试谈个人二手住房贷款

1、个人二手住房贷贷款TOC o 1-5 h z一、总则（一）定义个人二手住房，系系指由房屋产产权人出售，房房屋土地管理理部门已颁发发房屋所有权权有效证件，可可在房屋二级级市场流通，卖卖房人具有完完全处置权利利的住房。个人二手住房贷贷款，指借款款人以其在房房地产三级市市场（即房屋屋二级市场）购购买的住房为为抵押（该住住房应为借款款人自有或借借款人与他人人共有），在在支付一定比比例首期购房房款后，由银银行运用自有有信贷资金代代其支付剩余余购房款，借借款人按期向向银行还本付付息的一种贷贷款方式。（二）特点贷款实行“部分分自筹、有效效担保、专款款专用、按期期偿还”的原则，借借贷双方应根根据此原则依依法签

2、订担保保借款合同。住住房公积金贷贷款按住房公公积金管理中中心相关规定定执行。（三）业务开展展模式指在房地产三级级市场（即房房屋交易二级级市场）购房房人在签订房房屋买卖合约约并支付首期期购房款后，将将房屋抵押给给银行或在抵抵押前提供有有效担保，由由银行代其支支付其余购房房款，借款人人按期向银行行还本付息的的一种贷款方方式，借款人人为自然人，买买卖的房屋包包括商品房、房房改房、经济济适用房等已已取得房屋产产权证并允许许上市交易的的房产。按担担保方式不同同具体形式分分为：借款人仅以其其所购房屋为为抵押的担保保。借款人以其其所购房屋为为抵押，抵押押登记前由我我行认可的第第三方提供阶阶段性连带责责任保证

3、二、贷款对象与与条件（一）贷款对象象凡年满18周岁岁，具有完全全民事行为能能力的自然人人。（二）贷款对象象具备条件申请个人二手住住房贷款的借借款人必须同同时具备下列列条件：在中国境内具有有常驻户口或或有效居留身身份的自然人人，其中包括括持有合法、有有效的身份证证件的国内居居民、港、澳澳、台同胞及及加入中国国国籍的外国人人士，在中国国境内具有合合法居留身份份的外籍人士士；具有正当稳定的的职业和经济济收入，信用用良好，有按按期偿还贷款款本息的能力力；所购房屋具备金金融房屋交易易二级市场交交易条件，产产权明晰，买买卖双方签署署合法有效房房屋买卖合同同或协议；必须支付不低于于所购房屋全全部价款200以

4、上的首首期购房款；提供经贷款人认认可的有效担担保；贷款人规定的其其他条件。补充：二手房房贷款期限最最长不超过330年，且房房龄加贷款期期限之和最长长不超过400年。三、贷款币种、限限额、期限与与利率（一）贷款币种种仅限人民币（二）贷款限额额最高限额不得超超过所购住房房评估价值或或二手房交易易价格的800（两项选选其中较低一一项），单笔笔贷款的成数数需根据借款款人的还款能能力和信用记记录逐笔确定定。原则上按按以下要求办办理：房龄在10年（含含）以内的房房屋，贷款最最高限额不得得超过所购住住房评估价值值或二手房交交易价格（两两项选其中较较低一项）的的80；房龄在10-115年（含）的的房屋，贷款款

5、最高限额不不得超过所购购住房评估价价值或二手房房交易价格（两两项选其中较较低一项）的的70；房龄在15-220年（含）的的房屋，贷款款最高限额不不得超过所购购住房评估价价值或二手房房交易价格（两两项选其中较较低一项）的的60；房龄在20年以以上的房屋，原原则上不得叙叙作。对分行确认的优优质客户房龄龄在15年以以内的贷款最最高限额不得得超过所购住住房评估价值值或二手房交交易价格（两两项选其中较较低一项）的的80；房龄龄在15-220年（含）的的房屋，贷款款最高限额不不得超过所购购住房评估价价值或二手房房交易价格（两两项选其中较较低一项）的的70；房龄计算：以房房产证上最后后一页附表北北京市房屋登

6、登记表中标标注房屋建成成年份为准。如如不能从房产产证上判断房房龄，贷款限限额视为100年以上房屋屋。（三）贷款期限限最长期限不得超超过30年，且贷贷款期限和房房龄之和最长长不超过400年；同时男男性借款人贷贷款期限加年年龄不得大于于65岁，女女性借款人贷贷款年限加年年龄不得大于于60岁。（四）贷款利率率执行中国人民银银行规定的同同档次商业贷贷款利率，并并可在人民银银行规定的范范围内进行浮浮动。贷款期限在一年年以内（含）的的，遇法定利利率调整，按按原合同利率率计息。贷款款期限在一年年以上的，遇遇法定利率调调整，按贷款款合同生效日日相应档次的的法定贷款利利率确定的贷贷款利率计息息，每满一年年或半年

7、后，再再按当时相应应档次的法定定贷款利率确确定下一年（半半年）度利率率。四、申办（一）贷款申请请（受理方式式）1、采用律师见见证方式：需委托经分行认认可的律师事事务所向借款款人收集贷款款申请资料，并并指导借款人人填写贷款申申请资料，律律师见证包括括签约见证及及交易、抵押押过程见证，买买卖合同、借借款抵押合同同的签订和交交易过户过程程必须经由市市分行制定的的律师事务所所进行见证，出出具法律意意见书。贷贷款人应按照照我行相关要要求对律师事事务所进行管管理。2、不采用律师师见证方式：需由贷款人指定定的信贷人员员或贷款人认认可的担保公公司向借款人人收集贷款申申请资料，指指导借款人填填写贷款申请请资料，

8、并全全程见证包括括签约见证及及交易、抵押押过程见证，买买卖合同、借借款抵押合同同的签订和交交易过户过程程。（二）申请资料料1、申请个人二二手住房贷款款的借款人应应提供下列资资料：本人及配偶的具具有法律效力力的身份证件件原件及复印印件（包括居居民身份证、军军官证、户口口簿、暂住证证或其他有效效居住证件等等，各种证件件均须包含所所有信息页内内容）； 婚姻状况证明，包包括结婚证明明、离婚证明明、未婚声明明原件及复印印件；港、澳澳、台人士如如已婚，需提提供配偶第三三方声明。具有固定职业和和稳定经济收收入的证明原原件及复印件件。若借款人为港澳澳台人士或外外籍人士，需需提交：11有效身份份证明：港澳人士需

9、需提供港澳澳居民往来内内地通行证或或港澳同胞胞回乡证原原件及复印件件；台湾人士需需提供台湾湾居民往来大大陆通行证、户户籍滕本原原件及复印件件；外籍人士需需提供护照、在在京居留证或或劳动就业业许可证原原件及复印件件，或中国境境内（不含港港澳台地区）单单位人事部门门出具的工作作证明原件及及复印件，或或借款人的身身份证件由驻驻华大使馆进进行认证；2提供完完税证明及稳稳定经济收入入的证明（完完税证明中涉涉及的工作单单位、收入情情况等相关内内容应与其提提交的收入证证明内容相符符）；3提供的全部部外文资料须须由依法设立立的翻译公司司进行翻译并并加盖翻译公公司公章。由房地产管理部部门认可的房房屋买卖合同同或

10、协议原原件及复印件件。支付所购住房首首付款证明原原件及复印件件。原则上由由贷款人对所所购住房首付付款进行监管管，即买方将将首付款存入入卖方在贷款款人处开立的的个人结算账账户中，买卖卖双方授权贷贷款人将首付付款冻结（附附件六），贷贷款申请时首首付款冻结的的存折原件及及复印件作为为首付款证明明。待贷款审审批通过并交交易房产过户户手续办理完完毕，即贷款款人确认新房房屋所有人取取得交易房产产产权证后，由由贷款人将此此首付款解冻冻。经分行认可的评评估公司出具具的拟购二手手住房房产评评估报告。借款人如实填写写我行个人二二手住房借款款申请书（附附件五）、房房屋所有权证证收押协议、个个人信用信息息查询授权书书

11、、抵押承诺诺书、担保借借款合同等贷贷款申请相关关文件。贷款人要求的其其他文件或资资料。2、所售房屋应应具备的条件件和售房人应应提供的资料料：所售房产必须符符合上市出售售条件；拟出售房屋的所所有权有效证证件原件及复复印件；售房人（含共有有人）有效身身份证明原件件及复印件；售房人（含共有有人）户口簿簿原件及复印印件（港、澳澳、台及外籍籍人士除外）；售房人保证其房房屋符合上市市出售条件的的证明及房屋屋共有权人签签字同意出售售房屋的书面面文件（附件件四）；已出租的房屋须须提供承租人人同意出售声声明；未出租的房屋须须提供未出租租声明；贷款人要求提供供的其他文件件或资料。（三）贷款审查查1、贷款人审查查贷

12、款人在在审查个人二二手住房按揭揭贷款业务时时应严格执行行贷款审查工工作，严格落落实面签制度度，对借款人人提供的个人人信息进行调调查确认，包包括对借款人人、售房人提提供资料的真真实性、完整整性、有效性性、合法性、准准确性及借款款人的身份、资资信情况、偿偿还能力进行行审查；贷款人根根据借款人的的资信状况、偿偿债能力及所所提供的其他他文件资料经经综合判断后后确定贷款额额度、期限和和贷款利率；借款申请请人住房贷款款的月房产支支出与收入比比例控制在550%以下（含含50%），月月所有债务支支出与收入比比例控制在555%以下（含含55%）。对对于借款人为为自雇人士，还还应采取实地地调查的方式式，了解其经经

13、营情况和真真实的财务状状况，对其还还款能力进行行全面分析；贷款人登登陆“中国人民银银行个人信用用信息基础数数据库”查询借款人人是否有不良良信用记录及及其授信情况况；贷款人应应当向贷款审审批部门提供供上述材料，用用于审批，确确保材料的完完整性及书面面一致性；贷款人认认为应审查的的其他相关内内容。2、贷款人审查查合格后,报贷款审批批部门审批。审审批通过后，贷贷款审批部门门应通知贷款款人按相关操操作流程发放放贷款；对不不同意贷款的的，贷款审批批部门应出具具不批准贷款款的意见，并并及时通知贷贷款人，对不不符合条件的的借款申请退退回贷款人，由由贷款人向借借款人说明不不予贷款的理理由，并退回回有关申请资资

14、料。贷款审审批部门原则则上应在5个个工作日内回回复贷款人是是否批准此笔笔贷款。五、贷款的评估估、担保、保保险（一）贷款评估估申请本贷款的房房产必须由贷贷款人认可的的评估公司对对该房产进行行评估，出具具房产评估估报告。（二）贷款担保保（方式）1、借款人仅以以其所购房屋屋为抵押的担担保。2、借款人以其其所购房屋为为抵押，抵押押登记前由我我行认可的第第三方提供阶阶段性连带责责任保证。（三）贷款保险险借款人应在贷款款发放前，在在贷款人认可可的保险公司司为抵押物办办理房屋保险险, 保险第第一受益人必必须为贷款人人。贷款人可可根据借款人人的具体情况况确定保费的的缴纳方式（年年缴或趸缴），原原则上保险期期限

15、不得短于于借款期限。对对采用保费年年缴方式的，贷贷款人应指定定专人负责，落落实抵押物投投保的连续性性。抵押期内内，保险单正正本由贷款人人保管。抵押期内，投保保人按合同约约定不得以任任何理由中断断或撤销保险险。在保险期期内，如发生生保险责任范范围以外的因因借款人过错错的毁损，由由借款人负全全部责任。六、贷款的发放放、使用和偿偿还（一）贷款发放放依据贷款担保方方式不同分为为以下放款方方式：1、借款人仅以以其所购房屋屋为抵押向贷贷款人申请个个人二手住房房贷款： 借款申申请获得批准准后，贷款人人即出具贷贷款通知单（附附件三），售售房人在取得得贷款通知知单后应与与借款人尽快快到相关房地地局办理交易易过户

16、手续，贷贷款人收到过过户后的新房房产证（即借借款人所有的的房产证）即即按买卖双方方约定将贷款款划入售房人人在贷款人处处开立的指定定账户，并根根据买卖双方方的授权办理理资金冻结手手续（附件七七）。借款人人与贷款人或或委托贷款人人认可的中介介机构办理房房产抵押登记记手续，在抵抵押登记办理理生效、贷款款人收押他他项权利证书书（或抵押押登记证明）原原件后，由贷贷款人办理解解冻手续。 借款申申请获得批准准后，贷款人人即出具贷贷款通知单（附附件三），售售房人在取得得贷款通知知单后应与与借款人尽快快到相关房地地局办理交易易过户手续，贷贷款人收到过过户后的新房房产证（即借借款人所有的的房产证），借借款人与贷款

17、款人或委托贷贷款人认可的的中介机构办办理房产抵押押登记手续，在在抵押登记办办理生效、待待交易房产办办理完毕抵押押登记手续，贷贷款人收押他他项权利证书书（或抵押押登记证明）原原件后，贷款款人将贷款划划入售房人在在贷款人处开开立的指定账账户。2、借款人以其其所购房屋为为抵押向贷款款人申请个人人二手住房贷贷款，抵押登登记前由分行行认可的第三三方提供阶段段性连带责任任保证。借款申请获得批批准后，贷款款人即出具贷贷款通知单，售售房人在取得得贷款通知知单后，应应与借款人尽尽快到相关房房地局办理交交易过户手续续，贷款人收收到借款人、担担保人提供的的契税发票原原件及复印件件后，即按约约定将贷款划划入担保人指指

18、定的账户。交交易房产办理理完毕过户手手续后，借款款人、担保人人、贷款人或或委托贷款人人认可的中介介机构办理房房产抵押登记记手续，抵押押登记前由分分行认可的第第三方提供阶阶段性连带责责任保证，抵抵押房产的他他项权利证书书（或抵押押登记证明）原原件由贷款人人收押。（二）贷款偿还还1、原则贷款期限在1年年以内（含11年）的，实实行贷款到期期一次清偿贷贷款本息的方方式；贷款期期限在1年以上的，采采用按月等额额本金或等额额本息还款方方式偿还贷款款本息，每笔笔贷款只能选选择一种还款款方式，合同同签订后，未未经贷款人同同意不得擅自自改变还款方方式。2、提前还款借款人在担保借借款合同生效效后，若有足足够的资金

19、来来源，可提前前向贷款人提提出部分或全全部提前还款款申请，应提提前还款日前前30天向贷贷款人发出书书面申请，由由贷款人批准准。3、贷款展期（参照XX银银行股份有限限公司北京市市分行个人一一手房贷款业业务实施细则则有关规定定执行）4、贷款重整（参照XX银银行股份有限限公司北京市市分行个人一一手房贷款业业务实施细则则有关规定定执行）5、逾期贷款处处理贷款逾期的，贷贷款人应将逾逾期部分及时时转入非应计计贷款科目核核算，并根据据实际逾期金金额和逾期天天数按照中国国人民银行规规定的逾期贷贷款利率收取取罚息，借款款人一旦出现现未能按期如如数偿还贷款款的情况，贷贷款人应对借借款人及时开开展贷款催收收和资产保

20、全全工作，并视视情况按担保保借款合同约约定向当地人人民法院提起起诉讼，应按按担保借款合合同约定向担担保人追偿或或处分抵押物物，直到偿清清全部贷款本本息为止。6、其他借款人在清偿全全部贷款本息息及相关费用用后，担保借借款合同自行行终止。七、担保借款合合同的变更和和终止（一）原则担保借款合同需需要变更的，必必须经借贷双双方协商同意意，并依法签签订变更协议议。涉及第三三方担保的，变变更条款还应应征得第三方方担保人书面面同意。协议议未达成之前前，原担保借借款合同继续续有效。（二）其他借款人在还款期期间内死亡，经经人民法院宣宣告死亡或失失踪，或宣告告为无民事行行为能力或限限制行为能力力人，借款人人财产的

21、合法法继承人、受受遗赠人、财财产代管人或或监护人应继继续履行借款款人签订的担担保借款合同同。合法继承承人、受遗赠赠人、财产代代管人或监护护人拒绝履行行担保借款合合同，贷款人人有权依据担担保借款合同同的规定处理理抵押物。担保人失去担保保资格和能力力，或发生合合并、分立或或破产时，借借款人应及时时按照贷款人人要求变更担担保人并重新新办理担保手手续。借款人在清偿全全部贷款本息息及相关费用用后，担保借借款合同自行行终止。在合合同终止300日内，贷款款人应配合有有关当事人前前往有关部门门办理注销抵抵押登记（或或备案）手续续，返还权利利凭证，通知知担保人，借借贷关系、抵抵押担保或连连带责任保证证关系即告终

22、终止。八、债权保护（一）借款人、担担保人的违约约行为借款人、担保人人必须严格履履行担保借借款合同的的条款，如发发生如下情况况之一者均构构成违约行为为：借款人未能或拒拒绝按担保保借款合同的的条款规定，及及时足额偿还还贷款本息和和应支付的其其他费用；借款人和担保人人未能履行有有关合同所规规定的义务，包包括借款人未未按担保借借款合同规规定的用途使使用贷款；借款人和担保人人在有关合同同中的陈述与与保证发生重重大失实，或或提供虚假文文件资料，或或隐瞒重要事事实，已经或或可能造成贷贷款损失的；抵押物受毁损导导致其价值明明显减少或贬贬值，以至全全部或部分失失去了抵押价价值，足以危危害我行权利利的，而借款款人

23、未按我行行要求重新落落实抵押或保保证的；抵押人未经贷款款人书面同意意擅自变卖、赠赠予、出租、拆拆迁、转让、重重复抵押或以以其他方式处处置抵押物的的；借款人死亡，经经人民法院宣宣告死亡或失失踪，或宣告告为无民事行行为能力或限限制民事行为为能力人，其其合法继承人人、受遗赠人人、财产代管管人或监护人人拒绝履行担担保借款合同同项下未履行行的义务；借款人拒绝或阻阻挠贷款人监监督检查贷款款使用情况的的；借款人未按合同同约定中断或或撤销保险；借款人、担保人人在贷款期间间的其他违约约行为。（二）借款人、担担保人的违约约行为，贷款款人采取的措措施借款人、担保人人在贷款期间间发生任何上上述违约事件件，贷款人可可采取以下任任何一项或全全部措施：要求限期纠正违违约行为；要求增加所减少少的相应价值值的抵押物或或更换担保人人；停止发放尚未使使用的贷款；在原贷款利率基基础上计收罚罚金；提前收回部分或或全