BIM在商业地产项目中的实践案例大拇指分析

1、1项目概况上海证大房产是证大集团房地产业务的旗舰公司，也是香港主板的上市公司。公司专注于开发和管理优质住宅和商业地产项目，目前已成功开发了上海喜玛拉雅中心和大拇指广场等优秀城市综合体项目。南京证大大拇指项目是证大房产大拇指商业地产品牌在南京的延续和升级。项目地块位于南京南站东南方向，项目占地总面积为93 526.4m2，规划总建筑面积约628 835.4m2，采用了 HYPERLINK / BIM技术，这也是该技术在公司大型商业综合体项目中的首次应用。南京证大大大拇指项项目效果果图2 HYPERLINK / BIMM应用实实践该项目 HYPERLINK / BIIM技术术的实施施需要从从三个层

2、层面规划层层、实施施层及保保障层进进行。南京证大大大拇指项项目BIIM三层层框架图图规划层主要要解决项项目应用用的目标标和规划划，目标标设定项项目或者者公司BBIM应应用的方方向，规规划解决决达到目目标的实实施步骤骤，规划划层需要要公司或或者项目目管理层层设定并并一致通通过。实实施层主主要定义义的是项项目实施施过程中中的BIIM应用用方式及及方法，可可由BIIM执行行团队制制定并报报公司或或者项目目管理层层审核通通过。保保障层主主要定义义的是项项目应用用过程中中需要提提供的相相关条件件，保障障层设定定的内容容需要公公司或者者项目相相关管理理团队审审核。2.1 BBIM应应用目标标应用目标的的制

3、定对对于BIIM在项项目上的的应用至至关重要要，关系系到BIIM应用用的全局局和预期期的价值值评估。目目标需要要遵循SSMARRT原则则，并作作为BIIM在项项目应用用的基本本出发点点，所有有BIMM活动，包包括应用用点的制制定、服服务商的的选择、合合同的制制定等都都需要在在目标的的指引下下完成。目目标制定定也需要要考虑项项目的重重点、难难点和公公司管理理流程等等。目标标制定完完成后，在在公司和和项目层层次，相相关人员员均应明明确BIIM应用用目标。本本项目依依据公司司特点和和项目重重点、难难点，运运用 HYPERLINK / BIIM技术术针对设设计、施施工和成成本管理理均制定定了相应应的目

4、标标要求。2.2 BBIM应应用规划划BIM应用用规划需需要结合合项目实实际工期期和公司司发展要要求来制制定切实实可行的的步骤计计划，与与此同时时，每一一步需要要具备的的条件和和达到的的目标均均需要明明确。对对于新开开始BIIM应用用的项目目或者公公司，首首先需要要解决的的问题是是基于BBIM的的工作流流程问题题。流程程制定的的基本目目标是让让公司或或者项目目相关参参与方知知道在什什么时间间做什么么事情，做做到什么么程度。基基于BIIM的流流程制定定需要在在公司现现有流程程的基础础上梳理理，流程程的梳理理需依据据目标展展开相应应的实施施活动，活活动应该该包括主主要事件件、事件件的前提提和假设设

5、、实施施流程、工工作程序序、相关关角色在在本事件件上的职职责及事事件完成成的交付付物和标标准等。南京证大大大拇指项项目是本本公司第第一个应应用BIIM的大大型商业业综合体体项目，为为了给公公司积累累更多的的BIMM项目管管理经验验，本项项目要求求BIMM顾问方方依据证证大公司司内部的的管理流流程和现现状，在在充分调调研和访访谈的基基础上制制定项目目级别的的咨询报报告，同同时结合合证大公公司的特特点，基基于总部部管控的的出发点点制定各各项目应应用BIIM的参参考标准准。BIM咨询询报告目目录职责分工和和流程图图2.3 BBIM辅辅助设计计在设计阶段段，BIIM应依依据不同同的项目目特点和和项目各

6、各阶段的的困难制制定相应应的应用用点。BBIM建建模是重重要的基基础工作作，模型型必须要要灵活应应用才能能产生价价值，因因此，不不同阶段段的工作作重点是是如何应应用模型型。鉴于于南京大大拇指广广场项目目体量大大、功能能布局变变化快的的特点，在在扩初阶阶段建立立了面积积模型，动动态跟踪踪各栋各各层的建建筑面积积，如下下图所示示。面积统计报报告本项目由于于层高比比较低（地地下室33层，其其中B22层3.55m，B3层3.77m，地地上部分分最低层层高为33.155m），空空间比较较紧张，在在整个设设计阶段段BIMM的重点点研究任任务除了了碰撞检检查和管管线综合合之外，就就是净高高复核。从扩初阶段的

7、主要路由和干线，到施工图阶段考虑施工过程中的喷淋头及检修空间等，BIM在设计阶段围绕净高检查快速建立和更新模型，核查并反馈给施工图设计团队。扩初及施工图早期，BIM团队将模型复核的净高分区域呈现给设计方，这样施工图设计方在收到说明之后能够快速地定位问题和危险区域，并在总体原则上进行区域协调，避免从一开始就陷入解决局部单个问题的泥潭。净高区域分分析定位位图施工图阶段段，安排排施工总总承包商商的BIIM团队队和机电电安装团团队参与与进行设设计阶段段的管线线综合，提提出机电电安装上上的相关关要求，BIM团队对这些要求进行合理采纳并在模型上进行综合排布，将排布好的结果依据施工图纸反馈给施工图设计方。经

8、过多轮的建模、复核、反馈和调整之后，至施工图出图阶段，地下室复杂区域和公共走道的净高在管线综合调整后均满足要求，下图是BIM配合设计方进行局部管线和路由优化调整后局部净高由3.0m提升到3.1m的截图。净高分析和和调整前前后对比比图本项目另外外一个重重点和难难点就是是幕墙部部分。幕幕墙除了了本身的的形体复复杂，优优化技术术难度大大之外，在在设计时时还需要要考虑幕幕墙与主主体结构构及幕墙墙与屋顶顶机电等等的碰撞撞，下图图是幕墙墙玻璃翼翼与顶层层楼板的的碰撞报报告。幕墙与主体体结构碰碰撞报告告大拇指项目目一期整整体的模模型图如如下图所所示：一期BIMM模型外外部漫游游视频的的截图2.4 BBIM配

9、配合招投投标本项目的招招投标是是项目进进展的大大事之一一，但由由于工期期紧，整整个招投投标的实实际发生生时间为为一个月月左右。如如果在一一个月的的时间内内，要求求投标方方对项目目BIMM施工阶阶段的应应用做一一次汇报报，一方方面这么么短的时时间内很很难看到到实施的的实际效效果，通通常情况况下投标标方会在在短期内内借用内内、外部部资源，集集中突击击以满足足招标方方的要求求，这样样的结果果可能没没有办法法如实反反应投标标方在正正常工作作速度下下真实的的工作水水平；另另一方面面，业主主内部团团队在短短期内增增加了评评标的工工作量和和难度。基基于这样样的考虑虑，本项项目BIIM配合合招标提提出了事事前

10、进行行两轮考考察的办办法。（1）第一一轮：BBIM开开放式问问卷与考考察该阶段，首首先制定定一系列列开放式式问题并并要求在在规定时时间内汇汇报。问问题的制制定要结结合本项项目未来来BIMM将要解解决的重重点和难难点问题题提出，并并充分考考虑本项项目的发发包体系系和本公公司的管管理体系系。所有有的书面面作答内内容要求求结合项项目案例例，而不不是空洞洞地来自自于互联联网的拷拷贝版。在在第一轮轮汇报完完之后，选选取有代代表性的的项目，到到项目现现场参观观考察。考考察的重重点既包包括BIIM工作作本身，也也包括实实际项目目的管线线排布等等关乎BBIM应应用结果果的内容容。（2）第二二轮：项项目BIIM

11、实际际应用能能力考评评该阶段针对对项目图图纸的现现状，围围绕本项项目BIIM的应应用制定定可操作作性强的的考评办办法。本本项目考考评时利利用扩初初阶段的的图纸进进行了建建模、土土方施工工模拟、混凝土算量及结合模型评估地下室净高的要求等多种考核方式。考核过程中中，考核核标准和和执行办办法必须须在公司司内部审审核通过过，所有有考核必必须本着着公平公公正的基基本原则则作为BBIM的的出发点点。考核核的目标标在于挑挑选出合合适的能能够胜任任的投标标单位，因因此对考考核结果果需要关关注相对对排名，最最终的相相对排名名在招投投标的实实际发生生之前完完成，这这样既能能体现BBIM专专业的主主张，也也不影响响

12、招投标标时间，投投标单位位也有更更多的时时间关注注施工技技术和商商务条件件。当所有单位位都基于于同样的的要求完完成汇报报后，每每家单位位的实力力和水平平显露无无疑，因因此，最最终的结结果在公公司内部部很容易易达成一一致。当当然，每每家公司司的BIIM应用用实力也也可以通通过多种种角度去去反应，比比如地下下室混凝凝土算量量的总量量，本项项目聘请请的投资资顾问公公司基于于同一版版施工图图（二维维CADD图纸）按按照传统统方法进进行了算算量，把把该量作作为基准准量去评评估每家家的算量量（尤为为重要的的一点是是，该基基准参考考量是公公司成本本控制条条线认可可的），然然后以此此基准量量去衡量量每家投投标

13、单位位从模型型里面提提取的混混凝土量量。在考考核方法法制定之之初，对对于各家家的混凝凝土总量量是否准准确，笔笔者作为为规则的的制定者者也没有有把握，最最后的结结果显示示，有两两家单位位地下室室的混凝凝土总量量在误差差1%以内内，这样样的结果果也超过过了笔者者本人的的预期。由由于混凝凝土的基基准量是是获得公公司内部部成本控控制条线线认可的的，那么么“3家单单位的算算量结果果在5%的误差差范围内内”这一结结果也大大大增强强了公司司内部成成本控制制条线对对BIMM算量的的信心。2.5设设计阶段段的BIIM应用用对施工工阶段的的思考本项目在方方案阶段段就已经经确定了了BIMM应用的的方向，从从节约资资

14、源、提提高效率率和缩短短整体工工作时间间的角度度，提出出了设计计阶段的的BIMM模型传传递并应应用于施施工阶段段的基本本要求，因因此，设设计阶段段的模型型规划需需要进一一步考虑虑施工因因素。首首先从建建模方法法上提出出了模型型按照楼楼层及专专业拆分分的要求求，如下下图所示示，这样样做可以以保证施施工阶段段的模型型能够按按照专业业和楼层层提取。同时，在构构件的建建模方法法上进行行了统一一，而且且按照施施工的要要求建模模，如墙墙、柱按按照楼层层建立，梁按照跨度建立，楼板按照分割区域建立。有了统一的规则和方法之后，基本能够保证设计模型传递给施工模型的大方向。另外，在实际操作过程中，在设计阶段充分考虑施工因素，定期安排总承包商的BIM团队对设计阶段的模型进行审查，充分考虑施工安装对设计阶段的管线综合提出的要求。业主可针对总承包提出的合理化建议，要求采纳甚至更改设计阶段的模型。3小结本项目目前前施工图图设计阶阶段已经经接近尾尾声，施施工阶段段的BIIM相关关工作正正在有条条不紊地地展开，施施工阶段段的应用用尚未正正式开始始。根据据近半年年的BIIM实践践，笔者者将商业业地产项项目的BBIM实实践经验验总结为为如下几