房价的估算方法

1、房价的估算方法无论是做项日可行性分析，还是确定项日的销售价格我们都需要确定一 个销售价格。那如何确定项日的合理的销售价格？在房地产行业中通常用 于确定房价的方法主要有：“市场比较法”、“收益还原法”、“成本估算法” 和“假设开发法”等几种方法。市场比较法市场比较法确定房价依据的是替代原理。简单的说就是用类似的房产项 日作为定价的参照系，通过对类似项日及本项日能对房价产生影响的因素 分别设定分值进行分析。参考项目 影响因素设定分值项目1项目2项目n本项目区 域 因 素影响因素Q1F 1F MF 21F n1F 01影响因素Q2F 2F 12F 22F n2F 02影响因素QOF 3F 13F 2

2、3F n3F 03影响因素QFFFFF个 别 因 素影响因素q1f 1f 11f 21f n1f 01影响因素q2f 2f 12f 22f n2f 02影响因素q3f 3f 13f 23ff 03影响因素qfff 2nff 0n合计HH 1H 2HH 0修正系数XX 1X 2XnX 0假设项日1、项日2项日n的价格分别为V1、V2Vn，研究项日 价格为v0。、 V -X + V -X + V -X + . + V -XV (X) = 112233/Q研究项日与参考项日的区域修正因素，如：地段、交通、环境等区域 n因素；qn研究项日与参考项日的个别修正因素，如住宅：社区规划、绿化、景 观、外立面

3、、开发商影响力等项日个别因素，商业：装修、配套、经营 管理等因素；F 一区域修正因素参考分值； n二一个别修正因素参考分值，通常为了计算方便F (x) + f (x)=100 ；H一参考项日修正因素参考分值合计，nH = F + F + F + + F + f + f + f + + f ；n n1 n 2 n3nn n1 n 2 n3nnY Hxn修正系数，Xn=矿。n市场比较法具有很强的现实性，适用范围广，简单明了。然而使用市场 比较法也有一定的局限性。1.需要收集大量的房地产交易数据由于市场比较法的基本原理是采用替代原理，因此在使用市场比较法确 定房价时我们必须找到数量相当的可以进行替代

4、的样本。因此我们必须对 当地的房地产市场进行比较详细的调查，以获得足够数量的替代样本。如 果我们取得的替代样本数量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法 可能出现较大的随意性或偏差。市场比较法的基础是依据大量数据建立一个可供比较的参照系。实际上 要达到这一要求非常困难。现在的信息非常发达，我们可以很容易的获得 一手或二手的房地产交易数据，但由于房地产位置的特殊性，建筑结构、 质量、用途等各不相同，要从如此众多的信息中筛选出合适的替代样本也 是非常不容易的。还有如何剔除非正常的交易信息，获取可信度较高的数 据等问题。(对于如何获取可信度较高的数据，孙瑞香在“市场调研经验 谈”中已有论述，在此不

5、再重述。)除此之外，替代样本交易数据的时间越近越好，否则我们必须考虑房价 变迁、通货膨胀、周边环境、社会和经济状况等因素对于替代眼本的影响。2.房地产充分市场化，不存在垄断市场比较法的前提是充分竞争，供给和需求双方作用的结果产生了均衡 的价格。我们可以按照市场提供的信息来估算房价。如果房地产市场化不 充分或存在垄断，那么价格所反映的将不是房地产市场上的供求关系。而 我们据此推算出的房价也势必存在巨大所误差，甚至是错误的。收益还原法收益还原法的基础是理性预期理论，其按照房地产未来的收益来估计房 价。采用收益还原法估算房价，首先要估计房地产在各个时期将要取得的 纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收

6、益折算到现在，各时期收益的总 和就是房价。收益还原法计算公式：P = - + . . . +七1 + r (1 + r )(1 + r )(1 + r )(1 + r ) (1 + r )11212nP 房地产价格；a1、a2、.、a一各期纯收益；r1、七、一各期还原利率；n该房地产的使用年限。然而在现实中我们使用收益还原法时存在两方面的难题。一是，如何选 取合理的还原利率。通常不同的投资者选择还原利率的标准不一样，而不 同房产的还原利率也是不同的。二是，如何计算纯收益。事实上在实际应用中我们很少使用如此复杂的计算方法。我们经常采用 简化的计算方法。假设我们所研究的项目的年收益为a，年收益增长

7、率为r， 而通过市场调查研究当地的投资回收年限通常为n年。我们所研究项目的 销售价格可简单表达为:P = a x乃(1 + ,)n-1。如果不考虑年收益增长则P = a X n。 成本估价法房地产的建造成本(包括各项费用，如原材料、人工、运输等)加上各 项税费和正常的利润就是房价，亦称“积算房价”。成本估算法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况。对于普通的新建住宅成本通常包括以下几部分：一、取得土地的费用征用农地需支付的征地费；在城市取得土地需支付的拆迁补偿安置费用；通过政府有偿出让取得土地需要支付的土地价款；通过二、三级市场有偿转让取得土地的购买费用。二、勘查、设计等专业费用以

8、及可行性研究等费用。三、建筑安装费用。开发土地费用(三通一平或七通一平、拆除旧建筑等)；建筑材料（c）能源、水电和运输费用（d）建筑物和附属设施的建筑工程费、设备购置费、安装工程费等。四、资金成本（投资占用资金的利息）五、销售费用（包括市场推广费、委托销售费和销售手续费等）。六、开发商应缴纳的税金（包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税和所得税等）。七、开发商利润八、其他费用假设开发法假设开发法是房地产商在开发一个项目之前通常使用假设开发法来测 算是否开发该项目。对于假设开发法我们通常有两种应用方法。一种是利 用假设开发法估算项目的利润，另一种是利用假设法估算土地价格。对于 第一种方法，首先要估计出项目的销售价格，然后扣除正常的土地开发费 用、勘查和设计费用、建筑施工费用、销售费用、资金成本（利息、税金 等，最后扣除地价，剩下的就是项目的利润。如果开发企业对于利润不满 意则要调高项目价格。第二种方法，则是在项目的销售价格扣除土地开发 费用、勘查和设计费用、建筑施工费用、销售费用等费用后，最后扣除项 目的预期利润，剩余的则是土地价格。地价=房价一建