抚州房地产分析报告精选

1、2013年抚州房地产市场分析报告2013年8月崇源机构目录一、整体宏观环境二、抚州商品房市场整体运营情况三、区域楼盘市调分析一、整体宏观环境土地财政难改：多个城市卖地能顶三成收入今年上半年，尽管公共财政收入增速放缓，但各地却不断上演卖地大战，地王频生的背后则是房地产相关税费和土地出让金的飙升。上海经营性用地出让金额为703.78亿元，同比大涨373%；北京土地出让成交额约649亿元，超过了2012年全年的647.92亿元；截至6月20日，广州土地出让收入为430亿元，超过2012年全年的412亿；苏州的成交金额则为236亿元，同比猛涨530.34%。以此计算，上海、北京、广州、苏州上半年土地出

2、让金占估算的公共财政预算收入的比例分别为30.33%、32.28%、74.9%、34.3%，占比均超过三成。数据显示，今年上半年许多重点城市的卖地收入堪比去年全年，高溢价地块频繁出现，无疑给楼市调控增加了难度。据克而瑞提供的数据，2013年上半年，包括北上广深在内的十大典型城市土地出让金收入为3140亿元，与2012年同期相比增长160.3%，较2011年同期增长17.7%。上半年土地出让金收入与2010年同期土地出让金收入的历史最高纪录基本持平。要从根本上解决卖地财政问题，地方政府应有合适的财源，必须在土地实质上的地方所有制上大做文章，提高地方政府取得土地的门槛，对国有土地收益的分配制度也要

3、进行创新。此外，还要进一步完善分税制。基于既有的税制结构，增加地方税收分享比例。同时，保持目前的地方税体系不变，并完善地方税系，将部分收费改为税，作为地方财政收入，加强对国有资源管理，将部分转化为利益集团收入的国有资源转化为地方财政收入。近阶段“钱荒”效应被不断放大，下半年资金流动性趋紧，恐将加大房企日后的融资难度及融资成本。在此背景下，全国三四线城市土地市场或将出现降温势头，预计房企会审时度势，及时调整拿地战略，将有限资金资源集中用于市场需求相对旺盛的一二线城市，从而降低未来所面临的市场风险，因此，“群雄争霸”的一线城市土地市场热度仍会延续。钱荒或促进房价上涨拐点到来上周四(20日)，银行间

4、市场7天回购利率增至28%，甚至超过民间高利贷利率，当天银行间同业拆购的隔夜利率，已经升至14.33%，创造了改革开放以来的历史记录。同时，市场传言中国工商银行违约并随后被官方否定。之后，引发的震荡开始蔓延至其他市场，股市遭遇重挫，金融及金融属性较强的房地产板块跌幅居前。近年来，银行间货币市场占GDP 比例增长迅猛，重要性不断提升，成为了货币当局货币政策的重要手段之一，通过引导银行间市场的贷款利息，央行就可以达到影响整个经济信贷成本。近年来，利率市场化进程缓慢，银行经营方式粗放、盲目扩张，贷款结构不合理，大量资金投入大型国企、金融和房地产等非实体经济部门，所以，在M2增幅较大的情况下，却出现了

5、钱荒这么一出闹剧。经过这出闹剧，银行在资金投向上应该更趋理性，将会更谨慎地投向金融、房地产业等非实体经济部门，同时，这也对房企和购房者的决策行为产生影响，稳定住宅价格。具体来说：对房企的影响：首先，流动资金紧张，影响房企拿地热情，拿地溢价率有望降低；其次，提高房企融资成本，市场无风险利率提高，作为房企融资工具的银行贷款、债券、股票和信托等各项金融产品的必要回报率将会随之提高，比如，京城多家大行的房贷按揭利率都取消了优惠，按照基准利率执行，深圳一家银行甚至将消费贷款利率也上浮了30%；最后，房企融资难度将加大，银行内部的审核将会更加严格，对贷款用途上的附加条件也增多，出款周期拉长、额度更小，并且

6、只有资信较高的房企才会获得资金，小型、资信状况不佳的房企面临风险加大。对购房者影响：由于资金紧张，同时其他高收益产品的吸引力加大，对住宅投资产生替代作用，购房需求难以避免会降低，这对于稳定房价将发挥重要作用。国务院会议明确支持首套自住购房信贷需求 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施。会议确定推进利率市场化改革，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。会议指出，金融和实体经济密不可分。稳增长、调结构、促转型、惠民生，金融发挥着重要作用。在当前经济运行总体平稳、但也面临不少困难和挑战的情况下，要坚持稳中求进、稳中有为、稳

7、中提质，在保持宏观经济政策稳定性、连续性的同时，逐步有序不停顿地推进改革，优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，更有力地支持经济转型升级，更好地服务实体经济发展，更有针对性地促进扩大内需，更扎实地做好金融风险防范。 在会议上会确定的多项政策措施中，亦明确表示要助推消费升级。具体则为要进行创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求，支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。此外，会议还表示要引导信贷资金支持实体经济。把稳健的货币政策坚持住、发挥好，合理保持货币总量，按照有保有压、有扶有控的原则，加大对先进制造业、战略性新兴产业、劳动密集型产业和服务业、传统产

8、业改造升级等的信贷支持。推进利率市场化改革。支持调整过剩产能，对整合过剩产能的企业定向开展并购贷款，严禁对产能严重过剩行业违规建设项目提供新增授信。二、抚州商品房市场整体运营情况排名项目名称套数面积（）金额（万元）均价（元/）1宏安荟萃中央24026210.4113515.35156 2龙梦沁园18821654.319089.334197 3环球澜湾国际11212644.085971.074722 4天玺一品788045.734299.315344 5伟星栖凤华都627694.533967.255156 6梦湖尊品525313.422491.034688 7滨湖世纪城495083.572553

9、.895024 8铂金水岸464884.992175.514453 9泽源华府（富川花园）4610公元1959415037.952857.255671 2013年7月销售套数排名排名项目名称套数销量（）金额(万元）均价（元/）套均（）套总（万元）1宏安荟萃中央908105979.851692.374878 116.7 56.9 2龙梦沁园80590839.0335872.953949 112.8 44.6 3凤凰海域79285539.9633973.953972 108.0 42.9 4瑞日嘉园71079441.539995.265035 111.9 56.3 5滨湖世纪城68472117.9

10、632391.194491 105.4 47.4 6泽源华府（富川花园）52642541.9980.9 7梦湖尊品47850739.5222746.054483 106.1 47.6 8环球澜湾国际46451108.5722294.744362 110.1 48.0 9诺贝尔国际41110宏基.名仕家园40143268.6922711.685249 107.9 56.6 2013年度销售套数排名抚州商品住宅2013成交量价走势表抚州住宅市场历经6月量价大幅萎靡之后，7月出现反弹，主要受到新城区荟萃中央、澜湾国际等多数优质房源的高位影响，均价再创历史最高值。市场除个别热销个案以外，多数楼盘在淡季

11、选择高价持销，促使市场成交量明显缩水。由于市场处于政策渐松的后调控时代，同比去年夏季较为乐观。抚州商业2013成交量价走势表抚州商业市场本月随住宅销售政策一样高开慢销，呈现价高量跌的低迷态势。主要是新城区部分个案的热销予以商铺的带动，整个市场量价趋势仍在正常合理的预期范围内。三、区域楼盘市调分析 开 发 商：抚州恒元置业有限公司项目坐落： 抚州市体育路339号梦湖丽城（梦湖尊品） 建筑面积：150000平方米占地面积：81333.252平方米户 数：总共 1800 户 容积率：1.85绿化率：42%付款方式优惠：一次性98折，按揭99折； 价格：均价4700元/现推15#16#共18F。面积在

12、88-108。均价4700。蓄卡：2万抵3万。已卖150张卡，（共100套房源）【梦湖尊品】面积赠送具有附加值，产品总价控制较好，具有较强的市场竞争力【备案成交情况】序号楼盘栋号总套数可售套数已签约套数110栋5120211栋5120312栋5120413栋10240514栋15380615栋51510716栋51510817栋5150918栋642001019栋134261111栋721301220栋10210201321栋521201422栋68801523栋3000162栋114141173栋5140184栋5780195栋51130206栋90130217栋28100228栋28100

13、总计1524382户型点评：创变房型，均有面积赠送，88-107面积段致使总价段控制较好，单价上探不会杀伤市场预期。开 发 商：江西呈祥投资有限责任公司售楼地址：抚州市临川大道369号绿化率：36%建筑面积： 10万平方米共2期：5栋。目前开发期：2期。7#9#楼层7#（32F）9#（33F）面积大小：95（赠送15） 115（赠送18） 120（赠送33） 130（赠送34.7）优惠活动:五仟抵二万(可退)开盘活动:一次性0.98按揭0.99预计均价：4800-5100预计开盘时间：8月底现推房源：195套（7#9#）续卡量：110张（面积115-120较多）二梯三户老带新：老客户洪客隆20

14、00购物卷【呈祥国际】迎合市区110-120平之间三房需求序号楼盘栋号总套数可售套数已签约套数已备案套数11栋992317322栋1033746234栋942936245栋84917456栋45304267栋93930078栋15150089栋969600总计629305【备案成交情况】户型点评：多出赠送，但整体户型偏大，总价控制不够明显，大户难以去化。开 发 商：江西省德恒置业有限公司楼盘位置：钟岭大道与金柅大道交汇处建筑类别：小高层,高层 占地面积：68159平方米容积率：2.2绿化率：35装修情况：毛坯户 数：总共 1247户均价：均价在4300元/平米余房10-15栋。面积90。123

15、。二梯三户。均价4300。无增送面积。一次性98折。按揭99折。无续客，无活动。无认筹。无作推广）【新城丽景】新城区靠边性价比之王序号楼盘栋号总套数可售套数已签约套数已备案套数12栋442533229栋11020669311栋114562543栋443081651栋664603665栋609039总计438135【备案成交情况】户型点评：中间户是大众同质化设计，端户90和123巧妙组合契合不同客户的需求，市场认可度高，另外低价的因素促使该盘在热罄中均价节节攀升。【万象新城】楼盘位置：抚州市赣东大道618号建筑类别：商业住宅,酒店式公寓占地面积： 36163平总建面：16万平方米月底或下月初开盘：均价5800. 3#两梯四户，面积：80-130。开盘前可享受减200元/。共29F最大的卖点华润入驻户型点评：130端户户型偏大，总价过高。中间户方正实用，基本无浪费面积。【天玺一品】楼盘位置：洪客隆延伸段（赣东大桥桥头）建筑类别：高层占地面积： 38.58亩总建面：93133.02绿化率：31.1%容积率：2.7952#3#，共30层，面积90-110，均价5000-6000元/平米。活动：开盘减100元/。首付50