经济分析V现状分析我国廉租房政策分析与建议

1、经济分析Vs现现状分析我国廉租房房政策分析及及建议摘要：本文以最最低收入人群群的住房需求求问题为研究究对象，通过过过滤模型、实实物补贴与现现金补贴的经经济分析与现现状对比，分分析我国现有有的廉租房政政策为解决最最低收入人群群的住房问题题起到的作用用，提出要搞搞好廉租房建建设，需要涉涉及到整个住住房保障体系系的建立和完完善，如二手手房市场、住住房租赁市场场的进一步规规范，个人财财产收入审核核体系的建立立等，与廉租租房政策相衔衔接，为最低低收入人群提提供更多的选选择。关键字：廉租房房、最低收入入人群、住房房保障、经济济分析Economiic Vs Realiistic AnalyysisAnall

2、yses and AAdvicee for Low-RRent HHouse in Chhina Li Na , Lv PiingAbstracct: Inn thiss papeer, thhe houuse neeed off the lowesst inccome ppeoplee was studiied. BBy commparinng thee econnomic analyyses aand reealisttic siituatiions wwith tthe fiilter modell and the hhouse/cash allowwance, the influuen

3、cess of tthe loow-rennt houuse poolicy on thhe lowwest iincomee peopple waas quiite obbviouss. Morreoverr, sugggestiions tthat tthe whhole hhouse securrity ppolicyy shouuld bee estaablishhed annd impprovedd in oorder to geet a ggood cconnecction with low-rrent hhouse policcy werre proovidedd, incclu

4、dinng furrther standdardizzationn of tthe seecondhhand hhouse and hhouse rentiing maarket, and the eestabllishmeent off the persoonal iincomee audiiting systeem, whhich wwill pprovidde morre chooices for tthe loowest incomme peoople.Key worrds: llow-reent hoouse, the llowestt incoome peeople, housse

5、 seccurityy, ecoonomicc anallysis著名经济学家马马斯洛的需求理论将人人的需求分为五个层次，由由低到高依次次为生理需求求、安全需求求、社交需求求、尊重需求求和自我实现现需求。其中中，对住房的的需求与对食食物、水、空气的需求同同属于最低层层次的生理需需求，人们在转向向较高层次的的需求之前，总总是先尽力满足这这类需求。但但是，处于社社会最低收入入阶层的人群群往往在快速速城市化进程程中无法通过过自身的力量量改变无房、危危房、拥挤、共共用等住房弱弱势状况，只只能依靠政府府救助。如何何解决这类弱弱势群体的住住房需求问题题，历来属于于各国政府认认真探索、着着力解决的问问题。据

6、我国国家统计计局20044年年底在全全国抽样调查查数据显示，中中国每年新增增1的城市市人口，大约约为18000万20000万，新增增城市人口的的住房需求，按按城市人均住住房22平方方米计算，每每年将需要44.4亿平方米米的住房。面对对如此巨大的的住房需求压压力，我国政政府更应该加加大力度健全全住房保障体体系，使政府府“有形之手”显示作用，为为住房弱势群群体提供最基基本的生存空空间。1998年国务务院关于进进一步深化城城镇住房制度度改革、加快快住房建设的的通知中针针对“最低收入家家庭”提出了“廉租房”政策，下面面将针对这一一政策进行经经济分析及现现状对比分析析，提出完善善我国住房保保障体系的建建

7、议。一、住宅过滤模模型的经济分分析与现状对对比 过滤模模型描述了不不同住宅子市市场之间的相相互作用，以以及住宅从一一种用途转移移到另一种用用途的过程。其其假设条件如如下：1.三种收入群群体：富人、中中等收入、穷穷人。2.实际收入随随时间推移而而增加，因此此三种收入群群体对住宅服服务的需求量量都会增加。3.改良住宅的的成本相对较较高，即住宅宅质量提高、面面积增加的成成本相对较高高。4.每10年都都会有新住宅宅建造出来，同同时住宅服务务存在折旧。如图1。 图11 过滤模型型：19800年和19990年的住宅宅配置在1980年，穷穷人处于点bb的位置，中中等收入家庭庭处于点d，富富人处于点ff。收入

8、上升升导致富人对对住宅的消费费增加，鉴于于住宅的改良良成本高，为为富人建造新新住宅更有效效率，他们搬搬到19900年新建房中中（点g）。由由于一套旧住住宅的市场价价值低于建造造同样单位服服务的新住宅宅的成本，因因此中等收入入家庭选择居居住富人腾出出的19800年建的房子子，减去折旧旧，从点d移移动到点e。同同样，穷人搬搬进中等收入入家庭腾出的的1970年年建成的住宅宅里，减去折折旧，从点bb到点c。这这就是著名的的“过滤模型”1。过滤模型的实质质是高质量住住宅向低质量量住宅的层层层向下过滤，处处于最底层的的住宅最终要要从市场上退退出。我国针针对最低收入入家庭建造的的进行实物配配租的廉租房房即处

9、于最低低层级，控制制好廉租房的的供给数量和和质量是关键键。我国目前最低收收入人群住房房需求大大超超过供应数量量，廉租房建建设数量尚存存在巨大落差差。以北京市市为例，仅建建成一个广渠渠门北里廉租租房小区，共共400户，配配租对象为住住房困难的烈烈属、伤残军军人为主的优优抚对象、特特困家庭，资资金来源主要要是住房公积积金的增值收收益。可见，无无论是照顾对对象覆盖面还还是资金来源源，范围都还还很狭窄。可可喜的是，北北京市于20005年初及及时调整了廉廉租房政策，将增加廉租房的数量，把照顾对象扩大到拆迁户、劳模以及目前租用农民房的国企员工，租赁房源也将多样化。对于廉租房的质质量，有人曾曾提出为避免类似

10、于有钱人人入住经济适适用房的现象，廉租房房小区应当不设常规规的汽车停车车位、小户型型设计、低绿绿化率、高密密度开发、建设中低档次的商业配配套等，让高高收入群体不不愿意主动进进入，一方面面可以降低成成本，另一方方面减少政府府把关的难度度。这种做法法是不符合过过滤模型的。从从长远的角度度出发，建设设廉租房时除除了要考虑行行动不便的残残疾人及老年年人较多的实实际情况，设设计无障碍通通道，老年活活动中心、医医疗保健室等等配套用房外外，更应该符符合未来发展展对建筑的要要求，如绿化化、建筑密度度、户型通透透、配套完善善等，降低过过滤速度。二、实物补贴与与现金补贴的的经济分析与与现状对比 实物补补贴与现金补

11、补贴是两种保保障方式，从从消费者效用用角度讲，实实物补贴的效效用要低于现现金补贴的效效用。如图22。 图图2 实物补补贴与现金补补贴的效用比比较实物补贴政策下下，消费者选选择C点，CC点与F点（无无差异曲线与与效用曲线的的切点）的效效用相同。相相等的补贴额额度，现金补补贴使预算线线向上移动，消消费者选择EE点，E点效效用高于F点点。这个结论论并不是随意意定位无差异异曲线的结果果，而是体现现了微观经济济的基本原理理。消费者更更倾向于选择择现金，是因因为现金提供供了更多的消消费选择。现现金补贴允许许消费者选择择点E或新预预算线上的其其他任意点，除除C点之外的的任意点的效效用都高于实实物补贴的效效用

12、1。 既然实实物补贴理论论上不如现金金补贴，为什什么仍要通过过各种融资渠渠道筹资建设设廉租房呢？经济学上把把居民用于食食品的支出在在总支出中所所占的比例叫叫做“恩格尔尔系数”，一个国家或或家庭生活越越贫困，恩格尔系数数就越大；反之，生活越富裕裕，恩格尔系数数就越小。由由此看来最低低收入家庭收收入微薄且用用于食品的支支出比重非常常大。如果对对最低收入家家庭直接给予予现金补贴，他他们的理性选选择很可能是是先购买食品品等必需品以以满足最基本本的生活需求求，其次才会会考虑改善住住房条件。即即使他们想用用现金补贴去去租房，在我我国现今的市市场上也很难难找到相应低低租金的住房房。 因此，如如果想要现金金补

13、贴与实物物补贴达到同同样或更有效效用的住房福福利增加效果果，需要有三三个前提条件件3：第一一，消费者获获得补贴后要要有足够的自自觉性到市场场上去租房而而不是完全用用于购买其它它必需品上；第二，消费费者能在市场场上找得到相相应低租金的的住房；第三三，市场上低低标准住房的的房源供给充充分，不致因因竞争激烈而而推动房租上上涨超过消费费者支付能力力。换句话说说，只有在房房源充足、现现金补贴量到到位、具有强强制用于租房房支出的相关关措施以及政政府能有效控控制供给垄断断的情况下，现现金补贴才能能表现出更大大的优越性。另外，现金补贴贴发放形式灵灵活，政府一一次性支出压压力小；实物物配租政府负负担成本过重重，

14、干预过多多，但由于我我国最低收入入人群和市场场尚不具备自自由配置的要要求，政府实实物补贴又不不宜完全撤出出。20044年3月1日日起实施的城镇镇最低收入家家庭廉租住房房管理办法2，在廉租住房的保障方式上，明确建立了以住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的多种保障方式。这种方式的确定既符合经济学原理，又为未来发展留有余地。今后，在不断完善社会各项保障制度的同时，各级住宅市场也会随着“住房过滤”效应，逐渐增加廉租房可供房源，如二手房、部分经济适用房及合作建房等，使得最低收入家庭获得现金补贴后可以在市场上找到合适的房子，供需矛盾会逐步得到缓解。三、完善我国住住房保障体系系的建议通过分析过滤模模型

15、和两种补补贴政策的优优劣，可以看看出要解决最最低收入家庭庭的住房问题题，搞好廉租租房制度的建建设，涉及到到整个住房保保障体系的建建立和完善。依依据住房消费费梯次理论，高高收入人群购购买高端住宅宅，中等收入入人群购买一一般性住宅，中中低收入人群群购买低端住住房如经济适适用房、二手手房等，而最最低收入人群群没有经济实实力购房，需需要租借政府府提供的社会会保障用房廉租房房。要建立这这样一个流畅畅的住房梯度度市场，需要要各种价位的的新建商品住住房与存量住住房并存，住住房销售与租租赁并举，使使绝大部分家家庭能够找到到适合自身经经济水准的住住房消费定位位。 目前我我国各级住宅宅子市场都不不尽完善，尤尤其是

16、可以和和廉租房存在在承接关系的的二手房市场场、住房租赁赁市场等低端端住宅子市场场，各项制度度不健全，造造成最低收入入人群没有选选择余地，需需求与供给之之间存在很大大空档。下面面针对我国廉廉租房政策和和住宅保障体体系的完善，提提出几点建议议。 1.充充分挖掘二手手房市场潜力力 二手房房市场上包括括二手公房、二二手经济适用用房和二手商商品房，其中中二手公房所所占比例最大大。我国二手手房市场交易易正处于上升升期，充分挖挖掘其市场潜潜力，有利于于真正解决部部分中低收入入人群的住房房问题，减轻轻对最低收入入人群的住房房需求压力。以北京市二手房房市场为例，如如图3，自11999年底底开放以来，北北京二手房

17、市市场一直在以以高速度在发发展。由于11999至22000年，北北京的二手房房市场刚开放放，成交量过过低，不妨以以2001年年的成交量为为基数，到20044年，北京二二手房的成交交量达到4万套，可见北京用33年的时间就就增长了近113倍。但我们也也应看到，二二手房交易每每年迅猛增长长的同时，同同比增长率是是在逐年下跌跌的，反映出出由开放二手手房市场带来来的供需热度度正在逐渐降降温，供求双双方都趋向于于更理性化的的选择。此时时更需要北京京市通过各种手段段积极推动二二手房市场的发发展，力争在在最短的时间间内，强化一一二级市场之之间的联动功功能，通过二二手房市场的发发展，完成稳稳定房价、保保证中低收

18、入入人群购房需求求的中心任务务。图3 20000-20005年北京市市二手房成交交量趋势数据来源：链家家房网 2.进一步规范范住房租赁市市场发展 住房是是价值最大的超耐用用消费品，一一套住宅少则则几十万，多多则上百万，受受经济发展和和收入水平限限制，不可能能人人都买得得起，即使在发达达国家，居民民住房自有率率也仅为500左右。如如美国住房自自有率为655.5，瑞瑞典住房自有有率为42。对于最低低收入家庭以以及外来人口口等高流动性性人群，租房房是他们的首首选。目前我国住房租租赁市场的参参与者即房主主、房客和房房地产中介，三三方在经营与与消费行为上上都存在不规规范之处，租租赁需求旺盛盛而合法供给给不足且市场场管理滞后，造造成租赁市场场的恶性循环环。进一步规规范住房租赁赁市场发展，为为低收入人群群提供更多的的房源，扩大大廉租房供应应渠道，既增增加了获得现现金补贴的最最低收入人群群的选择，又又减少了政府府投资建房的的压力，有利利于人们更广广泛、更公平平地享有社会会的福利资源源。例如进一一步健全住房房租赁管理的的服务网络。充充分利用已建建的二手房网网上平台，实实现住房租赁信息息共享，使住房租赁与外外来人口管理理等系统相连连，规范住房房租赁行为。在在此基础上，还还应尽快建立立住房租赁价格格指导制度。通通过指导租金金加强市场的的预警预报功功能，确