传统的房地产管理与现代物业管理之间的区别

1、传统的房地产管理与现代物业管理之间的区别传统意义上的房地产管理是房地产企业从某种程度上的自我管理模式，基本上管理不规范，不合理等等.而物业管理企业是专门从事相关管理工作的企业，具有专业化、合理化、经济化以及社会效益化的特征，物业管理的定义就是业主或业主委员会与其选聘的物业管理企业，按照物业管理合同的约定，对物业管理区域及其配套的设施设备及相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的公共环境、卫生和秩序的活动。可见，是集专业性和作为企业的盈利性相结合的新型行业！并非传统上的房屋集中管理！物业管理是是城市现现代化的的重要手手段，是是调整管管理体制制的重要要变革，是21世纪发展潜力最大，影响力最广

2、泛的几大产业之一。物业管理与传统房地产管理相比，有着本质的区别。 （一）管管理体制制的区别别 传统房房地产管管理是计计划体制制下的产产物，行行政化、福福利型，分分散式、多多头管理理是其主主要特征征，主要要表现在在“两多两两少”：一是是管理部部门多，政政出多门门，一个个物业多多家管理理，中间间环节多多，谁都都负责，谁谁都不负负责，难难协调，矛矛盾多；二是约约束机制制多，管管理单位位的意见见带有行行政性指指令，一一时管理理单位说说了算，住住户处于于被动和和被管理理的位置置，约束束住户的的多，监监督管理理机制少少；两不不是：服服务少，经经费渠道道少。这这样一来来，造成成政府负负担越来来越重，房房管单

3、位位的包袱袱越背越越重，管管理机构构不健全全，管理理经费没没，管理理服务跟跟不上，住住户要求求难满足足这样一一种被动动局面。 而物业业管理是是市场经经济的产产物，具具有法人人资格的的物业企企业与物物业所有有者或使使用人签签订契约约合同，用用经济手手段进行行社会化化管理与与专业化化服务，是是有偿行行业，其其本质区区别：前前者是计计划经济济体制下下的行政政行为，是是无偿的的；后者者是市场场经济体体制下的的企业行行为，是是有偿的的。 （二）管管理内容容的区别别 物业管管理主要要包括两两个内容容：一是是对物业业的管理理；二是是对人的的服务。对对物业的的管理就就是对房房产及其其配套设设施，居居住环境境进

4、行综综合管理理（对人人的服务务，就是是向产权权人和使使用人提提供多方方位的服服务，这这种服务务不仅是是物质的的，还包包括精神神方面的的。比如如签订文文明公约约，树立立良好的的情操和和风范。物物业公司司既管“物”又管“人”，通过过对“物”的管理理和对“人”提供良良好的服服务，寓寓管理于于服务之之中，实实行全面面管理。两两者最大大的差别别是“服务”，前者者只注意意“物”，后者者是“物”，“人”都管，更更重要的的是对人人的服务务。 （三）产产权结构构的区别别 物业管管理的实实质是所所有权、经经营权、管管理权分分离。物物业管理理公司所所管的房房屋有公公产、私私产、单单位产权权等多种种产权形形式。传传统

5、的房房地产管管理一般般是谁建建房谁管管，产权权归单位位，个人人是使用用者而不不是产权权人。由由于使用用者不是是产权人人，连租租金管理理费也很很难收齐齐，更不不要说收收取维修修基金等等必须费费用。 （四）管管理机制制的区别别 物业管管理委托托人和受受托人都都是只有有法律下下等关系系的机构构，双方方自由选选择，签签订合同同，不受受外界干干预，各各自承担担合同项项下的权权利和义义务。产产权人和和使用人人可以参参与管理理，有一一定主动动权，并并可以监监督物业业管理公公司的管管理活动动。传统统房地产产管理的的管理者者与使用用人不能能很好协协调，使使用人不不能选择择管理者者，在管管理中也也没有参参与的权权

6、力，双双方很难难沟通，容容易形成成矛盾。10、物业业管理与与传统房房地产管管理有什什么区别别？物业管理理作为城城市管理理体制的的重大改改革，与与传统的的房地产产管理相相比，从从观念上上、管理理模式上上以及在在管理的的内容、广广度和深深度上都都有着本本质的区区别，主主要体现现在以下下4个方面面。 （1）管理理体制不不同 传统的的房地产产管理是是在计划划经济体体制下由由政府或或各部门门、企事事业单位位采用行行政手段段直接进进行福利利型的封封闭式管管理，管管理单位位是终身身制。物物业管理理则是专专业化的的企业通通过市场场由产权权人选择择，并且且通过合合同的方方式实行行在规定定期限内内的聘用用制，用用

7、经济手手段进行行社会化化管理有有有偿服服务。即即传统的的房地产产管理是是计划体体制下的的政府行行政行为为，是福福利型的的、无偿偿的；物物业管理理是市场场经济体体制下的的企业行行为，是是经营型型的、有有偿的。 （2）管理内容不同 传统的房地产管理多年来一直以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。实际上由于是福型的低租金，收民租也养不了房，需要政府的大量财政补贴，盖的房越多，包袱就越重，形成了恶性循环。物业管理则是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物业以服务于人，以对物业有形的“物质”（房屋主体、设备设施等）的管理为基础，以该物业的产权人和房屋使用人为核心展开与此相关

8、联的各项服务与管理工作，以人为核心提供精神和物质两方面的服务。物业管理企业通过自身的经营渠道，形成正常的造血功能，以业养业，政府不难补贴，实现资金的良性循环。 （3）秘管房屋 产权结构不同 传统的房地产管理，不论是政府还是单位管理的房屋绝大多数是国家或单位所有，是公产，其产权关系单一，房屋使用人仅是承租都而不是产权人。随着住房制度改革的深入和房屋商品化的进程，产权结构发生了根本变化，国家或单位所占的比重越来越少，已形成国家、单位、个人，包括港、澳、台及外国人拥有产权的多元化格局。 （4）管理机制不同 传统的房地产管理是管理者按自身的意志去管理用户，与用户是管理与被管理的关系。用户无法选择管理者

9、，很少有监督权，而谈不上决策权，处于被动地位。物业管理则是产权人和房屋使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业也有权接受或不接受选聘，双方在完全平等的原则下，通过市场竞争双向选择。签订物业管理委托合同，明确各自的权利、义务，产权人和房屋使用人参与重大事项的决策。物业管理企业怀产权人和房屋使用人是委托与被委托、服务与被服务的关系。传统房产管管理是计计划经济济管理模模式下的的行政型型福利性性的管理理。实施施管理的的实体是是政府的的一个职职能部门门，即房房管部门门。由于于房屋是是国家财财产（产产权单一一化），房房管部门门代表国国家行使使行政手手段管理理房产，房房管部门门处于一一种主导导地位，

10、住住户则处处于被管管理的地地位，房房管部门门与住户户之间是是管理与与被管理理的关系系。在管管理内容容上，房房管部门门主要是是对房屋屋及设备备进行维维修和养养护，管管理内容容单一。房房管部门门提供的的劳务是是无偿的的，执行行的是“以租养养房”的方针针。由于于实行的的是低租租金制度度，因此此只能靠靠大量的的财政补补贴来填填补管理理经费的的短缺。结结果，政政府建设设的房屋屋越多，国国家财政政负担越越重。物物业管理理是市场场经济管管理模式式下的经经营型服服务性的的管理。实实施管理理的实体体是具有有法人资资格的专专业企业业。由于于房屋产产权属个个人所有有（产权权多元化化），物物业管理理企业通通过合同同或

11、契约约，接受受业主委委托（雇雇用），代代表业主主并运用用经济手手段经营营管理物物业。业业主处于于主导地地位，而而物业管管理企业业则扮演演了“大管家”的角色色，物业业管理企企业与业业主之间间是服务务与被服服务的关关系，其其管理行行为属企企业行为为。在管管理内容容上，物物业管理理企业除除对物业业进行维维修养户户外，还还提供专专项服务务和特约约服务，即即多功能能全方位位统一管管理。物物业管理理企业提提供的服服务是有有偿的，执执行的是是“以业养养房”的方针针，其管管理经费费来自于于从业主主收取的的管理费费、服务务费。所所以，物物业管理理能在市市场经济济条件下下生存与与发展。综上所述，物业管理和传统房产

12、管理虽然都是对城镇房地产实施管理，但它们之间无论是在管理模式、管理手段、管理观念和管理关系，还是在管理的深度和广度上均有着很大的区别。 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink物业管理与与我国传传统的房房屋管理理相比较较，主要要有5点区别别： 一是政政府所起起的作用用：在传传统的房房屋 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%AE%A1%E7%90%86%E4%BD%93%E5%88%B6&ch=w.searc

13、h.yjjlink&cid=w.search.yjjlink管理理体制下下，政府府(包括街街道、房房管所、机机关和企企事业单单位)都是直直接参与与房屋管管理；物物业管理理则是实实行企业业化的管管理，政政府各个个部门不不直接参参与物业业 的具体体经营和和管理，而而是通过过制定 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E8%A1%8C%E6%94%BF%E7%AE%A1%E7%90%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink行行政管理理法规、规规章来规规范物业业管理活活动并指指导、监监督物业业管理的的运作。 二是管管理形式式：过去去是多个个

14、产权单单位、多多个管理理部门的的分散、多多头管理理，小区区居民要要和各个个部门打打交道，包包括街道道、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%B1%85%E5%A7%94%E4%BC%9A&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink居委委会、派派出所、环环卫、绿绿化、消消防以及及水、电电、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%85%A4%E6%B0%94&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink煤气气等众多多部门；物业管管理则是是统一的的综合性性管理，居居民只要要面对一一

15、家 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E4%BC%81%E4%B8%9A&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink物业业管理企企业即可可解决上上述生活活中的问问题，克克服了在在管理中中经常出出现的各各自为政政、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%89%AF%E7%9A%AE&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink扯皮皮 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%8E%A8%E8%

16、AF%BF&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink推诿的弊弊端。 三是管管理内容容：过去去的管理理内容单单一，一一般只局局限于单单纯的房房屋维修修，管理理效果不不好，物物业寿命命短，造造成社会会财富浪浪费。物物业管理理则是对对管辖范范围内的的房屋及及 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E9%85%8D%E5%A5%97%E8%AE%BE%E6%96%BD&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink配套设设施的 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E4%B8%93%E4%B8%9

17、A%E5%8C%96%E7%AE%A1%E7%90%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink专业化化管理和和养护及及对住户户的全方方位多层层次的服服务，有有利于发发挥住宅宅小区和和各类房房屋的整整体功能能和综合合利益，有有利于开开展好 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%A4%BE%E5%8C%BA%E6%9C%8D%E5%8A%A1&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink社社区服务务。 四是经经费来源源：过去去的管理理是以 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E8

18、%A1%8C%E6%94%BF%E6%89%8B%E6%AE%B5&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink行行政手段段为主，经经费来源源于低租租金和国国家的财财政补贴贴，管理理服务是是无偿提提供的，是是福利型型的管理理体制：物业管管理则是是一种有有偿服务务，实行行社会化化、专业业化、企企业化、经经营型的的管理，走走上了以以业养业业、自我我发展的的道路。小小区的管管理有了了 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E9%80%A0%E8%A1%80%E5%8A%9F%E8%83%BD&ch=w.search.yjjlink&cid=w.se

19、arch.yjjlink造血功功能，既既减轻了了政府的的压力和和负担，又又使管理理经费有有了稳定定来源。 五是住住户的作作用：过过去的管管理是由由政府的的 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E8%81%8C%E8%83%BD%E9%83%A8%E9%97%A8&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink职能部部门以行行政手段段对房屋屋进行管管理，由由于是无无偿管理理，住户户只能被被动接受受，别无无选择；物业管管理则是是实行业业主自治治管理与与物业管管理企业业专业化化管理相相结合的的一种 HYPERLINK /z/Search.e?sp=

20、S%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%A8%A1%E5%BC%8F&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink管管理模式式，从管管理单位位的终身身制到业业主自由由选择实实行 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E8%81%98%E7%94%A8%E5%88%B6&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink聘用用制，摆摆正了业业主与 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8D%95%E4%BD%8D&c

21、h=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink物物业管理理单位的的关系。 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E4%B8%9A%E4%B8%BB%E5%A7%94%E5%91%98%E4%BC%9A&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink业主委员会代表全体业主的利益，可以选聘或解聘物业管理企业，并有权审议、监督物业管理企业的 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E8%AE%A1%E5%88%92&ch=w.search.yjjlink&cid=w.s

22、earch.yjjlink年度计划和 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E8%B4%A2%E5%8A%A1&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink财务收支情况，能够真正行使业主的权利和作用。 传统的房屋管理和 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%8E%B0%E4%BB%A3%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink现代物业管理的区别是 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E8%AE

23、%A1%E5%88%92%E7%BB%8F%E6%B5%8E&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink计划经济与 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%B8%82%E5%9C%BA%E7%BB%8F%E6%B5%8E&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink市场经济两种体制差别的具体表现。传统的房屋管理是福利型住房制度的一种自然延伸，是回避房屋的商品特性的产物。而物业管理是建立在把管理、服务视为一种可 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%AD%89%E4%BB%B7%E

24、4%BA%A4%E6%8D%A2&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink等价交换的商品，这种商品性、市场性是物业管理的根本性质和最主要特征。第二节 传统的的房屋管管理与市市场化的的物业管管理的区区别 为了更更好地了了解市场场化的物物业管理理的特点点，有必必要同过过去传统统的房屋屋行政管管理进行行对照 与比较较。 一一、传统统的房屋屋管理 通常是是以行政政手段管管理，其其管理单单位是政政府的一一个职能能部门，如如市、区区房管局局和基层层单 位房管所所。传统统房屋管管理单位位属于事事业性质质。由于于房管部部门管理理的房屋屋是国有有财产(产 权单一)，而房房

25、管部门门又是政政府的一一个职能能部门，所所以产权权和管理理权是合合一的。一一般是对对房 屋及其其附属设设备进行行维修、养养护，工工作比较较单一，管管理水平平也不需需要很高高，通常常房管所所只要配配“一员三三工”便可以以负责一一个片的的房屋维维修管理理。“一员”为房管管员，每每月定期期收房租租， 如果住住户有问问题，只只负责传传递信息息，而且且只围绕绕房屋的的维修方方面；“三工”即瓦工工、木工工和壮工工，也就就是维修修的基本本队伍，几几个房管管员才配配上一个个水电工工。其维维修经费费来源有有两种：一 是收取取的低租租金(由于国国家采取取的方针针是福利利型的住住房制度度，故靠靠收房租租是非常常少的

26、)；二是是大量的的靠国家家财政补补贴。所所以国家家房屋建建得越多多，包袱袱背得越越重。国国家想管管好房屋屋但没有有财 力保证证。 二二、市场场化的物物业管理理 市场化化的物业业管理采采取的是是以经济济手段进进行管理理，其管管理单位位物业管管理公司司属于企企业性质质。物业业管理公公司的基基层管理理单位是是管理处处。一般般来说，物物业管理理公司只只有经营营管理权权 而无产产权。物物业管理理公司管管理的内内容非常常广泛，通通常分为为三类：第一类类是公共共服务，就就是为全全体住户户提供经经常性的的有偿或或无偿服服务，例例如清扫扫保洁、治治安保卫卫、庭园园绿化等等；第二二类是 专项服服务，为为小区内内的

27、住户户提供专专门服务务，如修修理与管管理各种种车辆，为为用户提提供室内内装修服服务，开开办商店店、饭店店、美发发店等；第三类类是特约约服务，即即根据住住户的特特殊需要要进行服服务，如如 代购车车船票，为为住户代代购粮食食、蔬菜菜，代送送儿童上上学等。其其经费来来源主要要是物业业管理公公司自己己筹集，通通过收缴缴管理费费和多种种经营来来解决，为为居民提提供有偿偿服务。 三三、两种种管理方方式的比比较从传传统的房房屋管理理方式向向社会主主义市场场经济条条件下的的市场化化物业管管理方式式转变，从从表面上上看，两两者区别别不大，都都是对物物业进行行管理。然然而，如如果我们们认真地地对物业业、物业业管理

28、的的概 念与传传统的房房屋管理理相比较较，不难难发现，它它们之间间有诸多多原则上上的区别别，详见见下表 11.从管理理体制上上看两者者的差别别传统的房屋屋管理是是计划经经济下政政府部门门和企事事业单位位按产权权、按部部门采用用行政手手段，直直 接进行行行政福福利型的的封闭式式管理。通通常是长长官意志志、行政政命令的的办法，是是计划包包办的维维修管理理办法。前前几年，全全国许多多地方实实行了所所有权与与经营权权“两权分分离”，组建建了一批批房屋管管理 公司，在在管理体体制上做做了些变变革。但但这些单单位大都都为事业业单位，行行政干预预、政企企不分的的色彩较较为浓厚厚。物业业管理公公司是专专业化的

29、的企业。它它的服务务是通过过市场、采采用经济济手段进进行社会会化 管理的的有偿服服务，是是按“独立核核算、自自负盈亏亏、自我我运行、自自我完善善、自我我发展”的管理理体制开开展工作作的。概概括地说说，前者者是计划划经济下下的政府府、部门门行为，是 福利型的；后者是是市场 经济下下的企业业行为，是是有偿型型的。 22.从管理理内容上上看两者者的区别别 传传统的房房屋管理理多年来来一直以以单一的的“收租养养房”为主要要内容。而而国家实实行的又又是福利利型低租租金政策策，即使使收了租租也养不不了房，仍仍需要政政府给大大量的财财政补贴贴进行房房屋维修修，因此此 形成了了房屋盖盖得越多多，政府府补贴得得越多，包包袱背得得越重的的恶性循循环。物物业管理理是对房房屋、设设备、设设施、市市政、环环境等实实行全方方位、多多功能的的经营、管管理、服服务；它它既要管管好房，又又要以 人为核核心提供供物质和和精神两两个方面面的服务务。企业业通过开开展一业业为主、多多种经营营的经营营方针，实实现造血血功能，政政府不给给补贴，逐逐步走向向良性循循环。 33.从管理理对象的的产权关关系看两两者的区区别 传传统的房房屋管理理，不论论是政府府或部门门管理，都都是国家家的，产产权单一一。随着