8203估价师协会网站cms实践总结

1、土地估价土地估价师实践总结报日期：2009 3 月本人于2006 10 月进入天津鼎信房地产估价咨询有限公本人于2006 10 月进入天津鼎信房地产估价咨询有限公作，并于当年报名参加全国土地估价师考试，通过3 科；07 通过土地估价师的 5 门考试，于 07 年底取得全国土地估价师资格书。从我进入鼎信房地产估价公司至今已经两年半的时间了，其中与了十几个纯土地项目的估价，几十个房地一体估价项目，估价涉的类型主要是抵押贷款、出让、转让估价。在这两年半的工作和从一开始对估价一无所知已经逐渐成长为可独立操作估价项的项目负责人，其中有许多的心得和体会，一起和各位考官一、土地估价工作是一个严谨、细致、认真

2、的工作1、土地估价首先遵循国家法律、法规、技术性规范、估价规的要求土地估价项目的范围广泛，按照土地性质分土地；按照土地权利分类：所有权、使用权、租赁权、抵押权；按土地用途分类：商业、工业、住宅、农业用地；按照土地开发程度类：生地、毛地、熟地；按照估价目的分类：出让、转让、按照估价方法比较法成本逼近法地价系数修正法剩余法、收益还原法等。因此，针对不同项目灵活运用不同规、估价方法，而不能所有报告千篇一律。同时，要熟知与土地估有关的法律、法规、规程中各章节所明确表达的含义和最终报告中要做到引用合理、意思明确、符合要求2、土地估价从承接项目开始到结束，要时刻注意每一个细节土地估价工作是一个繁中有细的工

3、作，从项目接洽、拟定估业方案、现场查勘、搜集资料、确定估价方法及结果、撰写档每业方案、现场查勘、搜集资料、确定估价方法及结果、撰写档每一个环节都必须仔细认真对待，这些环节节节相扣、相每一个细小的疏漏都会影响估价结果的准确性、合理性及完此，从项目接洽开始，在拟定估价作业方案时就必须把该项目每一不确定性和可注意的问题详细罗列出来并逐一核对落实这样才能避免遗漏3、土地估价报告用词应准确、语义鲜明、句子简洁、搭配得逻辑严在撰写估价报告的过的用词所表达的意思像“这里有可能成为繁华商业区预计这里将成为繁华商业区里必然会成为。不同的意思，会影响报告使用人对估项目的准确判断，所以我们在撰写估价报告时，要善于根

4、据表达内的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的词语，准确地表物的特征和我们的意二、土地估价工作要求从业者具有很高的道德情操1、土地估价工作要求我们在工作中不带有任何感情色作为具有社会公信力的第三具的每一份报告都关很多方面，影响着很多方面。任何感情色彩都会使报告有失份公正的、客观的、准确的估价报告是对委托方、关联方等最好报。因此，只要一开始估价工作，就应该放下一切，把所有精力集在报告上，按照拟定的作业方案认真完成2、土地估价工作要求我们能够抵抗住诱惑在我们所从事的日常各种原因会接触到外各种诱惑，在我们所从事的日常各种原因会接触到外各种诱惑，会影响我们报告的客观、公正和准确。良好的法危机意识和

5、道德情操是抵抗这种诱惑的最好武持我们整个行业的风气，提高我们的口碑，扩展我们的业务价人员的技术水平和经验往往决定了一个估价项目价准确程1、每一个项目估价所涉及的范围十分广泛，要求估价人员具较高的技术水平和经估价的过程是一个经验逐渐累加的过程个项目之间细小差别、不同的处理方法都会影响到最终的结果。估价行业又是一个有较高技术含量的行价人员的技术水平和经验往往决定了一项目的成败。因此，不论是新的估价人员、还是资深的估价师，都不断的多参与一个项目完成后进行总结和精华消化吸收，不断增加自身的水平和经验2、每一种估价方法的运用都有其特别注意的地市场比较法：可比实例的选取应与估价对象具有替代性，选取个以上的

6、比较实例，比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地的正常交易案成本逼近法：根据估价对象土地性质不同确定不同的费用构例如：运用成本逼近法估价集体土地不应计算土地增值收益；估价平时应收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益基准地价系数修正法：应在基准地价覆盖范围内运用，主基准地价系数修正法：应在基准地价覆盖范围内运用，主要土地区域因素、个别因素、期日、土地年限、开发程度、容积率等素进行修正剩余法：适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估应准确把握土地规划及市场状况收益还原法：重点注意纯收益的计算，是在总收益中扣除非因素所产生的纯收益后的

7、剩利率的取值根据土地用途的同而不同，选取时必再有，不论运用何种方法进行估价，对地价的定义一定要清明确、具体。要清楚的定义土地在何种用途、具体开发程度，剩余用年限、土地性质、取得方式、土地权利下的价格。因为地价定义的每一项内容都决定了最终的价格，不同的地价定义决定不同格3、土地估价工作需要我们不断的学土地估价的领域越来越广阔，相关政策法规不断的颁布和健这就要求我们时刻不断的学习来跟上社会的步年协会组织续教育培训，同行业之间相互的交流，优秀估价报告的学习相关网站上土地交易情况、相关政策法律法规的搜集、整理和学习我们从事这个行业应该必须做到的事情。从时刻着手，从点滴中才能不断的丰富自己，完善自己四、

8、估价行业未来的发展空间十分广阔1、需要估价的范围领域正在不断的扩大随着国家不断的发展壮大，改革开放的逐步深入，人民生活的不断随着国家不断的发展壮大，改革开放的逐步深入，人民生活的不断提高，土地估价所涉及到的范围及领域也越来础设施条件的改变（地铁开通、道路拓宽）对周边某一地块价值程度多少的估价；城镇新农村建设所腾挪出土地价值的估价；农用地价值估价；协助政府土地部门参与城市基准地价的更新等等。这新的估价项目都是随着经济的不断发展而诞生的估价项目区别于以往传统的抵押、出让、转让土地估价项目，在某些方面估价人员根据以往的经验及未来发展趋势进行这样反过来动了整个估价行业技术水平的提高，二者相辅相成，相得

9、益2、一些新的行业领域的诞生也是在估价行业的基础上而发展来的进几年，房地产行业一直处于高速增长的状态，土地项目可研究也得益于这种高速增长而快速发展起来通过参与我们公司的一个可行性发现其理论基础同我们土地估价的理论基础相似，其中土地部分价值的测算（包括目前现状下土地划后土地的价值，实施开发后未来 3-5 年土地价值的估算）都与我平时从事抵押、出让、转让土地估价所运用的理论、方法、计算过相同。土地项目可行性研究在此之上又增加了许多规划、房产、统经济等方面的内容，成为一个新的行业和领域。并且，随着经济的展，会有更多新的领域从土地估价的基础上不断衍生发展起五、从事估价工作使我获益匪浅从接触这个行业开始至今已经有两年半的时间这两年半时间中共从事了几十个纯土地、房地一时间中共从事了几十个纯土地、房地一体项目的估价，我从中不仅升了自身的道德水平，学习并掌握了估价行业本身的知识，并且运这些知识在判断房地产行业未来的走势，某一地段未来的发升值潜能等方面还颇受亲朋好友的赞赏。世界上没有两片一样叶，同样世界上也没有两个完全一样的估价项目，各个项目之间不的要点和难点正是吸引我的地方，使我不断地探寻。每完成一个项之后对于项目心得体会的梳理，经验的提炼不断的充实着自我，