公寓管理手册

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.公寓管理操作手册 （问答式）1、请问公寓采取什么方式进行管理？我们将对公公寓采取取酒店式式代租管管，简单单讲就是是以协议议的方式式将业主主的房子子委托给给专业会会所（酒酒店）公公司，按按照星级级酒店标标准出租租管理，会会所（酒酒店）公公司只收收取100%拥金金和相应应客房服服务费，代代缴税金金。2、请问加加入酒店店式代租租管需要要什么条条件？首先业主要要自愿加加入，然然后业主主房屋装装修达到到会所（酒酒店）公公司要求求的装修修标准，请请参看“酒店式式代租管管

2、装修标标准”，另外外业主要要于会所所（酒店店）管理理公司签签订委托托协议。3、为什么么要采取取酒店式式代租管管方式，有有没有更更好的方方式？根据东海岸岸公寓实实际情况况，我们们做了大大量的分分析、调调研、论论证工作作，酒店店式代租租管是很很适合东东海岸公公寓的实实际情况况，操作作简单，利利润汇报报也很丰丰厚，当当然您如如果有更更好的建建议，只只要对全全体业主主有利，我我们都表表示欢迎迎。4、听说雅雅兰酒店店是采用用系数分分配管理理模式，你你们有没没有考虑虑效仿？雅兰酒店的的实际情情况和东东海岸公公寓有很很大不同同，比如如规模，建建筑布局局、销售售方式、位位置、销销售房价价等因素素，除此此之外我

3、我们更多多考虑的的是业主主房屋的的投资回回报，酒酒店式代代租管提提取佣金金的方式式在市场场客源一一定的情情况下，投投资回报报稳健、丰丰厚，而而且我们们也想做做到有别别其他酒酒店的独独特的经经营管理理模式。5、请问加加入酒店店式代租租管是否否还要交交管理费费？是的，加入入酒店式式代租管管还需向向物业管管理处交交纳管理理费、本本体维修修基金。6、为什么么酒店式式代租管管还要向向物业管管理处交交管理费费和本体体维修基基金？因为会所（酒酒店）管管理公司司只收取取10%的代租租佣金、客客房服务务费、税税金，而而管理处处要提供供公共区区域的卫卫生、安安全、维维修等物物业日常常维护工工作。7、为什么么某酒店

4、店（雅兰兰）不用用收取物物业管理理费？因为经营分分配模式式不同，他他们所收收取的总总费用已已包含了了物业管管理费，邻邻海收取取20%的佣金金仍要收收取管理理费和本本体维修修基金。8、请问管管理处和和会所（酒酒店）管管理公司司都隶属属于万科科物业公公司吗？是的，二者者是万科科物业公公司平行行且独立立的两个个部门，万万科会所所（酒店店）管理理公司有有专业的的酒店管管理人员员对万科科物业所所属会所所、公寓寓、酒店店进行专专业化管管理，会会所（酒酒店）管管理公司司和管理理处分别别独立核核算，二二者通过过市场机机制签定定管理协协议来明明确划分分双方的的权利和和义务。9、请问管管理处和和会所（酒酒店）管管

5、理公司司具体是是怎么分分工划分分的？管理处的日日常服务务管理工工作没有有实质的的变化，包包括社区区公共区区域的清清洁、绿绿化、车车辆管理理、安全全消防、设设施日常常维修保保养，会会所（酒酒店）管管理公司司服务工工作的核核心就是是为业主主提供酒酒店式代代租管，包包括酒店店公寓市市场营销销，客源源拓展，前前台登记记入住、礼礼宾服务务、总机机话务转转接、商商务中心心、客房房室内清清洁、委委托代办办服务、收收银结帐帐服务等等星级酒酒店式服服务。10、请问问东海岸岸公寓做做为酒店店来进行行代租管管有什么么市场优优势？东海岸酒店店公寓的的社区资资源非常常丰富，充充满海滨滨浪漫风风情的社社区文化化活动是是酒

6、店公公寓经营营的源泉泉，标准准足球场场、市内内篮球馆馆、商业业街等配配套设施施也是周周边酒店店、公寓寓无法比比拟的。11、东海海岸公寓寓进行酒酒店式经经营有什什么不利利的因素素？公寓位置距距大梅沙沙海滨偏偏远，社社区周围围暂时无无其它配配套设施施，前期期规划未未按专业业酒店功功能设计计。12、你们们如何看看待这些些优势和和不利因因素？充分发挥东东海岸公公寓的优优势，通通过组织织各种各各样的大大型社区区活动从从而带动动酒店公公寓的经经营，对对于不利利因素，通通过分析析调研之之后，找找到解决决问题的的方法如如：出租租自行车车、完善善社区配配套功能能，对公公寓在功功能上按按酒店要要求进行行部分改改造

7、。13、东海海岸酒店店公寓有有没有对对外宣传传的名称称？暂定“东海海岸假日日酒店或或东海岸岸度假酒酒店”您看有有没有更更好的名名称。14、东海海岸酒店店公寓经经营定位位如何？东海岸酒店店公寓定定位为带带自助特特色的高高尚社区区运动休休闲型酒酒店公寓寓。15、东海海岸酒店店公寓有有没有什什么服务务特色来来吸引客客源？家庭亲海度度假服务对象：情侣、夫夫妻、三三口之家家、三代代举家度度假特色服务： 针针对服务务对象推推广服务务套票，情情侣套票票推出情情侣蜜月月房（如如摆放、瑰瑰花、巧巧克力）、情情侣烛光光晚餐、情情侣亲海海活动（海海边骑车车浪漫游游、情侣侣派对）,家庭套票推出家庭套房（如增加儿童床、

8、残疾人轮椅、家庭VOD点播）、家庭套餐、自助餐、儿童欢乐园、家庭厨艺竞技、家庭亲子海边活动，利用东海岸大社区资源，展开各种以家庭为主题的人文活动，使人与自然融合一体，享受真正的海岸生活。休闲运动度度假服务对象：城市白白领、大大学生、体体育运动动爱好者者特色服务：利用社社区资源源举办各各种体育育休闲活活动，如如足球赛赛、篮球球赛、网网球赛、乒乒乓球比比赛，邀邀请体育育界知名名人士为为社区名名誉顾问问、教练练，开坛坛讲评，举举行各种种体育交交流、讲讲座、培培训活动动，吸引引体育团团体、个个人爱好好者加入入到海滨滨社区的的体育文文化活动动中，从从而带动动酒店公公寓的经经营。自助服务度度假服务对象；外

9、籍人人士、大大学生、喜喜好自助助服务者者特色服务：在技术术和操作作可能的的情况下下，提供供自助售售货，自自助洗衣衣,自助助交费等等自助服服务。一条龙会议议培训服服务服务对象：有会议议培训需需求的企企业、社社团、政政府机构构特色服务：提供会会议培训训一条龙龙包价服服务，包包括住房房、餐饮饮、会议议培训场场地、设设施设备备、休闲闲娱乐、车车辆、形形象推广广。16、东海海岸酒店店公寓都都可以招招揽什么么样的客客人？万科系统内内含万科科业主客客源估计计占总客客源的335%，商商务公司司培训客客源占335%，旅旅行社及及旅游散散客占330%。17、你们们在酒店店公寓营营业前期期采取哪哪些营销销策略？分两

10、个阶段段，第一一阶段：以网络络、会刊刊、信函函为主，向向万客会会员、万万科业主主传达新新项目信信息，凡凡万客会会员、万万科业主主可享有有特别折折扣。第第二阶段段：适当当运用媒媒介进行行扩大宣宣传，加加大商务务、培训训、客源源的推广广和宣传传，接待待高档的的旅行团团。18、东海海岸酒店店公寓对对外销售售的房价价如何？门市价按天租赁基基准价长住基准价价门市折扣淡季旺季淡季旺季淡季 旺季豪华单房 480代定代定代定代定五折起八折起豪华套房580代定代定代定代定五折起八折起19、深圳圳市同类类物业出出租市场场价位如如何？福田北区：40平平方米111000元，550平方方米12200元元，600平方米米

11、16000元福田南区：40平平方米115000元，550平方方米18800元元，600平方米米20000元南山区：440平方方米12200元元，500平方米米13000元，660平方方米15500元元沙头角：440平方方米11100元元，500平方米米12000元，660平方方米16600元元20、会所所（酒店店）管理理公司与与业主如如何进行行利润分分配？会所（酒店店）管理理公司根根据酒店店客源市市场灵活活掌握公公寓房价价，对业业主委托托酒店式式代租管管的房子子进行出出租管理理，并按按房子实实际出租租房价收收取100%佣金金，客房房服务费费30/天/间间，空置置期清洁洁服务费费30元元/月，代

12、代缴税金金。21、请解解释什么么是空置置期清洁洁服务费费？房间暂时没没有出租租，对房房间进行行的日常常维护清清洁，无无论具体体空置天天数是多多少，均均按月收收取300元费用用。22、我想想知道如如果加入入酒店式式代租管管投资回回报如何何，收益益率多少少？投资资回收期期要多久久？案例说明：涟涛3306房房按日租租模式公寓面积为为52.76MM2 ，总总价为227万元元，购置置后长期期用于出出租，投投资回报报分析如如下：1、投资总总成本：3366，0220元(1)、资资本金：2733,0220元；a、一次性性房款：27,0000元；b、房产证证税费：3,0020元元；(2)、装装修、家家私费用用：

13、577,0000元（按按劳取酬酬90%实用面面积计算算装修费费用，112000元/平平方米*47MM2）；(3)、电电器：66,0000元。2、年物业业费用:23227元(1)、物物业管理理费:22.988元/MM250.76 M2 12月月=18815元元(2)、本本体维修修金:00.255元/MM250.76 M212月月=1552元(3)、房房内清洁洁费:330元/月12月月=3660元3、年租金金收入：618828元元(1)、全全年入住住天数：3655天50%（入住住率）=1644天（较较保守估估算）(2)、年年租金收收入：3348元元/天（六六折价）180天=62640元4、客房服服

14、务费：1800天30元元/天= 54400元元5、支付佣佣金: 62664010%=62264元元6、税金:626640元元12%= 775166元7、投资净净收益:(1)、按按天租赁赁年净收收益：3374660元 = (年租金金收入-物业费费用-客客房费用用-支付付佣金-税金) = 6626440-223277-54400-62664-775166=4008933元如水电费按按每月4450元元计，年年水电费费54000元年净收益约约357733元元(2)、按按天租赁赁年收益益率: 10.6% = 3357333/33360020=10.6%(3)、投投资回收收期: 9.44年23、会所所（酒

15、店店）管理理公司如如何保证证房间出出租的公公平性？会不会会出现舞舞弊情况况造成不不同房间间出租率率偏差过过大？这点请广大大业主放放心，为为了保证证房间出出租率的的公平性性，我们们将采取取排号出出租的方方式，作作轮流出出租标致致记录，有有不可避避免跳房房情况发发生（业业主自己己寻找客客源或租租客要求求换房)时,可可在电脑脑上作有有别于轮轮流标致致的特殊殊标致记记录,另另在大堂堂联网电电脑设业业主权限限,可随随时查看看（单房房豪华房房、标准准房与套套房豪华华房、标标准房分分开做记记录）。以单房为例例：（一一个月为为一个表表）标准房102房103房104房305房406房44407房4月1日4月2日

16、续总计13次13次13次12次12次12次14次豪华房503房504房505房506房602房603房4月1日4月2日总计14次14次14次13次13次15次13次注: 为正常常顺序轮轮房记录录 为跳房房现象中中租客不不满意所所轮到的的房间,要求换换房 为业业主寻找找的客源源,指定定要求入入住房间间续 为租租客连续续租用本本房,连连续几天天则在相相应日期期作相应应续符号号为业主自住住符号24、听说说万科地地产公司司自留了了16套套房，是是否也加加入酒店店式代租租管？您说的没错错，这116套房房是我们们进行酒酒店式代代租管的的基础，希希望广大大公寓业业主积极极加入，规规模越大大投资回回报率就就越

17、高。25、你们们如何保保证地产产16套套房与其其他业主主房间出出租的公公平性？地产委托会会所（酒酒店）管管理公司司代租管管16套套房与业业主委托托代租管管物业公公平对待待,同样样采取排排号出租租的方式式， 会会所（酒酒店）管管理公司司同样和和地产签签订委委托管理理协议向向地产公公司收取取佣金等等相关费费用,地地产公司司应得利利润同样样归地产产公司;具体财财务操作作同业主主一样。广广大业主主可进行行查询监监督。26、业主主可以通通过哪些些途径对对公寓的的出租情情况进行行查询？业主可设有有权限，通通过管理理公司大大堂联网网电脑登登录查询询房间出出租率，也也可通过过电话查查询或预预约亲临临现场查查询

18、相关关原始资资料。27、业主主应得利利润如何何结算？采用月结方方式：每每月100日前，管管理公司司将业主主应得利利润汇入入业主指指定银行行帐户并并发放详详细结算算单。28、客房房清洁服服务费330元包包括哪些些内容？客房清洁服服务费包包括：房房间布草草洗涤费费、一次次性用品品费（洗洗漱品、客客房文具具、拖鞋鞋、火柴柴）、清清洁用品品费等。29、如果果客人将将房间的的物品损损坏怎么么处理？在公寓出租租期间，由由租客原原因造成成的房间间物品损损坏，酒酒店公寓寓管理方方将根据据事先同同业主约约定的赔赔偿价目目清单责责令租客客赔偿，房房间物品品的自然然损耗不不计算在在内。30、出租租房间时时，客人人使

19、用的的水电费费如何计计收？客人使用的的水电费费已包含含在房价价里，不不再额外外向客人人收取水水电费。31、那么么租客使使用的水水电费最最终由谁谁支付？客人使用的的水电费费每月由由业主支支付，支支付的方方式有两两种，一一种是按按业主房房间实际际发生的的水电费费支付，另另一种是是按全体体业主当当月发生生实际水水电费总总额分摊摊。32、会所所（酒店店）管理理公司在在出租房房间时如如何灵活活掌握房房价？会所（酒店店）管理理公司根根据淡旺旺季节及及市场供供求关系系，在房房间基准准价、折折扣价优优惠价、门门市价三三者之间间平衡灵灵活掌握握，各种种优惠折折扣价的的实施，均均有当值值经理在在原始流流水单上上签

20、字确确认，业业主也可可以监督督查询。33、酒店店公寓是是否允许许业主或或客人在在房间烹烹饪？为了保证酒酒店公寓寓良好的的生活和和安全环环境，原原则上是是不允许许业主或或客人在在房间烹烹饪的，除除非经酒酒店管理理方和管管理处书书面同意意。34、请问问业主自自住有没没有时间间限制？淡季每月77天免费费自住，超超过7天天要收取取10%的房价价佣金，旺旺季每月月三天免免费自住住，超过过三天要要收取110%的的房价佣佣金。35、请问问业主自自住需不不需要交交费？业主自主需需交纳330元/天的客客房清洁洁费。36请问业业主自住住有哪些些限制？业主自住需需提前三三日预订订，如无无预订不不保证房房间的供供应。

21、37、业主主租住其其他业主主委托经经营房子子如何收收费？业主租住其其他业主主委托经经营房子子除正常常收取房房费外，可可给予一一定的优优惠折扣扣。38、业主主在酒店店公寓会会所消费费有没有有优惠？业主可以凭凭业主卡卡在会所所消费并并享受一一定优惠惠政策。39、会所所都有些些什么服服务项目目？会所的服务务项目有有：会议议中心、篮篮球馆羽羽毛球馆馆、棋牌牌室、兵兵乓球室室、室内内泳池、等等服务项项目。足足球场、网网球场、室室外泳池池由管理理处负责责经营管管理。40、酒店店设有大大堂吗？在什么么位置？有，租售中中心旁，会会所大堂堂同一位位置。办办理酒店店公寓入入住结帐帐手续以以及会所所消费都都在那里里

22、。41、酒店店公寓什什么时候候开业？预计开业时时间6月月28号号。42、什么么时候可可以签定定委托代代租管协协议？您房间装修修合格验验收就可可以签定定委托协协议了。43、委托托代租管管协议签签约时限限多久？统一时限一一年期。44、如果果业主提提前终止止协议需需履行哪哪些手续续？业主提前终终止协议议需提前前30日日以书面面形式通通知会所所管理公公司。45、协议议终止后后，如果果业主想想重新签签定委托托代租管管协议有有哪些要要求？经会所管理理公司审审核通过过可继续续签定委委托协议议。46、如果果装修没没有通过过验收，是是不是就就不能加加入酒店店式代租租管？如装修没有有通过验验收是不不能加入入酒店式

23、式代租管管的，经经装修整整改验收收合格方方可加入入酒店式式代租管管。47、业主主有没有有参与酒酒店公寓寓经营的的权利？会所管理公公司享有有独立的的酒店公公寓经营营权，业业主享有有有监督督建议的的权利。48、业主主朋友自自住业主主的房间间是否要要收费？业主授权其其朋友入入住自有有酒店公公寓需以以书面形形式进行行授权如如：预定定传真，流流水单签签名确认认，关于于费用的的收取同同业主一一样。49、如果果会所（酒酒店）公公司经营营不利，房房间长期期租不出出去或出出租率抵抵，是否否会承担担相应经经营责任任？酒店式代租租管是一一种服务务性经营营模式，会会所管理理公司本本身就存存在入不不抵出的的风险，相相对而言言业主几几乎是无无任何风风险的，会会所管理理公司不不能承诺诺业主获获利的多多少，但但从我们们的调研研分析以以及市场场前景，业业主投资资回报应应该还是是令人满满意的。50、请问问酒店公公寓的租租客和自自住的业业主相互互干扰的的问题怎怎么解决决？这个问题必必然会存存在，会会所管理理公司会会加强管管理杜绝绝问题的的发生，首首先明文文规定租租客和业业主不允允许在房房间进行行法律所所禁止的的一切活活动，限限制酒店店公寓访访客来访访时间，进进行来访访登记制制度，对对租客干干扰其他他房客和和业主的的行为进进行劝阻阻