设设维护税税和登记记费等。目前有优惠惠政策，个个人拥有有的普通通住宅住住满一年年的，可可免营业业税及城城市建设设维护税税，要交交的只是是契税11%，印印花税00.1%。而个个人的普

13、普通住宅宅又怎样样介定呢呢？就是是个人的的房子卖卖给任何何人，个个人的意意思是以以个人名名义拥有有的，而而卖给个个人或者者公司都都可以算算是普通通住宅。商商住及商商业房地地产均无无税费优优惠。其次是税费费的计算算标准问问题，就就是以估估价为标标准，交交易价低低于估价价的话，契契税和营营业税按按估价的的计算。但但所得税税却不一一样，只只要交易易价低于于估价便便无须缴缴纳。4.房地地产的预预售与现现售房地产有所所谓预售售和现售售，可是是两者是是如何划划分呢？按照法法律规定定，预售售的介定定是依据据初次登登记，初初次登记记前是预预售，初初次登记记后是现现售。但但在这个个实际交交易的行行业当中中却不是

14、是这样的的，而是是以入伙伙为标准准。而预预售的条条件，现现时深圳圳法例规规定七层层以下的的房子要要封顶、七七层以上上的要完完成三份份之二才才可获发发预售许许可证，总总的来说说是必须须要有预预售许可可证方可可预售。5.房地地产买卖卖合同与与认购书书接着是有关关买卖合合同和认认购书的的问题。深深圳市政政府对预预售管理理是十分分严格的的。交易易双方的的合同必必须是采采用规划划国土局局规定的的格式文文本，这这类合同同必须向向规划国国土局购购买，其其中对预预售的买买卖管理理更是严严格，必必须是要要有预售售许可证证，才可可向规划划国土局局购合同同，而且且每份合合同均有有独立编编号。至至于认购购书更必必须是

15、经经过法院院等司法法机关的的批准。如如果是先先有认购购书，而而后发预预售许可可证，则则预售无无效。发发展商在在持有预预售许可可证之后后，再发发认购书书，才合合资格进进行预售售买卖。6.福利利房买卖卖的问题题现在深圳市市的福利利房及微微利房均均可上市市，市场场甚为庞庞大，而而管理这这类房产产的是另另外一套套独立政政策，属属于另外外一个领领域，管管理机关关是住宅宅局，而而不属于于规划国国土局管管理。这这类房产产的上市市与否、上上市的程程序审批批，由住住宅局主主理，上上述所提提及的补补地价政政策等等等均不适适用于这这类房产产。这类房产如如要上市市，要先先到住宅宅局申请请上市的的批复，之之后再到到规划

16、国国土局换换证(换成红红色的商商品房证证)，才可可以上市市买卖。7.集资资房、军军产房的的买卖问问题集资房按照照规定是是不能出出售的，如如果要卖卖的话，要要经过批批准及补补足地价价之后才才可进入入市场。军产房是一一个军居居，是不不能动的的，所以以现在的的军产房房是不存存在上市市的问题题，如果果中介机机构要代代理军产产房，在在目前来来说，是是没办法法通过规规划国土土局的交交易来办办理的。但但目前军军队里自自己发房房产证，他他们所发发的证跟跟规划国国土局所所发的是是一样的的，但按按照规定定，军队队是没有有权力发发放这类类证件的的。而国国家针对对房地产产的管理理条例已已经有所所修改，所所以在这这个房

17、地地产的问问题，将将有新的的政策。8.抵押押、按揭揭房地产产的买卖卖问题在法律上规规定，抵抵押及按按揭房是是可以转转让的，即即是说在在未有赎赎回之前前便可转转让，但但我们的的运作跟跟法律的的规定是是不一致致的，因因为目前前的基础础操作不不良。按按照法律律的规定定来说，若若房产已已经在银银行抵押押，只要要银行同同意，便便可以把把房子卖卖给他人人；但为为了堵塞塞时间差差的问题题(买家付付足楼款款后一段段时间才才取得房房地产证证；而卖卖方收款款还清按按揭后不不履行办办证的义义务)，目前前的条例例基本上上是先要要把银行行的按揭揭还清，把把房子赎赎出来才才可卖给给他人，然然后他人人再上银银行重新新做抵押

18、押。9.背书书转让问问题按照深圳市市政府的的规定，房房产是可可以背书书转让(与香港港称为确确认人出出售类似似)。现在在的背书书转让，只只有罗湖湖和龙岩岩才做，其其它地方方都不做做。为甚甚么有这这个现象象呢？就就像刚才才所提及及，法律律虽规定定可以做做，但实实务操作作繁复，所所以便不不做，于于这法律律的规定定是可以以不存在在的。四. 房地地产权利利证书的的种类根据目前法法律的基基本原则则，房地地产除了了背书转转让以外外，要交交易一个个房地产产首先必必须要卖卖方取得得房地产产证，所所以必须须要了解解房地产产证书的的种类。一一直以来来，深圳圳市的发发证机制制不良，发发了很多多不同类类型的证证书，情情

19、况混乱乱。不过过，现在在的房地地产证还还在修改改中，最最快今年年下半年年将有新新证出现现，房地地产证可可能成为为历史。但但就目前前，要先先认识现现存的几几种证书书：1.房房屋所有有权证：房屋所有有权证是是89年房房地分开开之前所所发的证证，另外外当时在在房地分分开以前前还有发发国有有土地使使用权证证。而而现在的的房地地产证就就是由房房屋所有有权证及及国有有土地使使用权证证合二二为一的的。持房房屋所有有权证要要买卖的的，要先先换证，才才能办理理交易。这这类证是是不一定定能够换换证成功功，因为为当发证证时只管管房屋，没没有考虑虑到土地地使用权权问题，现现在房地地合一，需需要顾及及土地使使用权问问题

20、，所所以代理理这类房房屋要了了解当中中存在的的风险。2.房房地产证证：房地产证证是889年到到现在一一直发的的证，得得到这一一种证后后就可买买卖，这这一种证证还有三三种类型型：软皮红色的的： 用于记记载商品品房，产产权人可可完全享享有该房房地产的的占有、使使用、收收益及处处分权利利；软皮绿色的的：用于记记载非商商品房，一一律不得得卖买，需需抵押或或出租的的，需按按有关规规定办理理；硬皮红色绸绸面：与与软皮红红色相同同，只是是前两种种都是九九五年一一月一日日以后所所发的证证。这类类证仍然然有效，可可继续使使用，在在产权变变动时换换新证。3.代用用证与楼楼花证：代用证与楼楼花证是是中国的的特色，亦

21、亦是历史史遗留的的问题，代代用证与与楼花证证都属于于违法所所办的证证，所以以现在已已不发了了，但规规划国土土局还是是认可它它的效力力。处理理方法是是具备换换证条件件的便先先换证后后转让；不能够够换的可可直接办办理转让让手续。五. 房地地产证的的主要内内容1.权利利人在房地产证证的主要要内容当当中，要要特别注注意权利利人的资资料，在在交易时时的买卖卖文件当当中，要要严格符符合产权权证中权权利人资资料，包包括名字字、身份份证号码码，尤其其是公司司名称，必必须要完完全符合合房地产产证的名名称。2.土地地使用权权在土地使用用权中，我我们要注注意三个个问题：权力的种类类；用途；土地的使用用年限。因为土地

22、的的种类决决定你能能否转让让，土地地的用途途决定你你转让的的税费及及土地的的年资。3.建筑筑物、附附着物所所有权建筑物、附附着物所所有权我我们要注注意两个个问题，一一个是建建筑价格格(决定税税费的基基础)，一个个是登记记的年限限。六. 房地地产登记记的有关关问题1.房地地产登记记的效力力中国的房地地产登记记的效力力与香港港不同，如如果在取取得中国国的房地地产证后后，出现现某些损损失，中中国政府府需承担担，因为为房地产产证是由由政府发发出，对对业主有有较大的的保障；但对中中介服务务机构便便有较高高要求，在在委托放放盘时便便要弄清清楚房房地产证证的真真伪及弄弄清楚房房子的情情况，如如土地使使用权、

23、抵抵押及查查封等等等问题。2.房地地产登记记的程序序深圳经济济特区房房地产登登记条例例内规规定了一一切的程程序，从从提出申申请到发发证。对对中介服服务有关关系的是是要特别别提早申申请这个个问题。就就是说，买买卖合同同的签订订，与申申请登记记是两个个完全不不同的事事情。即即是说业业主将房房产出售售时，除除了有责责任与卖卖家签订订合同外外，亦要要与卖家家一起申申请登记记，这称称之为共同申申请，不不能够只只签合同同，而对对登记一一事不闻闻不问。因因此，作作为中介介机构，除除了接受受业主委委托放盘盘，亦要要一并接接受委托托办理申申请登记记，以避避免于业业主签订订合同后后对登记记一事撒撒手不管管，这样样的委托托才是全全面的、完完整的。3.房地地产登记记的原则则要注意申请请的问题题，即是是需要买买卖双方方一起申申请登记记。现在的房地地产登记记是以一一宗土地地为单位位，即是是说，有有关土地地的权力力，是以以一房土土地而定定，而不不是以一一套房子子而定，所所以同一一土地上上不同房房子的使使用权是是一样的的。而当当房屋证证上的内内容不清清楚时，便便要翻阅阅土地地权力合合同。4.房地地产登记记的种类类初始登记要留意两方方面：土地使用权权初始